某房地产公司抵押估价策略

1房地产抵押估价报告委托方：×××公司估价方：×××房地产评估有限责任公司估价人员：××××××估价作业日期：2006年10月24日至2006年10月27日估价报告编号：×××字〔2006〕第01×号目录一、致委托方函1二、估价师声明1三、估价的假设和限制条件2四、估价结果报告3〔一〕委托方3〔二〕估价方3〔三〕估价对象3〔四〕估价目的3〔五〕估价时点3〔六〕价值定义4〔七〕估价依据4〔八〕估价原那么4〔九〕估价方法5〔十〕估价结果5〔十一〕估价人员5〔十二〕估价作业日期5〔十三〕估价报告应用的有效期6五、附件1一、致委托方函

×××公司：我公司接受贵公司的委托，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而对于估价对象即位于××区的××大厦的房地产抵押价值进行了评估，估价对象的建筑面积为××平方米，占地面积为××平方米。根据有关房地产估价的法律法规，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原那么，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的根底上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2006年10月24日的估价结果为：总价：×××元人民币大写：壹佰万零玖佰叁拾壹元整单价：6630〔元/平方米〕〔以上内容摘自房地产估价报告书，欲全面了解本评估工程情况，应认真阅读报告书全文。〕

×××房地产评估有限责任公司法定代表人：〔签字、盖章〕二○○六年十月二十七日二、估价师声明我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准?房地产估价标准?(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.本估价报告由×××房地产评估有限责任公司负责解释。

8.本估价报告仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经我公司书面同意，本估价报告的全部或任何一局部内容均不得向委托方、报告使用者和报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

9.本报告附件是本报告的重要组成局部，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的局部内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承当任何法律责任。

10.据估价人员实地勘查，估价对象已经抵押，抵押权人为××银行，抵押期为2000年6月至2021年6月。注册房地产估价师证书编号估价师签字三、估价的假设和限制条件

1.本次估价以委托方提供的资料为依据，其真实性、可靠性由委托方承当。2.本次估价是建立在对估价对象最高最正确使用原那么的根底上的。

3.本估价报告所列结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原那么确定的现行市价，未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对房地产价格的影响，假设前述条件以及估价中遵循的估价原那么发生变化时，估价结果会失效。

4.根据委托方提供的?房屋所有权证?确定估价对象为×××公司所有，本次估价以前述?房屋所有权证?中所载的建筑面积数为准。

5.根据本次估价目的，本次估价结果包含室内精装修的价值。

6.本次估价时，估价人员对估价对象外貌进行了勘察，并在可能条件下对其内部结构进行了视察，然而未使用专业检测仪器对其结构进行测量，故无法呈报估价对象结构的详细状况，亦未对有关设备进行测试。四、估价结果报告〔一〕委托方名称：住所：法定代表人：〔二〕估价方名称：×××房地产评估有限责任公司住所：××法定代表人：××资格级别：×级证书编号：××号〔三〕估价对象概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，根底设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。〔四〕估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。〔五〕估价时点依据?房地产抵押估价指导意见?，确定本次估价的估价时点为2005年10月24日。〔六〕价值定义本次估价的房地产价格为估价对象在估价时点2006年10月24日的抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。〔七〕估价依据

1有关法律、法规和估价标准

1.1?中华人民共和国土地管理法?。

1.2?中华人民共和国城市房地产管理法?。

1.3?房地产估价标准?(GB/T50291-1999)。

1.4?建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于标准与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知?〔建住房[2006]8号〕等。

2产权依据

2.1委托方提供的?房屋所有权证?。3其他依据

3.1我公司掌握的有关资料及估价人员实地勘察所获取的资料。〔八〕估价原那么

1.合法原那么应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2.最高最正确使用原那么应以估价对象的最高最正确使用为前提估价。

3.替代原那么要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4.估价时点原那么。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。〔九〕估价方法根据国家有关房地产估价的规定，遵循估价原那么，依据估价目的，并结合估价对象的特点和我们掌握的资料，确定采用“市场比拟法〞和“收益法〞进行估价。估价对象所在区域较为成熟，其市场化程度较高，居住用途的房地产交易案例容易搜集，故可选用市场比拟法。另外居住类型的房地产为有收益的物业，适宜使用收益法进行估价。市场比拟法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比拟，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。〔十〕估价结果

×××公司所有的房地产在估价时点2006年10月24日的估价结果如下：总价：￥1,000,931.00元人民币大写：壹佰万零玖佰叁拾壹元整单价：6630〔元/平方米〕〔十一〕估价人员

××××××〔十二〕估价作业日期2005年10月24日—2005年10月27日〔十三〕估价报告应用的有效期本估价报告有效期为一年，即2005年10月24日至2006年10月23日。二○○五年十月二十七日五、附件〔一〕委托方提供的?房屋所有权证?。〔二〕估价对象位置示意图。〔三〕评估机构营业执照复印件。〔四〕房地产价格评估机构资格证书复印件。〔五〕房地产估价师执业资格证书复印件。五、估价技术报告〔一〕个别因素分析×××〔二〕区域因素分析

×××〔三〕市场背景分析

×××〔四〕最高最正确使用分析房地产估价要以房地产的最高最正确使用为前提。本次估价目的为确定估价对象在估价时点的公开市场价格，为委托方了解房地产现值提供价格参考依据。因此以保持现状为前提进行估价。〔五〕估价方法选用根据估价对象的特点，我们采用市场比拟法、收益法进行评估。理由如下：估价对象所在区域较为成熟，其市场化程度较高，居住用途的房地产交易案例容易搜集，故可选用市场比拟法。另外居住类型的房地产为有收益的物业，适宜使用收益法进行估价。市场比拟法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比拟，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。假设在未来收益年限，未来年净收益保持不变，那么收益法采用的公式如下：

V＝a×〔1＋r〕n－1r×〔1＋r〕n上式中：V——房地产收益价格；

a——未来年净收益；

r——资本化率；

n——未来可获收益的年限〔年〕。〔六〕估价测算过程

1.市场比拟法〔1〕比拟实例选择从我们掌握的资料中选择三个房地产用途相同，区类接近的实例进行比拟。实例A：××。实例B：××。实例C：××。〔2〕因素选择比拟因素选择交易情况、交易期日、区域因素、个别因素等；区域因素选择交通条件、市政设施、公共效劳设施、环境质量等；个别因素选择建筑结构、装修、设施与设备、朝向及楼层、房屋成新、小区管理等。〔a〕交易情况，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除掉这些特殊因素造成的价格偏差；〔b〕交易期日，是指比拟实例的成交时间；〔c〕区域因素：交通条件，主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁、轻轨等。市政设施，指区域的给水、排水、供电、供热、通讯、供气等根底设施条件是否具备。公共效劳设施，指小区周边是否具备一定的根本生活效劳设施，如菜市场、商店、银行、邮局、理发店、洗衣店等。环境质量，指估价对象附近以及小区的绿化环境、噪声程度、空气质量、卫生条件等。〔d〕个别因素：建筑结构，可以分为砖混、砖木、钢混、钢结构等。装修，按不同装修档次区分为毛坯、粗装修、普通装修及精装修。设施与设备，指房屋供水、排水、供电、供气、公用天线、通信等管线的完备程度，厨房、卫生间洁具的情况等。朝向及楼层，朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有一个因素是景观。多层无电梯的住宅最正确楼层是上下适中的楼层，而高层住宅那么通常是楼层越高价值越高。房屋成新，指房屋的成新率，竣工时间长的房屋相应成新率低。小区管理，指小区是否有物业管理，是否标准，小区的平安、清洁是否有保障等。〔3〕编制比拟因素条件说明表，见下表。比拟因素条件说明表比拟工程估价对象实例A实例B实例C交易情况交易期日区域因素交通条件市政设施公共设施环境质量个别因素建筑结构装修设施与设备朝向及楼层房屋成新小区管理〔4〕编制比拟因素条件指数表，见下表。比拟因素条件指数表比拟工程估价对象实例A实例B实例C交易情况100100100100交易期日100100100100区域因素交通条件100100100100市政设施100100100100公共设施100100100100环境质量100100100100个别因素建筑结构10097100100装修100100100100设施与设备100100100100朝向及楼层100949897房屋成新100100100100小区管理10098100100说明：

a)估价对象和比拟案例交易情况、交易期日、所处区域状况相同，不做修正。

b)估价对象和比拟案例建筑结构都为钢混，不进行修正，塔楼采光、通风较板楼差，下修3％。以南北朝向为基准，北向下修3％，东南朝向下修2％。以12/16为基准，6/24下修3％，5/16下修2％，3/9下修1％。估价对象和比拟案例竣工年代相差不大，不做修正。小区管理水平一般那么下修2％。〔5〕编制比拟因素修正系数表，见下表。比拟因素修正系数表比拟工程实例A实例B实例C售价〔元/㎡〕600065606600交易情况100100100

100100100交易期日100100100100100100区域因素交通条件100100100

100100100市政设施100100100

100100100公共设施100100100

100100100环境质量100100100

100100100个别因素建筑结构100100100

97100100装修100100100

100100100设施与设备100100100

100100100朝向及楼层100100100

949897房屋成新100100100

100100100小区管理100100100

98100100修正后售价〔元/㎡〕6,715

6,694

6,804比准价格〔元/㎡〕6,738〔6〕比准价格的计算取修正后售价的算术平均值作为比准价格，即：比准价格＝〔6715+6694+6804〕÷3＝6738〔元/m2〕

2.收益法〔1〕年总收益依据××市租赁市场调查及本公司相关资料，确定位于××区××大厦房地产抵押估价报告号〔3室2厅2卫〕月租金〔A〕为6000元/月，由于估价对象所处的位置较好，空置率较低，取5％。〔2〕年总费用〔a〕税费按照××市个人房屋租赁相关规定，综合税率为5％，个人所得税税率为10％。〔b〕房屋维修管理费按房屋重置本钱的0.5％计算，房屋重置本钱〔钢混结构〕取2000元/平方米。〔c〕保险费按房屋重置本钱的0.2％计算。〔3〕年纯收益年纯收益＝年总收益－年总费用〔4〕资本化率估价时点一年期存款利率为2.25％，考虑到房屋出租收益的风险较小，风险报酬率取3.20％，那么资本化率为5.55％。〔5〕房屋总价估价对象为钢混结构，耐用年限为60年。依据?房屋所用权证?，估价对象使用期限为2000年1月25日至2070年1月24日。估价对象于2001年建成，在估价时点，尚可使用年限为56年，故未来收益年限按56年计算，假定未来年纯收益在未来收益年限中保持稳定不变。详细计算过程见下表：序号工程公式单位数值

1年总收益[1.1]×〔1－[1.2]〕×12元68,400.00

1.1月租金元6000

1.2空置率％5

2年总费用元11,005.58

2.1综合税费[1]×[]元3,420.00税率％5

2.2个人所得税[1]×〔1-20％〕×10％元5,472.00税率％10

2.3房屋维修管理费[2.3.1]×[2.3.2]×[2.3.3]元1,509.70房屋重置本钱元/㎡2000

2.3.2建筑面积㎡150.97

2.3.3费率％0.5

2.4保险费[2.3.1]×[2.3.2]×[2.3.3]元603.88税率％0.2

3年纯收益[1]-[2]元57,394.42

4复原利率％5.55

5收益年限年