合肥金大地马鞍山路项目定位与发展战略世联

合肥金大地马鞍山路项目

市场定位与发展战略

（中期汇报）

世联地产2004.2项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）确定项目市场整体定位与发展战略第一阶段（终期）提交终稿至今工作2004/01/082004/02/10第二阶段启动区策略第三阶段营销战略工作最终成果合肥市宏观经济背景研究合肥市房地产市场调查与分析合肥市消费者市场调研项目的优劣势分析和价值挖掘成功案例借鉴项目经济测算合肥房地产市场调查分析结果项目的市场定位与发展战略（中稿）项目整体定位与发展战略（终稿）根据客户建议深化研究，完善报告项目分析的总体技术思路住宅市场调查与分析公寓、写字楼市场调查与分析规划方案案例借鉴项目剖析价值点挖掘消费者调查与分析项目的经济估算资金问题原因分析实施方案核心因素战略定位寻找机遇突破困局客户定位形象定位发展商目标发展战略竞争战略困局Part1:基础资料关键结论住宅市场调查与分析公寓、写字楼市场调查与分析规划方案案例借鉴项目剖析价值点挖掘消费者调查与分析项目的经济估算资金问题原因分析实施方案核心因素战略定位寻找机遇突破困局客户定位形象定位发展商目标发展战略竞争战略困局Part1/1：市场资料分析主要结论住宅市场调查与分析公寓、写字楼市场调查与分析规划方案案例借鉴项目剖析价值点挖掘消费者调查与分析项目的经济估算资金问题原因分析实施方案核心因素战略定位寻找机遇突破困局客户定位形象定位发展商目标发展战略竞争战略困局项目剖析价值点挖掘未来，在便利度相同的区域，大规模楼盘寥寥无几，拥有社区感的楼盘更少：社区，包括硬件指标和服务指标，将为家提供巨大的延续空间。与其它竞争区域相比，拥有与城市最近的距离、最完善的交通和生活配套；大量开发，形成可见的远景：城市次中心将逐渐形成。未来两年供给及需求的主流仍是多层为主，辅以小高层；我们的容积率提供了先天的产品差异：关键在于，必须设法化劣势为优势。区位社区差异化住宅市场调查与分析在操作水平偏低的整体市场中，特别是本区域看，产品和营销仍有巨大的操作空间和边际效应。在当前的发展阶段和产业结构背景下，主流市场明晰：收入稳定的中高阶层：包括大量的泛公务员群体，以及迅速成长的私营企业主；他们购买一次到位形式的居家户型。向上的顶级群体以及向下的年轻群体数量有限。未来几年整体市场600万m2，本区域以南近200万m2的新开发量，也将预示着激烈的竞争即将拉开，且仍以认可度高的中低容积率为主，竞争意识至关重要。客户单一竞争激烈设计和营销有空间公寓、写字楼市场调查与分析财富模式：住宅用地，以写字楼形象来售卖，给消费者三大利益：形象提升、土地年限、贷款成数。知识型中小私企业主是当前写字楼的主流需求。50%的投资比例说明产品具备投资性至关重要。目前从全市写字楼分布看，集中在市中心及一环沿线；但从发展前景条件俱备：1、一环及环内马鞍山路段办公气氛浓厚，2、近市区；以及周边将来大量高档住宅区提供了客户和办公需求。目前的产业结构下，供应量应控制。存在潜在客户存在发展空间模糊政策办公可形成较高的容积率和售价。对利润的贡献可能占较大比例。带来利益收入特点高层Ⅰ中高层Ⅱ中层Ⅲ中低层Ⅳ年龄30-40岁31-36岁25-30岁25以下职业范围大型私企业主，企事业单位等高层管理人员，学校教授企事业单位等中高层管理人员，私企业主，公司高级白领工作5-6年政府部门、银行，学校，企业等机构职员一般职员参加工作不久购房能力强，目前为市场主流客户较强，目前为市场主流客户一般，但是正在迅速成长较低购房需求高高较高较低高层、中高层客户是目前市场的主流客户，大盘一定要抓主流中层客户群体正在迅速成长，是将来总量最大的群体，但对于价格较敏感。消费者调查与分析客户类型消费总者调赠查与青分析消费块者选每择具弊体楼梳盘时组，最我看重纽奉的仍疤是价坐格和炭产品慈。2旬0-蛛40万，三房州、1洪00漏～1植50折平方栋米的月户型千是最涉受消辅费者出认可易的。消费圾者选婆择区夸域时着仍非沉常看漏重与孟老城胡区的鹿距离碰，消捞费者唤选择壁购房体地点赴时，借环境丈、交区通、涉小孩刷上学舱等是软考虑棋的重宁点。却这说碌明合桨肥消动费者伯目前帖追求惹的是瞒城市袄化，谱而非些郊区警化。区域听价值呀应该奴得到熄充分纸挖掘护和感付知。实在关注地段浮价值消费横者调闷查与创分析消费侨观念驴：多数灶消费复者讲净究实小用，生同时互追求仪个性，有迟相当被部分隆人愿似意为图更好血的产瞎品支必付更弃高的乒价格块。（琴实用醋与品责味的屈结合帝）个性品味多层杏是最夏受欢笔迎的啄产品乒，对披小高编层已杰有一肚定的拳接受厕度（躁34壮%）爹；高妇层接桑受较答困难辟。楼型享偏好市场需求总价苦集中单在2猾0-趟40伙万，党且近告两年承变化好不大资料雨来源痕：合娃肥房地柄产市价场交易史网整体退市场洪需求1年龄集中置在比较合30而-3钩5岁之墓间，听但3挑0岁梅以下彼年轻丝式人增嫩长速湿度较灰快。家庭绵年收足入集中寨在1汗0万舌以下参。资料陪来源床：合胆肥房地陶产市辽场交易雁网整体倘市场戚需求2受访瞧者工贞作单蚊位分乎布受访煮者单诉位以稼教育趣、科良研、底事业谱及三六资、遥私营乞企业中为主窗。资料逮来源黄：世急联地尸产问触卷调械查3职业温分布60衰％以雄上的比受访割者为喉管理盟人员术及科失教卫犯生人哪员。资料争来源匀：世男联地吨产问湾卷调箩查4受访挥者家饭庭月毅收入绝大尖部分损家庭农月收独入在义50肯00淡以下紧。资料李来源妈：世锹联地究产问营卷调掌查5希望碑的购菠房区僚域对具晕体片妥区的惨选择牛差别船不大万，但良选择乐二环村内区洲域的磨比例树则明阅显高吹于其惠它片愁区，脾说明浮消费忧者仍途然希全望距毕离市馋中心环近一挠些。跟（城委市化著倾向堂）资料障来源锋：世吊联地脱产问骡卷调直查6选择轮购房盒地点牧的主塌要考肠虑因吩素环境紫景观劲好、纹公共堂交通诵便捷善、距缩慧工作凡单位宾近、塌方便田子女叮上学帖仍是印主要投考虑虫因素新，“终繁华击商业脾区”毛也占庄有一宾定比盐例。资料盖来源凡：世籍联地督产问助卷调坑查7选择踪蝶具体眨楼盘熄时的裁主要抹考虑尖因素价格关、户肚型、件小区拍环境资景观通、配数套设溉施是傲主要址考虑盖因素物业库管理倾、交唇通次揉之，买说明董“价胡格”娱和“殃产品馋”本唱身的国品质厅仍然寄是消聚费者挠最关你心的滋问题植，而茧开发嗽商品罢牌受女关注亮的程翠度并鼻不高导。资料评来源舰：世音联地骨产问扬卷调究查8对建用筑形连式的鲜选择70俯％的绞人选弄择多添层、熊小高插层，宽而且晕选择姓多层著的仅败略高冷于小阴高层边，说牺明消俊费者樱对小碑高层待实际迫上有售相当骡好的乞接受舰度。资料恶来源该：世掩联地尼产问还卷调恢查9对户播型的极选择大部遮分消躲费者蜻选择裳3房保，这瓣与家伯庭结稿构相古吻合半。资料淘来源缴：世辽联地升产问暖卷调达查10对住莫宅面俗积的拆选择选择朋10沾0～科12衫0平拴米的穿占5尚0％取，1滚30跟～1撒50欺平米累的占法25鲜.9哲％，罗结合筛家庭伶结构栽、户惜型选信择的宇分析柔，说亡明消偿费者史对住丈房面醋积的涝需求丙基本抱理性砍。资料恭来源田：世茄联地闯产问恳卷调妨查11可承校受的谦总价大约臭42欢.4度％的支受访妇者表景示可卡承受的总价蔑为3屿0～钢35厚万，森而2摘5万弟以下艰的也部占了嗓42揉.4死％，产40介万以颈上的止则迅故速减挂少。姻（不驻排除欣消费逼者有火所保凶留，滨但仍毫有参祖考价属值）资料容来源善：世文联地桶产问饼卷调坛查12小高爬层的仁优点选（相触对多框层）小高宰层的滑优点威集中改于“岔有电肯梯，至方便袜”以磁及“困视野胸开阔睬”上如，但鱼这两斑点对不产品崖竞争演力的捎支撑巷显然眼是不稀够的讯。资料缓来源脖：世持联地肥产问槽卷调互查13小高融层的归缺点缎（相害对多播层）管理源费高隐、价眉格高夏、实么用率讽低是巧明显赔缺点，尤颂其是臭“管挥理费弯高”真，在趟合肥覆消费添者观斗念中观印象狠深刻怀。资料骂来源条：世轨联地宁产问占卷调组查14希望腾交房下时的百装修崇情况毛坯缺交房大仍是毒当前津主流辈，但锡值得敏注意筝的是怠，2随6.中9％瓣的消陡费者剪希望重提供虑菜单殃式装肃修。资料势来源幕：世袜联地猜产问抄卷调纯查15消费颂观念纯——斗外观耀与功潮能的鸟比重大部历分人喘认为吗功能远重于疮外观叮，显寸示出懒理性浪、实源用的以消费寄观念谋。资料剑来源群：世确联地茧产问习卷调盯查16消费山观念夜——子性能与与价冷格的景比重40音.3演％的冲人主睁要考岔虑质皆量、拴功能壮、品决牌等誓硬指侵标，易44高.8肚％的锋人寻暂求性貌能与蝇价格贱的平挨衡，唯只有筛14管.9悠％的窗人主租要考千虑价职格，说明密相当析一部烧分人允愿意惊为更呢好的服性能椅（质味量、蔬品牌胸）支境付更舌高的饰价格允。资料松来源晕：世径联地竿产问营卷调梁查17消费淹观念鱼——湿流行森与个鹅性大部每分人度追求冲个性饱，“骑与众晌不同番”也发是一依种竞桂争力芝。资料返来源点：世坚联地支产问拴卷调捕查18Pa卷rt旱1/得2：荒目标蒙分析代重要滑结论住宅刺市场调查根与分谁析公寓溪、写进字楼市场垮调查谨与分牺析规划搞方案案例离借鉴项目田剖析价值栋点挖辩掘消费朱者调查院与分吃析项目盾的经屑济估率算资金江问题原因村分析实施华方案核心稠因素战略对定位寻找殃机遇突破缎困局客户绵定位形象闷定位发展把商目辱标发展挑战略竞争麦战略困局因为拒几个痒目标鸡可能明相互异影响锯，根丛据与涂发展金商的拌前期始沟通宅，发帐展商榜期望抹目标肿顺序赵确定逢为：发展及商目赚标尽可奴能提款高容育积率（期望R=3.蒙8）尽可杜能提壤高价键格（期望38届00～40炮00元/平米敏）以销寻售为饺主首批械资金奥迅速旱回笼饥（30％）快销售材速度证：销活售周讲期2年实现弃利润满最大吧化（备目标槐利润3亿元到）发展另商目稻标市场准风险孝可控缝的前撇提通过霞产品趋和营锋销可住提升呀价格袭15规%；（达励到3园0%仗需要租依赖菜特殊然因素喂：如淹市场融短缺锦、赠滨送、鉴独有殖资源课等）需保丘证较息低覆净盖率详，达到败以下源标准身：保证园林豆具有竞争筐力；苹80淘%以上习户型朝南赖；户辆型布凯局均视好性强：大规尽模社唯区，落市场药接受遍上限友是小蜻高层供；（包道括目免前普诉遍认垫识的毁12缓层及栽模糊把认识拘的1轿8层屯）局部肥的写当字楼偷或公夕寓则随不限颂高度舞。市场载菱形抱结构奥明显挑，大渠规模樱楼盘荡必须摇抓主痒流市清场。销售幅均价梅按3割45贩0元饱/m则²；容积余率仅印为估腿算，浆根据勒实际刊排布竟情况嚼可调葡查。建筑河成本雕按二寺个节门点计巨算：细18乳层、恒30晕层。销售舅周期匹按2钥年进如行测眼算。2.满5挡3役.0曾3.绑5肯3.垦8项目弊的经淹济估貌算物业魄类型絮为12歇-1趁8层时（容等积率福按2.睛5进行绕测算辩），已可害达到军合理等的利晚润率。物业宽类型良为18筒-2岛5层左右（容停积率毅按3.支0进行般测算足），何成本船利润敌率最驳高。容积臣率为3.预5左右愧时，橡开发窃利润略大，但帽面积荐增加4.飞5万平刊米。单位合：万扎元12解-1丽8层膛18夜~2昏5层击3悦0层损超高派层总利凳润P灶＝（伙p-虚c）容×（骗87衔37劲7让r）附表项目例的经耽济估纲算容积项率增忆长，果楼面务地价侵递减拣效应携将低咽于建忠设成译本递秀增效妖应。资金沸问题艺原因却分析考虑秀到规斤模，磨为了保教证销售，价格链不能受完全辜脱离迈市场垄现状。资金忽问题脖原因歌分析Pa矿rt盾2:供寻找汤机遇壶，突仅破困筝局住宅怨市场调查暗与分研析公寓兆、写尝字楼市场窝调查势与分辫析规划晕方案案例眯借鉴项目钻剖析价值撒点挖托掘消费尺者调查仇与分厌析项目增的经耽济估翁算资金栽问题原因姓分析实施斜方案核心晋因素战略贼定位寻找掀机遇突破害困局客户篇定位形象冻定位发展酸商目楼标发展丝式战略竞争捕战略困局寻找机遇突破困局项目优势（S）S1:区位S2:社区S2:差异化项目劣势（W）W1:土地成本W2:高容积率市场机会（O）O1:产品设计和营销空间O2:消费者首要关注区域O3:消费者价值观：重视产品，实在，但不乏品味和个性O4:写字楼的发展空间O5:存在写字楼潜在客户发展威胁（T）T1:竞争激烈T2:主流客户单一T3:消费者楼型偏好多层O1朱+O民3：策略豆一：营销挠创新良，重走建市扎场标狼准。S2赞：策略值二：通过捞全方樱位“睛社区念”营陷造和丘展示童，掀李起新谨一轮垦的居吧住革丈命。S2绝+O杠3：策略闷三：全方疏位产施品创凑新，锦展现鸦小高贵层的伤空间邀优势煌，变堪劣势表为优耕势。惊心淹动魄鸭的全仆面创促新！战略栋定位市场眠领先盖者市场现追随然者市场软补缺观者高档中高笼档中档市场漆地位客户暂及产盼品定赢位市场笼挑战投者高档中高隔档中档形象振定位面向隐主流韵客户狠，直供面多卷层竞肆争住宅其他区域垦泛公冲务员清、私抹营企闪业主（政锅府、在行政缎机关婶人员用，仗税务度、电顾信、秀银行纤中高败管理广人员听，学游校教付职工••稿••票•）周遍存区域栏人士企事烛业单尖位管可理人写员游离康客户偶得吓客户游离痕客户核心竞客户客户缘瑞定位办公其他投资蛙人群区域霸及周煌边地附区具英备一起定经岁济实巷力并览认可陡本项饥目投炼资价坚值的报人。纽奉生意材人，林泛公祝务员凤，企剃业中踏高管校理人荣员等游离崭客户偶得从客户重要帽客户核心东客户私营典企业欲主以生侄意人趋自用书为主忘，中狂小成敌长型奖企业剂，律位师、拦外贸吵、金圾融、长IT欠等行下业客户衔定位核心仰客户肝分析特征描述年龄30——40岁，家庭人口2-3人，为小型私营企业主，公务员、事业单位、教师、大型企业中层管理人员等；家庭年收入约6万元以上。工作稳定积极，文化背景多元化，心态开放，对新事物有较强接受能力，自我意识强烈，消费容易被引导。置业动机改善居住置业投资经营使用驱动因素优美舒适的生活环境地段及交通便利开发商实力和信誉升值的空间潜力置业倾向相当一部分人具有“原居住地”情结，有就近置业的偏好。认同小高层。认为小高层可以有效地节约用地，采光效果好，空气新鲜，既开阔视野又松弛精神，身在其中是一种很好的享受。倾向户型“３室２厅２卫”客户栗定位价值习惯身份规范情感购买铃决定春的五户个动币机圈消费躺者之橡所以肥喜欢旁你们禽的产务品，来是因知为相录信它乞给他板们带重来的雁价值夏比同雷类竞典争产组品的稿大消费两者之板所以喷喜欢作你们洒的产杀品，吃是为男了避扇免或雹消除侨一种叔与其厘规范须和价退值相简左的底内心谨冲突消费舍者之扩所以魄喜欢医你们巷的产隶品，博是因首为他血无意期识地润形成腹了这央样的吉消费蛋习惯消费财者之补所以哥喜欢旬你们须的产员品，仓是因茄为产面品帮危助他列们在厨自己宫和他兵人面冤前显旷露出制理想寨的身取份消费灭者之层所以膛喜欢店你们跃的产望品，责是因至为产旅品符皇合他堂们的昆生活征理念嗽和追扫求客户败价值梨取向居模型客户朴定位价值习惯身份规范情感核心轨客户高品症味的耍生活赞环境地段厦好，推未来屯发展群潜力兆大带来寄新的虾生活葵理念与周始边楼演盘相尼比超殃值不喜沾欢太章张扬不愿百露富希望杰家是岭温馨单的地董方而忘非带吗来压乌力的帮“成绢功居办所”眼见桂为实贷。居住饺上倾术向独州立，最一般期为三动口之浑家。非常掉关注作下一把代的救教育散、对粪学校之教育刊要求浸。讲究喘实用赢，同戚时追鞭求个俭性对户魂型的喷要求脱：三房拒、1龙00踩～1烛50税平方也米的银户型购房渣希望蓝一次友性到麦位喜欢划房内禾空间症上有体层次纤感，袭可实苏现功已能分但区讲究寒品味得，希谱望社夫区凸裹显精谷英身鲜份和恶尊贵面感安全健康环境品味等与内侧涵本项画目客泼户价慈值取值向客户夜定位困删局小高爆层如争何与扩多层海竞争依。突破缘瑞！方向撕的切棚合度勾评估客户魔定位米完全城差异俯化单纯涝小户腾型直面建竞争通过订营销貌造势唉和产趟品绝帜对优挣势展酿示赠送股面积拨高查成为稻顶级组豪宅超低见价回避偷竞争功能难改变辩（商尤业、愿产权灵酒店邪、办撑公或右公寓谈）客户泳定位礼相同积或接舟近市场竞争消费者项目条件全市高端物业（包括别墅）量少，要求高无特殊资源规模过大竞争较少未形成大量成熟群体；价格承受力有限规模过大土地成本较高竞争较少但消化量有限存在该群体延后开发成熟更高产品和营销有操作空间主流消费者区域+社区+形象提升竞争较少大量消费者土地成本较高竞争较少大量消费者容积率提升空间不大竞争淋战略竞争硬战略客户存定位削完全灿差异夜化单纯辛小户迫型直面充竞争通过话营销纽奉造势挎、产惊品绝灵对优敬势展阔示赠送毁面积拨高俱成为厦顶级委豪宅超低痰价回避洲竞争顽C功能搁改变席（商眯业、隔产权刚酒店饰、办有公或远公寓裹）客户闸定位暮相同减或接观近竞争协战略高容夹积率帝面临鸡低容物积率番竞争严时的馆核心究策略容积离率允麦许的统情况枣下可孙部分赏采纳沿街版部分辈采纳沿街并部分无采纳管理认费和鸽实用胁率是罗现实脂问题求，很侄难教惹育市邻场接学受，因故反男其道遵，说“膊阔绰有”，营销扇上要克拨高聚形象铁：例星哪河/础元一伶。此外悠，在扮产品圣和服职务上宁一定报要提驼高品歼质，适让其搞感受策到付朴出管罩理费陈和实荡用率尘是值败得的缝。成功耐关键彼因素南方亏模式公：规撑模大畏+密信度低反其凭道的辨思想却：拨高自形象可借演鉴点剂：用12层的塞印象继销售18层为冤主的描建筑恰。通过愤高档泛会激所五星萍级酒还店、高档办公疲形成雁档次主感标杆。显示嗽气势钞、注来重营论销、道乃至跨于家坛喻户糠晓。吵现场厕展示钻到位叶。八大桌革命厚承诺扇，冲蜘击市傲场，练形成赵传播厚。产品远的细付部设仙计：靠户型变均好腹性极宽强，勺外观晌、集僻中园背林彰显大葬气。天井习、凸宴窗（省包括盒洗手你间）帮赠送面积。案例诱。1合肥挖元一族时代(R伯:外2柱.6咸6与株1.驻5左驻右的突竞争虚)南方幻玉模式应：规模记大+密度拿低反其望道的浴思想迅：管理乘费和鬼实用欣率是库现实砍问题吸，很出难教攀育市科场接算受，采故反恐其道情，营偷销上厅要拨棉高形劝象族“我的宽地位盛、我珠的品农味、贺我的史情调唤”；此外划，在爷产品薯和服块务上护一定滥要提度高品缝质，普让其姥感受迫到付毫出管理扰费和散实用睡率是横值得碧的。可借顾鉴点烦：用12层的鲁印象释销售18层为旅主的霸建筑怒。五星摄级酒良店（派形成街档次收感）定位而：定位征于主即流需跪求（夕中高谊档需截求）说，与耍相邻倦楼盘之在营林销、持产品习上形溪成气浙势差财异：为了却形成输住宅剧档次锈，不傻建临丈街商泪业。成功夏关键唱因素案例析。2济南猴阳光号10务0新有城(R氧:晓2确与0凳.4爱8及构1竞榜争)与周鸭边项钥目的猛比较楼盘区位规模物业类型主力户型价格（元/m2）销售情况主力客户宣传卖点备注泉景卧龙花园一期槐荫区，青龙山脚下用地22万m2，总建20万m2多层住宅，别墅约10栋左右2*2、3*2、4*2，面积为90-180m2，别墅面积250m2多层住宅：2500别墅：3980团购20多栋，其余销售率70％，其中别墅销售速度快，已达90％，销售期1年生活工作在本区的公务员、银行证券人士，部分购买别墅作办公1、规模大；2、政府团购；3、有集中供暖；4、小区南部为济南大学规划用地不注重营销，超市等配套设施均在小区入伙2003年3月份后才开始建设阳光100新城槐荫区总占地1500亩，总建200万m2，其中一期总建27万m2，共19栋小高层、高层住宅2*2、3*2，面积为87-140m2均价：30002002年7月开始销售，销售率达50％，其中80-110m2的小户型销售最为良好公务员、银行证券、个体工商户等，突破济南“买东不买西”的心理局限，其中外地购买占5％1、

大师设计；2、山水生态住宅；3、都市大盘魅力；4、阳光100品牌实力是济南最注重营销、乃至于家喻户晓的楼盘。小区道路、整治后的河流、绿化、商务泛会所均已现场展示到位新世界阳光花园槐荫区占地1500亩，总建48万m2，分四期开发，其中一期7栋多层、1栋小高层共200多户多层、小高层住宅，二期后有高层住宅2*2、3*2，面积为108-130m2多层均价：3500；小高层均价：40002001年1月开始销售，销售率达95％企事业单位、电台、大学教授、政府机关、生意人等，区域无局限1、新世界品牌；2、化规划及设计；3、英式物业管理售楼处及样板房展示到位，售楼人员本地化，从而非专业，不再承袭新世界一贯的高档物业风格成功如关键渠因素营销湾：济南欢最注壳重营科销、项乃至独于家梯喻户挣晓的有楼盘现。小区柿道路搬、整倡治后爬的河陆流、稍绿化柏、商井务泛细会所挽均已晨现场奏展示采到位大规冻模开梢发显筒示气认势。依托她阳光列10山0品爷牌实受力，毁以“耐大师队设计树的都奥市大狮盘”该进行李推广逐。定位牌：定位灯于主还流的剩基础沸上，避配合厨一定吹的差喜异化须竞争赖：定位孝于城草市主粱流阶蛛层，傍面积健以居庸家型或的二纠房三浓房为百主。在形渡象、腊价格获上区沟别于定本区彼域的绘1个代高档牛楼盘肯和1慰个档齐次略荣低的物楼盘划。通过伏比同薪区域剩高档浸产品骆低1嘱5平赛左右听的面幼积差帝，形漫成总鞋价差苹。每期陈配合钩1-哨2栋樱小户际型公乒寓，皇吸收际市场候供给券空档仁积累墓的小溪户型汗客户坐。案例咽。3星河框(R:劳4.宣2与宿2.移8竞晌争)成功殿关键焦因素营销唱：拨高骡形象稠，以梅“街绩区”考推广诞。化的段系列疗营销楚配合辱到位鸣（风笛格、布现场侨展示滑、系吩列活掘动）援。八大贪革命草承诺钳，冲焰击市杂场，颈形成虚传播而。产品辨的细府部设贩计：户型京均好个性极盟强，票外观孔、集朝中园晕林障蛮显大计气，绞天井怕、凸钉窗（纵包括数洗手柴间）己赠送踏。定位福：定位目于主认流需奋求（笛中高渔档需胡求）愧，与对相邻涨楼盘婆在营到销、捉产品盛上形怒成气桑势差横异：充分佛挖掘璃商业给价值柔：底层翁整层腥抬高序11衣米形姻成四毒万平冒商业杜面积顺，竣席工后嗓又建蚀夹层递形成淋八万孕平商孩业面肯积。假设共二：享包装绒一个贪所谓手的概珍念就燃开始扫销售遵；假设陆三：艘公寓住、写讨字楼烛等开忍发，言回笼役开发士资金耻；假设糕一：次时间胖紧迫按，一粒张图继纸就优开始晚销售宣；三种别不能督突围弓的假骗设Pa反rt判3:洽规划区方案慕，核雁心因铁素住宅工市场调查跌与分喉析公寓任、写妖字楼市场之调查裂与分驱析规划这方案案例碰借鉴项目适剖析价值部点挖惨掘消费捞者调查境与分洞析项目枣的经棉济估蚁算资金选问题原因急分析实施桨方案核心烧因素战略虑定位寻找公机遇突破慢困局客户鼻定位形象糖定位发展惩商目辞标发展拆战略竞争鬼战略困局布局码和开葛发顺页序的钳关键吓点中高筝档住写宅是慕项目述主体洋，其衔它一交切必逮须围党绕这锅一主包体设抗置，酸考虑万对这寺一主伐体的得影响旺。需保勤证较肾低覆通盖率定（大助规模泄、低煤密度格），如达到笼以下伶标准左：保证除园林炒具有管竞争县力；剑住宅楚区8抛0%安以上辛户型枝朝南昏；户办型布订局均鸟好性贩强：考虑确到竞屠争，洁泛会飘所必具须在妹外观爹和细漫部障饿显高榜档大怕气，宽并可若提前茅建设星和展馒示。印象咬价：跳首期麦以部猫分1池2层粪左右蓄建筑随形成弯“小区高层指”感端，售纵卖后课期中毒高层容建筑住宅布局预和开英发顺症序的嗓关键绝点通过稻提高搁商业爷、写龟字楼慌及公数寓比馅例提连高容也积率避和单拖价；熄这部史分沿潜街设扁置。用在不振影响揉整体卷的情其况下草，容碧积率撇可尽壁量提进高。沿街瞎部分选：考兽虑到愈对住隙宅形博象的粮影响肉，且墓后期膝写字州楼市核场更胖成熟镜，办诞公和保公寓恢需独岩立宣榜传等慰因素汇，建叙立放挖在三南期单票独开牺发。办公脸按财柄富模我式开门发（控公寓佛用地狱年限而、办舞公形泳象，亭争取家公寓菠贷款搏条件岂）公寓蛛可按恼云顶吸模式缠开发汗（高绞容积匹率+岗赠送帖面积剩）办公产品模组合艘：大量12打~2沾5层小高层贼住宅劈燕+1栋30层办字公+踩1栋扬小户翻型公矿寓+泛会救所+极临街商业下述句规划陵部分辽均针俘对这耕一方并案提舱供。功能繁配比侍（方孤案1定）注：泛会呼所约途20耽00贺平及蔬沿街殖商业直约5氏00扩0平再设于毕其它塔产品赢内部仇或空立隙布魂置，不计订土地咳；泛本会所洁尽量赖设为磨独立睡泛会软所。公寓妇可为竿楼中昼楼，救实际话容积辩率可撇建到吸9。功能吓配比就（登方案着2）单一粒住宅产品台：10年0%幻玉的12市~1归8层为反主的圾小高层捞住宅木+泛会叉所辅以剂少量宝高层制住宅发及小寄户型相公寓棵+临容街商业整体奇容积索率在骂2.俘5左毕右。这一偷方案童优点针是总椅量少伤，类新型单我一，折推销腐操作互较容比易；买分二左期销袜售即鸽可。缺点唉是总稠利润歉会明斜显下辰降。这一煎方案祝，规饰划和烂分期叙不作率具体晃建议商，可户参考平方案周1中姥合适获部分变规划病。开发擦方案Zo群ne挽1:醒首期泡，1么2-冰18街层住秘宅切俭入市特场，株难度想小，拾宜形显象建我立Zo猜ne醉2:紧二期搞，1舒2-券18煮层左教右的座住宅络为主粒，辅体以少月量高任层。Zo挤ne顷3:亚三期授开发愚，沿器街3叔0层救左右饿的办租公及叔小户怎型公统寓，石容积游率尽版量提纺高（管以5行测算反）；Ce河nt纲er蜂（泛烈会所碍，内逐设样阳板间映+部遗分商用业街狱）提前罢开工矛，销径售时绑现景苦展示岸（高锅档泛宝会所蔬及周箭边园根林）策略漂一：营销节创新蕉，重军建市洁场标输准！策略雄二：通过驴全方瞒位“症社区掘”营剥造和蓄展示麦，掀腊起新享一轮串的居数住革容命！策略饿三：全方解位产秆品创搞新，定展现况小高演层的观空间考优势停，变障劣势致为优略势！回顾致战略栋：惊庙心动叠魄的重全面返创新免！AC央TI介ON社区剃硬件壤指标中心呀泛会勇所景观恢带底层梨架空艺术符街区视频傅图书岛馆服务炉中心运动谣中心展示兄中心时尚雹杂志裁、外钱文书杨刊、笨网上色图书济馆、姓会议狱中心DH节L、K烧od兄ak嗓、7肢el忧ev错en爹、S碑ta昼rb输uc挠ks穿、租铸务壁球蛛室、泉羽毛每球室翠、乒中乓球昨室、核恒温壳泳池箩、健锤身房宜家丸家私看展示患区、愤品牌壮厨卫窜展示宽区、挤生活巨示范繁展示跪区四个青主题迫庭院采De蔑mo变1、躬De寸mo轿2、桃De撞mo浴3、鉴De排mo抬4架空在层绿乞化、券儿童花天地赵、老枯人乐立园、踢棋桌叹等样板那咖啡挂酒吧顽馆、浙雕塑绿走廊节、统冲一标魄识、宇橱窗恩展示替、街鸭头文袜化外观疤/标疯识冲击锤力强廉的外起观及逮标识沙系统晶莹粉通透朱的泛惊会所巷和建祥筑单听体相闻得益扑彰，筑和园差林水例景共罢融，跌更具