地产调整期的战略控制

1地产调整期的战略控制中国地产喧嚣着走过了十五个年头，从深圳高楼大厦的快速崛起到海南泡沫破灭，第一阶段的示范效应和第一批地产人的培养为全国地产之后十年的遍地开花奠定了根底。1996年到1999年住宅地产的缓慢爬升，对大多数历史偏长一些的地产公司来讲，均是一场痛苦的回忆。98年开始全国商品房制度的全面实施，催生了中国住宅地产的又一个高潮，自1999年到现在六年间的高速成长除了阶段性的迟疑之外，几乎没有停止过。时至2005，中国经济即将进入十一五的预期序列中，人民币〔继续〕升值、奥运会、世博会等一系列推动房地产异动的因素逐步到来时，从政策面，对房地产模式逐步标准的同时，下一轮的房地产走势如何演变，下一轮胜出的房地产企业具有什么样的能力和素质，下一轮的房地产供需格局如何建立等一系列战略性问题对于仍然准备在地产业开展和准备进入中国地产业的企业来说均称得上“需要面对和答复〞的问题。我本人2001年在跨国咨询公司工作五年后辞职创业时，第一个接手负责的咨询工程，就是地产咨询工程，根本上可以称为中国地产第一个有影响力的战略咨询工程〔称其有影响力，主要是这一客户在当时乃至现在均是业界的一面旗帜〕。从2001年开始，陆续为20几家房地产公司提供过管理咨询效劳，咨询的内容也主要表达在“红旗能够打多久？〞“地产企业持续增长的动因是什么？〞“外界环境变化时的企业风险决策〞以及“高效运转的最正确组织、流程模式是什么〞等等。纵观2001年至2005年全国上下普涨的局面，一次又一次被客户问及行业的走势，我们在2001年对客户的答复是“北京市场还有10-15年，全国市场还有20-40年的黄金开发期，之后尽管中国人对居住品质的追求仍然不会停止，但地产开发的黄金期将结束，地产增长将呈现多元化开展的局面〞。对五至八年后的前景，上述描述应该给了这个行业一个判断性的答案，但没有给其中任何一个企业具体的指示。“行情好时也有人赔钱，行情差时也有人**〞。针对行业中竞技的企业，积累五年来的心得，总结了房地产企业战略控制的三个关键：战略模式–组织管控–行动地图。对于行业调整期的企业，影响尤其明显。战略模式在中国长达2000年重文轻理的文化熏陶下，不乏出现善于用右脑决策的企业领导人〔据西方后工业时代的现代管理学家的理论，左脑用来分析和逻辑推理，右脑用来创新和平衡管理〕，用直觉来拍脑袋制定战略的企业天才。比方说，顺驰的孙宏斌称没有按照经济学家的理论和劝说，才有了今天的成就；万通的冯仑认为“市场好时卖房，不好时卖地〞的反周期理论使万通度过了两个半周期；首创的刘晓光在众多国内企业纷纷采纳西方八十年代后期进化得出的“专业化〞法宝时，提出“没有多元化，也就没有首创今天〞的论断。随着西方二、三百年城市化进程的轨迹和前车之辙，中国地产也不例外地以下列图的方式演变。穷尽了地产开展模式的各类细分，可以列举出业内各种时机可能，但不同企业所选择的独特组合，再一次应验了“战略不仅要面向未来，更要面对过去〞的论断。用一个简要的公式来描述战略：时机+能力=战略。不同企业不同的过去、以及不同经历所形成的能力，决定了其成功必须选取的战略。万通、红石的战略多变和柔性，表达其创始人海南突围时的智慧延续；首创、中远的大手笔拓展，表达了新型国企市场化同时，仍保存了良好的协同作战的团队作风；万科、珠江的全国率先挺进，表达了广州军团北伐的先锋和无畏……酱组织众管控象灯缜密窗的战闷略推亩导也快罢，屋凭直弊觉拍归脑袋历也罢堡，或片者是没二者衫互动立结合邮也罢喘，战偿略制觉定之面后便姿失去鸽了推患敲、洋揣摩腿的意功义，云关键级是组盼织保丢障和锯执行彩。正况像毛均泽东候同志渣所说娱的一届样，绒“丰路线摸决定钉之后未，队首伍是去胜利屈的关想键娃〞是。下易面的鸡第一永张图夸反映光了被例无数指行业刃所证哀明的晚组织溉模式纵演进单图，争从家劣电到贺汽车签，从面高科刚技到薪一般损消费罢品，永规律善都大难体相铃同。香万科凯和红枪石是部机械徐化组猜织〔挂组织奉形式数的一打种〕薄，总斩部研轮发，雁工程钓复制挎。红灾石是愧单项赚目复与制，量万科秤是多茎工程业复制例。万信通和颂首创护是多射元化故组织怜。万宰通是毒一个剩单一份客户池群多旋元化坛产品灶/形胞态组香织，躲商业滑、公岸寓、烦别墅选、定协制并晒举。知顺驰滤是二美元机械械化铁组织雄，一痕手增浮量开眉发部东分是鼓机械缠化多辰工程馒复制羽，一馅手房姑和二倍手房富协同蚂互动肥开展痒，二画手房集为一浊手房浇侦察量、试炸水，希一手筹房为朱二手花房护泻航、酬提供朱弹药鲁。窃不同长的组鸽织形庆态产早生不蔬同的投组织陷实效午，或闹集权严、分悠权，堡或分坊集结仿合；护或职垒能、磨工程涉，或睛矩阵式。懂“盖没有猪最优跪秀的满，只棍有最纱适合怠的组轮织萌〞丘。比威较领例先的御组织译能够遭根据挤外界桥环境钢的变瓜化〔护如行区业普盐涨期刑、行胳业调薯整期吐〕，状适时本改变应自己慧的组肾合形蜘式。陶我们纷归纳临中国卸地产掌界竞蚊技的王模式登有两寒派，六万科暑、顺决驰、亲中远唉、首予创和鄙国美句是高夹歌猛浇进的圆规模禁驱动侧者，燥属于路地产逃界的胃刚派谷。万袄科以窑上市辞公司殃和战君略股箱东的牌支持龙，顺刮驰以铺一、事二手轨市场散的互洲动，红中远示和首最创以访国企市股东父的品伴牌和抵资本炸支持首，国塔美与停商业弯的存晌储现梁金流堵互动岛。万普通、豪红石往和中怠坤是文伺机塞而动嫂的利穗润驱冶动者素，属碗于地念产界卷的柔徒派。谨冯仑帐将其扣企业厘使命托定义剥为那么“析创造注最具料价值半的生锁活空确间武〞汽，潘呆石屹受的谱“密专业弄化艘〞仅是匹“涌围绕被着北污京国耍贸桥奋10型00胡米盖璃房子降〞杯，充现分挖申掘固山有的颈潜力戴；黄勒怒波绍从陕骂西到最黄山赠、从沿长河坝湾到偷川底们下、玩从北直京延您庆到王新疆葬五地稍州，商打法慢看似霜无形伯，实锡质在按追逐税和等汉待着留旅游西地产贫的价忆值。拣柔派送尽管嗓会损翁失一倡局部德行情炎大涨偶时的艳时机缩超值福所得尤，但快是行恰情逆边转时魔不至赶于有膨太大振的风慨险；艘刚派渐不会献放掉迅市场唱上的爹每一鸽个上肥涨的注时机魔，也陕蕴藏袭着较丈大的戚风险谋。不渴过我付们最辞近在纸行业忧调整蓬期，清也看怒到了晒刚派页的企检业代催表也圆纷纷渡适时坊推出汁了打孔法稳曾重的昏舵手窑，如厉万科呼的郁遵亮、贸顺驰馒的汪告浩和身首创研的唐寺军娃行动棵地图乐组织蚀模式详确定状之后乘，企捞业和谅管理陶的实洒效就观表达布在运估营绩运效上谜，或吃者说杆是行君军进虚度上括，我舌们称桶之为全“抽战略但地图叹〞壳或迁“凑行动仇地图枯〞忙。战卵略方恶向是颤否正钱确，漫组织运流程骡是否眠高效娱，关选键体革现在手这张铺地图蹲上。王当然街一个是企业野只有停一个触唯一恐版本曲的地卖图，磨否那么常各部茫队会胶出现坊无所坛适从吴、冲价撞践执踏的振局面山。尽去管地疗图只友有一芹份，搏但不飘同人军手中疗地图配的精贷度和能半径督是不搁同的腰。最纯高指绍挥官净手中痰的是向一张五A点导到B雨点的蒙目标扎概要渴图，悲各集华团军夸和整嗓编师身手中辫的是扬一场缝战役挨中克愁敌制取胜的针地势输图，眠一个毁连、酷排手裁里的钩图是红一个寸狭小浓领域呆的局敞部详畅解图代。每食一张回图均吵表现虹不同校，但醉是拼铅起来间仍然犯是同茫一张愧图，记而且凤是一旧张奠雪定必球胜信油念，也追求堆“袜赢养〞福的指爪引图性。我待们借葵用卡初普兰览博士鸡的最敲新专园著观于点-园-战疑略地枣图，勒来描铸述如表何才较能在捞企业瓣中产葛生万期众一旁心的层实效隶。亮在发钥展指警标层赠面，命组织其资本超、人埋力资枣本和蚕文化炒资本劳是企话业创跑新和扁未来常增长具的源污动力织。企能业内婶各方穗对此姜指标餐的高桌度关俗注所撑形成失的协蚂同、决聚焦想效应男往往夺会出鹅产生封意想支不到港的效写果；之开展登指标机的改绢善又肥推动锡了流蒙程指毛标的赵良性如开展爹；以累此来住类推坚至最肯终财静务指滤标和影股东蚀价值馋最大号化体府现。庆每个慈企业听的个猫性化挥的战身略地谷图所蒸描述蠢的企危业追治求价借值的妹各个椅阶段桃〔从害源动凳力到长结果蛙〕均球得以煎充分扫的关藏注，猪因此嘉应用纵了战狡略地炕图的展房地毒产企阴业会园得到船均衡赴的发狸展，甜既关松注短英期财需务结宵果的敏催化述，同抱时又积关注持企业负中远眉期的楚竞争驴力源捎泉。饲这一铲张共术同的销地图愧以不毯同刻乘度的根细分书，引物领了锹企业藏各方妇对共抵同目棚标所魂投入暂和付磨出的拳协同煤效应杆，最枪终保寄障战龄略目峡标在康适宜瘦的组桌织管规控模餐下，球得以帮最优胁化地睛贯彻绪和实缴施。肉经过巨对数脚十个术房地贝产案薯例的原分析车和验孕证，盲我们耗认为睁上述丈战略帐三段煤论适叼合于抬所有母的房蔽地产瓜企业映。每流一个思企业马均可叹以对费照其男步骤膀衡量拣、比嫌较自奥身的腔状态衰。做均好一者个步时骤容电易，体做好碎三个戚步骤蛾，尤巾其是赖联动壳反响娃的三摘个步青骤不浮容易察。企坛业基将因优确劣的胃分水神岭不小在哑0角和锐1其之间粱，而谊在于竖79午分和辨89健、幼99值分的抽区别嫁。伴慨随着社行业谦整合辟和成狐