万科物业管理方案

页脚内容第一篇经理人：理性决策3、万科物业老旧小区实施物业管理的难点及若干对策40万科物业老旧小区项目整改提升物业服务方案*项目接管整改计划”物业服务机构的设立、运作配备方案维护服务管理管理维修立与管理神文明服务方案序号整改项目1小区封闭式管理(非机动车通道)2小区电梯刷卡系统(或门禁刷卡)3小区公共部位瓷砖脱落整修4小区单元门禁系统恢复5小区部分绿化修补6消防系统的整改7小区监控的整改*****项目接管整改计划页脚内容第一篇经理人：理性决策(一)、小区封闭式管理方案随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个平安、舒适、和谐的社区，也是我们物管企业的服务宗旨。近年来，随着城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已逐步迈入规范化、制度化、科学化发展轨道。同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。其中小区封闭式管理也是小区科学管理有效措施之一。小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上可以改善小区治安管理工作，最大程度的降低治安隐患，能切实有效地为广大业主营造一个平安和谐的居住生活环境。小区封闭式管理已被社会普遍认可，如果爱汀花园小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进而再一次提升爱汀花园小区的社会知名度，意义深远。具体措施：1)、小区南、西门机动车出入口；本小区业主凭车辆上配备的蓝牙自助进出小区。道闸自动识别系统将在5-7米范围内自动接收信号，业主不需要停车、不需要摇下车窗玻璃、不需要接受安保人员询问和验证，道闸自动识别系统将自动抬杆，业主更省时、更省事、更便捷进出小区。小区秩序维护队员24小时执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。2)、小区东门和西门非机动车及行人出入口；在小区非机动车及行人通道安装刷卡门禁系统，人员、非机动车辆出入使IC系统。小区业主及其家属凭《房产证》(或购房合同、发票)、身份证等有效证件办理人员进出IC3)、充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件消灭在萌芽状态之中，以及对突发事件的取证能力，为小区创造一个安全稳定的环境。4)、外来人员需经业主同意并登记后方可进入小区。5)、外来车辆需经安保人员引导有序停放在指定地点，不得乱停乱放。并且外来车辆停放超过3小时以上，开始计时计价收取停车费。6)、业主如有装修，装修人员出入需凭物业所发的《小区临时出入证》(证上有装修人员照片)，装修人员在小区活动范围应在安保人员监控之中。2、严格进行车辆管理1)、车辆在小区内行驶速度不得超过15公里/小时。不得鸣笛，不得随意紧急刹车和在小区练习驾驶。2)、业主要按自己租赁或购买的车位规范停放车辆，清除消防通道及宅间道路障，禁止在消防通道停放车辆。在车库内散步、遛狗、打球等活动。4)、车辆进出地下车库应控制在5公里/小时以下。严格按行驶标示出入。托车、自行车等非机动车辆统一停放在地下车库非机动车辆停放区。外来车辆进行收费停放。第一篇经理人：理性决策6)、地面车辆必须在小区地面非主干道划线指定位置停放。业主要按自己的车位，配合安保人员规范地停放自己车7)、地下车库及地上车位先满足业主及其家属名下常驻车辆使用后，才能满足业主使用的其他所有权车辆。3、巡逻管理安保人员进行定时与不定时巡逻，检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。对发现的可疑人员进行盘查，对违规进入小区的闲散人员规劝其离开。对不按规定停放的车辆，及时通知车主，以避免影响小区正常的秩序。4、监控管理监控室实行24小时值班，保证通讯器材正常使用，保证与外界联系畅通。发现异常情况，及时通知相关部门进行迅速处理，并定时、定位、定人作好记录和录像，对发生的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像另存入U盘存档保留，并做好标记。5、需要解决的问题具体操作实施封闭式管理过程中，可能会遇到一些意想不到的问题，既而会给我们的工作带来相当的难度。综合以上因1)、如进行封闭式管理首先要保证小区安保设施设备的正常使用，恢复小区智能化设备目实现其应有的功能。2)、结合本小区的实际情况，业主已习惯多年来的管理模式，在实施封闭式管理过程中，有可能会出现少数业主的不配合甚至抵制现象。另外，外来人员可能会在实际管理中会与现场工作人员产生摩擦甚至冲突。所以，完善封闭式管理工作有一个较长的磨合期，关键是能平稳坚持下去，更需要一个长期的运作过程。尤其是实施初期，业主(流动人员、车辆管理)还需一个适应的过程，实际工作难度相对较大，甚至还有可能出现意想不到的情况。为了防止管理局面的可能失控，除了我们要做好大量的细致工作，采取积极有效的应对措施之外，还需要业主委员会协助做好宣传、解释等协调工作，发动广大业主积极配合工作。(二)、小区电梯刷卡系统(或门禁刷卡)第一：安全防止外来人员进出外来人员没有物业公司配发的门禁系统卡，就无法从单元门或者电梯进入各单元楼层，这样大大减少了安全隐患。电梯刷卡系统可以有效的节约电能：由于有效的限制了无权乘梯人员的乘梯行为，降低电梯使用频率，可以最大限度的节省电费开支。电梯刷卡系统可以减少日常维护开支：由于大大降低了电梯的运行次数，可有效延长电梯易损件的平时更换周期，比如抱闸和自动电梯门的开启器等易损件。大修。电梯刷卡系统可以有效的减少人工费：由于有效的限制了无权乘梯人员的乘梯行为，再加之本楼住户也只能到达为其授权的楼层，所以大大降低了楼内的环境污染，减轻了保洁人员的劳动强度以及安全人员巡查次数，收费人员的工作强度，从而使降低管理成本成为可能。第三：人性化收费页脚内容第一篇经理人：理性决策2.1设立装修服务办公室，充分利用我司物业专业人才和经验的优势，同时联合苏州市多家名牌装饰公司，针对爱汀花园各种户型，向业主提供装修咨询、设计和施工监理服务。从而引导业主遵守装修规3.日常期便民特约服务目类别编号项目内容参考价格责任部门土建1-015细石混凝土路面(30毫米)29.86元/M2工程设备部1-038换玻璃(门、窗)15.00元/块水工维2-001Dg15自来水管更换10.22元/M工程设备部修Dg元/MDg元/M0元/M0元/M0元/M0元/M.00元/M.00元/M16.00元/只8.00元/支2.00元/支.00元/支.00元/处45.00元/处电器维3-001安装电热水器(50升以下)45.00元/台工程设备部修元/台2.00元/只元/只0元/只元/只3-008更换保险丝、熔断丝5.00元/只实算页脚内容第一篇经理人：理性决策0102030405060708091011盆景造型、纺织指导生、买菜、做饭餐电视商务服务商务服务文化娱乐服务(1)有偿服务项目收费测算依据：《江苏省房屋修缮工程预算定额》、《全国安装工程估价表》(第二册、第八册)、《建设工程造价资料汇编》及市场指导价。有偿服务项目收费标准在上述测算依据测算的前提下，另下浮了10%，收费标准待进住后还需编号项目内容疾人士特别服务2介绍保姆3代请家教4代租汽车5代订车船机票6代办旅游手续7代寄、代领邮件8代订报刊、杂志9临时代为保管小件物品10代订牛奶11电话留言服务12代办喜事庆典13爱汀花园内代购代送礼品、鲜花，代为家庭聚会摄影14组织各种展销活动15组织郊游16开设棋类活动场所17开展气功、太极拳、秧歌活动18邀请有关展览、小型演出队来爱汀花园服务19义务宣传消防活动20义务宣传家庭安全用电常识、装修知识21建立老年活动组织、开办老年课堂22组织老年人交谊活动部部部4、特约服务工作标准(含完成时限)万科物业老旧小区物业服务方案*项目项目页脚内容第一篇经理人：理性决策21、消防通道不畅通。针对**项目项目的特殊性，通过与小区业主的沟通，了解到小区业主对该项目的开发商及原物业的意见非常大。为了能够顺利开展工作，本人有以下想法简单阐述一下：对这些人员进行系统的专业知识培训和服务意识的提升；物业管理基本的专业素质和专业技能培训，物业管理法律、法规的培训等；定期进行考核，及每个员工的日常工作表现等多方面的考察，确定员工是否适合现在的工作(采用末尾淘汰制，逐步进行更换)，打造出一个专业的物业服务团队。、旨，用热心、恒心、专心、爱心、诚心和责任心的态度和言行为业主提供真实的、能够切身体验到的服是我努力的方向，业主的满意就是我工作的目的”。注重和业主建立良好的关系，积极热情的为业主服1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解页脚内容第一篇经理人：理性决策三、管理目标：式促进物业与社区业主以及社区业主之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理在使用公共性较强的物业中，进行约束和引导，以降低物业效果。培训机制服务需求达到动态平导开放式的管理服务物业工作涉及业主日常生活的不同侧面，两者关系若协调不好，必将演化为阻碍物业管理水平提高的一种提供个性化的装修管理服务混珠，“游击队”四处出没、装修质量事故频频发生。在社区服务社会化的进程中，我认为：物业管理企4、构建服务平台——客户服务中心提供规范客户服务的前提。在**项目项目管理处的服务形式上，建立最大程度满足业主的需求；页脚内容第第一篇经理人：理性决策施、设备的循环改进**项目项目有着较多设备设施，如消防设备设施、智能化设备设施、园艺设施及供电、供水设施等，它的完好程度直接影响到业