思源-青岛万科四季花城项目营销策划方案

向三亿前行四季花城销售组2009年10月2

2009年销售任务完成情况及可售资源梳理计划完成情况（2009.1.1－2009.10.14）

面积（㎡）金额（万元）计划4748525646完成4398123340完成率93%91%待签1401898产品类型套数面积（㎡）金额（万元）1.1期情美4773.61437.5817#、23#情美253386.522597.421.2期车库19405.3724926#情美283713.712562.4626#车库1223415618#241912.08932.14合计11210425.296934.62009年至今四季项目完成签约43981㎡，23340万元，加上待签实际完成45382㎡，2.42亿元左右。

目前四季可售资源面积10425.29㎡（含车库），金额6934.6万元。2.42+0.69=3.11亿2009年可售资源梳理3

目标重新梳理在目前市场情况下，基本可以保证完成全年2.56亿的销售任务。目前需要对可能实现的销售目标进行重新梳理：一期情美100%清盘预计420万17#、23#剩余80%去化预计2000万26#50%去化预计1280万18#40%去化预计370万车库剩余90%去化预计360万按以上较为理想的去化率，预计12月前还可完成4430万元，即全年目标为2.86亿元。以此作为项目的预期目标，我们对后期工作难点及工作计划进行分析和调整。4套20套14套10套27套4

四季度工作难点及机会工作难点：1、随着冬季到来，市场进入传统淡季；2、大户型高总价产品去化速度相对较慢，客户对情美产品存在较强的价格抗性；3、市场传播四季无房源的信息；4、客户对18#楼存在较大抗性；机会：1、四季首批房源11月底交房；2、80平米户型目前出现断档，有利于18#楼去化；3、市场中客户仍然保持着对四季花城项目的关注度；5

四季度工作开展计划夹报线上推广户外释放二期产品信息，弱化四季无房的市场看法，吸引客户到访老带新活动线下动作鞭尸行动多渠道挖掘客户资源，增加销售现场到访量个人激励内部激励团队激励利用对销售员的激励刺激成交派单业主交房活动外展场6

四季度工作开展计划夹报线上推广户外释放二期产品信息，弱化四季无房的市场看法，吸引客户到访老带新活动线下动作鞭尸行动多渠道挖掘客户资源，增加销售现场到访量个人激励内部激励团队激励利用对销售员的激励刺激成交派单业主交房活动外展场7

线上推广推广目的：1、释放四季即将有新房源上市信息，消除“四季项目无房可售”的市场印象；2、增加客户来电来访量，为2010年产品收筹积累客户，同时为18#楼多层与电梯情美积累客户。渠道选择：1、半岛都市报夹报2、户外广告10月28日10月30日主题：四季项目新房源即将面市主题：四季项目新房源即将面市11月5日业主体验月：体验启动11月19日业主体验月：交房告知11月15日主题：四季项目首批房源即将交房11月26日业主体验月：业主答谢活动12月17主题：样板间开放/26#开盘/岁末促销累客目标：1、来电：250组2、来访：150组销售目标：2010年房源认筹20组18#楼销售2套电梯情美销售5套8

四季度工作开展计划夹报线上推广户外释放二期产品信息，弱化四季无房的市场看法，吸引客户到访老带新活动线下动作鞭尸行动多渠道挖掘客户资源，增加销售现场到访量个人激励内部激励团队激励利用对销售员的激励刺激成交派单业主交房活动外展场9

线下动作派单及调研活动蓝湾美墅已认购客户工作区域地图

从成交情况来看公务员与私营业主是蓝美的主要的客户群。客户工作区域如右图显示，因而派单方向建议在：1、服装批发市场；2、小商品批发市场；3、布匹市场；4、德馨小学周边密集住宅区派单计划预计11月10日前派单覆盖以上区域一次，预计派单1000份。累客目标：1、积累电话：500组2、来访：50组销售目标：2010年房源认筹5组18#楼销售2套电梯情美销售2套调研活动针对即墨市重点区域进行大范围调研活动，借调研的名义积累意向客户，预计调研活动于11月10日开始启动。10线下上动作老带猾新11晴-1谋2月老赴带新催活动漫计划9月-1煎0月13日客瓣户来卷访渠惜道统巡寿计近期怎四季哄项目夸客户盛到访渴中，仔除路妹过之蛙外，绣朋友触介绍微是最御为主晨要的鸭渠道灶，四兽季项卸目在11纸-1垃2月必润须要受加强番老带崇新的背力度饲才能程实现吧更多盲的客耕户到隶访。计划愉一：弹来客构即送秩礼每位令业主巷带来耀新客稿户，袜来即贵送2张电纪影票舰，具持体见寺“过瞎把影芳”活帽动方经案。计划终二：通过养老带诱新成姿交的咐客户胜，奖当励业纵主10窝00元购骡物卡尤，新宽客户置可获沃得10翼00元物均业费妹或房外款抵斧扣。折业主炕的奖开励在纹新客斑户签瓣约时纤即时帝兑现防。具闲体见健“11更-1植2月”安老带迎新活军动方揭案。累客宵目标腊：1、来旨访：15雕0组销售即目标澡：20逐10年房尿源认饥筹15组18淋#楼销代售2套电梯闸情美抖销售5套11线下面动作鞭尸展行动四季梅项目俩截至寨目前斑为止目的客变户到功访量编为33影12组，着来电禁量40险71组，咱销售遍将针脂对合边计73纵83组客倘户，斯制定订回访制计划战。时间黎：10月21日-1生2月15日约访悬计划鸽：每天剂合计欢回访30溪0组客夫户，艘即平梨均每嗽人回境访30组客夺户。每周数针对滋销售博组进弹行复滑访考童核，捆每组床周复送访量拦要求界为15组以丸上，屯即每茫周项丑目约心访客扑户达端到30组，初未达耻到15组复栏访量迁的销迅售组换，处责以全猾组停德电停飘访处活罚一忠周。累客坊目标殖：客户父复访芳：30蛛0组销售罗目标衬：20捞10年房奔源认毅筹30组18诱#楼销把售2套电梯呢情美葛销售10套12线下旅动作业主劳交房惹活动四季抬项目桃首批祸房源11月23日交辨房，采可针歼对首宁批入贞住业求主进驱行挖脏掘新仔客户稻行动趣，即唱每位钳业主罩带朋甲友过耻来共好同参泳与交摇房，奇即可掠领取盗礼品页一份缓。累客服目标矿：来访径：60组销售剩目标邻：20姓10年房灶源认旁筹5组18匀#楼销籍售1套电梯需情美怨销售2套外展迫场由于每佳乐栏家效别果下些滑明历显，眯建议乓外展模场更洒换至井城西膨新开拳的大速润发灶超市栏内，唐设置镰时间神为一璃个月锯（11月10日至12月10日）关。累客温目标宏：来访再：30组销售览目标敬：20规10年房务源认招筹3组电梯唱情美射销售1套13效果科预估经过判以上法动作好，预膀期达虎到如事下到兆访及蜘成交姿目标半：客户到访目标渠道预期到访数量线上推广150组派单50组老带新150组鞭尸行动300组复访业主交房活动60组外展场30组自然到访60组合计800组（含复访）客户成交目标渠道三期认筹18#电梯情美线上推广2025派单522老带新1525鞭尸行动30210业主交房活动512外展场3

1自然到访515合计831030即实忘现到沙访量80嘱0组（见含复灭访）似，预爹计三年期认叶筹83组，18咏#楼认妨购10套，附电梯肤情美娇认购30套。疤达到弄此目向标即奥可完尼成全赛年2.善86亿销农售目拦标。14四季凡度工谋作开简展计宿划夹报线上棉推广户外释放葬二期匆产品阻信息战，弱守化四姜季无朵房的夏市场触看法滩，吸区引客岔户到乳访老带勒新活眉动线下出动作鞭尸易行动多渠新道挖衡掘客蜡户资壁源，天增加勾销售竟现场耽到访测量个人箩激励内部蔽激励团队园激励利用局对销短售员领的激尺励刺香激成络交派单业主光交房借活动外展掠场15激励讨政策庙建议18贩#楼：奖励抽政策州：11月1日至12月31日，角每成寄功认让购一最套18柏#房源结，当尚天即肆奖励缺销售枯员现初金50还0元。四层升情美短及电遭梯情滥美：奖励兰政策喇：11月1日至12月31日，肤每成卧功认薯购一眠套情献景美策墅房磨源，沙根据缸销售搂价格档的不