格力广场期项目定位思考

格力广场3期项目定位思考产品113栋15010016016010015016010016014栋17栋26121331615栋21012221016栋210122210格力3期户型户型户数面积配数比面积比304-4432065193%6%209-2612164654431%41%157-1901903069127%27%15/16#:100-1221842173026%19%13/14#:100939333.1713%8%合计703114818100%100%整体190-261㎡为主力户型，整体户型仍然是大户型首批推售单位中，则以中小户型为主首批单位中，户数比157-163㎡的三房为主，其次是100㎡的两房

户数面积

100㎡150-160200㎡以上100㎡150-160200㎡以上13/1493186

9333.1729929.88

17

52

14163比例28%56%16%17%56%27%项目户型客厅开间（m）套房（个）普卧

（个）赠送（㎡）入户花园（㎡）阳台（个，㎡）装修（元/㎡）厨房（㎡）卫生间（个）其它本项目两房两厅一卫一厨（100.48-100.64㎡）4028.4--3,16.8--7.771--本项目两房两厅一卫一厨（102.13㎡）4.5029.6--2,19.2--8.21--本项目两房两厅两卫一厨（122.61㎡）4.51112.12--3,24.28--8.22--华发两房两厅两卫一厨（115-120㎡）4.21110.7--1,9.943500元/㎡7.922可改三房新光三房两厅两卫一厨（98.00㎡）3.612143.511,5.042800元/㎡-5000元/㎡5.312厨房为半开放式新光三房两厅两卫一厨（99.00㎡）3.712152.851,4.442800元/㎡-5000元/㎡5.312厨房为半开放式新光三房两厅两卫一厨（105.00㎡）3.912164.841,6.242800元/㎡-5000元/㎡6.582

华发两房两厅一卫一厨（85-90㎡）3.7027.5--1,6.293500元/㎡6.811可改三房市场上同等面积的户型通常为3房，或者2房改3房两房的空间尺度相对较大，阳台较多厨房空间尺度相对较大不过首批推出的2房没有套房，只有一个卫生间舒适型两房项目户型客厅开间（m）套房（个）普卧（个）赠送

（㎡）入户花园（㎡）阳台（个，㎡）装修（元/㎡）厨房

（㎡）卫生间（个）其它本项目三房两厅两卫一厨（157.46㎡）4.41213.79--2,27.57--7.0352--新光四房两厅两卫一厨（140.00㎡）4.21318--2,15.72800元/㎡-5000元/㎡6.8752--锦园三房两厅两卫一厨（141.72㎡）4.51224.6510.561,9.755000元/㎡7.52可改四房锦园三房两厅两卫一厨（153.03㎡）4.81215.67--2,21.345000元/㎡7.22--五洲三房两厅两卫一厨（147㎡）4.2126.5--2,13.054000元/㎡6.62带工人房金地三房两厅两卫一厨（147.52㎡）4.51232.5--2,14.73500元/㎡6.62双入户华发三房两厅两卫一厨（155-160㎡）4.5217.43--2,14.853500元/㎡6.8252可改四房该户型亮点较为均衡，阳台相对舒适该户型不能改四房阳台大三房项目户型客厅开间（m）套房（个）普卧（个）赠送

（㎡）入户花园（㎡）阳台（个，㎡）装修（元/㎡）厨房（㎡）卫生间（个）其它本项目三房两厅三卫一厨（161.51-163.70㎡）4.42117.7--2,35.4--8.643--新光四房两厅三卫一厨（160.00㎡）4.62223--2,15.112800元/㎡-5000元/㎡7.63带工人房，厨房为半开放式锦园四房两厅两卫一厨（177.11㎡）51314.94--2,21.785000元/㎡7.82--五洲四房两厅两卫一厨（178㎡）4.51313.8892,9.754000元/㎡72--华发三房两厅三卫一厨（165-170㎡）4.8309.44--2,18.883500元/㎡7.63可改四房华发三房两厅三卫一厨（170-175㎡）4.83014.2--3,18.683500元/㎡11.613可改四房阳台大三房该户型亮点较为均衡，阳台相对最舒适该户型不能改四房项目户型客厅开间（m）套房（个）普卧（个）赠送

（㎡）入户花园（㎡）阳台（个，㎡）装修（元/㎡）厨房（㎡）卫生间（个）其它本项目四房两厅三卫一厨（212.71㎡）5.62219.59--3，39.18--9.753--本项目四房两厅三卫一厨（215.64-217.21㎡）4.82213.02--2,26.03--6.723带工人房华发四房两厅三卫一厨（190-195㎡）53115.87--3,21.663500元/㎡10.83可改五房新光五房两厅三卫一厨（203.00㎡）4.652315--2,16.82800元/㎡-5000元/㎡8.363带工人房锦园四房两厅三卫一厨（214.44㎡）5.12210--2,26.375000元/㎡8.253--本项目四房两厅四卫一厨（259.73㎡）53126.8--3,40.1--10.924有带独立卫生间的工人房，可改五房锦园四房两厅三卫一厨（264.43㎡）5.62210--2,27.95000元/㎡9.753--本项目五房三厅五卫一厨（316.66㎡）5.63122.54--3,45.08--9.755有带独立卫生间的工人房213-261㎡的户型在市场上显得较为舒适，赠送也较大，261㎡可做3个套房316㎡在市场上比较稀缺两房相对宽敞三房阳台相对大四房相对舒适316㎡为稀缺大平层但是亮点不绝对突出三期竞品分析补充：市场上，户型在布局上基本为南北通透、相差不大；竞争2地段央相近档次弟相当价格醒相近客户袜比较产品爹相似19衔0-槐19疼5㎡85给-9兴0㎡85趟-9阿0㎡85幼-9早0㎡85纺-9吹0㎡85彩-9开0㎡11谦5-纯12棚0㎡85碍-9球0㎡11欧5-梢12隆0㎡85鹅-9颗0㎡85趋-9默0㎡13乡丰0-粪13续5㎡12昨5-剃13仿0㎡16肌5-抚17烤0㎡16壶5-蛛17愈0㎡15俊5-昆16来0㎡15仰5-宵16院0㎡15贷5-飘16岩0㎡13誓5-晚14证0㎡17鼻0-疲17杆5㎡华发凯新城勤六期项目户型户数比华发新城六期85-120㎡两房63%125-175㎡三房29%190-195㎡四房8%开发商：珠海市五洲房产开发有限公司所在区域：新香洲楼盘状态：客户诚意登记中物业类型：商住建筑面积：39万平方米绿化率：40%容积率：3.45销售均价：未定售楼地址：珠海市新香洲银桦路398号售楼电话洲花城二期24属5㎡14利8㎡柴13际6㎡21项9㎡厌23辱4㎡20助6㎡21达9㎡躺23膛4㎡13叶4㎡18优0㎡追16吹4㎡13植4㎡18辩0㎡顽16却4㎡26姜1㎡27状9㎡26性1㎡27可9㎡17使3㎡17班1㎡四13雅2㎡17宜3㎡17霸1㎡间13药2㎡17旱3㎡17控1㎡嚷13举2㎡14颈0㎡13户8㎡欧13划2㎡14漫0㎡13而8㎡除13姐2㎡项目户型户数比五洲花城二期132-140㎡三房30%164-180㎡四房32%206-234㎡四房20%261-279㎡四房16%245㎡五房1%262-418㎡顶层复式1%开发商：珠海市南福房产开发有限公司所在区域：吉大楼盘状态：在售140-260平米户型物业类型：商住面

积：占地面积：

建筑面积：23万平方米绿化率：40%容积率：5.6销售均价：16000元/㎡售楼地址：珠海吉大九洲大道官村大厦首层售楼电话园17思7㎡15缘瑞3㎡14输1㎡21科4㎡26衔4㎡项目户型户数比锦园141-153㎡三房40%177㎡四房20%214-264㎡四房40%开发商：珠海市新光置业有限公司所在区域：吉大楼盘状态：在售98-203平米户型物业类型：住宅建筑面积：16万平方米绿化率：38%容积率：3销售均价：18000元/㎡售楼地址：珠海吉大景山路中段售楼电话光钱御景烦山16惭0㎡16鞠0㎡13臣8㎡13彻8㎡10他5㎡10同5㎡17仍2㎡20挎3㎡20服3㎡17琴2㎡项目户型户数比新光御景山105㎡三房

20%138-172㎡四房60%203㎡五房20%开发商：金地集团所在区域：新香洲楼盘状态：最新加推6栋一单元01、二单元02户型（147㎡）物业类型：住宅建筑面积：10.59万平方米绿化率：38.74%容积率：3.95销售均价：17000元/㎡售楼地址：梅华西路和三台石路的交汇处售楼电话地伊顿山14滋7㎡14祖7㎡项目户型户数比项目户型户数比新光御景山105㎡三房

20%锦园141-153㎡三房40%138-172㎡四房60%177㎡四房20%203㎡五房20%214-264㎡四房40%金地伊顿山147㎡三房100%五洲花城二期132-140㎡三房30%华发新城六期85-120㎡两房63%164-180㎡四房32%125-175㎡三房29%206-234㎡四房20%190-195㎡四房8%261-279㎡四房16%

245㎡五房1%

262-418㎡顶层复式1%华发抚主要青抢夺煎两房笛客户五洲慈主要材抢夺絮中大哨型户疲型金地丙、新惩光、雅锦园拔主要花分流束中型贷户型鄙客户格力VS华发项目格力华发优势格力品牌、形象深入人心华发品牌在本土的影响力连接吉大、拱北与柠溪三大主城区，跨界享受三区资源华发新城社区超大规模，南靠将军山，独享将军山美景六期自带10万平米商业体量，配合已有商业形成自有商圈远离九州大道，旺中取静产品跨度大，户型涵盖面广，且灵活多变，客户基础深厚自带幼儿园、小学等教育配套容闳高级双语学校好品质的口碑户型设计不错劣势户型设计灵活性不够地理位置偏，出行不便户型普遍面积偏大，缺乏小户型支撑靠近工业区，社会人员复杂，存在治安隐患与一、二期隔离，整体社区感欠佳华发蔽与格惩力的得品牌恋在本遭地影块响力思同样偏较大华发急与1-灿5期的浆社区蜘形成把的超归大规爪模社流区，流同时革自身香有大排规模始的商坊业，来并在孙产品本上类障型较掏多，新灵活愿性较泊好。泪但是帝，其沟位置章较偏遵，靠渔近工哈业区而我衣们项脸目连队接吉缎大、教拱北魔与柠贺溪三筐大主洗城区亡，地搅处城滑市中码心，驴闹中葬取静衣，自健身的蔑配套锯也日铁趋完疼善格力VS五洲项目格力五洲优势格力品牌、形象深入人心地处山场老生活区，居住氛围浓厚连接吉大、拱北与柠溪三大主城区，跨界享受三区资源五洲花城已有商业、家乐福、888街形成成熟商圈南靠将军山，独享将军山美景二中初中部校区远离九州大道，旺中取静城隍庙坐镇风水宝地自带幼儿园、小学等教育配套背靠凤凰山脉詹天佑奖形成的好质量口碑劣势户型设计灵活性不够附近商业集中，噪音明显，且人员杂乱，存在治安隐患与一、二期隔离，整体社区感欠佳靠近电视台，存在辐射隐患户型普遍面积偏大，最小户型135㎡五洲金在本完地的却影响蹈力也怎较强穷，很穿多客驴户等端其已蔽经很描久了麦，但矩是对姑于外蜓地客犯户品滩牌号冶召力躁相对堵较弱五洲源生活绑氛围音非常楚便利爱，有帜香山铅小学小配套系，风偿水也触好，岩对本讨地人博吸引烟力较恋大而我绣们项坚目连凑接吉益大、权拱北骗与柠宝溪三绑大主乌城区玩，地伸处城课市中摊心，任闹中押取静礼，自敬身的畅配套粱也日届趋完今善另外喷还有超较大搜体量孩的2房，默对于朋网络掏不通赞需求屯的客粮户占片一定搞的优羞势格力VS锦园项目格力锦园优势格力品牌、形象深入人心北倚板樟山社区规模大，高档会所配套紧邻白莲洞公园南靠将军山，独享将军山美景风水不错远离九州大道，旺中取静自带幼儿园、小学等教育配套劣势户型设计灵活性不够密度大，居住舒适度欠佳，压迫感强户型普遍面积偏大，缺乏小户型支撑紧邻九州大道，噪音大与一、二期隔离，整体社区感欠佳剩余产品多为中大面积户型，难以冲击市场小区包含村民回迁房，影响居住品质本项和目在侄品牌蓝、规奥模、闹规划绩、配闲套上软占有丽明显识的优奥势格力VS新光项目格力新光优势格力品牌、形象深入人心地处吉大中心腹地，尊享整个吉大配套、资源连接吉大、拱北与柠溪三大主城区，跨界享受三区资源户型类别涵盖面广、赠送面积多南靠将军山，独享将军山美景远离九州大道，旺中取静自带幼儿园、小学等教育配套劣势户型设计灵活性不够紧邻景山路，人、车流量大，噪音影响严重户型普遍面积偏大，缺乏小户型支撑为城中村改造项目，包含村民回迁房，影响居住品质与一、二期隔离，整体社区感欠佳新光赤的确巧地处涌吉大剥中心峡，周棉边配樱套成肌熟方谎便但是你我们赴项目哨连接3区，际所能厅整合狂的城培市资忙源才道大且整鲜体档绣次高租，南剖靠将穷军山为，闹歇中取售静格力VS金地项目格力金地优势格力品牌、形象深入人心金地集团品牌影响力连接吉大、拱北与柠溪三大主城区，跨界享受三区资源位于新香洲腹地，各类配套齐全，且教育资源集中南靠将军山，独享将军山美景远离主干道及商业集中区，旺中取静远离九州大道，旺中取静可远观凤凰山景自带幼儿园、小学等教育配套产品的赠送面积大劣势户型设计灵活性不够地理位置相对较偏户型普遍面积偏大，缺乏小户型支撑与一、二期隔离，整体社区感欠佳金地欠是全敌国化拣的品红牌，洲但是俩本地辅的影这响力那不及供我们金地帆有一蠢中高尚中的掉教育蓄资源里号召挺，户垒型赠庭送较沃大，孕吸引舟了很路多客吉户，茂但是贫地理汉位置忠较偏我们怎的项迈目地地处城切市中棍心，援且整桨体档领次高乘，规捎模大开，南介靠将输军山泥，闹犯中取型静核心非优势地段品牌品质城市胳中心役唯一绝成熟代品质鲁大盘地段夸价值稀缺士价值教育递配套好质垂量好资欢源好规窜划高档嘴定位问题荷又来你了：爆地段药似乎刘已经峡不够再让我围们兴溜奋了如何述将忽僵悠，钓如何关说回归悼产品恢本身煤，让珠客户物眼见绞为实朵的看锋到好昨品质览，并稠且眼环睛能雁亮起缝来样板虏房开慰放时券要有异园林佩的展尊示，锄否则筋继续杆蓄客装修元要有冶质的撒提升渐，个捐别品培牌要址提档抢次，御而且置是差矿别化渔的档四次品牌地段品质城市资源整合者客户3客户染分析为什淡么要器做客谅户分栽析？推广月上向培谁说塞话，迟推广艳上找瓜什么fe谜el没in穗g？渠道低上怎关么分锦配本保地外点地客折户？近3个月跳的所漂有成榆交客榴户77批客衫户样苍本

认知

户外友介网络路过119㎡4903120-140㎡52214170㎡以上218

3友介钓为主冬要渠墙道户外训为其虏次渠岂道

来源

珠海大陆澳门香港广东119㎡24901120-140㎡810446170㎡以上116242澳门斤客户康偏好12垦0㎡以侵下的纸小户招型外地颜客户蹲偏好12绞0-万14六0㎡的牧中型苹户型本地帆客户球偏好17声0㎡以柴上的票大户丈型10泥0㎡15弯0-肢16谎0㎡20织0㎡以宪上12仰2㎡港澳本地外地本地取决袄于价念格客户器描述他们非通常30撇-4胜5岁，他们扰通常默是3口之员家他们清通常迁是生挎意人撕，有胜较强曲的经算济实既力他们手绝大革多数谊是改荣善性统置业他们球绝大孔多数绑决策妈期较卡长，编一般猜在1个月堆以上他们辉通常思是家听庭成毙员反蚊复考湖察，跪但是缠男性董做决强定居江多；他们掌通常匙穿着衫朴素张；他们娘性格露不一常，有白的直友爽善栽言，丸有的批少言证少语馅，但鉴是往爬往表某现的冬彬彬组有礼晨，懂僚礼貌狗；他们纠普遍村认为赌购置产房产蹲是资紧产保训值的瓶方法凉之一决策舱者购赖房过爬程往然往表博现的受很理扑性、塘考虑既很多他们警绝大洲多数仅购买毯用于劳度假宴，不保急于响入住客户侧描述本地盆客户取他们光已经芬对于统格力细广场酒很熟解悉本地记客户侨他们降已经阔比较拢了很猛多楼师盘本地苗客户恭通常惕首肯赤地段庄，习挡惯于扶吉大贼、拱称北他们桂共同屈认可电广场恨的小朝区规杂模、四园林印、户吼型、珠质量本地展客户递购买章后往奔往仍阁然担途心、关谨慎洗，顾梁虑后顾续是灶否跌慰价客户脏描述外地客掘户多挤数有间本地疲朋友射介绍绝大豆多数碎都会玻去澳范门绝大柏多数讯看重蛛地段钥，城伟市中叛心，躺离澳遇门近绝大们多数依都与企珠海烤有千亿丝万介缕的播关系绝大缠多数径对于杆其他勿项目厚感知否不多恶，有兴可靠岂、有策朋友润最多绝大刘多数以经济宿实力但很强客户念描述他们拉是对柏城市士有影犹响力冷人群樱，渴蚁望主小宰城底市，恒掌控罩城市输资源看重弟城市仰中心旬的地若段、希望窜楼盘载档次运与身蔽份相胁符期望辫物业麻能够屡保值互增值男性钻为主絮决策汪者的付一群凑人，尝理性粮、持植稳、堡正统送；营销策略4几个周观点展示侧好了夸再卖朵，让运新客糊户看膨着好毯，让锣老客催户再俯说好野，有有园林友、有症大堂要想狸卖好历后面骄的大体户型毒，必江须把牺前面排卖好一个辉个的援推首批欣入市住可不糠可以泊比二笛期价座格低察，给淡客户挂一个觉保障俗的预豪期，缸否则熟越卖隔越难13栋15凝010恭016鹅016岂010考015揭016惰010执016饶014栋17栋26局121欧331纱6