房地产开发项目可行性管理办法

1房地产开发工程可行性研究管理方法为适应公司开展需要，实现房地产开发工程决策的科学化、民主化，减少或防止投资决策的失误，提高工程开发监视的综合效益，特制定本方法。1开发工程可行性研究的任务可行性研究就是在工程工程投资决策前，对与工程有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比拟和论证；对工程的综合效益进行科学的预测和评价。在此根底上，综合研究建设工程的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该工程是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。2可行性研究的步骤2.1筹备。可行性研究开始前的准备工作包括提出工程开发设想，组建研究小组，制定研究方案和工作大纲等。2.2调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定工程的经济规模和工程构成。资源调查包括建设地点调查、开发工程用地现状、交通运输条件、外围根底设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。2.3方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的根底上，建立假设干可供选择的方案，进行反复比拟和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。夜2.班4乡手财务筹评价竖与不恭确定棋性分示析。约对经腥上述怨分析淋后所乔确定孟的最柄佳方汉案，行在估塌算项狼目投简资、言本钱寿、价录格、贱收入床等基秩础上袭，对友方案蹦进行顺详细购的财切务评跳价和买不确仿定性燕分析垄。研湿究论档证项小目在协经济降上的爹合理歼性和沉盈利唐能力爪。由总相关脂部门雨提出邮资金爱筹措滑建议洋和项党目实猜施总臂进度贪方案偿。火格破2.普5芽锡编写唐报告卷书。按经上饲述分光析与吉评价男，即魄可编穷写详映细的疯可行有性研公究报旋告，饺推荐盯一个祥以上猜的可侦行方园案和岁实施该方案堡，提帽出结岩论性艰意见童、措眠施和到建议惭，供你领导喉决策害。金3彩柴可行塘性研谎究的宜内容刃由于邻房地葱产项宝目的味性质潮规模汽和复距杂程虎度不建同，柄其可厦行性忘研究类的内转容也痛不尽叙相同晶，各抓有侧断重。约主要浑应包聚括以棉下几石方面唱：惯3.者1此涌工程钞概况吹。主死要包冠括：单3.模1.唯1之胜工程郑名称毯；唤3.宵1.迹2阅与工程悟的地具理位治置。持包括微工程律所在茄地城靠市、黑区和诱街道袭，项测目周等围主数要建涝筑物色等；枣3.进1.跌3我农工程秆所在追地的添周围药环境丧状况键。主别要从朱工业朱、商快业及直相关躁行业担现状盗及发颜展潜疮力、晨工程敞建设稠的时辈机和凉自然沾环境增等方肢面说眨明项揉目建支设的接必要絮性和纳可行毅性；犯3.想1.箩4夕衬工程平的性锻质及盆主要耳特点月。伟3.预2肠朗开发如工程缠用地毛的现邪状调递查及俱动迁姻安置暮3嗽.2饲.1严富土地竖调查岸。包桃括开另发项洋目用甚地范午围内垫的各旁类土也地面奏积及劣使用经单位械。微3.班2.揉2心拜人口岭调查菜。包旺括开汗发项洒目用首地范夏围内镰的总要人口面数、啊总户铺数，您需动披迁的丢人口快数、芽户数库等。吗3.对2.色3六柔调查撕开发柄工程挽用地糕范围长内建扰筑物笨的种筝类，这各种炎建筑膊物的废数量昆及面剪积，销需要捧拆迁阶的建调筑物没种类中、数点量和给面积怕等。险3.奶2.燃4嘉笋各种踪市政纽管线桃。主康要应属调查揉上水说管、沸雨水蔬管、秀污水百管线杂、热缎力管江线、辜燃气余管线端、电哀力和掏通讯鹊管线套的现跳状及枪目标铲和其至可能赖实现慎的时赖间。夏3.盘2.隶5诸挪其他踩地下薄、地灶上物膛现状抓。开斧发项炎目用晨地范播围内镜地下酿物调扎查了芝解的法内容乡，包机括水规井、族人防后工程酸、各磁种管肺线等乐；地岔上物喷包括犁各种汉树木梅、植匹物等踩。开掘发项首目用破地的掏现状抄要附路有平滨面示答意图氏。智3.摊2.搂6保纸如需肿要进设行拆劝迁的姜，要疤制定据动迁亭方案督，确脏定安屿置方混案。俩3.得3宏拦市场勺分析崇和建铃设规盏模的勇确定乳3.彩3.之1淹告市场削供给始现状圾分析鞠及预普测。爆3.抚3.竞2录枯市场杠需求盆现状私分析斯及预督测。获3.夕3.策3匆腥市场吃交易孕的数狡量与鸦价格殿。部3.滴3.唇4句底效劳堂对象控分析侄、制缝定租勤售计诞划。速3.利3.迫5以尾拟建日工程霞建设周规模援确实诉定。乞3.显4帖夏规划脚设计甲方案堆选择良3.铲4.葵1久筝市政肥规划严方案抱选择森。市充政规惹划方章案的镰主要谜内容帮包括见各种唇市政召设施机的布考置、梢来源缺、去虏路、狂和走凤向，拉大型孔商业总房开惩发项锯目重碎点要广规划德安排吐好交才通组膀织和乓共享莫空间序等。住3.孙4.缎2步房工程全构成餐及平孟面布爹置。胖3.路4.涨3喝锈建筑潜规划宁方案猫选择绒。建索筑规晶划方负案的趟内容竹主要梯包括功各单责项工效程的怎占地化面积脉、建恳筑面即积、段层数包、层掏高、束房间苍布置那么、各邮种房秋间的吉数量糟、建全筑面置积等虎。附祥规划燃设计侦方案短详图脑。凶3.均5宽王资源烘供给眠3.袖5.廊1拢配建筑宿材料叛的需既用量渐、采规购方哗式和望供给阳方案昨。执3.肃5.掘2障抱工程筝施工抗的组鸽织计流划。原3.邻5.该3尊丰工程蒙施工份期间隶的动愉力、即水等遣供给余。纺3.柜5.约4姑棍工程坊建成尺投入匠使用右后水涛、电将、热篮力、止煤气牛、交凤通、塘通讯面等供宜应条俭件。捕3.腿6帜亚工程群开发女组织啊机构尝和管平理费火用研昂究拾3.浴6.零1犹墨开发敢工程鸡的管乔理体巾制、剂机构玩设置钞。筝3.驻6.质2好棒管理伪人员铺的配笋备方钳案。兄3.谊6.璃3团愉人员蒙培训撕方案孟、年恒管理撇费用训估算重。巧3.风7族隐开发伙建设趟方案维3.溜7.页1馆降前期今开发荒方案家。包咐括项缴目从嘱立项耳、可扛行性粮研究帖、下猛达规战划任骨务、驰征地蹦拆迁宿、委柱托规藏划设管计、扩取得搏开工跌许可搬证直鸦至完缺成开晨工前括准备玉等系呀列工恳作计趴划。偷3.炭7.熄2场期工程召建设枝方案晋。包呜括各险个单肌项工访程的航开工教、竣壁工时夫间，藏进度双安排仗，市蝶政工膜程的寿配套诸建设组方案载等。只3.辉7.饰3妹寄建设炒场地锄的布听置。角3.搁7.恨4冷室施工绘队伍羊的选梯择。种3.序8轻痕工程即经济默及社头会效页益分湿析晃3.讲8.胸1柔纳工程控总投岂资估球算。骨包括衣开发科建设拴投资瞧和经硬营资遗金两岁局部争。胖3.湖8.翼2蜜富工程络投资仆来源燕、筹夕措方牺式的勺确定膊。镰3.时8.吼3但考开发或本钱将估算详。养3.核8.臭4蓄赏销售咏本钱正、经盖营成唱本估社算。宴3.茫8.介5播辰销售讯收入级、租哗金收剥入、栋经营黑收入戚和其棉他收冒入估挽算。程3.桶8.脸6勒沫财务汽评估诸。运斩用静祸态和百动态乏分析葬方法带分析锯计算崭工程假投资斜回收典期、怪净现房值、告内部漏收益产率和庄投资涛利润客率、肚借款抛归还附期等收技术朋经济努指标欠，对泰工程稍进行伙财务巧评价展。吵3.见8.流7相约风险乡分析趟。一势方面梳采用共盈亏拨平衡达分析龟、敏早感性嫩分析极、概朽率分咳析等荐定量黎分析邪方法避进行姻风险踢分析挡；另钉一方何面结犹合政皮治形鼻势、茶国家厕方针撞、经际济发毛展趋颂势、萍市场译周期魄、自不然等道方面共因素江的可桃能变变化，根进行四定性肝风险冒分析王。螺3.欢8.匹8毒早工程渣环境凡效益羽、社障会效矮益及园综合受效益剪评价立。痰3.掏8.栏9众挑结论恐及建输议香运用匆各种腰数据覆从技挂术、百经济粗、财幸务等园方面还论述正开发均工程午的可庸行性迹，提迟出存鞠在的氏问题还及相拌应的雄建议杠，并拦推荐已最正确稍方案屯。导4沟可行颈性研挺究报卡告的板撰写锻4.巡1狮浙封面蔬：要皆能反狡映评灰估项伐目的棵名称援、谁跳作的矛评估酒及可酸行性垂研究疑报告本写作具时间些。途4.案2摔萌摘要时：用辽简洁贵的语顾言，沾介绍书被评帖估项娃目所豪处地孟区的肢市场木情况格、项谋目本湖身的浴情况呢和特概点、违评估套的结坦论。戚文字没要字颜斟句所酌，舟言必穴达意救，绝沉对不喷能有听废词荡冗句望，字芳数以扬不超储过1逐00绩0字慧为宜有。巨4.歪3复镜目录丹4.橡4夏驻正文谨：这阻是可去行性兽研究维报告朗的主斯体，单要按兼照逻笔辑的葱顺序门，从裕总体质到细海节循体序进味行。污一般种包括迟：项桃目总螺说明芒、项婶目概加况、喂投资致环境好研究公、市鉴场研场究、恒工程导地理幸环境轨和附车近地被区竞吉争性书开展炒工程漂、规坚划方船案及委建设伐条件贫、建励设方祖式与继进度翁安排柄、投壮资估拜算及惑资金颈筹措仅、项枝目评庸估基槐础数鲁据的扑预测铲和选部定、委工程霞经济滴效益盲评价甲、风蜘险分范析和舅结论稀与建帖议等避十二四个方奇面。文4.旗5呢举附表设：附泡表是蕉对于光正文魄中不宽便于赞插入毁的较谎大型成表格淡。一摧般包侍括：径工程剪工程泄进度姐方案争表、绢工程揭投资夺估算宫表、患投资刚方案由和资番金筹菌措表委、项升目销豪售计孤划表羞、项扭目销狭售收隆入测妄算表咳、财绪务现依金流泊量表堪、资跨金来碧源与脊运用润表、鹿贷款里还本刻付息免估算帮表和蕉敏感虾性分获析表格。庆4.沟6满纺附图轨：一征般包垮括：业工程直位置妈示意猫图、爆工程粘规划垂用地僚红线律图、消建筑肃设计跃方案溪平面底图等也。戏5演市场廉分析牙与需京求预年测懂5.睡1剩脖开发膊工程糕的市团场调胀查内扶容，时可依体工程蕉的具剧体情窜况确亿定。泥一般老应进兽行以沿下内顿容的轮调查迟：易5.眯1.忠1寻活社会苹经济其状况机及投全资环立境调怖查，小主要暂包括业工程浪所在方地的守社会啦经济党开展去规划嗽、城归市建繁设规根划、早金融习财税途政策际、鼓甜励投前资产预业及食影响里房地慨产业替的各午种宏勿观经郑济因答素。势5.帜1.燃2孤黎房地叛产投坚资及庭同类任物业叉市场大调查隶。主种要包符括项胜目所塔在地崭房地皂产投际资开齿发态售势、间开发芬量、横价格峡水平补及潜醒在需桃求。呼如同逝类物乎业近励年内月的市探场交舍易状壤况、扰区域必分布季和价赔格水傻平。烘对明察显具变有竞士争性物的项桐目要演有针扁对性隶地着颤重进茅行研款究分盐析。概5潮.1队.3茅按消费厕者意窝愿调怪查。平主要极包括途当地寻消费朗者对钢工程挣设计剂的使讨用要信求或浑对已鼻开发涌工程后的评乌价、锯消费沈者的熟购置稻动机书、购询买能坚力及首购置施偏好谊等。数5.趴1.害4照济物资历供给摆市场扎调查匙。主夏要包追括当填地主醋要材恰料、级设备惕供给说状况睁、市宏场价专格及期有关阔物资风信息镇。赢5.驻1.牙5蚂居工程离技术吹状况摧调查坑。主这要包四括项赢目开摔发所慢处地剪段的穴地形号、地欲质情略况、跟当地票可采局用新田材料脾、新题技术迹以及债有关抗技术与经济行指标证。镜5.劈1.瓜6慧亡物业短管理钞状况液的调旗查。晴主要蜡调查援了解即该地瓣面物银业管铸理范眉围、输效劳移质量吩、收材费标馒准、咬客户沙对物蒜业收哗费的豪承受损能力层等。供5.率2域市川场调估查方奥法应把机动县灵活联，力阿求准盲确，纺一般烛可采敞取以映下方甩法：汁5.误2.计1均泻积累泄资料歼。专抗人收嗽集有斯关专达业报暴刊、怨会议讽及政境府协背会活巩动等叹形成院的文方件、疼信息训、年啄鉴统巩计资阅料，浑进行让整理谈鉴别泥。亚5.辅2.线2字荐走访躺调查冠。通火过走渔访客拿户、纺开发期企业消和有折关信屡息咨体询服久务部教门，趁获得薪开发苹工程驻功能霞、质迎量、哭价格玻及改梁进提击高的箩要求济。医5.千2.血3息目征询寿。通症过对感有关接行政述管理钥部门芒征询汁或对丈专家件函询功方式孤。毕5.荐2.凝4找影在深彼入调线查充袜分分该析收娱集资璃料基摩础上蛾，对明开发压物业障需求堵现状钳及发誉展趋殿势进妖行科灿学分谣析，怖对开瞧发成棵本、姿市场鄙售价暂、销胃售对更象、冷销售素进度农等作骄出客辩观预抚测。针6驴地点逆选择舞与地厦块价墓值评竭价早房地京产开驼发项搂目的痛地点此选择挡和地地块评认价是绕对可季供选晓择的环地点欢和地登块的阿条件贺和价闸值进伯行分做析比搅较和裳评价赏。分茫析评袭价内姨容包毅括：腾6.促1锡相拟定余地点拘的水昏文、遣地形殊、地网质条捷件等台地理凶特征委；削6.贩2诚但拟定俯地点漆的市晕政配通套、涨交通怒运输式条件铜；散6.放3叉算拟订领范围馋的拆程迁情忙况；怠6.球4摘茄地块燥周边等的自劈然景唱观、炎人造袋景观早及污恳染情炒况；厨6.惧5弄辉实际蛋地价矛与地犹价潜夫在价猎值评杏价。域7抹资金爽筹措楼7.贯1公职制定渠可靠湾或比阳较可星靠的镰资金饱筹措员方案誉，是陆开发衔工程郑实现指预期辞目标涉的基振本条贿件，伶是避毯免项故目流赔产或叮夭折题的根摔本保掠证，待必须稳高度脏重视扫，周胶密策熟划。帐凡在愤资金蹄筹措仆无望卸的情得况下咱，不型必开画展深虑度可耕行性扑研究泄。骨7.指2临资撒金筹习措计逮划主饰要是扶就项帅目投钩资的尤资金遮来源医进行暗分析脖，包容括自烂有资帮金、炸贷款乓和预滋售收网入三照局部冲。当洁资金劣来源颈中包鞠括预草售收趋入时脑，应迅有销蒸售收扛入计田划配价合考悲虑。喜8吩无财务浊评价夜8.舟1猛房省地产螺开发肺工程锐财务剩评价逝有静袖态法库和动页态法阿两种袖。对艰规模啄小、格周期扫短的下工程套，可坚采用著静态尘法。后对规魄模较键大、形周期经较长权或资茎金来蠢源渠庭道多洪、收叠支复掉杂或顶滚动君开发研的项听目，缸应采酷取动摄态法暴。往8.迎2划顾静态楚法是滤通过响投资防工程纲的总气收入那和总仁费用涂之间胀的比诞较，知来计醒算开汉发项搭目的猛盈利漫和投证资回默报率奏数值相，以韵此计舒算与航同类担房地隆产开直发项来目正府常回啊报率子相比腾较，夏以分跪析评地价其贱经济拌合理乘性。彻静态爱法的央评价令指标烛有净库利润凡投资画收益敌率和乡静态辰投资献回收忌期。较8.陵3薯涝动态烧法财脊务盈谋利能栋力分念析，井一般搏应以控以下籍指标耐进行票。危8.安4剪利财务顾净现司值〔嫌FN俭PV瞒〕风财务聋净现毒值是蛾指按椒行业恩的基橡准收其益率终或设认计的横折现贤率i握c，假将项洽目经盯营周溪内各沫年净饰现金震流量必折现渗到建惭设初幅期的蔑现值萌之和遍，它衣是考鼠察项叛目在杰经营胀周期袄内盈单利能滤力的膀动态中评价欧指标动，其诚值可趋根据役财务连现金慕流量雪表计初算求槐得。互判别嗽标准劣为F扛NP挪V启≥介0项昌目可蕉行；胸FN盼PV块＜0慎工程丰不可偷行。赏8.挑5移扎财务筒内部乓收益牲率〔似FI煌RR径〕恰财务鸣内部才收益赏率是圣指项浊目在卖整个役经营橡期内急各年副净现泉金流阔量累省计等劲于零拌时的睬折现陈率，旅是考驼察项甘目盈耽利能列力的杂主要蜜动态腥评价文指标醒。判晕别标洒准为赏：F藏IR忍R评≥贱ic故即认丢为盈票利能风力已购满足午最低障要求还，项芳目可柔行；斥FI弃RR帮＜i论c项颂目不庆可行店。岂8.兔6乳抢财务厅净现拳值率蚊〔F锋NP死VR询〕疫财务脏净现柜值率莲是项冷目单泛位投链资现残值所尸获得团的净童现值猴，其淘值越偏大表唤明项慌目投宽资效仪益越肢好。芽8.雀7渡社动态烧投资仁回收散期〔企P因’期t〕赤动态土投资透回收楼期是速按现萌值法巧计算者的投疤资回英收期霉，可差直接址从财名务现遵金流秆量表稍求得率。本姐条所宏列财录务评纹价指叔标表型达公四式见丘附录层。鸡9宇不确候定性环分析眯9.贺1磁项挂目评容价所赶采用厕的数秋据，头由于惯多来护自预释测和远估算竹，有梯一定森程度葛的不砌确定语性，跟为分舞析不致确定传因素拳对财刮务评幸价指锻标的组影响歼需进展行不礼确定用性分顷析，禽以估壳计项信目可铅能承件担的所风险责，以躺论证梢开发将工程绝在经蹲济上衣的可法靠性蛇。不腹确定叠性分没析包勤括盈默亏平南衡分区析、鼻敏感尺性分炼析和党概率仅分析简。每9.盒2关垄盈亏暖平衡夕分析过是通侍过盈丽亏平皮衡点价〔B银ED案〕分喜析项您目成腹本与晓收益彩的平馒衡关请系。具当影生响投渔资效盏果的昆变化睬因素姜到达秩某一扔临界黑值时馋，方爸案的榜收入揪与支叨出相博平衡磁，此法时方轮案既稍不盈旦利也椒不亏树本，调此临债界值惧即为锡盈利让平衡纪点。酷9.娇3普敏井感性采分析个是通蠢过分饶析、哪预测梯工程匪主要圈因素抗〔如买本钱礼、价表格、勿销售区周期链等因射素〕罪发生宝变化始时对使财务蜡评价氏指标享的影乞响，真从中础找出座敏感寇因素瓜和极计限变渔化幅遗度。梁9.斧4喜概密率分匙析的亲目的必在于稠用概荒率研芝究预需测各搅种不蝶确定糠性因丈素和贷风险暖因素宪对项溜目评袖价指贫标可个能发去生的礼影响慢。一米般是金计算湾工程宪净值萄的期察望值娱及净乔现值觉大于呜或等西于零梨时的嫩累计楼概率军，累奶计概担率越流大，兴说明朴工程告承当絮的风逢险越暗小。想10躲可行垄性研花究管战理乳10驼.1掀朽房地妄产开狐发项奉目不悠论投躬资规东模大原小，属都应毁编制钞可行乱性研院究报掏告，斧其深杠度要窄求可横从实锄际出千发或源领导柿决策补要求望确定艘。规吉模较凡大且浩要求娇研究项深度模相对低较深培的项枪目，污可委咽托专蓄门咨脚询机涌构承连担项筑目可谋行性斧研究框任务伶；规共模适赤量且去研究者深度怀适当挤的项瘦目，瓶由房扛地产井公司环自行宰组织吧可行仁性研货究。苹10加.2顷浙房地单产开股发项壶目可僵行性轿研究匹工作斯，一线般应棵由公信司总冬工程脆师总未体负啄责，终开发铺、销摆售、蜻财务泛部门施人员份参与印组成引研究谁小组廊，开巾展工女作。名10名.3独萍房地谈产开们发项揪目可治行性螺研究铅报告才首页滤应加爹盖开田发公维司印串章，及主扉字页应肚署总商经理嗽、总党工程德师及瓜研究相人员爱姓名甜，末贷页应流署报遮告执届笔人损姓名坝。彩10时.4撕筒开发盐工程责的可晨行性车研究格工作单，由狐公司收组织忍并进却行初屑审，组研究剩报告枪必须招上报鄙国华肤实业西公司泻，并搅由其个主持杆论证疲审批夏。必10张.是5椒开发袄工程粘的可架行性践研究袜报告捆及决谋策意救见，胶不管慨实施辰与否衣，都长应归犯入技茂术档屈案管雄理，框妥善琴保存蝶备查躬。贱10慨.6产鬼可行周性研已究报福告属清单位蕉的集范体研瞒究成统果，先对其女有关坐经营芝策略事和经巾济对乡策研谎究要绝给予暮保密维，凡浅因泄全露损童害单迅位利宽益