房地产市场报告 2021年第二季度-商业地产热度延续 市场需求近历史峰值 -CBRE

2021年第二季度商业地产热度延续市场需求近历史峰值季度指标速递写字楼写字楼季度环化

年度同比2021年二季度写字楼市场租赁需求进一步回暖，本季录得净吸纳租金-0.2%-0.6pp-1.7%-1.2pp量209万平方米，近历史单季峰值。一线城市季内贡献逾吸纳量，此外，科创产业驱动的二线城市成都与杭州等需求强劲，单季录得

万平方米净吸纳量。受益于市场活跃租赁需求，净空置率零售物业租金至季度环化

年度同比租金跌幅收窄至0.2%，空置率相应回落0.6个百分点。0.6%0.2%0.0pp空置率仓储物流租金-0.3pp零售物业季度环化

年度同比0.4%0.0%消费市场持续保持复苏态势，推升上半年社会消费品零售总额至21.2万亿元。本季度全国18个城市新增供应及净吸纳量分别录得214万平方米和212万平方米，净吸纳量录得疫情爆发后最高值。新增供应及现有空置面积去化情况良好，整体空置率小幅回落至7.7%。全国购物中心首层平均租金环比上升0.6%。空置率物业投资*总金额-0.2pp-1.6pp季度环化

年度同比74.1%132.8%数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度仓储物流*成交金额包含1000万美元以上的写字楼、零售物业、工业物业、综合体、酒店和其他商业地产项目。二季度国内16个主要城市录得高标仓新增供应125万平方米，环比增长60%。其中京沪及其周边节点城市占比超过40%，可租面积的增加带来这些热门区域仓库需求的加速释放，本季京沪净吸纳量均突破10万平方米。物业投资二季度国内商业地产投资市场交易活跃度显著提升，交易额环比上涨74.1％至966亿元，为2019年以来的最高季度成交额。上半年大宗交易总额录得1,521亿元，较2020上半年上涨30%，并且已超过疫情前2019年同期水平。Q2

2021

世邦魏理仕研究部©CBREInc.2021|1宏观经济图表1：季度国内生产总值及同比增长率2021年第二季度国内生产总值同比增长7.9％，环比

增

长

1.3%

。

上半

年

国内

生

产总

值

同比

增

长12.7%。人民币亿元350,00020%15%10%5%300,000250,000200,000150,000科技创新动能持续增强。上半年高技术制造业和信息技术服务业增加值同比分别增长

22.6%和20.3%，新能源汽车、工业机器人、集成电路产量同比分别增长205.0%、69.8%、48.1%。与此同0%时，在全球经济复苏带来的外部需求回暖推动下，

100,000货物贸易出口额同比增长28.1%。国内消费继续稳-5%-10%50,0000步增长，上半年社会消费品零售总额同比增长23%，化妆品、珠宝等消费升级类商品增长加快，餐饮消费规模已经恢复至疫情前水平。6月服务业商务活动指数为52.3%，连续16个月高于临界点。业务活动预期指数为60.4%，继续保持在高位景气区间。中国季度GDP(现价，亿元，左轴）中国GDP同比增长率（右轴）数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2021年第二季度图表2：主要经济指标7月初，央行决定自7月15日起下调存款准备金率0.5个百分点。此次时隔一年多后的首次降准将释放1万亿的长期资金，货币政策支持下半年经济“稳增长”的预期明确。世邦魏理仕预计，在创新驱动和消费持续回暖的合力作用下，全年国内生产总值有望增长8.2％。增长率指标(y-o-y)2021年6月(%)2021年3月(%)工业增加值出口额8.332.223.012.615.08.614.130.633.925.625.69.4社会消费品零售总额（累计）固定资产投资完成额（累计）2021年6月，首批9支基础设施公募REITs上市，标志着中国公募

REITs

市场的正式启动，对于改善基础设施和房地产行业融资结构、提升资产管理能力具有重要意义。首批REITs上市不到一个月，国家发改委即发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号文），将公募REITs试点区域扩展到全国，并将保障性租赁住房等底层资产纳入试点范围，这有望加速推动国内公募REITs市场的健康发展。房地产开发投资（累计）M2社会融资总额（存量）11.012.3指数指标2021年6月2021年3月采购经理指数50.951.9贷款市场报价利率（1年期）3.85%3.85%贷款市场报价利率5（

年期）4.65%4.65%数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2021年第二季度Q2

2021

世邦魏理仕研究部©CBREInc.2021|2写字楼净吸纳量436.7%第二季度同比空置率租金-1.2百分点-1.7%第二季度同比第二季度同比全国净吸纳量接近历史单季峰值图表3：全国写字楼新增供应、净吸纳量和空置率1,000800600400200025%年第二季度，全国

个城市共录得写字楼20%15%10%5%新增供应万平方米，四个一线城市贡献逾万平方米，主要集中在新兴商务区板块如北京丽泽、上海浦东世博、深圳宝安等。写字楼市场租赁需求延续上季度的复苏态势，全国净吸纳量录得峰值。一线城市活跃的经济商务活动使其贡献净吸纳量的

。其中，上海以

万平方米，万平方米，接近历史单季0%位列全国前一。北京录得

年内最高值，尽管月爆发的局部疫情让广深两地的商务活动有所放缓，但四、五月份活跃的租赁市场依然使广深两地录得逾

万平方米的单季净吸纳量。二线城市中成都、杭州、武汉和西安等科创产业新增供应净吸纳量空置率数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度图表4：空置率和未来供应驱动城市需求强劲，单季录得的净吸纳量。至万平方米5004504003503002502001501005050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%受益于活跃的租赁需求，全国写字楼整体空置率环比回落

个百分点至

，与疫情前（国年第四季度）空置率水平基本持平。全个城市中，共有

个城市录得环比空置率下降。科技行业继续扩张，金融业租赁占比回升00%市场租赁成交类型来看，科技新媒体、金融业及专业服务业继续担当主力需求引擎，贡献租未来供应（2021-2023年）空置率

(Q22021)赁成交的、和。数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度细分行业来看，国家对教育行业的整顿使得在线教育行业扩张速度放缓，本季部分企业调整策略并整合现有办公空间。但以新科技软件开发和场景应用为业主重心的科技类企业继续扩张。头部科技企业则以扩租为主要房地产策略，季内约的科技企业扩租交易来自头部企业。Q2

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世邦魏理仕研究部©CBREInc.2021|3本季度，金融业租赁交易占比回升，以银行、保险、基金为代表的传统金融继续助推需求增长，图表5：不同行业租赁写字楼面积占比医药和生命科学,零售商贸,3.1%搬迁和扩租为主要交易类型，分别贡献的成交面积。律师事务所继续承担专业服务类租户的第一大需求行业，贡献

的行业内租和房地产,7.0%3.3%制造业,7.7%赁成交量，集中分布于一线城市，仍以搬迁和扩租为主要交易类型。科技新媒体,32.5%专业服务业,8.2%租金下行进一步趋缓二季度全国写字楼市场平均租金跌幅进一步收窄，录得环比下跌。杭州、宁波和成都实现租金其他,18.3%金融业,环比小幅增长，另有包括上海、广州在内的

个城市的租金跌幅减缓。20.0%注释：写字楼租赁成交包括新设、扩租、搬迁和升级。数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度进一步聚焦城市内部板块发现，北京望京、上海前滩、广州琶洲、杭州黄龙、成都金融城和大源等连续数季录得空置率显著改善的板块租金增长最为强劲。图表6：写字楼租金指数2001751501251007550全国一线城市二线城市注释：基于租金面价的可比租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度Q2

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世邦魏理仕研究部©CBREInc.2021|4零售物业0.2%净吸纳量N/A第二季度同比空置率租金0.0百分点第二季度同比第二季度同比图表7：全国零售物业新增供应、净吸纳量和空置率年第二季度，全国消费市场继续保持复苏态势，推升上半年社会消费品零售总额至

万亿元，同比增长

。消费升级类商品销售增长领先，上半年限额以上企业的黄金珠宝、服装、体育娱乐用品、汽车零售额的同比增速均超过

，化妆品零售增速也达到1,2001,000800600400200012%10%8%6%。4%2%世邦魏理仕预计，下半年消费市场回暖的基调不变，但基于去年同期基数扩大，增速将逐步回落，全年0%社零总额增长有望达到左右。新增供应净吸纳量空置率数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度高品质项目集中入市，净吸纳量创疫情后新高本季，全国

个城市总计录得万平方米的零售图表8：空置率和未来供应物业面积入市，多个期待已久的商场正式开业，如上海啦啦宝都、宁波阪急百货、重庆光环购物公园等。3503002502001501005021%18%15%12%9%龙湖、华润、印力、香港置地等具有丰富运营经验的开发商的项目贡献本季新增供应面积约，其开业率普遍在

以上，加之现有空置面积被逐步6%去化，全国净吸纳量录得疫情爆发后的最高值万平方米。3%00%季末空置率环比下降

个百分点至物中心首层租金继续回升，环比增长。全国购至每天每未来供应（2021-2023年）空置率（Q22021）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度平方米元。Q2

2021

世邦魏理仕研究部©CBREInc.2021|5图表9：不同业态扩张活跃度风险资本助力国内品牌快速扩张，奢侈品牌加快拓店步伐餐饮风险资本持续看好国内消费领域，助推咖啡茶饮和特色餐饮、手办潮玩、饰品集合店等品类服饰潮玩快速扩张。本季咖啡、咖啡、茶颜悦色、海伦司小酒馆等在全国均有多家新店开出。名创优品旗下潮玩手办品牌于广州、成都和上海相继开出

梦工厂店

，五一节期间还在九城同开

家新店。饰品集合新能源汽车休闲体验店如洋葱仓库、超级饰扩店快速。美妆数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度奢侈品和轻奢品牌继续加大对国内市场的投入。除对原店进行升级和铺位优化，亦积极在高端商

场

开

设

新

店

，

本

季

录

得

案

例

包

括图表10：全国购物中心首层租金指数、、在宁波阪急百25022520017515012510075货

开

设

新

店

，入

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深

圳

万

象

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，

广

州

太

古

里开业等。、、运动健身业态新店品类更趋多元，滑雪体验馆、冲浪馆、舞蹈教室等成为购物中心此类业态面积去化的新动力。新能源汽车仍在继续去化购物中心面积，主要以内资或合资车企品牌为主，门店面积趋于小型化，选场区域下沉至次级商圈。50全国一线城市二线城市注释：基于租金报价的可比租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度Q2

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世邦魏理仕研究部©CBREInc.2021|6仓储物流净吸纳量17.5%第二季度环比空置率租金-0.2百分点0.2%第二季度环比第二季度环比京沪及周边节点城市供应入市加速需求释放，成渝去化面积领先全国图表11：全国仓储物流新增供应、净吸纳量和空置率600500400300200100024%20%16%12%8%二季度国内

个主要城市录得高标仓新增供应万平方米，环比增长。其中京沪及其周边节点城市占比超过，可租面积的增加带来这些热门区域仓库需求的加速释放，本季京沪净吸纳量均突破

万平方米，天津、苏州需求也表现活跃。中西部城市中，成渝仓储需求均持续活跃，去化面积领先全国。尤其成都本季净吸纳量录得4%0%万平方米，全国居首并创年以来新高。天府国际机场的通航将进一步巩固了成都作为中国西部物流枢纽的地位。新增供应(左轴）空置率（右轴）净吸纳量（左轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度本季

个主要城市总计净吸纳量达到在强劲需求的推动下，高标仓整体空置率环比下个百分点至

，为新冠疫情以来新低。万平方米，图表12：空置率和未来供应降30060%50%40%30%20%10%0%25020015010050在线购物节推升第三方物流和电商需求第三方物流和电商仍是最主要的租赁需求来源，分别占二季度整体租赁需求的唯品会等传统电商新租和扩租面积较大，部分需求与

购物节备货有关。多多买菜等社区生美团和。京东、0优选等社区团购继续布点，本季于环京、大湾区、成渝等多个主要城市群内均录得大面积租赁交易。值

得

关

注

的

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快

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商

平

台

希

音未来供应（左轴，2021-2023年）

空置率（右轴，Q22021）数据来源：世邦魏理仕研究部，

2021年第二季度（）本季度录得其新租及扩租面积超过万平方米。希音最新一轮融资估值已经超亿元，预计未来几个季度将寻求更大规模仓储资源。此外，汽车制造业在本季度积极寻租，录得总计超万平方米的新租和扩租，这与可选消费的快速复苏及新能源补贴政策的加码密切相关。Q2

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世邦魏理仕研究部©CBREInc.2021|7图表13：二季度不同行业租赁仓储物流面积的占比一线城市租金保持快速增长，二线城市租金步入良性增长通道其他制造业,11%2021年二季度，全国16座城市租金环比上涨0.4%，连续第二个季度实现增长。其中一线城市租金增长保持强劲态势，环比增长0.8%。空置率持续位于5%以下的北京涨幅领先

，单季租金增长达2%；大湾区的高标仓在持续向好的进出口需求以及跨境电商快速发展的带动下进一步上涨，广州和深圳本季租金分别环比上涨1.3%和0.6%；上海市场以加速去化为主，但租金仍录得0.2%的稳步增长。其他零售和贸易行业,2%第三方物流,45%电商,43%数据来源：世邦魏理仕研究部，

2021年第二季度二线城市租金在一线周边节点城市的推动下，本季上涨0.2%。环沪节点城市涨幅均在0.5%以上，天津亦录得0.4%的增幅。图表14：全国仓储物流租金指数18016014012010080全国一线城市二线城市数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度Q2

2021

世邦魏理仕研究部©CBREInc.2021|8物业投资季度成交量74.1%环比变化季度成交量132.8%同比变化大宗交易金额创2019年以来新高，机构资本积极入市零售和酒店投资已恢复至

疫情前水平

，写字

楼交易窗口逐步开启二季度国内商业地产投资市场交易活跃度显著提升，交易额环比上涨以来的最高季度成交额。上半年大宗交易总额录亿元，较

上半年上涨

，并且已超过疫情前

年同期水平。％至亿元，为年具备运营能力的投资者正持续加仓疫情后基本面快速修复的零售和酒店资产，以获取更高的回报。本季度得零售资产交易额突破亿元人民币，并推动上半年交易总额至亿元，已达到年全年水平的。酒店投资亦加速反弹，上半年交易额达到近本季地产基金、险资、等机构投资者的收购亿元，近年全年水平的。金额达到亿元，环比上涨

，创历史新高。外资买家交易额达到额环比上涨亿元，较上季度外资成交写字楼大宗交易金额达亿元，自用买家需求持续占比回升至，录得新冠疫活跃，科技、生物医药、制造业企业本季贡献写字楼交易总额的

。投资型买家持续关注门户城市核心情以来的最高值。机构资本的积极入市展示出其对中国优质商业地产的长期信心以及对当下资产价格正逐步进入合理区间的判断。区位的写字楼投资机会，季内录得主要交易包括和谐健康保险收购

大厦。此外，黑石于

月宣布收购中国位于北京和上海以写字楼为主的资产包

。尽管写字楼市场短期内仍面临供应高峰的影响，但考虑到过去

个月内租赁需求的强劲反弹和资产价格的适度调整，写字楼的交易机会窗口正逐步开启。一线城市在，其中上海的交易额突破榜单首位。在多个大型资产包交易的带动下，本季二线城市交易额占比升至

，投资者对于核年上半年的投资总额中占比为亿元，重回城市心二线城市中消费升级驱动的零售和仓储物流投资抱持积极态度。图表15：商业地产大宗交易金额（按城市）图表16：商业地产大宗交易金额占比-

按买家类型-100200300(人民币10亿元)0%10%20%30%40%50%2021YTD一般企业地产基金地产公司机构投资者其他2020201920182017201620211H2020房地产信托北京上海广州&深圳二线城市数据来源：世邦魏理仕研究部，RCA，2021年第二季度所录交易包括在写字楼，零售物业，混合用途，工业物流，酒店和另类资产领域中超过1000万美元的交易。Q2

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世邦魏理仕研究部©CBREInc.2021|9公募REITS上市进一步利好产业地产投资图表18：商业地产大宗交易金额占比-

按物业类型0%10%20%30%40%50%60%二季度总计录得仓储物流、商务园区、数据中心等各类产业地产交易亿元，代表性交易包括写字楼零售资产酒店收购新宜物流资产包以及凯德收购上海颛桥数据中心。此外，疫情后生物医药相关主题投资成为产业投资的新关注点。

月首批上市的基础设施公募中包括

单产业地产，得到了券商、险资、银行理财等各类资金积极参与。公募为产业地产提供了新的融资来源和退出渠道，并增强了交易透明度，世邦魏理仕预计这将进一步提升产业地产在大宗交易市场的交易活跃度。混合用途工业物流其他资产20211H2020数据来源：世邦魏理仕研究部，

2021年第二季度图表19：与中国区相关的封闭式私募基金融资额30,00025,00020,00015,00010,0005,00002016201720182019202020211H数据来源：世邦魏理仕研究部，Preqin，2021年第二季度图表20：2021年第二季度主要成交交易价格（人民币百万元）市场项目物业类型买家卖家北京，上海，杭州，宁波，成都凯德来福士资产包SK大厦混合用途写字楼46,7009,0608,9003,660平安人寿和谐健康保险Brookfield博枫凯德集团凯德集团SK集团北京上海、北京、青岛、西安、重庆ADIA悦荟资产包上海颛桥数据中心购物中心数据中心阿布扎比投资局中航信托及裕兴科技投资控股有限公司上海广州太阳新天地购物中心3,200LinkREIT领展未披露数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度Q2

2021

世邦魏理仕研究部©CBREInc.2021|10市场展望写字楼一方面，较大的门店面积有利于品牌方获取更好的商场铺位和更优惠的租赁条件，另一方面，大店也有利于对品牌的集中式管理。单一品牌或初创品牌则选择入驻集合店或跨界与其他品牌合作。建议业主结合项目招商定位与上述品牌的契合度，对商场的空间进行相应切分或整合，以更好地捕获其拓店需求。展望年下半年，全国

个城市预计有至万平方米新增供应入市，较多集中在四个一线城市及中西部区域，全国写字楼市场的整体空置率预计将上升

至

个百分点。仓储物流尽管供应端仍面临压力，基于中国经济稳定的复苏态势和上半年旺盛的写字楼租赁需求，世邦魏下半年预计将有约万平方米新增供应入市。理仕上调全年净吸纳量预测至万平方米，下半一线城市及其周边区域的新增供应放量将成为租户在核心区位选址扩租的机会窗口，尤其是深圳将迎来三年后的首个新增供应。宁波、武汉等部分二线城市的去化压力将有所加大，租金走势短期承压。年净吸纳量预计逾

万平方米。租金将进一步摆脱全面下行的趋势，租户持续流入、供需平衡改善明显的区域有望实现持续的租金增长，但城市和板块之间的表现仍将分化。物业投资零售物业全年大宗交易金额有望增长本化率将继续下行。世邦魏理仕年初的中国投资者意向调查结果显示，

的投资者计划今，物流设施资展望下半年，预计全国

个城市将有方米左右

的新商场

开业

，

年全年新

增供万平方米。鉴于部分高品质新项目品万平应达年加大对中国优质商业地产的投资，而二季度我们的确看到了各类资产交易全面复苏的迹象，牌签约率已达以上，我们预计新项目的开业将推高净吸纳量至全年万平方米左右，预计全年

大宗物业

交易金

额将较年

上升年底空置率将小幅上升

至

个百分点。，达到

亿元。资产价格方面，下半年商办物业的资本化率将保持稳定，而考虑到工业物流领域近两年来活跃的私募地产基金募受风险资本推动的国内品牌仍将是下半年市场需求的主力。从世邦魏理仕研究部追踪的资本投资餐饮零售案例来看，二季度全部或部分资金用于开设实体店的成交共计

笔，为年以来的最高水平。其中，咖啡茶饮和特色简餐占比近六成，其次为美妆护肤、运动健身，潮玩手办的投资热度亦有所上升。此类品牌城市选址计划多集中于一、二线城市。从开店规模上看，整合产品线和大店模式成为多品牌服饰集团的门店策略之一。集和国内公募的上市，物流设施的资本化率将有小幅下行的空间。Q2

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世邦魏理仕研究部©CBREInc.2021|11租金趋势图表21：全国写字楼租金走势（Q22021）北京天津大连沈阳青岛无锡武汉上海苏州南京广州深圳重庆西安长沙杭州成都宁波加速下跌跌幅放缓加速增长增速放缓图表22：全国购物中心租金走势（Q22021）北京大连沈阳青岛苏州宁波无锡成都杭州广州上海南京天津重庆西安长沙深圳武汉加速下跌跌幅放缓加速增长增速放缓图表23：全国仓储物流租金走势（Q22021）青岛大连重庆武汉北京苏州成都宁波沈阳南京天津上海无锡杭州广州深圳加速下跌跌幅放缓加速增长增速放缓数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年二季度.Q2

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世邦魏理仕研究部©CBREInc.2021|12图表24：2021年第二季度写字楼租金和空置率城市租金单位租金环比变化（%）同比变化（%）空置率（%）北京天津大连沈阳青岛上海南京杭州宁波苏州无锡广州深圳成都重庆西安武汉长沙每月每平方米

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元398.997.085.974.098.4276.7118.5116.871.279.759.0161.6187.383.477.476.689.987.0-0.7-0.5-2.9-0.5-0.5-0.1-0.20.6-1.9-3.7-3.5-1.8-1.5-1.9-2.1-0.6-0.1-1.7-2.9-1.5-1.7-0.4-1.70.816.934.320.222.928.917.824.017.418.727.428.29.10.3-0.1-0.60.0-0.20.320.918.426.431.839.343.3-0.1-0.1-0.5-0.2-2.9-2.7图表25：2021年第二季度零售物业租金和空置率城市租金单位租金环比变化（%）同比变化（%）空置率（%）北京天津大连沈阳青岛上海南京杭州宁波苏州无锡广州深圳成都重庆西安武汉长沙每天每平方米

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元35.916.314.513.715.734.919.621.122.016.713.527.720.212.512.28.90.1-1.30.00.20