松鹤山庄老年公寓项目可行性研究报告

顺义区“松鹤山庄老年公寓”项目可行性研究报告目录目录TOC\t"章名,1,节名,2,样式2,3,样式3,4"第一章总论 1一、项目背景 1二、项目概况 5第二章市场分析 7一、世界人口老龄化及其相关问题 7二、中国人口老龄问题及社会福利化现状 9三、老年公寓发展现状 11四、老龄人群服务市场发展特征分析 14五、需求分析预测 15第三章场址选择 18一、项目区位 18二、场址建设条件 18第四章建筑方案 22一、建筑设计指导思想与原则 22二、总体规划方案 24三、建筑方案 27第五章环境影响评价 34一、环境条件现状调查 34二、环境质量标准 34三、设计原则 34四、项目对环境的影响 35五、施工期间的环保工作 35六、营运期主要污染物 37七、环境影响综合评价 37第六章劳动安全、卫生与消防 38一、设计依据 38二、建筑物耐火等级 38三、劳动安全设施及措施 38四、消防设计 39第七章项目管理 41一、项目组织管理 41二、开发模式及管理制度 41第八章项目实施进度 45一、建设工期 45二、项目招标 45三、项目实施进度安排 48第九章投资估算 51一、项目总投资估算 51二、资金筹措 53第十章财务评价 55一、编制说明 55二、整体项目财务评价 56第十一章社会评价 63一、项目对社会的影响分析 63第十二章研究结论与建议 65一、研究结论 65第79页第一章总论一、项目背景1、项目名称：北京顺义区“松鹤山庄老年公寓”项目2、项目地点：该项目位于北京市顺义区大孙各庄镇湘王庄。3、建设规模：该建设项目总占地面积265466m2（398亩）总建筑面积m4、可行性研究报告编制依据《北京城市总体规划（2004年－2020年）》《老年人建筑设计规范》建标[1999]131号《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）、项目建设单位提供的有关资料、☆国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发〔2013〕35号☆财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号5、项目提出背景和建设的必要性（1）所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种城市老年人聚居形式。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，优势十分明显：1）减轻子女养老压力，提高社会效率。2）有利于老年人身心健康。3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。（2）从人口增长趋势看，根据2010年全国第六次人口普查资料，2010年全国总人口137054万人，与2000年第五次人口普查相比，总人口增长了5.84％，而60岁以上老年人口占到全国总人口的13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，65岁及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91个百分点。按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。（3）“老年公寓”市场潜力巨大2010年据中国老龄工作委员会估算，中国老年人消费每年已达1万亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将进一步增长。由此可见养老产业市场潜力巨大。（4）国家、北京市各级政府鼓励进行养老社区的建设面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。各级政府出台相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年社区的建设。北京的一些机构在吸取国内外养老社区的成功经验后，结合本地区老年人生活习惯建养老社区，都取得了良好的经济效益和社会效益。（5）老年公寓发展趋势 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平老年公寓将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和高档产品对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定北京市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中高档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流。（6）老年公寓目标客户需求及应对分析老年社会的来临专家预计我国到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。老年人收入水平随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。老年人福利水平随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。可见，国内老年人的居住现状亟待改善。目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓、养老院和老年护理院建设；同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院、北京市委市政府方针政策，构建和谐社会的新举措。所以，该项目建设的必要性是十分充分的，其建设能够促进社会和谐，加速社会文明建设。二、项目概况1、拟建地点本项目建设地点位于北京市顺义区大孙各庄镇湘王庄农业生态旅游示范区一侧。2、项目建设规模与目标本项目总用地面积398亩，总建筑面积㎡。主要技术经济指标如下：总用地面积：265466m2总建筑面积：㎡容积率：1绿化率：60%3、项目总投资本项目总投资为万元。资金来源为政府政策资金投入万元。4、主要经济指标项目完成后，实现经营收入380136.45万元。其中：房产销售收入122236.47万元，租赁收入257899.98万元。利润总额185286.71万元，净利润134764.67万元，销售利润率48.74%，投资利润率12.74%。项目寿命期内财务净现值为49900.42万元，内部收益率38.42%，静态投资回收期4.70年，动态投资回收期5.25年，盈亏平衡点为14.23%。5、结论本项目明显区位优势。公路：京平高速公路西连首都机场，东连天津唐沽港，是北京市东部发展带的重要交通干线。向东4.5公里连接密三路，直接融入华北地区发达的公路网络。该项目紧邻顺平快速路，龙塘路，顺29路可直达，乘车方便。铁路：平谷马坊专业从事货运的火车站通过市级公路——龙塘路与基地紧密相连，距离仅有4公里，车站年可供运力为300万吨，运输各类大宗货物极其便利。到达顺义地铁口车程15分钟。水文情况：基地周边水源丰富，70米可以正常采水，镇域126家企业用水充裕。同时，该镇地下还蕴藏着丰富的矿泉水资源，很多市民慕名到该镇东华山、西华山两村品尝、取水。环保：该镇地处顺义区东南，北侧分布有二十里长山。按照华北地区常年风向判断，我镇处在下风向，下游为大面积耕地。距离居住区较远，周边村广阔分布，自然灾害影响小。电网：北侧4公里为110KV、220KV变电站。中心设110KVA变电站，电力出线方便。该项目地区区位优势明显，设计方案科学，潜在升值效益明显，社会效益显著。第二章市场分析一、中国人口老龄问题及社会福利化现状自改革开放以来，在党中央、国务院的领导下，我国老龄事业有了较快发展。中国政府先后颁布实施《中国老龄工作七年发展纲要》(1994～2000年)；《关于加强老龄工作的决定》；《中华人民共和国老年人权益保障法》；《中国老龄事业发展“十一五”规划》（2006年）；《中国老龄事业发展“十二五”规划》（2011年）等一系列政策及措施，有力地推动了我国老龄事业的发展。老年人的经济供养与医疗保障得到了明显改善，老年福利、文化、教育、体育事业有了较快发展，老年人合法权益受到重视，敬老、养老、助老的社会氛围逐步形成，老年人生活质量明显提高，老龄组织健康发展，各级老龄工作委员会及其办事机构正在健全和加强。但是，目前我国老龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展。社会保障制度不够完善，老年设施、产品与服务短缺，老年精神文化生活不够丰富，侵犯老年人合法权益的现象时有发生，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。我国人口老龄化与先期进入人口老年型的国家相比，具有老龄化发展快、老年人口数量大、地区之间不平衡、超前于社会经济发展等特点。老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增长，必将给国民经济和社会发展带来巨大的挑战。解决老龄问题，满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务。因此抓住机遇，制定对策，有计划、有步骤地推动老龄事业持续健康发展显得尤为重要。二、老年公寓发展现状有专家指出，发展老年公寓，首先要考虑老年人在心理和生理上的特殊需求，确保设施无障碍，同时还要配有供老年人娱乐、健身的场所及邮电所、小卖店等。其次，还要坚持适度发展的原则。我国老年公寓发展较晚，数量还较少，今后会有较大发展，且大中城市发展较快，这是一种趋势。但必须根据各地经济的发展水平和社会需求情况，有计划、适量地发展。要根据地区特点来考虑，使老年公寓的高、中、低档次适量，以适合不同层次老年人的需求。发展老年公寓，既迎合了老年人的心理，又能有效减轻家庭养老负担。但在我国经济尚不发达的情况下，完全由国家办老年公寓是不现实的，也满足不了老年人的需要。中国老龄协会会长张文范曾说，要采取政府决策、社会参与，调动各个方面，包括国内外各种社会组织和个人的力量来共同兴办老年公寓，并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅，形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。充分发挥非政府组织、社区和个人的作用，走民办公助、民办民助和法人投资、法人管理的道路。对社区办老年公寓，政府应在法律规定的职权范围内，在批地、引资、拆迁、税收等方面，提供条件或给予政策上的扶持。发展老年公寓，既可以为老年人创造一个适合养老的居住环境，又可以节约住房资源。老年公寓可以成为住房商品化的一种形式，对购买老年公寓产权的老年人的住房，可租、可卖、转让。可以预期，老年公寓作为一种新兴的养老方式，将会被越来越多的老年人所接受，老年公寓也势必为更多有识的投资者所关注。老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求也在不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。老年公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。但是，由于我国老年公寓的发展时间较短，加之区域差异，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。l．老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。以北京市为例，截止2010年第六次全国人口普查全市常住人口为1961.2万人，同2000年第五次全国人口普查相比，十年共增加604.3万人，增长44.5%。平均每年增加60.4万人，年平均增长率为3.8%。60岁及以上的人口为286.3万人，据悉2014年北京市常住人口已达2114.8万人，约占常住人口的14.6%，其中有20%的人具有较高的消费能力，即将有62万人需入住老年公寓和养老机构，而目前现有床位，远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。目前，北京养老机构总数401家，其中公办215家，民办186家。民政部副部长窦玉沛此前明确指出，到2015年，“十二五”末，养老床位要达到每千名老人30张。北京市对民办养老机构出台土地、资金、税费补贴三方面优惠政策，鼓励民间资本进入养老机构，预计2015年北京养老床位数达到12万张，2020年达到16万到18万张。在未来的5到10年，中国应有3～5家世界级的养老服务企业。这个远景，我们值得期待。在2012年底召开的“2013年全国民政工作会议”上，民政部部长李立国公布了两个数字：截至当时，中国养老床位共有390万张，每千名老人拥有养老床位20.5张。而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为40～50张。若以此为标准，中国养老床位还空缺一半左右。这是一个巨大的市场。2．老年公寓的布局不尽合理。目前在多数城市老年公寓和养老机构的建设还没有加入城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3．老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达5000－8000元，很多老年人只好望洋兴叹。北京市近年调查显示，50岁以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为3000元；可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。4．政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。北京市老龄事业社会化运作已经进入推进阶段，但现有福利机构还比较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，民政部门资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，尚不能完全适应老龄群体的需求。三、需求分析预测全球人口老龄化是经济发展和社会进步的结果，是人类历史发展的巨大成就。因此，由人口革命、科技发展与人口长寿而出现的人口老龄化，应视为社会文明的胜利成果。但人口老龄化也是对经济社会协调发展的挑战，老年人口的比重加大，劳动年龄人口比重下降，社会赡养比上升，财政压力加大，对社会经济的发展会产生影响，随着人口结构的变化，出现了老年公寓这一新兴产业，随着老年人对老年公寓的需求增加，这一产业也必将有较大的发展空间。目前我国老龄产业存在的几个问题养老床位稀缺，截止到2010年底，全国各类养老机构的床位数量才353.2万张，每千名老年人拥有养老床位仅有19.1张，跟千分之四十的标准相差甚远。养老服务体制机制不完善，养老机制缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性。养老服务从业人员短缺，目前大约需要一千多万护理人员，而全国现有养老护理人员只有30万人，市场缺口达到500万。人口老龄化结构问题比较突出，由于家庭结构和子女数量改变，家庭小型化、子女不在身边的空巢化，子女上班无法日常照料，急需快速发展社会化养老，使家庭、政府、社会力量相结合发展多元化养老。1、观念的变化中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。2、社会上的“空巢家庭”逐渐增多这类现象特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上280多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。3、老年公寓未来有较大发展空间在2012年底召开的“2013年全国民政工作会议”上，民政部部长李立国公布了两个数字：截至当时，中国养老床位共有390万张，每千名老人拥有养老床位20.5张。而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为40～50张。若以此为标准，中国养老床位还空缺一半左右。这是一个巨大的市场。随着人口格局的变化和市场经济的发展，老年公寓数量的需求将不断增长，老年公寓这一新兴产业将有较大的发展空间。同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。目前，北京市老龄工作的管理体制还没有理顺，编制不足、建制不明确、人员配备与目前所承担的繁重任务极不相称，影响了老龄工作的正常开展。同时，随着社会主义新农村建设步伐加快，农村“留守”老人日趋增多，农村老龄化的速度和数量正快速发展，这无疑又加大了应对的难度。基于上述状况，北京市亟待需要建设一批全新概念的复合式综合性养老处所（集“养老”、“居住”、“休闲”、“度假”、享乐“五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好），满足不同老年人集中养老、居家养老的不同需求，以便加快推进北京市地区社会化养老的步伐，满足北京市人口老龄化日益增长的需求。第三章场址选择一、项目区位老年公寓选址（地块）应具备的基本条件项目以老年人住宅为主，集休闲、养生、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。本项目建设地点位于北京市顺义大孙各庄镇湘王庄。建设地点距离城区30余公里，属于北京市顺义区城市规划范围地块；地理位置优越，交通便利，自然环境良好，顺义是北京市重点建设的新城之一。这意味着未来几年国家和北京市将对这里进行大规模的投资开发建设，与人民群众生活息息相关的交通，教育，医疗等将得到大幅提升。事实上，国家和北京市对顺义的投资在最近几年就已经是大刀阔斧了。顺义经济综合实力连续多年位列郊区之首，且经济发展后劲十足。北京市重点打造的六大功能区中，其中就有顺义的“临空经济区”。医疗卫生：顺义医院已与中国医科大学全面合作，成为其附属医院，顺义区被评定为“国家卫生区”。环境。顺义区被评定为“全国绿化模范城市”。交通。顺义公路总里程在北京处于前列，多条高速到达市区。其中顺义奥运大道的级别是郊区中唯一一条，仅20分钟就到达北四环。民航方面，首都机场位于顺义境内。轨道交通方面，有至少四条轨道交通到达顺义。顺义新城主要特色是亲民亲水亲林，现北京最大的水上游乐中心，已成为国家的水上项目训练基地。为项目的建设提供了优良的客观条件。二、场址建设条件1、区域性质项目所在地大孙各庄镇处于潮白河东部冲击平原二级阶地，镇域地形北高南低。北部二十里长山斜亘境域，有大小山峰12座，庞山山峰为最高峰，海拔213.2米，东、南、西部大部为平原，平均海拔30米，土壤为潮褐土和褐潮土，土地开发成本较低。大孙各庄镇镇域河流属蓟河水系，境风水资源较为丰富，地表坑塘水遍布各村，地下水深4~10米，含水层平均厚度为20~50米，水质较好，能够满足生产生活需要2、工程地质条件大孙各庄镇湘王庄土壤为潮褐土和褐潮土，土地开发成本较低。地质情况较简单，无大的不良地质现象。3、水文条件顺义区区境内有大小河流20余条，分属北运河、潮白河、蓟运河3个水系，河道总长232公里，径流总量1.7亿立方米。大孙各庄镇镇域河流属蓟河水系，境风水资源较为丰富，地表坑塘水遍布各村，地下水深4~10米，含水层平均厚度为20~50米，水质较好，能够满足生产生活需要。4、气候条件顺义区大孙各庄镇属暖温带半湿润季风气候，四季分明。春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季干燥严寒。年平均气温为11.5℃。1月平均气温4.9℃，最低气温零下19.1℃；7月平均气温25.7℃，最高气温达40.5℃。年日照2750小时，无霜期195天左右。年均相对湿度50%，年均降雨量约625毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一，全年降水的75%集中在夏季，多年平均水面蒸发量为1175mm。气候条件适宜5、社会条件北京市顺义区2012年，完成地区生产总值1103.2亿元，同比增长8.7%；完成属地财税收入415亿元，同比增长7.8%；完成公共财政预算收入86.2亿元，同比增长6.6%；完成固定资产投资410亿元；社会消费品零售额实现256亿元，同比增长18%；完成进出口总额170亿美元，同比增长10%。城镇居民人均可支配收入达到30530元，农村居民人均纯收入达到16010元，分别增长8%和12%。经济稳定发展，社会和谐安定。6、交通及周边环境条件大孙各庄卫镇位于京郊顺义区东南部，坐落在二十里长山脚下，东临平谷，南与河北省三河市接壤。紧邻顺平快速路，龙塘路和京平高速公路穿境而过，交通方便快捷。大孙各庄民风淳朴，资源丰富，农业优势明显，特色鲜明。先后建成的农业试验示范园、高新苗木园、观光采摘园、十里葡萄绿色长廊和万亩红提等项目倍受各界朋友青睐，新特新葡萄合作社被市农委命名为京郊首批三十家观光采摘园之一。每当葡萄成熟的季节，这里已成为北京市民休闲观光的首选之地。项目周边环境优美、空气清新、无噪声，绿树成荫，鸟语花香，项目绿地率达60%，项目选址完全符合规划划设计要求。7、满足城市规划的要求项目用地位于顺义区城市规划规范地块，项目建设符合城市整体规划要求。8、项目市政配套条件（1）给水：项目建设地采用自打井加压供水，能保证昼夜连续给水。（2）排水：采用雨污分流制排水系统，区内道路东侧和北侧设置污水与雨水管网。（3）电源：项目周边已建有完善的市政供电管网。（4）通信：项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好。

第四章建筑方案一、建筑设计指导思想与原则1、规划设计依据《中华人民共和国城市规划法》《城市规划编制办法及实施细则》《建筑设计防火规范》（GBF16-87）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）《城市用地分类与建设用地标准》（GBJ137-90）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）《城市规划编制办法》《北京市城市规划行政技术准则》《建筑无障碍设计标准》《北京市城市总体规划（2004-2020）》2、设计目标将项目建设成为环境优美、人文气息浓郁的集生活起居、运动休闲、文化娱乐、医疗保健于一体的的多功能养老居住综合区。以提升城市形象、丰富城市功能、解决老年养老问题、构建和谐社会为服务理念；改变传统的养老模式，整合“山水田园”文化概念，缔造全新的社区生活和农家乐式的新养老生活；以让老年人感受到愉悦的休闲的晚年生活，让经营者获得最好的经营平台，并提升经营水平，以让市民认同，让政府满意，开发商获得适当的经济效益和社会效益为投资理念；以优美的小区环境及周边人文环境、完善的配套设施来定位。努力打造成为北京市老年公寓的亮点工程。3、项目定位（1）项目客户群定位项目开发完成后主要客户群60%来自顺义区及周边区县的退休老人，以及子女常年在外工作，无暇照料老人且收入丰厚的人群；30%的客户群来自北京市区其他的退休老人；10%的来自于对北京市历史文化感兴趣的又有一定收入的其他地区的老人。（2）项目概念定位我国政府推动的养老新政策我国政府制定《中国老龄事业发展“十二五”规划》，并鲜明提出“优先发展社会养老服务，构建居家为基础，社会为依托，机构为支撑的社会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式。北京市政府推出的多项优惠政策。我国政府推动“9064”养老服务新模式，90%是居家化的养老，6%是的居家社区养老，4%的机构养老。产品功能定位：养老康复功能、居住功能、休闲娱乐功能、度假功能。园林规划定位：休闲养生、果蔬采摘、湖畔水系、观光游园、绿荫大道、体现京郊园林特色。（3）项目产品规划定位产品类型：以老年公寓为主的低密度住宅为主，社区综合会所等商业物业为辅的大型各类设施完善养老居住群。整合“山水田园”文化概念，提供优质的社区生活和农家乐的新养老生活。4、规划设计指导思想规划设计指导思想旨在实现以下属性目标：健康性——通过高新技术的运用，创造健康社区；舒适性——减少城市环境压力，身心得以放松；节能性——居住小区体现节能思想，实现资源的合理利用；差异性——项目易与其他住宅项目区分，具有较强的个性；经济性——建设物超所值经济实用的住宅小区；安全性——运用智能化，体现生活安全性；愉悦性——自然、和谐、健康、舒适。5、设计特点老年人居住的楼宇中最好设有可平展担架的医护护栏，同时走廊要宽，楼梯踏步要比一般踏步低；房屋由外至内，要完全采用无障碍设计；室内地面应采用防滑材料，例如：厨卫应采用防滑瓷砖，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡胶地板或地毯。装饰材料的选择，应协调配套，符合老年人的心情，注重简洁、典雅，不求华丽，此外墙面、地面除了注意安全外要便于清洗。室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康，老年人一般喜爱典雅、洁净、安宁、稳重，加之体弱、心律减缓、视力减弱，一般宜采用浅色，如浅米黄、浅灰、浅蓝等。忌用红、橙、黄，因为红色会引起心律加速，血压升高，不利于健康。浅蓝则给人以安宁感，适合减缓心律，消除紧张。浅米黄给人以温馨感觉，有利于休息，消除疲劳。家具应从实用出发，宜少不宜多。家具外露部分应尽量减少棱角；老人用的双人床应两面上下，有条件的应有手扶之处；床与沙发应该稍硬，不宜过软、过深和过矮，更不要坐下去站不起来。室内灯光应有弱有强。夜间最好有低度照明，便于老人起夜如厕；老年人视力有所衰退，写字、看书时灯光应强一些；室内电灯开关安装部位，夜间使用要方便；家用电器设备应尽量采用智能型，如电锅、电水壶等有自动保温功能。橱卫设计要点：做饭的灶头高度参照老年人的平均身高设计，老年人不必踮脚或哈腰便可完成生活所需；卫生间的洁具不宜用蹲坑，可选用专供老人久坐起身困难之用的能升降的马桶盖；浴缸不宜过高，较高应加垫，为老人坐立方便，浴缸要安装扶手，浴缸底面要有防滑，以确保安全。特殊要求：在老年人居住的社区和房屋里，需随处设计“紧急按扭”和医院联网，如果老年人忽然感到身体不适，可通过“紧急按扭”寻求帮助。6、环境和建筑标准在绿化设计上，绿林浅丘、阳光溪谷、郁荫缀坡的绿意长廊，潜山式谷地空间，利用地势造就森林、名贵树阵、花山、建筑、树木和景观绿地互相穿插、呼应；在植物选配上，有意的大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙的品种，起到净化小环境、有益健康的作用；在地形组织上、既增加了景观的深度效果、又有效地降低了地表径流量。本项目景观主要由小区内部和外部主体广场、小区外部绿化组成，要以配合区内各休闲广场结合为特点，努力营造自然，和谐的生态环境。小区内绿化采取点、线、面相结合的形式，同时加强人行道绿化、院落绿化（以名贵花卉灌木绿化为主，局部雕塑点缀其中），通过中心绿地、花池、花架、树木、雕塑等构成有主有次，层次丰富的景观环境。社区内林荫、长椅、喷泉、假山、楼顶花园与优雅建筑交织融合，形成一处真正的生态生活园区。做到每一幢楼都有最好的朝向和景观。在总体布局上，以行列式为主，将建筑物沿周边布置。这样最大限度争取了内庭院的面积，使整个小区拥有一个面积较大的内部绿化环境。通过建筑底层的架空空间让视线通透，将整个组团各具特色的花园连成一个有分有合的完整体系。优美的园林绿化空间为居住其中的居民提供了一个休憩、娱乐、观景的居住环境。针对单体建筑，利用开放的入户花园、生活阳台做绿化设计，将绿化由地面引向空中。整个园林景观层次丰富，多样化、立体化，使人有步移景易地感受。景观设计上注意体现出小区内人与自然和谐的设计理念，绿化周线结合房屋布局，成自然曲线；在绿化设计上力求体现现代都市中人群对郊区的田园生活情趣的向往，在小区内用尽可能多的绿化使小区内的生态环境与自然气候相符合，达到一种田园生活的居住理念。在环境设计中还特别考虑到社区是针对老龄人群，在设计中按照无障碍规范设计，使得居者能生活愉快，心情舒畅。7、建筑空间布局项目总体规划设计主要考虑几个要素：（1）充分利用区位、地形优势，建设具有一定文化底蕴，反映现代科学技术水平的城市形象地区，让历史与现代科技有机的实现统一。（2）高效安全的交通、通讯系统。（3）渐进开发、梯度推进，寻求一种最为经济和符合人性的规划改造建设模式，通过渐进式开发改造，与市场经济规律相结合，梯度推进，创造较为完善和具有鲜明时代特色的城市地区。8、道路系统布局结合周边环境与空间布局以及老年住宅的功能特点，以加强内部功能组织和便利内外交通联系的原则，将老年公寓出入口交通组织与中心景观形成入口对景，将道路设计与广场空间、绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观。在康定路和丝绸之路设置小区主入口，车行主干道路宽9米，形成了本小区的道路骨架，满足消防车通行的机动车道外，小区支路及入户道路宽度均为3-6米。静态交通规划也是本次规划设计的重要方向，适应小汽车的日益增长，充分考虑停车库的安排，机动车停车分为两种方式，配合中心绿设置地面停车库，地上停车安排在建筑旁以减少停车对居民的干扰。小区机动车停车位规模按总居住户数的50%设置；机动车的集中停放，既减少了对小区内部交通的干扰，又便于集中管理。9、公用工程（1）给水工程①水源：给水系统由该区自打井提供。②给水系统该区给水系统视供水压力情况分区加压供水。住宅每单元入户管在室外设单元水表井，每户在厨房间设一块户用水表，水表后的支管沿走道上空敷设或局部沿垫层敷设，水表采用IC卡水表。小区室外消火栓与低区生活给水管网连接，室外消火栓距路边为2.0米（2）排水工程市政条件：采用雨污分流制排水系统，规划道路东侧和北侧布置市政排水管道。（3）配电系统①电源：设置10KV变配电室和发电机房，采用220/380V低压电缆向小区内各楼放射式供电，共需要3台变压器。②负荷：多层住宅楼用电负荷为三级负荷，应急照明等为二级负荷外，其余用电负荷均为三级负荷。③计量：在变配电室内低压配电屏上设置总表，对商业、办公及住宅回路单独计量，总容量为2*800，630KVA。④用电负荷：住户每户用电负荷按5KW考虑，营业房按每平方米50W考虑。⑤主要电气技术数据：小区变压器装机容量2500KVA，备电负荷（发电机）250KW。⑥各楼进线均采用YJV22－1KV电缆穿混凝土套管埋地敷设，进楼处套钢管保护。⑦照明标准及照明节能：小区内照明按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034－2004规定的照度及照明功率密度值标准严格执行。（4）弱电系统①小区内各住宅楼均设置电视、电话、网络。②小区内各住宅楼均设置楼宇对讲系统，并实现小区内联网，主机设置在小区入口处物业管理用房内。③建筑设置火灾自动报警系统，小区统一设置消防控制室。（5）绿化随着社会的不断发展进步，人们日益重视环境质量的塑造，对于改善居民生活整体质量，对于建设文明小区，提高居民择屋购房吸引力起到相当重要的作用，本次规划设计在整体规划结构布局的基础上，着意强调小区整体绿化环境的塑造，以“天人合一”的生态理念作为绿化环境的整体宗旨，继而营造出一个整体和谐可亲，充满诗情画意的人居环境10、规划设计理念项目在设计理念上始终贯穿着建筑、规划、园林三位一体的设计思想；从老年社区的特点出发，强调环境和人文关怀。建筑规划实现上，考虑充分利用景观优势，将整个建筑群沿河堤和绿色景观廊交错布置，为每座楼、每户居民提供有景观利用的空间，180度视线内，可以从运动休闲绿地经过社区组团绿化到叠水山谷和景观台，使得每个楼座都有其特定的丰富视野。局部设计有亲水景观区，中间部位还有石桥溪流区，为社区居民提供亲近自然，放松身心的空间。（1）倾情打造医护型全程化持续照料养老住区。包括居家型、自型、接助型、介护型、康复型、渡假型以及高端全程型养老公寓、涵盖生活自理、半自理、不能自理和生命关怀等人生必经四阶段，为老年人提供了标准化全程化服务养老模式CCRC。（2）以“健康养老”为主业，配套形成产业链立足与养老市场需求，围绕健康养老为中心，形成了集医疗保健、餐饮休闲于一体的健康养老产业链。（3）注重老年人的养生保健，慢性病的管理和医疗康复，解除养老后顾之忧。（4）引入先进物联网智能化管理系统。研制智能化管理系统。（5）打造智慧型信息系统。未来北京太阳城集团将围绕医护型健康养老为中心，进行全方位的养老市场开拓，以合作式、托管式、冠名式等形式进行太阳城模式的复制和管理输出。11、企业的经营服务理念与目标理念：以“为天下老人尽孝心”的思想，坚持“孝道、仁德、诚信”目标：为了实现老年人“老有所养、老有所依、老有所学、老有所为、老有所乐”项目特色三大功能：集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式四个层次：身体健康的老人，以精神赡养为主，生活照料为辅；对半自理的老人，以生活照料为主，精神赡养为辅；不能自理的老人，以生活照料为主，医疗救护为辅；临终关怀的老人，以医疗救护为主，生活照料为辅。四个结合：倡导“四个结合”的新型养老运作模式。①将居家养老与社会化养老相结合，让入住社区的老人在家中就可享受七大商业配套设施中的各项服务。②将房地产与老龄事业相结合，建设老年社区最终目的是开拓老龄公益事业，只是利用房地产这个“管道”来建设。③将公益事业与市场运作相结合，为老设施在对社区老人开放的同时也向社会开放，所得收入用来补充老年产业的经费，使企业持续发展。④将中华五千年孝道文化与创建和谐社会相结合，努力创造一个和谐而温馨的老年社区。12、提供的养老模式居住形式灵活多样，租住式、安养式、度假式四种养老方式。租住式养老是指按月交纳规定的费用,即可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式。租住式老年公寓主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在生活照料上制定出一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间；为老人过生日等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动，公寓内有：合唱队、时装队、舞蹈队、京剧组、手工组；经常组织采摘、春秋游活动，还定期举办书法、绘画、保健等方面的讲座。安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人。安养护理公寓采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度相结合的人性化管理方式，护理人员每天为老人进行必要的生活护理及康复活动锻炼等。而需要临终关怀的老人是由松鹤山庄医院负责接收，提供体检、医疗专家会诊、网上巡诊、私人专署医生全程化健康管理以及个性化营养膳食等服务。老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以度假养生为主要目的地新型养老模式。随着生活水平的提高，老人们更加注重晚年生活质量，因此也就有更多的老人选择养生度假。为满足老人的需求，建设集养生保健、休闲娱乐功能为一体的松鹤山庄世界会员俱乐部，加入RCI（国际分时度假联盟），共享全球度假酒店资源。13、为老年人家庭入住提供综合服务内容以市场运作为先导，以公益性服务为核心；实行综合配套、多元经营，以提高社区的生活质量。凡租住老年人可享受以下免费服务。购物服务：社区大型老年购物中心内开设副食品专柜、老年用品专柜及电视、电话购物专柜。（1）对老年人实行免费导购、物品搬运的服务。（2）对通过电视、电话、网络预约的老年人，实行免费送货上门。家政服务：设备配套齐全、高科技、智能化的家政服务中心随时为老年人提供全方位服务与管理。（3）免费为本社区居民推荐、介绍小时工、保姆、家教等服务人员。（4）免费提供个人资料建档、信息查询和婚姻介绍。交通服务：（5）社区内实行免费乘坐电瓶车。（6）免费乘坐社区与市区之间每天4班的往返巴士。教育、娱乐服务：（7）社区老年大学内设图书阅览室，老年人免费参加社区组织的讲座。（8）社区文化协会、运动协会、书画协会、国际交流协会等公益性协会或联谊组织，同会、组织展开交流与合作。（9）社区内老年文化娱乐中心将不定期对本社区的老年人免费开放以下项目（节假日除外）。（10）保龄球馆。（11）网球馆。（12）门球场。（13）室内乒乓球馆、羽毛球馆、台球室。（14）棋牌室。（15）游泳馆。（16）温泉水疗室。（17）健身房。（18）歌舞厅。对太阳城会员的科技研究成果和由较高社会经济价值的作品，社区积极协助向社会：（19）免费为会员在社区举办相关的展览、展示等活动。（20）为老年人公益性的外事活动提供免费翻译和陪同服务。（21）社区将免费组织适合于各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛。医疗服务：（22）太阳城医院对居住在本社区的老年人每年进行一次免费体检，为其建立健康档案。（23）太阳城医院门诊部送医、送药上门，免收出诊费。（24）免费使用紧急呼叫系统。松鹤山庄医院与“999”急救中心合作建立社区内的紧急救护，免收接送费用。（25）免费参加松鹤山庄医院举办的健康咨询和健康教育讲座。连锁置换服务：（26）免费提供与国内其它城市连锁型租住疗养的置换式服务。（27）设在太阳城的火车票、飞机票定票处，对社区的老年人实行免费送票上门服务。休闲服务：（28）免费参加垂钓区和植物园的休闲活动（所得物按市场价格适当收费）。（29）免费享受太阳城绿色副食品基地的种植、养殖、采摘活动（收获物按规定合理收取费用）。餐饮服务：（30）社区内的餐饮服务中心为老年人提供免费送餐、代加工服务。（31）免费参加社区内餐饮服务中心举办的食品卫生及膳食营养讲座。二、总体规划方案项目总体规模及主要功能：项目总占地面积398亩，土地征用费每亩45万元，总费用17910万元。项目建设具有四大功能：1.老年公寓占地278亩，土地征用费12510万元，老年公寓建筑面积350000平方米，投资350000*3000元/平方米=10.5亿元，项目投资计11.751亿元，年总收入16245万元；2.健康养生园占地50亩，项目投资2800万元，年总收入1550万元；3.生态观光园占地50亩，项目投资1300万元，年总收入820万元。4.仙鹤湖占地20亩5.项目总建筑面积403000平方米。其中：老年公寓350000平方米；养生园8000平方米；生态观光园20000平方米；综合大楼35000平方米；松鹤山庄医院10000平方米；休闲广场10000平方米；。6.完成项目四大功能总投资94730万元，项目年总收入23615万元，项目投资回收期为4年。本项目可安置10000名老年人入住，投入运营后需用员工总数1117人。本项目规划总用地265466㎡，总建筑面积403000㎡，住宅建筑以多层、小高层为主，建设内容主要为老年公寓、颐养住宅楼群、温泉养生别墅区、商业中心、综合管理中心、社区配套室外体育以及娱乐活动区、果蔬观光采摘园等。沿规划的康定路和陈仓路设置小区出入口，道路贯穿整个区域，具有良好的通达性。区域中央结合中心活动场设置中心绿地，实现资源共享的目标。三、建筑方案1、概述本项目开发建设内容主要为老年公寓、商业中心、综合管理中心、老年活动中心、配套体育、娱乐以及其他公建设施，总建筑面积35000平方米，老年公寓1号住宅区建筑面积122546.40平方米，老年公寓2号住宅区建筑面积27987.50平方米，老年公寓3号住宅区建筑面积207751.10平方米，老年公寓4号住宅区建筑面积76131.40平方米，商业中心建筑面积27000.00平方米，老年活动中心建筑面积12870.00平方米，综合管理中心建筑面积6798.00平方米，松鹤山庄医院建筑面积社区配套公厕、垃圾中转站、配电室2700.00平方米。本项目建筑密度为28.00%，容积率为2.2，绿化率为43.00%。主要经济技术指标如下：用地面积：219902.00㎡总建筑面积：483784.40㎡容积率：2.2绿化率：43.00%建筑密度：28.00%2、工程设计指标建筑结构安全等级：二级耐火等级：一级基本风压：0.30KPa抗震设防烈度：七度3、建筑工程（1）结构部分本工程采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构，楼面结构局部厚板以减少梁的布置，使建筑室内空间尽可能达到最佳。（2）建筑部分①外墙面：沿街面商业用房局部挂贴花岗岩板材，其余为彩色外墙面砖；②内墙面：混合砂浆上刷普通水质涂料。所有卫生间、洗漱间、厨房均粘贴内墙卫生面砖；③楼地面：沿街面台阶室外平台均铺贴花岗岩板。住宅考虑到入住户二次装修，仅做水泥砂浆拉毛地面。所有卫生间、洗漱间、厨房均铺贴防滑地板砖，并增设柔性防水卷材一道；④天棚：均为混合砂浆刷普通水质涂料；⑤屋面：沿街建筑采用柔性防水卷材防水，内侧住宅均采用机瓦屋面，为上人屋面。四、社区规划我们对项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。结合我们的定位，在此提出社区规划方案，以期实现美好的愿景。（一）社区规划设计要求在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。环境要园林化幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。该项目容积率为1。公建设施要高比例化配套要完善化小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施设计要人性化平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；要保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于140㎜，踏面宽度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，并配备拉绳开关，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。生活要智能化配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全，户型要合理化。充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在40～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。建筑要艺术化在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。（二）社区规划特征项目占地150亩，规划建筑总面积10万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以低层为主，辅之以少量多层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园风光。（三）社区构架社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每37.5亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积2.5万㎡；每个组团既自成体系，又与小区相协调；每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设3～4个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。（四）总体平面布置所有住宅均南北朝向，庭院式布局，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射，沿人工湖水系、主题湿地公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层。要正确处理低层和多层的平面布置关系。总体平面布置参考效果图（五）社区内环境规划设计园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、唱歌、跳舞、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。园区内修建大型具有特色的中央主题花园，仙鹤湖水系。仙鹤湖水系图给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。整个社区规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。（六）单体建筑设计建筑结构：低层和多层均为框架结构；楼层：低层为2-3层，多层为4-5层，均配有电梯。部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，提升物业档次。采用环保地热供暖，分户计费。分户空调室外机悬挂位置，做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。（七）户型面积控制及户内设施户型多层主要是一房和二房，均带厨卫；一房面积控制在40㎡左右，二房面积控制在50～60㎡，一房、二房占总套数的70%。低层建大户型，面积控制在90～150㎡，满足两代、三代甚至四代同堂的需要。阳光是健康生活不可或缺的。所有的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗，洒在房间的每一个角落，一种温暖拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮，满足老人交流、活动之需要。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：无障碍设计，保证家中老人安全。长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴安全。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。（八）车位、商业配套的设置在不影响小区道路交通的前提下，设置100个露天停车位。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。（九）老年公寓综合设计方案：公寓将生态、生产、生活、服务、景观、娱乐等功能结合在一起，充分体现其修养性、趣味性、参与性、观赏性。使老人们既可以领略乡村质朴的四季美，生机盎然的浓浓绿意，形成极大时空反差的悦心悦意的审美境界，又可以体验种植、采摘的乐趣，同时享受温泉带来的身心健康，将成为老年人养老、度假、疗养、康复、保健、娱乐、休闲的绝佳之地。

公寓实行以人为本创一流的规范化服务，周到细致的关怀让入住的老人体会到一种宽松、舒适、亲切的家庭韵味。本院追求高品位、高素质、高境界的理念。注重现实的硬件设施和以人为本的规范管理，创造一个有文化素养特色的老人乐园，为国家老年事业做出贡献。项目建设内容：（一）建设规模：

1、建设用地：150亩。

2、建筑面积：100000平方米。3、床位：3300个。

4、人均居住面积：30平方米。

5、绿地率：60%；

6、容积率：1；

7、停车位：100个。

（三）建筑项目新建项目：

1、综合大楼：

占地10亩，建综合大楼，五层建筑，建筑面积16000平方米，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。其中：

1）底层：

为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等；

2）二层：

为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等；

3）三层：为办公、会议区：

老年公寓办公室、各协会办公室、会议室；

4）四层、五层：

为老年公寓。客房总计设150间（套）左右，可接收300人入住。

2、老年公寓：

建筑面积84000平方米，可接收3000位老人入住。

（四）项目功能建议

1、老年公寓：

1）新建综合大楼，客房区总计设150间（套）左右，平均每套面积40平方米，300张床位，房型以标间为主、双套房为辅，其中标准客房区为90%，套房控制在10%左右。

2）新建老年公寓，客房区总计设1600套左右，平均每套面积50平方米，3000张床位，主要为标准间，其中标准间为90%，豪华套房控制在10%左右。

2、医疗中心：

松鹤山庄医院，建筑面积1.万平方米，分为急诊、门诊和住院部三大部分，医疗设备齐全，开设病床200余张，有单人间、双人间、三人间和五人间，每间病房均具有独立卫生间和温泉淋浴设施。与医院相配套的设施还有餐厅、文化宫、电影院、购物中心、假日酒店、温泉会馆等。医院与国际接轨，将现代科技与人文医疗完美结合，与国内外多家大型医院及医疗科研机构强强联手，战略联盟，实现专家、技术与信息资源共享。将引入北京市三甲医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为顺义区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。

3、护理中心：

建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三：一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；二是作为高级家政专业人员的实训基地。三可以为顺义区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。

4、餐饮中心：

1）老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务；

2）商务餐厅：

建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅（兼西餐厅）等，以同时满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档亲友聚会、散客宴请的需要。5、康乐中心：

建议该项目室外设置羽毛球球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉OK室等。以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。

5、办公和会议中心：

1）协会办公区：

建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。

2）会议中心：

建议该项目设置能容纳300人的大型会议厅一间，设置中小型会议室5间。大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。

6、商业中心：

建议该项目设置商业中心，建设包括超市、商场、精品商店、银行、保险、邮局等商业配套设施，一方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另一方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。

一、木屋温泉度假村养生度假设施总规模约50000平方米,集商务会议、休闲度假、医疗养生、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的综合性以健康管理理念为核心的高级养生会员制度假俱乐部。并且与松鹤山庄医院、购物中心、老年公寓、养生中心相互结合，构成一个完整的度假村群落。度假俱乐部以“三代人”为主题的休闲度假方式，“三代人”同游，分别享受：老人入住老年公寓，参加老人们丰富多彩的文化休闲娱乐活动：老年大学、书法绘画、音乐舞蹈、手工布艺等。

度假俱乐部设有专属儿童活动游乐区及儿童托管站。

年轻夫妇可以在放松的氛围中专心享受健身、KTV、游泳、纤体瘦身美容、SPA水疗、瑜伽、普拉提以及打高尔夫等休闲活动。规划分为养生度假区、生态乐活区、会务康体区以及运动休闲区四大主题，重点打造“温泉生态养生宫、木屋别墅乐活园、特色主题餐厅、商务会所”。通过对区内生态契约、休闲养生、商务会议、绅士运动、教育培训、禅修太极等一系列特色主题的精心设计，使得国内外客户在体验极致生态社区的同时，得以享受一站式度假服务和圈层平台。木屋温泉度假村效果图养生度假区包含温泉生态养生、养生酒店及健康疗养基地、度假别院、庄园大宅和度假府邸，搭建多种特色活动或设施，如禅修、太极、瑜伽、鲜花餐厅、中医SPA、私家艺术展等。健康疗养基地效果图温泉生态养生图生态乐活区包含四季花谷、湿地涵养区、坡地运动公园、有机农庄及附属酒店、SPA精品酒店、有机餐厅、木屋庄园大宅、木屋乐园、有机农田府邸，并开展草地婚礼、骑马、划船、亲子垂钓、茶艺学习、儿童拓展等活动。SPA精品酒店图亲子垂钓图会务康体区包含居云小镇、高峰会议中心及酒店、度假木屋公寓、户外运动基地及酒店、叠加木屋别墅和联排木屋、单体生态木屋群落等，有休闲中心广场、创意小品雕塑景观、观景大转轮、演艺角、步行街、特色主题餐厅、演艺厅、商务会所、艺术茶馆、陶艺吧、书吧、老年大学、生态商务会所吧及运动基地等活动。休闲中心广场图鹤山瀑布创意小品雕塑景观图特色主题餐厅图多功能厅图生态商务会所图艺术茶馆、陶艺吧、书吧图运动休闲区包含运动会所、观景塔、有绿色运动场、山景健身中心、滨水体育乐园、青少年运动培训、文化会所等。文化会所图作为北京市重点项目，公司将整合集团内外部大量优质资源，通过打造高品质的产品和运营服务，逐步把项目打造成北京乃至全国的旅游度假名片，“世界一流，中国首席”的心灵度假目的地。项目投资的初步估算：温泉生态养生宫投资估算木屋温泉度假村占地260亩投资4940万元、温泉项目投资8500万元、木屋总造价6790万元、项目配套工程投资1600万元、。木屋温泉度假村工程总投资21830万元。项目年总收入5000万元。投资回收期4.3年。温泉项目投资估算经商榷，我公司决定在启动区内7K㎡获取探矿权，并进行地热温泉的开采和利用1、探矿权费用：预计项目启动区约为7平方公里的地块探矿权取得费为80万。2、前期地质勘查费用探矿权取得后，邀请地质勘查研究院做前期地质勘查，前期费用约为80万元。3、钻井勘探费用前期勘探后能形成初步的钻井勘探预算，例如钻井深度，井口直径大小。都与温泉水的水量和温度有着密切联系。假设预计钻井深2000米，预计成井后出水量可达100m3/小时，日出水量约2400m/日，出水温度可达60-70℃。地热钻的预算标准为0-2000米单价1518元/米。2000米4、井外入户设施费用井外入户的设施，管道，安装费用要根据温泉设施规模来做预算。管价格（引入酒店或其他公共设施）锅炉管：(325*8)6200元/吨米流起管：(325*8)5750元/吨米，因水质问题，要处理后才能使用，处理设备价格另算。温泉中心设施：打造温泉浴池（约7000平方米规模）的基建需要投资1400万元，设备需要投资500万元。打造SPA水疗中心（约5000平方米规模）基建需要1000万元，设备投资需要100万元。打造游泳馆（约1250平方米规模）基建需要投资125万元，设备投资100万元。打造温泉配套球类馆（约1750平方米）基建需要投资175万元，设备需要投资300万元。温泉生态养生宫会所建造费用5000万元。温泉项目总投资8500万元。项目配套工程投资：景区绿化水系创意雕塑小小品、电照、游览观光车等600万元，中心广场建设配套1000万元，项目配套工程总投资1600万元。停车场与老年公寓、汉石桥湿地公园共用。项目经营及基金效益分析：木屋温泉