伦敦都市项目整体营销策划方案

(一)近期楼市调控相关政策1、2009年12月9日国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;2、2009年12月14日中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给。支持居民自住和改善型购房需求;3、2009年12月14日,国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措;4、2009年12月17日,国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制;5、2010年1月10日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,包括：增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求,加强风险防范和(二)房贷政策不断调整1、自中行率先取消首套房房贷利率7折优惠后,多家银行也纷纷跟进。据银率网最新发布的2月房贷市场报告中采集的信息表明,当前中行、招行、光大、北京农商行、盛京银行和南京银行6家银行将首套房的最低优惠利率调整为8.5折,广发银行调整为8折;2、国务院办公厅日前发布通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风上了"紧箍".(一)嘉兴房价疯涨,抑制购房消费2009年下半年在市区各大楼盘营销中心,投资炒房心态的占了大半;部分购房者为了取得一套房源,彻夜排队争购之风重现楼市,炒房热度不断升高。成交急剧放大,房价疯狂飙升,嘉兴楼市的住远超出了市民对房价的预期和承受能力,"工资涨不过房价"使工薪阶层只能"望房兴叹".而宏观政策。市现状从进入2010年以来,在政策调整和市场供应量萎缩等因素的影响下,1月份新房交易量就已不官方最新备案数据显示,2月1日至28日,嘉兴楼市整体成交备案套数仅为971套,与1月的1646套的成交量相比出现了近50%的减幅,与09年2月市场"寒冬期"的1156套相比都有一定的差距。2月嘉兴商品房销售均价为5385.44元/平米,此价格是自09年8月嘉兴房价开始上涨以来,近半年内的首次回调,与今年1月份6330.45元/平米的价格相比降幅高达15%,仅相当于09年8月份左右的价

空中别墅78套,占总量的23.28%;层160套,占总量的47.76%的景观设计,体现原汁原味的伦敦居住生活。伦敦都市,将以伦敦这个西方文化代表为主题元素,展现日不落帝国的独特魅力,借鉴西方生活的精华,提倡一种时尚、浪漫、奔放、积极、自由的生活态度,营造出一个和谐、自然、休闲的生活环境,同时伦敦都市将把白金汉宫、大本钟、伦敦塔桥等诸多极具代表性的伦敦建筑使用到地块的规划建设中,以求在嘉兴即可感受伦敦的文化与艺术,体会到英国皇室的无尚尊荣。伦敦都市将打造成为又一个嘉兴顶级生活模式的代表,完美"演绎品质生活",给予居住者无比的荣耀。(二)公园地产。打造地块东西两侧生态公园,贯彻“伦敦都市、左右逢园"的理念,实现“家在公公园里的家既能为您带来健康、美景与好心情,也能为您带来尊贵和荣耀!健康从呼吸清新空气开始,豪宅生活就得有公园;从纽约中央公园到伦敦海德堡公园,从巴黎凡尔赛公园到东京新宿御院,其周边的豪宅都成为富豪新贵们的居住首选,既拥有美丽风景,又拥有至高无上的尊崇与荣耀。海德公园是伦敦最著名也是最大的公园,位于白金汉宫的西侧,历史上以前是英国国王的鹿场,后来又成为了英国人的集会场所。伦敦都市西侧的海德公园,是一个近18000m²(约26亩)的景观巴黎都市是嘉兴的顶级楼盘,伦敦都市将在巴黎都市品牌的基础上,再次升级,不断提升,将其打造成嘉兴之"最",即最顶级、最精致、最奢华、最有文化、最具格调的品质楼盘。伦敦都市延续巴黎都市"品质是硬道理"的开发理念,以"演绎品质生活缔造城市光荣"为开发目标,始终以客户的能够享受从幼儿到大学的全程优质教育服务。医疗：市妇幼保健医院、曙光医院、社区卫生服务中心(东栅卫生院)、新第一医院等。科技文化：清华大学长三角研究院、嘉兴图书馆、博物馆、报业中心、会展中心、嘉兴大剧院、金融：工、农、中、建四大国有银行以及商业、交通、信用合作等多家金融机构已进驻该区块。成交通网络,各主要城市公交线路也陆续延伸到该区域。智能化的家居：社区内设置楼宇对讲系统,室内机采用7寸彩色触摸屏分机,电梯户内召唤按钮,中央吸尘系统、新风系统(除全家福外)、卫生间预留有线电视接口、煤气报警设置、每户住户现场体验到各种户型的居家生活,买得更放心。耳听为虚,眼见为实!要买房,看现场!分明,表现欧式宫廷景以改善居住条件为目的的嘉兴市区乃至五县两区二次置业者,定位在中高端人士,如公务员、事业主、个体老板、公司白领等。收入相对稳定,家庭年收入约15万左右,有20万左右存款的上述各种类型客户为主,有房有车。习惯考虑综合性因素,注重生活品质和居住品位,决策期短且相对谨慎,在多个项目之间比较后做出决定,消费理性。城市网、伦敦都市网站、佳源会短信平台等;公关活动及口碑传播获得;通过一些聚会与活动,获得前沿信息;◆公务员：市本级政府机关、工商税务部门、南湖区政府等领导干部,年收入稳定,福利好;◆国有企业、民营企业、事业单位等中上层领导;◆外企、私企业主、个体老板;◆年收入10万以上的律师、医生等高级白领;◆上海、温州、杭州等外地投资者;会会员。D：\桌面\第四章销售指标、可售房源、销售策略及定价销控244(套)10月11月12月000000000000000000区开放二期开二期开盘l1月份空别、小高层、高层空中别墅78套,小高层、高层160套(一)销售方法建议：等途径获取新客户资料;利用内部员工,朋友亲属等展开关系营销;对搜集的客户进行市调摸底;传送楼盘资料,专人介绍项目概况;对问卷进行分析,锁定客户。电话沟通,再次拜访掌握客户需求;邀请目标客户看楼;结合阶段优惠政策加强销售进度;说明：从成交惯例分析,第一步取得3000位客户资料,初步过滤80%可取得有效客户600位;第第五章项目整体营销策划推广策略(一)主题广告语：演绎品质生活,缔造城市光荣础;1、实景样板：要买房,看现场!伦敦都市将在巴黎都市品牌的基础上,再次升级,不断提升,将其打造成嘉兴之"最".伦敦都市延续巴黎都市"品质是硬道理"的开发理念,以"演绎品质生活缔造城市光荣"为开发目标,始终以鉴西方生活打造成为又一个嘉兴顶级生活模式的代表,完美"演绎品质生活",给予居住者无比的荣耀。这个营销手法在巴黎都市已证实,本案对它的使用会更加系统,更加深入。将"要买房,看现场"作亮化、巴黎都市交付组团实景等;体验营销手段除传统的团体看房渠道外,还要组织具有社会公益效应或契合社会热门话题的活动作为突破口,联合政府相关单位、媒体,新闻渠道和行政渠道双管齐下,业单位、社会团体现场看房。关系营销就是利用"人以群分"的效应,通过企业、个人的社会关系进行项目信息传播,制定相对应的激励政策,既可提供成交率,又可节约推广费用。"佳源会",总部各开发项目的业主会是一个强大的资源中心,使众多业主成为重复利用的客户资源,再通过口碑传播将产生连锁效应。另外可与其它品牌连动,如名车、奢侈品展等联合展示,借助各品牌之力,强强联合,利用各自的客户资源,扩大楼盘在潜在客户群中的知名度;活动营销将是推广主旋律,重点是通过活动进行炒作来吸引客户群的注重,活动主要分为两类：一借势造势,即借助政府、社会、媒体之力,通过特殊事件进行宣传,增加社会谈资;二是事件推广,即根据楼盘开发进程所发生的事件进行活动推广,将楼盘动向及时有针对性地传达给潜在业主。一条主线：多次开盘,制造人气;◆团体看房：结合现场公关活动进行,也可为各团体提供场地;SP◆媒体广告：以社会性、公益活动的新闻炒作,可设置项目专栏;◆短信、网站、灯旗、空飘等;准备期：从挂牌取得土地前半个月至样板区开放前10天(3-8月份)预热期：样板区开放前10天至开盘前1天(9-10月份)推推广活动通过巴黎都市的春季房交会、业主联谊会等活动,积累新客户样板区开放,团队看房一期开盘二期开盘团队看房、圣诞PARTY等推广主题要买房,看现场!体验巴黎都市实景样板区,推广伦敦都市要买房,看现场!体验伦敦都市实景样板区体验豪华样板区;热销原因分析体验豪华样板区;体验豪华样板区;推广目标累客户200组组积累200;销售93套积累200;销售75套积累50;销售20套389一、第一阶段：准备期3-8月前。项目形象建设,社会告知,为项目整体营销推广奠定基础,为后期全面公开销售创演绎品质生活,缔造城市光荣以现场围墙与户外为主,通过巴黎都市的业主回访告知为辅,不采取其他推广手段; 预热期9月份一—样板区开放前后15天,共一个月。◆户外媒体侧重核心卖点;销售节点,采用垄断形式告知项目相关信息;闻综合频道和城乡生活频率为主要媒体作为项目形象宣传的重要平台,《楼市直通车》专题报道以SP活动为主;

短信、网络：形象建立、销售信息、重大节点必选媒体;2、投放频率：此阶段为意向客户积累最重要的时期,所以项目主要媒体对象投放最密集,在样板区开放前两天持续投放,样板区开放当天进行媒体垄断;要买房,看