开发模式选地思考成本及土地竞购实务

1开发模式、选地思考、本钱分析及土地竞购实务——周勇主持人：大家下午好，房地产开发的前期如何拿地、选地及开发模式的选择，还有开发本钱的控制，这些问题都是开发商所关注的问题，今天非常快乐的请到了广州本日TUT公司总经理周勇先生为我们讲授这次课程。周勇：谢谢大家。今天我给大家讲的内容就是开发模式、选地思考、本钱分析及土地竞购实务。从标题来看我觉得很重要的方式，今天主要是讲选地思考，实际上这是教给大家选地的方法论。通过我们如何进行选地的思考，解决我们实际的操作问题，因为我们在选地的时候都要经过很多的思考，结合我自己的经验和我自己的操作实践，到这儿来很重要的一点就是和大家共同的交流。我讲课的特点是用很多时间把答案、题目、过程教给大家，你们自己去思考，我只讲方法论，因为房地产操作千变万化，只要我们掌握了方法论就可以以不变应万变。从房地产的开发模式来讲，我列了五个开发模式，反映了房地产开展的历史，房地产最早开发是传统的由小到大，很多房地产的开发实际上也和城市建设连在一起的，比方说很多城市建设由于缺乏资金，让一些工程队或者建筑公司他们帮着城市修路，修一些公建的设施，然后城市就把一块土地作为补偿给他们，早期很多都是这样的形式。传统的开发我们过去叫做套现开发、短线开发，这种传统的开发从城市的规划战略布局来讲是不够的，层次是很低的，所以导致了很多城市的开发无序现象。开发到后来这些小的房地产商不断地在开展，不断地在壮大，他们由小到大，最后到联合，就叫做合作开发，进行企业之间的合作，进行资源之间的合作，比方说有些企业有资源，但是可能缺乏资金或者缺乏品牌，这样的企业就可以走联合开发的道路，这是第二阶段。在过程当中凸现了一种开发叫做品牌开发，品牌开发一种是以产品品牌为先导的开发，比方最典型的就是潘石屹的SOHO，是以一个很独特的产品带动他企业的品牌，比方说张宝的苹果社区，还有一种现象就是企业的品牌，比方说万科，它是以企业的形象带动产品，统帅产品，比方说中海。己秒非到了倾第四捏个阶咽段我捕们叫方做统勺筹开筋发，悄所谓艇的统邻筹开限发就浇是一饶个很炎大的顶开展牢商拥柳有很羽大的翁资源洲，比桐如说顽10鬼00帖亩地宴以上闷，这掏些资咱源在转短期观里边席无法股由一沟个发挖展商懂独资犁承受保它的盟开发假量，尤比方称呼有拢20守00案亩地构，我汁举的祖紫薇烟就是骆西安蠢的紫幅薇田客园都炊市，朝它大遇概有哥10汽0万凝平方挺米的期开发气量，参10默0万凡平方豪米的替开发衰量如办果放火在一稠个省宋会城伶市大液概要比开发抹10舍年，舌如果确采取枣串联头的方队法开斜发，摧就是势一个找省会捞的城年市它蝇每年食的销无售量党，作裂为房匠地产皆商来允说，馒如果戚他能厕卖到茧10捧万平形方米圆，这侄个房哑地产抵的标己准就奶是很贺优秀匙的，陈所以牺按照筹10博0万耻算的县话，务它在鸣一个陪省会果城市贪要卖指10裤年，扇这个姑时候昂就要秘引入冻并联鹊开发速，要丰把很掏多企款业通陷过某民一个掉品牌际的号脾召力犹统帅魔起来捞，统醋一规监划，搭统一危实施带，统踩一销炉售，泼统一幸经营烧，在橡这样乳的状记况下场我们辈叫做腰统筹缝开发收。饶浅盲最早拌阶段勺是引秃资开映发，墙我没加有确昼切的桶资料慎，据象说顺隶驰在岩这一慌两年侦当中炭它的死品牌漆凸现桨是飞冶速的伸，这端种情撤况下叫它哪翁来的抛资金捆？很倾可能禾有海销外的己基金之介入平，因请为现屋在海消外的串基金眠都瞄嫁准了穗中国序的开致放，壶瞄准月了中膨国经郑济飞表速的露开展抓，但选是外恩资进鹅入中颈国是逗要有世指标增的，磨不能体盲目搬的有斧多少满钱就变进来团多少岛钱，飘不行晚，我脾们国验家要愤配给破外资赞粮票粒，像梁过去享的情龄况，抬这种辞情况管下有厕多种咳渠道晕可以是把外么资引更进，叶工程糊引进停或者煌说在雨海外胀注册呆一个却上市画公司润，一采起引那么进外锻资。威外资赠现在拆引进筹的条歌件是尝非常劳优惠脖的，推因为葛很多骂外资骨在赌波我们柜人民志币的哪升值异，比牛如说弃他们袄碰到丙一个盗好的僚工程尤，把蛇钱贷致给你纱，大艇概是匙0.承6的送利息跳率，易贷给粘你以抛后他岁不跟童你参捧与股疲东的窑分红柔，跟努你签傅一个意协议惧，比钳如说漫在6梳年之巧内你膜把钱替还给充我就何行了脉，在扇这个域期间场他们回可能珠想象勇到人报民币厦在6少年左俗右的陶时间杠里会丛升值非，他比就通沉过套性汇的稿原那么均，比宣如现忆在是商人民房币1方：8次.2岛美金朱，到活时候缺人民族币可锹能就奸变成训6块茧人民代币可吼以换项1美呈金了资，实鹊际上启它的积利润爪就在极一进增一出膀上，锣所以仔在银克行利娘息这袍块他勒不损舍失，知还拿黎到了谜一块遮利润泰，很备多基寿金就宝是虎疯视眈闸眈的旧瞄准痒了中臭国经价济快赠速发赴展的你大市德场，叶这是涛引资晓开发叠。俊堆考我从装单独面开发克到引咱资开穴发，蚁实际堡上反闹映了些这些琴年中丛国的感房地职产在掉开发栏模式献上走汁过的接道路公，从围一个晴低级很的到盈高级发的，批因为斗本身帽房地渡产的烧本质彻是金泥融运斯作，申找设画计院劣技术躲上的超操作鼓还不洲是房健地产轧商主供要做混的事容儿，须通过恒找土讯地，辽通过汪金融涉的运改作，铜使房床地产琴企业歪保持额健康贤、良魔好的板开展剖势头饥，因解为房搁地产匆商很限重要晒的是炕找土喊地和暑找钱淘。观纺认房地给产开三发用营地六询大关巨注要承素，喂这是螺根底衡性的娱东西女，我叨已经询带了仓七个掀班了耍，我友发现希今天群的人络好似广特别叙多，逐比其宁他的戴班稍驶微多祸一点执，每流一个番来到鸦这儿览的学图员都贝在房抵地产馅一线乱操作谨过，螺我想禽这些辽因素悔都是常最基宣本的恋因素侦，所亿以大鹊家看扑一下念就行冠了，绝我不屑在这验里做他太多愁的阐馅述。聪根底抱设施刃要关困注的摔，交粉通要域关注坝的，酒环境要。在始几大障根底惊要素骗里面损又分普了很挨多细连项，穴这些兔大家抱可以为通过纯屏幕巷上的寸信息水观察改。娱洋械下面原主要崇讲我讨们在乓选一宅块地径的时轨候应验该想低什么央，应名该从顾哪些笨方面氧进行销思考叼。思蕉考的险方法鹿论，筒在我豆们工逼作当荐中，课包括踢立项粉当中编都面篮临着维很多穷矛盾横现象涝，当首我们供处于侍矛盾鉴现象袍的时危候，纠我们陷就要驾学会雹兼顾醋，因赤为矛饼盾现悄象从疲哲学胆的高马度上们来讲禽它是古唯物拌论，刊它是巧客观躺存在桂的，搁对于取客观忍存在为我们匪要学诵会辩址证法迟，在勒运用帐辩证果法的纠时候猴我们色要合裁理的射找到双一个蛾最正确张的度惧，哲切学上挠讲质沙量，震质变誉、量语变和纵度，盆度是吧一个刺哲学朝概念脚，实钩际上梯就是裕一个撕恰到粘好处盗的关劲节点杂，用常这个员方法踢论不缩仅可逐以处波理选耗地的郑问题假设，还拍可以课处理谣我们敞在日荒常生疗活中笑面临饭的许分许多雄多的暗问题您，所歌以我昼为什拳么提阳倡大撞家在炼思考昏问题恐的时半候先骡学一猪下方得法论甩。后策磁比方政说方拆法论趟还有达一些腰成语仁、俚篇语、猴俗语换来解森释，延我们享经常相说熊恼掌与躬鱼不泪能兼另得或首者说首我们爸在某鸽一个丙公司些打工镜，觉衣得这告儿做行的不置满意凉我们奴就会辟面临嫁一些讲选择峰，很比多是跳处于哨二难仓的境供界，吊这样蕉不是咱，那悲样也摔不是蚊，这得就是评一种群矛盾表，包半括我谷们在挑选地石的时丈候，姜我们哄发现阴这块退地也灯可以住，那汤块地誓也可鸡以的牧时候梳，就绳要根纠据各惯方面挑的因漏素进狭行兼尚顾、颠综合晌的判胀断。听只有扁这样昼我们叛才能贩在我亭们立尚项的悲工作聪当中咽找到哭合理谅的方鸡法。明下面胃一句筝话是奴改变卷不了奇就适渗应，松有限凑度地板适应砌，达亚到理四想状稀态，但这是必我过勾去在情大学乏教书添的时驴候送锦给那蕉些大义学生宾毕业索的一钳句话旗，这员句话长符合眯上面件的原愈那么，级你进统入社晨会的公时候骆会发兰现很马多和厕学校袭不一压样、重和家耗庭不池一样飘，当扩你们怀充满仆美好辫理想汗的时绵候，绒你想贸改变需这个决社会槐的时娘候不很是你凯想象他的那见样，榆当你曾面对区客观武社会长改变旗不了垦的时帆候，片你就竭必须剩要学张会适猾应，帽在达再尔文跟进化板论里仔面他薯说到区真正汪的物慎种它洋的生兴存并纤不是呆因为促它的帐强大收，也恩并不午是因粪为它拳们的美聪明竭，而舱是它政们最差会适反响，印所以拢说最坡会适腿应的得物种樱才有绸能力屠生存诞下来驼，这予是从况唯物宫论的那角度望来讲给。另跌外从栋辩证临法的愧角度只来讲牙，当碑你学胃会生遮存的涨时候骑，你打选择恶的时护候还耗要有漫一定透的限恋度，后不能塔无限隙的去雀适应翻，最悟后达币到理择想的烂状况刑。虚装鸦第二如，我况们在倡选地挡的时类候最碰重要丈的是归要去黄了解肠这个辩城市岔的定侨位观皇察，叮我们惩知道肉中国遭城市紫的发成展是齿非常绿快的锅，国臂家纪翠委曾陷经有畅一个把要求陆，要扮求中梯国的旬城市毒化率架以每处年1消％的酬速度钻往前把推进痒，也诱就是奔说到抛20热20劈年我算们国懒家的秘城市举化率慎要达苏到世帖界中暗等发皂展国元家的译水平馒，即罚50风％的惊城市晌化率孩。按届照这碧样的隙速度横，我导们的昂城市对在这倦20斜年当爸中有这了突祥飞猛单进的凭开展劝，但旋是在趴过去镰城市孟20蝶年的惹开展领过程亚当中冠是没圾有先皱例可蔽以参址照的岛，大配家也糠许都须在摸闹着石蕉头过偶河，序或者武说当拼一个酸城市泊不自埋信的抹时候胳，它昂主要障是模魔仿别慈人，漆我们贸国家纪这2平0年什来的秀城市工开展泉都走尘向了讲一个华趋同郊化的发开展塔，很掘多都漫找不尚到自粒己的池城市袖个性尿，因纺为房损地产熊这块陡的信止息为掩什么靠开展床的这零么快拔？因啦为房亲地产渗的知描识产粱权这找块还翠没有馅列入菊到知扒识产听权保比护的携范围兵里面籍，在醋东北仗做一浊个盘毙广州促可能难就会积模仿疫或者拳在广倾州做学一个衫盘上女海也搜会模聪仿，世因为惊目前各这都今不涉询及到夜侵权功的问摇题，抗这样派的话摸很多房开展蛙商为汗了省撒事、疑省时赢间，岸大多捕时候铺都是脏拿来友主义匹，一仅拿就岭变成共了长榜沙也筝觉得洲是南巩国风婆光，喷武汉因也觉适得是帐南国尽风光箭，这谦边从倡上海顽拿的随都是您欧陆络风等般等，宪造成仁了很着多城玻市同歪质化竹的发恢展。跨弦崇21弊世纪乏以后遍，我绸认为钩我们芝的城份市应橡该从请同质蛛化的且开展戒中觉遣醒起存来，澡走向宾异质仍化的肝开展指，走狱向个馒性化衫的发筐展，慰这是杏21约世纪临城市医开展讲的大责的趋抹势，散所以旬在这员样的溜前提惜下我恳们对血一个灭城市贷的观赞察就枣要想伯到它狗的定帽位。福它的昨定位展特色谢决定浴了城丸市未晋来的消开展桌方向稿，每番一个晶城市怨都应魄该有统它的舱特色轨、它证的本锹质，论这个锤特色皮和本贤质就铺是这猴个城表市未斗来的瑞传播外点，讯因为腿一个坚城市铃未来咬开展伤的快超和慢用很重货要的峡因素步就是胖外界悄对这汽个城哭市的啦关注哲度如蹈何，抛而不稳是它顿过去叫方案李经济皇时代于或者沙是在正信息县不发搭达的抛时代邪，城别市发仙展在纸于它辞内在耕的动炼力，委但是俗在信吃息时缸代的坟背景声下城逆市发孤展很讽大程杀度取产决于桌外界捎对这父个城药市的忍关注察度，注外界镰的关枯注度揭越高凝，城壁市快纱速发兵展的青可能鸭性就广越大袜。勇殊妥比方芬说一邮个博嫂鳌会流就可项以把眨博鳌每小小禾的地捎方近销5年危里进拜行了纺快速嗓的发筋展，董开展有成了产一个沙旅游幕城市兔，一肺个会痕议城姑市。伟过去个也有赠这样痒的现灰象，泥比方例说郑需绪岚甩一首亦歌，蓬那是绕80傲年代演，就榆把哈院尔滨枕的知米名度忽在全卖国进信行了栽推广水，而映且把轧太阳压岛也稻推广洪出去界了，著所以拼说哈失尔滨锅市非诸常感顾谢郑陆绪岚支，把柴他作删为哈僵尔滨吗市的陶荣誉巴市民轮，由旺于他腥的一墙首歌乎引起崇了很琴多人垦、很愤多城显市对宣哈尔仔滨的惕关注纽，刺亏激了苦它旅注游的侄开展音。同殊样，先杨丽迷萍在扯去年带推了脚“切云南捡印象拢〞傻这样夫一个酬原汁辞原味套的反坦映云软南文趴化的法舞蹈室，她茅把云文南推丙向了裙世界醒，推张向了估中国狐，引爹起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