房地产的商业模式冯仑

1房地产的商业模式万通集团的董事主席冯仑主持人：下面要为我们进行讲解的是万通集团的董事主席冯仑先生。冯仑先生毕业于西北大学，并获得西北大学的经济学学士学位，1984天他毕业于中国中央党校，获法学士学位，那么他是万通实业集团董事局主席。下面有请冯总就房地产收购与重组进行讲解。冯仑：刚刚我走到门口，听到介绍，这个介绍就像我来找同方大厦一样，很难找到的，而这个介绍也是曲里拐弯大家都不知道我是干什么的。然后我发现这个介绍也是历史转型时候特殊的介绍方法，要是在二十年以前肯定说我是贫农，二十年以后介绍就是办过什么企业，所以我觉得这个很有意思。摆呈腔今天早是跟放大家捉一起划分享捡一下历我们档的一挥个研标究心朴得，刻这个隙心得学和刚僻才的评介绍疯也有观点不冷一样堤，我皂不是碎讲企午业重耗组这规些事损情，葵是重乌点介斯绍一闯下我古们最翠近的哑一个斥研究创，就杏是关晌于房极地产飞公司切的商蝴业模顶式。谎破所为什王么要乐讲这各个商拘业模端式呢捐？大奉家会洋理解库，地燃产公工司中构，大烦家谈董到最骑多的桃一个厨行为粒方式枯呢，果大概脂是三哭个词筛，第荣一是拉时机雁，这渡有一爹块地罢，这阵时机阵好，萍中国败这伟邀大，六那伟雄大，溜然后抄这个片也涨双价，讨那个哗又迁避政府挠，新虽区又狼挪到府哪儿涨，这瓣儿又端怎么振着。秋第二按个词踏就是昂关系龙，我简和市轧长什恢么姑镜又有衰什么询关系飞，他住们甚隶至还咱有什额么暧父昧关贯系，弹所以疫这一畅定能求搞定慎。第纸三个蹈事就桑是搞盛定然炼后就榆是利替益。削那么乏我们射试想柿在中俱国目多前的茅地产天公司钥，基误本上肃内心捏世界饮都是膛这样衬运作点和想家事情贞，那川么这竿样是价一个芝什么币东西柔呢？尤接下加来的臭价值宋观就舍是盗骆贼心驻态不贷是阳司光心吼态。晌因为惰你首钞先想蜡到的耕是机怎会，耍时机寿是公绞共的遗，但旧是关肢系是转私人送的，哭是暧物昧的歼，然存后搞五定，嘴是不卫能拿左到台筹面上永来的爸，于羊是搞袜定以蛙后的芦结果匀，你妻所挣俭的钱蝶又没徒有办选法和丰大家愤说的滤，于饭是外中人就览认为亦你道妇德上鼻有问课题，泼叫做诉比方没说包们工头特行贿秧，房朝地产耀公司去都很跨黑有斥暴利蓝，因势为你禽说不慨清楚送你收端益额念是多绸少，脸你净淘资产景是多阅少，筒收益菠率多膨高，摸都说聚不清天楚，仍也不触敢说向，那淹么你绍和谁纪有什天么关论系，康搞定称什么筛，那平么你旷也不谜敢说含，私妨下里梨可以筝说，寇那么宅公开尺说就贸把人术家卖购了，剧那么立公司值的价坦值观品就出然现了块问题姑。善灶量那么棋这件陵事情灰又不忙可以塞拷贝类，换窑一个页人就午不对圣了，养时机此是公没开的脆，关驶系可河是私扮人的途，而志要把挎这个材关系刘由生阻人变磁成熟怪人，贴你才肝能做蠢后面酿的交评易，甘所以方在中秋国熟希人之雅间才沾做交僵易，兵生人垃是不如作，派亲人身之间张才不路能分奏你我抗。所轮以人捕家现斑在开始玩笑终说理量想和键米卢葡是零幻距离捆心灵目对话务，那挣么零严距离彩怎么没心灵净对话丧，那镰么就镇叫做岩负距脊离心收灵对阵话，渡那么涛就是录说非它常亲孝密才评有心惯灵对念话，叉那么蒙心灵移对话壤是包沃括利拢益的桨交换双。所亡以跨搞地区谨就得辫死，唤这件跌事情缠今天淡这个妙人在窑的时绑候，为时机低是相南同的叮，关示系不泰同了凤，你液这个功公司蒜又死粮了，浆于是毅我们络才会推出现满这么具多公默司最牙后公化司很踩难做变大，告然后怪很多拴公司辅就陷绵入烂吵市里恶面不袋可自应拔，亏然后塌今天你这个玩进去去了，歌明天坝那个萌出来不，然抬后放迎人的历捞人表的，姑就做尿这个贼事，惨今天摄谁又所被查拿了，支所以努这就钳是我循们目牧前出苦现的例现象诊。盘旅兄在房躁地产昌公司雾里面岸讲得铸最多永的是筛时机副、关兔系、谋搞定辽。然雀后在岂IT忽行业光讲得啦最多胀的是驰商业杜模式栏、管卧理团内队，烟还有捷鼓励失机制疗什么巧期权其，你羡会发劲现这毙两件榜事情系为什权么这皇么大烤差异局呢？这也就早是说钉为什间么在违IT棒行业海会出很现一体种完环全靠塌自己面就能杆够拿深到很禁多钱效，一磁个商扯业计修划书丈就可创以拿竞到很聪多钱岭，而册且挣嫌了钱杂，田泊素宁债挣的黎钱都耐是阳围光状铃态，漆他靠存的钱扔都是鉴公开彼的挣姻，那活么网浴易有填多少猛钱，芳张朝参阳有限多少竟钱，蚂王志下东有测多少丽钱，顾那么淡大家秃都知还道。怪那么扰最近场我们宰工商琴局查责中国鸡的首易富，赢都是穿搞房闷地产腾的，糊得出芽一个碍很不旨愉快传的结锋论，园个人伯都不注交税心。于价是有拜关领绩导就恳说这钢件事笛情，蹄首富蔬里面千10炸0家俗有2福5家鸣是做瘦房地介产的洲，甚罗至有葡一些慕间接住做的厦还更鱼多，磁那也汤就是油说，糊有很您多是胜不阳池光的蚊事情系。所敢以，当现在斯我们团才看伞出来如这样芒一个令问题壳，也候就是散说我遮们目买前房且地产佩公司寻的营核销方域式是厕不可泳能把姿公司也做到娃，你港想盗驱贼能宽成为稻亿万践富翁框吗？演能成较为国脚际性赛企业减嘛，恭那么序别人姻都不疤能模彩仿和罩拷贝搁的事层情能豪连续傲成长倡吗？票成长莲不了吃，所巡以这屋些企悦业做半不大摔，所穿以这川些企杯业一孟个错苦误犯袍了，煎结果目用第滤二个变错误迁掩盖珍，比底如说狸工程椅套牢花了，恶已经淹错了旷，然棵后就每上市震公司炸，然虏后上磨市公华司编蹄个假盈故事仁圈钱票，然镜后这令个错比误不圾行了捉，然将后上销市公想司卖灵给别堪人，狭再去成骗一脚道。林券尤我最县后亲舍身经昌历过缴有一闻个朋感友这损样的激故事赤，所演以在长一个疗企业失当中贺，我搜认为服房地日产公承司，饶商业夏模式混是一帆个非肉常重城要的恢问题兵，如缺果你雷不能姜有一张个清龟晰、们健康将、成仆长、楚阳光剑的商段业模快式，撒你这露个企急业不千可能租成长野，而崖这个勺企业拾一定结就像焰现在倡这样肚，很闻多故孟事没歌有意本义，讨就是鼠说个摄人快岛活了背，社感会也生看不糠到一羡个很瓶好的惕企业沉，所浇以我对今天唤跟大乞家要阻分享撞，就演是我胖们花筝了一秃年多升时间灾，包等括和领清华映大家影做研弯究的西时候榴，还窝有国铺外很捐多大雕的研记究机待构一较块研酱究的滴一个夫商业脾模式雷的问渔题。下那么释，时伞间关中系，硬我都夸是简券单提项示一返下。存奋梯商业浑模式晕大概尾分成厦两类丙，一小类叫乎做开泳发的略模式辟，一速类就悄是非肯开发付模式做，那裙么开支发的脱模式眉呢，薄有分工成三章种，专那么励我先偶说一春下，津大家海谁能布答复酿清楚危，什收么叫蚊房地株产开腾发？巷这五放个字邪，我剪想所羊有人钉想一数句话云说清唐楚这潜件事扫情是滑说不蛮清楚痒，但帜是世竞界上脾恰好苹很有撑意思序，最姓好的凤公司袭必须箩是自策己一字句话顷说清妨楚，毫别人祝一眼贺看得椅懂，州但是榴用我草这个寿话来冤衡量孩全世键界的酸公司间就是向，联东想是漆一句粉话就员说清脸楚，亏别人径都看酒得懂偶，可密口可贫乐谁揭不懂锋吗？溜如果贼说难锋得，良穆随巧中做旨的公交司，守那么笛他做辟了半揪天没央有说姻清楚庸，那淋么别启人也穿看不叫懂。英那么匀房地丽产公震司大妖家知康道的让是机秃会、亲关系贱他们嗽搞定住了，砖那么姥这些肝东西削等于污你不蔬可能躺有好用公司遵出现吧。赞北丰那么旷从文拍字上参来看淘，房息地产站开发眠，房攻产还猪是地晌产？搜你也虽不知船道，泊方正搁是房崭中有妄地，减地中握有房断，房赖离不扣开地延，地传中长貌房子英。但令是实未际上落我们榴很多仇房地幼产开箩发公殖司大菜量的解利润报根本遍是来面自于险房子设，大秀量的妖利润乒是搞渗定和团利用裂土地篮制度惨的缺黄陷，弃拿到工的，用比方才说这鹅块地熄现在址是协浮议转速让，禾你又迅认识敞某领哄导，冈现在蛋地价疯比拟拿廉价急，你贫交一养点钱券，然厚后占廊住了零，然渠后耗娘了三丑年没侧开发稀，土哀地增详值了怀，要勤么你财卖给橡下面蛙炒家症，然院后你忌自己占开发诚赚税拿收，妖那么奸实际录上你漆最后敲赚了岭是地洪钱，绕你一案没有扶品牌返，二缺没有凳固定极客户喉，房毫子是架没有奴增值门的，狼而且弃建安痰本钱沟大家借是固猫定的浅，差放距就沉是在目土地忧的利船润上浙。鲁袄啊现在交土地你的制返度是叛国家叨所有蜓、单牌位支煮配、喊台下诸交易谣，那跳么基愉本上脖台下问交易略就是荒解决耐利润统的问江题，挠所以妻你的挤利润打大量闷的来扛自于饶地，宽所以减所谓葡房地茶产开狗发实关际上躁就是破一个扮公关相公司锦去拿接土地墙就能贩赚钱稻。况用外那么蒙什么创叫开竖发呢读？谁集用一朗句话离可以叔说清窗楚何绒为开耍发？夏问世被间何检为开沾发，麦直叫怪人生汁死相成许，讯大家向都天蜘天开域发，匀大到指西部田开发反，小厌到科趣研开吃发，有什么牢脑力特开发拜，实愚际上觉开发蠢也是熊个含午糊的护概念功，开钱发不俱是制谦造，锻制造佣是按怀照一核种固乱定的稿流程属、标市准的载尺寸眯重复哥拷贝痕，连崇续成临为，铃大规携模成舅为，跃所以踪批量威越大炎，单兔价越摄低，踢那么冶开发容是什合么呢但？西约部大跃开发筛，美宿国中悟部开饱发，姿现在方中国漆西部裹开发寒，开誉发就铅是由浑无值排到有砖值的挤惊险迁跳跃欢，由会无到欢有，呈由未疑知到锣呼，现状在开辰发房挣地产武的现芹状都亮是由印无知赖到有荣知，疾就是岗赌博会，老日百姓愈简单慕理解脊就是程开发册，所堡以房配地产拢开发望本身凉商业溉模式全这5并个字遗就注蛋定了止你自铲己是裙糊里稻糊涂燃的事厨，每诱件事鸡都瞎伍赌，概那么冈在这情里面参我们坑细分轰看出亦规律疯来，胳我们脏就看题出有稿三种妈模式蔑，把叫它看腹得清槐楚一吃点：绑营字第一笼种模呼式就汪是沃可尔玛卖的模捧式，营就是崇在城排乡结叮合部阻标准阔化的润拷贝笔、作逢业、幕扩张展，这礼个我冈估计葛昨天霸王石脉王总樱不知浸道讲买的什勒么话舅题，异大家域我想况万科招就是毁这种喇模式偶，所矛以也微可以赵叫万虑科模壤式。套大家嚼仔细万看，炎万科往差不羽多走撇了1岗9年后的历衣史，杆万科舱地产砍的历垫史是矩第一碧阶段湖跟咱听们在象座现调在很枕多公角司一菌样，敏叫做叨全国树、全逃方位盖、各缝品种棒全面筐开发仙，有识写字捎楼、品有商妥场，缠锦州雨有、她北海念有、睡上海尤有，伐一共鼠14净个城凯市，厨北京饱有，洋然后爱有写满字楼虚、有洞宾馆廉、有匪住宅石，这役是第蔽一阶液段。莲这一样阶段森，后辛来调拦整，功调整脂收缩糟到4吼个城愧市，厅品种浑就调馅整成橡城乡伶结合绝部，嫌城市欧花园踩，这狼一段湖调整仁也花瓜了五施六年字时间让，以罩至于偷到现沙在，腊比方坦说武补汉原挣来的布商场年，现瓶在又经在把精它拆叙了，谦重新巨做成阳公寓蛮了，贴这还巴在调堡整，上包括框俊园岗原来衣是写狐字楼备又调绘成公鸣寓等惩等，减这个材调整抓到现抓在，曾呖呖截拉拉宽的，江90归％已抱经结叫束了具，但商还有活一点饶还在添做，君这就望是调迹整到镰单一消产品裁、固拉定区粘位、泪目标滴客户紫群非彼常集哄中，滨中产旅阶级所，这蜓是他稍的调控整。伐从去庄年开杨始，呆这个罗商业元模式骗成熟晓了，稀开始跌大规把模的缩拷贝侧，那逢么我浩最近灾也看水了万蜜科的价一些胶工程诞，我忽认为店他已茶经非东常成迎熟的堆一个午模式继，就灰是目稠标人莲群是掩中产缠阶级曲，然庙后城破乡结揉合部树成片丢规模闷的住论宅，第新的匠市区幕、市之镇，扒然后玉产品狭一级获一级落升级近换代径，内适部的顿资源妖控制捐到全馋部都习是独禽资，庄没有存合资悲企业炼，总腐部控兄制所嘱有的赴规划梅、财伙务、暖人力傲资源寿，土宫地的执获得弓一律救市场潜化。统眉声所以忍大家相老是圆在想嘉，你码们光些看到享王石志在潇耳洒，翁我不斜知道征大家嫁研究论过没叔有，餐为什乡么他念能这瑞样？枝为什宫么他首这样私子企粘业的般房子才买的搞还哄满抢，副他也榨不搞歌定，崖我跟穷他接亡触非标常多较，他宴不搞乎定，扰他跟遭我们脚在一费起从趴来没孟有说哑搞定冻谁，螺跟银斗行吃秘饭非畅要什痕么，努他也卵没有谦什么励特权维背景勾，他余也没与有什架么特肝殊关扣系，握说跟哨谁又方怎么阶着，润但是韵你想足他怎膝么能假设做的密，而萝且他地去年次做成葱了中快国第纱一，巾去年脏卖了绒30共多亿乡，最是后你疫发现燕出现静一种增状况缝，不堂搞定绕，不覆通过絮这个慎最后仅反而辟做成假设了大塔企业痕了，骂为什嫁么？祝就是充因为浆他商善业模针式非亩常清闯晰，敞已经曲跟类耍似I租T行体业一填样，柿目标奉客户犬群很汉清楚刮，做厦的产理品非统常单赴一，姐资源晓非常延集中千在那潜地方驱，然融后土稳地获谜得是裳投标役拍卖咳，用习不着挎搞这公些，热然后躲产品隆靠自逗己的狱研发非，销协售靠件品牌那么，他搬搞定睛谁？些然后置的他秃一切帝都市润场化深，那忽么成珠为市倦场上排的最法受欢尘迎的内公司煮，那附么需便要钱致我就裁增发泥新股蛇，那苹么最扇近发嫌了2咏0亿腹可转挺债，降那么题最后巾发B欠股，忘然后班香港回上市丈，那叶么就亩是这隶些玩虎意儿械，他难不需农要谁非。于穴是前暴一段漆发可落转债戏，有尸几十残家公明司在产报批挺，都敏在公上关，跪那么驶我们乒前一继段我盟们和非王石届在非桐洲玩暮，那脖么最症后打码蜻告诉励他批逼了，揪他说塌批就惹批了贡，那芝么他犁每年形交两册亿多末税，长那么款这个敞模式编他内恒部的蜻根底散就非需常扎静实，右总部时的资碎源非氏常集系中，机然后璃良性黑市场嫌力量怠固定欢的关叉系，邀然后扁产品颤非常赖的精大致，冷然后踪作业帜拷贝拿非常且流程式化，灵那么巡现在题我们才为什伸么不芬能跨矩区域哄化经膀营呢烫？你拍现在皆是通村过某涝人搞期定了存某一廊个领恭导，谎那么掌然后招组建府了一肚个项蹲目公超司，六那么业搞定历的人夜不能晚把他壶炒了苏，那觉么用星他当庭工程腔经理泳，那榆么他缸再找绑银行雪借钱稠，那眠么最忧后他薄为什奉么不公当老嫩板？瓦他为通什么朗还在赛那儿摊当经俱理，顾一个集月拿车几千贩块钱碑工资惭，那逼么他军最后明一定炸会给撑你闹灾点事葵。那这么万顾科在锐以前毯也是净这样疤的，秤比方性说城弊市花扯园前迟面闹忠事，浆那么幅城市概花园投前面宿叛将豆、逃养兵，阁那么顶所以谜万科奴现在留已经投没有你这样勺的，创全部皮是全铺资公筑司了夏，万苗科是增什么缘？拍锄卖拿财他的始地，滥然后耍公司舍内部蜜招标非，竞鲜争上案岗，桃谁去机成都婚当老踪总，妙然后仰人力卖资源津部考舰评行猎了，协直接闹任命双就去否了，灵这时藏候地镰已经果在这肠儿了早，地德在这缩儿以琴后，骆接下舒来规叛划，蔑万科耽整个书系统吸能他凤有个舅内部急网络梦的系柏统，绘在网瓣上恩伪大家点都可卡以讨蝶论，娇怎么系来规铜划怎治么做脆，集葡全集奔团的蚁力量首最后炸把规警划做丽好，拴做好昂以后仅招标勒开工谎，然考后整握个的还采购尾集团瓜有一溪局部赵统一窃集中友才就富，你桂想这葬就是急工程施经理斩，把胆这个速工程拆集中穗做细荣就完规了，凳所以层这种舌情况嗓下就迁是一勿种模科式。线他现穿在已洽经能片够像杰沃尔胖玛一接样全堡中国株拷贝祖进入跟一个身城市行，那猜么现埋在又归进入促另外昂一个堆城市耽，不钢需要祥搞定蹈谁，酱他只央需要区作经身济测锋算，破人均释GD疏P比劈如说向一千铅美元角以上蚊这个酿城市叮我就夸可以阵进了市，这滋就完多了，逝然后坝10左0万咱以上荷的人惨口人腾均G邀DP彩10耳0美址元以半上我常就可吓以投故资了老，这哑就进悬入一厦种非涂常理隐性的扣管理瓜，这析就是烘万科纲最核势心的慰竞争畏力。只还不毯是物赏业管夏理，季物业厌管理轰都在弄学，侵所以懂大家顿知道围万科恶今年遵大概刊要有泉60私亿的框销售算，王躲石5怠月份抛又要小去非新洲了姑，那袄么我距说你绝去那库么多戴，他屋说不轰影响列。羡躁汤第二闭种模肝式是氧百货版公司输模式焰，现葱在是铁各种菜大公象司的物模式晓，比熔如在抱北京营，现坏在的灯华润五置地鸟，以挽前的脊华远式，就仅是东拒南西酷北都慌有，将高中灶低档才都有址，产庄品是树写字糠楼、脚商场蝇、住警宅都桨有，环那么买就像爆百货沟公司椅一样抹，从抗电脑蛙到针而线产梨品都害卖，律那么待跨地冒区不雅成功怀，在瞧某一蔽个城穴市也伴成功呆，因探为他布可以痛躲避扒到超忽大规亿模城聪市当杀中的痕区位涝风险戴，产阴品替笛代性悦的机傅会风服险。扯葡动比方势说这扁段写劳字楼奇好，庭正好亿有一品个写终字楼虾，住辩宅不穴行，例那么斧写字忙楼卖悦了，赛那么位过一软段住项宅好俭了，杀那么喇写字惯楼不怨好，穷那么热住宅桶卖了扒。那讨么但女是跨疮地区令的百伍货公瓶司全叠国的晌地产盏公司乖没有皱成功崇的，床这是危一种蛇模式余。这限种模鸭式的谅管理似体制当上比星较复气杂，算那么纯体制熄复杂替到什材么程团度？喊根本银上是肉我们停说的隐集团峰管理池，或足者叫浇做一融种总乌公司贤体制帽，那定么万改科这饭个博渗士他珍根本遮上是历矩阵煌式的纵网络小式的够管理衬，横然向的崇全部级都是搭事业拿部，西纵向梯是利佣润中炉心执缴行的剥一个缠机构树，都移是地它方公族司。血但是族，总贿公司废体制档也就慰是说池这种县百货萄公司旗制，去公司歪体制种比拟费乱，葵特别乳是国允营的决从城哑建转崖过来锻的这泼种所岔谓这莲种公革司，熄大部搁分都恩是百袄货公糊司式推、集很团式店管理施，所某谓我仔们总鱼公司裂的，党这种尿公司居在一权个地庆区暂煎时还崭行，曲但是阶实际庄上未根来也贡有很跪大问光题。投这是信一个作模式秩。绿盐晨第三横个模递式，技就是羡专门唉店的草模式胖，这最是万限通这狂两年锦致力哭于的县一种垦商业凭模式酱，在萌开发旁领域哄万通耳致力伍于的绘一种眼模式告，你滴有普他通的跳桑塔婶纳，龙也有干卖比脱如说论宝石雷捷，唤宝马捧这样累的，禽和万槽科模筹式没呆什么醒区别右，但景是只售是产嘴品类干型不忠同，斗我们楼做的刺都是凶一万引以上影的这垮种高鸡级的脏住宅忠，我中的量辜套数拜不多检，营咱业额碌可能把很大镰，可搞能我啊一套恩就是恩两百歼万以求上，竟我算辆了一始下，班万科牵这一许套房未的目怀标人偶群基框本上捏在5盯0嫩—却80停万的月为多盼，那弄么万闲通现撤在的引客户据一套根平均陶在1恼50恰—赢20棕0万伴的最您多这谱个客拿户，它所以闷这就狂是一葡个差大别。誓其余饺的没摔有差鸡别，斥管理战上应北该都刮是一井样的沾。耻萝级那么猴万通去做这纸种专脑门店盗模式添、精渠品店钞模式南，他吓并不浙是以岂大量塔的客案户为姑依据薄的，搭但是读它是赤以单兼价非捞常高扒的客丽户为爬诉求穴的，僚这样订的话摘，也燃做了阁一个峰区隔猴，所钱以这柄三种哭店在顷市场具上都恨能活惯，但丝是百插货公奇司受肿到挑供战是点越来禾越大辞，要茅么你株便利寨店，闷要么沉是专炎卖店译、精宵品店姐，要定么是袖沃尔创玛这钥种大蒸超市饺，你曾发现窝这也亮是零寺售业歼的业递态，嚷但是丸地产境公司欠这三瞒种模倍式都撕可以严选择竿，当浩然大父家也系可以宝总结榜一些姐其他筑的模贩式，老但是撒不管粥怎么写样你鸭都发咐现这希些模配式都啦有一着个要笼求，损第一锤个你艺的诉饺求非凯常清即楚，呜第二丸个产窑品单烦一，波要能到够商当业模趁式连历续靠欺别，遮一个颈商业那模式晃要可克以连法续拷盘贝，宪别人浆也能唤学，蕉第二串个你专内部袖资源票可以购很好燕的配付合，耀集中差使用驾，而雕防止水比方特说今亮天我悟搞定孝这个失城市诸，明获天我荐搞定户那个缓城市乳，我腐前面沟搞定左的都患没有铺用，起因为法这个故城市种得重闹新来碧过。提就像谊我一颠个朋章友在卡一个疑城市顾做最脾大的遣地产延公司碎，他公算了返一下纷，他贝做了镜十多机年，耀他说朽做了大十年墓的话也，大械概我疼们公贯司酒赴的消溜费量推大概御在1卷0吨栗左右强，以只一个跳人主童力在营外边迅搞定赤这些宴社会累能力胡，一暮天一碎个人旧喝一捉斤酒衔，一饶年喝敌20钩0天狐吧，锋现在仅我们枕有效炭工作棕日是桌22岭0多全天，醉那么商就一效天自月己喝着一斤渐酒，辰还不项算请喜人家朝喝，蜻你陪差人家知总得熄喝点长，那鸦么一卸年是羞20称0斤丑，2销00股天2交00室斤，减10结年是同20装00弟斤，鼓20浸00惊斤就扮一吨络多，先将近雪一吨冲酒，凳那么骄这个咽情况夺下，征你算尼一下菠，当年然你抗这波横人喝题完了雹你换徐个城枕市得赵从头转喝，恶所以猜你的写竞争挂力是傅没有蹦积累层的，却你没侄有办焦法自错我拷显贝的东，你混今天拔做的腾是商静场，仔要跟童这一生群人箭搞定离，过染两天重你又倚做写易字楼鸽了，幕又是例另外妇一种汁关系庸，你过想你装又不篇能拷罪贝，父所以特万科妥为什煮么产烤品不括断进欺步，聚他的峰客户纷是同独质化撕的，剩他一披年几古千个脱这种平中产埋阶级名，所语以对铅中产肉阶级月这种兄细微斑的需播求他谅已经帆能掌减握了贴，所棍以他样的产萌品做朽的和均我们磨一般街的产滩品来害说，列差距米不在早形似益，现袖在我挡们的卸产品锅之间仇形的非同构渡性非坊常容蔽易学怖，就海是形千相近佛都是配相近禾的，娘但是劲万科荷在形黎之上丑他还岗慢慢邀有神震了，经就是值中产秆阶级询那个耕神有识了，钞然后哥最终阶会有债那个宜韵，症所谓旬丰韵项是什我么呢听？闭尼着眼暂睛闻率都能骑闻出恨来，扬这叫渔韵，栗不需盲要那受么直奸截了团当的鸽看到采那些续外在刊的东陈西，笑你凭魄心灵书能感牢觉到要很多途东西稻就是难韵，醉所以葡气韵宿，那搏么人穗和人尝之间盟的差故别不妙在于厕外在奥的差表别，辛一百捕多斤帖的肉理的差宾别不罩多，安那么秀差异仿就在宣外来篮的场和、气肚、韵航、神阅，那奉么万累科已娇经做胡到了特中产忆阶级仅的气讯韵神钢都掌孟握住呜了，库那么损所以标他的纳产品彻一但呼发功西做出茅来的膀产品伯，中呈产阶搜级马隔上就慕闻风丽而动弓，然偶后奔双走相余告过刘去了汉，所希以越从做越苦顺。革秧没当然罪我们娇现在仿这种刮比方趋说商它业模位式不舟清楚怖，百业货公颜司式开，什胖么都替弄，摩你发泉现你砍老是萝形似块，商炎场就求是这饺样，简最后吸神韵貌一点蒜都没烧有，窝你每倍一件患都是夸新手久做新给事。会所以鹅我觉贪得大屠家如亡果在上开发糕公司疾里面踢继续岭做，呈我觉杀得要扔选一冒种商许业模驴式，企这是重对公甘司最栏重要名的，枯你如黄果不漏能选愿择一爸种自搂己合叹适的溜商业巩模式散，这坦公司匠的成代长就壁会打踢折扣库。这恳是第墨一个颈问题掀。趟桨假设第二藏个问绒题，代是非窃开发耻的模故式，诊也就引是跟仅房地恼产这悔个行父业相衬关的乱赢利垦模式青，还屠有6求种模假式，缓前面国讲了马有3邪种模债式，宪非开削发还诵有6棍种模腐式。偶乎帝一种研就是笔经营触的模访式，匪物业芬经营及模式统，物顾业经扛营模费式我发们现饼在跟败香港去置地瞧合作专，香殊港置聋地就煮是这国样，吓他做控一个熔产品保，然消后自搞己持暖有，霸然后捐收租县，那奸么这凤种模县式都良是什碗么企眯业会宪适合敌呢？沸这种丢家族拘公司匹、私扔人公柱司，邪就是岗特别筐有钱眨的世座界上跟的大能家族酷，在吓全世款界的谜一些咬著名虑的城鹿市和次著名疼的街向道的鼠一些徐标志忙性的个物业钉全部趋控制庄在全室世界息从荷溪兰人肝开始倚以来榨的三考四百溪年的爷这些洽沉淀杨下来港的全竿是最升富有舅的家收族和细私人戒，大妖量的及都采省取这泡种模择式，挺就是锣说拥尤有很可好的指物业馒，然否后收警租经侄营，叼香港鸡置地狱一年阁5亿灭美金训的租亚金，草这个联家族芽背景腿是谁算？是齐怡和劝家族谁，就两是1范84娇0以陕来搜寸刮我颂们的填帝国罚主义六其中同和这镜个有质关系渔，就物是议煌和家亚族就书是东咸印度性公司痰，他伙已经饮有1均10宿年的蒜历史坏，去腐年我楼们成踢立1研0周昨年的诞时候何他们揉来，项他们矿大班丑和我尾们吃胡饭，厨不惊磨异看尝到我厨们衬清衫上痛印的膝万通丧是1贫0年唐，他问就说旺我在券你后党面要拖加1挡00能年，通所以秩你想脚他这查种家学族和焰商业踏模式富是非愈常成黑功的矿，那兄么比宿如说恢中国驳的首宜富我楚想到么第二址、第贼三代樱以后韵慢慢制都会桥变成谈这样轮，所检以这摘种商际业模贩式它扭的好蚊处就墓是稳讽健、锤隐蔽乖、财第产继抹承容遗易，访另外业不会率贬值脊，非那常稳屋定，亿就是痒我们板说比乐如到烫旧金越山你释会发蜻现，改在旧零金山怠最好激的一拴组建斯筑是走洛克木非落日的家莲族，迷你到蠢纽约解原来丛世贸钞中心照曼哈泄顿这布一带脂华尔滑街的列这些叠建筑御很多荒都是轮私人区家族指持有耕的。偏那么播我们锦说的腿这个护经营复模式震主要捧是以随收租揉为目雅的。投单丈那么释跟这闯个模白式相乌关派忆生出贿来的啦模式糖是类抄似的侵，不呢是私忆人家蜘族所茶有，械但是辩不断亡的配钞合去销做纯路粹物萍业去棍收租锹的，厚比方胞说沃始尔玛除全美夹国开刻店，甲就有痒一家吸物业夜公私摄合他缠配合亲，那仆么你岁走到我哪儿输沃尔胸玛有洽一个奶标准李，然割后成岔本是贫多少倘，然砖后他筑一租疤二十取年，物然后践这个塘物业馆公司睁去投在资，妈投资纲完了胃租给柜他，弯签2披0年盗合约妈，这抱也是纱一种术物业乒经营赏的模测式，傅我就名跟着通这些屋全世奖界或脆者全致中国唱开连率锁店友的，冒和他慕形成沿战略临伙伴到，这您个大伤家发辨现也绣是可渴拷贝堆，你可自己介可以附拷贝兄自己翁。另想外商春业模磨式很圾简单烘，越熄做越象精，貌你比跑如说袋给沃迹尔玛飞做你崇可以斧计算毅，每稠一根金梁是音多少唐钱，晓你都踢可以党计算脊然后阿做下织去。可栋重比方绞说北跟京华虾联，亩他专朱门搞钓了一匪帮朋丈友做阿了一真个物寺业投腿资公蹲司，损这个贩公司驻和他双是平卡行走图的，国谈走巨到哪蔽儿然汽后需宪要的霉物业轨都是鼠由物讽业公鞠司投证资，糊投资肤之后和他也素租1损0年腰，然校后都冒这样职走下稼去。断那么侍现在相沃尔侦玛在趣跟万驶科谈话，那酬么希杠望万逼科所卧有的貌社区栋都有装沃尔予玛，达那么超希望示万科寇做物窗业，拨然后纳租他依的店续，这影是一正种物势业的怕经营项模式致。送些躬第二郊种模怠式就眨是土慕地开砍发模漏式，礼就是究把房酒屋和缠土地蔑分开垒，你细只做赖地，咬这种饥商业程模式大也是蛋可以戚自我棕拷贝侄的，客你每织天做伍吧。兽那么射在房萌屋和昂土地村开发键中间黑做得钞比拟器成功跌的和姿大家络比拟庙注意烤的就蒙是路鉴嘉嘴熔，那义么路什嘉嘴追他主次要是狮卖地情，他别一年彼房屋饼销售田五六苦个地愉，他紧主要异是卖归地。中那么纷所以辽全世蛛界都磨有这劳样的袖公司鞋，专衫门经旋营土谱地，秩利用鹿政策虽和城拌市规叹划的失变化浓，然贪后适载当的射买进轻一些临土地塌，买届进土谈地以哥后，满把它焰重新壳规划报，包榜装成治工程秀，最仇后卖得掉，廊你这聪产品泡就是者地，桐你也宰不做额房子烧了，凯至于杂那个颗房子毅盖成性什么蔽样，险那是末后面弯一家铃。在枝美国北，由瓦于整疏个的惜这样肥一个陡进步听的变秤化，肥现在朋多数努土地棕开发涌商和按房屋盖供给亏商是资别离晕的，源大家刘试想踪在中窃国，侵为什雪么地危产公引司做轨不大吸，你拾说你造十年租公司扭才做阶几个聚工程缸啊？研为什鹿么呢翅？在凡北京抗一个绳工程俯如果急是3刚0万未平米奔以上辨，我讨相信骆你要典不做伪七到预十年率是做锄不完串的，班你要复做这框么长枕时间放，你援的财丸务过村程你滚仔细恰算一侍下，臣你5脊—姥7年张，7咐—铸10床年正病好是鞠一个巡经济记周期嚷，就闲是由狡箫条栋到繁嘉荣整任个一桑个周怨期，刚四个较环节拨都要陡走完仅，那琴么在印这个享经济怀周期墓当中婆你肯蛮定已躬经死吗掉了转，时搬间太珍长。也万科衔城市贝华远桑到北童京已茎经做匠了9蛛年了缺，最何后的绣决算痕还没职完，脑虽然婶一期办一期姜在做掘，但偶是最霜后还布没有捎完。艺我们夜做新咱欣家让园这薄几个寺工程口都是偿10秀年至稿少，旷那么虫新城突国际愿的项竟目我手们现割在已环经做玩了6舱年多透了，雁再做怎5年跪就是底11曾年，碌肯定湿是这枣样的法，这纱是在主北京真非常结正常部的。援那么移而这谁个过烘程经甚济周孟期打块击非仓常大企，那牺么现叫在在厘美国爱已经酱别离碎出来丛，土历地开叹发商浪我只西做三谁年，会那么阵我把斯土地俯分成振一块驶一块熊，卖附给建臣房子摇的，杆有的万人买说5块胳，有福的人腐买8矿块，闹那么辛各自液干各栋自的悔，我布就卖杂土地茶。土型地开彻发的弟商业崖模式项是一踩个非等常好珠的模军式，单所以候也许晕在座翼的很骗多公晚司把慰你的须生意痛简化授一下每，你慕就做击土地伏开发网，你铸不是皆关系斤多嘛点，你梯就不墓要去载研究牌房子的了，敌别老诞是又轨研究摔房子鹅、又蝴研究举土地钥，这需一个秧公司雁你想尺你把旋你的稍财务挑周期惧放到挡7年表好还严是2腥年好垦？当示然财蒜务周炎期越防短越亲好，郊你风贷险小局，银贱行借铸这个军钱才绣1年或，你喘一个评工程相要搁怖7年艇，你认还不逝早死销了，磨又不蜻能像绞万科些一样拦资本酬市场宣还有插良性问的互朗动融续资，重你搞符了一怕个银犁行好毙不容幸易搞狸定1弓年期孕的，启房子源还没洋有卖些出去注，银示行行能长被藏抓了亲，那舱么就辩要查糠你的肺贷款近，那虹么就捏算你露一切叛顺利网，那治么你租经济毙周期肤来了卧，那突么你四房价炕下进虹了，冷你房膨子卖毛不出喘去你分怎么黎办。阶怠后广州洞前1斩0位系的房及地产元公司缠平均懒负债属率在芬80贺％以笼上，雁都这私样，嘉所以万说负汪债率刻高，牲开发佳周期村长，佳你又乏要研偿究地勒，又纪要研园究房导子，鹊你肯捏定是痰不容划易成袭功的称，所斥以如梢果你摘只研三究地腾，你锯就做吴土地予生意拔，你症就做趴地产罩商，觉而不搅是做坑房地悦产开纯发商逢，你跃就简煌单了杂。所体以，芬这种佣商业言模式粱应当辟说在那么市场爪上是仰很容酬易活瓦下去致的。其而且巨，管在理非读常简顾单，比大家奸知道邻，你沫买一胳块地饭，需糖要管熟理的必强度刚很小顷，但滨是你康要盖隐房需危要管识理的凳链条巩很长就，因挨为你轿拿到蝇土地田以后狠，如牵果按撞照协境议转相让，疏你最烦重要锻的是捕把这给些关仅系维忽持住罩，把那这个圣权政命保住订，另割外银龄行不馋要逼赢你，朗剩下狭的事尼你就葛每天矩睡觉挡，土膨地增影值，辆你就劫在地脊上种届庄稼目、养砌牲口疤，不丸影响假设你土御地价溉值，辣规划至只要夕是明泽确的屡，其浑实管宰理很率简单颗，对且于这炸些没赔有管杜理耐妻心的华人来镜说，霞其实镇土地助是非亩常好堆的生档意。打你要荷定位餐成开像发公貌司，窃你又腐是地牛又是咸房，桥你想旅你公兰司管旬理非那么常复离杂，便所以本这是井第二提种非耳传统给的开开发公冶司模妇式。叹妹磨第三沾种就益是房访屋制符造公崭司，厌也就放是房咏屋供行应商叛这种散模式虽，那峰么就页我刚洞才说么的，落有一慌种公下司的探商业缺模式听就只避做房壤屋，抚地我且不管个，这撕种模黄式在锁日本辫的制角造业层里头绝，像贯大和裳房屋集、基长水，崇现在哨包括怎日本夕钢铁污都做顽了，销现在静日本妄钢铁遗做了稻很多呜钢结援构很社好的忠房子脚，现室在和遍北新捞建材夕合作敢，那届么北廊新建腰材就例是只虏做房他屋，框大陆周还有厨什么辣德盛香洋房伴。那除么在存美国罗也是怜，在岂澳洲白、加孩拿大千很多颜这样鬼的公渠司，渡所以幻我们伏原来叮不知搬道，著都说到房地刮产交怪流，申一去破看，强你们膛那事福我都仰不懂亩，我式就是策弄房跳子的掀，我窃就做晶房子玩，我馒就在质那儿走买5定块地腹盖三坛栋房壁子卖斥给人转家，含反正袭地都喷规划染好了脏，挂技着牌府子，役我觉削得这虹地好怀，买恐一块咬，然狱后我挨觉得粪好就仇买两际块，洽然后饥盖完青了就插卖掉拴。那脑么日监本大殖和就穷是我吼给你暴做房循子，隙那么晨至于悟那个轧地和明我没窃关系鹿，你级自己获找。涂所以聚这种军模式南大和螺一个姑独立截住宅售的产谊品，残一年侍的销圈售额丑30控0多惕亿人届民币航，他县是跟洪可口盖可乐技一样酬工业驳化生相产，算所以耍这也第是一卸种商纤业模妄式，反而这戏种商谋业模呢式我抖觉得魂未来望大陆底像北据新建仰材现构在走于的这休个路络子也泽可能深成功纽，也详简单同，就疗做房恰子，哥所谓漆商业墨模式谱实际跨上回款答起膊来非魂常简娘单，辱你要听答复偏的问痛题就区是是椒什么柿，干佳什么训，怎煤么干堂，就向是这曾些基战本问爽题，朱你说粒我是东房子肿，房葬屋供至应商忍，我望做哪舞个档勺次的右房屋藏，是扯独立毫式的取，还惜是复挠合式络的，疮如果狸我用午机器丢做还满是用症网络跑营销美，还荣是我脱现场签试作级业等退等，宵等等蜡你无旬非回娘答这纪些问饺题，委最后性本钱那是多坊少，汽营销照怎么脚控制袜，团桂队怎戴么配猾合，游把这椒种营嫁销模梨式捋适一下狗。那睛么第童三种趟模式辱就是弹房屋讲供给枝商模炼式，木就做蜓房屋章供给望商品栽之。罩忧旋第四兵种模隶式就浩是专避业投牛资公蓄司模搅式，善专业肌投资钉公司带模式肤也就苹是美仆国有欲一家觉现在恳上市浙的最打近表瓜现很耗好的雄一个祸房地齿产的宅公司找，就粱是专告业投朴资公超司，厉上面咐是一尽个投宫资控哭股公送司，奖下面双有散岂状的桥有三充个系诚统，蒸一个绝系统轻是公扁寓的惧投资删和经秘营出验租，究另外作一个步系统罚是写应字楼蒙的投增资和众出租从，他宇有3挑70暴多幢吨写字互楼，傅第三遭个有疑配合叮前两环个系或统的均营销僵、服嘉务整妖个的耻这样谣一套浙机构晨，那姿么他更一年卷的营顷业额运是2侨5亿蜓美金微，在亩全世场界算息是最榨大的碍上市庸的地木产公书司了腰，在颈美国佣，那狠么这余种模螺式非朝常清肉晰，俯他是腔投资火公司斥，母屿公司度这部造分是滩个投葛资主答体不福是利术润公呜司，枝他跟笨房子胆没关语系，史他只殿是在崖选择李我投端在哪自儿个角产品计上，允但是脾他投宅资的婆领域始不会疮投到孤金融妨、饮浩料、掉保健锻品，键他只奋在房颠有关羊的领滋域，摊所以摄他开巨发很乞小，申他也执做一梨点开鞋发，川但是赛做得棕很小性，主叨要就铺是投阿资、惜物业熄经营型和出托租，辆然后按他股绩票涨脏得很强好，摘他一肉年租侦金也勿将近诸5亿哀美金贱，他零的总坦收入遇是2升5医还，所摔以这违样一种个公问司，姜那么座就叫胆做投孔资公败司，枕这种柏投资不公司凑到亚配洲以刻后，尊我也窗看到追一些饿投资煎的公仪司，骡比方抓说我都认识妖一个歼台湾样著名哀的老三板，回他这寇个投语资更港潇洒内，他述是私析人家妥族投躺资公级司，申但是烫他只偏投资裂在房协地产脚领域理，跟沈我说呜公众瓦的上贱市投叉资公丙司还枣不一鉴样，岛他每别天主袄要的骑工作曲是听猪歌剧袋，与向世界朝主要丢领袖览聊天米，然晚后世王界政富治经终济专表家分蒸析世哲界形赠势，超开始购我们孙老不绸懂，析说你茶做房潮地产阻天天掩这么辜转悠附，那护么怎猜么做恼呀？认他说交我们堤这就桃是生鲁意，敬他有认一段孟想收叹购我霜们万廉通，幻他说压你万每通有娇多少移人？余我说抱整个证我们术是1泥50苹多人组，那武么他垄说你燕这么胖多人揉？我辱15碰个人毕就能凯做。男他说愧我所床谓的庙总公吃司投档资主州体就零是十凶几个齐人，梯我是颂投资旧公司掉，我居是私界人，旦我也狂不需烘要出指名，样比方篮说柬质埔寨枝红森逝当权榴了，杀战争勺结束烤和平汁之前啊，我椒已经秩分析薄了亚淘洲形姨势，庸我要浆判断瞧这个慕和平博是持错久的仓繁荣确和平袖，还口是暂杠时的饺军政糖府过传两天蛾又要那政变浙？如谋果他板是长翻期所饰有专门家告巨诉我页，这保个政暴权可惭以支令撑比毅如说罗5桨—纳10阳年，炊经济桨会繁踪荣、殃会复即苏，如我就蜡知道劈，我插就到轮金边贼买一乌块地袖，为艘什么郊？这收个时捎候没同人敢吵去，弃对红熊森的蝶长期和预期原不清荣楚，址他说懂我买赌块地刃，买绒块地尸以后积我就忘玩去产了，撒然后姨弄两东个规搭划师景做产才品研倾究的熄，做叔规划受，他射就慢速慢规铜划着赚，规院划到奴什么迷时候欣呢？邮规划破到柬欣埔寨软经济宇开始瓦繁荣村了，册他说观我这宣儿已嫌经产扣品研减究了严两三效年了往，很微细了横，土纵地也处增值美了，段这个愚时候拍我就忍把房垒子卖般了，接卖了纹我就朵走了奇，他舞说第堵二轮婆我不窗会做嗽了，结因为滑第二须轮高肿了。概他就拥是说侮我在选一个估周期涌的低谱点价吵格低岛价买扎到一乐个土煤地，毛然后弄我做扬详细付的产蚀品研漆究，并最后营繁荣询的高册位把询他卖辆出去切，然向后他葡说这娱时候贵，比蔽如说炊科索鞠沃要登打仗轮了，妙我再烟看看格这个股地方何有没怎有机岗会，父没有椒时机凑他要愚打一质阵我仙就不柿玩了录，然坦后发滋现9篇7要街回归尚了，庸他就爷说告颠诉我央，他置说他亮发现吸97迅回归良以后丑，深敢圳和额香港饮怎么机样，袍然后误马上泊在深肯圳买滔了块下地，公所以竹这一坐轮最饰好的惠时候誓深圳排繁荣僚的时雾候就揪卖完颠了，延又走题了，扫那么界第二薄轮他阵再弄翻就是率高价延买地重了。尾那么妇他说匀我就扫在全悦世界快这么搁玩根胀本不宋累，代然后智他搞执经济握政治虾学家拒然后师给他众分析业，经倒济政桑治稳旁不稳竿定，秋他每记个地错方做脂一件素事，滚然前方就走愧，而修且很件利索元，然董后他送不需牧要很注多的骆人，槐然后洪我这咐十几盐个人败就帮佛我安号排投片资筹桐钱，萌然后彼现金木少了贝我少牲投点漠，多羊了我删多投装点，捞然后要我全控世界闻找规艇划师有、建蝶筑师浪，比具如说腹柬埔伙寨东昂南亚兆热带套谁做会得好约，我栽也知度道，蒙找一榴个人顶帮着双规划赶就完匪了，那么产品股也不中太差夕，然重后我摄就这凤么玩池，这灰个人梢是美稻国波恐特利趁的研驶究生氏毕业坟的，钢他是控典型幸的私涉人家铃族，鹿但是帅是一怜个投午资公烂司，厕一点槽都不季累，泻他也音不是总一个牛国际胡上很暴大的督公司贤，然垫后品矿牌什域么的客，他煮也不乎需要足品牌口，他级说我庸压得誓住，战实在杠不行拌我搁谢在那唇儿，钻除非夫革命让了，估把我肥没收栋了，慌我就洗认倒顿霉，嘱只要克正常谱法律毅成认棒我的侵财产奇，我度根本茶上就筛是这剃样，榨他说作他前脏几年裕根本板上不幅去共秋产党垂国家跟，那神么他其说因效为老厚革命段没收奥了，踩最后尿不承服认是链我的但。那暖么他紧买不赔买郊卷区地歉，买档黄金毯地段戚，因半为土雄地放尸在哪骄儿总熟会增劲值。第五种跟这个接近的，叫做金融投资模式，就是我刚刚说的投资公司模式还是专业性的，那么现在还有一种模式是金融投资性质的，就是说对于这个产品离得更远，他就是说投资于共同基金，比方说房地产基金，然后把自己公司按照一种基金管理的模式，比方说相当于我们现在说你是个房地产专业基金，然后这个基金管理了很多钱，同时你又从全社会找到了一个相当好的团队，把你这个工程这个钱投在不同的工程上，既不投万通也不投万科，可能投得很短，你也有，我也有，可能在中国投20个工程，涉及到很多的公司，然后这种就叫做金融投资，而且这些人不投在具体的工程，而是投在基金里，然后基金上市，可以卖掉，所以国外很多的养老基金、投资基金，像国外的像高盛、所罗门都有一些基金，那么这种基金又是一种金融模式，所以这是基金的投资模式。那么最后还有一种模式，就是跟物业相关的效劳模式。就是围绕不动产的专业效劳公司，这也是可选择的一种模式，当然这个效劳不是我们窄意的物业管理、保洁，实际上是和物业相关的增值效劳，像美国有一个公司，和中华南安在合作，他管理车库、管理宾馆的后勤系统，管理军队大院等等，那么这是和物业相关的增值系统，那么他管的医院最多，全美国大约三分之二的医院都是他管理的，因为普通的物业管理都是不赚钱的，你不敢赚钱，你从私人的口袋里拿钱，仅次于占领他的贞操，你仅从私人的口袋里扣钱，一家一户赚不了钱，而且你老是强调，我是给你制造幸福的，但是你最后发现我是从自己的口袋里拿钱制造幸福，我幸福什么，我自己拿钱。那么世界上没有纯物业公司小区里面增值赚钱的，没有。那么比方说大型建筑物里面最难管的是物业能源这个系统，比方说电力照明大量的消耗能源，如果这个管得好就有增值效劳，比方说我们的大厦我们的一年能源费三百多万，有一家美国的公司他说他来管，他说我一年150万就可以了，那么这就增值了，所以你必须给他50—70万的利润，所以这种公司纯粹的非常专业的叫和物业相关的效劳，不是简单的物业管理，创造增值效劳的，这中商业模式也是可以存在下去的。我讲了开发当中我们尽可能的可以看到的三种模式，非开发的简单的说还有六种模式，一共简单介绍九种房地产行业的商业模式。那么，这个课题我们还在研究，未来我们可能还能觉察出更多的商业模式。但是不管怎么样，大家可以去看有一本书叫做IT行业有77种商业模式，我现在房地产行业我们现在作的初步研究不到10种，希望大家奉献，我们共同讨论，能够觉察出很多的商业模式，一旦觉察出这些商业模式，我相信你只要选择一款适合你自己的，你一定能够使你的企业不再走关系搞定这样一种恶性循环，而成为一种很好的阳光下的公司，拥有阳光价值表达，那么使你公司能够健康的成长，我上午就简单说这些，如果大家还有什么问题，简单的留点时间可以和大家聊一下。讲到新城国际如何挑战竞争剧烈的CBD？这个是这样，整个竞争我们现在认为非常有条件在于第一这个工程拿这个本钱比拟低，就是时间长，我6年前买的这个工程，搁了2个亿，然后一直放到现在，所以本钱不是很高，这是按照传统的开发我们来算。第二个我们认为产品环节是非常好的，为什么好呢？因为我们现在叫学先进、傍大款、走正道，我们现在是傍大款，就是香港置地在香港有52％的物业，那么110年的历史，那么在这种情况下我们整个物业的形式、经营和品质是我们在CBD里面少见的认真和踏实，大家想很多人做大楼，什么机电这一块都自己找一个公司都包出去做，现在我们整个在产品打造上光中介效劳，包括机电参谋、包括物业的开展参谋，这些中介机构付出的钱将近一个亿，香港就是根据他说这个房子要做就做到品质上无可挑剔，这不是一句话的愿望，每个人结婚都想幸福，但是还是不幸婚史为多，为什么呢？你不注意每天日子上的那些细节，所以现在他正好我们现在的问题是，你新婚之际你不知道日子中可能碰到的细节，你得磨合个十年八年，现在我们等于和置地合作，我占60％，他占40％，他把我们每个细节的磨合他告诉我们怎么做，我相信这个产品，因为现在认购的非常好，品质上特别是底下商铺这局部，他们有在香港和其他地方投资的很多经验，我们也请了上海新天地的规划师和他们一起，所以这局部的物业经营将来收租是非常可观的。所以品质上万通的说服力缺乏以和大家比，为什么？我也就10年，你们也10年，我也犯了很多错误，你们也犯过错误，所以都是半斤八两，但是我想有这样一个有长期经营经验的人来和我们合作，是品质保证的一个非常重要的。这是第二个。第三个就是财务保证，这么大的工程总投资要5个亿，财务要保证，很多CBD的工程，我相信都是小马拉大车的，都是办喜事的没有办过丧事，也就是房地产周期我讲的是反周期的安排，实际上现在是繁荣周期，看不出毛病来，箫条以后水落石出，那么现在这一段房子卖得出去，银行给你贷款，店商给你融资，那么现在毛病看不出来。那么现在大家知道，我们现在这个公司放到上市公司去了，放到负债率不到10％的上市公司，而这个上市公司现在帐上有几亿现金，这个已经披露了，大家也可以去看。那么我们可能接下来就会更名，然后我们马上今年会增发，所以的话我们已经做好准备，就是这个工程我们和置地的想法，就是我们把它全部盖起来，我们也要有这个财务安排，所以置地这边他们确实是100多年的家族也就是钱多，当然也会理财，人家不会理财哪来那么的钱。所以我们根本上预售我们怎么把它建起来，预售到三分之一我们怎么把它建起来，预售到二分之一我们怎么把它建起来，甚至不预售我们怎么把它建起来。现在我们这个上市公司已经理干净了，只有这一个工程，所以负债率很低，还有大量的现金，我们今年还准备增发，所以整个的都已经踏实了，所以这是我们把这件事情都弄得很有竞争性，当然还说一些其他的竞争性虚的，什么品牌乱七八糟的，这些东西信也可不信也可。现在我们分析CBD的竞争对手大局部都是财务压力，没有什么可说的，只要市场不好，那么大局部都出局，所以我们重点把理财放在第一位，所以我们相信我们是有竞争性的。提问：您刚刚讲的咱们房地产细化那块有一块专业化的公司代理这种，在房地产效劳机构下面有一些代理行的情况，您对专业化营销代理机构代理行的代理前景的看法？第二个在开发商这块比拟关心地皮的情况，您对如何选择适宜时机购地是什么样的看法？第三个就是谈一下伯奥论坛的事情？就这三个问题答复一下。答复：代理行我介绍几个模式你们研究一下，一个是台湾信义的模式，他是新有理念，新有价值观，然后建立模式，然后培训，然后做了前7年赔钱，地产市场很好他都赔钱，然后地产市场不好，他开始赚钱第8年，一直赚钱赚到现在，就做这么一件事，然后到第19年上市，这是代理行业华人地区最好的台湾心意公司，心意模式，你有兴趣我们有一些他们的资料，可以给你参考。另外一个就是香港中园这是代理模式，中园在香港的代理公司当中，是一直不错的，你也可以研究一下他怎么和网络配合，怎么来提升他的附加值。总之代理公司、效劳公司一定要有增值效劳，否那么仅仅替人家跑个腿永远赚不了太多钱，因为这个钱可以算的，你必须增值效劳，客户才可以在增值这一块给你相当的利润，你利润才能提高。所以代理公司我觉得是这样，当然美国的经纪人制度和我们又不一样，所以我觉得华人地区你研究一下信义和中园应该是很重要的。第二个是什么时候买地，我个人觉得箫条时候买土地，繁荣时候卖产品，假设你做加法，也就是说经济不景气的时候，你应该买地，然后繁荣的时候很旺盛你就把房子做出来卖掉，然后等下一次不景气，因为你去研究一下香港中国海外的例子，他是反过来的，繁荣的时候买土地，箫条的时候卖房子，现在把香港赚的十几年钱全赔完了，现在转到大陆。那么现在北京这几年出现的所谓的很伟大的开发商，被媒体爆炒的都是箫条的时候买的房子，你仔细看他都是95年、96年买的地，然后99年开始卖房子那么一定要繁荣的时候办产品，箫条的时候买土地，这是一个。第三个就是伯奥亚洲论坛是民间发起，但是政府支持的一个非政府的经济论坛，那么他所有的这些活动去年是筹备了江主席去了，今年朱总理会去，那么他是富有成效，而且他也是一个神话，这块地是12年前买的，大家也知道也是箫条的时候搁了这么长时间，现在开始发挥了一点作用，也有一些投资商，包括小潘他们都去在那儿做，所以我觉得伯奥是一个故事，但是从经济论坛来说，现在是每年固定现在有两个，一个是伯奥论坛，一个是亚伯利论坛，是中国企业家论坛，那么伯奥论坛有点政府色彩比拟的浓，那么亚伯利论坛是草根论坛，民间色彩比拟浓。根本上是这么一个变化。有人说开发商自有资金率达50％，我的看法？北京的积压情况的评价？那么是这样，开发商全世界来说，开发商资产负债率，反过说说自有资金比率一般来说都50％以下，都比拟少，但是他的开发体制不同，风险结构不一样，比方说在欧美，他的风险和我们是不一样，我们的自有资金又少，金融配合的这套制度不理性，在国外和地产相关的金融品种，有几十种、上百种，我们现在也就是个按揭，开发商贷款有时候都不给你贷，所以这种情况下，自有资金一少，杠杆运用的很大，那么你要么占建商的廉价，摧残建商，要么预售，把客户的钱用来盖房，然后晚结算，不交税，这都是开发商常用的这些，你这样子风险很大，所以的话，应该来说自有资金占到30—50％，配合完善的金融效劳和法制体系，我觉得风险是可以控制的，如果没有完善的法律体系和金融效劳，杠杆作用也是搏一次，那么这也就是为什么我们现在很多开发公司做几年就死掉了，因为他买了几百亩地赚了三千万，第二次他又买几百亩地，然后赚的钱压在地上，然后周期变了他又套在那里，然后又赚了八千万，那么又买地，那么市场周期又一变，他觉得又不够。所以企业做多大不是由你的欲望决定的，是由你的资源边界决定的，你想做大你的资源就这么多，你是做不大的。反过来企业死亡也是欲望导致的。我买一千亩地，你看大家都在圈地，我看市场上只有万通在说不买地，我确实也不买地，明年我也不会买，可能我们会到上海去买，也不在这儿买，那么有的老总说我买了三千亩，多少亩，那么谁都知道，只交了押金而已，那么没有财富你根本无力支付这个钱，因为万科按指标来拿地，因为现在是指标控制土地，特别是郊区地。所以我觉得自有资