专业化的品牌管理和明确的自我定位奠定行业龙头地位

专业化的品牌管理和明确的自我定位奠定行业龙头地位万科（000002）投资价值分析报告投资要点投资要点万科为国内最为知名和最具实力的房地产上市公司，2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，《华尔街日报》（亚洲版）日前公布了今年的亚洲最受尊敬企业榜单，万科、海尔、招商银行、联想等名列中国十大最受尊敬企业榜。万科作为唯一一家房地产公司上榜，并与海尔，招商银行，五粮液和茅台同列质量最优企业榜。万科今年除综合能力和质量上榜外，还同时名列十大最具创新能力企业榜、五大最优企业名誉榜和五大最具远见企业榜。此外，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号，“2007年度中国A股公司最佳投资者关系管理百强”奖，集团执行副总裁肖莉荣获“最佳董秘”奖；公司作为房地产的领头羊，公司提出的口号：颠覆、引领、共生，引导着房地产行业的革命。与其他房地产公司不同，万科专注于专业化调整，对资金进行统一的管理，集中精力做好专业化的产品，建立统一的品牌管理，区域定位在珠三角、长三角和环渤海区域为核心的“3+X”区域发展战略。目前国内房地产市场比较分散，行业集中度将提升、行业整合将是未来的发展趋势。万科将专注住宅开发，从专业化走向精细化，完成自身第二次专业化提升，力争在行业整合的浪潮中实现自身的巩固和发展；从需求方面分析，中国目前城市化率40%，离欧美的70-80%有相当长的距离，城市化进程将带来住宅的持续需求。中国从1979年开始实行计划生育，之前二十年是中国人口出生的高峰期，25――45岁的中青年将是未来的主要购买对象，市场的长期需求旺盛。我们认为保守估计行业将有20年左右的持续增长。中国进入加息周期加剧行业整合的发展，前几年的国内房地产市场局部过热现象明显，而经过宏观调控后，我们相信市场将越来越趋于理性，考虑到我国未来还面临经济衰退、战争等风险。但是需求的持续增长决定了我国房价将呈现螺旋式上升趋势；09年1月公司低价获得广州大坦沙岛1个项目100%权益，建筑面积13.6万平米，楼面地价3346元/平米。项目地处珠江上一小岛，位于广州市区西部，内环边，地理位置优越，该项目的开发可望给公司带来较好的回报。目前公司产品的市场定位正受益于国家鼓励的普通与改善性住宅的消费政策；同时，公司也将受益于国家鼓励龙头企业购并重组等的信贷优惠政策。不排除未来国家还将出台有利于龙头企业的其他优惠政策。在行业加速整合过程中公司在全国住宅开发的龙头地位将更加得到彰显和加强，将因此获得更多后续低廉的开发资源。公司毛利率在同类公司中较高，主要原因是专业化的品牌管理、明确的自我定位和凸显的品牌优势。2023年1月份数据显示部分由于春假长假原因多数城市成交量都出现了环比下降。由于降价促销所带来的毛利率下降，我们预计公司09-11年的EPS分别为0.48元、0.49元和0.50元。因万科是行业龙头，我们给予略高于行业平均市盈率15倍的18倍PE估值给予公司12个月的目标价至8.46元，与目前股价接近，将投资评级下调为「谨慎推荐」。20232023年宏观经济形势分析单20唇09慧年我决国塞经济呀的运务行，短注定堪将呈区现一瞧种错兽综复绘杂的抛局面板。1勉99工8年冒住房呼制度滔改革厚之后颈，我忍国房遇地产黄业经宋历了批“父黄金效十年蠢”，啊虽然哑自2吃00蔑3年掏就开顿始进鸦行宏抽观调撑控，划却硬淋是持新续繁跌荣至垃20鸟08榜年上嫌半年笼。在嘉内外桐部经羞济芬调整宫、宏铜观调湿控、生自身污周期治的综信合作魂用下肤，从裤20常07艳年第贤四季叨度开悔始，背房地端产市男场初乎现调兼整迹雀象，滚但一积直僵诊持到絮20香08违年第军三季尖度，晒全国傻房市矿才快统速步踪入下骄行轨锄道。乳那么候，2裤00给9年毅房地烧产市仆场的昌趋势许将会粉怎样焦呢？纱首先训，我欠国房武地产跑市场管发展进仍难灯以摆兰脱外疮界经折济环跃境的尤影响餐。由背于国信际金限融风奸暴继韵续肆抚虐，肌世界夜各国越都受度到波吩及，分欧美王地区摇受灾鼠尤其大严重厌。虽饺然国怒内经施济的羊基本悦面比旁主要五发达生国家否要好搅一些机，但踢国内损经济溜下行督已成愈定局真，腊股市洲、房从市皆钩低迷野，实戏体经卧济亦适萎靡趁不振萍，卧企业毁效益向下滑激，全玩国将巴在2瓜00式9年耻为经酿济增架长“宏保八午”而眨奋斗掘。因晌此，泽在内狠外宏傻观经活济双抚重负夏面影遮响下污，2惰00妈9年幻我国报房地皱产市而场必政然也盖会同槽步下堵行。促决定期房市慨走势汗的另资一个谣重要必因素奶是国威家救禽经济提、救宾房市族的政议策措梨施。丧应当柜说，棋去年材10悠月份版以来慨中央宾和地丈方合政府暴救经粱济、妈救房杠市的仁态度兽是鲜垃明的醉，力揉度还晋在不卷断增赛加中渗，那启么，扛是否帐意味株着2艰00较9年军房地小产市伟场因膛此会降触底概反弹各，步并入下末一轮塞增长南周期目呢？庄笔者落认为辣，政端策德利好咏难以梯在2腾00衫9年镇迅速课转化痰成市龙场回至暖的纤实效狭。原膛因很识简单躬，绝童大部酸分政慨策其棉效力兰显现遥都需碎要一骆个过鼻程，裹存在任滞后判期。倍任何谁一次润调控穿，都吐需要估经历作几年宜，出跨台的治诸多到政策经才会默收到讯显著今成效湖。比辫如，紫上次穴房地奔产紧斩缩型叛调控巩从2庸00您4年锹开始讽，直尽到2舍00丽7年讯才见旱效。填从周旗期性惹规律慢来看嫌，房权市周壤期基笑本与驳经济羞周期吸同步橡。他浴表示结，改唱革开初放以叫来，困我国跑经济见经历旬了三门个周抛期，废若按铃前两绝次规屑律，至20盟11赶年至劝20扎12凯年将下有可蹲能迈掠入新炉的增西长期甲。另厦外，善对比床19易98捞年和蜘20馆08词年中饰央两打次救扑经济款，可赵以发伶现二显者面旷临的隙外部倍环境充和采丙取的穗措施榨有许猾多相廉似之课处，批但1厉99推8年飘GD醋P增期速却帖没能瑞守住萌8%以的关狭口，衬降至蒙7.窜8%莲，1捧99昼9年配进一熟步下超滑至励7.迎6%匆。由仓此可影以推撑测，威20越09激年G搜DP絮增长枕必然梳继续抢下滑注，能俊否保泼住8嫂%，激形势比并不湾乐观寸；2敏01昂0年音经济妈增长暑会有号所回增暖，火但很婚难迅替速进自入下辱一轮毁增长射期。捡由此甩，我蛛们可端以大锈致推收测，鼓本轮油中央衫救经比济，倘虽然润力度蝇很大逆，但痕也很纳难在具两年再内显典著提扩升经慈济，弱20光09敢年至锦20含10艘年，溉我国齐经济返基本委上会青在低盟部调范整。屯考虑虫到以乓上因松素，仰笔者访相信芝，2透00巨9年读必然踪还会预有新齿的救摘市政腥策出漫台，屯并且染房地群产宏绩观调暴控性钳质将坚在2蝶00狂9年慰发生忽质变澡。从无20某04梯年至热20英08岛年上政半年舰，属男于紧肺缩型袜调控身，从愁20摸08应年下贪半年梨开始丢，属还于对国紧缩傍型调戏控松笨绑，功这种腾放松寿行为钱估计哄到2喜00浅9年盘上半阔年查结束么，从鸦20纵09勿年下剧半将道转为辱扩张岔型调唱控，毕政策淡力度恩会更喊强更颜大。鬼20感08骡年国粉家宏息观调功控主艳要关遭键词裕20练08毛年上飞半年忌（控芽制期笑）盼1月葱7日换《关钞于促法进节具约集耍约用何地的踪通知拢》撒1月道18杏日瑞《经究济适析用住袄房开明发贷符款管肆理办脉法》肿的通糊知班2月国1日授《土将地登撕记办敏法》省施行脸3月久3日愿《关奴于廉性租住乏房、荷经济优适用统住房熔和住苗房租蹈赁有榆关税驶收政残策的私通知质》严3月派3日幅《关愈于做注好住梁房建硬设规狗划与稼住房倦建设钞年度剑计划签制定域工作改的指巷导意敏见》荡3月叙24班日赌《关圈于廉庄租房激经适该房和贫住房赖租赁拳税收题政策皇的通职知》茫4月嫩6日稍《关凝于房惊地产适开发今企业略所得李税预践缴问笛题的闯通知昼》顿4月滚8日叠全面哗排查葛住房邻公积丢金违守规放窃贷瓦4月杜25害日习央行集上调斯人民抬币存慎款准伯备金榴率0校.5丙个百岛分点励5月滴9日杠《关窗于规邻范房淹屋登当记费帝计费漆方式稿和收柿费标摊准等捕有关白问题菠的通泰知》辣5月缝20痛日级《关录于开逗展加棕强住悲房公烤积金脚管理政专项帆治理担工作赏的实中施意者见》浸５月锯20镰日狡央行启上调票人民某币存舰款准远备金庄率0咸.5徐个百妖分点披6月再7日败央行吼上调学存款酿类金虫融机戴构人段民币窜存款该准备轧金率友1个灭百分表点陷7月击10弊日欲关于猛“知小产钳权房洋”积的处蒙理岂“抹三个弯原则例”庆20颂08敲上半苹年宏拾观调围控是揭延续稍了2成00毒7年遭下半伍年废“屿防过立热、箱防通涂胀震”饶的首墓要经歌济任斩务，配是国膛家通赛过银联行连廉续加丹息、净调整跌利息圣率、勒调整跃存款隶准备恰金率匙及抑轻制房凝地产寻业过葡快发拦展的斯相关绒政策沟法规等等手远段来远表明肿政府独“满抑制俩投资帜、打士击投急机、逮平抑第房价苹”盲的决纷心。疾扎甩校桶捷从2严00如8年匀1月冰中旬腾以来准，在何将近免2个债月的很时间释内所买出台艺的各择项政雾策与护房地糊产行柱业相惕关的叼并不霉多。絮从内漂容可括以发姓现，迅政府需对房保地产香的调巷控重刻点已券经发积生重籍大转烫变，喘调控寿转变斗为多颠层次壮的住欢房保况障体忌系的脏建立慨和完顿善，听同时斗根据巧我国贪耕地准已经冤接近榨18腾亿亩堵红线毁的现亏状，每以及杠许多概城市等、地歪区所既存在酿着的夸大量宾的土跑地闲迎置、采滥用端土地钱等情啊况，朽继续课强调篮了节恋约土廊地的演重要雪性，害继续队加大麻了清靠理闲仍置土秆地的洽力度玉。2泼00删8年什的2商月到筑5月悄进入饥了房谣地产次供需誓双方见敏感载对峙举期，乱供给纱方不厦愿轻支易降妹价出上售，红需求糖方购阿房意震愿降箩低进望入持术币观遥望状膝态，涨市场凉成交研量大影幅降悬低，戏加上为紧缩株的房创地产稼信贷少政策氧、2英月份烘的C这PI哥又创宵下8绣.7煮%的屋新高扎，加昏息和晕提高很准备拦金率步的预近期强残烈，摊综合坛而言戚20隔08谷年上终半年秒成为要房地俗产企副业比困较难纹熬的铺时期茎。悠上半削年货拉币从价紧政锻策的厉见效外很明岛显，屑上调田存款肉准备版金率土，提而高了胶开发消商获妖取银拘行资安金的纷门槛勾；频游繁加瞒息提寸高了蔑消费惨者购骗房门拨槛；谅对多虏次置侧业客歉户加雾大限蛇制力滥度，希有效扑抑制仗了投欣资和坛投机贞行为播。二价套房税贷政限策的水从严劈执行那，使改得房苹地产棒市场宅中的更投机锁和不狂理性倒的投旋资行备为受吧到极陆大抑闷制，来商品坊房销湿售速韵度放恭缓，注消费醒者购抬房意膏愿下缴降，四部分急刚性孤置业母需求势后延南，市菊场逐庙渐回全归理斗性的而同时盏，观腥望情汗绪也邻日益弯浓厚库。餐20宾08驾年下筋半年君（救熔市期统）吉9月孝16厕日怜央行棵4年为来首丰次降粪息0意.2拦7个蒜百分届点野9月堪18席日捧单边牢征收棍印花便税葬10劳月9店日猜央行岗双率椒齐降暂，再涨次降臂息0跪.2胞7个腿百分侦点，钩同时母暂免咬征收绣存款密利息馋税往10垄月1把7日饰国务素院部淹署第余四季惜度经阀济工蚀作：挠宏观蒜经济醋调控滑目标嘉转为质“龄保增凤长坐”侧10混月2制3日赠首套凝房契届税降嫁至1袄%，朴首付柄款降河至2形成订10县月2嗽4日瞎2万彩亿铁箭路投已资扩茎大内扑需烘10越月2依7日摘暂免斜征收芝个人藏证券欣结算遮资金胶利息向税签10狐月3块0日程央行薄两月轨内第缘3次缴降息览11拉月5蝇日富政府棒出台呜扩大宝内需枯十项柱措施阳，总旗投资邀达4搬万亿钢元膨11燥月6毒日聋温州落二手绕房买惕卖合阁同示欺范文仍本启彩用洁11惊月1巧2日库国务辟院核胳准审喉批2刚05斤9亿迅固定攻资产可投资昂项目梅11忙月2敞7日受央行西大幅哄降息圈1.炸08酸个百鹿分点万12韵月3震日确政府黄出台替“危国9泛条孙”印刺激扫经济炉12劫月1殖0日携温州遮出台聋提振央房市锅18毛条新脏政，弄降低坟二手连房交朋易成愉本曾12厦月1叶7日榆政府隔出台鸟“仔国1巧3条厘”恐刺激牧楼市辣，放劫松二功套房牙贷贡12酬月2胸3日选央行沉第5浇次降塑息0完.2稼7个寸百分看点币20湖08岔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