我国房地产行业分析报告

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档www要点提示★一季度全国房地产开发总体景气水平基本延续了上年快速发展的势头，但受到土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的影响，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。★房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。★2004年将成为房地产开发企业上市年。究其原因主要有两方面：一是去年“121号”文件之后，银行信贷收紧，房地产企业必须在银行信贷之外寻找新的资金渠道；二是2002年8月房企上市解禁后，想上市和具备上市条件的企业走程序的时间一般都在2年左右，2004年正好是这个时间节点。★“18号”令第一次将房地产业确立为我国经济发展的支柱产业。2004年，沉寂多时的股票市场将重新回暖，投资者可以重点关注房地产板块中的龙头企业，如深万科、招商局、金地集团等。目录Ⅰ基础数据平台 2一、全国房地产开发投资情况 2二、全国房地产土地开发与销售情况 2三、各地区房地产开发投资情况 3四、各地区商品住宅销售增长情况 4五、各地区土地开发与购置增长情况 6六、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 7Ⅱ行业运行状况 9一、“国房景气指数”小幅回落 9二、35个大中城市房地产市场价格快速上涨 13三、百强企业开发规模和经营业绩差异较大 17四、行业遭遇政策紧缩企业面临资金压力 19Ⅲ发展趋势预测 21一、房地产投资在二季度开始回落 21二、主要城市地价仍将保持上升势头 21三、土地政策将出现重大调整 23四、2004年将成为房地产开发企业上市年 24Ⅳ投资价值分析 27一、市场需求旺盛行业前景看好 27二、不同物业投资风险综合分析 29三、股市渐趋回暖板块轮动酝酿机会 32四、上市公司研究（深万科） 36Ⅰ基础数据平台一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%主要指标自年初累计实际完成投资比去年同期增长比重（以投资总额为100）自年初累计去年同期投资完成额其中：国有经济控股商品房建设投资土地开发投资1820.40439.931241.05103.0341.158.639.837.9100.024.268.25.7100.021.568.85.8一、按工程用途分：住宅其中：经济适用房1203.0270.0235.95.466.13.868.65.2办公楼94.2768.05.24.3商业营业用房228.8861.012.611.0其他294.2242.716.216.0二、按构成分：建筑工程1109.440.260.961.3安装工程73.84设备工器具购置25.6978.01.41.1其他费用其中：土地购置费611.47383.0940.845.233.621.033.720.5计划总投资30549.6436.7本年计划投资8705.1936.5新增固定资产725.7547.8二、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元主要指标实际完成比去年同期增减自年初累计去年同期绝对数±％一、土地开发与购置情况本年购置土地面积7166.715380.051786.6633.2完成开发土地面积3724.062891.06833.0028.8本年土地成交价款(万元)435.58二、商品房建筑、销售面积施工面积70072.8652748.9317323.9332.8其中：新开工面积12899.5410528.532371.0122.5竣工面积3680.623034.86645.7621.3销售建筑面积4271.163155.071116.0935.4三、商品房竣工价值527.51449.5977.9217.3四、商品房销售额1143.34791.74351.6044.4其中：销售给个人1053.39702.45350.9450.0三、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%地区投资额比去年同期增长住宅住宅经济适用房经济适用房全国总计1820.401203.0270.0一、东部地区1333.30894.3638.0740.433.6-5.2北京165.9076.575.2140.616.0-25.8天津39.7720.204.1530.4-18.5-67.1河北29.5020.315.3443.074.6123.4辽宁32.6619.650.1758.326.00.5上海188.05145.1034.533.50.0江苏226.12164.489.1172.366.626.7浙江222.54170.065.8447.055.584.9福建76.3252.131.6338.051.5151.1山东94.0866.043.9764.163.611.3广东252.35154.982.2114.0-1.3-28.4海南6.024.840.3883.867.489.2二、中部地区228.68149.9316.2362.266.742.5山西7.383.550.6131.921.1-38.1吉林0.150.1222.54.3黑龙江1.560.770.0739.513.7-27.3安徽57.1240.161.5669.570.8-35.6江西35.5821.002.5861.876.951.8河南35.5224.842.7464.055.342.8湖北40.2727.441.5076.262.455.9湖南51.1132.077.1750.678.5116.8三、西部地区258.41158.7415.7229.625.95.4内蒙古1.850.810.01129.9227.80.0广西29.8117.920.3053.241.1-10.8重庆63.3934.023.4045.046.037.5四川87.9660.862.987.711.28.3贵州20.6710.991.5533.722.068.7云南19.9712.262.6338.925.83.8西藏0.310.180.13陕西23.2115.763.1842.332.4-32.7甘肃4.762.900.6147.484.5107.7青海1.450.830.1718.5-9.0-53.5宁夏2.541.560.2536.430.1255.0新疆2.490.660.51111.2-16.613.8四、各地区商品住宅销售增长情况单位：万平方米，亿元，%地区销售面积销售额比去年同期增长销售给个人销售面积销售额销售给个人全国总计3836.45951.65904.5736.345.148.2一、东部地区2390.66739.90700.1131.942.245.6北京248.57108.38105.313.50.310.2天津123.1434.3132.9233.448.343.4河北97.2212.5912.13112.886.095.8辽宁77.9120.8119.88-7.4-0.8-1.7上海310.04160.77144.6137.769.760.2江苏425.6794.7692.0180.499.399.9浙江293.5275.7374.8912.036.237.3福建164.9539.9138.2242.348.842.9山东206.5135.0932.9140.835.651.5广东432.41154.74144.4220.740.751.0海南10.742.812.8178.6190.5190.5二、中部地区592.3885.9081.4847.669.469.9山西25.193.743.6997.6107.9128.2吉林7.401.621.6220.531.331.3黑龙江25.194.444.4134.620.526.7安徽156.3919.7019.0081.778.779.3江西65.396.518.0河南96.7113.1110.7031.037.922.3湖北107.6418.5018.0389.2129.5133.2湖南108.4418.2217.7828.781.492.2三、西部地区853.43125.84123.0041.948.550.8内蒙古5.600.650.65-51.1-50.0-50.0广西106.4919.9419.9153.666.667.3重庆143.8720.4319.5730.732.228.4四川266.1934.9234.1525.427.528.0贵州71.787.797.6819.530.929.6云南89.9314.5114.3493.861.972.8西藏0.540.110.11陕西67.0011.2410.9929.947.860.0甘肃24.934.293.6871.5167.5179.3青海3.230.650.6573.660.70.0宁夏33.065.385.34248.2231.0229.2新疆40.815.935.93187.7139.2144.5五、各地区土地开发与购置增长情况单位：万平方米，亿元，%地区土地购置费本年购置土地面积完成开发土地面积比去年同期增长土地购置费本年购置土地面积完成开发土地面积全国总计383.097166.713724.06一、东部地区290.634087.092328.2149.351.430.2北京32.4861.2136.9465.2-43.7-52.1天津7.1883.59121.9280.0-61.3-42.1河北4.78183.4251.3811.025.4-33.2辽宁6.9199.1235.43118.912.5-29.8上海23.1780.0655.47154.934.0109.7江苏57.751213.19575.0435.3120.2143.7浙江83.34526.67326.6347.91.942.9福建14.66352.74286.4075.149.0114.3山东21.52554.23360.5094.936.956.8广东38.81932.65458.518.9154.1-11.7海南0.020.2020.00-95.2-95.2二、中部地区50.831756.05672.8370.721.77.1山西1.3945.5115.8275.816.7-35.8吉林黑龙江0.254.271.50262.4-23.5安徽15.32415.79135.0898.366.19.0江西8.94278.96153.1065.60.941.9河南9.32303.4564.5510742.217.9湖北6.70281.72120.14117.967.157.7湖南8.92426.36182.638.9-13.3-23.5三、西部地区41.631323.57723.025.87.052.4内蒙古0.3118.514.92-30.529.7广西4.09173.02161.7935.252.264.3重庆7.36243.88251.8125.18.0127.2四川18.62389.2166.84-15.1-28.1-13.8贵州3.52161.6875.18106.337.827.0云南3.96167.8180.1375.278.1-1.3西藏0.33陕西2.2263.0555.51-8.0-4.6233.3甘肃0.6933.2914.32-22.7-7.7-13.4青海0.2310.338.33-53.4-34.9-29.9宁夏0.2214.719.3201.9新疆0.4248.073.85六、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%地区施工面积竣工面积比去年同期增长施工面积竣工面积新开工面积新开工面积全国总计70072.8612899.543680.6232.822.521.3一、东部地区46284.417972.12306.9528.925.611.3北京5361.37337.65228.3622.10.522.3天津1125.10229.5591.3111.97.821.1河北1071.52304.9770.1331.019.295.4辽宁1175.32200.1032.1328.5-7.6-42.1上海6012.07752.34220.8829.49.632.3江苏6773.901845.87419.4074.9102.277.0浙江8339.141283.04305.4234.918.8-2.7福建3588.68460.73202.9419.18.515.2山东3759.36945.38128.2136.416.2-0.1广东8718.051598.52601.677.718.8-12.9海南359.9013.956.5079.0-78.024.3二、中部地区9347.442078.71568.7449.530.250.5山西355.6866.1217.3426.9-18.6118.6吉林3.103.10黑龙江138.6118.6312.911.4安徽2100.39482.17145.9452.546.526.0江西1511.63364.0179.2162.65.318.2河南1938.70353.0697.4248.157.339.7湖北1537.31404.8075.2053.864.366.0湖南1762.02389.91150.5342.710.3112.1三、西部地区14441.012848.73804.9336.310.337.6内蒙古130.2935.193.37广西1612.69346.42136.8581.572.840.2重庆3666.95513.75163.8616.3-24.535.7四川4238.16849.75293.4124.3-15.122.4贵州1552.89369.1172.4935.178.996.8云南830.62264.1948.1535.593.513.2西藏1.01陕西1217.72198.7744.4564.215.9151.1甘肃709.72153.9528.01210.874.0270.4青海107.8031.1910.3-25.5宁夏249.1260.288.3371.6152.137.5新疆124.0426.136.018.2110.4-63.1注：从2004年起，东、中、西部划分范围按新规定执行，即将原划入东部地区的广西和中部地区的内蒙古划入西部地区。数据来源：国家统计局Ⅱ行业运行状况一、“国房景气指数”小幅回落（一）房地产开发总体景气水平国家统计局编制的全国房地产开发景气指数结果表明：今年前3个月，“国房景气指数”继续保持在较高水平，但随着完成投资等主要指标增幅的回落，3月份，“国房景气指数”为106.20，比上月下降1.46点，比去年同月下降1.13点。表明一季度全国房地产开发总体景气水平基本延续了上年快速发展的势头，但受土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的影响，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。今年一季度，全国房地产开发继续保持快速发展的主要因素为：一是充裕的资金和相对宽松的土地供应，是推动房地产开发投资强劲增长的重要动力；二是市场需求旺盛，商品房销售面积大于竣工面积，平均销售价格涨幅加大，销售额中个人所占比重高于去年同期，达到92.1%。图2-1：2003-2004年3月房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局（二）主要分类指数走势分析1、本年资金来源分类指数。3月份，本年资金来源分类指数为107.51，比上月下降3.16点，比去年同月上升2.87点。一季度，全国房地产开发企业本年资金来源累计达到3595亿元，同比增长53.2%。其中，国内贷款875亿元，同比增长30.7%，增幅比去年同期回落20.7个百分点，表明央行采取的紧缩房贷政策作用开始体现；企业自筹资金1225亿元，同比增长61.5%，增幅比去年同期提高14.7个百分点；定金及预付款1194亿元，同比增长64.5%；利用外资57亿元，同比增长1.05倍。分地区看，东部地区房地产开发企业到位资金的增速明显低于中、西部地区。图2-2：2004年1-3月房地产开发投资完成额构成情况数据来源：国家统计局2、房地产开发投资分类指数。3月份，房地产开发投资分类指数为108.28，比上月下降1.79点，比去年同月上升1.14点。一季度，全国累计完成房地产开发投资1820亿元，同比增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点，但比今年前2个月回落了9.1个百分点。其中，完成住宅投资1203亿元，同比增长35.9%，占全部投资的比重为66.1%，比去年同期下降2.5个百分点；办公楼投资94亿元，同比增长68%，所占比重为5.2%；商业营业用房投资229亿元，增长61%，所占比重为12.6%。图2-3：2004年一季度全国房地产开发投资完成额及增长情况数据来源：国研网财经数据库3、商品房销售价格分类指数。3月份，商品房销售价格分类指数为98.28，比2月份上升2.36点，比去年同月上升0.92点。一季度，全国商品房完成销售面积达到4271万平方米，同比增长35.4%；商品房销售额累计完成1143亿元，同比增长44.4%；商品房平均销售价格为2677元/平方米，同比提高6.7%。其中，商品住宅平均销售价格为2481元/平方米，提高6.5%；办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨了24.8%和9.1%。中部8个省份的商品房平均销售价格同比提高16.3%，远远高于全国平均上涨水平。图2-4：2003-2004年一季度商品房销售额及增长情况数据来源：国研网财经数据库4、商品房空置面积分类指数。3月份，商品房空置面积分类指数为92.68，比2月份上升0.70点，比去年同月下降1.78点。商品房空置面积分类指数的下降，表明空置面积的增幅与去年同月相比有所回落。一季度，全国商品房空置面积为9008万平方米，同比增长5.3%，增幅尽管低于去年同期水平，但明显高于2003年增长2.2%的水平。其中，空置一到三年的商品房面积为3883万平方米，占全部空置面积的比重为43.1%；空置三年以上的商品房面积为1138万平方米，所占比重是12.6%。分地区看，全国有18个省份空置面积增幅超过10%。中、西部地区商品房空置面积增幅明显快于东部地区。5、竣工面积分类指数。3月份，竣工面积分类指数为104.63，比2月份下降3.37点，比去年同月下降8.13点，是影响“国房景气指数”整体水平低于去年同月的主要因素之一。一季度，全国累计完成竣工面积3681万平方米，同比增长21.3%，增幅比去年同期减少24.5个百分点。其中，商品住宅竣工面积为2981万平方米，同比增长19.5%；办公楼和商业营业用房竣工面积分别增长了28.2%和30.2%。图2-5：2003-2004年一季度商品房竣工面积及增长情况数据来源：国研网财经数据库6、土地开发面积分类指数。3月份，土地开发面积分类指数达到114.21，比2月份下降4.06点，比去年同月下降9.41点，是8个分类指数中下降幅度最大的分类指数。一季度，全国完成开发土地面积3724万平方米，同比增长28.8%，增幅比去年同期回落37.8个百分点。分地区看，东部地区完成土地开发面积2328万平方米，同比增长30.2%；中部地区完成土地开发面积673万平方米，同比增长7.1%；西部地区完成土地开发面积723万平方米，同比增长52.4%。图2-6：2003-2004年一季度全国完成开发土地面积及增长情况数据来源：国研网财经数据库二、35个大中城市房地产市场价格快速上涨据国家发展改革委、国家统计局对35个大中城市房地产市场调查显示，一季度房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，土地交易价格上涨7.5%，房屋租赁价格上涨0.6%。表2-1：2004年一季度35个大中城市房地产价格指数表（以去年同期价格为100）地区房屋销售价格土地交易价格房屋租赁价格全国北京天津14.218.1-0.4石家庄2.20.00.1太原4.40.0-1.2呼和浩特1.42.4-0.9沈阳19.611.00.4大连3.411.8-2.7长春-哈尔滨1.10.00.3上海28.322.64.8南京杭州10.551.310.0宁波11.912.34.9合肥福州2.42.0-0.9厦门8.06.2-4.3南昌济南青岛16.01.7-1.3郑州2.00.0-1.8武汉长沙广州1.30.00.5深圳3.40.6-0.4南宁2.60.00.6海口8.91.7-3.1成都5.516.32.6贵阳昆明0.10.00.3重庆14.54.04.7西安兰州4.40.0-4.9西宁银川乌鲁木齐0.30.0-0.5数据来源：国家统计局1、房屋销售价格快速上涨。一季度，伴随着房地产投资和销售的快速增长，房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，涨幅比去年四季度增加2.6个百分点。分地区看，35个大中城市中有9个城市房屋销售价格涨幅超过10个百分点。分别是上海涨幅为28.3%，沈阳19.6%，青岛16.0%，重庆14.5%，天津14.2%，南京12.1%，宁波11.9%，杭州10.5%，济南10.2%。昆明和乌鲁木齐房屋销售价格与去年同期基本走平，而长春房屋销售价格则下降2.5%。分类别看，在商品房销售价格中，住宅价格上涨7.6%。其中，经济适用住房和普通住宅销售价格分别上涨5.2%和7.7%，豪华住宅销售价格上涨7.9%。非住宅用房销售价格上涨7.4%。其中，写字楼和商业用房销售价格分别上涨7.8%和8.2%，其他用房销售价格上涨1.1%。2、土地交易价格涨幅减小。一季度全国土地交易价格比去年同期上涨7.5%，涨幅比去年四季度低1.4个百分点。分地区看，35个大中城市中，有7个城市涨幅超过10个百分点，分别是，杭州涨幅为51.3%、上海22.6%、天津18.1%，成都16.3%，宁波12.3%，大连11.8%，沈阳11.0%。广州、昆明、哈尔滨和兰州土地交易价格与去年同期均持平。分类别看，在土地交易价格中，居民住宅用地交易价格上涨8.7%。其中，豪华住宅用地价格上涨7.0%，普通住宅用地价格上涨8.8%；商业旅游娱乐用地交易价格上涨4.7%；工业用地交易价格上涨2.8%；其他用地交易价格上涨0.7%。除豪华住宅用地和工业用地价格涨幅较去年四季度增加外，其他各种用地价格涨幅均有所减小。图2-7：2003-2004年一季度全国土地交易价格指数对比情况数据来源：国研网财经数据库3、房屋租赁价格略有上涨。一季度房屋租赁价格比去年同期上涨0.6%，涨幅比去年四季度低1.6个百分点。其中，住宅租赁价格上涨3.4%，涨幅比去年四季度减小11.1个百分点，商业用房租赁价格微涨0.2%，办公用房和厂房仓库租赁价格则分别下降0.7%和0.1%。图2-8：2002-2004年一季度全国房屋租赁价格指数变动情况数据来源：国研网财经数据库三、百强企业开发规模和经营业绩差异较大“中国房地产TOP10研究组”发布了2004年“中国房地产百强企业研究”成果。从房地产百强企业的描述性统计分析来看，呈现四大特征：第一，房地产百强在地域分布上呈现极大的不均衡性。房地产行业发展水平和城市经济发展的区域差异极大地影响了百强企业的区域分布。华北地区、华东地区和华南地区，占有100强总数的88%；而中西部地区和东北地区分别只占有100强的9%和3%。第二，百强企业的开发规模和经营业绩差异较大，两极端化明显。从经营业绩来看，截止到2003年销售额超过20亿元的有17家，在10-20亿元之间的有19家，在10亿元以下的百强企业有65家；从开发规模看，40%的企业开复工面积集中在20-50万平方米，开复工面积超过200万平方米的百强企业只有3家。图2-9：不同销售额的企业占百强总数的比例数据来源：中国房地产TOP10研究组第三，从房地产百强企业开发的产品结构看，产品的平均档次较高，均价6171元／平方米，是全国房地产均价的2.69倍；市场主导地位的仍是以开发中低档产品为主的企业。第四，以“房地产开发为主营业务、相关产业为辅”的多元化经营模式已经形成。房地产百强企业中，从事纯房地产开发的百强企业占45家，以房地产开发为主的企业占55家。除房地产开发外，物业经营、关联施工、建材装饰也分别吸引了40%、15%和24%的百强企业。图2-10：百强企业涉足关联行业企业数量（单位：家）数据来源：中国房地产TOP10研究组研究表明，房地产百强企业能在激烈的市场竞争中脱颖而出，其竞争力优势主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，作为行业龙头的万科企业股份有限公司和上海陆家嘴（集团）有限公司，在全国销售额和销售面积的市场占有率不足1%。但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现。以北京为例，百强企业的销售额和销售面积占当地市场份额的41%和30.8%。从企业信用度上看，由于长期注重经营管理，百强企业信用度远高于行业平均水平。其中具有一级开发资质的占41%，二级资质的企业占44%，95%的百强企业进入了《中国房地产信用档案》的信用披露制度。从品牌效应上看，品牌资源成为百强企业最重要的无形资产，已形成一定品牌效应的企业在全国范围内进行大盘操作和品牌复制。

四、行业遭遇政策紧缩企业面临资金压力自去年底，中央及地方政府在金融及土地管理方面相继推出一系列紧缩性政策。特别是在今年2月份，国务院副总理曾培炎明确强调，要制止钢材、水泥、电解铝行业的过度投资，随后中国银监会又宣布要对银行信贷中用于钢材、水泥、电解铝及房地产、汽车五大行业的投资情况进行专项检查。建设部长汪光焘在年初召开的全国建设工作会议上也指出，要切实防止局部存在的过热苗头演变为全局性问题，以保持房地产业的持续健康发展。2月10日，北京市政府出台了有关停止经营性项目国有土地使用权协议出让的“4号令”，提高了开发企业的拿地门槛。同时，又提出产业发展的重点要从以往的房地产业转向高科技等一些经济发展潜力更大的产业。（一）政策推出十分谨慎据中国人民银行研究局的有关专家透露，银监会此次政策是经过审慎研究后推出的。此次将房地产业、汽车业列入信贷专项检查名单，而未放入严控行业名单内，主要是考虑房地产业的投资增长速度、价格上涨幅度虽然比较大，但前三个产业的上涨幅度更为突出，而且与房地产业不同，钢材、水泥、电解铝均属高能耗产业，大多为国家立项的大规模项目，对整体经济发展的影响比较大。另一个原因就是，央行在去年已针对房地产业的信贷问题颁布了“121号文件”，同时，土地的新开发量是影响房地产的主要因素。自年初起国土资源部也已经在开发性用地的供给和管理上出台了一系列政策，在土地使用上有所限制。（二）正确理解政策导向可以说，央行“121号”文件与国务院“18号”文的出台，给房地产业带来“一冷一暖”，实际代表了两种不同意见的“博弈”结果，而今年在国务院精神指导下，对房地产业加强土地管理、信贷检查政策的出台，表明决策层对房地产业非泡沫说的全面否定。对此，我们认为，政府的调控政策是必要的，并不矛盾。当前，房地产业确实存在局部过热苗头的压力，但对房地产市场应该有客观的判断，对新政策有正确的理解。首先，在基本建设投资规模中，目前，商品房的投资只占17%-18%，另80%以上的投资是由工业、开发区、城市基本建设拉动的。而工业、开发区、城市基本建设多和新一轮政府追求政绩的行政行为有关，它与由市场化决定的商品房投资是完全不同的两个概念。其次，从需求层面上看，消费需求与投资需求的比例为90%：10%，尽管杭州、上海、温州个别城市出现了一定数量的炒房投资，但不能看作是全国的情况。目前，全国商品房价格涨幅为4.9%，北京房价以1997年到现在稳中有降。对房地产市场是否过热一般有两种评判：一是盲目型过热。即由行政命令扩大开发，因政府行为使市场结构不合理而造成空置量增加；另一种是泡沫型过热。表现为房价飙升，卖得比盖得快，投机炒房比例增大。因此，从目前我国房地产行业总体情况来看，各区域发展不均衡，虽然存在局部过热苗头的隐患，但总体仍然是健康的。（三）房价要看土地供给房价的变化与开发成本密切相关，尤其是在成本中所占比重较大的土地成本。开发一个房产项目，其成本中，土地成本大概占35%-45%、建筑安装工程成本占据25%-35%、税费占30%-35%。在一系列调控政策出台后，各界人士对房价的涨、跌出现了全然相背的判断。房地产市场的区域性很强，房价是否会上涨要做具体分析。房价取决于市场的供需关系。需求主要由消费需求和投资需求共同拉动。供应量由材料和土地决定。目前房地产上游产品钢材、水泥价格的上涨对房价影响不大，而土地会因供量的失度和不规范的转让方式而影响到房价。政府在土地方面做出调控是必要的。保持地价平稳上升，采取适度供大于求的供量，坚持公平、公开、公正的市场化转让方式，是稳定房价，使房地产市场持续、健康发展的关键。Ⅲ发展趋势预测一、房地产投资在二季度开始回落今年1-2月份，我国投资增长之快出乎意料，但进入二季度以后，经济总体态势有望出现温和降温的趋势。因为从投资情况看，尽管投资大幅增长令人担心，但也不可就一、两个月的情况得出投资已全面过热，或投资过快增长会延续到全年的结论。相反，前两个月投资的过快增长主要是受短期因素的作用，二季度有望逐步降温，主要原因有两方面：一方面，1-2月份的投资占全年的比重不超过5%，不能以此研判全年的趋势。随着上一年宏观调控政策及央行措施效果的显现和今年新政策、措施的出台，局部行业和区域过热的现象也将得到有效控制。预计今年全年的固定资产投资增长比上年将有一定的放慢，增长幅度在18%-20%之间。另一方面，房地产投资正在出现自发性的调整趋势，今年1-2月份房地产开发投资增长达到43.6%，尽管增幅比去年同期加快了6.6个百分点，但与整个固定资产投资额增长相比，却放慢了近10个百分点。由于房地产投资增幅的回落，将会带来钢铁、建材等行业投资放慢，因此预计可能会出现的情况是，房地产投资在二季度开始明显回落，直接和间接带动投资增长出现明显回落，再加上国家加大了对部分投资过热行业的宏观调控力度，因此，二季度固定资产投资增幅回落可期。与此同时，价格方面引发新一轮通货膨胀的可能性也较小。原因在于，一是总体供大于求的局面将制约价格全面上涨，从而抑制通货膨胀；二是核心通胀率没有出现持续快速上涨的趋势，因此，当前我国经济通货膨胀的迹象并不十分明显；三是本轮价格上涨的主要因素——粮食价格上涨属于周期性反弹，价格机制必将自发调节供求，价格持续性上涨的可能性不大。短期看，由于供求关系的决定，国际市场上生产资料和粮食价格还存在上涨的空间，但从长期趋势看，价格机制必将自发调节生产者扩大供给。二、主要城市地价仍将保持上升势头（一）地价仍将保持上升势头，但变化趋势平稳2004年我国宏观经济形势持续向好，GDP预计增长7％，城镇化速度将进一步加快，城市社会经济环境都会得到进一步的改善，房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求将会持续增加。在土地供应方面，土地调控力度将进一步加大，农用地转为建设用地将会受到严格控制，建设占用农用地的指标将会压缩，这种供求矛盾客观上会带动土地价格的上涨。但从1999年到2003年地价监测的情况看，我国主要城市的土地市场正逐步走向成熟理性，地价在逐年增长的趋势下已逐渐趋于平稳，呈现与当地经济发展水平相适应的特征。2003年地价涨幅较大的长江三角洲地区平均地价上涨幅度只有7.43％，基本符合当地经济发展水平和房地产市场的需求。部分高地价的城市如北京、广州、深圳等也开始理性回落。这都预示2004年地价增长幅度不会过大，会保持在一个比较平稳的状态。图4-1：2003年全国及部分城市地价增长率与国内生产总值增长率的比较数据来源：国土资源部（二）地价的市场形成机制和环境将得到进一步改善2004年，国土资源部将进一步加大土地资产管理和土地市场治理整顿力度，严格落实《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第２１号），严格控制土地供应量，调整土地供给结构，严格坚持土地的集中统一供应，公平、公正、公开的土地市场运行环境将进一步改善，土地价格的市场形成机制将进一步得到发挥，土地市场价格得以充分显化，防止了人为干预地价的形成，避免了很多开发商将有关前期费用甚至将公关费用列入土地购置成本的暗箱操作行为造成的土地价格扭曲，使房地产开发过程公开化，有利于房地产市场的健康稳定发展。（三）市场中存在的一些问题需要重视和解决目前在土地市场和房地产市场中还存在一些问题，如局部地区房地产投资增幅过快，土地供应结构不合理，房价、地价阶段性增长过快，房地产开发商囤积土地伺机倒卖；开发区过多过滥，导致工业用地利用效益不高，竞相压低地价；个别地方游资炒作房地产造成房价泡沫，造成地价非理性上涨。不仅干扰了地价形成的正常市场环境，不利于规范土地市场秩序，而且还影响到房地产市场的健康稳定运行。因此，2004年度应继续加大土地市场秩序治理整顿的力度，加强建设用地的供应调控，严格控制土地的供应总量，继续推行土地资源市场配置的供地政策，加大土地市场地价变化情况的监测力度，充分发挥地价的“晴雨表”作用和杠杆作用，适时适度进行调控，确保地价水平稳定，促进国民经济和房地产市场持续协调发展。三、土地政策将出现重大调整（一）第三轮土地规划将正式启动国家五部委联合派出的10个督察组在全国进行的土地核查工作已于2003年年底结束。这些工作是为出台新的土地政策做铺垫。呼吁已久的《土地利用规划条例》正抓紧筹备，并已在包括上海、浙江在内的全国14个地市、12个县开始调研和试点；《土地管理法》将重新修订；国土资源管理体系将实行垂直管理也正在被政府考虑。一切都在显示土地政策将有重大调整。第三轮全国土地总体规划将修编至2020年的土地规划，重点将解决两个问题：一是要符合市场经济发展需要，二是对超规模开发进行压缩和控制。关键是要研究如何处理社会经济发展和土地保护的关系。在立法方面，《土地管理法》将进行修改，调整重点是市场条件下如何合理利用以及土地征用过程中如何保证被征用者的利益。（二）前两轮土地规划的教训起始于1987年及1997年的两轮土地规划，事实上并未得到有效的执行。土地出让成为地方政府获取财政收入的重要渠道，随之而来的代价就是耕地的减少和一些地方当政者的寻租行为。第一轮土地规划是伴随着国土资源部的成立而出台的。1986年国家制定了第一部《土地法》，成立了国土资源部，随后出现了第一轮用地热，并由此产生了土地管理的需要。国土资源部成立后的第一件大事就是编制土地利用总体规划以及1990年到2000年的土地规划。但这一轮土地规划没有起到实际作用，基本没有实施。北京、江西和西藏等地区则根本没有编制土地规划。1997年国家开始第二轮土地规划工作，编制到2010年的总体规划，并明确规定非农业人口在50万人以上的城市，其规划都要经过国务院审批。但是这一轮工作中各地发展水平参差不齐。在第二轮规划中北京各区县用地规划实质大多没有获批。尤其是自2000年开始的圈地热潮中，浙江、上海、江苏、山东等沿海省市全面突破规划。截至2002年底，山东已经使用规划用地的80%，浙江甚至超过99%，一些地区5年就用完了10年的指标。造成“寅吃卯粮”现象的直接原因在于国土规划管理的机制问题。土地利用问题原则上由中央政府掌控，但实际由地方具体操作。对一些地方政府在“经营城市”的口号下的“卖地风”，经济学家巴曙松认为，如果是一个或者几个城市在“土地经营”方面出现问题，那可能是这几个城市的经营理念和运作的问题。如果是在较大范围内出现这种问题，那么，这必然是制度性的问题。四、2004年将成为房地产开发企业上市年年初，继上海复地股份成功在香港交易所挂牌，珠海华发在上海证交所挂牌上市后，北京首创置业也开始实施其在内地发行12亿A股的计划。此外，SOHO中国、上海仲盛、天津顺驰、广州保利、深圳华侨城等一批优秀房地产开发企业都在谋求赴香港主板和国内主板上市，种种迹象表明，房地产企业正在掀起新一轮上市热潮。（一）三大需求助推房企上市央行“121号”文件的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。其中，最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。前不久发布的央行2003年货币政策报告也特别强调了在规范房地产信贷的同时，将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式，特别是通过股权融资、项目融资等方式，支持房地产市场健康发展。目前，我国2.5万家房地产企业仅有不到100家实现了证券市场融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。房地产企业若能通过资本市场融资或再融资，可从容化解“121号”新房贷政策所带来的影响，缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。上市融资便成为房地产开发企业的首选。一是融资的需求。在最近举行的第三届“中国房地产年会”上，建设部房地产与住宅研究会副会长张元端指出：“目前房地产行业一个很突出的现象，就是以投资为目的的购房行为表现十分积极，相当一部分购房者买房是用来投资的。所以说，2004年，是房地产的投资年。”他的发言受到众多房地产企业老总的热捧。购房者的投资热，必将拉动开发投资增长，进而加大开发商的融资需求。二是房企改制的需求。同其他行业一样，房地产开发企业在市场化面前，也面临着改制的巨大压力，特别是国有企业。而2004年将是这些国企能否继续生存的关键一年。因此，从某种意义讲，上市对国有房地产企业的发展有着深刻的影响。上市不仅可以摆脱“121号”文件带来的融资困境，而且为国有房企构筑现代企业制度提供了一个可靠的保证。三是品牌建设的需求。股市对于房地产开发企业而言具有双重意义：一方面，房地产企业需要融资，通过股市做大做强，增强跨地域扩张的动力；另一方面，由于股市所具有的公众效应，上市后能对公司的品牌形成一个良好的宣传效果，提高公司的知名度，这将有助于全国性企业品牌的形成，同时还比较容易培养公众的认同感和形成较为稳定的消费群体。（二）股市的空间到底有多大？据不完全统计，目前全国介入房地产概念的上市公司已超过200家，但大多数是通过借壳上市或上市后公司转向房地产业务的，许多公司并非专一做房地产，因此，真正意义上的房地产上市公司并不多。而在2003年发行的63只新股中，与房地产有关的只有“新疆城建”1家。可以预言，2004年将是房地产企业的股市年，房地产企业上市肯定要远远超过去年，但空间到底有多大还不能做出准确判断。而且在上市过程中，开发企业需要跨越三大关卡：首先是政策关。为了防止房地产行业投资过热，证监会曾一度禁止房地产企业直接上市，如今也依然严格控制。其次是企业自身条件，土地储备规模、财务状况、管理制度等。另外还有市场关，发行究竟能否成功，是否有足够认购，股价是否能达到预期目标等等。因此，房地产开发企业上市很大程度上要依赖于政府推动。从目前总部在北京的几家上市房地产企业来看，几乎都是在政府的推动下上市的。此外，房地产企业谋求上市还需防范上市所带来的成本压力以及上市后的风险。由于房地产开发周期长，证监会要求公司业务具有稳定持续性的收益，因此房地产公司的股票往往不被机构投资者看好。另一方面，在风险提示上，证监会也要求上市企业的信息透明、公开化，比如非常详尽细致的投资计划和项目风险评估等；特殊资产方面还要求披露储备土地项目的名称、位置、占地面积、用途及相关法律手续等。同时每年还要面临分红的压力。但是，在没有更好的融资渠道的情况下，仍然会有更多的房地产开发企业对股市融资乐此不疲。Ⅳ投资价值分析一、市场需求旺盛行业前景看好（一）城镇化进程的加快将增加市场需求1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照发展规划，到2005年城市化水平将达到40%以上。每年将增加0.8%-1.0%，5年将增加4%-5%。据预测，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右。城市化水平的持续提高将带来城镇住房需求增加。主要反映在两个方面：一是，城镇新增非农业人口增加的住房需求，按照“十五”人均建筑面积22平方米的住房发展目标，每年新增人口的住房需求将在2亿平方米左右；二是，在城镇化的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人口的住房需求也需要考虑。表4-1：城市化水平预测及市镇人口比重单位：%市镇人口占全国人口的比重城市化水平预测1978年17.922005年38.31980年19.392010年42.71990年26.232015年47.22001年36.092020年51.8数据来源:建设部“十五”课题组（二）保值增值理念促进房地产市场需求在经历了15个月的通缩之后，中国经济在2003年初恢复正数通胀，近来通胀速度更开始加快，2003年11月的年通胀率达到3%，为近7年来的最大升幅。我国已经走出了通货紧缩，步入温和通胀时期，在通胀的经济环境中，由于单位货币购买力的下降，即货币贬值，人们进行储蓄的意愿将大大降低。无论是理论分析还是国际经验均表明，为了避免损失，人们会倾向于增加当期消费，或从银行抽出长期定期存款，转而进行其他保值增值的投资，如按揭贷款购买房地产或其他固定资产等。房地产本身具有保值增值特点，在通胀下，房地产的价格将上升，而且上升速度与幅度将大大高于通胀水平。（三）改善性住房将增加市场需求从国家统计局2000年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平均使用面积为52平方米，还有不同比例的家庭是低于这个平均水平，与他们所期望的住房水平，还有较大的差距。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。而随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房的趋势在未来几年应当能够持续保持。另外，由于近几年各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，也将使这部分需求保持稳定的增长。图4-1：全国城镇居民家庭住房现状调查图图4-2：城镇居民期望的住房面积二、不同物业投资风险综合分析（一）普通住宅市场供应量将不断扩大2003年，各主要城市住宅竣工面积高速增加，强劲的住房需求增长仍无法消化当年的竣工量，竣工面积普遍高于销售面积，致使大部分城市当年空置面积增加。高档住宅供过于求现象突出，普通住宅市场供需基本平衡。2003年国家政策明显向增加普通商品房供应倾斜，普通商品房用地供应亦相应增加，这一趋势将主导未来的住宅市场。分析认为，2004年，普通住宅市场供应量将不断扩大，同时需求也将持续增加，因此价格上升将会成为全国的普遍现象。受城市市政设施逐渐完善等利好因素的推动，城市边缘区域乃至郊区的住宅市场升温日益明显，相应地住宅价格也将加速上涨。图4-3：2002-2004年一季度全国普通住宅销售、租赁价格指数走势数据来源：国研网财经数据库（二）高档公寓价格将与2003年持平高档公寓供求关系将继续保持平稳态势，在部分一线城市的供应量甚至会有所下降，如北京、上海，由于前几年过量供应，未来需求增长速度亦开始趋缓；而二线城市则处于消化期，短期难以呈现上升趋势。高档公寓价格经过了前几年的高速攀升之后，目前已进入了一个较高的平台，未来大幅上涨的可能性不大。2004年，高档公寓总体价格将与2003年持平。（三）别墅价格将稳步上升别墅市场总体上将受到国家暂停别墅用地审批政策的较大影响。但由于之前很多发展商已储备了不少的别墅开发用地，市场供应量在一定时期内不会减少，甚至会有所放大，同时需求量也会增加，故而各地市场均前景乐观。预计2004年别墅价格将会继续稳步上升，一些一线城市的远郊项目也同样十分受欢迎，价格将直追近郊或城市边缘区的同类产品，甚至会有一些大型项目出现；而在二线城市，现有别墅的空置现象预计将会减少，而价格则会相对趋稳。（四）写字楼市场需求将快速增长2003年，在国内经济运行状况良好的背景下，全国写字楼市场发展迅速。全国主要城市写字楼供应普遍增加，北京、深圳写字楼新增供应强劲。随着国内经济的持续发展，外来投资的迅速增加，以及CEPA协议签署，内外资企业办公需求旺盛，促使北京、上海、重庆、深圳等城市办公需求正在快速增长。分析认为，2004年，当前国内良好的宏观经济形势为写字楼物业市场提供了健康的发展预期，北京、上海、广州、深圳等地的甲级写字楼需求更趋旺盛。但是，部分城市甲级写字楼空置率居高不下，供过于求的现象依然较为严重，租金的上升空间将受限制，包括北京、广州等一线城市，二线城市如济南，大连。2004年，预计这种现象短期内难以扭转。但上海的甲级写字楼市场相比之下却一枝独秀。持续旺盛的市场需求，相对平稳的新增供应，使得甲级写字楼的租金一直保持平稳上升的态势。图4-4：2002-2004年一季度全国高档写字楼销售、租赁价格指数走势数据来源：国研网财经数据库（五）商铺投资增长强劲，管理日趋专业化2003年，全国各地普遍出现商铺的投资热潮。展望2004年，因商铺投资的高收益性，预计商业营业用房市场仍将呈现供需两旺的势头。一些处于调整期和蛰伏期的城市将呈现出较大的市场潜力，如大连、天津等。但在城市地域空间上，商铺发展仍有一定局限性，未来仍将依存于其他形态的房地产而发展。商铺投资因其投资回报率高，带来市场需求的旺盛，投资人群的多样化，从而对商铺管理的要求也相应提高。一些城市如北京，已经引进了外资商业管理公司来管理商铺，专业化管理的趋势将日益明显。在租金方面，预计一线城市将持续上涨，如广州；二线城市在商业网点建设完善的基础上，情况也较为乐观，如沈阳依托社区发展的商业房产，珠海市核心商圈内的项目等等。商业中心、综合超市等大型商业项目在各地发展将最为迅速，未来前景也较为乐观。然而，商业地产发展的速度应与城市区域商业发展相协调。目前中国中小城市商业发展有失衡的趋势，由于普遍缺乏消费能力，商铺市场的快速发展将带来较大的市场风险，因此对于中小城市的商业地产开发应持谨慎态度。图4-5：2002-2004年一季度商业用房销售、租赁价格指数走势数据来源：国研网财经数据库三、股市渐趋回暖板块轮动酝酿机会（一）房地产股重新受到市场资金关注统计数据表明，在2003年中国十大盈利行业排名中，房地产行业高居榜首，紧随其后的是汽车、网络游戏、物流等行业。但从隶属这些行业的上市公司市场表现来看，汽车、网络游戏、物流类上市公司2003年以来均有出色表现，唯独房地产类上市公司的市场表现差强人意，远弱于同期大盘，与行业基本面出现较大背离，进入2004年以后，这种情况开始发生改变，伴随着行业景气度的整体提升，地产类上市公司将整体走强。分析认为，房地产股重新受到市场资金关注，主要有以下几方面原因：1、对人民币升值预期日趋强烈。由于中国还未对人民币放开管制，人民币还不是一个可以自由兑换的国际货币，国外资金就想通过各种渠道持有人民币资产，而目前，土地是一项重要的人民币资产，持有了土地就相当于持有了大量的人民币，这也是近期国内土地价格一直上涨的动因之一，国内目前的房地产上市公司前期通过从二级市场融资，将募集到的资金绝大部分用来购进土地，进行土地储备。人民币的升值将对拥有大量土地储备的上市公司获得了比较客观的潜在收益，与此同时，国际资本将大量通过公开渠道购买房地产上市公司的股票，重新评价房地产上市公司的未来价值。2、行业增长快速，前景看好。在我国城市化进程加快及消费升级的背景下，房地产行业保持了快速持续增长势头。从行业发展前景看，个人购房比例大幅上升、住房金融得到较快发展以及土地储备制度普遍建立，都意味着我国房地产行业已基本实现市场化运作机制。其中，土地作为一种重要的资源更有挖掘的空间。如银基发展、招商局等公司均存在着明显土地资源溢价现象，这类公司拥有大量优质土地储备，这些土地储备的市场价值已经远远超出了帐面价值，具有非常明显的投资价值。目前人们的视野也逐步从基础原材料价格上涨带来的投资机会转向关注消费升级带来的价值发现投资机会。3、当前对土地市场的整治对于上市公司而言，有两方面的积极影响。首先，土地出让日益规范，暗箱操作的概率大为降低，从而为房地产上市公司在日后取得土地储备打下了基础。如果土地市场不规范，受到公众瞩目的房地产类上市公司往往难以与一些不规范的房产商竞争。因此，整顿土地市场之后，地产类上市公司的经营环境会得到根本性的改善。其次，整顿土地市场对一些土地储备较多的地产类上市公司自然是福音。因为在整顿之际可能会使得一些不具备实力的地产商陷于无米下锅的困境，但对于房地产上市公司而言，由于资金实力雄厚，大多有土地储备。如招商局、金一集团、万科等。4、项目竣工有望大幅提高公司利润水平。经过持续的经营之后，部分地产类上市公司的楼盘进入了销售期、从而有望将前两年储备的利润计入到2003年的年报或2004年的半年报甚至是2004年报，进而提升相关上市公司的投资价值。（二）板块轮动酝酿机会从2001年开始的股市大调整，使一些房地产上市公司的股价严重超跌。一些新上市的房地产股如金地集团、中恒集团、天鸿宝业的最低价格只及上市开盘价的零头，房地产行业指数的跌幅比二市综合指数的跌幅高25%，房地产上市公司的财务结算制度具有厚积薄发的特性。已收未结算金额由于不能及时进入每股收益使一些房产公司的财务指标相对低估，如年初世贸股份发布公告其世贸滨江花园进入交房期，每股收益大增2500%，充分体现了房地产公司特有的成长性。上海房地产公司如中华企业、天宸股份随着洋山深水港的建设其低价购置的洋山港区域的地块具有极大的增值潜力。深圳房地产公司如深深房、深天地随着深圳市政府出让控制权、内部整合重组、引进外资等不同方式的分阶段实施具有极大的重组潜力。而从行业成长周期的角度来看，进入2004年，原有的市场主流板块将会出现分化，部分行业板块将会被主力用新的市场热点取代。由于受国家宏观政策如“18号”文件、CEPA协议等所推动，加上市场“游戏”规则的转变，极有可能使地产板块成为新的市场热点。（三）京、沪、深三地房产本地股值得关注目前我国房地产市场运行态势良好，根据2003年新开工情况和土地购置与开发情况看，2004年上半年的投资仍将保持超过18%以上的快速增长。在目前两市房地产上市公司中，深圳、上海、北京三地占有重要地位，且各有特色和亮点。1、深圳房地产市场在经历了长达五年之久的调整后，在“深圳重定位+深港加强合作”的积极影响下，随着国资改革的深入和宏观政策经济面的明显改观，深圳本地地产上市公司业绩有望取得突破性增长。2、上海房地产市场2010年世博会在上海举办，从产业推动角度分析，上海将在今后几年加快产业更新，推动房地产等相关行业的快速发展。3、北京房地产市场2008年奥运会将在北京举行，在近两年中，伴随着北京各项城市基础设施项目的全面展开和顺利推进，北京市整体投资环境有了质的提高，奥运经济对北京房地产市场的拉动作用开始逐步显现，触发了京城房地产市场尤其是奥运圈附近楼盘的火爆、奥运经济对北京房地产市场的拉动作用将继续增强。表4-2：房地产股地域分布一览表证券代码股票名称主营行业地域600895600823600696600675600663600648600641600639600638600606600603张江高科世贸股份利嘉股份中华企业陆家嘴外高桥中远发展浦东金桥新黄浦金丰投资ST兴业开发区房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营开发区开发区房地产开发与经营开发区房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市600376000931000402天鸿宝业中关村金融街房地产开发与经营开发区房地产开发与经营北京市北京市北京市

600383000049000046000042000031000029000014000011000006000005000002金地集团ST万山光彩建设深长城A深宝恒A深深房A沙河股份ST深物业深振业AST星源万科A房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳600393000573600684东华实业粤宏远A珠江实业房地产开发与经营开发区房地产开发与经营广东省广东省广东省600322000897天房发展津滨发展房地产开发与经营开发区天津市天津市600215600670长春经开ST高斯开发区房地产开发与经营吉林省吉林省600193000632000526创兴科技三木集团好时光房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营福建省福建省福建省600133东湖高新开发区湖北省600095哈高科开发区黑龙江省600064600533600736南京高科栖霞建设苏州高新开发区开发区开发区江苏省江苏省江苏省600051宁波联合开发区浙江省000558000769莱菌置业菲菲农业房地产开发与经营房地产开发与经营辽宁省辽宁省000608阳光股份房地产开发与经营广西000540世纪中天房地产开发与经营贵州省000514渝开发房地产开发与经营重庆市000505000502000572ST珠江恒大房产ST金盘房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营海南省海南省海南省数据来源：2004年3月29日《房地产时报》四、上市公司研究（深万科）（一）公司概述深圳万科（000002）是最早上市的房地产公司，1998年公司开始介入房地产开发领域，是国内较早从事住宅商品房开发的企业之一。公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。2001年，集团成功转让万佳股权，全面完成了专业化调整战略。目前总股本151,496.67万股，其中流通A股105,044.66万股，流通B股24,351.03万股。图4-6：深圳万科最新股本结构数据来源：深万科个股档案万科企业股份有限公司是我国首批股票上市公司和中国房地产业最著名的企业之一。2003年，集团积极开拓以深圳为核心的珠江三角洲市场、以上海为核心的长江三角洲市场以及以沈阳为核心的东北市场，并形成深圳、上海和沈阳区域管理中心。集团新增项目资源储备建筑面积276万平方米，主要分布在深圳、广州、中山、上海、南京、成都、沈阳、长春、大连和鞍山。在深圳区域，集团先后进入中山和广州市场；在沈阳区域，集团进入大连和鞍山市场；在上海区域，集团积极寻求在苏南区域的合作机会。截至2003年末，公司已在15个城市拥有项目资源，待开发项目资源建筑面积744万平方米，为未来三年的稳定增长奠定了基础。2004年集团将继续增加在现有市场的开发规模，重点加大在长江三角洲的投资力度，形成长江三角洲的战略布局。此外，公司将加大对现有重点城市的投资，特别是在北京和成都增加项目资源储备，以确保该公司的扩张和可持续发展。公司还将尝试进入上述区域外有潜力的二线城市，寻找新的投资机会。2004年集团主要开发项目33个，开工面积和竣工面积预计分别为178万平方米和154万平方米。（二）收入及利润构成1、房地产核心业务增势强劲2004年一季度，万科受益于结算项目的毛利率增长以及结算面积和结算收入的相对增加，公司实现营业收入10.31亿元，净利润10,493万元，结算面积17.5万平方米，分别比去年同期增长32.16%、156.39%、13.64%。上海兰乔圣菲、深圳金域蓝湾、深圳东海岸等项目获得良好收益。此外，天津水晶城、南昌四季花城等项目均有良好销售表现。报告期末，集团尚有5.5万平方米预售面积尚未竣工结算。期内，集团先后取得深圳威宏、昆山阳澄湖、无锡滨湖新城等项目资源，其建筑面积合计约达192万平方米，并已籍此初步形成了在长江三角洲的战略布局。表4-3：2004年一季度利润分配表单位：万元变动时间2004-03-312003-12-312003-09-302003-06-302003-03-31变动原因季报年报季报中报季报主营业务收入103,058.60638,006.04326,465.53219,069.5177,979.42主营业务利润30,235.77139,100.2572,231.4650,794.5517,122.31营业利润16,532.7382,339.9837,886.9128,719.796,225.82利润总额16,535.1983,036.6737,728.6228,426.676,030.51净利润10,493.4554,227.0727,291.9520,681.534,092.80可分配利润35,204.0968,073.5228,518.9221,908.495,319.77供股东分配利润35,204.0959,939.4628,518.9221,908.495,319.77未分配利润35,204.0924,710.6427,600.4120,989.995,319.24数据来源：深万科2004年一季报近几年来，万科的主营业务收入即房地产收入一直在高速上升，房地产收入占营业收入的比重也一直保持着上升趋势。特别是2003年，万科的房地产业务进入高速增长期，全年实现营业收入人民币高达63.8亿元，比2002年增长39.47%，其占营业收入的比例高达97.48%。2003年万科的房地产业务净利润为5.44亿元，比2002年增长42.4%，占其净利润总额的100%，以深圳和上海为核心的重点投资以及过去三年不断推进的二线城市扩张是保障公司业绩获得快速增长的主要因素，同时也显示出万科的专业化程度不断提高。此外，万科也是国内唯一以全国为范围计算市场占有率的房地产公司，万科的销售金额在全国商品住宅市场的份额逐年上升。

2、分地区看，房地产业务收入和利润呈现分散化趋势深圳地区房地产业务收入在万科的收入构成中一直占有较大比重，到2002年为止深圳还是万科房地产收入来源最多的地方，但深圳的利润贡献却在不断下降。而上海市场在公司的盈利贡献比例大幅提升并与深圳市场的贡献旗鼓相当。2003年，上海市场的房地产业务盈利贡献占公司35.82%，首次超过深圳的34.63%；上海市场总的盈利贡献占公司净利润的38.38%，深圳占37.43%；上海的营业收入比例占公司的27.73%，也超过了深圳的25.99%。从中我们可以清楚地看出深圳和上海两地市场在公司中地位的变迁。这一变化主要基于过去三年万科对上海市场的成功投资策略。随着万科房地产业务在全国范围内的扩张，房地产业务收入来源在地域分布上呈现分散化趋势，公司在二线城市的投资亦成为重要的利润来源。表4-4：按投资区域划分之主营业务收入、净利润及结算面积情况单位：万元，万平方米，%地区营业收入比例净利润比例结算面积比例上海172,42427.7320,74535.8234.925.59深圳161,65725.9920,05634.6322.416.42南京21,2213.414,1027.083.62.64成都32,6995.262,7614.7710.27.48沈阳50,6858.152,6104.5114.610.70南昌25,0284.022,394武汉29,7434.782,0483.5410.57.70长春20,1233.241,4742.546.84.98北京48,8257.859281.608.76.38天津58,8679.477971.3814.910.92其它6500.10-3,484**0.20.15总计621,922100.0054,428100.00136.4100.00数据来源：深万科2003年年报（三）财务状况分析1、盈利能力分析根据行业的地域性特点，受气候影响，一季度销售相对处于淡季；此外春节长假以及在部分地区冬季施工困难，安排竣工的项目相对较少，故一季度收入占全年的比例相对较小。公司本年第一季度实现的净利润同比获得大幅增长，有结算项目的结构性原因以及上年同期基数较低的因素。但与全年公司计划相比，一季度盈利占集团全年盈利的比例仍较低。表4-5：2004年一季度盈利情况单位：%年度2004-03-312003-12-312003-09-302003-06-302003-03-31经营净利率10.188.508.369.445.25经营毛利率29.3421.8022.1323.1921.96资产利润率1.488.844.093.210.73资产净利率0.945.782.962.340.50净资产收益率1.9412.986.184.831.20税前利润增长率174.1959.6862.3562.7541.80净资产收益率增长率61.841.979.4010.9223.50数据来源：深万科2004年一季报回顾万科1999-2003的年报可以看出，万科A连续5年的净资产收益率都保持在10%以上。2003年，万科根据市场变化以及对未来市场的预期，适时调整销售策略，提升售价，在钢材、水泥等建材价格上调的背景下，万科房地产开发业务毛利不断上升。每股收益和每股净资产由于实施可转债转股而略有下降，但还是远高于行业平均水平。2、偿债能力分析2004年一季度，万科的流动比率为1.99，与去年同期相比有所下降；速动比率为0.34，仍然偏低于去年同期。回顾2003年，流动比率为2.13，与2002年相比有所下降；速动比例为0.32，比2002年下降了将近一半，这主要源于经营规模的扩大，万科的项目储备增加，使得其短期借款、应付账款等流动负债增加。财务费用连续三年为负数，使得公司的利息支付倍数连续三年为负，从这一点看，公司的偿债能力较强。表4-6：偿债能力指标数据单位：%年度2004-03-312003-12-312003-09-302003-06-302003-03-31流动比率(<2偏低)1.992.132.012.162.51速动比率(<1偏低)0.340.320.270.470.40现金流动负债比(%)-23.86-30.83-26.66-5.03-17.73股东权益比(%)45.9844.5243.1245.2341.13流动负债率(%)91.5082.6784.2780.9864.61权益负债比(%)116.18123.38131.05120.22141.82数据来源：深万科2004年一季报3、经营效率分析由于万科的土地储备和项目储备近两年增长较快，总资产周转率和存货周转率均有所下降，但与行业均值相比，万科的经营效率较高。特别值得一提的是，万科2003年加大了应收账款催收力度，应收账款周转率高达22.3倍，较前几年上升明显，表明企业管理应收账款方面的能力较高。表4-7：经营效率指标数据单位：倍，%年度2004-03-312003-12-312003-09-302003-06-302003-03-31存货周转率(倍)0.070.630.330.240.09总资产周转率(倍)0.090.680.350.250.09应收帐款周转率(倍)3.8622.3213.518.672.76主营成本比例(%)65.3772.7272.8671.9572.81营业费用比例(%)4.173.304.113.814.89管理费用比例(%)9.345.686.766.489.68财务费用比例(%)-0.06-0.01-0.18-0.17-0.25数据来源：深万科2004年一季报（四）竞争优势分析1、企业规模优势

到2003年末，万科的总资产已高达105.6亿，净资产为人民币47亿元，是国内房地产公司中规模最大的。从万科2004年的扩张策略来看，其要实现重点区域的集约化和核心城市的规模化发展，完成长三角和珠三角战略布局，同时，万科的足迹遍布国内15个中心城市，这也是其它房地产公司难以媲美的。2、专业化经营优势万科已成为专业化经营城市居民住宅开发的房地产公司。万科集团总经理郁亮年初在“万科华南万客会”成立的新闻发布会上表示，未来5-10年，万科将做好房地产专业，不可能涉足其他行业，同时在住宅技术研究方面要拥有自己的研发中心。万科地产将用5-10年的时间，完成住宅产业化之路。2003年，万科的房地产业务收入占公司营业收入的97.48%，房地产业务净利润占公司净利润总额的100%。3、经营管理能力优势万科管理层具有很强的市场适应能力，对市场变化趋势的把握较准。这集中反映在两个方面：一是1995年后集中力量开发城市居民住宅，极大程度上回避了那些年写字楼市场低迷的风险；二是1998年开始加大了房地产开发的力度，较早地把握住了这一轮国内房地产行业景气回升的机会，很好地抓住了机遇。同时，万科的企业经理人队伍建设已经取得一定的成绩，形成了一支比较稳定的企业经理人队伍。特别值得一提的是万科的董事长王石，其个人魅力可以说是万科一笔不小的无形资产。2003年万科获选由亚洲财经传媒AssetBenchmark《财资》公司主办