房地产融资的16种途径

Word第第页房地产融资的16种途径房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必需对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构，下面是房地产融资的十六种途径：

1.自有资金:

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，敏捷使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必需超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力缺乏的中小房地产商将会被排解出局。

2.预收房款：

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，由于对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热忱。121号文件规定，商品房必需在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的缺乏，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3.建设单位垫资:

一种是由建筑商供应部分工程材料，即“甲供材”;一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流淌资金贷款用处作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2023年起国家大力清欠农夫工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

4.银行贷款:

在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依靠性，始终以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估量，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，假如再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的突然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是一再考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及将来收益，最终有限度地赐予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，照旧是首选，它便捷，实际经济本钱较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。

5.房地产信托:

现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托打算的融资具有降低房地产开发公司整体融资本钱、募集资金敏捷便利及资金利率可敏捷调整等优势。由于信托制度的特别性、敏捷性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购置权等模式进行金融创新此后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。:

6.上市融资:

上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以快速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其供应稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有进展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资，从而到达增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

7.房地产资产证券化：

房地产证券化就是把流淌性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够快速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺当启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域;:同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利力量的推断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购置力和市场价格发觉。2023年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理方法》:正式施行为房贷证券化供应了政策和法律根据。《管理方法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规章、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化供应了有力的保障。

8.联合开发:

联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续进展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地掌握经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必需在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的状况下获得融资保障避开资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

9.开发商贴息贷款:

开发商贴息托付贷款是指由房地产开发商供应资金托付商业银行向购置其商品房者发放托付贷款并由开发商补贴肯定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过托付贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲托付贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更简单得到商业银行的开发贷款。:同时，商家贴息供应了极具诱惑力的市场营销题材，:购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可依据状况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，:获得肯定比例的现实贷款，:来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，平安牢靠，但不是全部的开发商都可以尝试的，由于要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。

10.售后回买及回租:

售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，:用于再投资;同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间互相拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。这种融资方式特殊适合那些由于手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因此资金本钱相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或托付他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的全部权，使开发资金即时变现回笼，以到达削减资金占用和获得销售利润的目的;同时，又保存了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否到达预先打算的盈利水平，为此在销售之前必需有客观细致、切实可行的经营打算，有值得信任的托付经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特殊适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。

11.海外融资:

海外房产基金的进入对中国房地产业的进展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依靠，有助于房地产市场的持续进展;另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未公布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透亮，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的进展还存在着一些障碍。

12.融资租赁:

依据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购置该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的状况下出租人更情愿以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简洁，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简洁快捷，另外，租赁条款还可以依据承租人的现金流量需要加以支配，还款方式更具有敏捷性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的进展。

13.非上市增资扩股:

私募股权融资，受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2023年3月20日恒大地产在香港全球公开出售(IPO)未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种状况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界进展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

14.夹层融资:

夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域经常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有敏捷性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。:对于房地产商来说可以依据募集资金的特别要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求“:四证”齐全投资方对掌握权的要求较低。对夹层融资的供应者而言还款方式敏捷投资风险比股权小;:退出确实定性较大比传统的私有股权投资更具流淌性。

15.债券融资:

由于地产项目具有资金量大、风险高以及流淌性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是非常完善,屡屡消失企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终掌握得比较严格。监管部门为规范债券市场,实行了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行本钱较高对于一些民营企业来说是可望而不行及的融资方式。

16.项目融资：

所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采纳项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

房地产融资相关政策

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的进展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采纳银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有肯定局限性，这也催生了一个新产业的繁华—融资服务。

(一)银行贷款

始终以来，银行贷款始终是房地产企业经营进展的支柱。数据显示，2023年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。

(二)房地产信托

信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的敏捷性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。

但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开头限制信托对房地产贷款的'支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模由于受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到肯定影响。

(三)国内ipo

(四)境外ipo

(五)借壳上市

(六)上市公司资产置换

(七)房地产投资基金等

综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有力量利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。

我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资

1.内部融资方式包括：

(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太情愿动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

(2)预收账款：是指开发商根据合同规定预先收取购房者的定金，以及托付开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收托付单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

2.外部融资的主要渠道和融资工具有：

(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

(2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。

(3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流淌周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

(4)房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是实行公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优待的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，汲取社会群众投资者的资金，并托付特地管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。

(5)商业抵押担保证券(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇合到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。

(6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

拓展：我国房地产融资体系存在的问题

房地产行业是一个典型的高投入、高回报、高风险的资本密集型行业，其在进展过程中必需得到金融业大量的资金支持才能持续健康进展。但自2023年以来，随着国家宏观经济的主基调渐渐转向稳健和从紧，为了掌握房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，国家从打算、规划、土地、资金等诸多环节实施了一系列宏观调控政策，提高房地产开发资金门槛，紧缩房地产开发贷款。2023年“国十条”中更明确提出：“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，使我国房地产业融资体系的缺陷日益显现。

一、我国房地产业融资体系的缺陷

(一)过于依靠银行信贷，财务风险巨大

由于国内金融市场不发达，银行贷款在房地产融资结构中占肯定优势。据相关统计，我国房地产企业开发资金来源中银行信贷占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预售款占38.82%。而定金及预售款中绝大部分又是以银行对居民的个人住房贷款的形式存在，因此粗略统计房地产企业融资的至少60%以上直接或间接来自银行。对比银行贷款最多不超过40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依靠度明显过高。

这种高度集中的银行融资体制，给我国的银行系统带来了很大的潜在的信贷风险。由于假如商品房空置面积长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自银行贷款，最终也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。一旦房地产泡沫裂开，房子价格下降，则银行拍卖抵押物也无法收回贷款本息。最终，银行将成为房地产风险的最大承当者。

同时，房地产开发企业过分依靠外部融资，自有资本少，这也意味着房地产开发企业隐含着高负债经营的财务风险。如今大量中小房地产企业资产负债率都在80%以上,因此我国大多数房地产企业反抗风险的力量比较弱，一旦融资渠道受阻，资金链条紧急或者断裂，风险就会暴露。

(二)直接融资渠道不畅，融资本钱偏高

在目前的中国，房地产企业很难在股票市场进行融资。国内上市手续较为繁杂且最少需要一年的时间，同时发行股票必需在资产规模、盈利记录、公司治理及产业政策方面符合相关要求。能符合这些要求的房地产企业寥寥无几。并且在2023年10月之后，证监会在审核房地产企业通过IPO(InitialPublicOffering)直接上市融资与再融资过程中，增加了国土资源部出具看法的环节，房产企业在资本市场上的融资难度愈加加大。目前我国约5万余家房地产企业中，在沪深两地以房地产为主业的上市公司仅102家左右，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例仅为2‰～3‰。

(三)外资在房地产融资中所占比例呈下降趋势

目前我国尚不允许外资直接投资国内房地产业，外资只能以间接方式进入：一是和国内公司合作，联合投资开发房地产;二是通过收购中国银行业不良资产的形式间接进入中国房地产市场;三是和国内公司合资成立房地产开发基金。

由于房地产流淌性相对较差，因此使用合适的金融工具投资房地产将是外资进入和退出房地产投融资市场的重要选择。由于缺乏合适的投资工具和进入的资金渠道，目前外资在我国房地产融资渠道中所占比例很小。因此，尽管我国房地产业利用外资的数量在2023年之后呈上升趋势，但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。2023年外商投资所占比重仅占房地产开发总投资的1.6%。

(四)房地产金融创新工具稀缺

与发达国家相比，我国房地产金融工具创新较少，基本上是沿袭传统的模式。目前房地产金融工具创新的基础非常薄弱，并且相关法律条文处于真空状态的金融创新如今处于一种无法可依的状况。由于没有特地设计的适用于不同房地产开发商实际状况的金融工具，使得我国房地产业与发达国家同业的差距进一步拉大，同时也严峻影响了我国房地产的金融服务水平和防范风险力量的提高。

(五)债券融资比例过低

债券融资是指上市房地产公司发行可转换债券和公司债，非上市房地产公司发行企业债。由于房地产债券与一般债券相比收益较高;与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的平安性，并且具有肯定的流淌性，所以房地产债券融资有肯定的优势。

但是国家对房地产企业债券的发行掌握得比较严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。因此，房地产企业特殊是中小企业很难涉足债券融资。特殊是2023年以来，我国出台了一系列房地产市场宏观调控政策，国内房地产债券融资逐步冻结。2023年房地产公司在境内发行债券101亿元，而在2023年和2023年这一数字分别为167亿元和579.9亿元。

我国企业债券市场本身发育就很不成熟，市场规模小，交易量少，组织力量差，以及企业债券本身存在的一些缺陷，导致债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额始终很低。

(六)房地产金融法制建设落后

近些年，随着我国房地产业的迅猛进展，与之相关的各种金融法制问题也层出不穷，这迫使国家及各级地方政府出台了一系列金融法律法规对房地产业进行约束和引导。

但与房地产融资相关的金融法制建设仍远远落后于市场的进展。目前我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，但有关住宅抵押贷款方面的规定并不具体。同时我国仍没有真正意义上的《投资基金法》，因此无法以法律形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依。这在很大程度上影响了房地产融资渠道的进展。

面对我国房地产融资体系的缺陷，以及近期国家紧缩银根和抑制通胀政策的接连出台，目前过度依靠银行贷款的房地产企业融资难度日益加大。如何进一步拓展融资渠道，完善房地产融资渠道成为我国房地产业实现健康可持续进展亟需解决的问题。

二、完善我国房地产业融资体系的策略建议

(一)推动企业通过股票融资特殊是借壳上市的方式融资

股票融资是国际房地产企业通行的一种房地产融资方式。通过上市，房地产企业可以获得大量持续进展的资本，使企业资本规模快速扩张。目前房地产股票融资有两种方式，一种是通过IPO直接上市融资;另一种是间接上市融资，也就是借壳上市，即购置上市公司的股权做大股东，然后通过优良资产和有良好收益预期的资产注入和置换，彻底转变上市公司的经营业绩，从而到达证监会规定的增发和配股要求，实现从证券市场融资的目的。

受间续出台的各类房地产新政以及证监会对房地产公司IPO的审核日趋严格的影响，借壳上市可以成为缓解部分资质良好、经济实力充分的房地产企业融资逆境的有效途径。借壳上市可以不因“房企”性质而受到各项法律法规的卑视，从而避开IPO对房企上市的苛刻要求;通过借壳上市，还可以避开IPO对公司经营历史、股本结构、资产负债结构、盈利力量、重大资产(债务)重组等诸多方面的特别要求，也不必经过漫长的审批、登记、公开发行手续，直接通过业务整合就可以完成上市融资，具有时间快、成效快的特点。

(二)主动进展房地产投资信托基金

房地产投资信托基金是一种由特定发起人发起，通过发行受益凭证的方式汇合特定多数投资者的资金交由专业的房地产投资机构运作，基金资本主要投资于房地产产业链的企业或项目，并将投资收益按比例安排给投资者的一种信托基金。

相对于IPO融资，房地产投资信托基金对募资规模没有比例上的限制，而且要求相对宽松，这对宏观调控下面临融资困难的不少房地产企业来说，明显供应了一个新的投资渠道。

房地产信托投资基金对于房地产企业属于股权投资，不会给企业增加债务负担，因此它不仅是对银行资金的极大补充，有利于拓宽房产企业的融资渠道，促进房地产企业规范操作，优化房地产行业的内部结构，而且能使房