北京东三环住宅项目投标书

北京东三环住宅项目投标书前言本投标书由项目分析、项目市场定位、项目预期、价格控制、营销策略、合作方式六大部分组成。其中项目分析部分从项目硬件条件、区域状况、竞争项目等多个方面进行了较为详尽地论述，旨在为标书后面部分的项目定位、价格预期及营销推广策略提供相应的数据支持。通过对项目硬件和其所处区域的分析，即可明确其合理的市场定位和产品卖点，并找出项目的目标客户。而后透过同区域内相似物业的调查研究，提出合理的价格预期和销售周期控制。根据确定的预期价格及销售周期，我们在后文中的营销推广策略部分提出了实施建议和不同销售期的推广重点。第一部分：项目分析条件分析1、位置及四至项目位于燕莎商圈，座落于小亮马桥东方东路1号。东面正对即将兴建的第三使馆区，南距希尔顿饭店200米，距燕莎购物中心约1000米；西距东三环北路约200米，距幸福大厦、发展大厦、京信大厦等高级写字楼约1500米；北临现代盛世大厦、国航大厦，距机场辅路约130米。交通便捷，距机场高速仅500米左右。2、地块分析项目被小亮马桥路所围，是不规则的四边形，近似扇面形状。项目占地1.07公顷，规模较小。公寓由一幢独立塔楼和一幢塔板联体楼组成，经由实地考察，整个项目除去两幢公寓楼及一室外泳池所用土地面积，剩余用地面积很小，考虑到地下车库进出口的设置和日后车辆在项目内能够行驶顺畅，项目不可能做大面积绿化和景观设计。3、主要技术指标分析窑塔楼秧32毯层9戒9.仆5米终高，馒板楼南塔部荒32烂层、项板部去26久层，妨所以浊项目资属于中超高头层建际筑，塌5.就58框6的下容积握率如接果作公为单煌纯居咸住性宪质的岁公寓烘是偏吧高的廉。耐4、捆户型锻分析音户型细配比粱项目阔共计鱼29艘3户虹，其口中塔耐楼1炮08生户，副塔板丝联体稀楼1然85贤户，南共2醋5种补户型笛。其棉中二尝居、检三居咸、四嘱居、味五居跨的分菌配比冰例如找下表竭所示化：眠项目急整体弱户型惰配比序表飞类型尖户型宵建筑来面积桃户数干比例先二居勉13揭7.量55喇㎡群——贴14妇3.懂03参㎡匀51带约1真7.讨4%晒三居横15柜1.纹02驶㎡杆——纷20毁6.恢44更㎡招23蓄4戏约7捧9.哈9%常24愤0.丹14装㎡床1慨约0体.3绸5%塑四居购平层筐19防9.轮81蹈㎡挡——债24甩8.黑03搏㎡思3雪约1森%揉跃层隶34伐2.或96习㎡丛——窗36栽2.尚61焰㎡矛3熊约1殊%炊五居扯（跃柿层）庙34卧2.探99陆㎡凉1限约0查.3姿5%的塔楼湿户型瓜配比虑表松类型僵户型解建筑梢面积狱户数朽比例剥二居自13颗7.患55软㎡万——饮14场3.视03好㎡御51巡约4勇7%练三居粮16撒9㎡搂——避24陶0.泉14据㎡地52胀约4轨8%队四居针平层惨19屯9.痛81订㎡她——同24杠8.管04侧㎡模3集约3争%羊跃层厅35武7.只54逝㎡壮——堪36逐2.火61进㎡着2开约2渡%束塔板警联体秋楼户名型配统比表静类型村户型班建筑字面积祖户数双比例比三居猪15替1.躺03揉㎡虾——隶19胶3.夫02正㎡理18多3幸约9搜9%泰四居蛛（跃摇层）箭34固2.忌96腿㎡稀1转约0滴.5赠%扬五居庙（跃忙层）跌34低2.感99宏㎡纪1惨约0光.5塌%奶注：皱以上学三个垒户型过配比艘表内嘉户型批的建爷筑面梁积全沫部按瞒照8脾0%纽的使浩用率婆，根捏据户君型的宵使用蚀面积秒计算秃得出稼。果主力检户型欢分析御从上奏述户凯型配违比分涉析表仿不难案看出奋，项讽目的羞主力著户型忠是面灯积1测51若.0剃2㎡猪——巷20鞠6.惕44盾㎡的启三居丛室，红占到凳总户吵数的某79疯.9岸%。狼塔板梅联体钱楼中色有9哑9%悄的户割型都廊为三毙居，弟每户搞面积卫均偏华大。丹其中急建筑宿面积挪在1锣80芬㎡以晒上的更有1要22芳户，诞占整呆个项尼目三蓄居室倡的5刮2%沫，最君大可勾达到歉24妖0.焦14忧㎡（光一套拨）。去塔楼准的主戏力户朝型是浆二居智和三亡居，导分别磁占塔劣楼总趋户数联的4兔7%置和4滴8%形。二替居面嘴积以论14竭3.里03主㎡为电主，棉三居古面积燥以2落06求.4床4㎡殊为主屈。童项目洞配套等分析援项目立采用惊高标野准配暗置，浅每层容多为档两户下，配幻两部泉电梯范。空颂调采坛用先究进的体中央婶集中仿空调帜，全券楼配练中央互新风垫，所桂有新沉风经味过中燕央除坊菌、田除尘陷、调序湿处概理。酿所有攻设备识均采洽用先带进的平弱电颈系统炕，其叔中家租居智蔑能系叶统可役拴遥控绵家中调电器料，采聪用宽万频入程户。姑项目储配套庆设施坟比较急完善碰，一饰层为姐约3皱00刻0平厦方米渴会所作设计码，包焰括阳档光室品内地班板采绒暖恒俭温泳谊池，扮桑拿帖、健样身、速小影叼院、时台球论、餐青厅等柴。全什地下增车库充设计矮，地浆下一掉层1舌17泪辆，救地下承二层碍11苹3辆烂，共僻计2称30柴辆。制项目宴的高纺标准晌配置太和完乞善的控配套墓设施绒适宜狐定位床于高败档投甜资型卷物业寺。西区域感分析宋1、缘道路捎交通管状况喘燕莎龙区域宅内主侄要道搁路有扛机场竞路、裕机场闸辅路疤、三欠环路锄、亮挨马桥往路、鸽宵云疑路、乡小亮邻马桥辽路等帝。由引于燕倘莎区离域开孕发时哪间较颈早，待区域武内主斜干道险路的订可通贷达性灰很好潜，但贿是道良路规斧模比士较落五后，越路面拍陈旧践、坑绩洼不馋平。捆商圈炭内商角业繁农华，羽路经她该区屡的公册交车既线路暂繁多窃，交沿通便牧利，捎但是侨在上跑下班舅时间躺段经唐常出任现拥妻堵现躬象。穷2、仇人文勾、环涂境概逝况抱燕莎米商圈都是一须个国望际氛备围浓子郁的面繁华裙商业立区，但拥有茅良好破的人锁文、击自然萝环境慌。北荣有第脸三使芹馆区队，南碗有国响际学牌校、素亮马舞河、司朝阳瞧公园贪，屑东接锣规划肉之高洽尔夫按球场取。出兔入该芹区域捕的人草士多燃为高屠知人流群，跑其中粗公司此白领汗、企查业主于、外怨籍工掘作人鼠员居胃多。较3、毕生活食配套罢现状议燕莎轨地区袍是一短个经至济消股费水靠平很叮高，绑市政奋设施朵成熟架，生念活配肺套完筝善的男涉外努商圈惭。这喝里拥墓有众手多的搅金融粒、商夹务、钟餐饮雾和休摧闲娱谢乐场端所，犁如队亮马模河大恰厦、胀京信射大厦鹊、东根方大您厦、南21窃世纪译饭店时，予长城池饭店袋、昆慰仑饭酸店、善凯宾葱斯基解饭店好、燕搬莎友阀谊商拉城、洲女人馅街、嚼莱太针花卉炸市场顿、裹家乐兵福、势世纪倡剧院浊酒吧遥一条送街陈等走。贱4、喷区域钳未来惑发展帆展望碧燕莎谁商圈提的兴仿起至勿今也逐有十惯余年垦时间图，是规京城臭有名谣的涉训外商黑圈。者与东饲部地凤区的汇建国苦门商申圈、想CB赌D商吃圈、睛朝外乐商圈坡等其店他商奏圈相羞比，音这里路独有免一种漠涉外破气氛石和商茅务气背息。罪特别快是随御着第震三使寻馆区右的建傻设，读这一蚊区域是的涉验外性象质将差会被辞进一搏步强乔化，犁区域渠内的壁道路工、绿医化及仍原有丧市政怕设施眼定会清得到封改善级，区沃域形挤象也莫会随响之变风得更榨加国旗际化踪。岩区域赞项目稠与竞筝争分肉析阔燕莎构地区躺作为姿京城区东部饺的几著大商芒圈之挣一，彻是倍唯受开痰发商思青睐半的投膏资热亩土，喉近几推年来句高档迁公寓绕是这烛一区斗域的咳主力邻开发广物业灭类型痛。如污瑞城矩中心睬、亮茂马名邻居、粗福景赏苑、剑嘉和早丽园间、国灾际港蜂等。置1、抓区域句项目挽分析想瑞城闪中心壶占地伤面积扰3.臂29边万平狸方米划总建具筑面鹅积似25脉.6糊万平妻米舰建筑讯形式务板式江框架膀剪力陷墙们户型投分析源25剧0平烛米，田占总杨户数闲25由%货在销鸦套数问约1榨00哑套疼价格汉水平跑均价俯：2亏75悼0美物金/忙建筑伯平方螺米投客户干组成悄主要缸是一勒些大导公司之的总弃裁，闷少量竖外籍抢客户到层次傍单一兽，他性们的脊年龄览主要予集中幸在3风5鄙—绿45鼠岁之撇间，觉一般刺是四比口之剂家，评需要旧大户家型，蝇需要谋书房习，另雷外还速有一坚些做闭金融镇的客舅户。盆产品嗓定位骄集超众五星芝级酒贝店、麻高档们外销违公寓厅、甲乔级写槐字楼菊为一绘体的拾综合但高档仿物业药。营第三枝置业圈占地满面积别1.匀93涝4万游平方采米（广一期掌占地安：1眼03沫93妇.5共平方名米恩）衬总建秃筑面千积衰19谦.4丢63吵5万竟平方亚米（迈一期紫总建核面：屋79缩90缠9.借23扒平方鼠米）惹建筑辈形式订塔楼舍户型睁分析香89忘㎡-患--葱28欲6㎡愧的自伏由分侨割组抽合，品10捧0㎡趁为主针，全姥部是蛋大开我间。帽在销弃套数觉30舰0余悄套近价格泊水平好均价恢93鹊80袄元/荡平方壶米条客户蓄组成皂办公贞自用罗和投怨资，权其中仰办公照自用陆的居阵多。返产品古定位夕公寓沉立项糕的写宜字楼唐福景流苑拴占地战面积脉50师00骆平米目总建底筑面餐积香5万隔平方富米蛛建筑镜形式坊塔楼谱户型艇分析席一居责88冈，1扭02蛛，1层17肯，1巴43镜平米怪；二北居1赴79沈，1闷94翼平米岛；三娇居2京28宾，2酿72辩平米年；四诱居3塞73录，3凉92筹平米饺（复刑式）绝在销洲套数愿无亚价格挺水平泡均价煎：2艳50配0美兼金/乐建筑滨平方同米唇客户份组成零国内阶、香窝港、校海外伙人士允自住膛或投沾资，吐台港典，日据本，远德国摇，美班国等美人为土主要纺租户亭产品杜定位资适合忙外国付人及亚海外姑人士槽居住断的高昌档公括寓绪亮马调名居狠占地摄面积景1蹈.绩41煎4盏万平迹方米栏总建点筑面戚积价8内.期2纤万缎平方妹米望建筑叨形式狭塔楼狐户型锁分析乌90盐㎡、李14悠0㎡腿、2诸30梅㎡封在销册套数塔无凶价格井水平紧起价炒：1自10净00躲元/逢平方剑米俭客户仅组成顾大量仗国内煮投资育客户膛产品网定位叔高档片投资役型公暮寓定嘉和求丽园滑占地绢面积庆10通00搏0傅平方咸米淡总建宗筑面类积泄87萍00车0平晕方米副建筑喉形式尖塔楼绸户型吊分析衔四冈室傲20介2.坏53码㎡定，郊

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