城市住房夹心层市场规模度量及比较-以南京市和纽约市为例

摘要：文章基于夹心层定义及我国现状，结合市场失灵理论及工程经济学计算方法，构建购房、租赁夹心层指数模型，精准量化城市购房、租赁夹心层规模。以南京市和纽约市为例，收集两市房屋租售样本等数据，建立夹心层规模度量模型，计算两市购房、租赁夹心层规模。计算结果表明：南京市住房夹心层规模庞大，不存在租赁夹心层，房屋租售市场失衡，售价和租金水平不同步；纽约市租赁、住房夹心层规模均较小，房屋租售市场较为平衡。关键词：夹心层规模，城市住房，南京市，纽约市，国际比较1引言近年，我国政府致力于调控住房市场：习近平总书记在党的十九大报告中提出“住房不炒”定位；住建部部长王蒙徽指出要“坚持调控的目标不动摇，力度不放松”。目前，我国高收入分别明确了市场途径和政府保障两种解决方案，但部分供求矛盾突出、房价上涨幅度大的大型城市出现了既不属于住房保障对象，又没有能力购买商品住房的中低收入群体，住建部政策研究中心秦虹将该类群体定义为“夹心层”[1]。不少学者针对住房夹心层问题进行多方面研究：夹心层具有居住水平低、通勤成本高、住房支出比重大的特点，房价收入比严重失衡、租售不同权等是夹心层规模庞大的主要原因[2]。多数学者认为夹心层问题应通过发展公租房解决，但目前我国市场上公租房配租效率很不理想[3]，“租购不同权”导致住房自有率严重偏高[4]；另有学者认为应该从住房供给侧结构性改革入手，逐步推出租购并举、共有产权、贴息贷款等多种保障模式[5]，建设发展共有产权住房，有效满足夹心层住房需求[6-7]。目前已有的研究结论大多站在理论层面，一方面缺乏衡量夹心层规模的具体度量方式，另一方面忽视了购买和租赁市场自身性质及供求现状差异，无法明确夹心层住房具体需求量，对夹心层群体的住房保障研究进程仍然缓慢。本文创造性地建立购房夹心层、租赁夹心层指数模型，以南京市、纽约市为可比实例，精准测算两市购房、租赁夹心层规模并进行对比分析，学习借鉴纽约市住房保障制度成熟、完善之处，为减小南京市夹心层规模、完善住房保障体系提出针对性建议。2模型构建2.1理论基础夹心层的出现往往由住房市场失灵导致[8]。城市住房市场失灵的首要表现是价格垄断；其次是垄断性房地产商控制市场价格、增加利润导致的价格歧视；最后是城市住房配置两极分化[9]。住房市场失灵往往需要政府进行宏观调控才能有效缓解：一方面控制房价过快上涨、增加住房实物供给；另一方面降低保障房准入门槛，完善住房保障体系，从而减小夹心层规模。2.2研究思路确定住房夹心层群体范围，首要确定其无力承受的商品房价格和租赁住房租金价格，其值理论上应为市场上商品房售价、租金的下限，最直接的计算方法是取市场最小值法。但此方法具有如下弊端：一是目前房地产市场信息繁多、复杂，很难确定真正的商品房售价或租金最小值；二是调研获取的最低成交价受偶然存在的非合理性成交价影响。因此，直接运用市场最小值法具有局限性。由于目前国内没有相关研究提出市场中偶然和不正常因素影响的住房交易比例，故参考国外类似指标：美国住房市场设有廉价急售住房比例，其数值为4%~5%[10]，在国内此合理值缺失的情况下可以借鉴作为减小误差的标准，故将本次研究偶然和不正常因素影响的住房交易比例设定为5%，提出第五百分位住房售价概念，即在一定通勤半径范围内，商品房销售价格大于该价格的样本占到总样本的概率在95%及以上，能够相对准确地表示该市商品房价格的最低界限，用于计算购房、租赁夹心层指数。由于住房租购市场存在差异，本文根据夹心层的含义将夹心层分别定义为购房夹心层和租赁夹心层。购房夹心层，指既承受不起畸高的商品房价格，又不够资格申请享受保障房政策的城市群体[11]，在本次研究中反映为既未达到住房保障准入线，又无力承担第五百分位房价的群体。租赁夹心层，指既未达到住房保障准入线，又没有经济能力在市场上租赁住房的群体，在本研究中反映为既未达到住房保障准入线，又无力承担第五百分位月租金的群体，图1、图2能直观反映出两类夹心层规模大小。2.3模型构建本次研究构建了“购房夹心层指数”模型和“租赁夹心层指数”模型，根据城市购房、租赁夹心层占全市人口的比例对其规模做量化处理，具体直观地揭示城市夹心层现状。设定某城市住房第五百分位房屋价格为Ps，其对应的月收入线为λs；该城市第五百分位房屋月租金单位租金Pr，其对应月收入线为λr；该城市保障性住房对应月收入准入线为λ0；购房夹心层月收入水平数值在λs和λ0之间，租赁夹心层月收入水平数值在λr和λ0之间。通过七分法测算该市居民月收入，最高月收入记为λ2、最低月收入记为λ1，则购房夹心层人数占该城市总人口的比重可近似看作λs、λ0差值与λ1、λ2差值的比值。本文将这个比值定义为购房夹心层指数qs，以反映城市购房夹心层规模大小。若qs≤0，则该城市不存在夹心层；若qs＞0，则qs代表该城市夹心层群体占城市总人口的比例。qs用公式表达为：其中，λs表示该城市第五百分位房价对应的月收入线；λ0表示该城市保障性住房对应的月收入准入线；λ1表示该城市最低月收入；λ2表示该城市最高月收入。式(1)中，根据工程经济学时间价值理论，计算λs：其中，S为城市人均住房面积，m为贷款额，r为住房抵押贷款月利率，n为贷款期限(月)，α为房价收入比。租赁夹心层人数占城市总人口的比重可近似看作λr和λ0的差值与λ2和λ1的差值的比值。本文将这个比值定义为购房夹心层指数qr，以反映该城市既无经济能力去租房居住，又超出住房保障范围的群体规模大小，若qr≤0，则该城市不存在该类群体；若qr＞0，则qr代表该城市该类群体占城市总人口的比例。qr用公式表达其中，λr为城市第五百分位房屋月租金对应月收入线。式(3)中，λr按下式计算得出：3调研过程3.1调研方案以南京市和纽约市为调研对象：首先，确定调研区域和通勤半径，收集两市一定范围内各街道、社区的商品房售价、租金数据；其次，对数据进行价格修正，排序得到两市的第五百分位房价、租价，根据式(2)、式(4)计算对应收入线；再次，根据两市政府公布的官方住房保障准入线和城市居民收入统计数据，用七分法对城市收入数据进行处理，得到两市的最高、最低收入；最后，代入式(1)、式(3)分别计算两市购房、租赁夹心层指数qs、qr，对其差异进行分析探讨，为南京未来保障房政策提出建议。3.2数据收集根据两市平均通勤时间，本次调研南京市调研区域选择以新街口为中心，通勤半径45分钟的范围区域；纽约市调研区域选择以曼哈顿中城区为中心，通勤半径60分钟的范围区域。收集样本为两市最新在权威交易网上挂牌的新建商品房或二手住房，建筑年代为2005年以后。采取抽样调研形式，按照当前市场上新建住房、二手房存量比例，调查样本20%为新建商品房，80%为二手住房。为了保证样本的全面性、客观性，本次调研区域内每个行政区至少抽样15个社区，每个社区抽样不少于2个，总样本数不少于300个。收集样本信息包括样本地理位置、小区名称、建筑年代、装修情况、面积、总价、租金等。本次调研南京市商品房销售、租赁样本分别采集了310个、308个，样本价格、样本自身情况等修正因素信息均来源于链家网；纽约市商品房销售、租赁样本分别采集了314个、303个，样本价格、样本自身情况等修正因素信息均来源于。3.3夹心层指数测算根据收集的样本，采用市场比较法对每个样本进行多因素修正，将修正后样本按升序排序，得到南京市、纽约市第五百分位住宅单价Ps分别为18625元/m2、2310美元/m2。根据《南京统计年鉴-2019年度》得南京市2018年城镇人均住房建筑面积为40.1m2，由NYCHA(NewYorkCityHousingAuthority)官方网站公布的统计数据得到，纽约市现行人均住房面积约为49.33m2；2020年中国人民银行公布长期贷款基准年利率为4.90%，美国银行长期贷款基准年利率为4.875%；贷款期限为30年 (n=360)；根据国际标准，住房消费占居民收入的比重应低于30%[12]，房价收入比α超过30%则会产生社会动荡，因此计算过程中α取30%。根据式(2)计算得到，南京第五百分位房价对应的月收入线λs为8392元/月，纽约为1608美元/月。3.3.1购房夹心层指数测算根据南京市住房保障和房产局官方数据，现南京保障房准入线为3333元/月，根据《南京统计年鉴》历年南京市城镇居民家庭全年人均可支配收入数据，经指数平滑法预测南京市2018年和2019年可支配收入指标，用七分法换算得到，南京市λ1=1697元/月，λ2=12573元/月。由式(1)计算南京市qs=46.52%(如图3所示)。纽约YNC政府网站提供的住房保障准入标准以不同的家庭规模大小对应不同的准入线，换算得纽约保障房准入线为1174美元/月。根据USCensusBureau官方发布的纽约市家庭收入数据，用七分法换算得纽约市λ1=311美元/月，λ2=6413美元/月。最终由式(1)计算纽约市qs=7.11%(如图4所示)。3.3.2租赁夹心层指数测算由样本数据排序后得南京市、纽约市第五百分位房屋月租金单价Pr分别为21.67元/m2、16.59美元/m2。由式(4)计算得南京市第五百分位房屋月租金对应月收入线λr为2651元/月，纽约市λr为2728美元/月。由式(3)最终测算得南京市租赁夹心层指数qr＜0，纽约市qr为25.47%，租赁夹心层示意图如图5和图6所示。4结论与建议4.1研究结论由表1可知，在南京市有将近一半的居民既不能享受住房保障，又没有能力购买房屋居住，购房夹心层规模较大；同时，南京市租赁夹心层指数小于0，说明南京市住房保障准入线以外的包括购房夹心层在内的所有居民都有能力租房。购房夹心层、租赁夹心层指数差距巨大，说明南京市购房、租赁市场失衡，房屋售价和租金水平不同步。而纽约市7.11%的居民属于购房夹心层，25.47%的居民属于租赁夹心层，说明目前纽约的购房、租赁夹心层都控制在较小规模，房价水平和租金水平差距不大。导致南京市购房夹心层规模庞大的原因主要有两点。第一，商品房价格过高。根据国际标准，房价高低常以房价收入比作为指标[12]，以反映房价是否处于居民收入能够承受的合理水平。我国房价收入比的合理区间为6.5~7.5，而南京市2018年房价收入比为15.6①，远高于合理区间上限，说明南京市房价严重偏高。面对商品房价格过高问题，需要采取相关措施使商品房价格曲线左移，从而使第五百分位房价左移，减小购房夹心层规模。第二，保障房准入要求过高。导致保障房准入门槛高的原因主要有两种：一是保障房实物供给不足，供不应求；二是准入线制定不合理，有保障需求的人数小于保障房总量，导致部分保障房处于空置状态。目前南京市购房夹心层人口规模庞大，需要通过相关措施使保障房准入线右移，减小购房夹心层规模。4.2建议第一，增加保障房实物供给。纽约市政府投入巨额资金建设大量保障房[13]，有效缓解购房夹心层住房问题。考虑到南京市土地资源稀缺，建议以配售保障房、改造空房旧房为主要保障房建设方式增加实物供给，使住房保障准入线右移，减小购房夹心层规模。第二，抑制商品房价格上涨。纽约市2018年房价收入比为5.5②，远低于南京市住房收入比15.6，说明南京市的房价水平严重偏高，缺乏合理性。建议南京市政府可以通过限制新建商品房售价、增加住房实物供给等途径，使第五百分位房价左移，减小购房夹心层规模。①易居房地产研究院《2018年全国50城房价收入比报告》。②国际公共政策顾问机构Demographia《2019年全球住房可负担性调查报告》。参考文献：[1]秦虹.进一步深化住房制度改革[N].学习时报，2017-12-27(1).[2]郑梓岑，李国敏.中国城市“夹心层”群体住房问题与对策研究[J].汉江师范学院学报，2018，38(2)：109-115.[3]潘雨红，林军伟，孙起，等.重庆市公租房配租效率实证研究[J].重庆交通大学学报(自然科学版)，2014，33(5)：165-170[4]黄燕芬，王淳熙，张超，等.建立我国住房租赁市场发展的长效机制——以“租购同权”促“租售并举”[J].价格理论与实践，2017(10)：17-21.[5]孟浩，沈晓艳，居祥.共有产权和贴息贷款：“夹心层”住房保障模式比较研究[J].南京审计大学学报，2018，15(2)：78-86.[6]黄燕芬，张超.加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度[J].价格理论与实践，2017(11)：15-20.[7]莫智，邓小鹏，李启明.国外住房共有产权制度及对我国的启示[J].城市发展研究