北京沙河项目市场报告

北京沙河项目市场研究报告第一部分：高档住宅的发展脉络第一代高档住宅：地段型。亚运村的早期项目和温榆河两侧的丽京花园等是地段型产品的典型代表。第二代高档住宅：装修型（产品型）贡院六号第三代高档住宅：景观型。金地格林、万泉新新家园等郊区住宅第四代高档住宅：人文型。香山艺墅当然，我们所指的某一类型的高档住宅，并不是指一项指标就可以独立支撑高档住宅的名号。其实，每一代新型高档住宅的问世，都是在吸收、不抛弃前者成功经验的基础上得以成熟起来的，只不过是新一代高档住宅的比较优势更能满足高端客群“物以稀为贵”的消费心理。高档住宅呼唤高尚环境。在交通工具大大增加、科学技术日新月异的今天，地段型高档住宅和装修型高档住宅已经不具备竞争的比较优势。唯有景观和人文是难以复制、甚至是不可复制的。优美的自然景观和浓厚的人文资源已经成为消费者评价高档住宅的首要条件。第二部分：北京Townhouse整体发展态势研究（一）北京Townhouse的发展历程从无名小卒到自立山头，Townhouse经历了风风雨雨的三年时间，有漫骂、有赞扬，有的漫不经心、有的无所畏惧……，不管怎么样，T终于被市场接纳，长成了一颗参天大树！第一阶段：以一栋洋房为代表的Townhouse项目是北京房地产市场的第一代Townhouse。一栋洋房是北京最早上市销售的Townhouse楼盘，也是到目前为止最成功的Townhouse项目之一。一栋洋房身上体现了第一代Townhouse的共同缺点：小面宽、大进深，建筑密度高等，但沾新生活理念之光，抢市场之先机，一栋洋房还是在最短的时间内顺顺当当的完成了销售任务。第二阶段：康城位置偏远，但声势浩大。100万平米的建筑规模和CBD经理人官邸的定位，把康城炒的沸沸扬扬。康城提出的“Townhouse十大标准”，已经被业界认可和接受；高尔夫球场、科技艺术会馆、图书馆等一系列休闲生活配套设施，完整的诠释了Townhouse所代表的生活方式。就凭这两点，康城完全可以称的上是第二代Townhouse产品。第三阶段：宽House的创新是革命性的。先不说宽House的整体品质如何，宽V首先把Townhouse横过来，大面宽、短进深的做法和牺牲相当多的建筑面积来换取阳光和空气的的眼光，不是一般的开发商所能做到的。与以前的Townhouse产品相比，宽V是一种本质性的变化，宽House的出现开创了Townhouse产品的一个新时代。深请第四云阶段单：卡裤尔生铃活馆烛是一夫个相梢对完伸美的灾产品浮。它锄不仅灶吸纳因了第沟三代府To赛wn倍ho巨us愈e产伍品—字—宽影Ho虑us国e短叙进深肺、大拜面宽冷的优叫点，乔而且薄把别宫墅产吩品特子有的会环境坊因素眼也包颗容进争来—撒—三蠢个花电园、陆三面奴采光旱等。蜡这些冈特点扰都把叠卡尔烦生活盏馆推撤到一加个前躁所未捧有的论高度徒，卡说尔生剃活馆猾是目糊前北械京房刺地产柴市场趁最漂公亮的麦To闯wn俗ho陈us配e项宇目。饼愁（二房）当烧前T衔ow爱nh绞ou泼se镜市场捎特点雷罪1、猴市场斑供应迟：战吐线回计缩，窜供应腾量猛轰增虽与To然wn男ho扬us颈e是豪一种凉标准猴的汽字车加缩住宅椒的生您活，融二者般皆具秆的特滩点决动定了秧To诚wn谨ho勇us学e须咐位于支成熟聚的市柱镇生播活圈妖内或蝶者与外某一淹个成侦熟区堡域的角距离妨很近故。从肺北京昌的第位一个惕To棵wn大ho若us淡e项驶目—梦—一乱栋洋遗房到饿康城爱、时辅代庄熄园，膀以致域后来宿的龙纸山新冷新家皱园等哗，由元于选掉址方孟面的羡原因疤，社菌区生贡活配怪套不芳完善承以及才交通洁条件御不便屋利等顷矛盾校暴露纵在消领费者离的面害前，夜在2咱00胳2年馅，T厦ow倾nh贯ou翅se杜如同泉过街馅老鼠相、人榴人喊冰打。筑开发外商也秆逐步武的认认识到胀了这白一点代，从商20驾03贩年新宝开发押的T侍ow疫nh境ou我se币项目族就可既以发悔现：滋他们葵的地最理位当置在热逐步帅往回鸡收缩律——熟不是鼓位于物新城趣市中迈心的颗内部碰，就促是位珠于交提通干质线的远附近斗。前拣者如波南四类环内敲的观尽筑庭急院，慈后者章如京鸦沈高格速路猴五环楚边上抹的京康城雅膛居。案浑截至梦20变03熟年6塔月，衣北京势的T粒ow替nh傻ou司se党项目绳共2征2个岛，总怠的建欣筑规漏模超壮过×搂×万化平方极米。哀光是该今年蒸一到片六月占，北泳京新洗开的葡To确wn戚ho弓us诸e项在目就缝达七跑个之辱多。册作为尿一种描高端兄产品响，T医ow烛nh茄ou嗓se挖具备暮的的胀如此法之快朝的发喇展速肆度，披实在谈是让哭人大讽出意架料之榆外。是愧2、和市场须需求填：第拿一居覆所，外销售溉旺盛话以从问积世之白初，勉To详wn绪ho椅us允e产肉品就密受到铅市场认和消定费者副的追将捧。会总建锡筑面芒积1蜘6万乞平米堤的一睁栋洋惊房在播不到帅10歉个月征的时梳间内舒一售厅而空意，亚卵北的煎雪梨另澳乡辉和亦义庄的滔金地逗格林定小镇滨也表密现不恋俗，盯其销扰售额休在同圾区域嫁项目仅中一员直遥售遥领严先。句趋在T上项目亮开发搭商的食宣传谈推广忙中，猾To遭wn搂ho柔us绕e是闲作为逆第一阔居所印的面灭貌出握现的括。在哭T项蹦目的覆销售恳反馈月中，愁用于恒第一嗓居所抖目的灾的客求户比东例大拒大超英过了绢其他徐客户休。实纳际的慕销售走业绩尿也证搞明：患真正可具备扰第一斑居所捏品质扔的T样ow狼nh链ou姜se誉楼盘莲，其韵销售搅速度狗和市伪场认蛮知度描要高偏于其额他项反目。洽康城糟前期霜销售拥缓慢压，一肯个重发要的要原因溪就是鸭：距验离成元熟生顺活区塔太远贪，周滑边又照缺乏珠日常伸生活登配套余设施童，失声去了劝第一染居所砌的真区正意着义。倒当然抚，第饼一居酱所T抵ow旺nh趴ou标se乏项目效好销列的特披点，奏是与漠To饿wn惭ho膛us发e本典身分喉不开西的。植做第牛二居导所，透比不穷上别盲墅的夕优美指环境瓦；向篇高档邻公寓继靠拢屋，交咐通不洽方便到而且旅不具成备城摇市公栽寓所弯应有值的繁境华氛续围。歇夹在贞夹缝扇中的割出路谈，反用倒成修了T毫ow啄nh怀ou膨se渔项目赖独一浓无二咸的竞扶争优父势—薯—独诸享有险天有满地、观的自热由城耗市生显活。笛控3、烂价格距：中泳高档狠产品快，总童价在制调低绞。豆貌纵观训To横wn钳ho秋us光e项诸目的炒价格斗，项迈目单断价维塑持在缺50土00盖－6渠00诊0元陶/平赴米之塑间，恶其总颂价范促围大倘都在谜10悔0万掉－5鸦00爽万之膜间，偏属于抛中高堪档产搬品。青亚运膛新新砍家园明动辄存就是休三四壳百万姻，销拖售相饱对缓呢慢。爬从各龙个项种目的笨销售乔资料顾分析胀：总震价在雷10仪0万县－2布00学万之艘间的爱房子局最为催好销踪。后佩来的测开发兰商吸言取了推前人段的经南验教滥训，腾努力以控制夜To款wn弱ho鉴us埋e产日品的您总价沙范围戴。康味城开涨发商阻最近告打出顶的口仇号是恼：超程过1详00凯万，员就买寻别墅院；在繁一期芬65农00膝－7夜00务0元鸣/平界米高本价的筐基础漠上，凉翡翠饮城二撇期把脏价格斗调整科为4敬50扯0元艇/平摆米；跳新开灯发的捞To保wn保ho货us爪e项餐目，叛如京铜城雅雅居和虚卡尔恳生活难馆以陆及昌算平的正流星策花园辣等，礼推出愉了主杜力户遍型在鄙20宿0平御米之衫间，档总价棉在1趣00占万左仁右的数主流声产品读。当洁前的式To屯wn违ho少us皆e市规场，忌其户浴型面煮积和享总价句范围其，在扯逐渐割走向挎合理搞，寻针找自敏己的旦位置室。徒宝4、稍产品男规划柄：推扇陈出扇新，痕品质半提高蜘茧资本绕的创国新力史量在胜To毒wn晌ho西us出e项砍目表碑现的狠淋漓杯尽致思。为顿了给勾自己吉争取痒更大驶的生姐存空茶间，川To浇wn爹ho警us待e产布品更星新换吹代的免速度挑超出件了地辈产开央发商利的想李像力糟。在笑短短锦的二杆到三误年的止时间妹内，述从最参初的岸普通围联排蠢住宅删，到访震动许业界适的宽沟项目狼，再千到几距乎完掌美的欧卡尔聋生活兔馆，调To吸wn向ho恰us幅e产社品经盟历了晋飞跃虹式的零发展呀。普驴通住却宅用偷了十办年的树时间笛，才拌从高醒塔过萍渡到新板楼兽。吸跌5、刑市场晋竞争视：高锁档公喉寓、牧别墅剪、T舞ow景nh熊ou愿se乏，三亚足鼎富立蝶摩高档窃公寓塌、别裕墅、无To逃wn盛ho辩us椅e三球者的夸总价永都在宏10洁0万乱以上穷，价渠格相唤近造妹成客王户的茶重叠申性。夏高档证公寓慈诉求吐的是蕉繁华俩便利尊的城腔市生洞活，控别墅絮追求佛的是盟尊贵灶的、城与众倡不同削的郊五区生肾活，锤To丹wn肆ho顶us席e塑嚼造的饰是城捕市生轻活与拆郊区劳生活页的完舌美结壳合，富高档痛公寓启、别研墅、秋TH浇，三方者各禁有千温秋，洪又各查有缺液憾。沉高档蝇公寓腔、别颈墅、扑To湿wn络ho争us娘e三颗种产话品同速时面咐对的疼是高哗端客屋户市萍场。悟在复示杂多早变的殊消费姥者面景前，讯三种好产品接难分阻伯仲索。在逆高端盈住宅薄市场龟，高墙档公爆寓、席别墅盟、T式ow延nh糖ou证se库已经情形成散三足病鼎立熔的局复势。参懂6、伶政策区影响望：别摸墅叫挡停，左To席wn保ho梯us按e受忍益搜足国家绢“关掏于停谷止别劳墅土锻地供验应”馋通知行出台滴后，候客观窝上限塑制了济别墅显项目陕的供帜应数球量，塌并将顿促进斑其他砌高档嫂产品罚的市苏场需泊求。茶停止买别墅带用地牧的供祥应，走对在松售的迅别墅沈项目惧和与透别墅墨三分纪天下疮的高据档公跃寓以丘及T嫌ow龄nh确ou刊se由楼盘早是极脉大的牲利好洗因素痕，既失减少摩了竞济争对姑手，尾又把花广阔贯的客拾户资钓源集活中到我有限粥的市怎场供胸应上稻。尤倘其是倾对于旗从一摆个娘找胎爬速出来推的经猛济型霸别墅饮——棕To查wn裙ho数us振e，擦其别躬墅的饶外观野和室颜内设迁计、嫁距市物中心昼很近策的交衫通距让离、侍与别持墅相失比每闯平米浸要便呀宜几障千块凝的销甜售价科格…发…，公这些挎优势忆都将考吸引括别墅晶客户缘的目片光，搏转移眉到高族品质融的T矿ow友nh吃ou照se碰项目党上来英。怠润7、脑热点察区域巴：亦巩庄板碑块，疮大放惕光彩在臂“人烘以群职分、斑物以蜓类聚对”的遮特点拣在高娘端住泳宅市翅场体疯现的得更为揭明显际。亦快庄区冒域紧余邻京滴津唐剪高速宵路，缎位于呼五环扰的地认理位嫂置。渠进入循市中昆心的银交通苦方便男快捷横；三沿面环像林、核一面较拥水贵的条头件成定就亦绍庄区裳域清死新、锹绿色我的自显然环科境。闹不可俩多得屑的优匙势是伸开发核To键wn宣ho置us杨e项闷目的盯天然谨宝地浊，亦垂庄区连域已等经形林成T谦ow镰nh赤ou伞se蛙项目篇集中亦的低迷密度美板块徐。即戏将够上市轿的两段个项译目—寄—卡言尔生宇活馆毙和新送境界读都是他以T凳的面舱貌出孔现的肺。沈耗第三仍部分房：北粉京T涨ow能nh表ou燥se膊的分杰布特豪点抬特经调上查研浪究，若北京迹的T俗ow路nh锯ou减se线项目肆主要疯分布地在四党环以历外（硬包括库四环醋沿线个），堵根据信To挤wn睡ho贩us贪e本绳身的僵特点疾和发坚展的尺需要肿，其粥分布祝主要闪有几卡下几奴种类爹型：嘴一是哪绿化枪隔离鸭带项毯目；总二是勤体育圈板块阁；三牢是边公缘集颂团住催宅区午；四手是开愿发区悟板块组；四培是高式速路闲沿线阻；六土是卫愤星城界或小菊城镇伯。糟益（一凝）绿涝化隔龙离带民项目杂踩由第哲一条递绿化挑隔离很带而径产生轿的绿蚀化隔升离带此地区即主要迟集中旗在海振淀区杂和朝滋阳区碍。朝蛇阳区火主要县集中厘在来续广营易乡、拉南磨影房乡攀、将太台乡邀等区界域，只海淀愉区则梢以四洒季青披乡和愿西四纯环沿电线的霜绿化轰隔离邪带为烂代表央。循晨西四骡环沿腾线是衫北京秀的隔完离绿黑化带椅之一娱。目狡前该缸地区兼的典爸型T躺ow介nh副ou夜se苏项目备是郦肯城。灰由东围南三动环延病伸到叫东南汽四环倍的南苍磨房沉乡是浴朝阳梅区的目另一只个重齿要的厌绿化嗽隔离牌带建衰设区瞧域。肆羞（二圆）搬体育罚板块肝污体育躬板块肾主要平是指本奥运极住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