衡泰国际花园前期物业管理投标书样本文档

衡泰国际花园前期物业管理投标书样本精选文档我公司接管衡泰国际花园项目的优势第一章投标人资格证明文件1二、法定代表人授权委托书2三、投标人资格证明文件3四、拟派现场项目经理资格声明7五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表8第二章企业基本情况99二、机构设置三、管理优势第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案22一、前期介入服务二、项目的接管验收三、入伙（住）管理方案26第四章对本项目物业管理的整体设想及策划一、总体管理服务目标第五章拟采取的工作计划和物资装备情况第五章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理第七章管理规章制度及管理档案建立情况第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标84十、控制突发事件的服务内容和指标88十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标第九章构建和谐社区与便民服务第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护95一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新95第十二章其他物业及设施、设备维修管理与维护第十五章停车管理方案及地下车库经营管理的说明第十六章针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务第十七章协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明第十九章对招标人提出的相关配合要求的说明第二十章招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺九、触电事故的应急处理程序十、电梯困人事故的应急处理程序201十一、强烈大风的应急处理程序203物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以蓝星物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借蓝星物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的合物业管理品牌。合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投标书。我方同意一旦中标，投标书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。再次感谢华纺置业公司给予我们这次合作的机会。公司名称：蓝星物业管理有限公司注册（通讯）地址：常熟市枫林路花园公寓1幢6室联系电话：传真电话：我公司接管衡泰国际花园项目的优势1、我公司是常熟市国家二级资质的物业管理企业，在管理中拥有丰富的经验，目前管权，公司有充分适合市场化运作的管理机制。中心、招商城大厦商务楼、工商银行、市政府办公楼、隆力奇、方塔步6、具有超前的服务理念：蓝星物业让您更满践中取得了良好的效果。根据我们的调研结果显示：衡泰国际花园应是“文化人”的居所，“文化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是：-、倡导“全员参与”的管理文化在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。二、推广“平等互动”的服务文化服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。三、营建“和睦亲善”的社区文化态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动，努力把衡泰国际花园创建为“精神家园”。四、塑造“亲和人文”的环境文化现代信息时代的到来，业主更加关注社区内的人文环境。物业与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次：提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势以承续设计理念：以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景第一章投标人资格证明文联系人：李振刚联系电话：投标人全称：蓝星物业管理有限公司投标人公章：//无何00相关要求文件：件）；投标人名称：蓝星物业管理有限公司成立和/或注册日期：1996、9、1）：被授权人签字：被授权人的职务：传真号码：公章：男投标人公章：理管序142投标人公章：第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案计划要点计划要点商定物业促销协助计划管理服务费、停车费、会所协商签定物业管理合同协商确定管理处办公场所2345成立物业管理处前期介入导入蓝星物业管理公司模式物业接管准备二次装修管理处办公场所办理管理处有关运作手续人员配置、培训管理处办公设备配置收集各类工程资料实施促销协助计划熟悉各类设施、设备导入公司各项规章制度导入公司物业管理理念验收物业软硬件移交资料签订合同后十日内至至至......与地产商定工作计划实施时间序号公共洗手间的设置；.信报箱的设立；.公共告示栏的配置；...提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；..提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；....）；..提出遗漏工程项目的建议；..少投入成本和今后的物业管理成本。..参与重大设备的调试和验收；....售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；.委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管.对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；..A’协助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销..协调配合售楼中心工作人员做好售楼咨询服务工作：..做好售楼中心、样板房和花园广场的安全护卫工作，做好.户汽车的指挥疏导工作：....行严格的验收，以维护业户的合法权益；题加以解决，直到完全合格；保修费用；....3否234567891是是A入住通知单主有效证件原件及复印件；公司户应携带公司法人有效证件原件或复印件，公司营业执文照复印件（加盖公章）；租户需提供《房屋受委托人的有效证件原件及复印件领办理入住相关手续服务中心向业主发放相关文件，主要包括《用户手册》、《区域防火责任书》、《装修管理规定》、《业主登记表》、《房屋验收报告表》、《楼宇交付书》、《物业管理服务中心详细解释物业公司各项规章制度务和有关事项进行的提问给予回答供的服务和有关事项匙收，并将结果记录在用户室内设施检验记录表中的问题安排进行维修业主解决相应日常生活问题快速适应社区居1）签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。2）签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。4）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公6）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。3、入伙作业标准...情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。公司：欢迎您成为1、请您在接到《入伙通知书》后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及2、您来办理入伙手续时请带齐以下物件：）；3、如您委托他人来办理，还应带上：4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。祝您顺利入伙！经办人：部门签章：（六个月）、装修垃圾清运费，经办人：部门签章：部门签章：第四章对本项目物业管理的整体设想及策划―――――为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。我公司对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。在和发展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料（验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》）。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。同时协助发展商制定《使用公约》、《业主手册》等文一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主单》等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。《施工人员登记表》复印件交保安主管；保安巡岗按表查验施工人员的《施工人员出入证》，并巡视跟踪施工队的装修过程，督促施工队文明施工，保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道；夜间保持施工区安静。管理处除保安外，业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收，装修期间的装修材料运出小区应当应业户签进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；.设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；.清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；.绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；.消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；.安全管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；.车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；.产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和.修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；财务管理：对物业管理资金运作和管理；.协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。.理用房和仓库；对讲机办公桌4张/防火板台面1600*800*750办公椅6把/麻面钢制滑轮转椅接待桌2张/防火板台面1600*800洽谈桌1水瓶分栏文件柜5组/900*400*2300档案夹铝合金合页梯（1.5m-高压水枪4台/长乐220V750W3只/大小各一第六章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理我们在用人机制上：重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训：强调管理在管理人员的选拔上，我们将严格按照岗位要求制定招聘标准，根据招聘标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格，以“适用”为原则，避免“大才小用”的现在管理人员的培训上，我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求，并通过在职各项目组本着精干、高效的原则设置岗位，一方面保证管理人员工作负荷的饱满，另倡导合理授权，在业主面前，每个员工都是管理处经理。学会授权是我们对管理人员的基本要求。管理处经理通过授权，将更多的精力和时间放在把握全局，正确决策上。各项目主管通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来。同时，通过授权，每位员工检查齐□反馈制度，各级管理人员通过定期检查，检验授权效果。对偏离服务标准的行为及时纠正，避免管理失控。坚持分级指挥和逐级反馈的原则。我们强调一个上级的原则，并在管理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理处经理及各项目主管根据实际情况发出工作指令，并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊情况下，管理人员不得随意越级指挥，而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报，不得越级请示。三、定期考核，绩效为本绩效考核，是我们人力资源管理的重要组成部分。其根本目的是营造“以效率为导管理人员的绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作的绩效考核体系进行考核。通过公司品质管理部等相关职能部门、管理处经理、经理助理的多种途径、多种方式对管理处管理人员进行日常工作的绩效考核。四、奖惩严明，优胜劣汰对员工实施准确及时的奖惩，是维持员工长久工作动力的有效手段。将以公司的《员工奖惩条例》为依据，对管理人员进行相应的激励和约束。对工作努力，成绩优异的管理人员，我们将视情况授予“蓝星物业公司特别奖”、“优秀员工奖”及“特殊贡献奖”等荣誉，并给予一定的物质奖励。对工作不负责任或违反纪律的管理人员，则给予一至三级的相应处分。我们规定：受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞退处理。同时我们倡导管理处所有员工积极参加物业管理公司的竞争上岗及双向选择。我们要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资格，作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格。上岗后必须围绕“质量一成本双否决”的运作，定期接受考核，对无法完成质量指标或成本指标的个人，不但否决其效益工资和奖金，并且与其任职（或上岗）资格挂钩。每年底，对于个人绩效考核排位在后几位的管理持整支队伍的活力。业户服务主管服房屋维给排水管道工保洁绿化部业户服务部业户保洁机动监控绿化巡岗电工门岗保安部设备部籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视............................14151484162441233管理处经理在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运.行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件。..负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有.负责初审分承包方、分供方，审批小区管理服务公开文件和管理处作业文.件的发放。..管理处经理助理在管理处经理的领导下，负责业户服务的接待工作。.拟制小区的业户服务计划、费用预算，负责业户服务的质量控制。.........设备管理部主管........保安服务部主管........保洁绿化部主管........业户接待员（出纳、投诉）...保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动；...作；.....对主管负责，服从上级命令；.在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；.验证《物品出门证》，施工人员《临时出入证》后放行；.发现责任区域公物损坏向上级报告；...巡岗保安对保安主管负责，服从上级命令；.巡逻中遇业主要求应及时提供服务；.巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；..保洁工对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；.认真做好承包区域的环境保洁；..设备工（值班水电工）对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；...备的维修保养及故障检修；..按时按质保量完成设备检修工作；..做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；...对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度；....做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；...培训内容：①②③④123456识；社会治安条例；案例分析；化与环保管理；客户服务礼仪；析；识；6房操作实务；梯；管道；给排水系统保养；462设践61须知；物业管理运作相关知识；操作实务；识；社会治安条例；案例分析；666244566察设践识）；机电设备；空调；电梯；化与环保管理；客户服务礼仪；课程概述：公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装理等方面的服务。为适合业户服务的需要，物业管课程目标：运作规范和到管理处实地学习等培训，使学员解与掌握，使学员们深刻地认识到业户服务是培训内容：④入伙服务；⑥权籍管理；课程表述：辆管理岗的服务要求，蓝星物业管理有限公司保培训对象：课程目标：2、了解物业管理区域配置的安全技防设备设施的基本作准》；课程提纲：①②③④⑤⑥⑦⑿各类表格记录注意事项⒀保安队列动作教案课程概述：保洁服务内容、要求、作业规程、作业检查和作业标准等方务、外墙清洗服务、垃圾的存放与收集运作规范，环课程提纲：课程概述：绿化养护管理是物业管理中不可缺少的一个重要组课程提纲：课程概述：课程提纲：123456789管理处内部岗位设置、标准职业安全健康职责物料管理办法停电停水应急预案水浸应急预案治安应急预案文件质量记录管理办法犬类管理办法保安岗位架构图保安运作规程人员出入管理办法监控中心管理办法1313车辆管理办法14保安岗位操作规程15安保岗位标准16燃放烟花爆竹管理规定17保洁岗位监管规程18绿化（地）养护监管规程19消防安全管理办法20火警应急预案21消防设备（设施）运行管理办法22消防设备（设施）操作规程23消防管理制度24消防设备（设施）维修保养规程25弱电设备（设施）运行管理规定26弱电设备（设施）操作规程27弱电设备（设施）维修保养规程28弱电设备（设施）安全管理制度29电梯设备监管办法30电梯故障紧急预案供配电设备（设施）安全管理制度供配电设备（设施）运行管理规程供配电设备（设施）操作规程供配电设备（设施）维修保养规程电工安全操作守则给排水设备（设施）安全管理制度给排水设备（设施）运行管理规程给排水设备（设施）操作规程给排水设备（设施）维修保养规程管道维修工作规程房屋设备（设施）安全管理制度房屋设备（设施）运行管理规程房屋设备（设施）操作规程房屋设备（设施）维修保养规程房屋、设备设施巡视内容与要求46设备完好率标准47房屋、设施维修保养规程48服务供方质量监管规程49雨天防滑管理办法50业户管理办法51空房管理办法衡泰国际花园业主临时公约根据中华人民共和国法律、法规，参照国务院颁布的《物业管理条例》及《江苏者按临时公约授权制定之各项与物业管理有关之规章制度。件内列明的用地面积及分摊土地面积为准则。抵押、出租或以其他合法方式处分的权力，但其处分须就履行及遵守临时公约的条款负责，即各业主应保证其所有租人、使用人等相关人士承诺遵守本临时公约、附件及管售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它方式处分，而无须其他业主的同意；程，但应遵守管理者制定的房屋装修规则；理决策拥有投票权；项等，对于特约的额外有偿服务，业主须根据后果由该单元业主负责；6、业主必须遵守发展商或其授权的管理者所订不履行业主应尽义务的，不能竞选加入业委单元的同时签署承诺书，承诺履行及遵守本临时公约和业户手污染物质或者发出超标准的噪声和振动七）未经批准摆摊设点八）无序停放物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动十一）在消防通道上设置路或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主类或猫类动物遗弃予本住宅区的公共部位及设行为，不得在单元内储存易燃易爆危险品及政府查禁的物品；）；表和天然气表的装置和负荷；棚、太阳能热水器、及其它地上定着物）；不得在上述区域私）；提出由管理者采取其认为合适的必要的行为；就该单元所有权的变化情况以书面形式通知不限于支付所有管理费用及管理者酬金直到未付清其应付的管理费用及其他有关费用，管理者有权向前业主及或受让人尽到自身保护与对孩子监护之责，所造成后果应负相应责任；泳、洗刷等一切污染水质的行为；禁止向湖泊倾倒抛成水质污染的物品；在未经管理处同意的情况下不得攀爬、破坏各类人造景观设施的不文明行为；损失应负责赔偿及支付一切有关费用，业主应承担连带责任。更改、翻新、保养或拆去天线、桅杆、照明及其它各种固予各业主书面通知后（紧急情况除外）地一切合理时间单授权其他人进行上述工程；惟上述工程不可不合理地妨碍元。管理者不少于三个月的书面通知终止其管理权；管理者个月的书面通知辞去管理权。惟管理者不可在该物业发可撤销地任命管理者为执行本临时公约规定的代理人。管理者有权进入正在装修的单元，以检查并确定及管理者无关。共设施正常运作。做出建议。物业内的文娱活动。本临时公约或用户手册的规定的行为。做出答复的，管理者须事先书面告知业主，并承诺解决期限。物业部分，如有物业业主或用户违反物业使物体移走，确保管理者所进行之维修或其它B、垃圾堆放及垃圾车停放处。之首次财政年度完结日则可延至下一年度。项，定期复审结存以确保有足够资金维持必要的开支。算范围内。每年的年度预算须于该年度前（立前）或业主委员会审批，并在批准后方可管理开支，管理者应提交修订预算供发展商收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上户发出适当书面催款通知或警告，必要时管理者诉讼。查阅。束力。D、管理者所无法控制的其它一切原因。关管理物业之一切支出费用。上述所提及的备、机器、装置和设施等；）：本物业已加入江苏省信用信息工程，业主是否按时缴交管维修基金等）均以人民币为计算单位。任何业算；缴付的，管理者有权为维护广大业主的利益，向人民法院对该业主提出诉讼。作。在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门的指过。决。过的业主临时公约生效后终止。--------------------业主签字---------------------开发商盖章--------------------物业公司盖章...太阳能热水器、封阳台）、危机房屋结构安设置专用、封闭的建筑垃圾堆放点并及时清运。——业户应明确只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装修（户门之内的四壁、地面、顶面）,不能对室外公用部位进行任何的改、移、加、拆类施——装修禁止行为：拆改原房屋的承重墙；改变房屋及配套设施的使用功能；随意封闭阳台；厕所要装空调必须经得开发商和管理处同意（统一装外机架或安装一拖二机型）；在预留或指定以外的位置安装空调机、衣架与排放冷凝水；在外墙、门外塔建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架、花架、雨棚等；大量使用易燃装修材料；随意改变或移动电话、一并交物业公司管理处验审批准。签定装修协议书及办理其它有关管理手续。后统一清运。做好年度管理费的预决算，是做好费用管理的首要工作。因此.......务员上门收款。..表。管理服务费的收支账目每半年公布一次，接受业户的监督和查询。..在预算的范围内合理安排好每月的开支，做到平..维修资金的筹集，按规定由开发商和业主在......批同意后实施。..管理处应将每年的维修资金筹集、使用及分摊情况年终结算后归档。.维修资金使用项目：.物业发生维修、更新的费用及时做好清单提交开户银行。.每月与开户银行核对维修资金帐目。.每半年向全体业户公布一次维修资金使用和管理的情况。..现金收入应当及时存入指定的银行帐户，不得用于.特殊情况需坐支现金的，应事先报计划财务部批准，..2、进一步加大防火安全工作基础，全面提升恒泰国际花园项目防火工作的管理水4、通过整治防火安全薄弱环节加大小区消事故；有效实施小区防火安全监管，为恒泰国际花园提供良好的..............从业户入伙开始，应着手权籍资料的收集工作，权籍资料的各个业务范围上收集到的信息资料，统一交档案员集中衡泰国际花园管理处的业务接待将收集到的业物业档案中心员按照物业管理自身的内在规律服务质量和服务水平。第七章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标..........值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；....），..........对一般急修项目，应在当天维修完毕，因故不能.料采购等原因），应书面告知报修人，请求再次预约上门维修；对较大预约维修项目，牵涉到公共部位、设施及.项目，应在预约作业日期前一日通知业户，确保预约维修不误时；维修人员接到报修信息后，如上门维修服务时业.维修（服务）通知单》，示意业户另约上门维..............在回访中发现存在维修质量问题，应及时预约整改；...........执行定期保养和每年年检保养制度，并有记录，把有序.......b.应急备用电源能自动切换；......c.各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无..a.各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞；b.各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞；.a.各专用鼓风机运行平稳，无异常声；b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象；d.各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合f.各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗h.各电机绝缘性能符合规定；八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容与..a.消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有c.消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无d.电气控制和各元件齐全，正常可靠，性e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全..a.各层消火栓箱及附件齐全完好；b.启动报警按钮完好、性能可靠；.a.喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；b.管道附件齐全有效、各阀门启用灵活；d.电气控制和器件齐全、正常可靠，性e.泵、电机等接地装置、防护罩安全.a.不同规格的喷头不得相互代用；b.喷头规格、安装数量与竣工资料相符；.a.各防火阀门自动、手动开闭灵活有效；b.各送风口完好、无堵塞、结灰；c.送、排风机(风量、动压等参数)符合出.a.消火栓泵运转应与报警联动；b.喷淋泵运转应与报警联动；.a.各烟、温感探头完好，感应正确；b.探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠；.a.机房、设备灭火器按规定应配备到位；...及禁忌语。.对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应..对装修民工出入小区严格验证，对装修民工....路灯的损坏情况做好记录，及时报修。........................保持车辆出入畅通、停放有序。禁止载有易燃、易爆、有毒..对收费的非机动车库实行出入调牌制度（收费...........................业户服务部在每次活动结束后，以专文形式向小区用户通报活动情况与效果。....组织小区内小朋友美术、舞蹈、唱歌、书法等.）；..积极配合业委会开发儿童游乐场，会所（包括亲子室、阅览室、健身房等）；.定期开展社区文化研讨会；....礼貌接待客户，讲解健身器材使用方法；.及时进行清洁打扫，保持健身场所整齐清洁；..棋牌室在正常开放时间内开放；.保持棋牌室环境整洁，器具完好；.根据时点来确定麻将或棋牌的收费；.....各种饮品明码标价，规范收费；....按规定时间开放，按时点收费；...有损坏应酌情协商处理。.便民、利民、优化业户的生活质量。..凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行.特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提便民服务是物业公司为提高社会效益而开展的一些无偿性服务,可开展的服务项目：----其他.精神与业户协商定价；答复；第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护................记录《配电房巡视记录表》；每月切换检查一次，并记录《设备定期启动d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋.采购计划的编制，外委托修理的联系工作；表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；.设备主管协同下排除异常和故障；.a.由设备维修工负责每月一次消火栓测试，记录《设备定期启动记录表》；b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备联动功能以及报警安全系统的测试。记录《.a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作；定期启动后交替更换一次；.划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根..表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；..b.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；..表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率.境，并将结果记录表内；c.设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于..表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记备完好率标准》填写《设备完好率月度统计部门；.a.每日一次按照《房屋、设备、设施d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记.划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检........）；....对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，...对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。..对区内雨、污水管进行检查、清捞。...........a.巡视喷水池，损坏部位及时修复；每d.检测潜水泵绝缘；检查水底照明灯具，应保持完好无损，供电..对设施油漆作防锈保养。..对设施油漆作防锈保养。..................标。..交给物业管理企业代管，并应当与本市商业银行(以下称物业管理区域的维修基金帐户。物业管理企业代管的检查与监督。应当由责任人承担。地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性服务年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同理处，通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费物业维修、更新完成后，管理处应当将加盖企业在维修基金列支的范围：2、大楼物业管理区域公共设施的专项维修、更新及中大维修基金应当按照下列规定支取：3、业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费维修基金。具体筹集工作由业主委员会提出具体方案并实施。再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过，但再次筹集后的维修基金余额不有下列情形之一的，业主委员会应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续：2、业主委员会主任、副主任发生更换的；)维修基金管理办法经业主代表大会三分之二应出席代表通过即时生效；有三名以上代表提出要修订本办法并经三分之二应出席代表的通过即修订生效。），璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已对策：对策：针对性地制定养护措施和计划，及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋对策：对策：对策：石有破坏的清洁、维护材料和工具。公用设施维修养护范围：规划红线内的道路、室外管网次数次数一2．检查基础有无开裂、破损，勒脚有一处理。一缺陷。一现问题及时处理。梁板柱项4256789等一一一一一一一一一一一一一2．更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题立3．外墙清洗选用适宜的清洁剂。1234路年年疏通。积及时清污。更换。年年施6砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体，它们在施的完整性。通过人工凿除，用钢丝刷清除浮灰、油污和尘蚀、变形，对经鉴定已达到危险程度的构件，我们将对砌根据砌体结构的损坏程度，可采用增大墙和柱的截面、对原为防止砌体结构受损，我们将做好如下养护和管理工措施，对容易被腐蚀的特殊部位加强观测。钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个度重视钢筋混凝土结构的养护工作：护措施。蚀性介质或相对湿度较大时，可以采取加强通风的措施，对于防水材料的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢②重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。维修或更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用高①定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面板上部接头处渗漏源，采用直接堵漏法进行修补；对于水压较大的慢渗或快渗补；对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁片堵漏法进行石板上，液体将会通过大理石板的微细毛孔渗流到饰面上造成污染。物业管理处将严格执行常熟市政府物业主管部门提要：项目是综合性强的现代化物业，其机电设备设施系统较为复杂，运行时间长，而且各系统大量运用现代高新技术，自动化程度高。作为政府公益性物业，其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以，机电设备的管理显得尤为重要。机电设备设施特点机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系2.1.1装机种类复杂，涉及专业面广，设备先进，进口设备多，现代高新技术被广泛应用于机电设备中，对设备管理与维修人员素质要求高。2.1.2机电设备性能先进，设备运行管理与维修难度大。2.1.4机电设备容量大，运行时间长，运行费用高，节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。其供电线路的改造工作，同时提前做好供电线路的检查工作，确保万无一失。②与自来水公司联系并派发工作联系函，指出会议或活动期间避免进行管道维证乘客的人身安全。楼层灯指示或小心开启外门察看，确定轿厢所在位置，在解应在松开报闸的同时把握紧盘车轮，用人力盘车使轿厢向正确方向移建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备，都要由专人负责管理，随时了解机电设备的运行状况，保证设备设施时刻处于完好状态，杜绝设备带病运行，以免引起大的机电设备事故，导致维修成本的提高，影响2.2.5.2加强机电设备维修养护备的大修周期和使用年限，从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入，其结果是降低了运行成本。根据我们管理政府物业的经验，维修养护好的设备，其寿命可以延长15%至25%。2.2.5.3提高设备的运行效率，降低运行成本。提高电梯运行效率①选择全周自由式服务方式，提高电梯的运行效率。②采用先进的操纵控制技术（如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制优化电在很多情况下，水泵提供的流量、压力与实际需要的流小，造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其工位点是否合理。采用微机控制变频恒压节对水泵进区，实现水泵的高效经济运行。因此，充分利用变频在运行中，当单台水泵全速运行不能保证供水压力时，行，变频器起动另一台水泵变频运行；当多台水泵台工频运行的水泵；当单台变频水泵运行且运行频行状态，自动将变频泵切除，并在管网水压达到下形成创造条件。为了延长设备的使用寿命，降低能耗，在接管物业后，立即对空调系统清洗除污、除锈，再进行预膜处理（膜层极薄，对导热系数无影响），以减轻腐蚀程度。据统计，空调设备水系统使用中进行预膜处理与不做预膜处理对设备使用寿命（年）的影响如表所示：空调设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响对照表659由于采用无机酸、有机酸等传统水处理法会增加换热器及管道的腐蚀性和避免二次结垢，在空调水处理时，我们采用高分子多元聚合物复合水处理法，既保证水处理效果，又减低对换热器和管道的腐蚀。节约用水除大力提倡节约用水，防止供水设备及管路渗水、漏水外，推广应用性能卓越的节水器具与设备，是实现节约用水的重要措施和途径。采用先进的节水设备，虽然会增加设备初期的资金投入，但从长远考虑，可以减少不必要的浪费。既可以降低用水成本，又可以节省电在本物业大厦中，我们将采用下列手段实现节约用水：①珍惜水资源，大力倡导节约用水的观念。②物业管理处水电及保安人员时常巡视，发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制，避免水池溢水造成水资源浪费。在大、小便器水箱中根据需要设定合适的水位，可收到一定程度的节水效果。④推广使用停水自闭水龙头，避免因供水系统压力不足或不稳定引起管路“停水”等假象，造成用户未适时关上水龙头，在管路供水恢复正常时造成水浪费。⑤使用延时自闭水阀。在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀，根据需要调节延时关闭的时间，用较少的水量就可达到满意的冲洗效果。如果采用感应式延时自闭水阀，更可收到节水和卫生的双重效果。⑥合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。减压阀是将管路较高的水压减至阀后管路所需的压力水平，保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量。由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比，用户存在一定程度的无意识浪费水的现象，减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用。使用节水水龙头，也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。提高供配电系统的节能效果（1）供冷系统设备是主要的耗能设备，可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待，根据需要投入不同容量的变压器，降低变压器基本费用，减少变压器的耗能量。效的节能灯具，加强该系统启停时间的控制，以对其实行有效控分困难。型的大社区，安全管理时间长。部门、公司定期组织安保队伍考核(保安员训练安排见下页)。项。识、保密制度等。安安安安安定定习前时钟定定定检查、地下室巡视检查、外围、广场巡视检查、车辆疏），报。厅、客梯、办公区及其它要害部位发现可疑情况要采取跟踪5)定时巡视车库，防止用户粗心而造成损失，发现车辆报警立即赶赴现场。对地下停车场的管理，应突出以下几个方面：行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。在严格规范管理的同时，关注地下停车场的采光、卫生遇有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，.......在下列场所，应增加巡视频率：.....④监控中心实行8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。②管理处及兼职安全员定期对大楼消防管理工作进行检查和指导。⑤做好消防宣传工作，利用网络、宣传栏等媒体宣传有关消防及逃生知识，组识竞赛，使所有工作人员都能了解、掌握一定的消防常识业务技能的培训，定期进行消防实战演习，内容包括：人烟，在醒目位置悬挂各类防火标示牌。共卫生事件应急条例》组织实施。.健全的公共卫生管理体系应该包括建立疾病防治预警系统、监.如何建设一支实践经验丰富、技术过硬、训练..业管理处的工作，共同参与物业管理处组织来访人员进行严格检查，有效控制外来人员周至少进行两次全面消毒；除采用对各传染入口处设置的防盗安全门，交替巡逻，关门时，协助工作人员清理的方针是“预防为主，防消结合”，实行人防、技防的有效结合，消防工作常抓不懈,加强员工的消防意识培训和技能培训,对大楼消防系统和内部消防设施定期联动测试。冬春两季气候干燥，是火灾高发期，需特别注意防火，我们将制定严格的消防管理制度，结合现场的具体情况制定切实可行的灭火方案，在出入口处及醒目位置处设置“严禁火种入内”、“严禁吸烟”、“严禁烟火”等标示牌，禁止租户和外来人员携带易燃、易爆物品进入楼内，在入口处设置存物柜，大件物品、提包等在入口处存放。防火是安全管理工作的重中之重，消防工作的方针是以“预防为主、防消结合”，实行强消防意识培训和技能培训，在宣传栏加强消防知识宣传，建立义务消防队，消防系统的设具体措施为（1）严禁易燃、易爆物品进入楼内和在楼内存放。（2）严禁携带火种进入机房及库房，在楼内严禁吸烟和明火操作。（3）严禁乱拉临时电源和私接电器设备、改动线路，遇特殊情况，严格执行报批手续，（4）下班后对楼内进行全面检查，并切断有关电源。（5）每天检查消防设施，定期检测消防设施的性能，发现问题及时整改。（6）请消防局专家进行消防知识讲座，现场指导消防灭火技能，针对其保护特点确立灭态、三级状态、四级状态。建立以监控中心为场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的应急反应级应对，限时到位。通过完善各状态应急处理的调动、组织在执勤过程中，如遇一些暴力事件，保安人员应立即制处理方式：指定地点。在关键的地方，解决关键的问题。加强与各部门、班组的联5)监控室调整监控设备实时录像。后调查火灾原因。绿化和保洁管理方案绿地更新及时率98%;..残枝断叶控制率98%;...花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；.....保持绿地土壤疏松、无积水，合理、有效施肥，增强土壤肥.根据管理区域绿地植物分布状况及生长的各个阶段，.植物季相分明、色彩丰富、群落完整、层次《绿地等级景观要求》：一级绿地.d.草坪铺植：草种纯，生长茂盛，无空秃。g.环境卫生：绿地整洁，无垃圾。应采取病虫害综合防治措施，病虫害对植物的危害性应控.《绿地等级病虫害控制指标》：.b．食叶性害虫为害率5%。c.刺吸性害虫为害率10%。d.蛀干性害虫为害率3%。圾日产日清；...................................................领班巡查：领班应把巡回检查作为自己的主要工作...第七章停车管理方案及地下车库经营管理的说明.....合理规划地下停车场的使用管理，防止乱停、..致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。.盲点。.....保持停车库环境整洁、无渗漏水、地面平整，无积水。..地下车库只为业户提供长期停车服务（特殊情况需....对收费的非机动车库实行出入调牌制度（收.针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务为保证小区的高雅性和统一性及领先于同档次物业的特殊性，特制定严格的装修管.施工人员的身份证复印件到管理处填写《住宅装修.现场跟踪：保安部主管和领班必须每天到装修户施...对违反装修规定者将依照有关条例采取如下措施：.a.批评、规劝b.责令停工整改c.报发展商、或政府有.料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小.保值升值，在装修过程中，请业主和施工单位在.....验收意见：束。证。发出影响他人休息的噪声；提倡使用绿色涂料，在拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；十五、乙方须告知装修施工队，严禁电源线直接接十七、甲、乙双方应共同遵守《常熟市居住物业管一、认真贯彻国家、常熟市和上级劳动保护、安全生产主管部门颁发的有关安全生产、消防工作的方针、政策，严格执行有关劳动保护法规、条例、规定。二、负责进行对施工人员安全生产进场教育，督促施工人员遵守施工安全操作规程，按三、严格按经管理处备案的装修方案作业，自觉接受管理处对装修过程的检查。四、装修施工期间严格遵守物业管理区域的《住宅使用公约》和各项安全、防火的管理制度，如有违反愿意承担因此产生的一切后果。五、施工现场不准乱泼水、乱扔垃圾，不准乱堆物、乱接电线，管理单位可收回违反者的出入证，取消施工资格。烟、动明火，严禁使用电炉。在电焊、气割等动火作八、因装修施工造成管道堵塞、漏水、漏电、坠落等事故，需负责修九、在装修活动中严禁出现影响建筑结构和使用安全的行为。费室发展商确认：第八章协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明项目位于，南临路，北临刚建成的，东临路，西临路，可以说是业圈的中心位针对自身的物业特点，及其所在的地理位置周边高圈的环境，应该确定其销售方向高档社区、文化社区、休闲社区。3．选好切入点，将名物业加名企业的优势发挥出来，以进一步做好销售、形象为此我公司准备先期在与我公司关系融洽的几十个在管单位及商家做了广泛宣传及以优惠措施（例如免费设计、代办仿房照等），吸引各行当来项目参观、洽谈。二、销售的整体策划中标通知书后，按照标书上的承诺立即组建物业管理处。与此同时，配合业主或接受业主的委托，实行销售策划、销售宣传、接待业户现场勘察、销售实施及完成业户入伙等工作。1．成立销售工作小组和专用的办公地点物业管理处在对项目进行前期管理的同时，成立销售工作小组，组长由物业管理处经理担任，组员由具有销售经验的人员、工程技术人员和管理员组成。办公地点应设立在大厦的醒目的地方，为独立办公室，做出清晰可见的标识，以方便业定销售办法并报上级主管部门审批、完成宣传策划（销售公告）、完成《业户手册》等一系建立租赁房屋清册级，从房屋的朝向问题和面积、结构等方面来考虑，将房屋暂时划分为三个不同等级（不同等级单位价格不同）。准确无误地清点后，建立房将租赁房屋暂时划分为三个不同等级，租赁价格一般采取定价的办法。房屋单价根制定销售办法并报上级主管部门审批在中华人民共和国注册的商业法人集体、单位或与银行有着密切联系切合作的2）法人代表证明书；3）组织机构代码证。3）承租单位必须保证无任何不良记录和债务纠纷。物业管理公司管提供高效周全的专业性管理服务。按区域对不同的办公物业进行有针对性的组织宣传推广告及各类印刷品等宣传媒体广为宣传各功能区的功其他采访活动，宣传大厦对外租赁的优惠政策及安全保证措施。利用网站，发布消息及具体的销售办法。放。物业概况；物业管理公司简介；联系方式；乔迁及办公家具搬运规定；停车须知；小区的出入管理规定；房屋用途限制；机电设备设施简介用及用电、用水的有关规定；投拆和建议；突发事件的自救办法及联系方式。如电梯困人、煤气中毒、触电抢对于来到现场的有意向的业户，物业公司有专人负责接待。答；根据《销售办法》上规定的原则，确定业户名单，并及时在入伙的前一个星期，由工程部主管带领水电维修人员在入伙的前一个星期，在水电维修人员检查后的房间，录在案。投标报价及经费收支预算委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位；国家及常熟市物业管理有关法律法规；业户消费水平；常熟市现有物价水平；车库管理费用另行测算（不含在物业管理费中）；测算以招标标的100%实现销售为依据；根据市物价局有关文件，水费：元/立方米；电费：物业管理费(××楼）：元/月.平方米八注：年度设备设施检测费用（见表六）及年度房屋设备设施外委托保养费用（见表七）纳入表一123456789101112213保安服务费用预算表用用0689)泵保洁设备222222243211489455272835年度设备设施检测费用预算表6各类压力表、温度表检验36007200年度房屋设备设施外委托保养费用预算表4绿化服务费用预算表2-年度物业管理费用收支情况分析表+8909收支差异(±)第九章对招标人提出的相关配合要求的说明第十章招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺后，投标人应无条件接管，并及时办理突发事件是指发生火灾、地震、台风、暴雨、治安事件、重大刑事案件及其他突发的不物业安全管理服务人员是公安机关的重要辅助力量。在日常协助公安人员维护小区治安秩序和护卫小区业主的安全中，必须及时处理各种问题。处理问题应遵循依法办事的原则，执行公司各项规章，不徇私，以理服人。预案的制定是为了妥善处理在物业项目内发生的火灾事故，尽快缓解因火灾事故引发的（1）保安部经理是物业项目内发生火灾事故的管理责任人。积极配合业主处理善后事宜，如提供证明材料向保险公司索赔等。向上级领导做出详细的书面汇报。保安部所有工作人员在遇到小区内发