开封市物业管理办法住宅专项维修资金管理办法

1开封市物业管理方法第一章

总那么第一条为标准物业管理效劳活动，促进物业管理行业健康开展，维护业主、物业使用人和物业效劳企业的合法权益，根据?中华人民共和国物权法?、国务院?物业管理条例?等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本方法。第二条本方法适用于本市行政区域内的物业管理活动。第三条本方法所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。本方法所称物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本方法所称业主，是指房屋的所有权人。栗本办位法所淹称物取业使锦用人肉，是册指物跑业承爪租人旺或实登际使揭用人领。胶本办阀法所炊称物凡业服绞务企碗业，薯是指哨依法腐取得刑独立往法人轿资格局、具虽有相晃应资丢质，柜从事欧物业商管理歉效劳睬的企嘱业。锻第四赠条钉

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开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

首期住宅专项维修资金，业主可以直接存入住宅专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到住宅专项维修资金之日起30日内，将代交的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。尚未售出的房屋，由房地产开发企业在办理房屋所有权初始登记时代交该局部房屋的专项维修资金。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条未按本方法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购置人。

第十四条业主大会成立后，应当按照以下规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

〔一〕业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

已售公有住房的住宅专项维修资金专户，按售房单位设账，按幢设分账；业主续交时，按房屋户门号设分户账。

〔二〕业主委员会应当通知住宅专项维修资金管理机构；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

〔三〕住宅专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十五条专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原那么，实行业主自主管理。实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，其专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代为统一管理。已售公有住房提取的住宅专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构负责管理。

第十六条业主大会决定实行业主自主管理的，由业主大会决定住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受住宅专项维修资金管理机构的监督。

住宅专项维修资金管理机构应当将代管的住宅专项维修资金划转业主委员会开立的住宅专项维修资金专户。

第十七条业主分户账面、公有住房售房单位分账账面余额缺乏首期住宅专项维修资金数额30%的，应当由业主续交。商品房屋的住宅专项维修资金数额续交后应不少于首期住宅专项维修资金。公有住房的住宅专项维修资金业主首次续交标准执行本方法第八条第〔二〕项规定；业主分户账账面余额缺乏首次续交的住宅专项维修资金数额30%时，应当由业主再次续交，再次续交后的住宅专项维修资金数额应不少于业主首次续交的住宅专项维修资金。续交住宅专项维修资金，可以一次性足额续交，也可以分期续交。已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交方案由住宅专项维修资金管理机构决定。

第十八条房屋共用设施设备报废后回收的残值，应当用于补充住宅专项维修资金。利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，应当主要用于补充住宅专项维修资金，但业主大会另有决定的除外。

凝周第十疯九条域房讯屋所撒有权抗转让及时，拆原业堤主应偏当向老受让移人说晕明住欧宅专毕项维叮修资孔金的信交存从和结坦余情司况并慎出具镇有效慰证明慕，该迷房屋弯分户叼帐中厚结余答的住奏宅专医项维瞒修资逐金随领房屋寿所有助权同别时过粪户，街受让遇人应虚当将吃结余木的住心宅专吴项维领修资航金支奇付给渣原业个主。粒当事杆人之庙间关捉于住圣宅专彩项维锹修资呢金另联有约什定的锐，从云其约榴定。

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第二十四条住宅专项维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十五条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原那么。

第二十六条住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

〔一〕屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

〔二〕楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内外表浸湿；

〔三〕地下室出现渗漏、积水的；

〔四〕楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、标准的规定值；

〔五〕增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内外表出现潮湿、结露、结霜或霉变；

〔六〕外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

〔七〕公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

〔八〕公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

〔九〕其它情况。

第二十七条住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

〔一〕电梯主要部件需要进行维修或更换的；

〔二〕二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

〔三〕避雷设施不满足平安要求的；

〔四〕配电设备局部电缆、电线、配电箱〔柜〕内元件损坏的；

〔五〕消防系统出现功能障碍，或局部设备、部件损坏严重的；

〔六〕楼内排水〔排污〕设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；

〔七〕其他情况。

第二十八条房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，按照以下规定分摊：

〔一〕商品房屋之间，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

〔二〕已售公有住房之间，按照相关楼幢建筑面积从公有住房住宅专项维修资金专户分账中按比例分摊。公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金缺乏时，差额局部由相关业主按照各自拥有物业建筑面积从住宅专项维修资金分户账中按比例分摊。

〔三〕已售公有住房与商品房屋或商品住宅与非住宅之间，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按照本款第〔一〕项、第〔二〕项规定分摊。

〔四〕未售出商品住宅、非住宅或公有住房，由房地产开发企业或者公有住房售房单位按照未售出房屋的建筑面积分摊。

第二十九条住宅专项维修资金实行政府代管的，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

〔一〕物业效劳企业根据维修和更新、改造工程提出使用建议；没有物业效劳企业的，由相关业主提出使用建议；

〔二〕住宅专项维修资金列支范围内专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议；

〔三〕物业效劳企业或者相关业主组织实施使用方案；

〔四〕物业效劳企业或者相关业主持有关材料，向所在地住宅专项资金管理机构申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

〔五〕住宅专项维修资金管理机构审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

〔六〕专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第三十条住宅专项维修资金实行业主自主管理的，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

〔一〕物业效劳企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的工程、费用预算、列支范围、发生危及房屋平安等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置方法等；

〔二〕业主大会依法通过使用方案；

〔三〕物业效劳企业组织实施使用方案；

〔四〕物业效劳企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

〔五〕业主委员会依据使用方案审核同意，并报住宅专项资金管理机构备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；住宅专项资金管理机构或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

〔六〕业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

〔七〕专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第三十一条发生危及房屋平安等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

〔一〕住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本方法第二十九条第四项、第五项、第六项的规定办理；

〔二〕住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本方法第三十条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，住宅专项资金管理机构可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第三十二条鼓励通过公开、公平、公正的竞选招标方式选定具有相应资质的维修施工单位。维修工程费用较小的，可以采取简易方式，选定维修施工单位。

第三十三条业主委员会或者相关业主，可以委托专业中介机构对维修和更新、改造工程实施监理及对工程造价进行审核，相关费用计入维修和更新、改造本钱。

第三十四条以下费用不得从住宅专项维修资金中列支：

〔一〕依法应当由建设单位或者施工单位承当的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

〔二〕依法应当由相关单位承当的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

〔三〕应当由当事人承当的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

〔四〕根据物业效劳合同约定，应当由物业效劳企业承当的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十五条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购置国债。

利用住宅专项维修资金购置国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购置一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主