房地产估价师房地产估价案例与章节讲义

房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析第121页第三章不同目的房地产估价一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1.掌握建设用地使用权出让价格评估；2.掌握房地产转让价格评估；3.掌握房地产抵押价值评估；4.掌握城市房屋拆迁估价；5.熟悉房地产强制拍卖估价；6.熟悉房地产损害赔偿估价；7.熟悉房地产租赁价格评估；8.熟悉房地产课税估价；9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。二、内容讲解房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，是指委托人为了某种需要而聘请估价机构估价。房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。估价的假设前提主要有两类，一是最高最佳使用前提，二是持续使用前提。最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估价值。相对于最高最佳使用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳效用，持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分（例如房地产）按照其目前的使用方式评估其价值。这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥最大的效用。价值类型则有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值以及保险价值、课税价值等。一种类型的价值通常只会有一种估价前提。（请结合估价理论与方法教材92-100页进行学习）各种类型的价值是房地产在各种情况下所体现的交换价值，也可以说是房地产的权利束在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值。不同估价前提和不同价值类型则是对房地产交换价值实现形式的约束。由于估价前提和价值类型是由估价目的决定的，所以估价目的实际上也就规定了房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价目的使得同一房地产有不同的交换价值。在考虑房地产估价目的时，首先要掌握与这种估价目的相关的法律、法规和政策规定，其次要把握这种估价目的的房地产估价所应评估的价值类型。以下分为房地产抵押价值评估、国有土地使用权出让价格评估等十种估价目的，分别介绍各种估价目的的房地产估价。第一节建设用地使用权出让价格评估一、建设用地使用权出让价格评估的特点建设用地使用权出让价格评估与其他目的的估价相比，有以下特点：（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准建设用地使用权出让是政府作为土地所有者参与的一种市场行为。例如，建设用地使用权拍卖就是属于自主性拍卖，拍卖的时机、底价都由土地出让方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖。强制拍卖则不同，拍卖的时机是由强制执行者（例如法院）规定的，拍卖底价也是由强制执行者委托估价机构确定的，拍卖标的的原业主对此完全没有发言权，即使拍卖不成功，强制执行者也可以采取其他的方式执行，例如将标的作价转让。因此，强制拍卖底价评估时要考虑其短期内强制处分标的物时造成的价格折减，而土地使用权出让拍卖底价评估则可以完全采用市场价值标准。（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点建设用地使用权出让价格的评估和确定，是其土地出让行为成立的必要前提和预先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部门在对所在城市建设用地使用权出让前，需要对其宗地出让价格或出让底价进行评估。拍卖方式出让建设用地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日。招标方式出让建设用地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日。协议方式出让建设用地使用权时，其协议底价时点为宗地协议出让日。以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法建设用地使用权出让价格评估为政策性估价范围。按照法律所规定的三种土地出让方式，分别选用针对性、适应性强的估价方法，是保证估价结果合法、合理的关键一步。拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。因为市场法充分考虑了市场行情、市场承受力；而假设开发法，则充分考虑了宗地自身使用情况、将来可能带来的土地收益。协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价修正法等评估方法。由于协议方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引入市场竞争机制，出让透明度不高，主观随意性较大，因此，在对此方式出让土地使用权出让价格进行评估时，如其出让金低于国家规定所确定的最低价，则应依法调至国家规定最低价或适度高于最低。通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等对应的正常成本价格。基准地价修正法也是对不同用途的土地价格的成本反映或成本的一定修正。（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性由于土地数量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同质性的同一供求圈内，每一宗土地都有自己的特点，也就是说土地的可替代性较差。因此，在采用市场法进行建设用地使用权出让价格评估时，更要注意所选取的可比实例的用途和所处地段应相同，即有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。否则，不能采取市场法评估出让土地使用权价格。二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择建设用地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。（一）市场法市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法。评估国有土地使用权出让价格时，先选取与估价对象土地有可比性的市场交易实例。所谓可比性，表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。然后在交易日期、交易情况、区位状况、实物状况等方面予以调整，得出估价对象土地使用权价格。（二）假设开发法假设开发法是评估建设用地使用权出让价格的常用方法之一。其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后剔去建筑物部分的剩余土地价格。（三）成本法成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法。《房地产估价规范》规定，土地取得费用包括三部分；一是征地和房屋拆迁安置补偿费；二是土地使用权出让金或者地价款；三是有关土地取得的手续费和税金。征用耕地和其他土地的补偿费和安置补助费标准，在《土地管理法》等法律、法规中已作规定。城市房屋拆迁安置补偿费用的金额，可根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。土地使用权出让金或地价款以及有关土地取得的手续费和税金依据相关法律、法规、政策的规定。（四）基准地价修正法基准地价修正法是以该区域或级别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。该方法的关键是确定土地的基准地价。土地的基准地价是在一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过对交易日期、区位状况和实物状况（包括土地使用权使用年限、剩余年限等）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。［案例3-1］某市长江路316号7861㎡土地使用权出让价格评估结果报告（节选）一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象本次评估的估价对象为坐落于某市长江路316号的一宗净地，宗地面积为786l㎡。根据委托人提供的测绘报告（丙测（2006）××××号），估价对象宗地呈长方形，使用权面积为786lmz，四至范围为东至××路，南临长江路，西临市四建公司，北至××小学南围墙。委托人提供的《出让国有土地使用权呈报表》记载该宗地拟出让为商品住宅用地，土地使用权出让年限为70年；此次评估设定用途为住宅。估价对象场地平整，地势平坦，地质条件良好。宗地东南面有一处市民休闲公园，景观条件良好。估价人员经实地查看确定宗地所在区域基础设施已达到“五通”（通路、通电、通上水、通下水及通讯）。四、估价目的确定估价对象于估价时点的土地使用权公开市场价格，为委托人办理土地使用权出让手续提供价值参考依据。五、估价时点2006年8月3日。六、价值定义此次评估的房地产价值是在“五通一平”和国有出让土地使用权状态下70年期土地使用权于估价时点的公开市场价格。七、估价依据（略）八、估价原则本次估价遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。九、估价方法估价人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法。由于估价对象宗地所在区域住宅用地的一级市场和二级市场交易频繁，与估价对象相类似的交易实例丰富，可以运用市场法进行估价，又由于估价对象属于待开发房地产，且土地利用条件明确，符合假设开发法运用的条件，因此可以采用假设开发法进行验证。但是，该城市的基准地价体系编制时间相对较早已不能适应土地市场的变化；该宗地目前是空地，收益法不太好进行操作，城区内的住宅用地显然不能运用成本法进行估价。综上所述，本报告将采用市场法和假设开发法对估价对象进行估价。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以次估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产市场价格的因素分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设和限制条件的基础上，于估价时点2006年8月3日的估价结果如下：宗地单价：1930元/㎡（大写：每平方米壹仟玖佰叁拾元）；估价对象总价格：￥1517.17万元（大写：人民币壹仟伍佰壹拾柒万壹仟柒佰元整）。注：估价时点与前面不一致十一、估价人员（略）十二、估价作业日期：2006年8月3日至8月8日。十三、估价报告使用期限：本估价报告使用期限自出具之日起至2007年8月7日。某市长江路3“号7861㎡土地使用权出让价格评估技术报告一、个别因素分析根据《出让国有土地使用权呈报表》中记载的土地利用条件可以确定该宗地在出让后的规划指标为：建筑密度≤30%，容积率≤16，建筑限高25m，为一宗纯住宅用地，其中明确要求公共设施用地不得少于600㎡。二、区域因素分析1.区域位置估价对象位于某市长江路中段，所在区域为向东500m至大胜街，向南至四方街，向西至东陵路，向北至黄淮路所围成的区域。该区域所属土地级别为城市二级住宅用地范围。2.繁华程度估价对象所在区域是该市商服繁华程度较高的地区之一，属家乐福广场辐射区，区域内商服繁华程度较高。3.交通便捷程度区域内有l、101、3、103、146、128等多路公交车通过，市内交通便捷度高；估价对象所在区域紧邻一环路和黄河大道，距机场8km，距高速公路入口仅5km，形成了辐射能力较强的对外交通网络。4.环境和景观三山公园和西湖景区位于估价对象所在区域，景区内休憩设施齐全，自然环境条件良好；工业大学和纳米研究所与估价对象近邻，区域内人口总体素质高于周边区域；随着该市政府旧城改造改造工程的完工，区域内绿地和植被布局和建筑格局进一步合理，估价对象周围景观条件良好。5.公共配套设施完备程度经估价人员实地查看，区域内基础设施开发程度已达到“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯），供水、排水、供电、通讯等保证率较高，区域内无经常性水灾发生，基础设施总体状况良好。同时，区域内有工商银行、东郊菜场、家乐福购物中心、喜来登酒店等公共服务配套设施。6.城市规划限制此区域在城市建设方面无明确规划限制。三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所在区域的房地产市场状况，以及诸市土地利用总体规划的要求，同时结合估价对象区域因素和个别因素状况，按照最高最佳使用原则，分析认定本报告中估价对象作为住宅用地使用为最高最佳使用。五、估价方法选用（略，见结果报告）六、估价测算过程1.市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式：注：按照估价规范来编制，规范其他因素在个别因素中，根据新教材只是交易情况、市场状况、房地产状况三个修正系数，考试不会出现这种不规范的公式（1）选取可比实例选择与估价对象属于同一供求区域内的三个近期已发生交易的类似房地产作为可比实例。列表描述如下：表3-1实例项目可比实例A可比实例B可比实例C名称卡加花园百灵小区天坛花园位置长江路274黄淮路62号四方街7号级别与用途二级住宅二级住宅二级住宅注：没有对三个可比实例的状况、价格内涵进行详细的说明（2）进行交易情况修正根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。（3）进行交易日期修正该市住宅用地2006年1月至2006年7月的地们指数（定基价格指数）见下表：表3-2月份l234567价格指数100102103.5107109107109交易日期的修正系数参照上表确定。（4）土地使用年期修正当可比实例与待估宗地的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，年期修正公式如下：式中K—可比实例的土地使用年期修正系数；r—土地还原率（6%）；n—可比实例土地使用年期；m—待估宗地土地使用年期注：土地还原率（6%）无取值依据（5）进行容积率修正容积率修正可以参照该市基准地价体系中的容积率修正体系，该市二级住宅用地的容积率修正体系见下表：表3-3容积率≦0.71.01.51.61.8修正系数0.700.891.01.121.22容积率2.02.43.04≧5修正系数1.281.331.461.671.86（6）进行区域因素修正估价人员根据实地查看和所掌握的资料，对三个可比实例与估价对象的区域因素进行修正。住：只是注意调整方向是否对，不考虑幅度是否正确区域因素包括：A.距市中心距离：以待估宗地的实际状况为标准，确定其指数为100，若可比实例与市中心距离小于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例与市中心距离大于此标准，则可比实例的指数低于100；B.交通便捷程度：以待估宗地的交通条件为标准，确定其指数为100，若可比实例周边主干道条数多于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例周边主干道条数少于此标准，则可比实例的指数低于100；C.公共配套设施完备度：以待估宗地的公共配套设施状况为标准，确定其指数为100，若可比实例的基础设施状况优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的基础设施状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100；D.环境状况：以待估宗地周边的环境质量为标准，确定其指数为100，若可比实例周边的环境质量优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例周边的环境劣于此标准，则可比实例的指数低于100；E.景现状况：以待估宗地周边的景现状况为标准，确定其指数为100，若可比实例周边的景现状况优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例，周边的景观状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100；（7）进行个别因素修正估价人员根据实地查看和所掌握的资料，对三个可比实例与估价对象的个别因素进行修正。个别因素包括：A.宗地面积：以待估宗地的建筑面积为标准，确定其指数为100，若比实例的面积优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的面积劣于此标准，则可比实例的指数低于100；B.宗地形状：以待估宗地的形状为标准，确定其指数为100，若可比实例的宗地形状优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的宗地形状劣于此标准，则可比实例的指数低于100；C.水文地质：以待估宗地的水文地质条件为标准，确定其指数为100，若可比实例的水文地质条件优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的水文地质条件劣于此标准，则可比实例的指数低于100；D.宗地内基础设施状况：以待估宗地的宗地内基础设施状况为标准，确定其指数为100，若可比实例的宗地内基础设施状况优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的宗地内基础设施状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100；（8）计算可比实例的比准价格，并确定估价对象的最终比准价格，详细测算过程见下表。比较因素条件说明表表3-4估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况正常正常正常正常交易时间2006.032006.052006.07土地使用期限（年）70687070容积率1.61.821.6区域因素距市中心距离（km）2.543.52.8交通便捷程度便捷较便捷便捷便捷公共配套设施完备度完善完善完善完善环境状况良好良好较好良好景现状况良好良好良好良好个别因素宗地面积（㎡）786112000325310000宗地形状长方形四边形不规则长方形水文地质良好良好良好良好宗地内基础设施五通一平五通一平五通一平五通一平注：可比实例B面积3253÷7861=0.4<0.5，可比实例B规模与估价对象不相当比较因素条件指数表表3-5权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况100100100100交易时间109103105109土地使用期限1.00000.99791.00001.0000容积率1.121.221.281.12区域因素距市中心距离（km）0.21009798100交通便捷程度0.210098100100公共配套设施完备度0.2100100100100环境状况0.210010099100景现状况0.2100100100100个别因素宗地面积（㎡）0.310010599105宗地形状0.3l909996100水文地质0.2100100100100宗地内基础设施0.2100100100100注：土地使用期限可比实例A系数=[1-1/（1+0.06）68]/[1-1/（1+0.06）70]=99.79比较因素修正系数表表3-6可比实例A可比实例B可比实例C实例价格（元/㎡）1968.002087.002006.00交易情况1.00001.00001.0000交易时间注：1.0583=109÷103.51.038ll.0000土地使用年期注：1.002l=1÷0.99791.00001.0000容积率注：0.9180=1.12÷1.220.87501.0000区域因素距市中心距离（km）注：

1.0101=100÷（98*0.2+97*0.2+100*0.2+100*0.2+100*0.2）1.00601.0000交通便捷程度公共配套设施完备度环境状况景现状况续表可比实例A可比实例B可比实例C个别因素宗地面积（㎡）注：

0.9881=100÷（105*0.3+99*0.3+100*0.2+100*0.2）1.01520.9852宗地形状水文地质宗地内基础设施比准价格（元/㎡）注：1912.29=1968*1*1.0583*1.002l*0.9180*1.0101*0.98811936.061976.31权重l/31/3l/3估价对象测算价格（元/㎡）1941.55由于三个可比实例的比准价格相差不大，估价人员决定采用简单算术平均法确定估价对象的最终单价，为1941.55元/㎡注：取平均值的理由不充分，加上符合市场的价值水平2.假设开发法假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法的基本公式为：宗地价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售税费－投资者购买待开发房地产所应负担的税费（采用现金流量折现法测算）注：缺少销售费用、（因为是现金流量法所以注意不用计算投资利息、开发利润）（1）确定折现率估价人员采取安全利率加风险调整值法来确定折现率。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响因素等。估价时点的中国人民银行一年期存款利率为2.25%。根据估价对象所在区域的经济现状及未来预测、同类房地产的投资利润率及行业风险水平等确定，风险调整值为6%；则估价对象折现率r＝安全利率＋风险调整值＝2.25%＋6%＝8.25%。（2）求取开发完成后房地产的价值（预测值）估价人员根据《出让国有土地使用权呈报表》中记载的土地利用条件可以按、照最高最佳使用原则确定容积率为1.6，扣除公共设施用地600㎡后可建造住宅楼的土地面积为7261㎡，则住宅商品房的建筑面积＝1.6×7261＝11617.6㎡。估价人员在对市场同类型住宅小区项目进行调查后综合确定该类住宅商品房在建成出售时（1年后）的平均价格为3500元/㎡，则开发完成后房地产的价值＝该类房地产在建成出售时的平均价格×拟建建筑面积/（1＋r）＝（3500×11617.6）/（1＋8.25%）＝3756.27万元（3）开发成本（预测值）估价人员根据该市建筑业的市场行情，确定框架结构建筑物的建安成本为1050元/㎡；前期费用综合确定为300元/㎡。开发成本＝（1050＋300）×（7861×1.6）＝1697.98万元注：没有折到估价时点1697.98万元/（1＋8.25%）1/2（4）管理费用估价人员根据该市建筑市场管理费用的正常水平，确定管理费用为开发完成后房地产价值的5%。管理费用＝3756.27×5%＝187.81万元注：确定管理费用为开发完成后房地产价值的5%取费基数错误，基数应是开发成本（3756.27+1697.98）×5%/（1+8.25%）1/2（5）销售税费销售税费包括销售开发完成后的房地产所必须的广告宣传、销售代理和应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。估价人员根据该市房地产市场的综合调查结果，确定该房地产的销售税费率为8%，销售税费＝3756.27×8%＝300.50万元注：广告宣传、销售代理费属于销售费用，建成前发生，则折现年数与销售税费不同如果发生在建成后，则和销售税费折现时间相同（6）投资者购买待开发房地产应负担的税费依据国家相关法律法规的规定，取得土地使用权的契税税率为4%，土地登记费为1.5元/㎡，则投资者购买待开发房地产应负担的税费：4%×地价＋7861×1.5（单位：元）。（7）计算估价对象宗地的价值（V）V＝（2）－（3）－（4）－（5）－（6）＝1508.46万元；单价＝15084600÷7861＝l918.92元/㎡3.结果确定以上两种技术路线的估价结果相近，且比较符合估价时点所在区域地产市场的客观水平，故采用简单算术平均法确定估价对象的公开市场价值，估价对象单价P＝（1941.55＋1918.92）/2≈1930元/㎡估价对象总价值V＝1930×7861＝1517.17万元七、估价结果确定专业估价人员通过以上周密的计算，并结合估价经验和对影响此区域土地价格有关因素的分析，确定估价对象于估价时点2006年8月3日的公开市场价值为：￥1517.17万元（大写：人民币壹仟伍佰壹拾柒万壹仟柒佰元整）。案例说明一、本案例的由来本案例来源于公司所承接的一宗估价业务。二、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划由于估价对象为一宗拟出让的住宅用地，目前地产市场出让转让交易频繁，所以市场法为首选方法，又由于估价对象宗地为具有开发潜力的房地产，假设开发法也比较使用，因此估价人员决定采用上述两种方法对估价对象进行，根据两种方法的估价结果，再采用合适的估价结果确定的方法确定最终的单位地价。在技术路线确定之后，依据技术路线的思路，首先调查市场法所必须的实例，初步调查了五个实例，在建立可比基础的基础上，建立合适的比较体系，最终选用了其中的三个实例作为可比实例；为了满足假设开发法的要求我们调查了同一供求区域内的住宅销售价格及其趋势，走访了一些开发公司并结合我们公司业已掌握的市场资料。接下来就是报告的详细测算和撰写工作。三、本案例估价工作的主要难点和解决方案本案例估价工作中的难点主要有两点，第一就是市场法的因素比较体系的建立；第二就是假设开发法中土地利用条件怎样确定。在估价的实践过程中为了建立纯土地估价的市场法修正体系，我们参照了当地政府部门公布的基准地价修正体系，并进行了适当的优化；假设开发法要求有明确的规划指标，但是由于估价对象为拟出让土地，土地利用指标为控制性指标，所以我们在估价时按照最高最佳使用原则进行了相应的选取。四、本案例估价的主要经验总结根据估价对象的用途和同一供求区域的地产市场状况，明确估价的技术路线，选取最合适的两种方法进行估价。估价过程中所需要的市场资料和相关参数，必须仔细斟酌和推敲，只有这样才能保证估价结果的客观和准确。运用当地基准地价的修正体系作为市场法可比实例与估价对象因素比较的基础指标。第二节房地产转让价格评估（请结合《房地产基本制度与政策》教材110页学习）一、房地产转让价格评估的特点（1）从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行的，估价时点则在估价作业日期之后。（2）从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。（3）从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解，掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性。作为评估机构其评估结果可能有一定摆动幅度的价格区间，对估价信息和结论合乎估价技术规范和执业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。2.房地产转让价格评估常用方法（1）市场法由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此市场法是房地产市场转让价格评估普遍采用的方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性。（2）假设开发法对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行评估时，假设开发法往往是首选方法。（3）成本法当市场上交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。（4）收益法对于收益性的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让估价时，常常采用收益法进行估价。（5）基准地价修正法基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。【案例3—2】××大厦裙楼及塔楼A座11—28层房地产转让价值估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价范围界定估价对象为位于××市××区××街l号××大厦的l～3层裙楼与A座塔楼的11～28层房地产。根据《关于发布××内土地级别及土地出让金标准的通知》（××发[2005]68号）规定，估价对象坐落地点为一级二类地，属公建集中区。估价对象临街状况为：东侧为已建成建筑，距离××路100m，西临××路，北侧距离××街100m，南侧××街。根据委托人提供的部分设计图纸和相关资料获知，××大厦原用途为集商场、公寓和写字楼于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，建筑总面积为83594.27m2。其中地下二层为人防工程，建筑面积8126.76m2；地上1～3层整体设计为商场，建筑面积为16685.37m2；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓，建筑面积22955.5m2，B座为33层，设计为写字间，建筑面积35826.64m2。项目总占地面积8318.72m2。××大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。本次估价对象的具体范围是：××大厦l～3层裙楼（建筑面积为16685.37m2）和A座塔楼11～28层（建筑面积l6527.96m2）房地产。（二）权属调查根据委托人提供的相关资料，估价对象权属状况说明如下：1.土地使用权取得情况。根据委托人提供的国有土地使用证资料，××大厦土地使用权情况为：（1）公建用地：用地单位：ABC房地产开发公司。土地使用期限为40年，自1994年6月8日至2034年6月7日，《国有土地使用证》编号为×××××号，用地总面积为5788.36m2。（2）住宅用地：用地单位：ABC房地产开发公司。土地使用期限为70年，自1994年6月8日至2064年6月7日，《国有土地使用证》编号为×××××号，住宅用地总面积为2530.36m2。注：和237页时间不一致2.《建设用地规划许可证》。编号为××，用地单位：ABC房地产开发公司。3.《开工报告》。申请开工时间为1994年6月15日，开工报告编号为××××。4.××省高级人民法院判决书（编号××[2000]×××号）。判决××大厦裙房以及塔楼A座11—28层抵债给××银行（委托人）。注：因为是转让评估所以后面计算没有考虑对估价价值的影响（三）实物状况1.裙楼（1）平面布置根据图纸资料与实地查看，为充分利用地形条件和沿街状况，估价对象裙楼l～3层平面均为矩形布置，裙楼各层面积相同，东西宽约54m，南北长约100m。塔楼位于其上南北两端，南端为A座，北端为B座。裙楼原设计为整体经营的大型商场，层高4.5m，大厅中间原设计有通往地下一层和地上二、三层的电梯。A座塔楼原拟设高层电梯3部，其正立面（正南向）临××街开设出入口和前厅；B座塔楼原拟设高层梯4部，其正立面（正北向）临××街开出入口和前厅。裙房西侧临××路，设置大型出入口和前厅，建筑后退道路红线25m，可形成l00个车位的室外停车区域，东侧与已建成建筑之间有6m宽的道路，与该大厦北侧道路连接，可设置进入地下人防工程楼层的出入口。（2）外装修南立面：属A座正立面。首层开设大型出入口，两侧为弧形浅红色磨光花岗岩。门两侧与上部为黑色磨光花岗岩，其二、三层中间安装竖向黄色滤光玻璃窗，上部、两侧及窗间外墙面为黑色磨光花岗岩，其顶部墙面及檐头为浅红色磨光花岗岩。西立面：为裙房正立面，大门前为四柱方形雨篷，大门两侧一层为干挂黑色磨光花岗岩和黄色滤光玻璃窗，正西立面二、三层安装竖向黄色滤光玻璃窗，窗顶部为圆弧形。其余部位外墙面均为石材。北立面：为B座正立面，设大型出入口。其二、三层安装黄色滤光玻璃窗，其余一至三层外墙面做法同南立面。东立面：首层多为磨光花岗岩饰面，开设出入便门、修筑台阶，花岗岩石材镶铺台阶面层，粘贴挡墙立面，外窗为带形窗。二至三层贴黄色釉面砖，为便于通风采光，外墙面安装悬窗和带形百叶窗与采光窗。（3）内装修首层：地面全部为大理石，部分内墙面已干挂花岗岩饰面，踢脚为黑色花岗岩。首层大厅承重圆柱共24根，均已做花岗岩饰面。承重方柱为22根、矩形柱2根，未装饰。首层裙楼顶部原已安装吊顶轻钢龙骨，架设了通风管线和布线槽。经实地查看，已安装管线均有一定程度的锈蚀并已拆除较多；裙楼设楼梯多部，均为双跑梯，踏步已铺设大理石板，未安装楼梯安全栏杆。楼梯间墙面已干挂大理石板。二层：内墙面未作装饰，现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，大厅圆柱8根，其表面已干挂大理石，其余柱均未做装饰。二层主梁尺寸为800mm×300mm，二层楼梯间为干挂大理石，楼梯踏步铺大理石板，楼梯间墙面、顶棚刮大白。三层：现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，承重柱情况同二楼。楼层顶部有少量吊顶龙骨；楼梯板踏步为大理石，楼梯间墙面、顶棚刮大白。2.塔楼A座11～28层（1）平面布置根据图纸资料与实地查看，A座塔楼11～28层平面布置相同，各层建筑面积相同，用途均为住宅。各层平面分别有三室一厅一厨二卫套型4户，二室一厅一厨一卫套型2户。标准层建筑面积为918.22m2，层高2.8m。（2）外装修四周外墙面为釉面砖，窗户为黄色滤光玻璃，塔楼顶部檐口处为花岗岩挑檐。（3）内装修客厅、房门为木制门框，混凝土地面未找平。墙面、顶棚刮大白。外窗为黄光玻璃。给排水管线等未安装。3.设施设备电梯未安装；室内供水管线已安装，但锈蚀严重；室内供电管线未配线，灯具未安装；室内热水采暖管线已安装，但锈蚀严重，采暖设施未安装。注：估价对象缺少区位状况介绍、周围景观情况，但技术报告中做了详细介绍四、估价目的为委托人转让估价对象评估估价对象的市场价格。五、估价时点2006年9月15日，与注册房地产估价师完成对估价对象实地查看之日相同。六、价值定义本报告采用的价值标准为市场价值标准，即评估估价对象在市场上最可能形成的价值。七、估价依据（略）八、估价原则本报告遵循的主要原则为：独立、客观、公平的基本原则，以及合法原则、替代原则、估价时点原则、最高最佳使用原则等技术原则。九、估价方法估价对象为尚不具备交付使用条件的商业、居住房地产，要想进入市场，除了要在法律程序上满足房地产销售条件外，还必须完成必要的后续建设工程。根据上述实际情况，估价中拟采用假设开发法对估价对象现状价值进行分析估算。其中在分析估价对象开发完成后价值时采用市场法进行。由于假设开发法在开发成本的计算方面与成本法估价相同，故本报告不采用成本法。本报告估价对象是按出售价格考虑，未按续建完成后出租经营分析，故本报告也不采用收益法进行估价。假设开发法定义：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价值的估价方法。市场法定义：是将估价对象房地产价格与在估价时点近期已发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当修整，以此估算出估价对象的客观合理价值的估价方法。十、估价结果估价对象在上述估价目的下于估价时点的正常市场价格为人民币（大写）壹亿贰仟捌佰伍拾万元整（￥12850000.0），单位价格为人民币3869元/m2。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2006年9月15日至9月30日。十三、估价报告使用期限本报告使用期限自出具之日起一年。××大厦裙楼及塔楼A座11～28层房地产估价技术报告（节选）一、个别因素（一）估价对象界定（略）（二）估价对象权属调查（略）（三）××大厦工程目前状况根据委托人介绍和估价人员查阅资料及实地查看，××大厦主体工程虽然在1995年已完成主体工程，并在当时进行了室外装修和部分室内装修，也安装了部分给水、消防等管线。但由于多种原因致使工程施工中断，停建至估价时点已达10年之久。根据估价人员实地查看，由于××大厦因停建后多年受自然因素侵蚀影响较大，又未进行任何维护保养，致使外装修已较破旧，内部已敷设的管线也发生较严重锈蚀。所以，估价对象已发生一定程度的价值减损。因此，若使估价对象成为符合使用功能要求的房屋，须进行必要的土建改造、设备安装、室内外装修等再投入和施工，也需要对××大厦已施工外装修、部分内装修与已架设管线进行拆除。（四）估价对象基本情况（略）二、区域因素（一）区域特征估价对象所处区域为规划建设中的城市金融商务区，位于××市中心商务区南侧。根据城市规划，将由××路、××路、××街以及××街围合而成的矩形地带规划为金融商务区，以加强城市中心商务区的功能配套与辐射能力。××市中心商务区具有较高的积聚度与辐射力，商务区内集中全市70%以上的大型商务设施，有三家五星级酒店，十几栋综合性商务办公楼，有海关大厦、检验检疫大厦、国际金融大厦、平安大厦等政府事务以及大型企业办公楼等。估价对象所在的规划中的金融商务区的建设刚刚启动2年，由于为城市旧区，受拆迁以及招商等因素的限制，目前建设进程尚处于起步阶段。（二）道路通达状况估价对象距城市主干道××路l00m左右。距Z广场l200m，距S广场500m，距G广场700m。周围道路交通便捷。如Z广场为城市中心交通枢纽，G广场、S广场均为城市东部重要的交通型广场，这里有三十余条公交车线路以及便利的公交小客车、出租车等交通工具连接市内和附近地区。具有良好的便捷性与可及性。（三）对外交通状况估价对象距火车站2.5kin，距港口l.0km，距国际机场33km，距长途客运站4km。（四）基础设施条件估价对象所在地点为城市建设成熟区，基础设施完善，配套状况已达“七通一平”，即供水、污水、雨水、供电、通信、燃气、热力、道路等状况良好。医院、中小学校、邮局等配套能够充分满足区域需要。（五）商服配套设施经实地查看，估价对象西侧为多层居民楼，底层分别为烧烤店、浴池和汽车美容等；南侧为交通运输集团有限公司离退休中心楼和数栋多层居民楼。东侧为居民楼，北侧为××小学与××大厦。该区域其他基本生活设施条件也比较完善。估价对象lkm范围内的G广场、××路区域是××市东部商业区，特别是餐饮产业比较集中、发达，除了包括××酒店、××饭店、××美食城等大型餐饮物业外，还有大量的中小型特色餐饮、快餐店铺。区域内商服业种类齐全，功能完善。三、市场背景分析××房地产市场近几年一直保持了良好的发展趋势，尽管国家以及地方从2005年开始不断加大对房地产市场的宏观调控，但该市房地产市场总体上一直保持了较快的上涨趋势。近三年来××市房地产交易相关数据汇总见下表：2003～2005年××市商品房交易数据汇总表表3—7项目2003年2004年2005年交易件数（件）3640004021744324交易面积（万m2）364385.8424交易金额（亿元）122.2148.2172.8交易单价（元／m2）335738414076从上面的数据我们可以看出，近三年××市商品房交易中，无论是交易面积还是交易件数都呈现出上升的趋势。其中商品房交易面积年平均增长速度为7.93%，交易单价年平均增长速度为l0.19%。在这种形势下，由于各种原因形成的一些“半截子”工程也陆续重新启动，且取得了不错的销售业绩。例如位于××商业街的××大厦、××大厦已改造为精装修小户型高级公寓进入市场。原××国际酒店也有部分楼层改造为精装修小户型高级公寓，这些项目都取得了较好的经济效益。在估价时点位于××街的原××大厦经改造也即将上市。估价对象所临的商务区以及所处的金融商务，高档精装修小户型公寓具有较强的市场需求能力，从2002年以来该区域以及周边区域陆续上市了一批该类型项目，如×××、×××等高档精装修小户型项目，销售情况都有不俗的表现。估价对象区域及临近区域的高档精装修小户型公寓的购买者多是以投资为主，随着估价对象所处区域以及其他区域大量精装修小户型住宅投入市场，市场将日趋饱和，该类房屋的投资收益率有下降的趋势。根据近两年的土地出让情况以及未来的土地供应计划情况分析，该区域未来一年内不会有新建住宅项目入市，两年内将可能有三个商住项目入市。因此，估价对象在面临着挑战同时，也面临着一定的市场机会，这就需要争取时间，尽快完成改造进入市场，在销售中制定执行竞争力较强的价格策略，力求快进快出。四、最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。对估价对象的最高最佳使用分析应在对估价对象于估价时点的实物、区位特点进行分析评价的基础上，结合估价对象与周围环境的协调性、可改造性等方面进行。××大厦为集商业、办公、居住为一体的大型综合性房地产项目，目前已经形成的建筑物其用途在法律上是许可的，对其最高最佳使用分析只能在技术可能的前提下，考察其经济上的合理性。根据××大厦目前的实际情况，尚不具备投入使用的能力，要想能够进入市场销售，还必须完成后续建设工程以及必要的配套工程。分析其建设改造方案，可以有三种选择：第一种选择：是维持现有建筑设计，完成后续工程后直接进入市场。从估价对象部分的现有建筑设计、施工方案看，裙楼设计为整体商业建筑，根据城市规划以及对周围现有商业配套设施情况的调查分析，该使用功能设计难以实现。从目前的市场需求来看，在该区域内对这种大面积高档住宅的市场需求极其有限，项目销售难度很大。因此，这个方案在经济上不合理。第二种选择：是将现有建筑拆除后重新进行设计施工。按照类似区域内现有土地出让情况看，保持与估价对象相近容积率的情况下，同类项目用地净地出让的综合地价楼面价格为3000元／m2左右，且新设计的建筑会更加符合市场要求，能够取得更好的经济效益。但是，拆除重新建设的方案有较大政策上的困难。另外，拆除重建的方案使项目的运营时间加长至少1年的时间，市场发生变化的风险加大，也导致收益的不可预测性增加。第三种选择：是对估价对象在现状的基础上，按照技术可能，对其外部装修、内部布局按照当前市场要求进行适当改造。同时，估价对象为主体已经完成的在建工程，现有建筑规模是经过规划允许的最大规模，是合法的，无论是从技术上还是从法律上都不能再增加规模，因此，目前的规模为法律和技术允许下的最佳规模。我们认为这种选择在经济上是可行的。在上述最高最佳使用分析的基础上，对估价对象具体的规划改造方案设定及理由为：（1）地下l～2层，为设备用房以及人防工程。其中人防工程作为地下停车场使用，根据建筑设计相关规范，在东侧设置出入口。停车场内设置停车场管理系统，地面水泥砂浆压光，墙面、柱面刮大白，天棚为普通白灰粉刷，安装照明灯。该设计与原设计相同。（2）裙房l～3层，内部重新规划分割。在竖向上分为300～3000m2的不同部分空间，可规划为特色商店、健身俱乐部、咖啡厅、茶馆、特色餐饮、洗浴、KTV、经济型酒店等。改造内容主要是对外立面更新，更换首层进出入口大门、落地玻璃窗，已装修墙面花岗岩进行适当更换等。内部工程包括空间分割，楼梯设置，地面、墙面、天棚做吊顶装修，上下水、供电、采暖、中央空调、煤气等基础设施管线布置、设备设施安装以及管线接口预留。在首层大厅中间洞口处修建通往地下室与地上二、三层的楼梯。（3）裙房外立面改造：首先需要对外立面更新改造，外立面的更新设计要符合建筑设计规范以及城市规划对建筑外立面控制的一般要求，由于估价对象位于××商务区东端，其所处区域规划为未来的金融商务区，因此，外立面的设计必须能够与该规划相应用，且能够体现其项目形象。（4）塔楼A座户型改造：对列入估价范围的塔楼A座部分，由于原设计为高级公寓，建筑结构为钢筋混凝土框架剪力墙，在功能上难以进行调整，应维持住宅用途使用。但是，根据目前的市场需求状况，以及所处区域为商务区的情况，宜改造为以小户型公寓为主，少量中等户型的高级公寓。根据原有设计图纸分析，在户型设置上可以改造为以小于40m2的一室或50～60m2的一室一厅为主，少量二室一厅的住宅。根据对原设计图纸的分析，在不破坏原有结构的条件下，每层最多可改造为l6套住宅，其中一室一厨一卫住宅4套，一室一厅一厨一卫住宅4套，二室一厨一卫住宅4套，二室一厅一厨一卫住宅4套。五、估价方法选择（略）六、估价测算过程（一）假设估价对象为正常项目开发完成后价值估算1.裙房部分价格估算（1）可比实例选取与分析可比实例A：××街××号商业用房建筑面积352.51m2，已装修，3层，框架结构。交易价格445万元，单价12624／m2。交易日期2006年8月17日。可比实例B：××街××号商业用房建筑面积502.18m2，已装修，3层，框架结构。交易价格655万元，单价为13043元／m2，交易日期2006年7月21日。可比实例C：××街××号商业用房建筑面积518.14m2，3层，清水房，框架结构。交易价格600万元，单价11580元／m2，交易日期2006年5月17日。注：三个可比实例的面积和估价对象面积差距过大，规模不相当，不适宜做可比实例如必须做可比实例应进行相关的说明（2）交易实例与估价对象比较分析将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：因素条件对比说明表表3-8估价对象可比实例A可比实例B可比实例G交易日期交易情况正常正常正常正常

区域因素商服繁华度一般一般一般一般交通便捷度较好较好较好一般道路通达度较好较好较好较好临街状态一般一般稍好较好土地级类别一级二类一级二类一级二类一级二类区域因素环境质量优劣度一般稍好较好一般绿地覆盖度一般一般一般一般基础设施完善度完善完善完善完善公用设施完备度完善完善完善完善距市商业中心距离相同相同稍远规划限制无无无无个别因素建成时间2002年2004年2003年楼层3333朝向西北东东建筑结构框架框架框架框架平面布置合理合理合理合理室内装修清水好好清水适用性一般一般一般一般物业管理一般一般一般一般注：楼层、朝向应放到区位因素修正中（3）比较因素修正系数确定根据表3—34估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。因素比较修正系数表表3-9估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素商服繁华度100100100100交通便捷度10010010098道路通达度100100100100临街状态100100102103区域因素土地级类别100100100100环境质量优劣度100102103100绿地覆盖度100100100100基础设施完善度100100100100公用设施完备度100100100100距市商业中心距离10010010098规划限制100100100100综合得分10010210599个别因素建成时间100100100100楼层100100100100朝向100100100100建筑结构100100100100平面布置100100100100室内装修100108110100适用性100100100100物业管理100100100100综合得分l00108110100注：可比实例建成时间不同，应对对建成时间做相应调整朝向不同，也没有做相应调整（4）比准价格计算根据上表确定的因素修正系数，对比准价格计算见下表。比准价格计算表表3-10调整因素可比实例A可比实例B可比实例C交易单价126421304311580交易时间100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素100/102100/105100/99比准价格（元/㎡）114761129311697午根据上述居分析，取以上副三个可比实例么简单算术平均肥值作为标准样丰本的市场价格而为：零深（氏11476+弹11293+科1169些7殊）推÷3=191良68.8职2堡（万元）织纵（岗5尘）裙房总价格更已知裙楼绒建筑面积锻为此16685.练3戏7敢㎡，则裙楼部箱分的总价为：故伸锅1148门9狡元望/取㎡驻×16685毙.3奶7券㎡日＝箭19168.梅8粗2坏（万元）折姐请2锦.管塔社楼厘A容座设1垦1延～支2挣8戴层价格估算有济（滩1跃）估价分析思渐路俩塔楼包野括捕1王1欧～名2秘8辽层粮共醒1挣8萝个楼层，进入店市场时将以单校套住宅的形式秆出售，因此对扩估价对象开发耗完成后价值的商测算应当在估悄算每一套住宅冤可能销售价格阳的基础上汇总屠而取得。估价狠中，具体的测桂算思路是：首浇先在对每套住史宅进行分析的律基础上，选择分其中的一套住跃宅为标准样本口，通过比较法侄测算该标准住品宅的正常价涉格仗A垃，然后以该标恶准样本住宅刺为鞭10育0恼，考虑朝向、轿户型差异，对种该楼层所有住抢宅的平均价格负进行测算，取欺得该标准楼层旦的平均价县格洁B秒；再考虑楼层菌差异，对其他迈楼层住宅的平碧均价爸格忠C温进行测算，最舒后将各楼层测沙算结果汇总即撇取得住宅部分夕的评估总价。液梨（进2圆）标准住宅单奴价估算虫结合估价抗人员调查取得插的交易实例情疾况，估价中选孕取楚1筝1晨层南向住宅为拳标准样本，运仁用市场法对改不造完成后该住车宅可实现销售恐价格进行分析跌。估价人员经适过对估价对象窃实地查看与必羡要的市场调查折，取得了类似我交易实例，经纺过分析比较后动选择下列三个疯交易实例作为辅可比实例，用肃于本报告的分脱析测算。挎挡乔1梦）可比实例选反取与分析莲可比实健例阁A喷：颠×希×躬小丙区梁l梁号土楼但1姑单田元葵1绘1伯层猜6打号野建筑面暂积究44.0普0芝㎡，一室，南缠向，精装修，纠总楼钢层备1唯9槐层，交易实例铅位焦于躺1左3老层，框架结构锋，成交价础格惰3迷5怠万元，建筑面吵积单位价倘格勉795只3挎元不/准㎡，交易日忙期筛200毒6张年风7嘴月涨1矛1虚日。姓可比实召例逢B修：鲁×鉴×萝大秀厦曾1挡2汽层玉3肚号殊建筑面嚼积绝64.4葱8毛㎡，一室一卫岸，南向，精装嫁修，总楼警层每1盯8恨层，交易实例透位纸于你1闸8丝层，框架结构项，成交价伸格员4夸8饱万元，建筑面闸积单位价逗格放744附4毙元特/姜㎡，交易日追期事200捷6顽年吹9俭月灭1慌0该日。缸可比实村例殿C别：丛×善×虚苑巨1幅1诞层虽5抄号婚建筑面肌积圾72.13塌4玩㎡，二室一厅喜，南向，精装调修，总楼层滑为懒3谷2肠层，交易实例余位伍于四1叼2凳楼，框架结构赶，成交价宜格馅5清6笔万元，建筑面跟积单位价牺格受776立4甚元份/扔㎡，交易日录期舍200捉6碎年跪8推月翅2陕7徐日。夺注：可比祥实例与估价对芦象总楼层不同堡，应作相应的茧调整修正识冬笑2口）可比实例与辆标准样本比较利分析塑将可比实执例与改造完成波后的估价对象侧标准样本进行弟对比分析，对昆比内容及实例满说明见下表。转因素条件虑对比说明表渗表糠3-11估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易日期交易情况.正常正常正常正常区域因素商服繁华度较好较好较好一般交通便捷度较好较好较好较好道路通达度较好较好较好较好土地级类别一级二类一级二类一级二类一级二类环境质量优劣度一般较好一般较好绿地覆盖度一般稍好一般稍好基础设施完善度完善完善完善完善公用设施完备度完善完善完善完善距市商业中心距离相同相同相同规划限制无无无无个别因素小区内所处位置较好较好较好较好建成时间200720032005－2005楼层11111211朝向南，南南南建筑结构框架框架框架框架层高3m3m3m3m平面布置一般稍好稍好稍好室内装修精装修精装修精装修精装修物业管理较好较好较好较好落描们3椅）比较因素修街正系数确定树根据上表充估价对象与可沟比实例的比较卡分析，结合估嚼价师掌握资料研与估价经验，场因素修正系数摩确定见下表。裤因素比较欢修正系数表塘表交3-12估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易日期100100100交易情况100100100100区域素商服繁华度10010010098交通便捷度100100100100道路通达度100100100100土地级类别100100100100环境质量优劣度100105100105绿地覆盖度100102100102基础设施完善度100100100100公用设施完备度100100100100距市商业中心距离100100100100规划限制100100100100综合得分100107100105个别因素小区内所处位置100100100100建成时间100100100100楼层100100101100朝向100100100100建筑结构100100100100层高100100100100平面布置100105105105室内装修100100100100物业管理100100100100综合得分100105106105境密泥4扒）比准价格计躲算走根据上表沫确定的因素修待正系数，对比纽准价格计算见案下表。酷比准价格斗计算表水表淘3-13比较因素可比实例A可比实例B可比实例C交易单价795374447764交易时间100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素100/107100/100100/105个别因素100/105100/106100/105比准价格（元/㎡）707970237042浑根据上述劈分析，取以上推三个可比实例扭简单算术平均峡值作为标准样粒本的市场价格灰为：冬揉（种7079+7栋023+70竿4胖2暮）绩÷3=704趴8降（污元誓/沿㎡）育注：没说画明采用算术平衣均的理由倚降（平3盟）标准层平均陪价格分析冻根据对我贯们所掌握的有纸关资料进行分巾析，假设南向演住宅交易价格匀为妥10裳0悉，则东向住宅朱正常价格一般猎为羽9刑3减左右，西向住齐宅价格亮为委8春5砌左右，北向躬为搜8珍0臣左右。尽管塔蛙楼派A赏座改造后每层旷中不同朝向的铺各套住宅建筑腥面积不相同，泪但是估价中假的设各朝向的住批宅建筑面积相熊同，对平均价乱格的影响并不道大，况且没有震准确的各朝向个住宅建筑面积痛为权重的情况裹下，假设各朝融向住宅建筑建浓筑面积相等也洁是能够被接受境的，因此在南贺向住宅霞为垫10她0羞的假设下，标早准层平均价格古得分为：云帽（沟100+93傲+85+8膊0写）朋÷3=89.拍5滑雾天7048*8链9.5/10草0=630座8患（移元烤/抽㎡）依估价中取抵标准层平均价索格享为励630惨0挂元袭/窃㎡。亮扛（牧4宾）住宅平均价坐格氧根据估价卧师掌握的类似仅高层住宅楼层叫价格差异分析魄，估价对象楼翅层价格差捡为巡10饮0桌元坑/杀㎡，顶层与倒船数第三层价格赠相同。因此，劳各楼层的平均药价格见下表：右塔楼各楼宁层平均单价策表楚3-14楼层111213141516平均价格（元/㎡）630064006500660067006800楼层171819202122平均价格（元/㎡）690070007100720073007400楼层232425262728平均价格750076007700780079007800寸由墨于幅1诱8国个楼层每楼层亮建筑面积相同辛，因此，塔楼压部分平均价格水为每楼层平均乒价格的简单算凶术平均数，琴为渡7138.8铺9屑元派/摄㎡。致期中最高票价为欺：舱7900*1内00/89.乏5=882藏7列（梁元衬/悟㎡）仗最低价格鸟为辛：辫6300*8内0/89.5谈=563归1循（训元偷/队㎡）掀甲（识5摆）塔建楼斯A跟座陆11-2梦8顿层住宅总价杠设泄7138.8依9*1652蝶7.96=1胞1799.1号3敬万元撇返宝3妇.岩假设估价对象姐为正常项目的腹总价格耻根据以上艇分析，假设估离价对象为正常死开发项目条件保下的总价格为返：堪反亏19168.布8毫2厌万元丝＋馋11799.意1炕3份万元倾＝习30967.亮9臂5蓬万元智难锅4恐.叨项目权利情况暖修正琴由于估价允对象为半截子随改造项目，其筑公建部分土地始使用权醒自吨199冤4应年耐1纸月秘1惜8闯日近至关203留4武年悦1酬月椒1友7趴日，至估价时蝶点已经过名了塘12.槐7鲁年，剩余使用缸年愿限哭27.鹅3锡年。住宅部分急用地土地使用芹权余自兵199败4挖年葛1黄月绢1终8病日哲至访206版4填年推1诊月较1泡7肢日，至估价时毅点剩余年限肢为骤57.坡3义年。冲在房地产跨交易活动中，悼我们看到由于歉土地使用权年奋限减少对新建铲房地产项目价闪格的影响远超简过土地价值的锋减少。例如，吉在本估价项目中中，根据《关增于发哗布花×船×反市土地级别及道土地出让金标合准的通知》，马当前该区域最赌高使用年限商薄业用地的土地齿出让金楼面单馆价秤为颈264渴0狸元眼/梢㎡，则补据交桨12.你7扯年的土地出让盖金础占企4番0疤年土地出让金强的比例为荒城而住宅补袄交语12.汁7砌年的土地出让挡金再占却7奴0目年土地出让金海的比例仅叉为岗:室密但是我们超掌握的实际市斤场资料反映的起结果来看，因标像估价对象这字类的项目在改伪造后的销售价穿格与同品质正艰常项目的销售齿价格之间的差声异远不是上述促比例所能反映昏的，这是因为秤在房地产交易荒活动中，半截滋子改造工程交扩易价格的减少咳并不仅仅是土忙地使用年限降狂低造成的土地厕价值减少，而鸽是由于多种因丝素相互影响造期成的。单独计充算这些因素对址房地产交易价元格造成的影响喷具有很大的难足度，因此，我扩们采用综合分牛析的方法，将蓝这些因素看作绪一个影响因素啊，将由此造成叔的影响用一个仍权利修正系数大来调整。权利趟修正系数的计土算公式为：互鸽对权利修棉正系数的取得含，我们是通过宰市场法取得的蜂，我们选取了瓶以下三个实例涨，对权利修正先系数进行分析乡。咐实例一红：菌×蛾×么海景，该项目早从半199程2仓年开发建设将，柏199护4像年停工幸，戚200亡2闪年转让后重新尖改造销售。当从时销售平均价搭格眨为迅490拨0负元未/判㎡，而位于类钥似地区的新建就项膊目腊—救华邦上都清水屑房同时期的平围均销售价格掉为捐730禽0匀元稿/誉㎡，考虑项目烟品质差异，平圣均价格弯为防580删0壮元册/山㎡。权利情况狂修正系数为：甩础辅4900÷5刺800×10拨0刻%常＝遮84.5%五实例二兽：惰×模×晴公寓，该项目孝为旧办公楼改拦造项目，项目邮原建成殖于桨199抽0数年左右，改造紧后的精装修公晴寓平均销售价唉格帽为哪480侦0自元名/共㎡左右，而同尚时期该区域的模新建项滩目防—辛—父××针×世清水房的平均罚销售价格妙为班600挨0伞元笑/流㎡，考虑项目绵品质差异，平肿均销售价格天为冷560黄0拦元爹/m仪8霸。权利情况修寿正系数为：院毕屡4800÷5喜600×10装0饿%膝＝应85.7%兰实例三凉：府×晓×局大厦，傅为促×之×捉商厦改造项目宝，欲×坦×市商厦原建成岁于辣199挪5埋年左右，改造纲后的精装修公口寓平均售价朴为故780严0蹲元纷/泉㎡左右，而同俘时期同一区域句新建项客目妥—站—滔新世界清水平匹均销售价格愁为球950拖0垦元兰/茅㎡，扣除项目梳品质差异，平尤均销售价格沿为尖900姻0倍元卷/信㎡。权利情况晚修正系数为：烛掀奶7800÷9沸000×10领0案%登＝嘱86.7%届综合以上守三个实例，考促虑估价对象改瘦造后实际使用躁率有较大降低强的情况，确定嫁项目修正系数乓为耳85贝%耳。因此，经权惩利状况修正后锋估价对象现状蛙下的正常价格值为：骄避中30967.谈9邀5泼万涉元闯×85鹅%经＝贷26322.嫩7荐6孤万元超歉伟5匙.贴开发完成后价动值估算向对于开发案完成后价值的表折现率，估价馅中考虑开发过爽程利润率与银贫行贷款利率因姨素，确定该项驰目折现率黑为坛18旗%观。估价对象进夏行装修改造的有工期预计津为庆1宴年，假设在装奥修改造期同时陡开始销售，预括计穿2旺年内可销售完任毕，假设在销串售期内销售均脱匀实现，则可窃实现总收入折宋现到估价时点崇的价值英（割y松）为：谋个注：折现周率惧为册18延%梳取值依据不充钥分首搬那（二）估价对象改造续建成本分析测算1.续建成本包括内容为使估价对象续建完成后实现分析预测的价值和相应的功能与效用。经分析认为估价对象的续建的主要内容包括：（1）裙楼1～3层与塔楼A座原有外墙装饰装修工程的拆除；（2）裙楼与A座塔楼室内原装修的拆除；（3）裙楼与A座塔楼室内原安装房屋设备管线的拆除；（4）裙楼外墙面的的重新装修；（5）裙楼室内各层地面、墙面做初装修、砌筑必要的墙体进行适当分隔；（6）裙楼进行房屋设备安装并在各层做吊项；（7）A座塔楼外墙装修；（8）A座塔楼室内各房屋精装修与设备安装等。2.续建费用测算的假定（1）估价对象原装修工程内容全部拆除。（2）为保证估价对象续建完成后使用，地下一层应通过施工保证裙楼与塔楼A座停车与房屋设备运行的需要。（3）估价对象裙楼用途为商业，塔楼A座1l层至28层为小户型公寓。3.裙楼1～3层续建工程主要内容与费用（1）裙楼外墙面按以下条件考虑：配合房屋结构，在原窗洞口重新安装落地式固定外窗、双层中空玻璃塑钢窗，在A座原门口安装转门或平开门，首层其余墙面为干挂大理石。重新修整A座的雨篷。保留一层室内已铺大理石地面、柱面，对楼梯间墙面进行必要的修补，安装通往二楼的白钢栏杠；在大厅中部楼梯处，重新修筑楼梯或扶梯。首层未进行理石装修墙面按抹水泥砂浆刮大白考虑。（2）室外台阶、平台、挡墙等，铺贴花岗岩或大理石。（3）首层及二、三层大厅顶棚、工作间、卫生间等，统一采用相应材质和规格材料全部做出吊顶。（4）二、三层室内墙、柱面仅做初装修。（5）二、三层地内地面：为水泥砂浆找平层或细石混凝土找平层。（6）垂直运输：除塔楼A座3台高层电梯外，其余塔楼暂不考虑。（7）各类房屋设备：如给水、排水、强弱电、消防、通信、空调、交通、安全监控等工程，因原安装管道已较多拆除或损坏，需重新安装，统一施工。（8）为满足各层业态分布与安排，对裙楼各层进行必要的竖向分隔。经分析，按当前建筑市场建材与设备价格情况和劳动力价格状况，裙楼部分平均每平方米的工程造价为1617元。因此，裙房部分改造续建工程费用为：1617元/㎡×16685.37㎡＝2698.02（万元）注：下面的费用都采用的实际成本，应说明是否是客观成本4.塔楼A座11～28层续建工程内容与费用（1）A座塔楼外墙面刷较高档涂料，安装平开断桥铝中空玻璃窗。（2）客厅、卧室：地面铺复合地板，墙面刮大白刷乳胶漆，适当部位做吊顶，安装窗帘盒，配备有线电视、电话、宽带线路与插座，安装必要的开关、插座与灯具等。（3）厨房：地面中档防滑地砖，墙面贴瓷砖，做吊顶。配备整套橱柜，如灶台、油烟机、洗菜盆、水龙头、各类碗柜，安装必要的开关、插座、灯具。（4）卫生间：地面中档防滑地砖，墙面贴瓷砖，做吊顶。卫生洁具配备齐全，如坐便、洗手盆、淋浴器、热水器、毛巾架、换气扇，安装必要的开关、插座与灯具等。（5）安装进户防盗门，安装对讲机，户内房间门坚固、美观。经分析，按当前建筑市场建材与设备价格情况和劳动力价格状况，塔楼A座11～28层住宅室内装修工程平均每平方米造价为1000元。因此，A座11～28层住宅续建工程室内装修工程费用为，1000元/㎡×l6527.96㎡＝1652.80万元5.A座11～28层续建工程其他工程费用为保证塔楼A座11～28层住宅续建后的正常使用，还应进行下列续建工程。（1）客梯3部：为满足续建后使用要求，A座客梯应为中速梯、载重量1000KG，国内品牌产品。经调查，一部28层梯包括安装费为50万元，3部电梯共计150万元。（2）外装修工程费用：为保证外墙面装修质量，外装修工程内容主要为：夹原外墙瓷业砖铲除运输费笼，包括脚手架升费、安拆费，柳经测算折合建盐筑面积他为眯12.5调0灭元怎/时㎡。毯重抹水泥缠砂浆找平和抹臂防水砂浆费用狂。为保证后刷层高档防水装饰见涂料质量，续假建工程在外墙慕面需重抹水泥怨砂浆找平和抹钓防水砂浆。经冬测算折合建筑承面积谷为照10.4危2潜元燃/壶㎡。渗刷高档防欧水涂料。经测杀算折合建筑面裳积植为狼3.2摆7今元民/仍㎡。伯塔抢楼鹊A浊座整体外墙装祝饰费用为：学讯科①特＋役②貌＋惯③拾＝淹（俗12.需5累＋振10.4叫2载＋称3.2贤7蜡）送元钻/见㎡烫×22955酷.5卷0晓㎡津