小产权房的命运

小产权房目录一、小产权房的定义及属性二、它的分类三、现状如何四、产生的原因五、它的利弊六、案例分析七、国家政策八、如何解决一、小产权房的定义及属性1.定义：小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫“乡产权房”，又叫”小产权房“。2.属性：（1）狭义概念：所谓小产权房屋（又称乡产权房屋），是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，未缴纳土地出让金等费用，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。

(2)广义概念：即不完全产权房屋，是指未办理统一规划、征收和出让手续，直接在国有或集体所有性质土地上，违法违规建设或超标准建设所产生的房屋即违建房。由于购买者仅与房屋筹建者签订了交易合同，只有房产部分的使用权和收益权，但无法获得国家房管部门颁发的房产证，无法进行抵押、赠予和拆迁补偿。一旦房屋产权发生变更或纠纷时，购买者各项权益均得不到法律的保护。（3）大产权房：即市场商品房，拥有完全产权，得到国家承认并合法登记的私人财产，其权益部分包含了房产使用权证与国有土地使用权。享有房地产应有的各项权益，在进行市场交易过程时，无需缴纳土地出让金，符合交易时限规定的也无需缴纳房产增值部分的税费。二、它的分类第一种是在集体用地上或者占用耕地违法建设的。将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二种是在政府划拨或者出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上进行销售，有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三种是在军队享有使用权的土地上，进行房地产开发，之后卖给军人以外的地方居民而产生小产权房，俗称”军产房“。三、现状如何

据非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。四、产生的原因

小产权房是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策滞后之间矛盾的产物。原因一：建国以来，中国工业化高速发展，人口向城镇快速集中，造成城市住宅市场需求膨胀。但由于利益原因，一线城市的商品房开发量巨大，而满足中低端收入人群的社会保障性住房长期供应不足，使小产权房出现并不断膨胀。原因二：改革开放以来，没有依据宪法规定落实农村集体土地使用权可流转原则，土地开发与管理使用方面的法律法规空缺，使农村集体土地使用权无法进入市场资源体系产生经济效益。导致村集体、村民、投资人在经济利益驱动下大量违规建设小产权房。原因三：近年以来，没按照1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中的承诺，落实城市房改制度。也没有探索在商品房开发领域之外，利用社会资源多渠道合作建房，满足城市居民多层次不同需求住房保障方式和办法。导致城市商品房价格快速上涨，小产权房套利空间加大，促使其发展。小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住房保障体系滞后、高房价等因素促使大量小产权房的产生。五、它的利弊利：

1.价格：小产权房的价格只有同样位置商品房价格的30%——60%2.形态：一样是普通住房3.交易：没有缴纳商品房买卖的交易税、契税等4.成本：物业费便宜、采暖费便宜、水电费便宜弊：

1.小产权房无产权保障、不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利2.没有国家产权证书、只有乡委会或村委会给的产权证，不能像大产权一样进行抵押和流转3.购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或者分期付款，加大了购房者的资金压力，同时增加了购房风险4.由乡政府指定的开发商成立的物业管理机构进行管理，服务管理水平低，质量也难以保证5.如果和国家规划相冲突，还很有可能会被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿六、案例分析小产权房案例1：因为开发商承诺某小产权房项目很快就可以办理房产证，小李考虑到价格便宜便签下内部协议。孰料相关手续办理一拖再拖、办证时间遥遥无期，办不了按揭的小李只有借钱交了房款。另外小李的妻子已怀孕，由于落不了户，孩子将来的上学问题等等均受到影响。解析：小产权房面临的政策风险很大，目前国家对小产权房的禁令不断，而南京亦早在2003年8月就在全市范围内开展了全面清理处置小产权房的专项行动，目前办证的两个重要环节，即政府批复和开发商缴齐土地出让金，符合这两个条件者少之又少，开发商的宣传不能轻信。同时购买小产权房只能一次性付款、不能获得银行按揭，且小产权房无法落户，这些风险购房者必须清楚认识。小产权房案例2：关于小产权房过户。赵某日前与钱某签订了《房屋买卖合同》，赵某将自己的一套小产权房以30万元的价格卖给钱某。签约当日，钱某向赵某支付定金5000元，部分房款50000元。一个月后，钱某按照合同约定拟继续交付后期购房款时,赵某却反悔了,准备收回房子,把原来收取的购房款返还钱某，钱某诉至法院要求继续履行合同。解析：法律法规不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋的产权过户手续。本案中法院认定双方签订的买卖合同无效，由赵某返还钱某购房款，驳回钱某要求继续履行合同的诉讼请求。小产权房案例3：独生子刘某工作后将户口从农村迁走成为城市居民户口，但其父母的户口仍在老家。如今父母先后过世，在老家留有2套小产权房。刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠，相关负责人表示刘某已不是该村村民，没有权利出卖该房屋。解析皆：根滤据相集关条帅例，羞刘某火父母辨的房滑屋符督合遗垫产的卸范围目，刘今某作崖为父唱母的含法定兆继承舱人当流然拥话有该盟房屋嚷的继图承权鲜。但懂是在得继承芽后的盒实际朴操作初中，谢刘某瘦由于寇不具纹有该捉村集英体户另口，革存在炕无法舞办理脆房屋句过户完的问酬题，燥建议万其将恨房屋跪出让宏给该酱村的屯其它才村集禁体成抱员。七、畏国家玩政策国务汽院日径前针氧对2阀01施3年飘小产刊权房漫最新韵政策矿问题矿，已蛋作出别部署妇，责剪成国倘土资除源部撇、住券房和脉城乡影建设森部牵胆头，雀成立取专门领领导膏小组长，负俊责小丝式产权辆房的堪摸底帽和清拾理工摇作。鸣国务雹院要层求：醉意识鸣所有梢在建宫及在干售小暴产权菠房必腔须全痕部停次建或霸停售广;榆二是响将以顾地方盒为主诱体组俊织摸鉴底，殿对小迅产权晴房现乡丰状进扎行普型查;葛三是唐责成换领导霉小组锄研究厕小产受权房渗问题告，拿踩出相仇关处筐理意定见和森办法孩。《关锦于农船村集棵体土距地确吃权登昆记发脖证的偶若干麻意见拴》中舱明确药了相先关工楼作的雨重大庆政策疾问题乌，制厉定出聋小产惜权房产最新薪政策搭，小盲产权熊房不贵得登史记发队证。典《意倘见》猪明确芒规定挠，“筑对于危借户膜籍制沟度改碌革或种者擅瓣自通随过村够改居忘等方严式非规经法谁定征启收程添序将羡农民询集体接土地饮转为献国有潮土地常、农惨村集刃体经纵济组买织非跟法出羞让或宴出租迫集体腊土地廉用于取非农铜业建凤设、肌城镇男居民虏在农闯村购耽置宅睁基地鞭、农草村住黄宅或恼小产只权房冻等违关法用画地，芦不得漆登记馒发证枯。对皂于不是依法出依规该进行嘉土地邀确权袖登记透发证齿或登外记薄尚规范柳造成茎严重瞧后果暴的，县严肃损追究桥有关去人员叙责任梳。”八、圣如何紧解决1.承认兰现实抄，平资衡利隶益许多塞小产响权房稿是村灭集体勇之间陆通过爹整合湾集体艳所有贿的建末设用捎地和稀宅基掠地，保然后贞再在致整合蒜之后清的集咐体土萍地上另建设斩的。疗这事喘实上坦是对缎集体落土地浴有效俘入市突流转奋的一脉种尝脾试。溜这类鄙小产龄权房种不仅袄解决墙了城尸市居校民住增房难政的问乏题，浩也实叛现了扫农民予增收速，在博一定卖程度歌上缓握解了呼民生街问题夺。很堆多城狂市居连民都荣已经强购买闯了这巧类房打产，偿这也示证明螺了小森产权徐房的岔确存头在一武定的道市场欧。因讯此，列除非殿严重杏影响回国家辉和城领市的偷统一功规划猜，对妈于那降些合麻理合殃规建田设的望小产宅权房壳，在忍补办栏相关合手续炎补交矮相关迫费用择之后夏应当津给予卧相应毒的正拐式产被权。友为了失防止组不纳别入规授划建严设房茫屋现巩象的拼进一欲步蔓芝延，台对于板正在槐建设评和新苦建的闻小产虚权房稠则要叮抓紧错纳入千城市侦统一齐规划睁当中岗，经洪过合慎理的绒审批每程序肥予以灿确认淡或者刊制止旨。2.有效宿配置垮土地缓资源现在蛋国家福颁布魄的各涂项政翁策，功都是纱全国浆一刀洗切的稍行政姻命令卫，而摩对于扭集体糊建设锡用地访上建包设的惠小产畜权房狐，应拨该努阵力运乒用经统济手慌段进法行调增控，渠而不倚是单质纯运址用行肤政手办段甚弃至进导行大决面积插的拆尸毁。辟这样拼可能帽会激拣化社般会矛殊盾，溜把好目事变挨成坏保事。袄首渠先，搜小产鸽权房豆的出英现无终疑会患导致裁地方他政府雁土地宴出让咐金收愈入的慕缩减帮，建雨议加狸紧改嫌革现寨行税裁收体虚制，居缩小叨中央嗓财政如收入样的比久例以起缓解绞地方家财政婶过渡装依赖茫土地好收入睬的状峰况。卸如果岂能够脸有效嫂压制罚住土泪地财捧政日却益泛足滥的禾势头誓，再单加强许对开财发商狂的规杂范和席监管斜，商遍品房抱的价接格就谣会趋午于合渠理的届空间贞。其次乳，在起我国得税收衣收入幅逐年趋稳步蛛递增帖的情跟况下裹，中拾央和阳地方宋都应勿加大窝财政劲转移趁支付墙力度握，尤边其应岭当主卖导建脂设更波多的县廉租勉房。装如果压政府旅能够销提供串足够洲数量幻玉、价孔格合羊理、危区位坐适宜你的此什类保苍障性生住房血，并料且形毁成合柜理有懒效的瓣分配下机制疮，那保么小奖产权亏房就绣不会牌具有妈如此仇的规慢模和纽奉吸引精力。3.深化觉土地烘产权泽变革惧农探村的斑集体职建设闷用地(包括泊宅基例地，猴如果工还继雷续实衣行集员体所苍有的悄话)，应拉该和期城市龟的国故有建帖设用冻地具典有同拣样的查权利母，并勤按照饮同样铅的市捞场原侦则定再价。采城市腐居民剪的宅打基地鞭，虽即然是垫国有尺，但阀是其鉴使用咱权可