施工成本管控与地产成本管控

施工成本管控与地产成本管控最初,听到“成本管控”这四个字，感觉特别深奥,其实本身就不简单。最初,听到“成本管控”这四个字，感觉特别深奥,其实本身就不简单。何为“成本”？施工成本是指在建设工程项目的施工过程中所发生的全部生产费用的总和；包括消耗的原材料、辅助材料、构配件等费用，周转材料的摊消费或租赁费，施工机械的使用费或租赁费，支付给生产工人的工资、奖金、工资性质的津贴等，以及进行施工组织与管理所发生的全部费用支出。建设工程项目施工成本由直接成本和间接成本组成。何为“管”？何为“控”？从建设项目管理学的角度出发，建设项目管理分为事前控制、事中控制以及事后控制，成本管控亦是如此。做成本工作的相关人员，都在自身工作过程中不断的总结与探索，整理出一些前辈的心得与案例，希望能有更多的朋友与学生可以加入学习，提升自身的能力！更希望能有更多的前辈可以提供一些案例供大家学习参考！案例一、关于施工单位成本控制前置（投标阶段成本管控一一风险管控）我公司承接长沙当地一项目，投标前期在施工项目踏勘时发现地块内有一高压线，对于进场施工存在一定风险，甲方约定进场后，将在一月内进行拆除，后因甲方与当地电力部门协定未果，现场未按约定时间拆除，导致项目停工,滞后，工期延长，增加大量间接成本；——最后我司以此事件要求索赔停工损失近五十万；事件剖析1、 针对投标项目进行项目踏勘的重要性！目地“施工项目踏勘是施工准备的重要内容，是了解工程项目的捷径，通过现场的调查，可以了解工程项目的全貌和技术特点，以便确定合理的施工部署和施工措施，为编制切实可行的实施性施工组织设计、施工预算及变更设计提供依据。"2、 现场踏勘内容：1）、工程概况：主要工程数量及其分布情况、重点工程结构类型、施工方案、技术特点；2） 、水文气象资料：气温、雨量、大风季节、积雪厚度，冻土深度等对施工的影响；3） 、地质情况：工程所在地的地形、地貌、地质构造探测，岩层分布、风化程度、地震等级及地下水的水质、水量，不良地质现象和工程地质问题对施工的影响；4） 、砂石等地材情况：地材类别、产地、产量、质量、价格、运输及供应方式；（地材，砖、砂、石及商砼行情，波动情况——湘江流域汛期对砂的影响？）5） 、用地与拆迁情况：了解当地政府有关环境保护、征（租）土地、拆迁的政策、要求和规定；并详细了解当地人口、土地数量、重大的施工干扰、地下建筑、人防及古墓等情况；了解站场用地、拆迁农田、水利、交通的干扰及处理意见；6） 、需调查环境敏感点、拟定的水源和排放点、河流、古树名木、人文遗迹等。案例一延伸：针对合同约定的甲方义务没有履行，如合同约定完成施工场地内“三通一平”工作，甲方未予以完成，就转移场地给总承包单位，并无约定费用如何计取事件处理思路！——向甲方发工程联系单，说明施工现场移交情况，现在”三通一平“工作也就是施工现场条件是否按合同约定具务进场条件，如未具备通知让甲方出具通知书，约定费用如何计取，施工单位出签证单处理！！！投标项目的风险认知项目可预知风险：1、 经济风险：项目所需资源单价上涨——风险有限承担；承包范围界定不清楚；工程设计不完整，给施工和投标报价带来风险；成本测算；2、 工程量风险；工程量清单与工程实际量不符；工程量清单漏项；FIDIC52.3条合同价款变更增减超过15%时，允许对合同价格进行调整3、法律风险：垫资的法律风险；拖欠进度款的法律风险；材料、劳务价格上涨的法律风险；竣工结算的法律风险；延误工期的法律风险；质量安全的法律风险4、 对业主合同风险分析：垫资；结算；违约责任；（工期违约责任条款示例——“承包方每延误一日，应按合同总额承担日万分之三的违约责任”务必注意增加上限条款:如“违约金最高不超过工程总价的百分之三”，对等原则）；停工（并不是所有的合同条件都允许承包商在业主违约的情况下暂停施工。具体业主不履行哪些义务承包商有权暂停施工，需要在合同中有明确约定。 不按时付款、图未到、施工手续未齐全等）项目不可预知风险：1、 地下障碍物；2、 地下历史文物、古迹；3、 社会动荡，战乱或者政策；4、 重大地质以及气象灾害；思考：不可预见风险发生时，成本管理如何应对？基本上包括以下四类：质量风险；进度风险；安全风险；费用风险（针对不同合同及招标类型的风险认识，如三边项目，BT项目，EPC合同一设计-采购-施工；模拟清单项目，费率招标项目，工程量清单招标项目）案例一延伸：风险的应对措施：1、 风险合理转移：（买保险；通过专业分包、采购）2、 通过新技术、新工艺等降低部分经济风险；（案例：二次结构砖砌体项目，属于合同内亏损项目（亏损金额约200元/m3）,针对这种情况，与业主积极沟通，将写字楼砖砌隔墙，变更为轻质隔墙板，不仅加快了施工进度，而且消灭了亏损项。根据工程的具体情况合理制定施工方案，避免施工方案更改造成不必要的损失;）3、 常见风险应对：3.1因图纸、开工手续不全造成工期延误一发函给发包人，明确责任，在开工令上注明：“请甲方尽快完善开工前的相关手续”；3.2甲供材料未按计划进场一工期延误、租赁费增加；向发包人发函说明；3.3甲指分包施工延误现场进度一工期延误、租赁费增加；向发包人发函说明；发包人未按合同约定按时支付工程进度款一停工、窝工；向发包人发函；3.4提升把握市场材料价格波动规律的能力；3.5建立物资供应管理平台，把握良好的物资供应渠道；案例二、施工成本过程核算案例我司一项目在成本核算过程中发现施工机械人工费成本增加，针对这种情况,项目进行原因分析，主要是机械人工使用管理不当引起，由此制定相关的考核制度，避免后期成本增加；在成本核算过程中发现施工机械费增加，针对这种情况,项目进行原因分析，主要是机械使用管理不当引起，为抢工达到业主销售节点，利用租赁机械，帮助专业分包进行相关作业；由此制定成本增加的处理措施，针对专业分包一一要求其配备足够作业机械或者在后期结算成本予以扣除；针对甲方——签证确认抢工投入直接成本，并注明相关责任以及费用处理，避免后期结算成本失真；案例二延伸：成本分析相关知识成本项目分析：包括有利偏差的挖掘和不利偏差的纠正；（贯穿成本管理的全过程）；成本分析时一定要做到预算成本、目标成本和实际成本，三算对比，（分别计算实际偏差和目标偏差，分析偏差产生的原因，预算收入与责任成本的对比体现的是经营效益，责任成本和实际成本的对比体现的是管理效益）施工成本分析主要是在施工成本核算的基础上，利用核算资料（成本信息），与目标成本、预算成本以及类似工程的实际成本进行比较，再进行纠偏；成本偏差的控制，分析是关键，纠偏是核心；成本偏差分为局部成本偏差（单项偏差）和累计成本偏差（多项偏差）；内容：（1）项目人工费。（2） 项目材料费。（3） 机械使用费。（4） 项目其他直接费——施工措施的选择。（5） 项目间接成本。项目管理成本核算、成本分析的具体工作：1）分部分项工程成本分析分部分项工程成本分析是施工项目成本核算分析的基础。分部分项工程成本分析的对象为已完成分部分项工程。分析的方法是：进行预算成本、目标成本和实际成本的“三算”对比，分别计算实际偏差和目标偏差，分析偏差产生的原因,为今后分部分项工程成本寻求节约途经。2） 月（季）度成本分析月（季）度成本分析，是施工项目定期的、经常性的中间成本分析。对于具有一次性特点的施工项目有着特别重要的意义。3） 年度成本分析企业成本要求一年结算一次，不得将本年成本转入下一年度。而项目成本则以项目的寿命周期为结算期，要求从开工、竣工到保修期结束连续计算，最后结算出成本总量及其盈亏。由于项目的施工周期一般较长，除进行月（季）度成本核算和分析外，还要进行年度成本的核算和分析。这不仅是为了满足企业汇编年度成本报表的需要，同时也是项目成本管理的需要。因为通过年度成本的综合分析，可以总结一年来成本管理的成绩和不足，为今后的成本管理提供经验和教训，从而可对项目成本进行更有效的管理。案例二延伸：建筑工程项目中的材料管理（转载）建筑材料管理是建筑工程项目管理的重要组成部分，在工程建设过程中建筑材料的采购管理、质量控制、环保节能、现场管理、成本控制是建筑工程管理的重要环节。搞好材料管理对于加快施工进度、保证工程质量、降低工程成本、提高经济效益，具有十分重要的意义。一、材料的采购管理确定采购计划项目部依据项目合同、设计文件、项目管理实施规划和有关采购管理制度编制采购计划。采购计划包括采购工作范围、内容及管理要求；采购信息，包括产品或服务的数量、技术标准和质量要求；检验方式和标准；供应方资质审查要求；采购控制目标及措施。2•市场调研、合理选择一是审核查验材料生产经营单位的各类生产经营手续是否完备齐全；二是实地考察企业的生产规模、诚信观念、销售业绩、售后服务等情况；三是重点考察企业的质量控制体系是否具有国家及行业的产品质量认证，以及材料质量在同类产品中的地位；四是从建筑业界同行中了解，获得更准确、更细致、更全面的信息；五是组织对采购报价进行有关技术和商务的综合评审，并制定选择、评审和重新评审的准则。材料价格的控制对材料的采购价格进行控制。企业应通过市场调研或者通过咨询机构，了解材料的市场价格，在保证质量的前提下，货比三家，选择较低的材料采购价格。对材料采购时的运费进行控制。要合理地组织运输，材料采购进行价格比较时要把运输费用考虑在内。在材料价格相同时，就近购料，选用最经济的运输方法，以降低运输成本。要合理地确定进货的批次和批量，还要考虑资金的时间价值，确定经济批量。材料的进场检验建筑材料验收入库时必须向供应商索要国家规定的有关质量合格及生产许可证明。项目采用的设备、材料应经检验合格，并符合设计及相应现行标准要求。材料检验单位必须具备相应的检测条件和能力，经省级以上质量技术监督部门或者其授权的部门考核合格后，方可承担检验工作。采购产品在检验、运输、移交和保管等过程中，应按照职业健康安全和环境管理要求，避免对职业健康安全、环境造成影响。二、材料的现场管理材料存放管理：建筑材料应根据材料的不同性质存放于符合要求的专门材料库房，应避免潮湿、雨淋，防爆、防腐蚀；一个建筑工地所用材料较多，同一种材料有诸多规格，比如钢材从直径几毫米到几十毫米有几十个品种；水泥有标号高低之分，品种不一，各种水电配件品种繁多，所以各种材料应标识清楚，分类存放。2•材料发放管理：建立限额领料制度，对于材料的发放，不论是项经部、分公司还是项目部仓库物资的发放，都要实行“先进先出，推陈储新”的原则，项目部的物资耗用应结合分部、分项工程的核算，严格实行限额领料制度，在施工前必须由项目施工人员开签限额领料单，限额领料单必须按栏目要求填写，不可缺项。对贵重和用量较大的物品，可以根据使用情况，凭领料小票分多次发放。对易破损的物品，材料员在发放时需作较详细的验交，并由领用双方在凭证上签字认可。3•施工中的组织管理：这是现场材料管理和管理目标的实施阶段，其主要内容如下：（1）现场材料平面布置规划，做好场地、仓库、道路等设施的准备。（2）履行供应合同，保证施工需要，合理安排材料进场，对现场材料进行验收。（3）掌握施工进度变化，及时调整材料配套供应计划。（4）加强现场物资保管，减少损失和浪费，防止物资丢失。（5）施工收尾阶段，组织多余料具退库，做好废旧物资的回收和利用。三、材料的成本管理明确施工过程中工程成本控制的内容，有针对性地进行成本控制。在工程项目中，成本控制的内容一般包括制度控制、限量控制、主材控制、材料索赔控制。制度控制树立“先算后用，节约有奖，浪费扣罚”的风尚，建立限额领料制度、余料回收奖励制度，包括“金点子”和合理化建设节约提成的激励制度；强化现场工程材料预算、计划和进场验收制度，对商品砼、钢材、水泥、砂石料、干粉砂浆和砼砌块等大宗材料应有专门采购收料制度，确保质量合格和数量准确；建立常用小器具和废旧料管理制度，扶梯、栏杆、灯架、配电箱等各种常用材料应设专人保管，废钢材、废电线等可回收材料应建立收集和处理制度。材料限量控制施工项目的工程材料费一般要占工程总成本的60%左右，显然材料成本是成本控制的重头戏。材料控制主要靠改进材料的采购、运输、收发、保管等方面的工作，减少各个环节的损耗，节约采购费用；采用精益的管理原则，合理堆放现场材料，减少二次搬运；对材料的领取做好管理工作，杜绝材料的浪费。坚持按定额确定的材料消费量，实行限额领料制度，施工人员只能在规定限额内分期分批领用，如超出限额领料，要分析原因，及时采取纠正措施；改进施工技术，推广使用降低材料用量的各种新技术、新工艺、新材料；加强现场管理，合理堆放，减少搬运，降低堆放、仓储损耗。主材控制1）加强商品砼的数量控制。目前商品砼的数量不足有两种情况：一是商品砼厂家提供数量不足;二是由于施工班组楼板厚度控制不好造成浪费。针对第一种情况，建议商品砼合同签订时结算数量按图纸结算，避免数量失控；针对第二种情况，建议楼板混凝土厚度控制标高在施工前降低5〜10毫米，因为楼板的正常沉降在5〜10毫米左右。2） 加强钢材用量的控制。目前钢筋存在超量问题，为了应付验收钢筋，钢筋工不懂规范只知道多放钢筋，造成超规范放置，这是因为班组结算时按吨位结算，多放钢筋对班组有利。针对钢筋用量严重超标现象，项目部应加强管理，要求钢筋工严格按照规范施工，按规范及图纸进行检查，多放要罚，同时合理利用钢筋的各类技术性能。如线材可进行工厂冷拔加工，增加长度、强度，现浇板采用冷轧扭钢筋，加强加工管理，合理配料。进料的长度，可根据配料单确定，减少钢筋损耗。施工员审核翻样单或施工员翻样，严格按翻样单制作钢筋。钢筋接头①14以上钢筋均采用焊接接头，杜绝冷接接头。3） 模板的控制。现场要加强模板的进货数量、规格尺寸控制，不能依靠班组，班组要多少就进多少。应根据进度安排、房屋类型来配置模板，模板规格根据结构模数定，要进行模板翻样的审核工作。考虑周转利用，旧模板可以制作成定型模板，进行重复利用。拆模后的模板及时清理并深脱模油，处理好模板安装与拆模的技巧，控制模板拆模的损耗。小而结构复杂的模板难拆处，尽可能用旧模板替代。索赔控制。施工索赔是由于业主或其它方面的原因，致使施工单位在施工过程中付出了额外的费用或造成损失，施工单位通过合法途径和程序，要求业主偿还其施工中的费用损失。关于材料常见的索赔内容有：由于业主和工程师方面的原因，引起施工临时中断和工效降低导致人工费、材料费、设备费增加而提出的索赔；业主和工程师发布加速指令，要求承包商投入更多资源，加班赶工来完成施工项目，导致工程成本的增加；业主材料质量问题或材料供应不及时引起的索赔。施工企业一定要增强索赔意识，加强索赔管理，做好索赔资料的收集、整理与保存工作。四、结束语从实践看，提高资源能源利用效率关键在于管理，只有大力推进在建筑全过程的资源能源节约和综合循环利用，严格执行建筑节能、节地、节水、节材要求，建筑施工方案优化，采用新技术、新工艺、新标准的开发和推广应用以及科技进步。施工现场合理堆置材料，避免和减少二次搬运，严格材料进场验收和领料制度，减少各个环节的损耗，节约采购费用，合理使用材料，这些对提高工程质量、降低材料损耗和节约工程成本都起到事半功倍的作用。案例三、 某大厦幕墙施工合同纠纷工程造价司法鉴定一、工程基本情况该工程为一栋高层商业大厦的幕墙外装饰工程，原告为承包商，被告为发包方。原、被告双方于1997年经公开招标后签订了单价施工