【保利投顾西安市场部】2021年西安楼市半年报及后势预判

风云莫测，楼市政策频调控砥砺前行，格局重建迎挑战——2021年上半年西安房地产市场报告及后势预判保利投顾西安市场部出品板块划分及数据说明板块划分图数据说明数据统计范围•••••西安主城区（含城内、城西、城东、城南、城北、高新、曲江、长安、浐灞)西咸新区（含沣东、沣西、秦汉、泾河、空港）外围区域（西咸新区、咸阳）近郊（高陵、临潼、蓝田、鄠邑、周至、阎良）大西安（西安主城区+西咸新区+近郊)数据统计口径••商品房：包含普通住宅、别墅、公寓、商业、办公商品住宅：包含普通住宅、别墅数据来源••土地、商品房数据：来源克而瑞、房管局市场监测数据：保利投顾西安分公司统计核心动态回顾宏观经济环境行业政策环境城市土地层面楼市市场特征◆

经济增速较快，投资力度加大，全运红利加速释放，城市建设取得突破性成果◆

调控力度加大，集中供地、竞自持等政策应运而生◆

涉宅用地成交同比微缩，主城成交占比降至三成，西咸新区成交占比持续扩大，稳踞半壁江山◆

土拍规则多样化，熔断、摇号、限地价+限房价+竞自持◆

主城区商品房量跌价涨，住宅处于健康态势，商业市场持续收缩◆

沣东、沣西、秦汉新城市场表现优异，领跑西咸房企布局动态

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TOP10房企市场占有率依然下降，本土房企彻底淡出榜单⚫

品牌房企拿地谨慎，逐渐向外围扩张；国企背景房企成为拿地主力军后势预测◆

经济层面-全运年助推经济发展，经济保持强劲势头取得高增长宏观环境◆

城市建设层面-城市建设迈上新台阶，全方位打造国际化大都市面貌◆

政策层面-短期平稳过渡，长期仍将维持较为严格的调控态势，预计会进一步对现有政策打补丁土地市场供应端更为规范，限房价+竞地价+竞自持成为常态，主城与西咸分化加剧◆◆楼市进入成本倒推价格时代，新盘集中入市缓解市场燃眉之急，置业门槛无形拔升商品房市场◆

下半年将合理引导二手房理性交易稳市场预期◆

房企将拿出针对限价和自持的应对策略，叠加补货焦灼心态◆

预计房企拿地热情将在下半年二三轮供地中走高房企端Contents目录01全国宏观环境及楼市表现02西安宏观环境及楼市表现0304西安楼市大事件汇总下半年市场走势PARTONE全国宏观环境及楼市表现01全国宏观环境篇01宏观经济环境——国外形势全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑下经济恢复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会议释放提前加息信号或缩紧购债计划，下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。图：主要经济体GDP增速走势（%）图：主要经济体CPI同比增速走势（%）CPI涨幅显著最新当月CPI美国：5英国：2.1欧元区：2中国：1.3国家/区2019（全年）2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q164域中国美国6.12.21.31.3-6.80.32-2.08-0.33.24.9-2.85-8.48-4.16.5-2.39-7.34-4.118.30.41-6.06-1.3-9.03-21.46-14.8英国2欧元区0图：主要经济体制造业PMI走势（%)(2)70中国美国英国欧元区60504030国家央行操作预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零区间提升至0.5-0.75%美国土耳其巴西3月基准利率上调2%3月上调75BP至2.75%美国欧元区英国中国俄罗斯加拿大3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5%宣布缩减资产购买计划资料来源：保利投顾研究院整理01宏观经济环境——国内形势主要经济指标现回落但不改向好势头，房地产高景气延续，内需偏弱、下半年有望稳步释国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。出口边际转弱（5月增速回落至28%）但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势，预计下半年生产端将带动消费稳步释放。图：我国投资、出口、消费当月同比走势（%）图：房地产、制造业、基建固定资产投资累计同比（%）50305040固投9-130-9-20社零5-13341812出口181553132282020-122021-022021-032021-042021-0530201010-10-30-50-700-10-20-30-40上半年专项债发行速度偏慢影响基建增速回落明显房地产开发投资制造业投资基础设施建设投资固定资产投资完成额社会消费品零售总额出口金额资料来源：保利投顾研究院整理01宏观经济环境——财政环境财政后置特征明显，为逆周期调节预留充足的空间，后续基建有望提速去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%，低于正常年份2018、2019水平。专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低于往年水平。预计下半年财政保持基本平稳，后续专项债发行将有所提速，更关注投资增长和稳定民生。图：近年来我国一般公共预算支出走势（亿元）图：地方政府新增专项债走势（亿元）960009400092000900008800086000840008200080000780007600040%40%39%39%38%38%37%37%36%36%35%12,00010,0008,0006,0004,0002,00002019年1-5月2020年1-5月2021年1-5月累计5726亿元累计8600亿元累计2.05万亿元39.40%38.94%发行进度40%发行进度57%发行进度16%37.22%36.76%2018201920202021一般公共预算支出全年预算占比资料来源：保利投顾研究院整理01宏观经济环境——货币金融环境M2增速回落、社融增长放缓，货币政策灵活精准、流动性合理充裕，逐渐回归正常化前五月社融总量同比去年下降，M2增速自去年底以来持续回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例会上表示稳健的货币政策要灵活精准，保持流动性合理充裕，言辞较温和。上半年财政支出节奏较慢，银行间流动性紧张并不明显，定向收紧特征显著、居民端信贷受限。预计下半年银行流动性在地方债发行提速后、稳中趋紧，央行灵活调整政策增强经济发展韧性。宽财政宽信用以稳为主货币边际收紧回归正常化紧信用、稳货币货币相对宽松稳货币宽货币定向降准50bp降息20bp保持流动性合理充裕创新工具宽信用刘鹤：更加灵活适度保持政策稳定易纲：明年GDP增速回升后，宏观杠杆率将会更稳一些全面降准50bp降息10bp货币政策更加灵活适度央行：稳健的货币政策要灵活精准、保持流动性合理充裕、保持宏观杠杆率基本稳定，增强经济发展韧性未提降息降准更加灵活适度精准导向央行累计降准150bp、降息5bp中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法60,00050,00040,00030,00020,00010,000012108M2增速达双位数带动新增融资规模扩大前5月新增社融17万亿6货币宽松利率走低货币稳中边际收紧利率爬升前5月新增社融14万亿420社会融资规模:当月值M2:同比shibor:3个月资料来源：保利投顾研究院整理02行业政策环境——中央基调重申“房住不炒”基调，资金、楼市监管延续，保障性住房和旧改关注度提升2021年上半年中央延续偏紧基调。两会重申“房住不炒”，首次关注大城市住房难，加速推进保障住房发展，提出增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，深圳、上海等陆续响应。资金、楼市监管延续，全面排查违规信贷资金，首提“防止以学区房名义炒作房价”。预计行业政策维持相对偏紧，资金端风险监管维持高压，土地、楼市长效监管体系持续完善。图：2021年至今全国典型城市相关跟进动作图：中央相关会议对房地产的表述与保障性租赁住房相关的政策2020Q1稳预期3月两会未提及•城市具体内容•

4月政治局重提“房住不炒”深圳，上海，南京，宁波，成都，长春等北京，上海，南京，郑州，西安等增加供应，包括加强专项租金补助、公布年度供应计划等2020Q2-Q3资金、楼市监管并行资金端：6月严查违规信贷资金，8月实行“三道红线”，9月发文表示防止房地产过度金融化楼市端：7月中央座谈会表示紧绷这根弦，12月政治局会议重提促进房地产市场平稳健康发展，经济工作会议提出解决好大城市住房突出问题••加强市场监管，包括规范住房租赁房源发布、加强资格审核等石家庄，东莞等

完善公租房准入条件，包括申请、保障、流程等细项合肥，威远等扩大公租房保障范围，降低申请门槛与学区房相关的调控联动机制集中供地信贷整治住房保障学区房•

1月提出住房与土地、金融联动机制•2月实行22城宅地“两集中”•

3月两会重申“房住不炒”，首次关注大城市住房难；同月启动全面排查违规信贷资金•

4月政治局会议首次点名“学区房”•

5月住建部召开保障性租赁住房专项座谈会城市具体内容2021上半年重申“房住不炒”北京、上海、西安、厦门、泉州等规范销售秩序，不得以学区等炒作房价，禁止“学区房”不实宣传学位政策调整，热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位合肥宁波建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，先行发布宁波市实验小学等9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格资料来源：保利投顾研究院整理02行业政策环境——城市调控今年以来调控呈现范围广、多维度等特征，资金、价格监管为调控过热城市主要发力点今年年后开启调控序幕，2-4月为调控密集期，从一二线到三四线城市逐渐扩围，调控城市覆盖范围广，5-6月各城开始打补丁，封堵此前需求端政策漏洞；本轮政策呈现多维度、全覆盖特征，从供给端（土拍、资金）实行监管调控，同时从需求端进行调控，主要从严查楼市资金来源、土拍端房地价联动、二手限价等方面升级，金融和行政手段相辅相成。图：2020-2021年行业调控出台数量及调控思路演变路径252020上半年支持房企、刺激需求7-9月热点城市补丁升级10-12月有松有紧2021年上半年调控维度多、频次高2015105220111917171518115441612111311295977402241317333774812443333113420

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102200支持或放松类收紧或监管类资料来源：保利投顾研究院整理02行业政策环境——金融&行政手段特征一：严查违规信贷资金持续扩围强化，房贷利率进入上升通道，银行额度持续紧张与上一轮信贷调控不同，本轮主针对信贷资金进行审查、严查信贷资金违规流入房地产、查首付资金来源，范围和力度持续加强，深圳、广州、杭州等多城市跟进，未来信贷资金流向监测或将常态化。全国居民房贷利率持续走高，当前多城银行额度受限，部分银行停止新房、二手房房贷业务，下半年居民端信贷将持续受限，对市场需求端和房企资金回笼造成冲击。图：违规信贷资金监管的历程图：新增居民中长期贷款及房贷利率走势10,0008,0006,0004,0002,00006.50%6.00%5.50%5.00%4.50%•

2020.04-09深圳银行业自查房抵贷违规流入楼市•

2021.01-03北上广深专项检查，银保监核查组进驻银行；杭州、南京、成都等热点城市陆续加入核查范围存量自查5.61%5.33%增量严打•

2021.03北上广深通报核查情况，出台相关要求严控增量•

2021.03北上广深、杭州、西安等严查首付款来源•

2021.03各银保监局、地方住建部及央行分支机构联合开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，包括①加强借款人资质核查、信贷需求审核等；②加强贷中贷后、机构管理等居民中长期贷款（亿元）首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率全面排查➢排查机制：深圳建立房地产信贷政策执行及资金流向季度排查机制图：2021年3-5月一线城市首套利率情况（%）5.505.004.504.00➢

严查首付款：深圳需查近一年银行流水单，广州半年内转入资金需核实为合理收入所得，上海首付款不得为非直系亲属、贷款等途径借款，杭州拒贷首付流水及收入证明不匹配者2021-032021-042021-05+9BP+5BP+11BP范围不断扩大、监管力度持续加强资料来源：保利投顾研究院整理北京上海广州深圳02行业政策环境——金融&行政手段特征二：一手限价影响持续深化，二手价格机制逐步建立，或成为新一轮楼市调控的重要工具全国热点城市限价逐步收紧，整体操作空间缩小、新房价格走稳，其中上海、深圳等限价最严；广州、成都等限价较严，保有一定政策空间，但房企普遍规范销售；西安、武汉等限价程度中等，湖州等城市捆绑车位突破限价。价格调控蔓延至二手市场，深圳首发“二手房指导价”，后续东莞、宁波、成都等跟随，后续要关注具体看落地执行，尤其是银行贷款层面。图：全国主要典型城市限价程度/特征图：二手价格调控机制发展历程限价强度多城陆续建立二手房成交参考价格发布机制普遍特征典型城市上海政策内容执行表现土拍限房价，原则上一年内续

板块最高价不能突破，新取证销项目不涨价格不得超上一年周边新房网签价；涨价需满一年；限精装•

土拍限房价2月

深圳首发，建立二手价格参考机制推行二手住宅成交价格参考机制；挂牌价不得高于指导价价格持平•

多环节限价（毛坯、精装、车位等）强深圳价格稳定，封堵捆绑高价精装•

续推不涨或控涨幅杭州，南京

土拍限房价，限毛坯，限精装价格平稳3月

东莞跟随建立，无锡、成都、西安等发文表态东莞发布公示了典型镇街133个二手楼盘指导价，西安等表示逐步建立价格参考机制，规范房源信息发布未禁止叠加精装包、捆绑车位成都土拍限房价，限精装，限涨幅等，但目前无房企突破•

土拍限房价加强价格管控，全年涨幅不超

整体价格持平，部分项目精装过5%，不得“双合同”•

多环节限价（毛坯、精装等）广州较强改毛坯，客户趋于观望价格持平4月

宁波跟随建立，南京表态宁波市六区试行同步匹配所在小区同类房源近6个月的网签价格；南京将建立二手房指导价制度，逐月公布指导价合肥南通宁波西安武汉长沙•

保留一定政策空间土拍限房价，限精装调控压力大土拍限房价，限精装，限车位土拍限房价可用精装升级包突破备案毛坯价，叠加精装包整体平稳•

局部土拍限房价•

多环节限价（毛坯、精装等）5月

成都跟随建立价格机制每半年更新一次，已公布201个项目的参考价普遍低于市场价限毛坯，限精装中弱部分区域价格上限有所提升热点区域土拍限房价，续推不涨，限毛坯，限精装新房价格年度涨幅不超过5%•

价格存在突破空间湖州重庆加推不涨价，可捆绑车位突破深圳后续政策影响：银行按指导价进行放款，一般指导价低于实际挂牌及成交价，银行放款少、买家购房门槛上升；目前二手市场出现明显降温，各二手项目指导价和挂牌价的差异会比较大，政策对投资客影响较大，会尽快止损卖掉，出现部分降价卖房的行为。价格温和上涨•

备案价限价，参考新房参考周边同类报价，加推涨价间隔需1年、涨幅最高5%周边市场价格东莞价格平稳资料来源：保利投顾研究院整理02行业政策环境——金融&行政手段特征三：房企传统融资渠道维持收紧，转向非标融资、助推土拍热度，当前监管逐渐渗透非标类融资在“三道红线”、银行“两道红线”强压下，房企融资环境维持收紧态势，整体发债总量稳中有降。传统融资渠道陆续关闸，资金面偏紧态势持续，部分房企资金压力较大；转向加大土地款前融、土拍保证金资金池、明股实债等非标渠道资金需求前置、表外融资渠道规模提升，因此首轮土拍整体热度较高。5月份大批量涉房类ABS项目被终止，监管逐渐渗透非标类融资。图：房企发债总量（亿元）图：中基协收紧对资管计划投资购房尾款的备案2,5002,0001,5001,000500不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾款投资规模，到期后不得展期•政策细则•

开展专项抽查工作银行“两道红线”房企“三道红线”•

开发商与购房人签署了房屋预售合同并备案。当购房人已支付首付款购房尾款，银行已受理按揭款申请后，剩余部分的购房款即购房尾款产品期限一般为6-12个月，是一种新型的盘活资产流动性的方式•图：传中基协要求暂停房地产供应链非标业务政策

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传中基协要求暂停房地产供应链非标业务，主要是基金子公司的产品。细则供应链ABS等标准化产品暂时不受影响，但目前发行难度较大。0供应

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以施工单位、材料供应商对开发商的应收账款融资为例，由于融资主链非标体（指转让应收账款的施工单位、材料供应商）为非房主体，因此先前的这类融资基本都按非涉房的融资进行定性银行贷款资料来源：保利投顾研究院整理信托境内债券境外债券股权融资其他融资02行业政策环境——金融&行政手段特征四：宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，土拍高热下多城加码调控宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，预计特大城市、大城市供应规模将提升，土地“非公开交易”空间缩小，对于房企资金实力、运营效率、研判能力等要求均提高。首轮两集中整体热度表现较高，多城出台土拍加码政策，涉及土拍规则调整、限马甲、控风险、限房价等，土拍隐性成本提升，预计市场热度或将趋稳。图：宅地“两集中”的主要内容与影响图：上半年典型城市土地调控的内容22城启动宅地“两集中”政策类别城市具体内容西安、徐州、嘉兴等主动加入宅地集中供应①编制实施宅地供应计划；②做好信息公开；③组织集中挂牌、集中出让；④加强监测监管和考核评价郑州，成都等成都采取灵活的竞价措施，包括“限地价+竞自持/竞配建”或熔断后摇号等土拍规则调整“摇号地”新增提高预售条件，增设“定品对政府和开发房企均为考验南京，合肥，绍兴质”要求等1.稳定供地预期，要求制定供地计划并强化执行限马甲控风险南昌，南京，东莞等湖州土拍限马甲地方政府2.划定供应下限，供应有望提升，如上海、广州、深圳、成都等3.完善保障类别供地，大城市的租赁用地供应有望增加4.供应节奏趋稳、结构趋于合理，

“饥饿营销”

、“先次后好”等模式将受到挑战严禁非自有资金购地，穿透审查购地资金成都南京，重庆上海限制“三道红线”

均踩等房企参与竞拍设定宅地容积率下限控密度完善房价地价联动机制，实行限价竞价“限房价、定品质、竞地价”5.土拍信息透明度提升，“非公开交易”空间缩小成都，西安等宁波，广州黄埔&南限房价土拍限房价启动/扩围1.资金实力要求提升，参与门槛较高，前期资金占用量大2.运营要求提升，考验“拿地-开发-拿地”的节奏和周转效率3.研判重要性提升，需在不同城市间投资的决策判断及资金铺排房企沙，南昌等衢州开化，义乌等湖州考虑采用限房价、带方案等出让方式将建立房价地价联动机制资料来源：保利投顾研究院整理02行业政策环境——长效机制特征五：财税改革加速推进，土地出让金划转税务部门征收，房地产税或由试点城市先试先行土地出让金和房地产税改革加速推进。2021年7月起上海等7省市将试点土地出让金划转税务部门征收，将管理地方对土地财政依赖度，改变政府供地逻辑，倒逼政府增加土地供应、丰富多业态住房。中央多次表态推进房地产税改革试点工作，5月专项工作座谈会召开，或意味着房地产税改革试点的工作方案已经形成，目前有专家建议深圳、海南先行试点。图：土地出让金划转税务部门征收的主要内容图：2021年以来中央关于房地产税的表态上半年中央多次表态推进房地产税改革试点工作试点省市

上海、浙江、安徽、青岛、云南、河北、内蒙古3月13日征收主体变更：由国土部门变更为税务部门政策内容

收入管理维持不变：依照现行政策，全额纳入地方政府性基金预算管理，缴入地方国库，支出通过地方政府性基金预算安排“十四五”规划正式发布，其中提到，要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。聚焦立法层面4月7日图：上游长效机制构建财政部税政司司长王建凡在国新办发布会上表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革。市场上游尝试发力，以理顺土地出让、资金管理等运行逻辑5月6日财政部部长刘昆提及积极稳妥推进房地产税立法和改革。

增加地方财政透明度聚焦试点层面•解决土地出让金漏缴、虚增等问题，减少违规返还的发生地方政府财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取相关部门及专家学者对房地产税改革试点工作的意见，或意味着房地产税改革试点的工作方案已经形成

增加土地供应，丰富多业态住房•

对地方财税收支更明确，引导地方政府按中央要求，增加供应量，扩大保障性住房、旧改的投入5月11日

推进房地产税试点•

扩充税源，减少土地依赖影响：房地产税有望在部分城市开展试点，全国政治中心的北京、房价上涨压力较大的深圳、贸易改革前沿的海南等或成为试点城市。资料来源：保利投顾研究院整理总结宏观行业货币金融政策行业站位外围全球经济恢复进程分化灵活精准、流动性合理充裕，将逐渐回归正常化高景气延续通胀下政策或将退出逐步宽松经济稳步运行主要支撑+行业政策财政政策国内主要经济指标现回落但不改向好势头银行/房企/政府供给侧调控后置特征明显，下半年基建投资有望回升税制改革风声再起调控大年、保持三稳◆

筑牢房地产是经济发展的“压舱石”◆

延续维稳基调，过热城市调控将紧随◆

信贷、价格为调控手段核心点展望下半年：年内开启新一轮调控，经济稳增长压力趋缓，对楼市调控态度难言放松预计后市行业政策将延续精准调控，行政和金融手段双管齐下，控制城市过热现象资金监管为调控敏感点，房企、居民信贷环境趋收敛02全国楼市表现篇03全国市场走势——全国特征房地产维持高景气，销售投资增长延续韧性2021年上半年房地产投资和销售整体维持增长态势，目前增速逐步回落，主要由于去年基数较低，一季度同比涨幅较大。其中房地产开发投资稳健增长；新开工基本持平19年水平、有所收缩，主要受两集中影响开发节奏后移影响，下季度有望回升；销售数据在调控和信贷收紧下，维持较高增长，预计三季度趋于平稳。图：我国房地产开发投资、新开工及商品住宅销售累计增速（%）图：我国商品住宅销售额月度同比增速（%）时间3月4月5月2017年

2018年

2019年

2020年

2021年12010080开发投资额：18.3%，较2019年同期增长：18%新开工面积：9.1%，较2019年同期增长：-6%住宅销售面积：39%，较2019年同期增长：

23%80%60%40%20%0%18%8%8%5%23%10%18%4%-12%-3%16%63%35%20%13%6040202月

3月

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12月0-20%-40%-60%-20-40-602017年2018年2019年2020年2021年房地产开发投资完成额资料来源：保利投顾研究院整理房屋新开工面积:住宅商品住宅销售面积03全国市场走势——分线特征楼市热度延续，一线引领高热调控后回落，二线成交动能较强，三四线相对平稳全国楼市整体延续去年年底热度，今年年初成交维持相对高位，“小阳春”如期而至、供应提升带动成交放量，“五一”节后供需现回落。分线看，一线热度高企，触发调控后较去年下半年回落明显；市场热度轮动至二线，供应充足下维持成交放量；三四线城市表现相对欠缺，处于轮动末端，成交增速低位平稳运行。图：30城分线月度商品房成交面积及同比变化（万㎡；%）150100502017年月均一线：259万㎡二线：806万㎡三四线：450万㎡2018年月均一线：252万㎡二线：733万㎡三四线：451万㎡2019年月均一线：281万㎡二线：732万㎡三四线：487万㎡2020年下半年月均

2021年1-5月月均一线：424万㎡二线：784万㎡三四线：566万㎡一线：363万㎡二线：789万㎡三四线：465万㎡0(50)(100)一线同比二线同比三线同比备注：30大中城市为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴、佛山。数据来源：wind，保利投顾研究院整理03全国市场走势——分区特征华东领跑、内部热度轮动，华南稳中微降，华中改善明显，华北、西部表现平稳年初华东、华南热度高位延续，率先触发调控，调控效果逐步显现，华东核心城市需求强劲、热度轮动至三四线；华南广深稳中微降，5月受疫情影响增速下降，内部热度表现分化；华北整体平稳，核心城市受土拍热度带动；华中疫后市场改善明显，当前增速位列前位；西部核心城市热度年后持续攀升后回落，当前表现平稳；东北市场整体疲软。图：分区域商品房成交单月同比表：分区域成交累计同比及市场特征较2020年与2019年

典型

与2019年区域华东下半年主要特征155%135%115%95%同期同比

城市

同期同比月均变化上海杭州南京广州深圳东莞北京青岛成都重庆武汉长沙大连长春13%90%148%66%58%17%30%31%24%3%87%市场热度最高，核心城市需求保持强劲、42%22%160%

调控加码下，轮动范围扩大，热度向三四线城市传导，调控跟随135%83%94%51%84%84%100%121%83%55%85%70%75%核心城市调控后分化，广州稳中微降，深圳新房表现平稳、二手低迷，临广临深板块外溢持续势能不足，回流核心55%华南35%15%市场整体平稳，北京、青岛土拍带动热度有所提升，石家庄量价齐稳-5%华北西部华中东北30%16%13%0%-25%-45%核心城市热度延续，成都、重庆成交维持高位，西安热度向近郊外溢44%-10%20%-24%核心城市改善明显，武汉供需两旺，长沙热度提升，郑州结构性回暖东北华北华东华南华中西部市场整体疲软，客户持续观望备注：较2020年下半年月均变化=2021年1-5月月均/2020年下半年月均资料来源：保利投顾研究院整理03全国市场走势——土地市场多城宅地供应多增下，土拍热度结构性分化加剧，华东、西部核心城市表现亮眼上半年多城供地量较去年均表现提速，在两集中下各城热度表现有所差异。长春、长沙供地上涨明显（超1500万㎡），热度表现平稳，南京、重庆、杭州等城供地有所上涨，优质地块带动城市热度提升；苏州、广州供地量（超1000万㎡）等城创近年来新高，土拍热度分化；郑州和青岛供地量则相较于往年有所收缩，土拍表现较为平淡。图：

两集中首批宅地成交结构情况（宗）图：2018-2021上半年全国典型城市宅地供应规模（万㎡）30002500200015001000500整体热度高100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%冷热不均上涨明显合理波动收缩明显徐无厦合宁南杭重北福成上沈苏广天深长武济长郑青州锡门肥波京州庆京州都海阳州州津圳沙汉南春州岛溢价成交底价成交触顶成交0长

长

苏

广

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厦重

武

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济

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福

郑城市流拍/终止挂牌宗数沈阳福州长沙广州天津长春青岛济南春

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州

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州

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波

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锡

圳安

岛

州

州33361310162018201920202021资料来源：保利投顾研究院整理03全国市场走势——土地市场地价涨幅过快、叠加土拍规则调整抬升房企拿地成本，房企投资利润持续收窄上半年多城地价呈现上升态势，推高房企拿地成本，与2020年平均成交楼面价相比，热度城市如无锡、重庆平均地价水平涨幅显著，多个热点城市地货比均在0.6以上。同时，随着土拍出让规则的调整加码，加码预售条件、提高保证金比例、竞配建、竞自持、竞品质等繁杂条件的实施进一步抬升企业拿地的隐性成本，房企利润空间持续收窄。表：

典型城市首轮集中供地细则一览主要内容图：2018-2021上半年两集中22城成交土地均价走势城市北京杭州南京严格程度200001800016000140001200010000800060004000200002018161412108••设定地价上限、引入房屋销售价格指导机制综合运用竞政府共有产权份额、竞建人才公租房、竞建高品质住宅、套内7090等出让方式18.6118.71延续以往“限地价+限房价+竞地价+竞自持”规则•“限地价+限房价+摇号”摇号确定的地块，预售需完成住宅部分投资额的50%竞买保证金比例由20%提升至30-50%•••14.0413.8311.89•••新增“竞自持”竞拍规则将限房价区域扩大至市六区部分地块实行现房销售宁波苏州“中止价+一次性报价+近均价者得”，通过提高起拍价、调低中止价方式将溢价率控制在15%以内严格限制房价•7.5966.68•4广州合肥郑州•••“限地价+竞配建+摇号”，溢价率大多限定为45%“竞地价+竞自持+摇号”，并严禁马甲参拍“限地价+竞自持”，熔断点为首次达到起始价130%2116601193113653128601569514274180280首次出现“双限+竞自持+摇号”地块（部分地块）首次提出配建第四代高品质建筑要求••长沙重庆2018年上半年

2018年下半年

2019年上半年

2019年下半年

2020年上半年

2020年下半年

2021年上半年成交土地均价(元/㎡)平均溢价率(%)•土地款支付条件与溢价率挂钩资料来源：保利投顾研究院整理04全国市场走势——后市展望行业韧性延续、核心城市虹吸辐射，周边城市承接外溢推动楼市向好，关注都市圈结构性机会在楼市峰值时代延续下，更加关注存量的结构。人口流向价值高地为全国大趋势，一二线城市的房地产市场预期热度仍将延续，核心城市的辐射力日益加强，将带动周边城市的发展。在人口不断涌入下，都市圈内部楼市需求旺盛，如广佛人口增量828万；深莞惠增量超千万，其中佛惠泉年成交面积均超千万㎡，规模反超核心城市。图：广佛、深莞惠、厦漳泉商品住宅成交面积对比（万㎡）表：全国典型城市群/经济圈发展提速2500200015001000500时间省份/城市具体内容突出福州市龙头带动作用，发挥相关城市比较优势，强化项目支撑，促进城市功能互补1.28福州及周边5.196.17武汉及周边杭州、嘉兴深入推进武汉城市圈同城化，完善轨道交通1小时通勤圈致力于产业协同、互联互通构建“一带两轴，相向融合”的同城发展格局上海、江苏、

到2025年基本建成轨道上的长三角，轨道交通总里程达到2.2浙江、安徽6.246.216.236.23万公里以上到2025年基本建成“轨道上的双城经济圈”，轨道交通总规模达到1万公里以上0成都、重庆广州佛山深圳东莞惠州厦门漳州泉州湖北、湖南、

三省科技部门将建立合作机制，推进区域创新联动，加强技术2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年江西协同攻关城市广佛广州佛山

深莞惠

深圳东莞惠州

厦漳泉

厦门漳州泉州87865以基础设施、产业与创新、公共服务等领域协同为重点，推动福州与周边城市协调联动，同城化管理七普人口

28181868

950

34071756

1047

604

190051650524福州及周边七普增量

828598230

1089720225144253163人口相对42%47%

32%

47%70%

27%

31%

15%46%5%8%都市圈以同城化为导向，致力于建设1小时通勤圈减缓核心大城市问题，进一步推动周边城市协同发展增量资料来源：保利投顾研究院整理04全国市场走势——后市展望市场热度高景气延续；一线稳步放量、二三线表现分化，华东、华南核心引领、中西部核心向好上半年全国看房热度处于高景气，下半年将在高位区间持续周期性波动。一线城市整体预期以稳为主，在调控高压下稳步放量；当前热度轮动至二线、有望持续，且城市间表现分化；基本面较强、环核心一二线的三四线城市，需求得以支撑；华东、华南调控叠加疫情走低，三季度或将稳步回升；中西部核心预期向好、华北有望改善，东北维持低位运行。图：全国看房热度指数图：2019年以来分区周度盘均来访变化（组）小阳春热度提升明显基本持平去年四季度水平看房热度较高资料来源：保利投顾研究院整理04全国市场走势——后市展望限价回归加剧区域分化，需求外溢下近郊表现理想，投资带动明显的区域，客户观望趋浓限价政策回归加剧城市内部分化。热点一二线城市中心区域房价重新被压制、一二手倒挂增加，取证受限、房企入市意愿降低等加剧供应不足，市场持续火热，部分需求外溢至基本面较好的近郊，叠加土拍热度、进一步影响楼市，如合肥、西安、成都等。投资带动明显的城市或区域，涨价预期收窄，客户趋于观望，如东莞、南通、广州南沙等。图：限价回归加剧城市内部分化图：上半年全国主要城市表现整体表现限价程度城市上海南京外围区域需求支撑度有限，面临向下调整压力中心区：高价项目取证放缓，结构性供应不足，改善客户趋于观望外围：整体供应平稳，近郊去化理想，部分客户流向次级区域强整体供应稳，房企捂盘现象较少，客户预期平稳基本面较好近郊区承接部分外溢需求远郊区市区：天河等高价项目备案困难，加剧供应不足外围：部分高价项目延期开盘、精装改毛坯，预计南沙第二批土拍限房价，客户趋于观望广州合肥近郊区市区：整体供应不足，主要由于前期土地出让不足、限价严格近郊：去年下半年回暖，刚需客户积极参与热点项目摇号较强市区：供应放缓，预售取证要同时搭配高低价项目，市场热度高近郊：热点板块项目热度高成都南通西安中心区涨价预期收窄，开发商预期有所平抑，近郊有所降温市区：土拍限房价，房价趋于平稳近郊：西咸新区土拍火热，热度传导至楼市，部分项目涨价一二线中心区房价重新被压制，一二手倒挂增加，供应不足下持续火热长沙南昌绍兴东莞最高限价提高区域市场热度平稳，客户信心有所增强热点板块热度维持，刚需板块以价换量促成交，客户对价格敏感各盘首开备案价小幅上调，开盘去化表现一般中弱资料来源：保利投顾研究院整理房企表现“惜售”，五一推新有所降低，客户观望为主04全国市场走势——后市展望楼地市关联传导度较高，楼市分化格局在土拍影响下将延续土地热度轮动至新房市场表现明显，首轮土拍后杭州、重庆等城市热度传导楼市带动客户预期向好。城市间分化态势延续，从目前已出让二轮的土拍情况来看，长春土拍热度较此前回落，厦门二轮出让地块多位于岛外，50%地块溢价率超20%，热度维持高位。展望下半年，二、三批次土地陆续出让，需密切关注土拍调控加码预期下，土拍热度及对楼市的变化。表：

典型城市首轮集中供地后楼市表现楼市反应表：

典型城市首二轮集中供地成交和预计挂牌地块情况城市长春土地指标第一轮第二轮土拍特征城市供地规模溢价率溢价成交底价成交供地规模溢价率触顶成交底价成交8153.30%16%75%5329.3760%0%1226↑0.40%↓7%93%141↑25.40%9%供应量提升，热度有所下降，无触顶地块，流拍和底价是成交占比提升，溢价下降全市热度提升：市区钱塘区丰收湖板块部分业主反价涨价，新房项目来访热度提升；近郊萧山项目触发限售；远郊临安部分新盘捆绑车位销售等杭州厦门北京供应量提升，热度维持高位，仅一块湖里区地块位于岛内，触顶成交，其余地块均为岛外地块，50%地块溢价率超过20%厦门全市多盘对外输出周内涨价口径，部分项目折扣回收，涨幅

2%-7%，主流涨幅为

2%-3%0%近郊部分项目价格上调，通州上调盛世天玺部分楼栋价格；昌平奥森one奥海明月收紧折扣，金辰府涨价3-4%；大兴区融创公园一号土拍前有涨价城市北京区域建面规模（万㎡）土拍特征主城近郊主城远郊主城近郊远郊主城近郊5110114490地块素质略有降低部分主城地块关注度高位置多在5-6环间近郊地块长沙

客户信心增强，多项目借土拍限价创新高宣传自身性价比，来访小幅上升多个项目去化提升、当天收回全部折扣且价格有调涨，部分项目出现捂盘惜广州杭州无锡供地素质提升显著，核心区的地块多以近远郊地块为主9325023714050重庆售的现象，大户型日均去化较此前提升主城地块居多，地块素质佳资料来源：保利投顾研究院整理全国下半年市场走势研判二线跟随城市向好，先行调控城市市场趋回落信贷收紧下、热点城市调控跟随，市场轮动行情延续◆

居民房贷额度将维持紧缩，年内难有明显改善，影响客户需求释放及房企资金回笼，理解政策执行层面城市具体差异，把握对实际成交的抑制情况以及客户心态变化限价预计维持高压，各城执行层◆◆展望下半年面亦有不同，注意政策执行层面城市具体差异，对供应端、及不同区域项目和客户心态影响核心引领结构深化理解两集中对楼市预期的传导，以及对市场节奏变化的影响PARTTWO西安宏观环境及楼市表现01西安宏观环境篇◼

城市宏观环境◼

楼市政策环境01城市经济-西安层面经济维稳，持续向好发展，各项投资力度加大，固投及社消加速发力2021年一季度西安市经济取得“开门红”，全市经济保持稳定较快恢复态势，经济持续向好发展，实现GDP2460亿元，同比增长16%，其中三产增速最快。今年来喜迎全运会，各项投资力度加大，固投持续加速发力，1-5月固投增速最高可达50.8%，社消增速最高为46.1%，消费层面回暖迹象明显，展现出良好发展势头。2016-2021年一季度西安市GDP及三产同比增速（%）近一年来西安市三驾马车同比增速（%）10000900080007000600050004000300020001000040%35%30%25%20%15%10%5%60%50%40%30%20%10%0%三产同比35.6%固投同比房地产投资同比8.7%18.3%二产同比21.8%GDP同比-10%-20%-30%社消同比23.3%16%一产同比7%0%2016年2017年2018年2019年2020年2021年1-3月GDP总量（亿元）GDP同比增幅（右轴）第一产业同比房地产投资额累计同比（%）社消累计值同比（%）固投投资累计值同比（%）第二产业同比第三产业同比数据来源：西安市统计局01城市经济-新一线城市对比西安经济总量位次上升，新一线城市排名进位，城市能级提升2021年一季度全国GDP总值为24.93万亿，同比增长18.3%，西安经济总量在各新一线城市中排名第13位，虽总量较低、增速上未有明显亮点，但总量位次上较去年全年实现进位。对比新一线城市商业魅力排名，西安较去年再上升一名，排名新一线城市第四！其中城市枢纽能级排各城市第2位，商业资源聚集度排第5位。2021年新一线城市商业魅力排名2021年一季度新一线城市GDP及GDP增速对比分析1成都2杭州3重庆4西安5苏州6武汉7南京8天津9郑州10长沙11东莞12佛山13宁波14青岛15沈阳7000600050004000300020001000060%50%40%30%20%10%76.8GDP增速同比16%2459.942021年新一线城市商业资源聚集度排名1成都2重庆3杭州4苏州5西安6武汉7郑州8长沙9南京10天津重庆

苏州

成都

杭州

南京

武汉

天津

宁波

长沙

青岛

郑州

佛山

西安

东莞

沈阳GDP总值（亿元）

GDP增速同比（%）数据来源：各城市统计局，保利投顾西安市场部整理68.1202城市人口-西安层面人口总量1295万人，4区常住人口超百万，西咸新区人口数量居首位“七普”数据显示，截至2020年底陕西省常住人口3952.9万人，其中西安市人口总量1295.229万人，占全省人口比重32.77%。分区域来看，西咸新区、雁塔区、长安区、莲湖区四大区域人口超百万，西咸新区以130.46万人居首位，雁塔区以120.20万人在区县中位列第一，航空基地是人口最年轻、学历最高的区域。大西安人口老龄化程度最低的前5名区域常住人口（万人）130.46120.2109.06101.9195.83常住人口（万人）55排名区域比重排名区域比重1航空基地2浐灞123456789西咸新区雁塔区长安区莲湖区高新区碑林区未央区临潼区新城区灞桥区经开区10.07%9.28%8.42%7.87%7.40%5.84%5.66%5.22%4.98%4.59%4.25%12131415161718192021浐灞生态区周至县4.25%3.89%3.80%3.55%3.22%3.09%2.17%1.25%1.05%0.17%50.4149.245.9441.739.9928.1516.1313.592.173经开区4曲江蓝田县鄠邑区高陵区曲江新区阎良区航天基地国际港务区航空基地5高新0-14岁15-59岁60岁及以上75.6873.3467.664.4759.455.04大西安学历最高的前5名区域1航空基地2曲江3经开区4碑林区5雁塔区1011数据来源：保利投顾西安市场部整理大学（大专及以上）高中初中小学02城市人口-新一线城市对比西安在总量、增速及质量三方兼具优势，人口“虹吸”能力表现抢眼从人口总量看，共11个新一线城市迈入“千万级人口大城”，西安居第4位，人口基数较大；从人口增速看，近10年新一线城市中人口增长最快的4城均位于中西部，西安以52.97%的常住人口增速排名新一线城市首位，这与西安代管西咸新区、自2017年放开落户政策密切相关，且西安大学学历人口数量在新一线城市中排第三位，因教育实力强使得人口质量得以提升。15个新一线城市人口数量及人口增速对比分析15个新一线城市10年人口增长率（%）35003000250020001500100050060%50%40%30%20%10%西安长沙杭州东莞宁波南京沈阳天津52.97%52.97%1295.29新一线城市大学学历人口数量前3名0重庆

成都

天津

西安

苏州

郑州

武汉

杭州

东莞

青岛

长沙

佛山

宁波

南京

沈阳人口总量（万元）

人口增长率（%）南京武汉西安数据来源：保利投顾西安市场部整理03城市规划-大西安层面优化城市空间布局，加强交通建设，国家中心城市建设取得突破性进展“十四五”规划核心目标为“国家中心城市建设取得突破性进展”，大西安城市空间格局已由“西进”调整为“西融”，“西融”旨在加快推进西安主城区和西咸新区融合发展，同时提出培育建设西安都市圈，深入推进西安-咸阳一体化发展，并带动关中平原城市群一体化发展。交通层面目标是建设国际综合交通枢纽，另外提出通过四大发展方向推动城市高质量发展。西融“米”字型高铁布局图大西安空间格局关中城市群空间格局图四大发展方向打造世界赛事名城建设国际消费中心城市打造丝路文化高地推进西安“一带一路”综合试验区建设03城市规划-区域层面丝路科学城：高新未来发展的主阵地，打造创新科技引领区+生态绿廊，现已全面开建“丝路科学城”是未来三十年引领高新区迈向新征程的主阵地，将原有规划的CID、国际社区及草堂基地板块均纳入进来，以更高占位对高新外拓区域进行整体规划，未来将打造为具有全球影响力的硬科技创新高地、一带一路国际科学交流中心、秦创原科技成果转化大平台和西安建设综合性国家科学中心的核心支点。西安主城区一城三区介绍中央创新区规划面积50.5km²，建设科创城市形象门户、科创生态的赋能中心、科技应用的未来场景。丝路科学城区位图规划面积21.82km²，打造都市消费、休闲娱乐、生态文创为核心功能的休闲空间，成为科技绿色的文旅之地、创新精英的活力中心、理想城市的魅力磁场。生态文创区丝路科学城空间规划图丝路科学城效果图规划面积147.7km²，成为科创生态的核心区、原始创新的承载地、成果转化的示范地和硬科技产业的聚集地。硬科技产业区◼

区域面积：总规划面积

220

km²。◼

空间格局：形成“一核双心、

一城三区十组团”总体空间结构。◼

发展目标：2025年将达到50万人口、1万亿经济规模。◼

绿色建设：主动融入西安“三河一山”绿道系统，实现自然生态、产业生态、城市生态的发展目标。03城市规划-区域层面西渭东区：西渭一体化进程加快，西渭东区由曲江管委会托管，渭南将迎来高光时刻渭南作为陕西东大门、西安都市圈的重要组成部分，是西安东拓的重要战场。西安都市圈的发展、西渭东区管委会的成立、渭南国际现代物流港的建设规划都加快了西渭融合的步伐，未来渭南与西安将形成交通互联、产业协同、生态共建、公共服务共享的新格局。◼

西安都市圈将构建“一核一轴、两翼三区、多组团”◼

渭南国际现代物流港区位于渭南经开区关中环线西侧，是西渭融合的重要推进项目，占地2500亩，按“立足渭南、借势西安、辐射西北、融入全球”的功能定位，依托亚洲最大铁路编组站新丰站优势，打造中欧班列西安集结中心疏解承接区。的发展格局，渭南是三区的重要组成部分。◼

渭南将依托渭北产业转移承载区、西渭东区、富阎产业协作区积极参与西安都市圈功能布局。◼

西渭东区位于华州，6月6日新区管委会正式成立，总规划82平方公里，由曲江新区管委会主导建设，遵循“创新驱动、规划引领、开放包容、示范带动”发展思路，规划打造集文化创意、绿色康养、休闲度假、文化旅游为一体的高品质区域发展样板区。图片来源：悦西安04城市建设-重点项目建设全运年加大建设力度，聚焦现代产业体系，提前超额完成目标任务2021年是西安全运年，西安聚力十四运，聚焦“6+5+6+1”现代产业体系，2021年西安市共安排市级重点项目740个，年度计划投资3950亿元，是2020年的1.4倍。截至到5月，473个市级重点在建项目完成投资2360亿元，达到年计划的59.7%，同时新项目开工率达到了79%，提前超额完成目标任务。西安“6+5+6+1”现代产业体系三星半导体产业园西安电子谷项目区域重点项目建设计划建设目标开工情况建设完成情况重点项目◼

2021年1-5月，473个市级重点在建项目完成投资2360亿元，达到年计划的59.7%，提前1个月实现了目标任务双过半。◼

2021年一季度集中开工项目83个，总投资2580亿元，年度计划投资531.37亿元。全年共安排市级重点项目740个，其中重点在建项目473个，总投资1.38万亿元，年度计划投资3950亿元，是2020年的1.4倍，预计将支撑全年实现固定资产投资增长10%以上。◼

三星（中国）半导体有限公司12英寸闪存芯片二期二阶段项目◼

西安电子谷核心区项目◼

中南高科西安临空产业港一季度开工率50%以上，上半年80%以上，10月1日前实现100%开工建设。西安◼

2021年二季度83个项目集中开工，总投资795亿元，

◼

159个新开工项目中，已开工计划两年内全部建成。126个，开工率达79%。04城市建设-十四运基建重点项目集中交付，全运“红利”加速释放，基建实现真正的“脱胎换骨”2021年7月前大批基建工程如期交付，主要包括交通及生态环境建设两大方面，重点项目包括西安火车站/西安北站改造、地铁14号线建成、“三河一山”绿道建成、幸福林带等，全运”红利“得以释放，基建工程落地不仅服务于全运会，更是以此为契机弥补短板，使得城市面貌得以焕新。项目类型交通枢纽项目名称项目内容西安站北站房等竣工时间2021.6西安火车站改扩建西安北站枢纽（一期）

绕城立交、北三环道路等2021.6轨道交通地铁14号线高架快速路立交北客站-贺韶，全长13.7公里昆明路、朱宏路、北辰大道等快速化西南二环立交、北三环-太华路立交等奥体隧道等2021.62020.7-2021.62020.4-2021.62021.4-2021.62021.2-2021.62020-2021交通层面城市道路隧道幸福林带效果图跨河桥灞河元朔大桥等断头路红庙坡路东段等34条293公里渭河、灞河、沣河及秦岭环山带绿道全市层面“三河一山”绿道2021.4生态环境层面幸福林带兴庆宫公园小雁塔公园景观绿化、地下空间等建筑修缮2021.7（已开放）2021.7（已开放）2021.4城东城南绿化提升“三河一山”灞河跨河人行桥效果图04城市建设-十四运重点建设区域-国际港务区区域由快速建设期迈入加速兑现期，配套逐步落位，红利集中释放国际港务区作为十四运的主战场，区域红利集结、产业落地，随着城市开发迭变，加上全运会的即将到来，区域价值进一步提升。为了搭配全运会的价值属性，国际港务区内多个文化、艺术和商务新地标已经逐步诞生，文旅、教育、医疗、交通等配套不断落地，企业总部集群加快建设，将区域打造为展示西安国际化大都市形象的新窗口。配套类型配套内容建设情况配套等级2020年6月已建成交付，奥体广场大型喷泉秀2021年5月首开奥体中心-一场两馆城市体育赛事IP文旅配套“长安系”建筑群-长安云、长安预计2021年9月建成交付西安新文体中心五大名校分校三甲级医院乐、长安赋、长安书院西安铁一中陆港学校、陕师大陆港

铁一中陆港学校小学去年小学教育配套医疗配套已建成在建中，2021年4月实现正负零交大一附院国际陆港医院文旅配套地铁14号线2021年6月已通车交大国际陆港医院地铁交通-地铁14号线区域通达性良好，且可快速连接主城铁一中陆港学电建总部交通配套商业配套企业总部公共交通-奥体大道等主干道铁一

陆港小学区域主干道已通车长安云系列招商总部中铁总部中冶总部万象城在建，融创冰雪世界在建，已于2021年9月开工华润万象城、高科汇溪广场、融创冰雪世界奥中心大型购物中心华润总部融创冰雪世界地铁14号线地铁3号线十大总部项目-中国电建西北总部、招商局丝路中心、中铁丝路总部、全运村酒店、华润奥体酒店等华润总部年底动工，中铁

地标建筑、世界500强总部4月已完成主体封顶

总部集群北三环04城市建设-招商引资招商引资发力，总投资超7千亿，高新、西咸等热点区域吸引能级强劲在十四运红利带动下，招商引资层面表现优异，2021年上半年共有两次大型重点招商引资签约活动，其中丝博会作为西安招商引资的金字招牌，此次共签约260余个项目，总投资4035亿元。分区域看，航空基地、高新区及西咸新区等区域产业吸附能级较强，属于招商引资方面的明星区域。高新区、西咸新区、雁塔区得益于区域发展速度，项目签约数量领先；航空基地虽远离主城区，但产业集中，吸引众多项目投资。投资情况产业领域空港光电子产研基地西安市产业项目集中签约会西安签约215个项目，总投资3037.30亿元新能源、新材料、航空零部件、智能制造、生物医药、电子信息、数字经济、文旅康养西安签约260余个，总投资4035亿元左右丝博会区域航空基地高新区西咸新区雁塔区经开签约数量（个）

投资额（亿）代表项目57533629201817151110284.781569.28938.83288陶瓷基复合材料智能制造园区、航天新材料产业园碳基先进材料产研一体化集团总部基地、高端压力传感器项目空军军医大学医教研综合园区、光电子学研究与创新中心项目六大片区城市更新项目、政府重点投资建设项目锂离子电池生产项目、锂离子电池生产项目、片区综合改造、文旅融合清单项目碑林区文旅融合清单1026/碑林区未央区富阎新区灞桥区浐灞西农大未来农业研究院293团结片区数字港CBD、未央芯国际文化中心168民机总部研发区、高效光伏组件、汽车再制造中心纺织科学研究院产业合作项目、中建路桥总部经济体招商蛇口文商融合项目、万达金融中心项目157.98/04城市建设-交通建设对外交通：“西延高铁+西安外环高速南段”齐建设，西安北站枢纽一期工程已建成上半年对外交通建设围绕高铁/高速建设及交通枢纽改造展开，其中西延高铁已开工建设，建成可实现直达西安、西南/中南等地区；西安外环高铁南段迎来新进展，助推大西安五环时代的到来；同时西安北站枢纽一期工程已建成投入使用，实现便捷换乘。西延高铁西安外环高速南段西安北站枢纽一期工程注：图源“悦西安”2021年上半年西安对外交通建设情况类型高铁名称建设阶段开工建设内容意义◼

总长300公里，总投资551.6亿元，开工时间2021年5月，

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是陕西“米”字型高铁重要构成及全国“八纵八横”包（银）海通道的重西延高铁建设周期4.5年，预计2025年竣工。要组成。可实现与西安、形成直达西南/中南等地区的便捷通道。◼

西安外环高速公路全长270公里，南段全长70.16公里，线路起止为西安鄠邑区-蓝田线，作为西安五环最后的“断头路”，南段计划于2022年建成通车。◼◼外环高速南段建成后将成为一条串联大西安南部各组团的交通大动脉。将与外环北段在西安外围形成总长270公里的大环线，极大缓解绕城高速交通压力，对拉大西安发展骨架、优化城市空间布局意义重大。西安外环高速南段高速在建中西安北站枢纽工程一期工程已建成◼

总投资约48亿元，项目一期工程已于2021年6月底全部

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实现地铁+高铁+绕城

“真正零换乘”，形成功能完善的快速进出站交通完成。

枢纽系统。交通枢纽04城市建设-交通建设轨道交通：实现“八线齐开”及“八线共建”的盛况，地铁三期规划项目已全面开工建设继2020年年底西安地铁三线齐发后，西安又迎来“全运线”地铁14号线的通车运营，截至目前已实现“八线齐开”。从客运强度来看，西安客运强度位居全国第3，仅次于广州、深圳。至此西安地铁三期规划项目已全面开工建设，计划到2024年末，轨道交通运营里程再翻一番，形成12条运营线路，总长为422公里的运营网络，拉大城市骨架，有效缓解交通拥堵。西安地铁“八线共建”注：图源“悦西安”西安轨道交通建设情况地铁14号线：2021年6月开通，与机场线贯通运营，成为一条43公里横贯西安城北的东西向道路，实现地铁2、4、14号线三线同站换乘。新开通地铁◼◼目前已实现“八线齐开”。截至5月底，西安地铁今年总客运量已达到4.59亿人次，客运强度位居全国第3位，仅次于广州、深圳。地铁运营情况“八线共建”：地铁1号线（三期）、地铁2号线（二期）、地铁6号线（二期）、地铁8号线、地铁10号线（一期）、地铁14号线、地铁15号线（一期）、地铁16号线（一期）已开工建设地铁04城市建设-教育建设推进教育建设，扩大优质学校比例，大力提升办学质量西安市2021上半年持续推进基础教育建设，新增学校126所，新增学位10.8万个，计划今年9月投用；提出“新优质学校成长计划”，建设高质量的义务教育，促进义务教育优质均衡发展。西安各区公办义务教育现状及近期规划分析2021年教育建设情况2022年教育建设规划区域投入使用学校计划新建和改新增学位数量新增学位数量2820个数量扩建学校数量雁塔区未央区经开区4所3960个2070个6360个8820个4所莲湖区第一学校灞桥区东城第二中学5所6所8所6所5所7980个9810个◆

2021年西安教育建设完成情况：今年西安将完成新建、改扩建中小学幼儿园126所，新增学位10.8万个，其中幼儿园42所、小学61所、中学23所。曲江新区10所7080个浐灞生态区6所3所7所8610个3405个4410个6所4所6所9330个1710个6150个◆

新优质学校成长计划：过去两年西安市通过组建“名校+”将“弱校”补上来；今年开始聚焦大批量的“中间校”，计划用3年时间在全市范围内培育600所“新优质学校”，扩大优质学校比例。莲湖区灞桥区西安宏观环境小结西安宏观环境西安城市建设城市建设：全运会契机下城市建设取得突破性成果⚫

经济层面：经济赢得“开门红”，各项投资力度加大，经