万泉城二区营销策划方案

万泉城二区

营销策划方案

目录第一章北海市经济形势分析第二章北海市房地产市场竞争个案分析第四章项目总体营销思路

第三章本案分析第一章宏观趋势及北海市市场分析

2010年，对于中国房地产市场而言，虽然中央政府出台了“史上最强的政策组合”，但市场似乎并不受力，依然表现出其应有的活力：跨入2011年，中国房地产市场宏观调控还将继续和深化，从“治标”向“治本”发展，“新国八条”于2011年1月横空出世！“限贷”、“限外”、“限购”，“三限”齐发，重在抑制房价上涨的趋势。2010年12月召开的中央经济工作会议明确指出：“2011年我国将处理好保持经济平稳快速发展，调整经济结构、管理通胀预期的关系，同时将稳定价格总水平放在更加突出的位置。”会议提出将稳定价格总水平放在更加突出的位置，意味着控制通货膨胀、管理通胀预期已成为宏观调控的首要任务。宏观趋势：

2011年中国经济将依然面临着严重通货膨胀的威胁，只有以房地产为代表的资产价格的上涨得到控制，通货膨胀才有可能得到有效控制，对房地产市场的调控是控制通货膨胀的内在需求。“新国八条”——“限贷”、“限外”、“限购”，“三限”调控政策结构梳理限购限贷增加保障性住房供给提高存款准备金加息削弱市场需求减轻供求压力

控制房地产价格的上涨消除通胀的货币基础收紧开发商资金链逼迫其快速出货控制需求行业政策货币政策控制通胀预期维护价格稳定促进供给从去年以来，人民银行已经11次上调金融机构人民币存款准备金率。2011年6月20日起，大型金融机构存款准备金率已经高达21.5%，再次创下历史新高。2008年为应对国际金融危机，中国4个月内5次降息。此番，时隔近两年，人民银行再次加息，打开加息通道。2011年政府政策调控的主力：限购、限贷、限外、增加供给国家严控下，全国楼市在2011年会呈现分化形势。对于二三线城市而言，严厉调控意味着重新洗牌，房地产市场整合加速。在资金链紧张情况下，中小房企可能会加紧推盘，甚至会采取包括调低预期利润在内的多种促销手段迅速销售回款。

北海房地产市场概况

（1）土地市场分析：北海楼市以消化原有存量为主，北海房地产市场自从2003年起开始升温，且各项指标均有较大幅度的上涨，特别是商品房销售额与商品房销售面积持续大幅上涨，与此同时带动了土地拍卖价格的一路飙升。因地皮升价，一些新建楼盘的楼面地价超过1000元/㎡。参加竞买的大部分来自福建、浙江、山西、海南和东北地区的开发商。但由于这些新拍卖土地的项目基本没有动工，目前房价飙升是对存量的购买热引起。（2）市场价格走势分析北海市房地产经过泡沫期，调整期之后，房价逐步攀升：一是由于宏观经济的良好态势，国家通过了《广西北部湾经济发展规划》，使越来越多的投资者看好北海的未来发展；二是北海优越的地理位置，适宜的气候，良好的居住环境吸引了各地购房者；三是北海的房价在起步时，相对偏低，有较大的上升空间。第二章北海市房地产市场及竞争个案分析目前北海市房地产市场，存在三个方面的竞争

——区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争一线海景、二线海景、城市资源资源的竞争新城区与中心城区区域的竞争未来的主要竞争对手楼盘的竞争本案位于二线海景区域城区板块由于不具备海景资源，产品定位与本案存在一定区隔，与本案不存在直接竞争，主要潜在板块竞争来自一线海景板块和二线海景板块，所以我们对一线海景板块和二线板块做个分析。项目名称开发商产品类型总建筑面积(㎡)在售预售均价（元/㎡）卖点销售情况北部湾1号北海馨平广洋房地产开发有限公司住宅、商铺500000在售17000（含精装修3000元/㎡

）建筑、一线海景资源、品质，北部湾地标1～3号楼售完，筹备下期三千海北海市天隆房地产公寓别墅1700000在售14500北海第一大盘，高尔夫，一线海景首期2011年2月20日开盘，泊心岸1、2、3号楼，共318套房源，成交75%海岸国际北海恒昌实业有限公司

高层住宅33885在售13000高层观海住宅2#已售罄，1#预约中一线海景板块主要竞争个案项目名称开发商产品类型总建筑面积(㎡)在售预售均价（元/㎡）卖点销售情况圣美阳光北海圣美房地产开发有限住宅143921.92在售5900（二期）园林设计、户型设计、价格优势二期售70%森海豪庭北海市金昌房地产开发有限公司公寓别墅450000在售8400（含精装1500元）45万方大型温泉社区一线海景高层公寓精装公寓销售约5成21°公馆北海市新河山房地产开发有限公司住宅180000未售预计住宅6500-7000(精装修)北海银滩最美东南亚风情公馆公寓精装蓝海名都北海恒立房地产开发有限公司

住宅146193在售6800高品质配备，如德国“沃克斯”电梯，意大利“罗克迪”铝合金门窗3#、4#销售72%，1#、2#预约中二线倒海景贝板块射主要棍竞争恳个案重点当楼盘浪分析—北部滚湾1号楼盘名称北部湾1号地理位置海城区茶亭路49号占地面积1.95万平米建筑面积15.25万平米开发商北海馨平广洋房地产开发所属区域海城区物业管理世邦魏理仕交房标准精装修均价13000元/m2配套顶层网球场、无边际游泳池、休闲会所、私家游艇码头等出自MA房诚D首席生设计鄙师马产岩松怎之手被国妨内美可媒体豪成为“中围标国寸外标刚志性骗建筑感第一绞人”设计济灵感悉来源石于桂顷林象豆鼻山夸张族的建北筑设削计是袖其成付功重蒙要因谷素，挎极大化的吸殖引了猫各地堡客户艳的关瓜注。海洋当文化果主题啦大堂重点律楼盘熔分析—北部建湾1号营销蜂增值内地丘的产理品推灾介、术明星吃秀等狱活动归极大扇提升冻了项炒目的袋关注水度；销售密现场硬氛围蜜布置点在北袄海市姜场较友为突协出，冤很好宋的提箱升了权项目扭的品轿质。航空密杂志明星欢秀发布蚕会重点塑楼盘课分析—北部龙湾1号客户敢情况折：最终揭成交宜客户薪东北辣客户编占60扇%，其肥他地尿区如脚内蒙穗、江讲浙、村北京乘等客坟户占30洞%，其暗他为已游离座客户句。30-3920-2940-5051以上年龄分布比例东北上海北京广东北海山东1681158780695616%11%8%8%7%5%已积饮累客粱户比欲例年龄远（岁起）重点建楼盘奔分析—北部套湾1号户型面积区间总套数销售套数销售率一房34-85104059357%两房87-11537127975%户型计配比产品筋以一难房为侨主，辫套数藏比占瓣到74阀%，面状积区愈间维谊持在34镜-8肤5平米越之间真，一增房成犹交率57说%。两房梨数量帽较少晌，套候数比都占到26雾%，面游积区美间维锄持在87铃-1前15平米屋，两钩房的习成交迁率为75艰%。产品暂属于酱投资慢度假瓶型，舍在户方型设春计上半都弱有化了鹿客厅叔的作食用，浩凸显久出短捏期的渠居住吗性。重点右楼盘刮分析—北部销湾1号重点牛楼盘鬼分析—2挨1°公馆楼盘名称21°公馆楼盘地址广东路、金海岸大道交汇处基本情况

项目总建筑面积约18万平米，容积率为2.95，约1550户。销售情况未开盘，预计五月份开盘，目前预约公寓3万抵5万，住宅5万抵8万

客户区域：本地占20%其余由周边区域及其他地区客户组成主力户型一房42-55㎡、二房89㎡、三房133㎡优势21°公馆项目计划打造成为北海银滩最美东南亚风情公馆。以纯粹东南亚风格建筑与银滩旅游度假区的环境融为一体，规划中采用围合式布局，100米以上超开阔楼距，100%人车分层，创造出32000平方米的超大园林中庭，每户均可获得100%采景率。劣势☆区域周边市政、生活配套略显不足重点妙楼盘些分析—2死1°公馆21维°公馆锐项目偷分两我期开奇发，洁项目师首期历由一盼栋四娘星级连精装挠修酒杆店式逗公寓露精装秘标准20展00元/㎡预森计售责价70下00元/㎡瓶，和弯二栋遗空中丢别墅照式公殖馆组膛成，薄预计倚售价62假00元/㎡(毛坯)。21裳°公馆允目前伯正在训办理己银卡埋会员姿，首驴期将堆推出45平米稠的精歼装公让寓，林和88叼-1羊31平米翅的别缸墅公脾馆，高户型哭为一撑房、杨两房签和三坏房。一期项目职分析产品倚分析3室2厅1卫1厨89做.0桨0㎡2室1厅1卫1厨88们.0糟0㎡2表+1户型渐，带旧入户劝花园滴、花柏池、法空中绣院馆热。随锅意变带入天户花扛园，示阳台坚，看测到的竖海景吴局面饺角度呆大重点严楼盘版分析—2坊1°公馆产品糊分析打造沫原生承态泰尤式园岔林风切情重点颜楼盘躁分析—2沃1°公馆小结疾：从产蚁品本钻身角艺度，然一线复海景户产品带设计辞并不源是长丸期居棒住产激品，菌产品得定位苹与本部案有强一定朴区隔淹，且姜由于抖海景孤因素书，与驾本案葡价格涝拉开渐较大液差距残，高恳房价炊决定译了是泼提升蹈而非夸直接谷竞争弄；但北础部湾教一号疤等一丛线海允景项携目的号存在售为北特海高厉端房延地产缠市场沾树立颤了标租杆，示有助犹提升请北海土总体珍房价吨水平挂和住但宅整敢体品理质，端对本拌案起削到一休定正蜡面作律用；而二蛾线海朱景楼丢盘，鼻真正滨与本氧案可晕比者雁仅上打述个算案，急但这俗些楼善盘高养度不徒及案震，卖陈点不厉及本案，醒但由非于北收海楼刃市外奴向型痕的特伙殊性翠，产鸡品同飞质化丙严重种，仍横会分拳流本漠案部绸分潜温在客止源。而在同调控闹非常床时期喷如何丢通过横对本距案产臭品、躺形象暴的再拦塑造行，发业挥万武泉城愈整体莲优势成，挖则掘更多潜舍在客疑户才远是本臭案成笑功的斗关键膨！第三隶章业本央案分速析◆湖海凝双景译（30贤00平米互原生兵态湖躺）◆60万㎡狱国际亭级品邪质社宿区◆新城添核心◆80疼0平米椅生活没体验狗馆◆10救00谣0平米婆商业凡地产◆海居诊生活态新定朗义◆35音-5织0岁之双间的裳中产朋人士价，以狂改善歉型需要求为扛主，然更注坊重生摇活环响境的孕跨越木；◆50岁以油上以移养老置度假还为主需的休界闲养砖生客点层；◆30柳-4顿0岁之冤间的某中青齐年投赛资型撑客户浪。项目莫卖点郊分析项目姻客层或定位稀为：项目单幢号单幢面积(㎡)幢数总建筑面积(㎡)户数可售面积（㎡）组团１组团4#、5#1787.8823575.76483575.766#2790.1312790.13322790.137#2749.9212749.92242749.9213#~16#1499.245996.8405996.8017#~19#533.9231601.7661601.7620~22#553.8231661.4661661.4623#~26#1575.5446302.16486302.16小计1824677.9920424677.99２组团8#17152.02117152.0220415031.699#、10#1850.6823701.36323701.3611#8432.6818432.681027566.2512#4961.9614961.96484961.96小计534248.0238631261.26合计2358926.0159055939.25产品凡分析主要监销售蕉户型楼栋号户型建筑面积户型类型套数总套数4#楼5#楼B174.49两房48486#楼D187.25两房3032

D286.35两房27#楼C288.79两房724

C285.25两房1C1128.01三房14C1125.48三房28#楼C189.45两房3204

C244.18一房66C388.42两房66C188.24两房64C245.59一房2C389.77两房1C3'89.77两房1C193.58两房19#10#楼E1115.72三房3032

E2114.87三房211#楼C188.98两房34102

C244.52一房3412#楼E1103.14三房4648

E2102.45三房213#14#15#16#楼H1164.62三房840H2148.71三房8H3149.74三房8H4149.02三房8H5137.51三房817#18#19#楼G2266.96双拼别墅6620#21#楼G2276.91双拼别墅44（22#楼2套生活体验馆已扣除）23#24#25#26#J1131.55三房448

J2134.74三房4J3130.92三房40从整穿个房细源来伶看该垒组团攀户型不较为茄丰富兰，有渠一房棚、两元房、牧三房集、花沫园洋付房、椒别墅扇，能耐够满镇足客脏户的螺各类心需求植。1、多兼数异喷地购食房者沿置业予或投聚资以50至80平米委的两仔房户甩型为逝其首储选；2、养亦老型介客户缓以及愉本地估需求锻客户晃更注凉重社钱区环婆境配它套舒挽适度阴，及手较为昌宽松鹿的大财户型愤为主姿，花彻园洋文房优纸先；3、投野资型感需求凳考量披因素泊以地慈段、技区位疏、规赛模及刊成长惨性为喊主，姨户型波偏好畜于50前-1斧10平米号一房坏到三邮房产捆品产品继需求剩分析◆多数真异地则购房立者置察业或帝投资驾以50至80平米扒的两天房户殿型为岭其首养选；◆养老池型客助户以撕及本蚂地需且求客纪户更荷注重酬社区武环境庆配套万舒适稼度，波及较绕为宽疲松的大户禽型为北主，始花园汪洋房拖优先苍；◆投资族型需锤求考变量因历素以渣地段倒、区阴位、描规模俗及成陈长性守为主追，户筒型偏怀好于50蹈-11魔0平米谎一房棍到三骂房产配品目标宝客层婚定位恢分析熟：综合鹅以上遭三章典分析钳，万革泉城消二区容做为翠北海污指标毕性的饱大盘伴，如坦何更犁好的戒推广辛我们抬项目到，抓步住本东项目艺的潜汽在客枕户，宾达到林营销赔的目封的将泉是下促面章沿节所星要阐陶述的芽内容穷。总不结第三糖章戚项显目总跑体营逗销思竿路【万泉勺城二怒区】市场兵定位祥为“授南中予国假呈栖第骨一城限”，差客户爬对“旬南中步国假艳栖第碍一城盲”概俊念较刷为模努糊甚沫至全都然不签知。贴因此胳，在拍人们继空白登的脑哗海中辛要形牌成一异种清捷晰的疲“南牢中国伞假栖商第一轧城”度概念睬，并茅培养蛮项目盖潜在亩客户钞，再庆推出鸦产品谷，使嫁之被语目标水客户每认同佩并接宽受。引：说明顾：本龟项目番的总稻体营公销思胞路的陪制定康是建顶立在散北海让市房跳地产筒市场排现状编以及脉消费层者心慢理，富项目醒优、遭劣势用等综姓合分施析的洗基础宋上的瓣。本析项目浊竞争喇以及通潜在纯竞争岛较为通激烈岛，应魂抓紧呀时机哲推出臭。第递一阶铺段（好品牌嚷期）盗要统纲一在温某一栋时刻当让北渡海市屠大街浇小巷士都能愚看到妈，并捡诱使皇人们窗争相忌了解【万泉耻城二胡区】，第蹦二阶惧段（片即强吨势推秆广期塘）应塌全面视展现【万全册城二胀区】整体轻风格价形象狡，让逝客户卡有较休为直浅观的疏认识怠。当琴前两盯个阶井段积税累客永户达杜到预绿期效托果，晚且所边有准校备工绪作就临绪，伟即进恢入第精三阶挤段（详即开询盘强搂销期洪），拒此时哪推出尊价格笼、交啦房承节诺、做购房户优惠何等策器略，彼使之听达到痛抢购促热潮后，并帝为开乖盘热仁销期捞后的谊持续重销售森期埋堵下伏域笔，供最终嚷完成小销售颠。强势推广期9月份品牌导入期10月份11月份强势推广期12月份开盘热销期1~2月份持续销售期附总长表强势推广期9月份品牌导入期10月份11月份强势推广期12月份开盘热销期1~2月份持续销售期推案节奏价格拟定，优惠方案推出，意向客户登记4-7#内部认购开盘4-7#销售挤压加推9-10#8#，11#，12#加推花园洋房和别墅做客户积累推广节奏【开发商品牌篇】【开发商品牌篇】+【项目形象篇】+【商业】+【区位描述】【开发商形象篇】+【项目形象篇】+【产品篇】+【商业】【阐述住区（项目优势）】【湖海】+【生态住区】+【品质】+【产品】+【商业】【开盘篇】开盘火爆热销场面氛围报道营造营销事件【万泉城中秋博饼大会北海·万泉城二区项目亮相】【万泉城二区十一北部湾广场房展会】+【手机彩铃全城启动】+【寻城启示（万泉再造一座城，城在哪里？）】【特区“住宅集团”北海万泉城二区首期产品发布会】+【看房直通车征集】+【寻湖启示（北海有个未名湖！湖在哪里)】+【手机彩铃全城启动】【盛大开盘】+【看房直通车征集】+【圣诞嘉年华】【生活馆开放仪式】+【主售楼处进入仪式】一、源营造筐竞争丧主线1、湖海傍双景（30渠00平米败原生役态湖矿）2、60万㎡终国际厦级品婚质社膜区3、新城它核心4、80仪0平米颜生活溜体验疾馆5、10什00甜0平米起商业柳地产6、海居桥生活优新定管义以培咱育潜次在市镇场为容主要它推广淹目标岛，此却期间省通过叨结合挖区位沙优势千、开筹发商未实力砌品牌团等的愧炒作阵，并趣通过刘系列择活动效，给洲北海徐市刮教起一围股势脾不可船挡的【万泉恼城二恨区】飓风已。二、那创造鞠和培壳育潜奏在市梨场20王11年9月份此阶连段应鞭达到忠的目瓶标：◆让客轿户对尚该区阵域的吗发展办深信出不疑;◆让客据户知婆道【万泉徒城二拾区】即将还开始◆尽可开能让被消费饼者把【万泉努城二娇区】当成哨自己赠的房联子来跪评说;◆积累匠目标申客户李、了舌解客污户需伤求；主体劣施工简别扯墅预削售证转取得长，临金时外军接待仿点进耽场类别诉求备注线上北海各大网站软宣/专题宣传报道品牌推广，建立住宅集团北海第一大品牌地位，作为北海第一大开发国企，让全北海人了解住宅集团的实力，了解万泉城，提高品牌价值，使万泉品牌与其它北海在地开发商形成品牌区隔。北海新闻网，新浪房产北海站，北海房地产信息网，365网，北海房地产线下国企住宅·集团周年庆/万泉城中秋博饼大会北海·万泉城二区项目亮相借本次博饼活动，北海•万泉城二区项目成功亮相树立开发商品牌形象和项目的高端品质形象，销售团队展示；利用现场销售手段，争取吸引更多客户登记资料，为十一房展会及蓄客打下基础；

爱心建议活动征集启动，爱心活动参与人员可在新闻发布会上抽奖以全警方位港展现珍项目广软、挂硬件稍设施悦，使轻之产桃生兴小趣并士引发灭购买淹欲望惑，并币从中魂挖掘僵并积云累潜真在客穗户。秒此期惨间应遣完全线避免爆一些潮敏感普性问虾题影醋响（索如价鹅格、翁物管箩收费治等）旺，使巡寿之牢骡牢拴交住目盒标客搭户。20盾11年10月份◆更全动面展皂现【万泉息城二仍区】优秀科的一仗面；◆让消液费者获融入【万泉钱城二员区】的每张一次吹活动框中来搭，使调之关货注【万泉招城二区】，并找忠诚妹于本洁项目齐；◆让北冒海市质大街奸小巷彻都能绘知晓【万泉拉城二蔽区】的广青告语志；◆能在遗北海睛市造瓦成较猜大的恳轰动重效应,让人做们知更道【万泉峡城二盆区】的出要现,◆让客挽户能旋清楚南知道章自己申想要勤的房症子就播是【万泉闸城二梦区】这样争份房荡子;主体敬施工普（23屯-2百6）（4-班7）预辜售证息取得毛，多洪层、贺别墅惰封顶黎；外缺接待某点进戒场类别诉求备注广告网络，POP，拦截广告，NP,杂志，短信，轿厢，电视等1、树立项目独特形象，观点性概念导入2、通过项目卖点的阐述，营造“南国假栖第一城”这一项目形象，对项目整体形象做进一步的塑造。3、区位的未来性阐述，展现区域的变化，提升区域的价值，勾画出未来生活的美好前景，活动线上寻城启示（万泉再造一座城，城在哪里？）联合北海各主要网站启动“寻城启示”活动，只要答对关于万泉城二区的相关问题，均可获得纪念品。手机彩铃全城启动制作万泉城主题歌成为电话和手机铃声。以每个分销点为首，举办”万泉城”彩铃活动。只要加入万泉城的彩铃，即赠100元手机费。成功介绍朋友加入，再享好礼。听手机，宣传万泉城，让影响力传播，达到全民都在为本案作广告的效应。线下万泉城二区十一北部湾广场房展会借本次房博会之势，将项目成功推广入市；树立开发商品牌形象和项目的高端品质形象；利用现场强大的视听冲击，多方位的展示项目的高端品质形象，配合现场置业顾问的专业讲解，让项目的品牌形象深入人心；利用现场销售手段，积极宣传项目信息，争取吸引更多客户登记会员资料，为项目成功开盘销售打下基础；1、爱心建议活动持续2、活动筑梦计划启动，参加一次活动即可获得3000元的购房