白酒营销策划书

【营销策划书】广告设计专业是一门学科，具有企事业单位广告公司的营销策划及美工设计人员，在平面广告设计上有很好的创业设计能力，在平面动态广告、影视广告、网络广告等相关行业能独立完成设计方案。下面是为大家整理的白酒营销策划书【4篇】，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。尽管在上半年做了大量的工作，但由于我从事销售工作时间较短，缺乏营销工作的知识、经验和技巧，使得有些方面的工作做的不到位，鉴于此，我准备在下半年的工作中从以下几个方面入手，尽快提高自身业务能力，做好各项工作，确保300万元销售任务的完成，并向350万元奋斗。1、努力学习，提高业务水品其一是抽时间通过各种渠道去学习营销方面(尤其是白酒营销方面)的知识，学习一些成功营销案例和前沿的营销方法，使自己的营销工作有一定的知识支撑。其二是经常向公司领导、各区域业务以及市场上其他各行业营销人员请教、交流和学习，使自己从业务水平、市场运作和把握到人际交往等各个方面都有一个大幅度的提升。2、进一步拓展销售渠道__市场的销售渠道比较单一，大部分产品都是通过流通渠道进行销售的。下半年在做好流通渠道的前提下，要进一步向商超渠道、餐饮渠道、酒店渠道及团购渠道拓展。在团购渠道的拓展上，下半年主要对系统人数和接待任务比较多的工商、教育和林业三个系统多做工作，并慢慢向其他企事业单位渗透。3、做好市场调研工作对市场个进一步的调研和摸索，详细记录各种数据，完善各种档案数据，让一些分析和对策有更强的数据作为支撑，使其更具科学性，来弥补经验和感官认识的不足。了解和掌握公司产品和其他白酒品牌产品的销售情况以及整个白酒市场的走向，以便应对各种市场情况，并及时调整营销策略。4、与经销商密切配合，做好销售工作协助经销商在稳住现有网络和消费者群体的同时，充分拓展销售网络和挖掘潜在的消费者群体。凡是遇到经销商发火的时候一定要皮厚，听他抱怨，先不能解释原因，他在气头上，就是想发火，那就让他发，此时再委屈也要忍受。等他心平气和的时候再给他解释原因，让他明白，刚才的火不应该发，让他心里感到内疚。遇到经销商不能理解的事情，一定要认真的解释，不能破罐子破摔，由去发展，学会用多种方法控制事态的发展。电子商最后希望公司领导在本人以后的的工作中给予更多的批评指正、指导和支持。一是要进一步扩大生产规模，重点是扩大青稞白酒生产规模;二是要做好市场销售，首要的工作是全力做好青稞白酒的销售工作;三是要提高公司员工的综合素质，特别是业务技能方面的素质必须较快提高,以适应企业发展需要;四是要面向社会吸纳有才华的精英加盟公司，主要是销售精英;五是要搞好安全生产，确保员工和企业的合法权益;六是要以"以人为本、服务企业"为核心，加强企业文化建设，树立企业良好形象，增强企业内在活力。为进一步扩大鑫梦泉商贸有限公司业务范围,调动业务人员积极性,增强公司效益.公司决定,给现有业务元提成促动销售，让大家有动力。特设以下几种奖励：1、走访记录奖励：奖金100元(根据你走访店面的记录数量，经过内勤核实后90%真实给予奖励每月100元)连续三个月给予季度奖金300元，年终得奖金最多的给予年终奖金500元。2、客情点评奖励：奖金100元(根据业务员铺货店面内与店面负责人的业务沟通《客情关系》，经过内勤和主管核实90%真实给予每个月奖励)连续三个月给予季度奖金300元。3、销售记录奖励：在每个月产生销售额最多的给予销售奖励《奖金200元》，(以销售额相关)连续三个月第一给予季度奖励《奖金500元》，年终最高销售额最高的给予年终奖励《奖金2000元》。针对以上奖励，在未完成任务走访和客情维护50%的给予罚款300元。(在工资内扣除)以销售内勤各主管评审为准。销售任务未完成按销售额的相关点数给予，罚款(在每个月的工资内扣除)连续三个月未完成任务的给予开除处分，并扣除第三个月工资。以上奖金每三个月发放一次。特注：如在业务员片区内发生跑店(外兑店、或找不到老板无法清算的)事件由该片区业务员，主管、销售经理、等人按百分比承担《按批发价格承担》特此备注。(一)、酒行业务方案：1、保质保量完成每月业务信息量，发现新客户和提供真实的业务信息(联系人姓名、电话等)。每天不少于5家。2、平均每天走访签订陈列25-30家以上。3、每个月销售业绩5000元开基本工资1500元。提成分配如下。4、根据综合业绩能力，选出主管一名，提成每个业务员提成的5%。(二)、酒店业务方案：保质保量完成每月业务信息量，发现新客户和提供真实的业务信息(联系人姓名、电话等)。每天不少于5家。1、销售人员、客户服务部门以及其他部门保持沟通以便能分析市场趋势和客户需求。2、在自己所在的片区内开发C类餐饮店每天不少与20-25家走访。3、平均每个月签订餐饮陈列协议20家以上。4、每个月销售任务5000元开基本工资1500元。提成分配如下：提成公式5、据综合业绩能力，选出主管一名，提成每个业务员提成的5%。(三)、仓买业务提成方案：1、根据自己片区仓买的数量来定，在自己的片区内严格管理仓买店的信息，和店内情况。2、平均每天在自己的片区走访25-30家(联系方式老板姓名)3、没个月销售业绩5000元开基本工资1500元。提成分配如下：提成公式4、根据综合业绩能力，选出主管一名，提成每个业务员提成的5%。(四)、大区经理提成方案：1、根据自己所在的片区，进行有效的实行招商方案。2、平均每个月开2个新客户3、每个月出差21天走访7个县市每个县市3天。4、每天出差补助90元(食宿)，车票实报实销。5、每个月任务50000元开保底工资2500元，成绩优异者薪资单谈，完成按5%提成6、根据综合业绩能力，选出主管一名，提成每个业务员提成的5%。(五)、KA业务提成方案在本市KA店的陈列、和地堆促销员的管理，和KA店主管、采购等协调关系1、在没个店内的摆放位置，促销员的投入2、进店的费用，和打理有关人等3、任务根据进店的数量和促销员的投放来定4、提成按完成任务的4%提成。以上是哈尔滨市鑫梦泉商贸公司对员工待遇和相关提成，工作三个月后，给我们员工增加一些相应的福利待遇，给所有员工交，工伤险、医疗险、养老险。让我们的员工尽心工作无后顾之忧。通过形式不同，常年不断的促销活动，增加产品销售量，提高市场占有率，为企业和商家创造更多的利润。促销的分类：促销分为常规性促销、特殊渠道促销和传统节日主题促销三大类A、批发商、零售商、超市、餐饮业，其业主关心的是经营利润，对其促销应从利益方面考虑。通过对市场进行调查，了解其经营其它品牌的利润，然后制定具体的促销政策，使其经营本产品的利益大于其它同类产品。形式上可采取赠送当地市场上较为畅销的与本产品有关联的产品或较为实用的物品。由于赠品属批量采购，可同商家协商，获得最低价格，从而降低促销成本。如啤酒、饮料、香烟、电器等。B、消费者促销在于让消费者获得意外的收获和增加消费的乐趣，可设计一些互动性活动，让消费者在消费时参与到活动当中，增强其记忆力，带动二次消费。C、服务员与营业员，产品进入终端后，需要通过服务员或营业员向消费者推荐，因此需要对服务员与营业员给予一定的好处和加强感情建设。方法可采取赠送实用或有收藏价值的小礼物，开展销售竞赛活动等。特殊渠道促销：指对机关、企事业单位的团购、会议、宴席等的促销对机关、企事业单位可采取赠送贵宾卡、免费消费等形式，达到公关、引导消费的目的;宴席促销可与相关的专业酒店、婚纱影楼等联合开展，树立宴席用酒第一品牌的形象。传统节日主题促销：根据传统节日，开展不同主题的促销活动，提高产品知名度和品牌形象白酒市场竞争日趋激烈，但纵观白酒市场的运作，部分企业仍处于粗放式状态，很少进行精耕细作。这为白酒企业的运作留下了有效的空间，只要有企业能在这方面多下功夫，在市场运作的各个环节进行精耕细作，一定能够取得可喜的成绩，获得巨大的收获。根据近几年的市场工作经验，借鉴其他行业的运作手法，特制定本白酒营销计划方案，以供市场参考动作。一、铺货：实行地毯式铺货方式对于终端零售店非常多的日用品、食品店等，在新产品、新品种上市时，实行地毯式铺货方式是一种很有效的营销策略。在产品入市阶段，企业协同经销商主动出击，将货物送达终端，通过实行地毯式铺货的方式迅速提升终端的铺货率。(一)地毯式铺货方式白酒营销计划方案的特点：1、集中营销计划。集中人力、物力、财力实行地毯式营销计划铺货，其气势宏大，对每一片区域的短期影响力很强，容易让终端客户和消费者记住所推广的品牌。2、快速营销计划。实行地毯式铺货，铺货时间非常集中，高效快速地在目标区域开拓批发商、零售商，一个目标区域市场完成80%的铺货一般不超过30天。3、密集营销计划。采用地毯式铺货方式白酒营销策划方案，在目标区域市场密集开拓食杂店、夫妻店、中小型超市、连锁店等零售店和酒店、餐饮店、即一个门店挨一个门店，铺货不留空缺，从空间上达到密集覆盖。4、系统营销计划。实行地毯式铺货期间，工作系统而细致，且要求一步到位。(二)实施地毯式铺货成功的白酒营销计划方案关键：地毯式铺货只能成功，不许失败。如果铺货失败，将会打击业务员和经销商推广产品的积极性，增加后续工作的难度。要使地毯式铺货能成功，必须做好以下几点：1、认真挑选经销商要在短期内迅速将产品铺到零售终端，必须有经销商的协作，以经销商为主，同时厂方配合经销商主动出击，充分发挥经销商的网络优势。经销商要有吃苦耐劳的实干精神，要有学习愿望及销售经验丰富的业务员。挑选经销商时，要选择有终端经营意识，有发展愿望的成长型经销商。营销策划不能选择坐等顾客上门的“坐”商。2、制定明确的铺货目标和计划在“铺货”之前，应由业务员进行踩点调查，掌握目标区域批发市场和零售市场的特征，包括产品批零差价，货款支付方式，同类产品的促销方法，消费趋势及其共性等，掌握铺货对象的分布状况。根据调查结果，制定详细的铺货目标与计划，让业务员有章可循。具体明确如下项目：A、要在哪一块区域铺货;B、要花多少时间;C、要铺多少个点;D、铺货率要达到多少;E、终端店的宣传要达到什么标准;F、给各级客户的供货价格和铺货优惠方式是什么;G、预估铺货产品的数量;H、制定出具体的广告和促销计划。在制定铺货目标和计划时，白酒营销计划方案要遵循以下法则：★、明确。“铺货目标”不能笼统，必须具体明确。如：超市铺货――家，酒店――家，二批――家，县级网点――家，公关直销单位――个等等。★、可达成。根据人力、物力、财力作出合理分配，使目标可以实现。★、目标向导。以铺货目标来确定奖励标准。在第一次“铺货”时，着重点是“铺货面”而不是销量，考核的主要标准是成交数量(客户数量)。以此对业务员的奖惩制度，提高其工作的积极性。★、时间表。确定各类客户“铺货”完成的具体时间期限。3、铺货人员的选拔、训练铺货人员应具有丰富经验，有强烈冲劲、具备熟练的推销技能、良好的口头表达能力。在铺货前，对铺货人员进行正规的训练，避免铺货中发生问题及铺货发生负作用，仔细研究分析铺货过程中可能遇到的各种困难，制定相应的应对措施。可采取人员讨论和情景演习两种方式进行训练。4、铺货人员的组织分工实施地毯式铺货要做到统筹安排、分工明确、统一指挥具体项目如下：男～女优～差强～弱5、(酒类营销理论)白酒实战白酒营销计划方案⊙车辆统筹安排⊙货源的调度，产品出入库控制管理⊙向客户详细解说、介绍⊙收款、欠条登记⊙售点广告张贴⊙争取货架位置⊙试用样品⊙赠送促销物品⊙口头调查⊙了解竞品的情况⊙搬缷货物⊙填写铺货记录、铺货报表或铺货一览表⊙铺货的验收工作6、制定“铺货奖励”政策为调动终端客户的积极性，减少铺货主力，需要制定相应的铺货奖励政策。“铺货奖励政策”既要有吸引力，又要避免负面作用，维持好价格秩序。“铺货奖励政策”有两个方面的内容：A、给终端客户的促销品或根据订货量赠送一定数量免费产品或物品;B、业务员的奖惩办法;在制定“铺货奖励政策”时要注意的问题：★铺货奖励政策不能有漏洞如果铺货奖励政策不完善，有些客户可能会钻政策的空子。如“一箱送一瓶”活动的本意是激励零售商，提高零售店的“铺货率”，但有些客户可能会大量进货以赚取赠品利益,从而使活动背离了企业的初衷，白白地增加了促销成本。为防止批发商降价“倾销”，“铺货”时赠品以不能兑现现金的礼品为佳。★、避免造成低价进货的印象在面向零售商以优惠实施“铺货”时，一定要注意精确沟通，不要给零售店造成“低价位”的认识误区，否则会给经销商以后出货工作带来障碍。★、协调好经销商铺货奖励政策是通过经销商来执行的，要求经销商要有远见，不能侵占促销品，使其落到实处。7、地毯式铺货要有相应的广告支持铺货时配合当地的广告宣传，以引起终端兴趣，减少铺货阻力，使铺货工作顺利进行。广告以成本较低的店面横幅、跨街横幅、巨幅等为主。8、做好铺货的后期服务与跟踪管理铺货到位以后，产品进入客户的仓库。为了能进入正常的销售轨道，必须对其进行及时回访和有效管理。回访一般在第一次后三四天内。回访的目的是销售动态，让客户感到你的关心，也给客户鼓劲加油。看看消费者和零售商对产品的反映，找出存在的问题和不足，为以后推广思路的调整找到根据。同时加强理货工作，理货工作同铺货一样重要。一个店内每类产品都有多家产品，店主很难关照到每一个产品，因而需要业务员主动出击。每个店每周至少理货一次，好的店每两三天理一次，要把产品摆放得整整齐齐，将产品摆放在醒目的位置，和货架端头、与视线同等高，增加产品的可视性，给消费者强有力的视觉冲击，会使零售点的销量增加。如果铺货以后，对其不再理睬，这货就等于白铺了。一方面零售商很反感，好卖找不到人进货，不好卖找不到人退货。另一方面，如果下次该产品还去铺货，肯定会被零售商拒之门外，等于自己给自己断了退路。二、促销：常年不断、追求创新通过形式不同，常年不断的促销活动，增加产品销售量，提高市场占有率，为企业和商家创造更多的利润。促销的分类：促销分为常规性促销、特殊渠道促销和传统节日主题促销三大类A、批发商、零售商、超市、餐饮业，其业主关心的经济利润，对其促销应从利益方面考虑。通过对市场进行调查，了解其经营其它品牌的利润，然后制定具体的促销政策，使其经营本产品的利益大于其它同类产品，形式上可采取赠送当地市场上较为畅销的与本产品有关联的产品或较为实用的物品。由于赠品属批量采购，可同商家协商，获得，从而降低促销成本。如啤酒、饮料、电器、打火机等。B、消费者促销在于让消费者获得意外的收获和增加消费者的乐趣，可设计一些互动性活动，让消费者在消费时参与活动当中，增强其记忆力，带动二次消费。C、服务员与营业员，产品进入端后，需要通过服务员或营业员向消费者推荐，因此需要对服务员与营业员给予一定的好处和加强感情建设。方法可采取赠送实用或有收藏价值的小礼物，开展销售竞赛活动等。特殊渠道促销：指对机关、企事业单位的团购、会议、宴席等的促销对机关、企事业单位可采取赠送贵宾卡、免费消费等形式，达到公关、引导消费的目的宴席促销可与机关的专业酒店、大中型酒楼等联合开展，树立宴席用酒第一品牌的形象。传统节日主题促销：根据传统节日，开展不同主题的促销活动，提高产品知名度和品牌形象三、广告宣传采取伴随式、实效性广告策略，使之充分地为产品的销售服务。产品分为导入期、成长期，成熟期1、在人流量比较大的街头、餐饮业比较集中的地方悬挂布幅广告。地级市场一般在10-20张较为适宜。统一设计、文字、色彩、图案统一。2、在各餐饮店(零售店、批发店等)悬挂布标广告，统一文字、图案、色彩等。3、在各销售终端处张贴图画，悬挂POP广告，位置要显眼，在店外都能一目了然。4、在餐饮销售终端各餐桌上摆设产品样品，陈放宣传小册子。5、印制代有日历，当地百里杜鹃景区旅游册，常用单位电话号码宣传册，在各销售终端做“某某酒免费赠送百里杜鹃景区旅游册或常用单位电话号码宣传册”起到广告宣传的作用。注：此方法可在向终端铺货时同时进行。6、电视、电台、手机短信、报纸、以发布活动信息为主。广告宣传要紧扣为产品销售服务这一宗旨，每次发布都要有鲜明的主题和活动内容。因此，第一年的广告发布要围绕各次促销活动来进行，使其在传播过程中不显得空洞。形式上以成本低而范围广的媒体为主。【营销策划书】房地产（realestate）是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。以下是整理的房地产营销策划书范文(精选4篇)，欢迎阅读与收藏。房地产广告标题大全名车配名宅---五一期间豪柏风度特推出“名车展示，贵宾试驾”活动，看房可试车，购买发展商指定户型，将会获得巨大惊喜??HOMEBEST---紫竹桥畔，豪柏风度二期板式小高层??都市新锐，生活新版---3月30日，京贸国际公寓多款现楼样板间新鲜开放??都市新锐，生活新版---京贸国际公寓提前上演精装世界杯前奏曲??送精装修----投资自住两相宜??在涧桥?图书咖啡馆---领略咖啡语书的神奇力量??Springiscoming---生命之绿，因春而萌动??有一个美丽的地方---一个包含创新意念、城市与自然两栖的住宅，一种充满德国风情的花园生活，一个满足你我个性理想的生活天地。全程的服务，细节主义的产品，深度的物管关怀，唯美的社区环境，人性的文化氛围。??太阳自东向西----走过卧房、童房、书房和厅堂??有一个美丽的地方---或者喜欢城市，或者喜欢自然，或者喜欢万科青青家园??夜晚，梦见自己变成一条鱼，游来游去。醒来，看看楼下－露珠溪流池塘湖泊飞瀑绕着我的家—星园（每天在城市中行走回家想做一条一天到晚游泳的鱼晨光中，树叶上的露珠闪亮着溪流一路欢歌耀眼的阳光映满金色的池塘午后的清风拂过碧水飘送孩子们的笑无限好的斜阳时分叠落的飞瀑流金泻玉）??幸福生活是要有些钱，不太多；要有些权利，不太大但要有大把的闲暇，可以挥霍??燕莎与东润枫景，在春天里相遇了??生命，可以浪费在美好的事物上??幸福与金钱无关，但与生活态度有关??风暖了，花开了，树绿了，东润枫景在春天盛开了??佳境天城丽都50米稀有5F国际商务大厦??水光山色近赏叠瀑而心情豁然，景观会所成就高档上品公寓??越大---疲劳的心境就会得到更多的释放??“欧版”盛放CBD金十字---新浪漫主义风格建筑不经意的雕刻与生俱来的品位??投资?楼王骏景明珠，璀璨亮相！??上下间?动静分区?错出生活真精彩??ROLLHOUSE倡导：唯新运动---新居住空间，新邻里氛围??把大师的思想收藏在建筑里----菲利普?考克斯：用国际建筑思想打造中国纯居住社区??经典之中成就经典??新御景，新样板??玻璃钢植被符号建筑??亲情文化主题社区之“亲情关爱”特惠行动??首付10万享受全跃层别墅级---200m2商用大户！??承诺的，没承诺的，也做了！??超越，源自正确的选择??生意久的快乐WorldCUP---买蓝筹名座，得世界杯入场券??位置才是硬道理---好地段=时间=财富=身份=地位！??新华联家园?“进化”新社区----人类需要进化，世界同样需要进化，社区更需要进化??离父母更近一些----“亲情居住1+1”行动??水岸风景无量----半岛式假日风情别墅特区今日全面公开??风车户型掀起楼市飓风！??30万今年就住TOWNHOUSE??泛CBD的阳光城---阳光华苑-华远为CBD人士精心打造的生活社区??您的家，容纳匹配您身份的从容与骄傲??尊重人?造城之本---在世纪城我更爱与BIRD一起欣赏风景??纪念日----怡美开盘周年庆典复式赠送最高价值8万元??富丽华园，精装现房，抢占燕莎就趁现在！??在世界上巴黎圣母院只有一座在亚运村远大中心只有一个历经远洋静享风景建筑是生活的衣服??牵手世界名校，连接东西文化----丽园，让生活梦想跨越一切距离??一家之“煮”坐享其成---买嘉铭园送海尔整体厨房??准现房全面开张，金秋兑现乔迁梦想！-----不同口味，正合不同胃口！??低至首付2万轻松拥有??安达房地产倾情奉献??绝世山水限量典藏---翠湖别墅??方庄。现房。会所级社区??五一有礼！----五十多万拿下北二环内板楼一居室！快！望京悦城入住了----首付6万抢住望京现房可能吗？----3.8米层高，三错层，只需百平米！??中关村核心区现房！即买即住??都市的天堂。----感受自然感受上河村??新天第距家乐福仅800米，大多数人一周一次，我们可以每天一次??即使这样的建议，对于我们也是伟大的创意。----灵感互通闪亮家园??已得上佳宝地?更求传世美名??细节深处的完美??收藏建筑艺术品味国际文化??外阅色彩内读精彩??双层空间多重惊喜??把花圃修剪成拖鞋？---是的，即使这样的建议，也可以引发伟大的创意中景濠庭横空出世----祝愿中国足球一飞冲天水之灵动-----水之情结??不看广告，看现房??四月的哪天？最春天----当代城市家园一期售磬，二期开盘在即??眼力。智慧----相信自己投资元嘉??紫竹院?公园住宅----与京西名园紫竹院公园仅一栅之隔，山水人文，融合时尚与经典，打造京西名宅??席卷置业风暴佳境天城888计划??告别空调暖气时代升级舒适度---拥有保护层，隔离风吹日晒。我们指的可不是防晒霜??“时尚庭院”您的第二起居室酈城空间让你浪费更多的地毯酈城弧板----阳光与生活的完美结合??酈城----远山的呼唤??酈城---西部居住新区气势如虹百万平米酈城当仁不让??燎原之火----照亮紫竹桥畔的豪柏板式小高层??加拿大，庭院生活??抢！---5700元每平米抢占国展商圈??销势长红持续火爆??首付5万，现房晨光?三居轻松住----135平米，超大阳台，即买即住！世纪星的错层动静完全分区简直太好了！OVER！环境的中心只有一个，高档公寓的标准只有一种??握着十多种户型的选择权，我在找适合的那款。??CBD门户?投资聚集点----尊贵商务空间?现房发售??全心全意为你们服务---引领CBD金十字纯住高尚社区??酈城---领街西区生活时尚??酈城----春天的弧板??有着不同的车籍，服务于相同的品味！---告别空调暖气时代??2+1真情服务0距离??五月珍藏美景??解禁。激情欧洲街区??移植。原味欧洲小镇??体验天地开阔的名流品质，这样的机会即将绝版??什么价钱了，办公还租房！？----要老婆孩子把日子过好，还要把公司做大??西直门?城市水中央---365日渡假级第一居所??欧式水景园林惊羡CBD国际化社区美学??CBD封疆之作----65万平米新商务版图，成就新生代商务俊杰??现房完美呈现买一个“家”去经营??在Singapore,我住乌节路在北京，我住工体北路的阳光都市??在HongKong,我住浅水湾在北京，我住工体北路的阳光都市??以艺术之美，对抗时间---UHN国际村??别人家看人我们家观景??茶邀天下客百万奖佳作----诚意邀约国际、国内室内设计名家为耕天下168户精品豪宅度身打造写意空间??隐者香---沸者王者香，只堪闻，不堪饮。半温隐者香，含蓄淡雅，入口如兰！??温馨。家的永恒----气温是善变的流行是善变的情绪是善变的唯有家的温馨是永恒不变天幕---上演心灵与天地相融的震撼激情??器宇---放怀风雅与名贵的唯一尺度??像享受爱情一样享受房子??生机盎然的平台??掀天自然水系灵性之美??全/新/小/户/型/推出！??观水不在沙盘里，在家门口！----当代城市家园二期??为这一天，我们早做好了准备---9月1日起，北京取消内外销房制度??祝愿哥斯达黎加的球门，和阳光都市的3M层高样……??购房，轻而易举！??投资元嘉，胜券在握??彰显品位在于典藏的方式??爸爸说：给我个未来，天地一样大??妈妈笑了……站在飘满康乃馨芬芳的庭院中??OFFICEOPEN坐标望京商务自由办公空间??新加坡绚丽风情生活华耀登场??寻找亚运村第二道阳光??所谓奢侈就是在30平米私家花园里栽种13000亩森林---北京。第一居所CityHouse??所谓别有用心就是看上一片森林而买下这片森林旁的房子---北京。第一居所CityHouse??生活是一种心境---紫竹院?公园住宅??崇上----世纪金源国际公寓至高性价比??西直站核心区、精装成熟现房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）与包销人签订商品房包销合同，约定在包销期内，出卖人将一定数量的（已建成的或未建成的）商品房，在确定包销基价的前提下，交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同，包销期限届满，包销人与出卖人根据实际销售情况结算包销佣金，并由包销人以约定的包销基价买入未出售的剩余商品房的行为。其主要操作环节是：1、开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房；2、双方确定商品房包销基价；3、不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定额度的商品房价款；（或者是：根据已完成销售的情况，包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项）4、商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入；5、如果低于底价售出，其不足底价部分，由包销商向开发商补偿；6、包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。三、包销过程中应该注意的几个问题（一）、包销人主体资格的法律效力问题先来看一个案例。1994年3月，香港房地产商人黄某与上海市某房地产开发公司签订了《太子公寓包销协议书》，约定由黄某包销太子公寓32套外销房和12个露天车位，开发公司以售价72％优惠作为包销基价由黄某包销，包销价为美元782.99万，由开发公司负责联络安排银行提供不低于楼价50％的按揭予楼宇买受人。合同签订后，黄某支付了50％包销款共计美元391.49万。但由于双方对于何时落实提供按揭约定不明，即对提供期房“按揭”还是现房“按揭”约定不明，导致协议无法继续履行。黄某遂向法院提起诉讼，请求法院判令开发公司返还已付的包销款、赔偿损失、双倍返还定金三项共计港币3375.6万元。法院最后判定，双方签订的包销协议书是双方真实意思表示，合法有效，开发商应返还已付的包销款并赔偿损失。以上判决是符合我国合同法的基本原则立场的。在国家法律、行政法规对包销没有规定尤其是没有禁止性的规定下，以包销人不具备房地产经营资格为理由认定包销合同无效是不恰当的。对包销人的法律主体资格，最高人民法院在《解释》中没有规定，恰恰是默认了个人是可以作为包销人主体资格的。有学者认为，根据建设部的《城市房地产中介服务管理规定》第10条和第8条规定，包销人必须符合法定条件，个人作为包销人，合同应属无效。我们认为这种观点是错误的。因为商品房包销与商品房中介、商品房经纪是不同的法律概念。《城市房地产管理法》第56条：“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等”。《城市房地产中介服务管理规定》第2条规定：“本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。”《经纪人管理办法》第2条规定：“本办法所称经纪人，是指依照本办法的规定，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的公民、法人和其他经济组织。”以上法律概念规定均未包括商品房包销行为。因此，用商品房中介、经纪的规定来规范商品房包销行为是不恰当的。其次，根据《合同法》第52条及相关司法解释，只有违反法律、行政法规强制性规定的才可以判定合同无效。而《城市房地产中介服务管理规定》和《经纪人管理办法》都是部门规章，法律效力显然达不到使合同无效的层面。（二）、包销人的售房宣传广告虚假引起纠纷，开发商是否应承担连带责任的问题一般地说，按照开发商与包销人的包销合同约定，包销的广告宣传由包销人负责并承担相关费用，开发商只需向包销人提供包销人才品房的基本资料即可。但如果包销人在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷，包销人应当承担责任毫无疑问，开发商也应承担责任。原因有二：其一，包销人是以开发商的名义对外实施广告宣传的，对于买受人来说，开发商才是当事人；其二，开发商有义务对包销人的售楼广告的内容进行审查和监督，这种义务是基于双方的包销合同之约定，也是义不容辞的法律义务和社会责任。根据最高人民法院民事审判第一庭的观点，买受人应当将开发商和包销人列为共同被告，包销人因制作虚假广告，应承担直接赔偿责任；开发商因疏于对售楼广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。因此，开发商应在包销合同中详细规定双方的权利和义务，应要求包销商在包销过程中的宣传、广告等有关资料必须得到开发商的认可，或者明确约定因包销商的不实宣传与承诺等行为造成开发商的损失，应由包销商负责赔偿。建议开发商委派律师参与包销行为的设定，以实践的角度提高包销合同的签约质量，以克服包销过程中的漏洞和缺陷，避免事后纠纷。（三）、包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任根据包销合同，包销人无论是否能将商品房售出，包销人都应按合同约定向开发商付款，未出售的商品房应由自己出资买下。只要没有违反合同约定，包销人根据市场需求和预测，自动调整销售价格，自愿承担亏损风险，这是他的权利。如果他以超过包销基价的价格出售，则该超额利润部分归他所有；如果他以包销基价的价格出售，则根据双方的约定按比例提取应得部分利润；如果他低于包销基价出售，造成开发商预算利润损失的，则他应向开发商补偿该损失部分。如果双方另有约定，则从其约定。几乎没有开发商会将所开发的所有楼盘都交由某包销人包销，这样显然会大大增加开发商的风险。对包销人来说，也无法一口咽下如此数量的楼盘。因此，开发商通常的做法是将所开发的楼盘的一部分交给一个或数个包销人包销，其它部分自己销售或者找其它中介公司代理销售。这样，就会产生一个问题