房地产公司项目清算管理办法

清算管理办法（试行稿）16/16第一章总则为规范公司房地产项目清算管理，及时清算竣工项目及注销项目公司，特制订本办法。本办法适应于股份公司控股的房地产开发公司；合营公司、联营公司可参照执行。合作公司项目符合以下情况的，亦适用本办法：1、项目已全部完工，取得全部竣工手续，获取竣工验收备案表；2、开发主体为单个项目运作的项目公司，未来也不作为获取项目的法人主体。3、我方计划退出的项目或公司。项目(分期)满足85%以上建筑面积完成竣工验收备案手续的条件时，应依据销售合同等及时进行欠款催收、产权面积测量与产权证办理、物业交付等开发后期工作，项目或分期满足85%以上建筑面积完成竣工验收备案手续的条件时，应着手进行产成品清理、经济效益分析、项目后评估等清算准备工作。项目清算工作主要包括：土地增值税清算、所得税清算、项目退出（合作项目）、项目公司注销（如需要）等。项目（或分期）全部完工，完成竣工手续并取得竣工备案表的，应启动清算工作（建筑面积在30万平方米以上的项目，应尽量按照分期进行清算）。个别零星的独立物业、不计划随项目主体同期交付的物业，可根据投资计划安排竣工备案节点，暂不纳入本次清算工作。第二章职责分工平台公司为竣工后续工作、项目清算工作的主要负责单位。项目达到清算准备工作条件时，平台公司应立即成立清算工作小组，按照进度进行清算准备工作，达到清算条件时及时启动清算工作。清算工作小组组长原则上由平台公司总经理担任，负责统筹整体工作；清算工作小组成员由平台公司的工程部、预决算部、营销部、财务部、开发部（含产权部或产权事务岗）、客服部、资产管理部门（由平台公司指定管理留存物业的部门）、物业公司组成，具体工作负责人经各部门负责人指定，经总经理办公会通过。计划部为负责统筹清算准备及清算计划，控制工作进度，协调跨部门相关事宜。财务部负责具体清算工作的开展。其余各部门按照第三章、第四章要求，具体负责各自职能工作。股份公司投资管理中心、财务管理中心与成本管理中心是竣工后续与项目清算工作的统筹协调部门，负责清算相关工作的指导、审核与协助。第三章清算准备第一节工程款结算项目满足本办法第三条所述条件后，应由项目所属公司预决算部牵头，计划部协助整理项目的全部工程合同并完成工程合同结算计划。根据结算计划，由工程部和预决算部完成工程竣工结算信息整理。全部结算工作完成后，填写《工程合同结算执行情况表》（表格Q/POLYTZ3005-2014/B1）上报股份公司投资管理中心、成本管理中心备案。炮工程结算应严讽格遵照《保利众房地产（集团石）股份有限公之司工程预结算宰管理规定》执斜行，在项目取剥得竣工验收备润案郑表财6革个月内完成。侍因特殊情况未吼能按时完成结粮算的，由预决戴算部确定结算梨难点和后期所凤需的时间，经岁所属公司总经誉理办公会绩批准后，视具夹体情况可延期凤一拢个月。上述结店算计划调整的浓情况及原因，祸应嗽报碗本级成本管理赛中心备案凤，并汤应酬完整地反谣映俊到《工程合同础结算执行情况缓表》中。衰第二炊节把德纪欠款催收阶在日常欠款催阵收工作的基础灿上，酒项目满足第三端条所述条件后宗，眨由财务部牵头吧，营销部配合桶清理项目房款碍欠款情况填写偏《房款欠款明献细表》论（表格理Q/POL锣Y湾TZ3005按-2014投/B除2颗）短，向欠款人发旧出催款通知书抄限期催收。归在发出催款通烟知算后赛1娇个月后，对仍特不交缴纳欠款蓄的业主，应即因时者发出律师函，阀适时启动法律仔诉讼程序。题欠款应自应缴止之日起一年内煌处理完毕，草启动法律诉讼拴程序后按判决焦执行堤。阻第肾三丢节省反雄产权面积实测艇与产权办理罩开发部（产权册部）应在项目竞或分期技规划验收合格余后盖4拌个月内完成项报目面积实测速工作左，竣工苏后净6符个月内完成项错目大确权工作飞。对于需补交非地价的项目，寇不得晚于竣工完后诵8痕个况月俩。慰项目面积实测刮报告出具后，射开发部（产权先部）泊应及时抄送财耐务部，以此作戚为项目土地增滚值税清算的面疮积数据和调整井前期已结转成锐本的依据。猎开发部（产权漠部）高应严格按清算饰项目房屋销售释合同中房屋产苗权证办理的时岭间要求完成产谦权办理。够第四节漫惕物业交付削物业交付期间倚，股份公司本麦级各职能中心崭应负责对口职骡能的指导、管红理、监督、考妖核。如遇重大砍风险，应及时致预警并协助钓相箭关祥公司解决问题文。友物业交付应满铜足以下条件：芳1低、友丛约定移交的物脚业，达到与接乘收方签署的相毁关纸质协议中火约定的交付条昏件；摸2慰、目翠对外销售的物顷业，已通过政聚府相关部门的玩验收并取得凭逢证，达到与买轰房签署的相关很纸质协议中约新定的交付条件声；视3缎、慧雹完成分户及公英共部位自检及寨整改。课客服部应会同卫物业公司、工衔程部、技术部巷，完成两次以亦上分户、公共淹部位验收。第狐一次验收须不能晚于合约交付蒸时间前三个月践完成，第二次胳验收应在初验捉问题解决完毕靠、不晚于合约黎交付时间常前贞2痕0浅天完成。根据无经营需要，可桨聘请具有相关坏资质的第三方划开展验收。合谦约交付时间属前围1罗0司天，由客服部禁、物业公司确婆认验收整改结脊果，物业公司体与地产公司办降理交接手续。挖客服部与物业撑公司应共同完挤善现场交付流馅程，包括通知进寄发、客户接古待、现场验房览、问题反馈、肿工程维保、收鞠费签约、后勤享服务等。后续互的保修问题跟虾进由工程部负原责、客服部、才物业公司协助唉，在与业主约预定的时间内完蜂成。可交楼期间若发葬生品牌事件，歪应由营销部主喊导启动应急预隙案解决，并向腰股份公司品牌藏管理中心报备行。客户关系维安护工作由客服寿部执行。墨物业交付的组茅织应参考眨《痛保利房地产（老集团）股份限喇公司房屋交付灯管理规定垂》省执行。撒股份公司将一趣次性交楼率、浩客户满意度等够指标纳入绩效件考核指标体系汗，并由品牌管默理中心负责各班级公司物业交剥付工作的指导诸与监督。各级贞公司也应落实单相关内部考核询措施。魂第五浇节里凑产成品践清理宴项目（分期）模完成竣工验收诞备案后，俩已售出的全部前物业未成介为迷“钩已售物剂业章”吴，顷含已结转和未础结转蛛部分不。绞剩余的未售物泪业统一称傲为突“锐产成粪品糟”堆。石项目整体竣工伴交楼后，由销具售部牵头，计丈划部、产权部齐、探办公室、龟物业公司协助相对清算项目已垦售和歌产成品贱进行清理，策填写《顿竣工项目已售色和恰产成品训情况表每》幸（表格蒸Q/POL租Y朴TZ300欧5雅-2014衡/B础3除）胡。体量较大的起项目分组团，送应共按照各组团竣扫工完成情况分痕别填写表格座。肌产成品主要类兆型包括：肝1盖、灯拟售产成品暮：指咐具备销售条件匀、撑计划销售返但随未售出或销控气的物业欧，包括但不限相于见住宅、别墅、这公寓、商铺等菜产成品毯。犹2前、躬留存物业样：侄指自行提持有层、长期或甘短期耽不形计划困对外销售的物鲁业巧。按照粗使用方式锤分，主要胁包括：哑2.1闸经营落类诞留存物业畜：创指长期袍持有耽，计划休通过经营产生懂稳定常现金哪收入的物业。络主要包括酒店转、商场、会展半场馆、高尔夫茅球场、会议中采心、剧院、体颜育馆等大型物盗业，以及写字城楼、公寓、商鬼铺、车库（含畅人防）、会所册、储藏室顺（仓库）薄等抛。学校、幼儿户园、菜市场、贺超市等产权归尊地产公司叮所有可、衡可出租经营的高公建配套也计乌入经营类留存政物业黎。辣2.2返自用类留存产凳成品颠：指自主使用申、不丽计划对外历经营超获得收入的狮物业，如撇自用蛛写字楼拔、员工宿舍良、员工康体中汇心及食堂百等。板2.3物无偿辞使用票类留存偿物业除：挽指为了毁项目腹后续别管理需要，无锹偿汁提供迎第三方使用则的怎物业乎，如物业勤管理用房演、当设备用房涌、架空层肆等；穗2.4拐拟短期留存物麻业驴：指目前未具坝备销售条件，躁拟短期留存直健到具备销售条邮件后再出售的洞物业，如未完获成确权的车库殊、国土合同或承合作协议约定株一定期限后才烧能销售的物业赵。注3虑、漠移交队类物业岛：指国土合同帜、掠政府协议、合荡作键开发候协议悄约定的、路须移交至特定址主体刃的醉物业旅，如移交政府所的公建配套、窃分配至合作方窗名下的物业饮。彩4盾、舌不可蛾使用物业冻：指由于翅设计素功能缺陷、法休律纠纷、赛特定区位累所造成写的、涂无法用于经营殿及使用墨的物业饶（皂无产权物业不饺等于不可使用给物业）川。疗产成品盘查工坡作结束后，投笨资计划部应组磨织召开物业功誓能定位会，汇夺报项目（分期怪）产成品情况乔及分类处理意船见，经公司经体营班子确认后绞实施。目其中有产权住聋宅、商铺、写蹄字楼趁、会所略等拟作为留存经物业的，应上刷报股份公司本贫级审批。月拟售产成品觉由营销部管理幸。引其中，住宅、枪公寓类长产品应在座当跳期竣工前费基本绝销售完毕敌，因流特殊情况未能夫在送竣工前完成销院售的念，应夜在竣工后半年卖内销售完毕嗓。筝营销部完应渗在鼓完成捡统计的同时瞧，明确拟售产拒成品处理方案旨和勇进度动，报总贴经理办公会审沿议认可后实施赖。规财务部应提前砖确认拟售产成偿品的结转收入会、成本、利润训及税费情况，购实现销售后及乏时跟进房款回培笼，并在当期碌结转利润。跪留存物业百的管理应参考裳《保利房地产呆（集团）股份熄有限公司留存隙物业管理办法帐》执行。容清算管理小组挎负责拟定留存讽物业经营方案笑，经总经理办盒公会通过后实薯施，并上报股悬份公司锋办公室勾备案糟。资产管理部荷门负责留存物楚业管理，并炕定期更新留存箩物业台账。其赚中，拟短期留盯存物业，在达晓到计划销售条唤件后按照第三搂十一条处理，丢在攻半年内销售完爸毕狠。桥留存物业主要傻用途一是出租薯；二是联合经辅营。联合经营进的留存物业移猪交专业管理公鸟司经营（如商判场、酒店、会题展场馆、球场植等），其他物息业应考虑整体兴打包委托物业宰公司管理，地终产公司与物业落公司约定管理聋费用额度，并玩通过收取租金串的方式获得收貌益。事移交类物业碧由资产管理部窄门主导完成移熊交。此类物业转应在前期协议亭中明确约定交吓付标准、时限俯、财务处理方运式、产权归属锦、移交流程等垦；移交前，资舌产管理部门应魔牵头组织内部公查验，确认移必交物业已达到理协议约定的交固付标准；财务惰部落实物业价驱值核算、税费德处理、相关利停益分配；开发丙部按协议约定摊完成产权登记算等手续；如有恩必要，应就相失关权责分配问留题与接收方签村订补充协议。惑不可使用物业锣由资产管理部袭门负责登记管铲理，在综合平略衡经济效益后谢，对此类物业服实施整改，争料取调整为经营富类、自用类或县无偿使用类留滨存物业。各级板公司应总结本易项目规划设计摩经验教训，在曲管理过程中应介尽量避免此类辣物业的出现。迎关于车位、会届所等物业：圣1生、有产权车位膝或无产权可经绣营的车位，应付重新划线推出网市场销售（所方有权或使用权馆），或采取租乌赁方式获得收壮益；硬2馆、无产权且不增可经营的车位身，应整体移交宴物业公司管理断；拼3缠、车位、会所追和其他公建配毛套的成本分摊延应按照《保利脉房地产（集团伏）股份有限公链司车位成本分弄摊办法》、《矿保利房地产（干集团）股份有睬限公司利润预华算管理办法》磁等规定处理。覆4观、车位、会所怀等物业考虑由痒所属平台公司朋对外销售的，疤销售价格原则绝上不得低于分座摊的成本。录股份公司将销暮售物业去化率偿、留存物业经葵营情况纳入绩稳效考核指标体衡系，由煎股份公司地品牌管理中心瞧负责拟售产成鸟品销售、办公芝室负责留存物答业管理的指导使与监督。各级描公司也应落实跟相关内部考核警措施。捆第四邮章劈遮项目清算程序认第一争节丹鹰清算袄进程要求现清算工作小组叙在成立装后于1挖5脏天内，币应拟定详细的琴清算计划，标包括外剩余物业处置烘、酸税费清算、袍利润分配、缴项目退出、公送司注销（如有劣）冈的时间进度阁、实施方案、孔责任人员、情绢况说明等。清饲算计划应薪在清算工作小拍组成立后爆20企天内魄报股份公司财校务管理中心赴、投资管理中抄心遣审核，股份公至司两中心应在齐收到清算计划虽一周内书面反站馈意见。赞清算工作小组布应按照计划，递完成土地增值缠税清算、项目嘱退出（我方退开出的合作项目饶适用）、项目盐公司清算及注热销（箭适用合作项目饥公司注销、独磁资项目不屋保留项目公司塌的情况）等工画作。相关工作济开展原则参照域本办法第四章吵第二强节颗至第五烧节规定旬执行。籍清算工作小组猪应按月形成清秆算策进度旅报告，在每月骤总经理办公会厘上对清算进展厦情况进行汇报继，并轨每半年编制清历算情况报告及坟相关问题请示润上报牌股份公司爷财务管理中心合、投资管理中骂心踢。对清算工作刻小组在月度工茶作中内遇到的录问题，所属项币目公司无法解洒决的，股份公络司协助解决。搞项目清算工作酿完成后，清算仍工作小组应编孟写项目清算工台作报告，经总眨经理办公会通汤过后上报股份科公司备案。悼项目清算流程金详见附例录贫B夺（流程芦Q/POLY就TZ300帽5-2014鱼/四L1收）时。垫第肌二奔节侨土地增值税宪、国企业忍所得税灶清算李财务部应在项稼目日常开发过跪程中填写更新惭《嫩项目无基本信息表》性（表格箱Q/POL别Y扬TZ300户5寒-2014魄/B佛4貌）介，跟踪帽管理项目的签农约、收入结转仰、成本发生、组面积和各类证宽照的信息。神对符合远土地增值税清熟算条件的项目滤（即按签约面隆积计算速销售率超数过中85税%异的项目哄或未达鄙到甲85清%裹比例但预售证港时间超过三年汤的项目），应梨结合项目收入糕结转、所得税赢入库时点，确挠定土地增值税何最佳清算时点搬。驻在土地增值税断清算前，英财务部腊应级检查、督促盘项目开发建设危过程中销涉及的坏工程合同款项抚尽可能战结算并支付拿完毕晌，茄并新确保完成项目势成本清理和各顺项流转税费清利理表。窄财务部应提前秧、圣充分研究当地苦税局政策，梳促理、关注税局证成本昏分摊口径与会咬计成本分摊口麻径的差异，扫确定成本分摊甜思路粉。会计分摊含口径以劝《保利房地产丝（集团）股份伤有限公司车位凶成本分摊办法赢》、《保利房哨地产（集团）堪股份有限公司落利润预算管理针办法》赞所确定的原则册为依据嚼。府财务部开展土国地增值税清算难的依据是僻《侧关于印发庭〈套土地增值税清帜算管理规程壁〉课的通知精》（挖国税熊发或[20盼09紧]栏91伐号骡）和屿《叔国家税务总局耍关于土地增值姻税清算有关问奋题的通知牢》（结国税悠函工[2010]卧22某0坏号浊）伏、降各地土地增值搭税清算管理办菜法和纽最新效出台的相关政忽策佣。散公司先拟进行清算的工，应当在办理曾注销登记前，堪以清算期间作猛为一个纳税年棉度，就其清算近所得向税务机绍关申报并依法族缴纳企业所得誉税菠。。雕合作项目任何殃一方股东预计扁将在土地增值监税清算前即退铲出的，应提前哪在合作协议约降定，按照公司均要求的成本分笛摊和清算原则衣进行内部清算杜，双方应认可拣内部清算结果贸，尽可能减小住我方后续税局浙清算风险。妇第三沸节利润分配触财务部应根据植公司章程、合指作协议等，项辽目捡实际情况撰写清《项目利润筒分那配领报告》寿，足报送股份公司悄财务管理中心世进行审核，经防股份公司领导谊逐级审批后，其由股东进行确州认分配。涂其中，牌合作公司在项坐目清算前进行供利润分配的，摄应按照虹财务管理中心粱制定的蹈《利润分配报逃告模板》辽（附录役A圆）恶编写项目利润壶分配报告，报炭告内容应包括陷：公司、项目拳基本情况、账班面尚未计提成抽本情况、锈税金清算情况蛙、遥项目存货情况迈、公司资金情军况、历次利润违分配燕情况，达账面稿可供分配的利椒润尘，并在账面资好金充足的情况目下，提请进行饥利润分配英。词合作公司援计划进行利润轻分配时应充分个考虑尚未计提隶的成本、费用口、税金，对尚庙未实现的可售愤物业应充分考扑虑市场情况后订预估销售利润某，项目预计留务存物业应从可书供分配利润中患扣除，祝保守估计可供仍分配霸现金茂利润，以避免遣预支、超分利而润。答第便四惯节青项目退出景合作项目可采座取以下方式退丘出：素1燥、双方均退出馒的，扇将剩余物业销两售完毕，抱开展项目及公锹司清算，完成愧利润分配，项式目公司注销后宽双方退出巴。述2疮、俩仅我司退出的殿，裕在项目结束后订，合作方愿意数保证我方利益夏的前提下收购剥我司股权的，介通过双方协商抚确定合理的股传权转让价格，咱我方转让全部弯股权给合作方期，工程结算和芒税务清算由合恩作方完成。晃3淋、合作方退出压合作项目的，敌按照合作协议澡完成项目清算炊、利润或物业涝分配后，惧视经营情况需泪要截由经营班子决亭策是否命实施公司清算乳及注销。腐项目退出涉及亩股权转让的，罢均应上报股份伙公司并逐级报寿中国糊保利集团斤公司唉批，按照集团丧要求聘请名录岔下对应标准的蜓评估所进行资阀产评估，羞并按照股份公酬司下发的《产挑权管理办法》驻进行评估报告占备案和产权登馆记。扩项目退出进行欣股权转让时，导因股权溢价流导致现金利润哄分配与股权比既例不一致的，辛可通过修改公漠司章程、更改锁利润分配方式姐实现。古第际五归节神皇辽项目公司注销恼独资项目完成壤项目清算后，摸项目公司原则什上应予以注销废，躬特殊情况应向奥股份公司请示蓄。球合作项目完成睁清算后，双方蛙股东不再以此钢平台继续合作窃的，项目公司城应注销，或将雷项目公司股权摔作价出售推出仇（见本章第四皮节）。煌对于需要注销兽的项目公司，送要清理项目公晴司的债务往来博、结清往来利职息，对于暂不放能处理债务可希通过协议转移谅到母公司持有暂解决。对于内稿部项目之间的总债务往来，要巷确认债务往来常数额，并在项漫目公司清算前眼结算完毕。稍公司注销前无挽法处理的剩余酱资产，可由双错方股东通过合懒同买卖或以实态物分配的方式轰处理。购项目整体售完凭或项目所属公碌司注销前，财践务部应聘请税奉务师事务所对脊公司注销前游涉税事项进行敢结算，重点对厦公司剩余资产绘处理引起的土盆地增值税和企全业所得税进行咐结清。欧相关人员应肆向国税、地税监部门申请注销校国税登记证，供注销后凭注销铃通知书、社保案注销通知书到完地税局办理注泳销地税登记证垂。朴清算组完成清厨算并出具清算鲁报告，股东签傍章确认。持股师东确认的清算异报告到工商局客办理公司注销共登记手续，完股成项目公司的串注销。井第五章闲码亚