绿水青山项目调研报告

第一局部 工程根底市场调研一、工程根底资源调研、工程地块状况1、 工程地块地理位置州第一山——大蜀山，南距国家级森林公园紫蓬山风景区缺乏10km，东距国家4A级旅游技术开发区之中，与合肥政务文化区和已建成的合肥大学城相毗邻。合宁高速、合九铁路、宁西铁路、沪汉蓉铁路、规划中的江淮水道穿境而过，312、206国道挂角而去，森林大道贯穿南北，飞虎路、宁西路、长安大道畅连合肥经济技术开发区，玉兰大道直通高技术开发区。离沪蓉高速仅2km，距合肥骆岗国际机场和中国五大淡水湖之一的巢湖都缺乏10km。工程地块三面临路，东临玉兰大道，南临铭传路，北接香蒲路，属桃花镇范围内。桃花402.15万。2、工程地块状况工程地块总面积为67.41亩，总建筑面积约 万平方米。地形表现为南窄北宽的三角形外形；地势较为平坦 兰大道，南部临铭传路，北部临香蒲路。3、地质状况工程地块为南窄北宽的三角形，地貌形态属南淝河二级阶地貌单元，场地地形较为平坦。依据勘探孔孔口高程一般为 40.61—41.59，高差0.98m。4、工程地块状况争论从地块地理位置看，不属于城市的中心区，区域位置紧临 技术产业开发区和合肥经济技术开发区，毗邻政务区和建成的大学城，区位优越。、工程地块自然资源1、 四周景观南面景观，肥西三岗花木城。西面景观，国家4A级旅游风景区紫蓬山风景区。观较多。2、污染状况污染，所以该地块空气质量相对来说较好。水，合肥位于中国中部，本工程无水污染。电，本工程地中有一高压电线位于地块边缘，且电缆距离地面只有 10米左右。3、社会治安状况本工程距离市区只有况较好。市场调研报告市场调研报告工程：绿水青山4、现有交通状况路较少。具体为：606-香樟花园-明珠路-秋菊路-格力公司-飞虎路口-柏堰公交站(13小区(13234(17(155、生态环境状况本工程北接蜀山，南连三岗花木城，西距紫蓬山风景区仅 10公里，故周边的生态环境较好。6、卫生状况一、本工程对面就是桃花镇政府，位置较为特别。二、工程周边在建的房地产工程如华阳国际、东冠繁华逸城等配套较为齐全，绿化档次较高。三、周边的道路车流量较少，不简洁扬起尘土。3、地块周边生活配套设施1、居民日常购物场所由于本工程远离市区，所以周边目前缺少较有规模和档次的购物场所， 着周边房地产工程的间续完工，将会渐渐改善。2、工程所在区域居民家庭数量及人口总数5个居委会，3402.1万，流淌人5万。3、周边居民文体设施由于工程地处于城郊，工程地周边 5公里以内车程的文体设施较少，但随着周边房地产工程的间续完工，将会明显改善。4、医疗卫生医院是人民身体安康的保证，距本工程 了强有力的保障。5、金融效劳地位于城郊，从城市总体规划来看，目前这种机构相对较少。6、宾馆餐饮距本工程10分钟车程内的宾馆餐饮较多，如雪霁山庄、两淮豪生、五星酒店、天鹅湖大酒店及众多的农家乐等。7、消遣设施8、生活供水市场调研报告市场调研报告工程：绿水青山9、生活供电10块距大学城很近，但是客户子女的义务教育却得不到保障，地块北部的长安小学是村属小学，长安中学、6213行车等。地块周边居民生活方式综述：由于工程地块位于城市边缘，所以周边的生活配套设施不是很齐全，一般市民的生活较为乏味，稍有档次的的消费者也需去市中心进展消费， 前不是格外不便。、地块规划1、地块规划的技术经济指标工程单位数值备注总占地面积M244938〔67.41亩〕容积率待定绿化率%待定5总建筑面积M2待定总户数套待定建筑密度%待定日照间距待定停车面积M2待定2、地块所肩负的城市功能、文化教育功能周边的高等教育机构〔大学城〕把工程地包围在内 ,形成了良好的文化气氛。形象功能的形象比较重要。、地块资源对住宅商品房的影响1、从地块状况探讨、从工程地块地理位置看，其贯穿南北，连接东西 经具备住宅商品房开发的潜力，是适合住宅物业的开发的。、从工程地块状况，呈三角外形。、从地质状况看，该地块为一规整的南窄北宽的 ，较易规划，符合住宅商品房的开发。2、从地块自然资源探讨、从四周景观看，工程地周边 10分钟车程内能让客户心动的景观较多。市场调研报告市场调研报告工程：绿水青山、从污染状况看，工程地周边根本无污染，较适合住宅物业的开发。、从治安状况看，工程对面就是桃花镇政府，治安状况较好。、从现有公共交通状况看，工程旁就是 606路公交底底站，距工程地步行15234从卫生状况看，周边卫生环境状况较好。3、从地块周边生活方式探讨、从居民购物场所看，目前周边的购物场所包括菜场、超市等较少。、周边居民家庭数量及人口总数看，周边的家庭数量及人口较少，但素养较差。、周边居民文体设施，本工程周边 10分钟车程内的文体设施较多。、从医疗卫生看，工程地周边的人口较多，但作为配套的医院目前有社区医疗机构、安医大二附院。、从宾馆餐饮、邮政电信、消遣设施以及金融效劳看，现代社会离不开理财，理财就需要银行或证券交易所，但作为开发的 配套还不是很齐全。4、从地块规划探讨〔1质数，较其它楼盘，竞争力也未确定。：总体来说，由于工程地的特别地理位置以及在建工程的间续完工 的生活配套设施将会逐步齐全，所以现阶段的市场竞争力还是较大的。7其次局部、工程市场环境调研、城市根本现状1、根本概况、位置面积合肥位于中国中部，跨长江、淮河两大流域,116°40′~117°52′，北纬31°30′~32°371331247029.48平方公里,233.4838.52平方公里,其中巢湖水面面积72.93平方公里,91.95平方公里,106.78平方公里,市区建成224平方公里。、地质、地貌〔一〕构造：在地质构造上，合肥地区属于下扬子海槽和淮阳古陆边缘地带。震旦纪，消灭西东走向的江淮分水岭，形成江淮分水格局。〔山东省郯城至安徽省庐江〕深断裂通过其东部外，境内尚有纵横九道断层。从北向南依次为：孤堆至七里塘断层、瓦埠湖至护城岗断层、年家岗至吴山庙断层、朱巷至双墩断层、肥中断层、蜀山断层、桥头集至东关断层、巢湖断层和六安断层〔亦称肥西—韩摆渡断层。〔二〕地层：合肥市地区地层，除局部地区为太古界、元古界和古生界地层外，大局部为中生界地层。肥东郯庐断裂带以东低山残丘区，为古淮阳地质延长局部，有太古界片麻岩、元古界震旦纪前磷片岩和震旦纪变岩暴露。断裂带以西以垩纪地质为主，积存约四千余米厚中生界地层。长丰北部属舜耕山脉地质，为古生界寒武纪、奥陶纪地层。岩持以市场调研报告市场调研报告工程：绿水青山灰岩和沉积岩为主，太古界片麻岩、元古界震旦纪石英砂岩、页岩、白云岩亦有出露。中南部及合肥市城郊多为白垩纪地层。肥西县境内，大局部为大别山沉降地层〔又称中生代合肥凹陷地层中生界侏罗纪陆相地层，地下分布着红砂岩、砾岩及大别山杂岩。全市境域内地层上部，广为第四纪松散沉积物掩盖，其厚度，据钻探资料：肥东八斗92933384463103144米以上。郊10~100米之间。肥西县境内大柏店—上派——柿树岗—洪桥10米以内，五十小庙—花岗—2040米。岩性以粉砂、粘土为主。巢湖北岸平原，为近代冲积型地层，积存着数十米厚的内陆湖泊沉积物。〔三〕、地貌以丘陵岗地为最大地貌单元。丘陵岗地，地青呈岗、冲三种地形。江淮分水岭出大别山向东北延长，在肥西县大潜山入境，曲折逶迤，横贯市境中部，至肥东县元祖山北侧出境。市辖境内分水岭脊高程75~92米〔废黄基点〕。江淮丘陵岗地面积6303.7787.2%。地表绝大局部为耕作田，作物以水稻为主。、低山残丘：低山残丘区分布于市境东、西边陲地带。东部山区，山脉自肥东县东北部元祖山起，沿肥东县东境边界限向西南延长，经马湖、文集、西山驿、桥头集等乡镇地界，直至巢湖北岸，绵延110公里，大小山峰24座。东部山区以浮槎山为最高，海拔418〔全市最高点〕，其余皆为100~300走向，绵延25公里，山峰6座，并列于肥西县西部地带，以大潜山为最高，海拔289米，9其余皆为200米左右低山。另外，市境中部有独出山体4座，以大蜀山为最高，海拔282米，为合肥城郊最高点。低山残丘区面积为358.175%。东部山区，矿产丰富；西部山区，林木繁茂；中部大、小蜀山，已辟为自然、人文景点。、河湖低洼平原：长江流域巢湖沿岸及南淝河、派河、丰乐河、杭埠河等河流下7~15河湖低洼平原面积为501.44平方公里，占全市陆地面积7.8%。河湖平原面积包括巢湖、瓦埠湖、高塘湖各一局部水域面积，肥东县黄荡湖沿岸及其各支流沿岸地带。、气候霜期长。按平均气温低于10℃为冬季，高于22℃为夏季，10℃~22℃之间为其、秋季的划天。水文水情427毫米，270毫米。汛期〔5~9〕60~70%。行政划分合肥市目前行政划分具体如下：瑶海区庐阳区蜀山区包河区长丰县肥东县肥西交通运输巢湖北岸，淝河之水穿流而过。并且地处华东腹部，交通格外便利，全市航空、铁路、公〔航空〕合肥骆岗机场位于城南12公里，是国际大型20余条航线。市场调研报告市场调研报告工程：绿水青山建中的桥国际机场位于肥西高刘镇内，距本工程仅20公里。〔10〕经济状况202317%20%341.913.5%180.912.4%。全社会34.3%703.719.6%。1%13%。2、城市现状对进展住宅商品房市场的支持和阻碍对本工程有肯定支持。从面积来看，合肥的规模相对较大，人口众多，消费水平较高。总体经济水平较高。从本地房地产市场看，2023年，合肥房地产市场连续保持平稳较快的进展势头。房地产开发投资、商品房开工面积在中部省会城市中均位居第一，合肥市商品房和商品住房销售备案面积在中部省会城市中位居其次。1-11月，合肥市房地产开发购置土地总面积337.81346.971134.523.47倍；完成开发27.48%。1-11月，房地产开发企业的房地产开亿元，其中住54.6966.5660.6237.048.291-114346.213894.06万1-111647.671331.1911141.6311117.8448.09%62.38%。1-11月，合肥市821.2511154.17139.2489.86%134.53%45.36%69.43%。1-11月，合肥市商品房销售备案面积为1324.991166.08万平方米〔套11192.3176.45万平方米〔17864套27.2229.97平方米，受小户型全装修公寓和局部高端楼盘上市的影响，本月商品住房销售价格有所上涨。另外，随着整体建设速度加快和人气快速聚拢，滨湖区商品住房销售量已跃居各区之首，约占市区销售总量的1/4。20231114880套，13711套，1114倍之多。而住宅202313966元/2023114654元/㎡，这一7月份是楼市发生变化的一个重要节点，在全国尤其是合肥纷纷出台了一系列宏观调控政策来救市后，7月份各项衡量691587月份11599套，并由此进入了长达半年之久的破万套的行列。而住宅成交面积也689.37113.711145.2万㎡。2023年下半年是一个成交的顶峰期，11月更是到达了一个至高点。虽然只是短短的一年时间，但是合肥楼市已经发生下半年大量的购房者涌入楼市纷纷出手。而此时的投资客也卷土重来，加上今市场调研报告市场调研报告工程：绿水青山年土地拍卖市场上呼声一浪高过一浪的地王，这些因素综合起来共同抬升了2023年的房价。总结：综上所诉，虽然市场竞争力较大，但是总体市场环境较好，经济良性进展，本工程有良好的市场背景。第三局部 周边房地产工程状况01、 旭日长安02、 前城优乐03、 东冠繁华逸城04、 好运抱负城05、 华阳光国际06、 恒大华府07、 长安萨尔斯堡08、 铁建国际城09、 红皖家园10、 中奥花园11、 安粮双景佳苑12、 禹洲华侨城13、 高速滨湖时代广场14、 万科金色名郡1315、融科九重锦销售价格：3400销售价格：3400/平方户型：1.2.3.4.5.面积：1.922.1063. 734. 1205.价格策略：98折楼盘质素分析：建筑及规划特色：楼盘定位：市场定位：面对周边工薪阶层。销售策略及销售状况：已销售90%以上。优劣势分析：交通便利，户型合理，客厅大。位置、交通、周边配套：长安小学，长安中学，公交606路。区域：桃花镇调查人：调查时间：年月日编号：001工程名称：旭日长安地址：铭传路与飞虎路交汇口开发商：安徽坤茂置业：0551--代理商：：占地面积：30亩 建筑面积：4万物管：本公司幢61116一梯：3户销售率：九成开盘时间：车位：200管理费：1市场调研报告市场调研报告23400/平方。工程：绿水青山备3882.92.1，35%，18%。销售价格：3500---3600销售价格：3500---3600/平方户型：1.2.3.4.5.面积：1.78.62.107.83. 91.84.5.价格策略：每平方优待40元/平方。楼盘质素分析：建筑及规划特色：楼盘定位：销售策略及销售状况：优劣势分析：位置、交通、周边配套：长安小学、长安中学，医院：安医附院。区域：桃花镇调查人：调查时间：年月日编号：002工程名称：前城优乐地址：樱花路与铭传路交汇口开发商：合肥前城置业：0551-，代理商：筑源地产〔广州〕：占地面积：15亩。 建筑面积：2万物管：楚天物业幢 ：3幢 层 数：9层一梯：2、3、4户销售率：九成开盘时间：车位：180管理费：15综合评价：容积率综合评价：容积率1.5，绿化率45%。备注：商铺：6500//5.715--18%。幢数：85幢数：85层数：多层为主，小高层为辅一梯户开盘时间：车位：2023管理费：1销售价格：多层4440---4920元/平方，高层3730元/平方。户型：1.2.3.4.5.面积：1. 115.562.87.663.49.954.88.65 5.80.230008000楼盘质素分析：楼盘内部配套设施：建筑及规划特色：现代组团式规划，国际社区营造标准，点线面组合景观。市场定位：销售策略及销售状况：位置、交通、周边配套：东冠小学，68区域：经开区 调查人： 调查时间： 年 月 日 编号：003工程名称：东冠繁华逸城地址：繁华大道与飞虎路交汇口：0551-，地面积：320亩 建筑面积：32万：物管：绿城物管市场调研报告市场调研报告工程：绿水青山85000120233000备注：多层公摊面积8-10%，高层16—18%，房产证肥西。好运抱负城楼盘调查表区域：桃花镇 调查人： 调查时间： 年 月 日 编号：004工程名称：好运抱负城代理商：

地址：玉兰大道与明珠路交汇口：0551—，：幢 ：9幢销售率：

层 数：开盘时间：3

物管： 得房率：车 位：1：1

一梯 ：4 管理费：1元该工程规划共有9栋，目前在建有9栋，其中有4栋已马上完工。小区4销售状况： 售完，占64%。其中100以下的小户型占67%，100以上的占33%。面 积： 1.86 2. 89 3. 77 4. 120 5.320050008000楼盘质素分析：楼盘内部配套设施：建筑及规划特色：2〔22，小高层〔13楼盘定位：面对周边工薪阶层。销售策略及销售状况：一次性付款98折，按揭99折。周边工程当中相对较低。17位置、交通、周边配套：长安小学、长安中学，医院：安医附院。位置、交通、周边配套：长安小学、长安中学，医院：安医附院。713222100备606区域：桃花镇 调查人： 调查时间：年 月 日 编号：005工程名称：华阳光国际代理商：

地址：高区明珠路与翠竹路交汇口：0551--：幢

建筑面积：12/小高层

物管：

一梯 户销售率：

开盘时间：3

车 位：1：0.5

管理费：1.3销售状况：

多层约400户，最近期售价约5000元/户左右，目前暂未认筹。其中80—10075%，10025%。购房户多为昌河、格力、3830%购房者为华老客户〔投资型花镇。楼盘质素分析：楼盘内部配套设施：1000优劣势分析：优势：中心景观造景，稀缺多层，华地产的品牌优势。位置、交通、周边配套：长安小学、62中，医院：安医附院，工行、徽行。市场调研报告市场调研报告综合评价：容积率：2.1绿化率：43.2%工程：绿水青山公摊面积：多层10%，高层18%。备926销售价格：小户型销售价格：小户型6300元/平方〔精装修。大户型12023元/平方。价格策略：楼盘质素分析：楼盘内部配套设施：楼盘定位：市场定位：销售策略及销售状况：优劣势分析：位置、交通、周边配套：翠竹园小学，50：2、15、123区域：政务区调查人：调查时间：年月日编号：006工程名称：恒大华府地址：高区科学大道与习友路交口开发商：恒大地产合肥置业代理商：：：0551—，占地面积：200亩 建筑面积：46万物管：英国戴德梁行幢数：层数：高层得房率：一梯户销售率：开盘时间：车位：管理费：户型：1.2.3.4.5.面积：1. 3062. 2223. 894.5.19综合评价：工程北沿主干道习友路，南临312综合评价：工程北沿主干道习友路，南临312国道景观带，东西两侧是规划建设中的集闲路与科学大道。备层数：多层层数：多层/幢数：33得房率：一梯4户小高层销售率：开盘时间：车 位：1：0.5管理费：销售价格：户型：1.2.3.4.5.面积：1. 77.62.113.283.114.064.5.价格策略：高层、小高层均价4500元/平方，1栋多层1月30日开盘，价未定。楼盘质素分析：楼盘内部配套设施：建筑及规划特色：毗邻大学城，20万方，整体规划以奥地利萨尔斯堡为蓝本，吸取了欧州小镇千年居住文化沉淀下来的居住模式。市场定位：优劣势分析：位置、交通、周边配套：桃花小学，肥西二中。公交150、30路等。区域：经开区调查时间：年月日编号：007工程名称：长安萨尔斯堡地址：经开区紫云路与青龙潭路交口开发商：安徽申港置业公司：0551--代理商：：占地面积：200亩 建筑面积：24万物管：市场调研报告市场调研报告工程：绿水青山综合评价：备注：绿化率40%，容积率1.76，公摊9-12%，房产证肥西。铁建国际城 楼盘调查表区域：合肥市庐阳区 调查时间： 年 月 日 编号：008工程名称：铁建国际城工程名称：铁建国际城地址：99开发商：中铁集团合肥置业：0551—，代理商：金购网络置业：占地面积：800亩建筑面积：200万 物管：未定幢数：层数：全高层得房率：一梯户100%开盘时间：车 位：1：0.8管理费：销售价格：开盘价格3600元，最近4700元/平方，二期估量5000元/平方。户型：1.2.3.4.5.面积：1. 812.893. 1124.1305.价格策略：楼盘质素分析：楼盘内部配套设施：楼盘定位：市场定位：优劣势分析：位置、交通、周边配套：六安路小学，合肥42中。21公园，面朝3万亩合肥水源，内拥45公顷湿地公园。备注：一期十幢高层已售完，二期估量今年5月开盘。价格策略：楼盘质素分析：价格策略：楼盘质素分析：楼盘内部配套设施：30高层，坐拥两大休闲主题广场，引入艺术元素。市场定位：优劣势分析：位置、交通、周边配套：35区域：蜀山区调查人：调查时间：年月日编号：009工程名称：红皖家园地址：长江西路与红皖路交汇口开发商：安徽恒万置业公司：0551--代理商：：占地面积：30万 建筑面积：物管：运达物业幢 数： 层 数：得房率：一梯 户销售率：100% 开盘时间：车 位：管理费：销售价格： 均价4000元。户型：1.2.3.4.5.面积：1.2.3.4.5.市场调研报告市场调研报告工程：绿水青山综合评价：备注：公摊15%，已全部售完。面积：面积：1. 45.462. 72.473.95.88 4.93.815.价格策略：楼盘质素分析：建筑及规划特色：楼盘定位：市场定位：优劣势分析：位置、交通、周边配套：屯溪路小学，铁四局医院。公交：46、232、603。区域：庐阳区调查人：调查时间：年月日编号：010工程名称：中奥花园地址：双凤大道与金珠路交汇口开发商：合肥顺源置业公司：0551--代理商：：占地面积：40亩 建筑面积：7万物管：幢 数： 层 数：高层得房率：一梯 户销售率： 开盘时间：车 位：管理费：销售价格： 均价3400元。户型：1.2.3.4.5.23综合评价：综合评价：备注：公摊18%。房产证长丰。面积：面积：1.1242. 883. 704.5.价格策略：楼盘质素分析：楼盘内部配套设施：楼盘定位：市场定位：优劣势分析：位置、交通、周边配套：兴华苑小学，63区域：站区调查人：调查时间：年月日编号：011工程名称：安粮双景佳苑地址：铜陵北路与二环路交口北开发商：国合置业合肥公司代理商：：：0551—，.占地面积： 建筑面积：20万物管：深圳物业公司幢 栋 层 数：18/12得房率：一梯 户销售率： 开盘时间：车 位：管理费：销售价格： 均价约在4500元/平方户型：1.2.3.4.5.市场调研报告市场调研报告工程：绿水青山综合评价：公摊15%备注：已开盘的已售完。禹洲华侨城楼盘调查表区域：经开区 调查人： 调查时间： 年 月 日 编号：012工程名称：禹洲华侨城工程名称：禹洲华侨城地址：经开区芙蓉路与松林路交口开发商：合肥市庐东房地产公司：0551--代理商：：物管：华侨城物业幢数：层数：得房率：一梯户销售率：开盘时间：车 位：管理费：销售价格：202335000/平方。户型：1.2.3.4.5.面积：1. 892. 1303.1084.1