住宅小区小高层建筑项目申请立项建议书

第一部分市场分析与研究省会房地产市场概况随着石家庄城中村改造、大规模城市建设的进行和石家庄居民经济收入的增长、生活水平的提高，大多数人需要改变住房现状，人们对普通住宅的需求量相对较大，同时市场上的商品房供应量近年来也持续增长。从住房市场需求总量来看，以我市211万常住人口为房地产消费主体，同步市场上住宅总量约为4642万平方米，以此计算，常住人口人均建筑面积达到22平方米。此数据距人均标准住房面积35平方米相去甚远，约有人均13平方米的增长潜力。按照有关研究，在国民经济持续增长的前提下，每人每年增加一平方米的住宅，那么石家庄每年将增加住宅需求200—250万平方米，再加上人口的自然增长，将会进一步增加住宅需求。另外，除本市常住人口的住房需求外，每年还有较大的外来人口购房需求，如石家庄周边区域经济收入较高人群在省会购房的需求、经济收入较好的外来人口购房需求等，这些也会对房地产市场产生较大的促进作用。各业态市场分析 住宅市场情况 国大全城位置石家庄市东岗路168号开发商代理销售伟业顾问容积率1.69公摊22%规模一期共15栋，其中7栋小高层，4栋高层，2栋电梯洋房，2栋花园洋房户型面积二室二厅一卫：95、107、109、112、115㎡三室二厅二卫：126、129、130、135、138、140㎡四室三厅二卫:157、166、171、180㎡五室四厅四卫(小高)：180、190、230㎡(花园洋房)：230、240、290㎡价格小高层、高层均价4300元/㎡花园洋房5300元/㎡车位地上、地下共770个，数量均等，现在未销售。梯户比3梯14户开盘日期2007年3月18日入住日期08年6月销售率一期销售完毕二期限还没销售消费人群周边居民、在附近做生意的人交房标准毛坯摩卡小镇位置谈固东街与槐安路交口北行200米路西开发商鑫科房地产开发有限公司占地面积58.8亩建筑面积8万平方米规模共二期工程，共12栋楼，一期9栋，二期3栋，均为七层砖混结构带电梯，户型面积三室二厅一卫（二卫）：137㎡价格均价4300/㎡，层差价60元。物业费1元/㎡/月地下室绑定的地下室，每家一个。价格：1100元/㎡楼间距32—36米层高2.9米梯户比1梯两户开盘日期2007年4月（内部认购）入住日期2008年8月1日交房标准毛坯消费人群周边居民销售率95%付款方式一次性：优惠3%按揭最低50%无优惠分期50%：优惠1%备注项目优势：交通便利，低密度小区，超大楼间距，多层电梯露台入户项目劣势：规模较小，小区密度大，开发商没实力，销售不正规。结合以上电梯洋房的情况与荷院对比，此项目建筑结构为砖混结构，目前已销售的一期六栋已销售95%均为平层设计，其余错层的为二期（现未销售）。嘉实蓝岸位置槐北路交民心河东北角开发商石家庄市嘉实房地产开发有限公司占地面积3万平方米建筑面积11万平方米承建商南通建功绿化35%规模共7栋。其中4栋高层（2号楼24层2个单元，4号楼22层3个单元，6号楼20层2个单元，7号楼27层2个单元），1栋写字楼（5号楼），2栋4.5层带电梯花园洋房（砖混结构1号楼3个单元、3号楼4个单元）。目前只销售2、7号楼4栋高层总套数522套，其中2、7号楼共315套（首推房源）。户型一室二厅一卫：75㎡二室二厅一卫：79㎡、95㎡三室二厅一卫：109㎡、111㎡四室二厅二卫：127㎡、170㎡、180㎡三室二厅二卫：122㎡、129㎡、136㎡、139㎡、138㎡价格目前均价：5100元/㎡最低价：4900元/㎡最高价：5300元/㎡物业费1.2元/㎡(2层以上，2、4、6、7号楼无一层)层高2.9米公摊21%开盘日期07年5月19号入住日期08年7月31日交房标准毛坯消费人群周边人群及政府机关盛世长安位置和平路与翟营大街交口开发商中铁*景旭地产建筑面积40万平方米公摊18%规模共19栋板式高层、小高层，其中一期7栋高层,总建面13万平方米。现推出1、3、4、6、7号楼，其中1号楼3个单元（2个单元18层、1个单元12层），3号楼2个单元（1个单元24层、1个单元21层），4号楼16层的板楼，6号楼18层的板楼，7号楼2个单元（1个单元24层、1个单元21层）价格目前均价：4700元/㎡物业费初步定在1—1.2元/㎡开盘时间2007年04月28日交房时间2008年7月30日层高2.9米容积率2.9交房标准毛坯绿化率46%销售率90%周边配套社区紧临城市快速路—和平东路，4路、56路公交车直达社区，22中、39中、25中、中华孔德小学、建明小学等，河北师大、河北医大、华美学院、财贸学校、热电厂学院、华药学校等高校也..中基礼域位置桥东区和平路以南，平安大街以东开发商河北中基房地产开发有限公司建筑面积60余万平方米规模一期7栋，只推出5号楼总占地260亩绿化率30%容积率3层高2.9米户型面积一室、二室、三室、四室面积从76㎡—185㎡价格均价：5400元/㎡最低价：5000元/㎡物业费预计1元/㎡/月梯户比一梯2户开盘日期07.08.08入住日期08年03月交房标准毛坯消费人群周边人群及中高收入者销售率5号楼。已经全部销售完毕。中宏汇景国际位置东起广安大街、西至青园街、北起谈南路、南至中山路开发商石家庄市中宏房地产开发有限公司总建筑52万平米容积率4规模共计7栋楼，其中26层写字楼（中央Office）1栋，25层酒店式公寓（中央公馆（高档公寓）1栋，住宅两栋（中央首府（鼎级豪宅））（26层、11层半），一个沿街的4层商业和两栋综合楼（干什么还没定），其中写字楼和酒店式公寓1—5层为商场，地下一层为超市，地下二层为停车场户型面积56.6㎡、60㎡、80㎡价格按套价销售：56.6㎡在45万元左右80㎡最好位置在70万元左右。总占地192亩层高2.9米（住宅）3.3米（公寓）开盘日期酒店公寓：07年8月26日入住日期08年交房标准精装消费人群城市中高层收入居多，酒店式公寓多以高收入阶层。销售率50%安联蓝水晶位置桥东区裕华东路与大经街交叉口南行50米开发商河北安联房地产开发有限公司占地33亩建筑面积41392平方米容积率1.56绿化率40%停车位88个物业费0.6元/㎡规模共8栋，一栋9层，其余5层半。户型面积57㎡—136㎡共12中户型以两室为主价格均价：5600元/㎡总套数313户开盘日期07年8月26入住日期08年10月交房标准毛坯消费人群周边居民，政府机关销售率90%亲亲小镇位置北二环与建华大街交叉口开发商河北计经房地产占地面积426建筑面积43万规模1期：19栋多层2期：17栋3期：14栋花园洋房及多层带电梯公摊14.5绿化率：40%开盘日期2007建筑结构框架剪力墙砖混入住日期1期已经交房2期08年1月3期08.5月车位共948个地下6万8地上70个/月价格多层：6F3550元砖混多层：3950元花园洋房：1F5100元2F48003F48004F5000元多层带电梯：1F41502F39003F39504F40005F40506F41007F4150交房标准毛坯消费人群中高档人群户型面积花园洋房：1F1562F1253F1264F185电梯洋房：1F1562F1453F—5F1406F196物业费普通多层：0.45元/月花园洋房：1楼0.82楼以上1元/销售率普通多层剩余顶楼几套花园洋房共152套现在剩余8套多层带电梯：共156套现在所剩几套春江花月位置新石中路166号开发商河北燕都房地产集团开发有限公司占地面积180亩建筑面积27万平米规模共有14栋18层景观高层及29套别墅（1397户）6、11-14号楼二期:，二期为1-5号楼和16-18号楼4A2?Uhpy

（18F）

7K5P8N,

公摊18%绿化率：61.9%开盘日期2007入住日期2007年底建筑结构框架剪力墙车位1140个8万/个价格均价：5400元/㎡销售率85%日前推出18号楼两室已经卖完，剩余一些三室户型交房标准毛坯消费人群中高档人群户型面积二室二厅：98.36㎡101.06㎡三室二厅：126.56㎡152.88㎡168.55㎡三室三厅：189.28㎡四室三厅：235.48㎡配套5A智能写字楼，紧邻儿童公园、中央空调项目分析桥西区第一个推出的高品质楼盘，它的上市带动了桥西区的楼盘市场价格。金正*缔景城位置石家庄裕华西路与中华南大街交叉口开发商石家庄市金正房地产开发有限公司策划公司香港太平洋占地面积312亩建筑面积66万平米规模共分四期开发建设21栋景观住宅，1栋5A写字楼，4栋酒店公寓，1栋五星级酒店3000平米半岛健身会所，6000米水景，10000平米小学幼儿园，10万平米商业。公摊17%22%绿化率42%开盘日期2007入住日期2007年底车位数量地下1510个价格未订价格8.9月份6000元/㎡现在均价：6500元/㎡最高价：8800元/㎡商业：1层22000元/㎡2层：8000元/㎡销售率2期间剩余一些大户型现正销售沿中华大街3栋32栋高层和1栋3层小户型公寓交房标准毛坯消费人群政府人员、中高收入户型面积二室一厅一卫：82.23㎡二室二厅一卫：86㎡三室二厅二卫：141.9㎡178.98㎡163.15㎡175㎡103.95㎡四室二厅：218㎡地下室1200元/㎡物业费1.2元/㎡—1.6元/㎡项目分析项目规模大，销售周期比较长，小区景观设计为欧洲风格金世界位置自强路与南小街交叉口开发商河北金城房地产开发有限公司策划销售公司石家庄海川顾问占地面积381亩建筑面积100万㎡规模开发周期8年现已经盖好4栋楼，1号楼18F为回迁户2号楼24F3号楼11F4号楼11F公摊20%绿化率36%开盘日期2007年6月30日物业费未定梯户比1单元2梯14户2单元2梯20户3单元梯15户交房时间2008年8月价格层差价30—50元3号小户型公寓楼开盘均价4700元/㎡现在为：5200元/㎡4号写字楼开盘为均价4600元/㎡现在均价：5200元/㎡销售率住宅全部订完，现在正售的是小户型公寓，公寓销售到95%为11层小高层：1、2为商业；3-11为公寓层高小公寓3.3米楼间距宽的27米，窄的地方23米户型面积公寓为28.46㎡—100㎡40.14㎡49.82㎡56.6㎡61.83㎡100.11㎡103.29㎡75.6㎡28.46㎡备注：2007年6月30（卖卡10000元/张）车位：8万一个1140个（地下1034个） 西美·花城位置红旗大街与汇宁路交叉口开发商西美房地产开发有限公司占地面积68亩建筑面积204700㎡规模7栋28层板式高层公摊20%绿化率30%开盘日期未订楼间距60米入住日期08年底装修标准毛坯价格9月份最低价：3300元/㎡均价：3400元/㎡现在均价：4300元/㎡（内定价格）销售率未销售户型面积二室二厅：89㎡三室二厅：160㎡135㎡地下室8㎡停车位800个左右梯户比2梯3户备注：现为内部订房，交5万元诚意金能享受到现在的价格，能优先选房子，现项目已经挖槽动工。 总结：石家庄住宅市场具有如下特点：·石家庄普通住宅市场需求量较大，且市场需求潜力大，市场供应量会逐渐加大；·消费者消费行为理性，注重房子的性价比，性价比高的房子市场接受度明显较好；·项目充分注重通过规划设计、户型布局、社区景观等提升产品价值；·独特销售理念的提出，多种营销方式的运用，对项目营销起到了促进作用；·国家宏观调控对现阶段石家庄住宅市场影响不大，其在一定范围内刺激了住宅价格的上涨1、价格趋势：纵观石家庄一年来的市场情况，价格是一个最值得观注的焦点。从2005年年底到现在石家庄市房价一直处于快速上升的阶段。从以上各区域分析得出06年底开的楼盘市场均价在3600元/㎡，直到现在房产市场均价已上涨到4700元/㎡左右，这期间每平米上涨了1100元，增长了23%这是一个值得关注的数字。造成市场楼价上涨的原因主要有以下几点原因： （1）地价的不断上涨，去年水泵厂地价327万/亩，今年河北隆基房地产公司以527万/亩的天价征得妇女管理干部学校的土地，根据成本计算，房屋的预计价格将达到6000元/㎡以上。容积率将达到6以上造成建筑成本提高。（2）开发商为了在竞争中占得优势，使人们认可他们的房子所以在社区配套、环境等方面做文章也造成建筑成本的提高，导致房价的上涨。（3）当前我市的外来务工人员逐年增多，造成住房的紧缺。（4）二手房市场的不规范，导致二手房和新房的价格基本一致，无形中给新房涨价提供了机会依据当前石家庄市楼盘市场情况和发展情况，今年的楼价还会稳定上升。预计将要开盘的随园、中天世都、金正缔景城二期、万象天成等项目的开盘价格都不会低于5500元/㎡。2、户型面积分析：目前石家庄市各楼盘的户型面积都普遍偏大。多以三室两厅两卫面积在125㎡以上的户型为主。即便是两室的户型面积基本上也在90㎡—110㎡之间。一室、两室面积在50㎡—80㎡的小户型基本上不多见。不过在去年5月份国六条的颁布，在一定程度上限制了大户型的发展。且都是面对中高层消费者开发的。从去年年底到现在石家庄楼盘80—90㎡的小户型虽然有所增加，但就目前看这种小户型在市场上仍然是一个空缺（这里所说的小户型并非是诸如乐模、中铁等这样的小户型公寓）。而是一些小户型住宅，例如：二室二厅面积可以建在80㎡左右。这一部分仍是目前石家庄市楼盘上的一个空缺。3、楼盘特点分析：在楼盘项目竞争中，开发商为了提高销售率项目的特色、亮点层出不穷，已经由当初的小规模楼盘市场演变成现在的大盘时代。城中村改造、厂矿搬迁使城区有了大面积的地块，导致了一些大盘的拥现。例如：中景盛世长安、中基礼域、金正缔景城、金世界等项目。二、公寓市场状况中铁大厦位置翟营大街与中山路交叉口南行200米路东开发商石家庄盛泰达房地产开发有限公司代理销售广瑞顾问层高商业层高4.5米住宅层高3.1米公摊20%规模本项目为一栋30层的塔楼。其中1—5层为商业建筑面积25000平米住宅从6—3层建筑面积为9.6万平米。一层14户三部电梯。只销售东边一栋户型面积2室2厅1卫98.56㎡89.84㎡、2室1厅1卫84.89㎡89.84㎡1室1厅1卫57.24㎡41.33㎡价格当时均价3500元/㎡起价3180元/㎡层差价20-30元/㎡尾盘价均价3600元/㎡车位7万/个梯户比3梯14户开盘日期2007年3月18日入住日期08年6月销售率销售完毕消费人群周边居民、在附近做生意的人交房标准毛坯 华尔兹（波尔卡）位置石家庄市胜利北大街与光华路交叉口开发商石家庄华泰房地产开发有限公司占地面积180亩建筑面积170000㎡规模5栋11层塔式小高层户型面积37㎡—49㎡价格均价5400元/㎡物业费1元/㎡/月层高2.8米梯户比2梯12户开盘日期06年12月入住日期07年底交房标准毛坯消费人群周边居民、在附近做生意的人销售率95%备注优势：小区规模比较大，具有较强的生活氛围。劣势：胜利大街车流量比较大，容易堵车，出入不方便，距货运站较近人员比较混杂。万隆国际位置裕华路与育才街交口西南角开发商河北万润新元房地产开发有限公司占地面积9504㎡建筑面积127000㎡代理销售以前为北京·成业行代理现为自行销售绿化30%规模一栋酒店（23层）、一栋商住公寓及办公楼L型塔楼（29层）、一栋住宅（22层）户型面积住宅：一室（48㎡.68㎡）、三室（135㎡.144㎡）、跃层180㎡（3单元中门整体）公寓：40㎡.60㎡.70㎡.90㎡价格均价5400元/㎡（住宅）小户型公寓尚未销售，但其售楼员称预计售价在6000元/㎡以上物业费住宅：1元/㎡/月公寓：1.2元/㎡/月写字楼部分：1.5元/月/㎡层高2.8米公摊住宅：18%公寓：22.4%开盘日期2007年8月18日入住日期2008交房标准毛坯消费人群周边居民、在附近做生意的人销售率一层剩2套，其余已经销售完毕。乐模位置平安北大街18号一中对过开发商石家庄东方金地开发有限公司建筑面积9.7万㎡公摊25%规模地上1—4层为商业占地18821.67㎡5—28层为小户型公寓933套公寓建筑面积6万多㎡。户型面积自由分割30㎡—101㎡不等价格按套销售86.39㎡：38.1万86.43㎡36—38万元39．62㎡—18万元均价：4500元/㎡物业费1.2元/月层高11F—27F（3.3米）5F—10F（3.6米）梯户比4梯17户开盘日期2006.9.16入住日期2008.3.1交房标准简装消费人群在附近做生意的人销售率销售完毕备注优势：东侧为市重点中学一中，南侧紧邻交通医院，西侧南三条市场，北侧为石家庄商业银行。项目地理位置优越、交通便利、环境比较成熟。劣势：户型不合理、是人们俗说的刀把形，光是装修就费劲周折，没有煤气，全是用电做饭，有的户型中心根本采不到光，只能用电来照明，之所以销售的还算可以，主要是投资的占很大一部分，自住的很少。优盘位置石家庄中华南大街与工农路交叉口西北角开发商石家庄云华房地产开发有限公司占地15亩总建筑5万平米代理销售石家庄中原户型面积47㎡、58㎡、49㎡、55㎡、97㎡规模一栋U字型28层高层（3个错落高层，其中2个回迁楼，公寓楼对外销售）1F—4F为商业、5F—24F为公寓价格售楼员称初步预计售价在6000元/㎡以上开盘日期未定入住日期08年底交房标准精装修定位人群都市年轻白领销售率目前为咨询期,免费发放vip卡财智·西美位置建设南大街北国商城南行100米开发商西美房地产开发有限公司建筑面积4万㎡规模一栋26层的板楼1—5层为商业6—26层为公寓及写字楼户型面积40㎡—120㎡价格公寓均价：8500元/㎡写字楼未定:预计7500元/㎡商业未定物业费1.2元/月梯户比6梯8户开盘日期2006年12月入住日期07年8月31日交房标准精装（赠送沙发、39寸液晶电视、茶几、电磁炉、床）消费人群中高层阶层人群销售率目前公寓预定出95%，写字楼、商业还未销售军安·水晶公寓位置石家庄市裕华西路103号(裕华路和城角街交叉口)开发商石家庄军投房地产开发有限公司总建筑约3851.5/㎡公摊20%规模16层蝶楼一栋负一层为车位、1—3层为商业4—16层为住宅户型面积主力户型一室一厅、两室两厅52㎡—95㎡价格均价4400元/㎡层差价:20元—30元物业费初步定在1元以上层高装修后2.6米开盘日期2006年10月21日入住日期2006年12月30日交房标准精装修(带厨卫)、中央空调消费人群附近做生意、年轻人群销售率80%左右项目分析优势:地理位置、交通、环境、医疗、教育还是比较优越的劣势:这栋楼是由一座烂尾楼翻新销售,项目的外立面看着有点陈旧、不雅观。电梯与户型的比率非常不合理.为了照顾采光通风不好的户型,开发商把楼层中心的根本采不到光的户型打通做成了采光井.嘉实·红人公馆位置中华北大街与宁安路交叉口开发商石家庄嘉实房地产开发有限公司占地5000㎡建筑面积5万㎡左右规模一栋三个单元一单元为32F塔楼二单元为24F板楼三单元为18F板楼户型面积一室一厅一卫42㎡、33㎡、47㎡、32㎡、39㎡、56㎡一室二厅一卫66㎡二室二厅一卫68㎡、70㎡、75㎡、76㎡、80㎡三室二厅130㎡～140㎡价格塔楼均价5000元/㎡板楼为4350元/㎡地下室：1200元/㎡目前二手房价格在5500元/㎡左右开盘日期2006年10月28日入住日期2008年6月底交房标准塔楼为精装修板楼为毛坯消费人群投资人群、为子女在此上学方便的家长销售率销售完毕石家庄市小户型公寓市场特点:1小户型物业共同的特点:1、成熟商业圈2、依托地理位置总结:由于小户型公寓居住者多为年轻人,他们注重购物、出行方便,对于区域位置、生活配套要求较高,所以成熟的商业地理位置对项目作用较大.从目前在售公寓项目中能够充分体现出来,一环附近公寓楼盘销售情况较好,而二环附近小户型产品销售进度较为缓慢.3、建筑容积率高、公摊大、绿化少4、户型不合理由于小户公寓多为单体点楼或者连体点楼为主,占地较小,目前开发土地成本较高,从而使得开发商建以点式高层,并且改造项目较多(如:乐摸由习字楼改造成为公寓楼).所以此类项目普遍进深较大,公摊接近于写字楼;点式高层,尤其是进深较大会使楼体阴面部分户型设计不能达到合理的通风采光效果.

5、赠送装修可以说在以上各不利因素造成了小户型公寓优势提炼较为困难.所以绝大开发公司、代理机构就向人性化的物质方面考虑,如赠送装修、赠送家具、赠送生活日常用品等.来满足都市现代人高节奏生活方式,并为其创造舒适、简洁的生活品质,6、适宜投资因面积较小,总套价较低,首付也不是很高,具有很大的投资潜力,对那些略有积蓄的人来说.小户型楼盘无疑具有很大的吸引力.2小户型市场分析：1、石家庄目前的市场：国六条中要求新开工项目中套型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得少于70%，此政策一出台顿时引起轩然大波，那些原本做配角的小户型项目立马身价暴涨，石家庄的小户型市场现正处于一个上升期，在去年销售的有嘉实·红人公馆、乐模等7个项目，07年即将销售的有优盘、万隆国际2个项目。另外中润房地产在水上公园附近已经拿下地，也将建设为小户型住宅。现有的小户型多是塔楼建筑，例：乐模、万隆、军安水晶公寓、红人公馆。这些小户型项目部分采光、通风都不合理，没有达到理想的住宅舒适度，梯户比设计也不理想。像军安的2梯17户，虽然套内面积较小，但总套数比较多，密度偏高，给出入造成一些不便。现有的开发商为了把房价和销售率提上去，多以送精装修和地理位置优越做为宣传卖点来达到销售目的。2、面积及户型：现有小户型面积多以40㎡—90㎡为主，面积主要集中在40㎡—60㎡的户型占了项目的60%，40㎡、90㎡各占了10%。因为这些项目大部分是塔楼建筑，从而造成一部分户型在阴面，进深长开间短，采光和通风都不理想，户型形状是人们俗说的“刀把形”，装修就得费劲周折。3、价格分析因为这些项目主要集中在市中心，土地成本加上后期管理费用，造成单价偏高。例：优盘预计价格在6000元/㎡、军安水晶公寓4400元/㎡、万隆6000元/㎡。虽然单价较高但是户型面积较小，使得套价和远离市区面积偏大些的住宅，价格基本差不多。再加上地理位置、成熟的配套和教育以及赠送装修，类似的小户型项目一上市，就受到了单身白领、新婚家庭和投资者的关注。4、项目分析虽有政策调整控制，但是一个成功的项目，户型不能过于单一，小户型在项目里占的比例太大，人群选择的空间太小。塔楼的建筑风格也局限了户型的设计，弯弯曲曲，造成了作为住宅最大的弊病，梯户比和容积率的数据也是不尽人意，普遍偏高。当然小户型楼盘也不是一无是处，它们凭借周围成熟的配套和自身的地理位置对客户还是有一定的吸引力。正因为有了需才有了供，小户型项目近段时间大批量的上市，并且销售情况也比较理想，这说明小户型在石家庄这个市场还是有潜力的，

虽然目前大户型房仍然是支持市场的主流，但是随着国六条政策执行力度的加大，在今后两年甚至会成为石家庄房地产的主导。只不过这样的项目针对的人群范围太小，适合自己的房子很少。

现在小户型市场的一路飘红并不是意味着目前市场上的小户型产品比较优秀，很多投资人还处于较盲目的购房阶段，当这些小户型所隐藏的问题显现的时候将是下一个类似小户型受牵连的时候，所以在新产品的研发上我们不要盯在原来的这几个小户型产品上，原来的产品很大程度是一种畸形。2007年石家庄房地产市场会有很多的适合居住的小户型的出现。

这种在政策调整下的小户型，购房的主力军将是广大的缺房人。1、购买人群小户型公寓的购买者一般比较固定，集中在两类人群——年轻白领和投资者，其中后者又是购买主力。投资者又分为两类，一类是买来租给年轻上班族的长线投资人，一类就是主要靠转手套取利差的短线投资者。"短线投资者大约占据小户型公寓购买者人数的两成左右，并且购买力都不弱，很多长线投资者看好这种商住皆宜的小户型，甚至是全装修的小户型公寓。采访中记者了解到，小户型房产也是中介的主要房源，这种宜租宜售的房源颇受年轻工薪族和临时来秦尚未定居者的喜爱。总价在11－22万，户型简单大方，商住皆宜的小户型公寓，已悄然成为港城人的新一轮投资热点。发现几乎各种类型的小户型都有着广泛的需求群体2、小户型公寓热销的缘由小户型公寓最大的成功之处在于开发商找到了一个处于饥渴状态的目标市场，并为目标市场消费者“量身定做”了其较为满意的产品。小户型公寓所瞄准的目标市场的主要特征可描述为：年龄在25岁至35岁的青年人群，这些青年人中，一部分是本市的已婚或正准备结婚者，另一部分是外地来秦务工的大中专毕业生。这些年轻人思想活跃，接受新鲜事务能力强，且处于人生最具朝气与活力的阶段，因此从心理上更能承受购房或贷款购房的压力。此外，这些年轻人大多有较稳定的工作，处于人生奋斗成长期的他们更渴望自由、独立，对他们而言，能主要靠自己的能力购买房子不仅能满足他们居住的迫切需求，更是他们对社会证明自己能力的最好方式。除年轻白领外，看好小户型公寓的还有持币准备的投资客。这些人有较强的经济实力，但却没有较好的投资渠道，而小户型公寓所倡导或所提供的正是这样一种既稳妥又便捷的投资理财方式，因此，当敏锐的开发商面对这一近乎空白的市场提供这样一种产品时，其销售的“井喷状态”就可想而知了。3、小户型的前景未来那么，小户型公寓这种过渡性产品的未来如何呢？为此，记者采访了本市几名房地产业内人士。业内人士告诉记者，小户型公寓不会是过渡性产品，不会过时，更不会成为市场鸡肋。对于目标市场的消费者来说，无疑小户型公寓只能作为其过渡性居住，但对小户型公寓这种类型的房产本身来说，却不会是过渡性产品。市场上始终存在这样一群消费者，同时，小户型公寓既是一个生活居所，也是一个投资工具。因此，在小户型公寓市场中，消费者可以不断的更替，但小户型公寓需求却始终存在。至于小户型公寓是不是市场主流产品，这并不重要，只要有市场就行。正像豪华别墅一样，它也不是市场主流产品，但并不影响开发商对其开发的热情，因为它有市场，有高额利润。 三、写字楼市场：尚德国际位置新华路与康乐街交叉口开发商石家庄金翔房地产开发有限公司占地面积5300㎡建筑面积3万建筑结构框架剪力墙规模地上：22层地下2层车库1—3商业电梯数量5部单层面积1300㎡自由分割公摊28%开盘日期2007物业费2.5元/入住日期2008年3月底车位数量地上地下共200多个价格均价：6000元/㎡销售率80%交房标准商业毛坯写字楼简装消费人群大型企业建筑立面1—3层高级石材干挂，4层以上黑色高级墙砖，德式简约立面，于简约中透射冷竣稳健商务气质平面布局封闭内走廊，没有自然通风采光，空间感压抑；各个办公空间方正实用；电梯间位置设置合理配套5A智能写字楼，紧邻儿童公园、中央空调项目分析优越的地理位置，石家庄绝无仅有的单走廊设计，减少了公摊面积。各个办公区域没有专用洗手间庄家金融大厦位置自强路与南小街西北角开发商石家庄市丰辉房地产开发有限公司占地6808㎡建筑面积6.4万㎡规模地上26层地下3层1—5层商业电梯数量5部开盘日期2006入住日期2007年5月项目现状已达到入住条件公摊31%物业公司戴得梁行顾问物业费未订单层面积90㎡、100㎡车位数量地上150个地下110个价格起价：7200元消费人群银行、高品质企业交房标准简装交通状况便利销售率60%建筑立面天然花岗岩立面及全落地中空镀膜玻璃幕墙，整体风格简约大方，给人一种稳重感觉配套2000平方米空中花园、国际品牌物业公司、网络智能化写字楼项目分析地理位置优越，项目具备极强的金融行业氛围和金融产业资源。自强路与南小街道路较窄，进出不便在项目销售初期，针对目标客群是金融商贸产业及其相关服务业，打造复合型金融主题写字楼，但是没有达到预期想象的结果，现主要针对外贸、医药、化工等高品质企业，销售一般。定位为高端写字楼，如果是小型单位，购房时需提供营业执照等资料。美东国际位置广安街交谈南路西北角开发商远东开发公司代理公司前景顾问建筑面积61458㎡建筑结构框架规模A座纯商务楼（26层）、B、C、D座商住楼（28层）C座商住两用28层D座商住两用18层电梯数量商住每栋4部开盘日期2005年7月内购入住日期2006年项目现状现房公摊33%物业费1.2元/㎡/月车位500多个单层面积900㎡主力户型170㎡、165㎡、153㎡价格商住楼：尾盘价：6000元/现在已经销售完租金：1.2元/㎡/天—1.4元/㎡/天交房标准公共部分精装修，其余毛坯销售率已售完配套智能化硬件配备项目分析位于石家庄GBD商圈内，中华商务中心位置中山西路186号开发商河北东信大江山房地产开发有限公司代理公司杨博士地产顾问建筑面积7万平方米占地10765规模两座纯写字楼（东座、西座）地上25层地下3层1—5层商业6—25层写字楼1、-2层：地下车位3层：设备层电梯数量4部单层面积1048.66平方米每层共11套主力户型70.17㎡—124.62㎡公摊34%价格均价：5950元/㎡租金：2.2元/㎡/月物业公司北京国贸物业酒店管理有限公司物业费4元/㎡/月车位数量400个（只有使用权）10万/个开盘日期2005入住日期2005年底交房标准精装修消费人群金融机构，传媒，装饰公司销售率100%建筑立面建筑立面通体LOW—E玻璃幕墙；建筑上部设有连廊办公区；立面具有层次感。建筑整体外观稳重大气，时代感强，但缺乏视觉焦点。平面布局封闭内走廊，没有自然通风采光，空间感压抑；各个办公空间方正实用；空调机房位置不太合理，产生噪音干扰；各个办公区域没有专用洗手间；电梯间位置设置合理，兼顾各个办公室的通畅易达。整体平面布局具有均好性，最大亮点是电梯间到各个办公区的通透便利。此外，在六层设置1100㎡的空中花园。配套5A级写字楼，16米项目分析地理位置优越，主体风格设计鲜明。西边一栋被工商银行团购军创国际商务花园位置中华北大街50号开发商河北军创房地产开发集团有限公司占地16247㎡建筑面积45271平方米建筑结构框架剪力墙规模一栋23层退台试建筑(分别为23、21、18层)地下2层，1-4层群楼:1-3层为大堂(挑高9.6米、面积500㎡)、地下1层为停车场，地下2层为设备间单层面积1560平方米公摊31.6%价格均价：6800元/㎡租金：电梯数量6部物业公司戴德梁行物业费3元/㎡/月车位数量462个开盘日期2004年12月开始内购入住日期2005年底交房标准精装修消费人群外贸、雅芳亚美容机构销售率100%建筑立面建筑裙楼采用花岗岩，上部是桔红色的面砖和中空玻璃幕墙；立体退台式建筑；裙楼与建筑顶部建筑符号统一。整个建筑外观，除了颜色的“个性化”以外，并不具备视觉美感和商务建筑的特有形象。配套5A级写字楼，420平米楼中生态景观花园；全方位综合信息平台；高级商务秘书中心；光纤入楼；CEO豪华总裁办公间；五星级洗手间；行政配餐中心；VIP财富沙龙；2800平米生态休闲商务中心。备注价值3000美元/㎡的豪华写字间位于本项目4层空中花园旁，澳大利亚外资公司购买，实际成交价低于3000美元/㎡中远大厦位置联盟路与友谊大街交叉口开发商永生实业（西三庄村里企业）占地面积9亩建筑结构框架规模1—3层为商业以上为办公19层板式L型高层电梯数量5部电梯单层面积2000㎡每层18间公摊32%开盘日期2007年5月物业费1.5元/㎡—1.8元/㎡入住日期08年底车位数量3000平米地上地下卖房送车位（大面积）`价格均价：5000元/㎡销售率14层以下全部卖完交房标准简装消费人群外贸、教育局建筑立面四层至十九层采用高档铝塑板及塑钢框，中空玻璃窗等体现现代气息与气派。楼体的一层至三层采用灰褐色高级石材贴面，彰显大气，沉稳风范。平面布局整层为L型布局，户型方正，单走廊设计项目分析项目定位为中档写字楼，毗邻水上公园。项目周围以外贸公司为多，销售群主要针对于外贸企业。写字楼市场分析：通过以上写字楼的具体情况，石家庄写字楼具有以下特征：1、目前石家庄写字楼市场是“买方市场”，产品竞争激烈，销售压力大。2、写字楼一般具有较好的区位优势、交通便利、外部配套完善，如美东国际、中华商务等。3、商住楼的销售情况除西美、美东国际外普遍不好，销售周期长，投入资本大。4、由于住宅的火热，造成了写字楼投资客户减少。石家庄写字楼在2003年前，市场处于萌芽状态。写字楼可谓是屈指可数。从2003年开始，石家庄的写字楼市场开始进入起步阶段。2004—2005年，是石家庄写字楼高速发展阶段这一段时间写字楼市场达到了一个高峰，各中高档楼盘陆续出现，如军创、中华商务、时代方舟、丽迪亚、美东国际等。2006年，石家庄的写字楼市场虽然没有出现饱和状态，但是由于住宅市场的炙热，写字楼市场开始受到一些冷落。石家庄近些年新开发的写字楼项目较少，这是因为石家庄市场已经接近饱和，目前石家庄写字楼项目销售率低在业界形成普遍认识。根据我们的具体市调，现石家庄目前写字楼市场一般以租赁为主。因此项目销售这需要我们掌握石家庄写字楼楼盘的详细情况，并对市场上的产品特点进行分析和把握，然后针对市场要害，有的放矢地打造市场所需求的产品，是开发商运营的基本思路。只有了解现有项目的产品特点，才能全面认知所开发的项目，尽可能地使项目与市场产品在保持均好性的基础上，能够有一两个突出的优势，从而赋予产品较强的市场竞争力。因为产品是市场竞争的基点，基点有多强就有可能赋予产品多大的市场价值、拓展多大的市场空间。目前石家庄写字楼除了拼地段外，产品本身也成了竞争的重点。尤其是随着企业对写字楼使用功能需求的增多，写字楼产品开始走向一条“以人为本”的路线，这种市场表现标志着写字楼开发商已经开始有投资地段向投资产品转移，写字楼市场即将进入产品竞争时代。第二部分项目分析与研究项目综合概况项目地处裕华路与建华大街交叉口西200米，省电视台西侧，原计划用于科技文化馆。项目主体于2000年竣工，加建部分于05年竣工，后工程停滞至今。项目共八层，地上六层，地下两层，其中地下二层为设备间。地上建筑由主楼和加建两部分组成，楼部分土建工程已经完成，加建部分的土建工程还未完。主楼原有3—6层共享天井，后在三层增加钢梁现浇板，改造成4—6层共享天井；且内部格局已经根据当时规划用途进行分割，但部分装修未达到使用标准，包括整体墙面、吊顶、内墙粉刷、内门、两部电梯、大部分卫生间贴砖、布线、弱电、灯、出风口喷淋头、上下水等。项目整体采用框架结构，原定一层中央为证券大厅，东侧为客房部接待处，西侧为写字楼接待厅；二层东侧为餐饮，西侧娱乐；三至六层中央共享天井，三层为写字间，四至六层为酒店式公寓。主要参数指标如下：总占地面积5000㎡主体三层1959㎡广场面积3000㎡主体四层1724㎡总建筑面积2万㎡主体五层1724㎡加建面积3033㎡主体六层1932㎡主体一层2083㎡地下二层2750㎡主体二层2140㎡地下一层2750㎡项目分析1．区域优势本项目位于石家庄市裕华区与长安区交汇处。裕华区是省会未来发展的城市副中心，是省会发展的主导方向和重点区域，地域广阔，总面积在市内五区中位居第二。市政府为开发建设东南分区，还赋予了裕华区11项优惠政策。裕华区将成为全市的投资热点区域，人气旺盛，未来发展的潜力巨大。良好的区域性与政策的支持为本项目的发展奠定了良好的基础。项目东临东开发区，西接城市中心区，处于省会东西经济往来的枢纽中心区域。裕华路与高速路口相连，是省会的一条迎宾大道，它不仅为本项目提供了优越的交通条件，在很大定程度上拉动了本项目周边经济的发展。2．交通优势辖区内形成“七横十纵”道路网络，纵横交错，交通便利。本项目紧邻裕华路，有43路、32路公交车通过，出租车数量较多，市内交通便利，为市民出行带来方便，紧邻高速入口，处于石家庄与外界沟通的交通枢纽部位，与外界的交通往来非常便捷。促进了与外界经济的往来。3．周围环境氛围本项目北侧的建华商圈，南侧的怀特商圈以及西南方向以裕彤体育场为中心的休闲场所，将本项目环围其中。项目周边餐饮、休闲、娱乐等商业氛围已渐成熟。省电视中心的改建与扩建体现了媒体的强势发展。提供了良好的商务文化环境。4．发展前景项目坐落在省会城市主干道裕华路上，交通的优越性是周围商业发展的主要因素。裕华路做为连接桥东、桥西的枢纽自西向东分别横穿了城市中心行政区、一环中心城区，并止于开发区。同时连结着东南分区、火车站老商业区、自强路金融区、博物馆商圈，形成一个商业区的连锁，有利于本项目周围商业和城市其他商业区的联系。商业、经济的发展必然带动项目周边及裕华路沿线房地产的发展。产品定位分析虽然本项目所在区域综合商业氛围较，但裕华路作为省会的迎宾窗口，其沿线的餐饮、娱乐、汽车等消费型商业已渐成熟，并形成一定规模。根据目前省会房地产市场状况，结合本项目自身产品特点，建议其在运作过程中，一至二层商业定位符合整体区域商业发展趋势，主要针对利润相对较大的行业，如：餐饮、娱乐、休闲、健身等业态进行产品定位。三至六层公寓部分，根据市场需求综合考虑定位成为“快乐SoHo”，走集商务、办公、居住为一体的多功能公寓产品路线。此综合定位更利于项目的操作及赢利，一来可以缩短销售周期，降低运作成本；二来能够降低风险，最大限度地实现利润；最重要的，这样运作可以加快资金回笼速度，资金的快速回流便于开发商其他项目的顺利进行。另外，关于盈利模式方面，一般项目的盈利模式包括整租、整售、分租、分售、租售结合等形式，但是由于本项目闲置已久，另外开发商急需资金等情况，我们建议考虑分售或代租约销售的盈利模式。在销售时，公寓产品相对灵活，可以根据市场需求和消费者需要，进行有效的分割，满足客户的不同要求。鉴于底商单层面积较大，建议商业部分可以通过按跨销售的方法来进行。本项目进深比较大，单跨出售，开间较小，上下加建楼梯势必会影响到客户的使用。通过对市场调研及本项目建筑结构分析，认为以三跨为一个组团出售，能最大限度发挥商业优势，满足客户的需要。第三部分项目经济收益分析项目价格分析价格问题决不仅仅是一个数值的简单对比，它一般由产品的成本及开发商希