房地产-工业地产：南京奥特莱斯广场市场调研报告

PAGEPAGE53南京奥特莱斯广场市场调研报告2009.08.南京奥特莱斯广场市场调研报告目录1南京城市的历史变迁与城市地位………………041.1南京的历史变迁………………………041.2南京的城市地位………………………05南京的人口构成………………062.1南京市全市的人口……………………062.2南京市平均每户家庭人口……………062.3南京市人口的性别构成………………062.4现南京市常住外来人口………………072.5少儿人口与老龄化程度………………072.6南京家庭户规模构成…………………082.7南京人口男女年龄的结构……………082.8南京人口文化程度……………………093南京市综合经济和消费概况……………………103.1南京市综合经济………………………103.2南京市历年常用职工居民生活指标…………………163.3南京市居民消费水平和特征…………174南京的城市定位与城市整体规划………………214.1南京的城市定位…………………………214.2南京市城市总体规划……………………215南京商业概况及商圈分布和特征………………255.1南京的商业概况…………………………255.2商圈分布和特征《附件：各商业设施信息及分析表（客流、建筑面积、营业额、平均消费、租金等）》…256南京市的旅游观光与“一小时都市经济圈”…………………277南京未来五年的商业预想………………………307.1南京人消费行为和习惯…………………307.2目前南京商圈的缺点……………………317.3产品组合…………………338南京江宁区概况…………………338.1江宁人口情况……………348.2江宁综合经济情况………………………358.3江宁商业现状分析………………………379江宁空港工业园调查资料………………………449.1空港社会经济情况………………………449.2空港发展战略目标………………………469.3空港区位交通……………469.4空港城市建设规划情况…………………479.5空港区内商业开发情况…………………519.6空港区位优势的有效利用………………5110市调结语…………………………54附件：1、《南京商业设施概况》；2、《南京商业设施租金及营业额》。1城市的历史变迁与城市地位1.1南京的历史变迁南京简称宁，是江苏省省会，全省政治、经济、文化的中心。位于长江下游，属宁、镇丘陵地区。境内山环水绕，形胜天然，古有"虎踞龙盘"之称。南京是我国四大古都之一，历史文化名城。历史上曾有东吴、东晋、南朝、南唐、明初、太平天国、中华民国临时政府等十个朝代在此建都，故有“十朝都会”之称。南京已有2460多年的建城史。初名越城，战国时楚国在石头山上置金陵邑。秦改为秣陵。三国时东吴首次在此建都，称建业。西晋末年始称建康，其后东晋、宋、齐、梁、陈均建都于此，历史上称六朝。唐代称升州，宋易名为江宁。及至明初，才正式定名南京。1949年4月23日南京解放，成为中央人民政府直辖市。1952年9月，南京为江苏省省辖市。1953年1月1日，江苏省人民政府成立，南京为江苏省省会。1994年2月南京的行政级别定为为副省级。南京市区内有长江、秦淮河、玄武湖等丰富的水景观资源，也有紫金山、北极阁、清凉山等自然山体景观，众多的风景名胜与文物古迹相交融，形成了今天的山、水、城、林相结合的城市风貌。全市市级以上文物保护单位281处。其文化底蕴丰富、较为优越的人文环境和自然环境是南京总体发展的基础所在。1.2南京的城市地位南京是江苏省省会，长江下游重要的中心城市。也是江苏省的政治、文化、经济中心。南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，正充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。南京是长江三角洲地区高新技术最密集的区域之一，也是我国最重要的科研教育中心之一，拥有全国仅次于北京和上海的综合科技实力，高新科技的发展潜力很大。南京是继北京、上海之后中国高校最集中的城市，集聚了30多所高等院校，拥有一批较有实力的科研机构，具有丰富的教育科研和人才资源优势，非常适于发展成为一个高新技术研发的基地，为高新技术产业的发展提供了广阔的前景。南京将在沿江开发这一新的经济增长点的带动下，快速提升城市竞争力，全面融入“长三角”的开发，巩固区域中心城市的地位。南京是国际上看好的21世纪亚洲环太平洋地区最具发展前景的城市之一。在国家统计局公布的最新中国大陆城市竞争里排行榜上，南京名列第七位。南京还被《福布斯》评为2007年中国大陆最佳商业。城市榜第三名。2007年南京市实现GDP3275亿元。电子、汽车、化工、钢铁等支柱产业占全市工业总量的近69%，软件、生物医药、新材料等高新技术产业已经形成集聚效应。南京还是江苏省服务业最发达的城市，也是长江三角洲商业、贸易、金融、旅游物流中心城市之一。2南京市的人口构成2.1南京市全市的人口根据南京2007年11月1日的人口抽样调查主要数据公报推算，2007年末全市常住人口741万人，以总面积共6582.31平方公里计算，人口密度每平方公里1126。比2006年增加22.24万人，增长3.09%。全市常住人口的出生人数为6.35万人，出生率达8.7‰，比2006年下降0.2个千分点；死亡人数为4.54万人，死亡率6.22‰，比2006年增加了0.03个千分点；自然增长人口1.81万人，自然增长率2.48‰，比2006年下降0.23个千分点。2.2南京平均每户家庭人口2007年的，平均家庭户规模为3.09人。居民结构及居住环境较为良好。2.3南京市人口的性别构成(2007年)男性和女性的分布很平均–男性:50.99%；女性49.01%。2.4南京市常住外来人口(流动人口)根据统计表明,2007年末南京市的常住人口中外来人口已达143.55万人，比2006年增长9.7%。外来人口的增长速度明显高于户籍人口的增速，后者的增长速度仅有1.6%。2006年、2007年两年外来人口年均增加15.67万人。外来人口呈现增长快,规模大,年龄构成较年青的趋势，大部份是劳动年龄和大学生人口。他们刺激了南京的经济,同时也弥补了南京市个别企业劳动力短缺的状况。2.5少儿人口与老龄化程度南京人口年龄结构发生了较大变化,0-14岁人口为85万人,与第五次人口普查相比,下降了3.04%。65岁及以上人口为68万人,比五普时的8.49%上升了1.42%。说明该市老龄化程度在进一步加深。同时这也反映出南京随着经济社会迅速发展,人民生活水平和医疗卫生保健事业得到巨大改善。2.6南京家庭户规模构成（%）2.7南京人口男女年龄的结构男女年龄的分布年龄男女合计%0-14496,461449,029945,49015.4315-19259,939223,351483,2907.8920-24295,181240,026535,2078.7425-29288,416260,115548,5318.9530-39679,445604,8431284,28820.9640-49501,725456,060957,78515.6350-59327,776296,963624,73910.2060以上361,599385,236746,83512.19总计3,210,5422,915,6236,126,165100上述数据表明，南京人群年龄结构中20-59岁所占比例相对较大,共占总比例64.48%尤其以中青年居多,此部分人群相对独立收入水平较高，是南京消费能力最主力的人群。0-19岁总比例是23.32%,此部份青少年虽现阶段消费能力较弱,但是未来消费力增幅最大,存在较大发展潜力。60岁以上人群占总比例的12.19%,其主要收入为退休或者是政府补贴,其消费观念保守,消费能力不强且消费品种单一。南京人口文化程度文化素质体现了一个社会的发展水平和进步潜力。南京在严格控制出生人口数量的同时，加强人的科学文化知识和素质的培养。大力发展教育事业，为各行各业培养大批建设人材。全市接受高中以上教育人数不断增加，人口普查及抽样调查数据显示，1982年全市具有大专及以上文化程度的人占六岁及以上人口的比重仅为3.3％，1990年提高到6.55％，2000年上升为12.93％，至2005年已经达到18.9％，比82年上升15.6个百分点。具有高中文化程度的人口比重也由1982年的13.83％增加到2005年的22.93％，上升9.1个百分点。15岁及以上人口的文盲率则由1982年的30.81%降低到2005年的3.97%。在文盲率降低的同时，性别差距也在缩小，由1982年男女之间相差25.5个百分点降至2005年仅相差4.91个百分点。南京市综合经济和消费概况3.1.南京市综合经济3.1.1南京市经济环境分析在全国经济发展良好的带动下,南京市总体经济状况在2007年度表现非常突出，全市地区生产总值3283亿元,和2003年比较,增长20%左右，为近10年来最高。综合各种因素,预计南京经济效益与生产将继续保持同步增长,而且是持续稳定的发展状态年度参数1998199920002001200220032004200520062007GDP（亿元）821895102011541295157620672411.112773.783283.73增长率（%）9.810.412.211.212.51517.316.61520.11999—2007年南京市GDP数值统计表1999—2007年南京市GDP数值对比图1998—2007年南京市人均GDP数值统计表年度参数1998199920002001200220032004200520062007GDP（元）15000164001860022100240002750037000408874611353638增长率（%）9.8811.815.8812.725.610.512.816.31998—2007年南京市人均GDP数值对比图进入2008年，南京经济继续稳步发展，2008年全市实现地区生产总值3775亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%。其中，第一产业增加值为93亿元，增长1.3%；第二产业增加值为1795亿元，增长9.6%；第三产业增加值为1887亿元，增长15.3%。按常住人口计算的人均地区生产总值达到50327元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。三次产业结构由2007年的2.6：49.0：48.4调整为2.5：47.5：50。在全市地区生产总值中，民营经济实现增加值1381.7亿元，比上年增长17.6%；占全市经济的比重为36.6%，比上年提高1.1个百分点。非公有制经济占全市经济的比重为46.1%，比上年提高3.8个百分点。全年居民消费价格指数为106.2，比上年上升6.2%。其中，食品类、烟酒及用品类、衣着类、家庭设备用品及维修服务类、医疗保健及个人用品类、居住类六项分别上升15.1%、4.0%、8.5%、8.7%、3.1%和2.1%；娱乐教育文化用品及服务类、交通和通讯类二项分别下降1.6%和3.8%。全年工业品出厂价格指数为105.5，比上年上升5.5%。其中，轻工业下降0.9%，重工业上升9.9%；生产资料上升6.1%，生活资料上升2.3%。全市新增就业岗位18.39万个，农村劳动力转移就业人数达5.75万人，援助困难人员再就业1.24万人。年末城镇登记失业率为3.16%，比上年下降0.1个百分点。自08年下半年以来，面对国际经济金融形势的急剧变化、外部需求的严重萎缩，中央及地方各级党委、政府及时果断实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台了进一步扩大内需、促进经济平稳较快发展的一系列举措。从南京今年上半年的情况看，政策措施已见成效，内需增长势头良好，一些领域下行趋势有所遏制，市场信心有所恢复，社会预期有所改善，全市经济出现企稳回升、企稳向好的积极变化。2009年1-6月全市主要经济指标指

标单位累计数值同比增长（%）规模以上工业总产值（现价）亿元3067.10-7.4全社会固定资产投资亿元1308.6124.6社会消费品零售总额亿元954.6916.9进出口总值（按经营单位）亿美元153.22-23.5财政收入亿元448.3813.9城市居民人均可支配收入元1369110.0居民消费价格指数%99.8-3.1.2南京市商业地产发展分析南京的商业地产发展目前属于“跨越式起步与专业化程度偏低”。目前的南京商业房地产还停留在经营效率不高、规模与结构性偏差、专业化程度不足的阶段，目前南京商业地产整体存在“重销售、轻规划”、“重概念、轻地块”、“重招商、轻经营”等方面的缺点。比如就“重销售、轻规划”来说，目前市场上以地产的方式做商业的现象尤为普遍，不少项目运营商只侧重项目销售。而政府相关部门一般也仅从“容积率”“美观协调”上审核项目，忽视了商业地产项目必须具备的未来“可成长性”。“重概念、轻地块”的现象在目前市场上表现得也较为明显。商业一般有两个特征，即落地产业，以及为产业配套。由于受到各种条件的综合制约，各个地块都有其固定属性，做商业地产时应该依据地块本身属性，做适合的产业及针对产业做配套，而很多项目不能做到因地制宜。“重招商、轻运营”则指的是不少商业项目是先把商家引进来，但后期如何经营却不加理会，这造成了不少项目后续经营难以为继的局面。但随着对商业地产认识的不断加深及具有商业地产开发经验开发商的加入南京市场，在激烈竞争中,南京商业市场在其自身结构调整的推动下,发展水平会明显升级。居民对消费品的需求遂年上升,也将会为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。2000-2007年南京社会消费品零售总额对比表3.2南京市历年常用职工居民生活指标年份职工平均工资在岗职工年平均工资城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费性支出农村居民人均纯收入农村居民人均消费性支出绝对值(元)绝对值(元)绝对值(元)增长(%)绝对值(元)增长(%)绝对值(元)增长(%)绝对值(元)增长(%)19968013——560412.149218.7312826.6248727.219978847——649715.9545110.8353312.9281613.219989449——70188.0605611.137245.42487-11.7199910295——76949.664496.538623.725050.72000118971391282337.070489.340625.22496-0.42001141031657588487.573263.943116.125180.92002162201914891573.573260.045796.225902.9200318853221901019611.377255.549237.5315321.7200422180260631160213.883508.1553312.4361914.8200525215293421499719.91070428.2622512.5437620.9200628439324591753816.91223414.3704513.2551226.0200731905359082031715.8132788.5802013.8618012.1200836092398762312313.81513314895112703313.8从以上表资料显示,南京市居民人均可支配的收入在03年以后都保持在10%以上稳定增长。农民人收入04年增长12.4%。城市和农民收入都同步实现较快增长。3.3南京市居民消费水平和特征3.3.1南京市城市居民家庭人均可消费支出比较城市居民家庭人均主要消费支出表(计量单位：元)指标名称 200707vs06各项费用占总支出比重%%城市居民人均消费支出13278.448.5其中-食品4683.0013.0035.3-衣著支出 1078.319.108.1-设备用品及服务846.58-4.706.4-医疗保健1048.9519.907.9-交通和通讯1635.4914.4012.3-娱乐文教服务2527.8517.2019.0-居住1052.40-17.607.9-其他商品和服务405.86-6.303.1南京市居民人均消费支出保持在8%以上稳定增长。从分类别比重看,07年，食品在居民消费之首占总消费35.3%，而第二位是娱乐文教服务占总消费19.47%,第三位是交通和通讯占总消费12.65%，但从分类别的增长率看增长率最高是医疗保健的19.9%，第二位是娱乐文教服务17.20%，第三位交通和通讯14.40%。数据显示在07年，南京市居民的在注重身体健康，追求生活品质的提高方面需求有所增加，反映了整体社会的建设和经济在不断发展中。3.3.2消费变化的分析从家庭人均主要消费支出表中我们可以分析,近年来南京居民消费开始有了一定变化:1.食品-吃的方面更追求健康营养-生活水平提高,在外用餐增加-生活节奏加快,快餐及方便食品愈来愈受工作一族欢迎-随著经济的发展,餐饮市场也起了很大变化,变成更多元化,从而刺激了在外用餐。2.衣著支出—衣著支出升温,消费档次提高。消费者从过去讲求衣著朴素大方实惠而转向追求自然、时代感,并逐步追求品牌，衣著档次正逐年增高。设备用品及服务—这方面的费用包括了家庭用品和维修费用变化不大，原因可能有两个,第一、大件耐用品拥有量趋于饱和；第二、市场价格竞争激烈。医疗保健—收入水平不断提高,城市居民保健意识增强,购买滋补健品增多。再加上该市老龄化程度在逐年加深,医疗卫生保健事业也随著社会变化而增长。交通和通讯—交通和通讯在近年巨大的增长是来自于市民购买汽车,及更换和购买手机的需求。6.娱乐文教服务—教育支出继续保持增长，这显示南京人对教育及本身提高文化素质相当重视。7.居住—因受市场影响，在居住方面消费受到一定抑制。8.其他商品和服务—杂项商品包括了个人用品、金银珠宝饰品、手表、化妆品、美容美发用品等。消费的稳步增长体现出南京消费者开始对新生活的追求。3.3.307年南京社会消费品零售总额消费品零售总额(计量单位：万元)指标2007年增长率%07vs06社会消费品零售总额13804634.9+18.3%__________________________________________________________________________________________________（一）按销售地区分市的零售额12870617.7+18.2%县的零售额528046.4+20.6%县以下的零售额405970.8+18.3%（二）按行业分批发零售业12045176.5+17.3%住宿餐饮业1581558.9+24.8%其他177899.5+31.1%（三）按登记注册类型分国有经济624007.0+17.39%集体经济281606.1+14.3%私营经济3168860.9+17.9%个体经济4383417.1+18.1%股份制经济1821612.0+17.9%外商投资经济1143312.2+24.2%港澳台投资经济121514.1+20.4%其他经济2260305.5+17.5%2007年全年,消费品零售总额突破了1380亿元,比去年同期增长18.3%。随着南京市经济继续快速健康发展.消费市场也进一步活跃。按行业分类,其他服务业最大增长,比06年同期增长31.1%。在企业方面,外商投资增长率依然保持最高增长，达24.2%,个体经济在07年也有很高的增长,这反映了南京政府实施了各种优惠政策的制定和实施,这些政策都带动了南京市的经济稳定、快速增长。4南京的城市定位与城市整体规划4.1南京的城市定位•充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市•富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城•人居环境优良的城市——人与自然和谐共生的城市4.2南京市城市总体规划4.2.1南京的主城功能布局特征主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片（旧城）以发展第三产业为主，强调环境品质的提升和历史文化特色的体现；东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色的同时，加强设施配套和功能完善，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善的综合性片区。西片是主城的重要新区，具有以商务、体育、文化等功能为主的新城区的中心功能；居住与新业相协调的中高档居住区的功能；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。4.2.2南京总体规划的范围和限期现行总体规划期为2010年，远景展望到本世纪中叶。现行总体规划范围分为市域—南京都市圈—主城。江苏省城镇体系规划把以南京为核心的宁镇扬地区称为“都市发展区”。4.2.3南京总体规划的主要内容强调多中心的规划思路，提出除主城外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局；明确提出开敞式的空间格局，以有利于把南京建成最佳人居环境城市，使南京在城市规模扩大的同时将城镇发展空间融于绿色自然山水之中，在更大的都市发展区范围内延续南京城市“山水城林”融为一体的空间特色。完善了城镇布局结构。现行总体规划提出的南京都市圈城镇结构为“主城和12个外围城镇”。为突出发展重点，将都市发展区内城镇结构调整为“主城—新市区—新城”，确定了东山、仙西和江北三个新市区。在现行规划外围城镇的基础上，将发展缓慢、发展后劲不足的西善桥调整为重点城镇，去掉了位于主城上风向和生态廊道内的沧波门；为给未来发展留有余地，增加玉带和桥林作为新城发展备用空间。对城镇职能进行了调整，使之更具弹性。尤其是对主城的功能和发展提出了新的要求，更加注重主城新区开发、综合功能提升和环境、交通、城市空间特色的塑造。4.2.4南京城市建设的具体策略老城建设老城建设方面，控制建设规模，重点提升老城科技教育、历史文化、生态三大特色功能。与中外特大城市相比，南京老城有三大特色，一是历史文化底蕴深厚的古都特色，二是山水城林融为一体的生态特色，三是高等院校、科研院所密集的科教特色。在城市建设实践中，前两大特色已引起重视，并见成效，但第三大特色有所忽略，应成为未来城市建设的重中之重。南京城市建设要大幅度降低老城建设强度，控制老城的一般建筑密度和高度，冻结老城新建住宅项目和商业服务业项目，把有限而宝贵的空间资源重点用于高新技术研发和自主创新项目建设，在保护和彰显老城古都和绿色之都两大特色的同时，重点把老城建设成为"科学城"、"大学城"、"南京芯"。为此，南京老城内的重点高校和科研院所的空间发展，要从单一的"异地扩展"转变为"就地扩展"与"异地扩展"相结合，以南京大学为例，本科教育可在新区异地建设新校区，研究生教育、重点实验室、工程技术中心、研发中心、创业中心等应在校本部周边就地发展，可将中山路以西、上海路以东、广州路以北、北京西路以南所围合的方形区域全部规划为南京大学以及与其相关的教学、科研、研发用地，中长期规划，分期实现。在呼唤科技自主创新的时代，把老城黄金宝地用于科技和教育，是南京实现超常规、跨跃式、科学发展的具有巨大震撼力和深远影响的重大举措。新区建设在新区建设方面，优化建设模式，按功能性单元片区分阶段重点推进。南京同时建设"一城三区"，规划总面积约为440平方公里，超过老城面积约5倍；每个新区规模都很大，河西新城区约56平方公里，东山新市区约110平方公里,仙林新市区约80平方公里,江北新市区约190平方公里。如此大规模的新区建设，应在完成总体规划、拉开总体框架之后，按三五年一个阶段，集中财力，重点建设一个片区；建成一个片区后再建新的片区，逐步推进。"一城三区"首要任务都应是重点建设核心功能区或标志区；核心功能区或标志区建好后，展现出现代化新区的新形象，聚集人气和财气，才能为持续加快整个新区建设和发展创造条件。项目建设项目建设方面，优化时序组合，优先选择并重点建设多功能和综合效益好的项目。要优先选择并重点建设对区域经济发展带动作用大的项目，优先选择并重点建设对土地增值拉动作用大的项目，优先选择并重点建设能够获得较大溢出效益的项目，为城市建设的可持续性创造条件。例如在环境项目建设方面，应优先选择并重点建设幕燕风景区;幕燕风景区是南京大江风貌区的重要组成部分，是南京山环水抱的独特地理环境和自然景观的集中体现，以六朝文化为代表的历史文化遗迹众多,在清初定名的"金陵四十八景"中占有六景;建设幕燕风景区对凸现南京历史文化名城魅力、促进旅游业发展、加快城北地区现代化进程具有重大意义。再如在跨江交通项目建设方面，应优先选择并重点建设"中山长江大桥"，即在主城中山码头轮渡线附近建设双层公路大桥;建设"中山长江大桥"有利于分流长江大桥的市内交通压力，有利于保护和提升长江大桥的历史文化价值和旅游功能，有利于形成"姊妹桥"景观，在主城打造南京的金色"外滩"和滨江风光，有利于南京城市空间沿中山路主轴线拓展至江北广大区域，实现跨江发展。战略具有重要意义。"中山长江大桥"在综合效益、城市功能和紧迫性方面，都大大超过已建成的南京长江二桥、三桥和将要建设的长江四桥，应该尽快规划建设。5南京商业概况及商圈分布和特征5.1南京商业概况南京商业发展迅速2005年税后商品流通总额达到1005亿元，在全国15个副省级城市中排名第4位，仅次于广州、深圳、武汉。现有商业设施545个（2000平方米以上）面积900万平方米，经营面积725万平方米，05年新增设施71个90万平方米。十一五期间在建、待建的已申报备案项目总量达到500万平方米。05年南京通过了新的南京商业网点规划（04—10年）其中提出4个体系：1.2个市级商业中心，新街口和河西；2.6个付市级商业中心，湖南路、夫子庙、火车南站、东山、仙林、湖口；3.27地区中心，其中主城10个，主城外27个；4.社区级中心5.2商圈分布和特征（详见附件一、二）目前南京的三大商圈集中在中心城区1．新街口；2．湖南路；3．夫子庙。6南京市的旅游观光与“一小时都市经济圈”南京市正进一步优化旅游环境，进一步规范旅游市场，进一步完善旅游服务功能，大力发展旅游产业。2008年度，全市实现旅游总收入714.3亿元人民币，同口径增长22%，实现旅游创汇8.73亿美元，同比增长8.1%，接待入境旅游者119.52万人次，较去年增长2.9%，接待国内旅游者4970万人次，较上年同期增长10.7%。全市旅游总收入占全市GDP比重达18.92%，较上年提高了0.14个百分点，占第三产业增加值的比重达37.85%，较上年提高了1.89个百分点。2008年度，南京接待入境旅游者119.52万人次,其中接待外国人77.85万人次，较上年增长2.0%，接待香港同胞17.23万人次，增长3.0%，接待澳门同胞0.86万人次，增长12.2%，接待台湾同胞23.58万人次，较上年增长5.8%。从入境旅游市场客源结构来看，外国人占入境旅游总接待量的65.1%，香港同胞占14.4%，澳门同胞占0.8%，台湾同胞占19.7%。2008年，南京接待国内旅游者4970万人次，较上年同期增长10.7%，实现国内旅游收入654亿元人民币，较上年增长18.3%。抽样调查结果显示，全市国内旅游收入中，长途交通费收入占13.5%，住宿费用占17.1%，餐饮费占14.5%，景区游览占13.4%，娱乐花费占7.0%，购物花费占27.0%，市内交通占3.5%，邮电通信占1.6%，其它杂费占2.4%。购物花费站旅游收入的首位。按国内旅游者客源市场划分，客源比重列前十位的省(市)依次是：江苏占26.48%，浙江占9.52%，安徽占9.32%，上海占8.77%，山东占5.89%，北京占3.91%，河南占3.90%，广东占3.89%，湖北占2.64%，陕西占2.45%。2008年度，全市旅游星级饭店实现营业收入39.76亿元，较上年增长23.5%，其中客房收入14.84亿元，餐饮收入16.47亿元，其它收入8.45亿元。上缴营业税等各项税金2.22亿元，实现利润总额2.09亿元。全市旅游星级饭店平均客房出租率为64.5%，平均房价315元/间天。其中五星级饭店平均出租率66.4%，平均房价594元/间天；四星级饭店平均出租率70.8%，平均房价356元/间天；三星级饭店平均出租率63.2%，平均房价206元/间天；二星级饭店平均出租率65.9%，平均房价153元/间天。随着交通等基础建设的不断发展，南京的“一小时都市经济圈”正在形成与完善，为此南京制定了《南京都市圈规划》规划范围包括：南京市、镇江市、扬州市、马鞍山市、滁州市、芜湖市的全部行政区域，淮安市的盱眙县、金湖县和巢湖市的市区、和县、含山县。经济圈人口高达2600万人。至2020年更是要达到3200万人口。南京都市圈“承东启西、承南接北”，地处中国重要的沿海和沿江发展轴线的交汇点，是东部与中西部经济发展的转换地带、南方与北方经济发展的交融区域，具有战略性的枢纽地位；都市圈核心城市南京是江苏省政治、经济、科教文化、信息中心，南京都市圈地跨江苏苏南、苏中、苏北，对促进苏中地区快速崛起并融入苏南板块、进一步加快苏北地区发展等全省区域共同发展战略具有重大意义；南京都市圈历史上是吴楚文化的交汇地带、南北文化的交融区域，同时也是近代文明兴起之地，集历史、近代、现代特色文化于一身，融吴楚文脉、南北文化、中西文明于一体，具有兼容并蓄、富有活力和创新精神的多元文化特征；南京都市圈地处长江三角洲的北翼，基础产业实力雄厚，科教优势明显，文化底蕴深厚，是长江三角洲地区重要的基础产业、制造业、科教文化基地之一。05年开始，南京加强进行沿江开发战略调研，进一步明确南京的定位：“以江为轴，跨江发展，呼应上海，辐射周边。南京“一小时都市经济圈”效应正在不断显现，对南京的商业零售带来了相当的益处，并将进一步促进区域经济的发展。7．南京未来五年的商业预想7.１南京人消费行为和习惯现消费行为和习惯•南京人个性比较感性,愿意消费；•消费行为传统而且习惯性强；•对品牌认知度的知识,虽有些落後但绝对有追崇品牌的意愿.；•南京是省会城市,集团消费和公款消费都比较多。随着市场经济发展,市民收入提高,拥有私家车人数增加,生活质量提高,商业场所和消费场所迭择增加及多元化,南京消费者行为将会有很大的改变。新的消费行为和习惯的变化•家庭内部意识变化.年青的一代,带动和改变了传统的家庭消费习惯；•南京市相对是一个比较小的城市,随著交通的改善,为老百姓带来方便,也慢慢改变消费者的习惯；•消费者的消费心理渐向稳定和成熟,对於品牌的追求,市场提供的服务标准,商业场所的环境等,都会有更高的要求。总结：南京人的消费行为,己经慢慢由原来注重单一的物质消费转向全方位的物质和精神文化消费——体验消费一些品质好,有知名度的品牌,都是消费者新的追求目标,体现出对新生活的追求年青人将会是最重要的消费者,他们开放,有新的消费概念,只要有特色,有娱乐性,他们都愿意尝试和消费。但他们的要求高,也将是最成熟的消费者。7.2目前南京商圈的缺点如要进一步提升商圈发展,有效刺激市民消费,拉动商业经济增长的重要手段，就要扩大和满足消费者的需求.纵观南京现在的商圈,发现正面临以下的挑战：大批商业设施投入建设,但缺乏商户管理、商品质量管理、服务水平管理的专业人才；部份商场以出售形式为主,结果出现了参次不齐的租户,令管理难上加难；缺乏新意,商场都大同小异,千篇一律。虽然新街口现是南京规模最大,最繁荣,最具影响力的核心商业中心，但与较之现代商业物业之发展,新街口的商业在经营理念,消费模式还是相对落后；部份商场定位模糊,缺乏开拓商场经验,想法和经营互不结合；部分开发商缺乏实力和耐性,只考虑短线回报；现时各大商场营运者,缺乏谋略与新的思想观念及文化态度；公共商业设施不足,商家缺乏在细节上讨好消费者；消费品种出现脱行.现南京市消费者正步入或处於升级的积蓄准备期,供需之间产生了断层；消费环境不尽人意,市场上缺乏一个环境舒适，集休闲，娱乐，餐饮，购物一体的家庭性休闲娱乐购物中心.；新街口商圈经过长年的市场培育,日均人流量可高还40万到50万人。这成为南京市民长期消费的首选,并对区域产生一定程度的消费依赖，这也增加了在其他地区开拓新的商圈难度。7.3产品组合从7.2目前南京商圈的缺点的分析来看,现在和未来五年,南京的商业发展应该有什麽新的产品组合,才满足消费者的需求,和市场与时并进。新街口商圈长期经营,形成商业氛围优势,但业态分布也有缺陷.因为新衔口受到百货业态限制,90%都是百货式购物，购物环境很拥挤，餐饮、娱乐、休闲功能十分贫乏,不能满足新型消费者的需求。现代消费者的需求，对购物中心的特色,环境,业态分布,服务等,都开始有一定的认知度,而且要求会愈来愈高.所以未来南京的购物中心的模式,都应以现代购物中心的模式来操作，集购物、餐饮、娱乐、休闲等一体，新颖实效的业态组合将成为购物中心的成功经营之重要原素之一，再加上专业性服务水平，购物环境舒适，有足够的空间让消费者的一家人都可以悠闲的享受时光，购物，进餐和娱乐。南京江宁区概况南京江宁开发区北部连接主城南京，东部连接东山老城区和科学园，西部与雨花区板桥相连，南部紧邻禄口国际机场。是南京“三大新市区”之一。

2000年12月撤县设区，区域总面积1573平方公里，辖9个街道，常住人口95.2万，流动人口52万。江宁人口情况2008年末全区户籍总户数30.59万户，总人口为90.91万人，比上年增长3.38％，其中：男性人口45.27万人，增加1.38万人；女性人口45.64万人，增加1.59万人。全年出生人口0.83万人，出生率为9.25‰；全年死亡人口0.52万人，死亡率为5.84‰；人口自然增长率为3.41‰。全区计划生育率达到99.5％。8.2江宁综合经济情况2008年在严峻复杂的国际国内经济形势下全区经济仍保持着两位数增长，呈现出平稳较快增长态势。全区实现地区生产总值411.1亿元，按可比价格计算，同比增长13.3％，比全市平均增速高1.2个百分点。其中，第一产业20亿元，增长2.4％，第二产业262.6亿元，增长14.1％，第三产业（不含邮政通信、金融保险等）128.5亿元，增长13.8％。人均地区生产总值突破4万元，达到45970元（按公安户籍人口计算），折合美元达到6720美元，标志着江宁经济迈入了一个新的发展阶段。三次产业结构进一步优化，先进制造业水平进一步提升，拉动了全区第二产业比重上升。地区生产总值中三次产业结构由上年的5.6：62.6：31.8调整到4.9：63.9：31.2。区域经济发展作用明显。一是开发园区经济持续发展。开发园区的地区生产总值、一般预算财政收入、工业投入分别占全区总量的45.9％、48.1％、63.1％，辐射和支撑作用进一步增强。二是街道经济实力不断提升。2008年全区所有街道财政收入首次全部突破亿元，地方一般预算收入增长22.1％，高于全区平均水平。村（社区）集体经济可支配收入平均达289万元。旅游业蓬勃发展。2008年全年共接待国内外游客达到205万人次，实现旅游总收入9.8亿元。2008年又新创建了2家国家AA级旅游景区，分别是牛首山唐明文化区、鑫农庄。初步形成了以温泉度假、农业观光和运动休闲为主题的一批旅游产品，开通了谷里—横溪精品生态旅游线路。截止2008年底，全区共有国家级景区13处，占全市的30％。区域消费品市场进一步趋旺。2008年全年实现消费品零售额132.4亿元，同比增长26.4％，创历史新高。在各行业中，全区批发业实现零售额6.2亿元，同比增长6.3％；零售业实现零售额109.3亿元，同比增长26.5％；住宿业实现零售额0.89亿元，同比增长15.2％；餐饮业实现零售额15.9亿元，同比增长37.6％。全区规模企业贡献大，对零售总额增长拉动作用明显。全年限额以上企业消费品零售额40.5亿元，增长30.2％；限额以下企业消费品零售额18.2亿元，增长11.0％；个体户消费品零售额73.6亿元，增长29.0％。居民生活水平继续提高。据农村住户抽样调查，农民人均纯收入达9081元，比上年增长11.6％；人均生活消费支出7099元，比上年增长17.6％，其中食品支出占人均生活消费支出的比重为37.2％；据城镇住户抽样调查，城镇居民人均可支配收入首次突破2万元，达22604元，比上年增长15.4％；人均生活消费支出14209元，比上年增长20.4％；其中食品支出占人均生活消费支出的比重为36.1％。8.3江宁商业现状分析8.3.1江宁区域商业规划江宁政府在十一五计划中重点建设百家湖商业区、东山老城区商业区和禄口新城特色市场群等三个商贸区，另外结合铁路南站地区综合交通枢纽的选址，预留该地区商业办公、金融商贸、宾馆餐饮、专业市场及文化娱乐设施的发展空间：1．以特色商业街为主的形式继续推进东山老城区的商贸设施网络改造，加快各类市场的改造进程，鼓励建设与新市区的形象和环境相匹配、功能和交通相协调的各种专业市场；2．大力推动大学城空间规划，不仅为大学城教学活动提供物质环境，满足容纳设施与活动的原始需求，更重要的是提供激发好奇心、促进随意交流谈话的环境，提升校园自由互动空间的交通、学习、休闲和娱乐等功能；3．大力推进百家湖地区商贸设施建设，推动旧有工业用地“退二进三”改造为商务、金融、零售、文娱等第三产业用地，培育富有江宁特色的区级商贸中心区的形成；4．配合禄口新城工业启动区与居住社区的发展，沿新城大道建设大型工业产品市场及新城配套公共设施，形成禄口新城商业中心。8.3.2空港工业园北部周遍板块商业市场环境分析一）岔路口板块1．综述岔路口是江宁与南京主城相邻最近的区域，也是江宁通往南京主城的大门。目前周边在售住宅项目多达十几个，如明月港湾、武夷商城、天地新城、左邻右里、金王府等。岔路口接近主城，居住密度较大，相对江宁其他板块，客群多在市区工作。该板块满足日常生活的社区商业发达，目前缺乏大型综合商业。在建的欧尚商业中心，集大型超市、运动器材销售、建材销售、影院等服务项目为一体，将成为辐射整个江宁区域的综合性商业中心。相比江宁其他板块，岔路口板块商业发展相对成熟。地铁一号南延线、2007年开工建设的南京高速火车站等交通利好信息，很大的促进了该板块商业的发展。据相关数据统计，预计到2010年前，该板块将有近10余万居住人口；同时，铁路南站将带来1400万人/年客流量，足以支撑岔路口新商圈的形成。岔路口板块岔路口板块东山板块东山板块百家湖板块将军山板块百家湖板块将军山板块科学园板块九龙湖板块科学园板块九龙湖板块禄口新城空港区北部宁商业市场分布板块图2．主要商业项目项目名称商业形态商业体量（万㎡）辐射范围均（元/㎡）租金（元/㎡·天）武夷商城沿街底商、独立式商业4区域商业--1—1.5天地新城社区内街沿街商业--社区配套型商业68000.5－08左邻右里沿街底商一期0.25社区配套型商业1400--明月港湾沿街底商--社区配套型商业6000—000--蓝岸沿街底商0.88社区配套型商业8000--金王府商业街10区域商业80000.9二）将军山板块1．综述将军山依赖周边优美的境成为江最先崛起的尚居住区江宁几乎三分二的别墅都户在这里板块公寓占比例小入人口少片区内业配套较少目前该区域业主要以社商业为主乐嘉街区规划中有苏果社区娱乐商设施随着体量商业配的运营，该片区生活配套将一定程度上到缓解。项目名称商业形态商业体量（万㎡）辐射范围均价（元/㎡）项目名称商业形态商业体量（万㎡）辐射范围均价（元/㎡）租（元/㎡天）托乐嘉商业街独立式商业5区域商业--1.51.6玛斯兰德商业街1.5社区配套型商业不售1.9（1楼1.3（2楼1.0（3楼）三）科学园板块1．综述科学园板块位于秦淮河东岸自然资源丰富的方山旅游风景区。科学园板块依托科学园和大学城的发展而逐渐壮大，民营科技园的产业基础成为科学园板块发展的基石。科学园板块周边配套相对较弱，公共交通线路很少。主城内众多高校向江宁大学城迁移，附近的楼盘也开始逐渐聚集起来，加之地铁的开通，商业市场日益成熟。2．主要商业项目项目名称物业形态商业体量（万㎡）辐射范围均（元/）㎡）租金（元/㎡·天）武夷绿洲购物中心8.6江宁6500--莱茵东郡商业街6江宁7638--潭桥商业中心商业街10江宁60000.93义乌小商品城批发市场20江宁--2.0（一楼）1.67（二楼）1.0（三楼）四）百家湖板块1．综述百家湖板块在江宁整个片区中，处于中心枢纽位置，拥有建成的成熟社区，该板块商业多集中在片区的北侧胜太路沿线以及在百家湖花园周边的社区型商业配套，商业人气不旺。2．主要商业项目项目名称物业形态商业体量（万㎡）辐射范围均（元/㎡）租金（元/㎡·天）高尔夫国际花园购物中心8.6江宁--0.74湖滨世纪花园商业街6江宁--0.85百家湖西花园商业街10江宁8500--五）东山板块1．综述东山片区是宁开发较早区域，商业施比较完善生活较便利。该片区目前业配套已初规模拥有山步行街国女人街山路电子一条街多条商业街同时还有时超市世纪联华超市上元家电、五星电器和宁电器等一列知名商业团进驻东镇已具有相的消费能力，是多商家的必之地。目前江宁在商业大多集在东山板块商业发展前广阔同时成熟的商业发带动了整个区商铺的销。2．主要商业项目项目名称物业形态商业体量（万㎡）辐射范围中国女人街购物中心8.6江宁东山步行街商业街6江宁温州商业街商业街10江宁黄金海岸广场综合超市、商业街5.6江宁华意泰富国际花园购物中心2.9江宁恒达嘉园沿街底商0.6社区周边嘉顺时代广场底商2.7江宁新天地商贸区商业街6.8江宁9江宁空港工业园调查资料9.1空港社会经济概况空港工业园正式成立于2004年9月，是江宁开发区的第三期发展区域，规划面积76平方公里，位于江宁开发区南部，是南京市规划禄口航空新城的核心区域和启动区，是宁湖杭发展轴上的重要节点，承担着南京都市发展区向外梯度扩散的中转功能，是未来南京航空城地区发展的核心载体和地区增长极核所在，将是南京南部最重要的卫星城。2007年，空港工业园完成全社会固定资产投资33亿元，同比增长80.2％；其中工业固定资产投资22.5亿元，同比增长150％；GDP6.2亿元，同比增长138％；财政收入3亿元；协议利用外资1.2亿美元，实际到位外资7000万美元，同比增长20％和17％；全年新引进项目35个，千万美元以上项目20个。9.2空港发展战略目标《江苏南京禄口空港地区发展战略研究》进一步深化落实了城市发展战略目标的要求。提出：空港地区的定位为“拓展禄口国际机场的交通枢纽门户功能，体现南京作为长三角经济圈北翼核心城市的产业、