20XX年《资产评估》模拟试卷与答案和4月房产市场竞品报告

20XX年《资产评估》模拟试卷第一部分选择题（共40分）一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分。在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均不得分）1.规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证是（）A.资产评估方法B.资产评估程序C.资产评估价值类型D.资产评估的工作原则2.某设备因污染环境，不符合国家关于环境保护的相关法律要求而在使用过程中产能受到限制，由此造成的设备贬值属于（）A.经济性贬值B.实体性贬值C.功能性贬值D.无形损耗3.以下不属于房地产存在形态的是（）A.单纯的土地B.单纯的建筑物C.土地与建筑物合成一体的房地产D.地役权4.复原重置成本与更新重置成本的相同点在于，计算时所采用的__是相同的（）A.材料B.设计C.价格D.技术标准5.从理论上讲，无风险报酬率主要是受______影响。（）A.资金的机会成本B.资金的取得成本C.资金的投资成本D.资金的使用成本6.残余估价法的应用前提条件是（）A.建筑物结构合理B.建筑物设计合理C.建筑物用途合理D.具有客观收益7.在确定机器设备的已使用年限时，不需考虑的因素是（）A.技术进步情况B.设备使用情况C.设备更新改造情况D.设备大修理情况8.从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于______的一种。（）A.市场法B.成本法C.收益法D.市场比较法下列不属于资产评估要素的是（）A.特定目的B.评估假设C.评估方法D.程序建筑物价格的决定因素是（）A.物理因素B.经济地理因素C.新旧因素D.供需状况______是专有技术的最主要因素。（）A.保密性B.新颖性C.实用性D.价值性某企业2008年外购的一项无形资产账面值为50万元，2010年进行评估，已知该项无形资产购置时的物价指数和评估时的物价指数分别为110%和130%，则该项无形资产的重置成本为（）A.55万元B.59.09万元C.65万元D.42.31万元某企业在长期经营实践中形成一项技术秘诀，假定按国家规定可以估价摊销。类似技术转让费为85万元，销售利税率为65%，尚无其他可供参考的成本/市价系数的经验数据，则该技术秘诀的重置成本为（）A.36万元B.55.25万元C.54万元D.29.75万元某被评估企业未来第一年的收益为100万元，第二年在前一年的基础上递增10%，从第三年起将稳定在第二年的收益水平上，若折现率和资本化率均为15%，则该企业的评估值最接近于（）A.724.6万元B.733.33万元C.789.89万元D.1056.36万元在资产评估报告中设计两个重要的概念，其中对资产进行清查、核实以及作为确定取价标准的日期是（）A.验证确认日期B.经济行为发生日C.评估基准日D.出具报告日期某被评估公司在基准日的市盈率为30，每股收益为0.48元，公司的股份全部为流通普通股，共计50000股，该公司的评估值为（）A.3125000万元B.24000万元C.720000万元D.1671641.79万元土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获政府批准的，土地使用权由国家______收回。（）A.有偿B.支付一定费用C.无偿D.视情况而定重置成本估算中的规模经济效益指数法不适用于评估（）A.车床B.石油设备C.化工设备D.锅炉以下关于一级市场、二级市场的描述不正确的是（）A.二级市场是竞争性市场B.土地使用权出让底价属于二级市场的价格范畴C.一级市场是政府垄断市场D.一级市场也称政府批租市场在用成本法对企业整体资产及某一同类资产进行评估时，确定重置成本时能简化评估业务、节省评估时间的方法是（）A.物价指数法B.规模经济效益指数法C.统计分析法D.重置成本法某项发明专利，保护期限为20年，但由于无形损耗较大，拥有该项专利实际能获超额收益的期限为10年，则评估该项专利时所应考虑的期限为（）A.15年B.10年C.30年D.20年标志着资产评估管理由政府管理向行业自律化管理过渡的是（）A.改革资产评估立项确认制度B.强化对国有资产的管理C.实行注册资产评估师制度D.中国资产评估协会成立由于无形资产与其他资产的作用往往水乳难分，难以确定无形资产的贡献率，这时可以采用______确定无形资产的分成率。A.边际分析法B.约当投资分析法C.使用年限法D.观察法某一进口机器设备，FOB价格为450美元，途中保险费为140美元，国外运杂费为80美元，国内运杂费为2500元人民币，人民币对美元的汇率按7.8计算，则该设备的CIF价格为人民币（）A.3510元B.7726元C.5226元D.6100元企业整体资产评估中不能使用的评估方法是（）A.市场法B.市盈率乘数法C.收益法D.成本加和法对于在用低值易耗品全新成本价值的确定，下列说法不正确的是（）A.可以在账面价值基础上乘以其物价变动指数确定B.可以采用收益法进行评估C.可以直接采用其账面价值（价格变动不大）D.可以采用现行市场价格对于在评估时点一时难以界定的产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的资产的处理是（）A.划为“待定产权”，但可以列入企业评估的资产范围B.划为“待定产权”，暂不列入企业资产的评估范围C.划为“待定产权”，但可以列入企业资产的评估范围D.划为“待定产权”，暂不列入企业评估的资产范围商标权和专利权均受到国家有关法律的保护，称为（）A.法定无形资产B.农业产权C.收益性无形资产D.服务业产权关于股权投资的评估方法，下列说法中不正确的是（）对于股权投资，无论采取什么样的投资形式，其评估方法一般都应选用收益法B.对到期收回实物资产的，按约定或预测出的收益折为现值，再加上到期收回资产的价值，计算评估值C.对于不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或其他间接经济利益的，可尝试测算相应的经济利益，折现计算评估值D.明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的，按合同的定制计算对一下土地使用权的评估，不宜采用成本法的是（）A.新开发的土地B.公园用地C.公共建筑D.写字楼用地二、多项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分。在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均不得分）31.资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘察，调查和勘察的对象包括（）A.不动产B.企业价值C.股权D.无形资产E.其他实物资产土地使用权评估中的收益法的理论依据是（）A.替代原理B.历史成本C.地租理论D.生产要素分配理论E.以上都是专利权的特点包括（）A.独占性B.地域性C.时间性D.可转让性E.保密性机器设备物理寿命的长短取决于（）A.使用强度B.技术更新速度C.使用人员专业水平D.使用环境E.保养和维护情况属于一级市场的价格范畴是（）A.出租价格B.土地使用权出让底价C.基准地价D.标定地价E.低压价格进口设备重置成本包括设备的进口从属费用，如（）A.海外运费B.海外保险费C.进口关税D.公司代理手续费E.海关监管手续费长期投资评估时需要明确的有关详细内容包括（）A.投资种类B.原始投资额C.评估基准日余额D.所有者权益比例E.相关会计核算方法下列属于土地的自然特征的是（）A.土地使用价值的永续性B.可垄断性C.土地面积的有限性D.徒弟控价未知的固定性E.土地使用价值的增值性商标权一般包括（）A.排他专用权B.独占权C.转让权D.继承权E.许可使用权运用使用年限法估算机器设备的成新率时，应当注意的问题有（）A.设备的总使用年限、尚可使用年限、已使用年限的计算口径一致B.应计折旧年限与总使用年限不同C.技术鉴定是使用年限法的重要步骤D.判断设备尚可使用年限的依据是设备的实体状态E.评估人员可以将会计折旧年限等同于设备的总使用年限第二部分非选择题（共60分）三、名词解释题（本大题共2小题，每小题3分，共6分）41.土地使用权出让底价追溯性评估四、简答题（本大题共2小题，每小题7分，共14分）43.简述资产评估的经济原则。简述界定企业价值评估的具体范围时应注意的问题。五、计算题（本大题共4小题，每小题10分，共40分）45.某砖混结构单层住宅建筑物，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3500元，土地还原利率为7%，建筑物还原利率为8%，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为8600元，评估人员运用市场法及成本逼近法求得土地使用权价格为每平方米1000元。要求：用建筑物残余估计法估测该建筑物的价格。被评估企业持有甲公司发行的10万股非上市优先股股票，每股面值1元。该股票发行时，宣布5年后上市，被评估企业已持有该股票3年，每年的每股股息率为13%。被评估企业拟在股票公开上市时出售。评估人员对甲公司进行调查后，认为今后3～5年内，家公司的每股股息率保持在13%的水平时有充分把握的。两年后股票上市的市盈率为10，折现率为10%。要求：计算该优先股的评估值某企业拟购买A企业商标使用权，使用该商标的产品单位售价为1000元/台比同类产品单位售价高100元，拟购买商标企业年生产能力100000件，双方商定商标使用许可期为4年，被许可方按使用该商标的产品年超额收益的30%作为商标特许权使用费，每年支付一次，4年支付完价款。被许可方的正常销售利润率为10%，折现率按10%计算，所得税税率为25%。要求：根据上述条件计算该商标使用权的价值对某企业进行整体评估，经核实，截至评估基准日的账面应收账款实有额为500万元，前5年的应收账款余额分别为250万元、350万元、400万元和500万元，处理的坏账金额分别为20万元、25万元、30万元、35万元和25万元。同时，该企业还有一商业承兑汇票，面值为100万元，到期日距离评估基准日60天，贴现率为月息6‰。要求：（1）计算该企业的预期坏账损失额；（2）计算应收票据评估值。20XX年《资产评估》模拟试卷答案一、单项选择题1.【答案】B（1P21）【考点】资产评估程序的重要性【解析】资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。【答案】A（3P90）【考点】机器设备的经济性贬值【解析】机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值，如国家有关能源、环境保护等限制。【答案】D（4P98）【考点】房地产的存在形态【解析】房地产有三种存在形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。【答案】C（2P34）【考点】复原重置成本与更新重置成本的含义【解析】复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原构建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。因此，两者都采用现时价格。【答案】A（8P314）【考点】无风险报酬率【解析】无风险报酬率即最低报酬率，在我国，通常可以参照一年期银行储蓄利率确定。【答案】D（4P180）【考点】残余估价法的应用条件【解析】由于建筑物残余估价法属于收益法的一种，此法的运用要求被评估对象可以获得正常收益，即只有具有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。【答案】A（3P84）【考点】成本法下机器设备的已使用年限【解析】机器设备在使用过程中的大修理和更新改造，会减少其实际已使用年限。选项A一般情况下与机器设备的功能性贬值相关，故本题应选A项。【答案】C（4P180）【考点】残余估价法【解析】建筑物残余估价法从评估原理的角度看属于收益法的一种。【答案】B（1P1）【考点】资产评估的要素【解析】资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。【答案】A（4P146）【考点】建筑物评估时需考虑的因素【解析】物理因素是建筑物价格的决定因素。【答案】A（5P217）【考点】专有技术的特点【解析】保密性是专有技术的最主要因素。【答案】B（5P203）【考点】无形资产的重置成本【解析】无形资产的重置成本＝无形资产的账面价值×（评估时的物价指数÷购置时的物价指数）＝50×（130÷110）＝59.09（万元）【答案】D（5P202）【考点】专有技术的评估【解析】销售成本率＝1－65%＝35%；该技术秘诀的重置成本＝85×35%＝29.75（万元）。【答案】A（8P307）【考点】企业价值评估的收益法【解析】企业的评估值＝100×（1＋15%）＋110×（1＋15%）＋×（1＋15%）＝100×0.8696＋110×0.7561＋×0.7561＝724.6（万元）【答案】C（9P331）【考点】评估基准日【解析】资产评估报告中涉及两个重要的概念，即评估基准日和出具报告日期。其中评估基准日是对资产进行清查、核实以及作为确定取价标准的日期。【答案】C（8P328）【考点】市盈率乘数法下的企业价值评估【解析】评估值＝30×0.48×50000＝720000（万元）。【答案】C（4P119）【考点】土地使用权出让的法律规定【解析】土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获政府批准的，土地使用权由国家无偿收回。【答案】A（3P82）【考点】规模经济效益指数法的应用范围【解析】规模经济效益指数法适用于化工设备、石油设备等，但不太适合评估车床、汽车之类的设备。【答案】B（4P107）【考点】一级市场和二级市场的特点和范畴【解析】基准地价、标定地价、土地使用权出让底价均属于一级市场的价格范畴，其价格由政府决定，故选项B错误。【答案】C（2P39）【考点】统计分析法的使用【解析】在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为了简化业务、节省评估时间，可以采用统计分析法。【答案】B（5P185）【考点】无形资产期限的确定【解析】考虑无形资产的期限主要是考虑其具有实际超额收益的期限，如果某些发明专利，保护期20年，但由于无形损耗较大，拥有该项专利实际能获超额收益的期限为10年，则评估该项专利时应考虑的期限为10年。【答案】D（10P353）【考点】我国资产评估业管理的历史变革【解析】1993年12月，中国资产评估协会成立，标志着我国资产评估管理由政府管理向行业自律化管理过渡。【答案】B（5P196）【考点】无形资产利润分成率的确定【解析】由于无形资产与其他资产的作用往往水乳难分，难以确定无形资产的贡献率，加之无形资产是高度密集的知识智能资产，因此采取在成本的基础上附加相应的成本利润率，折合成约当投资量的办法，按无形资产的折合约当投资量与购买方投入的资产约当投资量的比例确定利润分成率。【答案】C（3P69）【考点】进口设备到岸价的确定【解析】CIF＝FOB＋途中保险费＋国外运杂费＝450＋140＋80＝670（美元）；670×7.8＝5226（元）。【答案】A（8P326）【考点】企业价值评估方法【解析】企业整体资产评估可以采用收益法、资产基础法（也称成本加和法）和市盈率乘数法，但是不能使用市场法。【答案】B（6P255）【考点】低值易耗品评估值的确定【解析】全新成本价值，可以用A、C、D项所列方法评估。【答案】D（8P293）【考点】企业价值评估的范围【解析】对于在评估时点一时难以界定的产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的资产，应划为“待定产权”，暂不列入企业评估的资产范围。【答案】A（5P183）【考点】无形资产的分类【解析】专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产。【答案】D（7P283）【考点】股权投资的评估方法【解析】明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的，按零值计算。【答案】D（4P135）【考点】土地使用权评估的方法【解析】成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发展不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时使用。二、多项选择题31.【答案】ABCDE(1P26)【考点】资产评估中，资产的勘查与现场调查对象【解析】资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查，对企业价值、股权和无形资产等非实物性质资产，也应当根据评估对象的具体情况进行必要的现场调查。【答案】CD（4P132）【考点】土地使用权评估中收益法的理论依据【解析】收益法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。【答案】ABCD（5P205）【考点】专利权的特点【解析】专利权的特点包括独占性、地域性、时间性和可转让性。【答案】ADE（3P83）【考点】机器设备物理寿命的影响因素【解析】物理寿命的长短取决于机器设备制造质量、使用强度、使用环境、保养和维护情况。【答案】BCD（4P107）【考点】一级市场的价格范畴【解析】一级市场是政府垄断市场，与其相对应的价格包括基准地价、标定地价、土地使用权出让底价，均属一级市场的价格范畴，其价格由政府决定。【答案】ABCDE（3P68）【考点】进口设备的进口从属费用【解析】进口设备重置成本包括设备的进口从属费用，如海外运费、海外保险费、进口关税、增值税、公司代理手续费、银行手续费、海关监管手续费和商检费等。【答案】ABCDE（7P272）【考点】长期投资的有关详细内容【解析】明确长期投资项目的有关详细内容，如投资种类、原始投资额、评估基准日余额、投资占被投资企业实收资本的比例和所有者权益的比例、相关会计核算方法等。【答案】ACDE（4P104）【考点】土地的自然特性【解析】可垄断性属于经济特性【答案】ABCDE（5P222）【考点】商标权的应用【解析】商标权一般包括排他使用权（独占权）、转让权、许可使用权、继承权。【答案】ABCD（3P85）【考点】使用年限法应注意的问题【解析】应计折旧年限与设备的总使用年限是不同的，评估人员不可以使用会计折旧年限作为设备的使用寿命。三、名词解释题41.（4P106）土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价的依据和确认成交地价的基础。（9P332）追溯性评价是指需要确定过去价值的评估，即评估基准日早于报告日。在资产纳税、司法诉讼等情况下，经常需要进行该类型评估。四、简答题43.（1P19）资产评估的经济原则有：（1）贡献原则。指某一项资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献，或根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。（2）替代原则。指同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。因为有经验的买方对某一资产不会支付高于市场上能够找到的相同效用替代物的费用。（3）预期原则。指资产评估中，资产的价值可以不按照其过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。评估值取决于现实资产的未来获利能力。（8P293）在界定企业价值评估的具体范围时应注意的问题：（1）对于在评估时点一时难以界定的产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的资产，应划为“待定产权”，暂不列入企业评估的资产范围。（2）在产权界定范围内，若企业中明显存在着生产能力闲置或浪费，以及某些局部资产的功能与整个企业的总体功能不一致，并且可以分离，按照效用原则应提醒委托方进行企业资产重组，重新界定企业评估的具体范围，以避免造成委托人的权益损失。（3）资产重组是是形成和界定企业价值评估具体范围的重要途径。在企业改制、上市的过程中，资产重组方案都应以企业正常设计生产经营能力为限，不能人为地缩小或扩大企业的生产经营能力的获利能力。而且，评估人员应充分了解和掌握资产重组方案，但无权决定资产重组方案。五、计算题45.（4P181）（1）计算房地合一状态下的总收入：总收入＝3500×12＝42000（元）（2）总费用＝8600（元）（3）计算总收益：总收益＝42000－8600＝33400（元）（4）计算土地收益：土地收益＝1000×300×7%＝21000（元）（5）计算建筑物收益：建筑物收益＝33400－21000＝12400（元）（6）建筑物折旧率＝1/25×100%＝4%（7）建筑物价格＝12400/（8%＋4%）＝103333.33（元）（7P279)股票的转让市价＝10×13%×100000＝130000（元）P＝100000×13%×（P/A，10%，2）＋130000×（1＋10%）＝100000×13%×1.7355＋130000×0.8264＝129993.5（元）（5P221）(1)年超额收益＝100×100000×（1－25%）＝7500000（元）（2）年使用费＝7500000×30%＝2250000（元）（3）商标使用权价格＝2250000×（P/A，10%，4）＝2250000×3.1699＝7132275（元）（6P264-266）前5年坏账占应收账款的比重为：（20＋25＋30＋35＋25）÷（250＋350＋450＋400＋500）＝6.92%预计坏账损失额＝500×6.92%＝34.6（万元）贴现息＝100×60×6‰÷30＝1.2（万元）应收票据估计值＝100－1.2＝98.8（万元）20XX年4月房产市场竞品报告一、本月总结如下：（招商部）调查时间：（20XX.4.23-4.29）共调查6个楼盘：万达广场、金橄榄广场、鼓楼地下商场、高铁时代广场、康隆财富旺角、国贸广场。调查内容：详见商业楼盘调查表调查报告：本月通过对广元城区6个商业楼盘的调查，总体来说，广元所有商业楼盘招商情况相比上月没有明显变化，进度缓慢，受大环境的影响，经济下滑，招商难度明显变大