高力国际-2022年第四季度西安办公楼及产业园市场回顾及展望

2022年第四季度西安办公楼及产业园市场回顾及展望2023年1月Accelerating

success.第四季度西安甲级写字楼市场回顾需求供应本季度市场需求显著增长，单季度净吸纳量约2.95万平方米；其中，高新一期在经历连续三个季度的退租潮后，逆袭为成全市成交量最高的子市场；••本季度全市新增1栋甲级项目（约6.1万平方米）入•市，同时，港务及浐灞子市场在本季度被纳入市场研究范围，高力追踪的西安市甲级写字楼市场总存量增至207.9万平方米；•本季度，在线教育重新回归大众视野，在高新一期展开布局，除此之外，房地产与建筑（国企）、专业服务（联合办公）等客户在市场上表现比较活跃。预计2023年市场将迎来新一轮的供应高峰，推动总存量进一步提升。净有效租金空置率•本季度全市平均租金呈下滑态势，主要由于港务及浐灞板块租金水平低于全市平均水平，叠加高新二期新项目入市采取了较为激进的低价策略的双重影响，市场净有效租金环比下降3.2%至88.6元/平方米/月；疫情防控政策的优化调整，使企业对未来经济增长给予乐观预期，预计未来随着市场需求有序释放，有望限制租金下滑的幅度。受新子市场及新入市项目的双重影响，本季度空置率环比上升2.9个百分点至25.2%；••预计2023年高新、曲江、港务及浐灞市场的将迎来大量新增供应，全市空置率或将迎来短期峰值，去库存依旧是未来市场发展的主基调。•数据来源：高力国际西安甲级写字楼存量增至207.9万平方米本季度纳入浐灞港务市场，西安写字楼市场存量增至688.7万平方米，新增甲级写字楼6.1万平方米；全年累计新增2个甲级项目约8.2万平方米西安写字楼总存量整体存量甲级写字楼乙级写字楼688.7万平方米207.9万平方米480.9万平方米港务及浐灞城北西安市甲级写字楼存量占比市中心5%6%高新一期6%8%高新二期城北31%南二环及小寨高新一期港务及浐灞市中心曲江南二环及小寨曲江14%高新二期29%数据来源：高力国际新增供应，净吸纳量和空置率本季度受新市场及新增供应的影响，甲级写字楼空置率环比上升2.9个百分点至25.2%;

全年来看，疫情反复对企业需求的抑制作用明显，叠加下半年新项目缓慢入市，空置率全年呈现上浮趋势。西安甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018Q1-2022Q4空置率建筑面积（万平方米）25201510549.0%42.0%35.0%28.0%21.0%14.0%7.0%0Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420182019202020212022-50.0%新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源：高力国际净有效租金和空置率2022年前三季度租金波动较小，租金水平较为稳定；本季度由于新市场和新入市项目的租金均低于全市平均水平，全市平均租金向下调整幅度明显，环比下降3.2%，至88.6元/平方米/月。西安甲级写字楼历史净有效租金和空置率，2018Q1-2022Q4人民币元每月平方米110.0空置率（%）50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%100.090.080.00.0%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4201820192020平均净有效租金（左轴）20212022空置率（右轴）数据来源：高力国际各核心子市场历史租金走势西安甲级写字楼各核心子市场历史租金走势，

2018-2022Q4人民币元每月平方米1401201008060402002018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4市中心高新一期高新二期城北南二环及小寨曲江港务及浐灞数据来源：高力国际注：租金为净有效租金各核心子市场历史空置率走势西安甲级写字楼各核心子市场历史空置率走势，

2018-2022Q460.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4市中心城北高新一期高新二期曲江南二环及小寨港务及浐灞数据来源：高力国际西安甲级写字楼各子市场数据（2022年第四季度）预计2023一季度净有效租金趋势预计2023一季度子市场空置率环比同比净有效租金环比同比空置率趋势高新一期高新二期城北31.7%23.5%18.6%22.6%15.6%10.9%36.5%25.2%-2.3%4.3%0.1%1.4%-1.0%1.3%-4.5%-1.0%-1.2%5.3%-4.4%-1.8%-82.296.586.7115.595.987.661.188.60.2%-2.8%0.0%0.0%0.0%0.0%--2.7%-2.8%-0.1%-0.3%-0.4%-0.3%-市中心南二环及小寨曲江港务及浐灞全市2.9%2.2%-3.2%-4.6%数据来源：高力国际子市场净吸纳量、租赁成交行业、租赁类型本季度高新一期净吸纳量为全市第一，得益于教育培训行业在该板块需求增长强劲，此外，房地产与建筑、专业服务（联办）仍是市场新增需求的主力行业；全年累计净吸纳量5.5万平方米，中小企业需求萎缩较为明显，相比往年国央企需求表现较为活跃。2022年第四季度各子市场净吸纳量2022年第四季度租赁成交行业TOP8占比3%3%教育培训房地产与建筑业高新一期高新二期南二环及小寨城北8%专业服务33%9%7%金融能源化工互联网科技

-互联网软件与服务17%20%制造业消费品2022年第四季度租赁类型占比（按面积统计）曲江69%17%13%市中心-5,00005,00010,00015,00020,00025,00030,000搬迁新成立扩租建筑面积（平方米）数据来源：高力国际西安市场未来新增供应量集中在城北、高新和曲江2023-2026年西安甲级写字楼未来供应预测西安甲级写字楼未来供应预测占比单位：万平方米40西咸新区9%353025201510510港务及浐灞18%城北,30%-7-87-3.51014曲江20%2020高新二期,23%75-----2023F2024F2025F2026年及以后高新二期城北曲江西咸新区港务及浐灞数据来源：高力国际

注：年度新增供应量包含超甲及甲级写字楼；2026年及以后项目为入市时间尚不确定的项目；未来净吸纳及空置率预测高力国际预计从2023年开始新增供应将逐渐拉高市场存量，市场需求随宏观经济环境的不断修复将缓慢释放，由此未来甲级市场将面临一定程度的调整压力，呈现区间震荡走势。2023-2026年西安甲级写字楼净吸纳及空置率预测建筑面积（万平方米）空置率4049.0%新一轮供应高峰353025201510542.0%35.0%28.0%21.0%14.0%7.0%00.0%201820192020202120222023F2024F2025F新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源：高力国际未来平均租金及空置率预测高力国际预计随着市场供应的逐年增大，未来甲级市场租金将承受阶段性的下调压力。人民币元每月平方米空置率（%）110.040.0%新一轮供应高峰35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%100.090.080.00.0%201820192020202120222023F2024F2025F平均净有效租金（左轴）空置率（右轴）数据来源：高力国际全年市场呈现U型回暖，四季度教育培训、房地产与建筑、专业服务（联合办公）行业大型企业的需求增长明显新增供应叠加纳入新市场的双重影响，空置率较上季度有上升2.9个百分点至25.2%；企业寻求降本增效重新回归高新一期预计明年将迎来供应高峰，市场需求仍然处于弱复苏阶段，竞争加剧，注重优质租户的挖掘，提供灵活专业的租赁策略显得尤为重要防疫政策的优化举措，逐渐增强了企业在办公市场布局的信心，部分大型企业正在积极寻求低价机会2022年四季度西安办公楼市场回顾与展望市中心市中心甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-2025总存量空置率租金13.5115.5元22.6%空置率万平方米201510545.0%万平方米每月每平方米30.0%15.0%0.0%[环比

1.4个百分点

][环比

无变化]注：净有效租金02018

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2025F-5➢➢➢本季度市中心子市场金融租户退租较为明显，净吸纳量约-1947平方米；市中心全年净吸纳量约-6284平方米，其中金融、房地产类企业外迁及缩租较为明显；市中心持续5年无新增供应项目，市场存量稳定，但企业持续性的外迁及缩租使区域空置压力不断上升，本季度空置率上升1.4个百分点，至22.6%；新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）人民币元市中心甲级写字楼租金每月每平方米130.0120.0110.0100.0市中心租金保持高位稳定，在经济增速放缓，企业寻求将本增效的大环境下，区域逐渐失去竞争优势

，预计企业外迁的现象将会延续，持续上升的空置率或将使区域租金出现下探趋势；2018

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2025F数据来源：高力国际甲级写字楼分布图

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市中心编号项目名称1长安国际中心（A\B\C\D\E座）122长安国际中心（F座）现有项目未来项目数据来源：高力国际城北总存量空置率租金城北甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-202528.886.7元18.6%万平方米空置率201510590.0%75.0%60.0%45.0%30.0%15.0%0.0%万平方米每月每平方米[环比0.1个百分点

][环比

无变化]02018

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2025F➢本季度城北市场需求有所收缩，空置率微升至18.6%，环比提高0.1个百分点；区域产业结构以建筑、能源化工为主导，自去年房地产行业政策的收紧以来，企业在区域内需求表现不稳定，区域全年累计净吸纳量约3576平方米，在无新增供应影响下，空置率小幅下降；本季度市场租金表现较为稳定，约86.7元每月每平方米；全年来看，需求不稳定致使区域租金呈现轻微下浮，同比下降约-0.1%；新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）人民币元城北甲级写字楼租金每月每平方米100.0➢➢90.080.0区域连续两年无新项目入市，预计新增供应将在2024年出现。同时，随着港务及浐灞市场优质办公项目的入市，或将与城北市场形成一定竞争，未来区域项目去化将面临一定挑战。2018

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2025F数据来源：高力国际甲级写字楼分布图

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城北编号项目名称1赛高企业总部大厦82345678西安城发中心（原

经开万科中心）蓝海风中心62旭辉中心B座11541西北国金中心（A座）陕西水务大厦（原

保利中心）荣民金融中心13现有项目未来项目绿地之心7数据来源：高力国际高新一期总存量空置率租金高新一期甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-202564.882.2元31.7%万平方米空置率252015105万平方米每月每平方米40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%[环比

2.3个百分点

][环比0.2%]➢➢高新一期前三个季度的连续性退租缩租，腾挪出大量房源，致使区域租金下滑明显，区域房源性价比逐渐凸显，本季度净吸纳量在全市拔得头筹，空置率下降至31.7%；全年来看，四季度需求超预期增长，单季度净吸纳量接近前三季度累计负值，全年净吸纳量约-534平方米，；一方面，“双减”政策以来，遭遇负面冲击的教培机构通过业务调整、转型谋生后，企业经营逐渐回归正常运转，本季度猿辅导重新在高新一期进行大面积布局；另一方面，防疫政策放开，企业对明年经济增长预期呈现乐观态度，多家保险企业及联合办公在高新一期办公空间需求增长显著，实现扩租；02018

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2025F-5新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）人民币元高新一期甲级写字楼租金每月每平方米100.095.090.085.080.075.070.0➢➢租金方面，租户市场效应突出，业主方通过采取多项租赁优惠政策方案竞争优质租户，本季度租金呈现小幅下降；预计随着明年去化量的提升，未来租金将呈现弱反弹趋势。高新一期市场短期内暂无放量预期，提升去化量仍是区域的主要目标。2018

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2025F数据来源：高力国际甲级写字楼分布图

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高新一期编号项目名称12西安高新国际商务中心林凯国际大厦3中晶科技广场104中国人寿壹中心汇诚国际12365596西安国寿金融中心新长安广场（二期）万科金域国际87879天一国际现有项目41011中国人保(陕西)金融大厦大景国际数据来源：高力国际高新二期总存量空置率租金高新二期甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-202560.496.5元23.5%万平方米25空置率60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%万平方米每月每平方米2015105[环比2.8%][环比

4.3个百分点

]0➢➢➢➢本季度迎来一个新增供应项目境商未来中心，为区域带来6.1万平方米的优质办公空间，新项目的入市使区域空置压力剧增，空置率升至23.5%，环比提高4.3个百分点；全年来看，疫情反复对企业经营产生较大影响，但高新二期依靠牢固的产业基础，在2022年仍成为企业发展的首选之地，全年净吸纳量实现5.2万平方米，相较其他子市场尤为突出。租金方面，新项目采取较为激进的低价策略以提高去化效率，使区域租金呈现明显下浮至96.5元每月每平方米，同比下降2.8%

；2018

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2025F新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）高新二期甲级写字楼租金人民币元每月每平方米110.090.070.050.0预计明年大体量项目的入市会在短期内将空置率推向高点，并随着需求量的提升逐渐下降；同时，防疫政策的放开，有望激发市场活跃度，区域未来租金水平有望呈现稳中微升。2018

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2025F数据来源：高力国际甲级写字楼分布图

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高新二期编号项目名称812345678中铁西安中心绿地中央广场-绿地中心（A座）永利国际金融中心迈科中心254176天安人寿中心3境商未来中心现有项目未来项目新增项目国瑞-西安国际金融中心欧森国际A座数据来源：高力国际曲江曲江甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-2025总存量空置率租金87.611.0万平方米空置率10.9%87654321060.0%元万平方米50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%每月每平方米[环比

1.3个百分点

][环比

无变化]2018

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2025F➢曲江子市场存量环比持平，为11万㎡，本季度空置率微浮，环比上升1.3个百分点，至10.9%；区域内专业服务、金融行业企业聚集度较高，供需关系较为稳定，空置率处于较为健康的区间水平；全年来看，在无新增供应情况下，曲江子市场实现少量去化，净吸纳量约1958平方米，空置率接近历史低点；-1新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）曲江甲级写字楼租金人民币元每月每平方米110.090.070.050.0区域租金水平仍相对稳定的状态，约87.6元/平方米/月；➢➢未来区域内将陆续迎来南飞鸿、莱安优质大体量项目的入市，预计2023年至2025年空置率将呈现波动上升。2018

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2025F数据来源：高力国际甲级写字楼分布图

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曲江编号项目名称123456中海大厦莱安中心（塔5）西影大厦315南飞鸿乐荟中心曲江创意谷二期莱安中心T1226现有项目未来项目4数据来源：高力国际南二环及小寨南二环及小寨甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-2025总存量空置率租金95.912.615.6%万平方米1.5空置率50.0%元1.040.0%万平方米每月每平方米0.530.0%[环比

1.0个百分点

][环比

无变化]0.02018

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2025F

20.0%-0.5-1.0-1.510.0%0.0%➢南二环及小寨市场全年表现较为稳定，全年成交中，中小面积租户的需求较多，主力成交客群以民营、私营企业为主；本季度依旧实现少量去化，空置率环比下降1.0个百分点到达15.6%；新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）南二环及小寨甲级写字楼租金人民币元每月每平方米130.0➢➢由于区域内优质项目较少，甲级项目稀缺，客户选择范围较少，区域租金在市场环境多变的状态下仍表现较为坚挺，本季度仍保持在95.9元每月每平方米；预计区域短期内暂无新项目入市，保持稳定去化，空置率有望趋向健康水平。110.090.070.050.02018

2019

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2025F数据来源：高力国际甲级写字楼分布图

–

南二环及小寨编号项目名称3123凯德广场（东塔）凯德广场（西塔）招商银行大厦21现有项目未来项目港务及浐灞港务及浐灞甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2022-2025总存量空置率租金16.861.1元36.5%万平方米空置率12.010.08.040.0%30.0%20.0%10.0%0.0%万平方米每月每平方米6.04.02.0➢本季度纳入了港务及浐灞办公子市场，区域内奥体中心、会展中心、西安港等重点项目的落地，以及政府资源带动作用下头部名企项目的导入，逐渐形成新的产业发展格局，带动了办公市场需求的增长，区域交通及配套设施的完善，激活了办公市场的发展潜力；截止2022年四季度，该区域的甲级写字楼存量约16.8万平方米，由中西部陆港金融小镇及浐灞商务中心两个项目组成；0.020222023F2024F2025F新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）人民币元港务及浐灞甲级写字楼租金每月每平方米➢➢➢62.060.058.056.054.052.050.0该区域距主城区较远，办公楼市场发展仍处于起步阶段，空置比例较高，租金水平相较其他区域房源性价比高，净有效租金约61.1元每月每平方米；预计区域明年将迎来浐灞自贸中心项目、中西部陆港金融小镇二期项目的大体量入市，区域载体增多，产业氛围日渐浓厚，趋向成熟发展。20222023F2024F2025F数据来源：高力国际甲级写字楼分布图

–港务及浐灞编号项目名称231234浐灞商务中心4中西部陆港金融小镇（ABC#)中西部陆港金融小镇（DF#)浐灞自贸中心1现有项目未来项目第四季度西安产业园市场回顾供应需求••本季度需求增长放缓明显，净吸纳量约1.0万平方米，全年累计约11.9万平方米。••本季度暂无新项目入市，西安市产业园市场总存量仍为488.6万平方米；四季度疫情政策导向变化频繁，给供需两侧均带来一定影响，产业园市场内中小企业经营决策的谨慎度有所提高，需求增长滞缓；全年来看，产业园延期供应项目较多，多个项目计划在未来两年追赶项目交付进度，其中西咸新区、航天板块迎来大批量待入市项目，部分项目调整运营策略，制定了销售计划，但预计短期内租赁市场内供过于求的状态不会改变。•自12月开始，防疫政策优化，政策方向逐渐明晰，2023年的市场稳定性有望改善，预计市场需求会有序释放。净有效租金空置率•全市空置率环比下降0.2个百分点至23.7%；本季度产业园市场空置率仍处于下行通道，随着2023年新项目的陆续入市，短期内市场将面临较大的空置压力，疫情放开后，预计随着产业相关利好政策出台，经济环境企稳回升，将重振企业发展信心，长期来看，未来空置率或将趋于稳定。•本季度价格较上季度持平，全市产业园平均净有效租金仍为45.5元/平方米/月；•••在疫情反复的影响下，部分业主多持观望态度，租金政策相对稳定；预计2023年开始大体量供应影响下，市场竞争愈发激烈，部分产业园项目会进一步提高招商优惠力度，全市租金水平或将呈现震荡下行。数据来源：高力国际西安产业园存量仍稳定在488.6万平方米经开产业园市场指标674,931

38.1

13.0%总体量新增供应净吸纳量空置率488.6万平方米0.0万平方米1.0万平方米23.7%经开经开西咸935,824

35.0

32.9%西咸新区平均租金45.5元/平方米/月西安市产业园存量占比航天基地高新12.3%高新高新西咸新区经开14.4%2,513,371

49.1

高2新4.二1%期53.5%航天基地航天基地19.9%577,092

42.8

28.3%总存量（平方米）净有效租金空置率数据来源：高力国际本季度全市产业园无新增供应2010年-2022年第四季度西安市产业园总存量及新增供应一览50040030020010002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q12022Q22022Q32022Q4航天基地子市场存量存量新增供应数据来源：高力国际本季度产业园净吸纳量约1.0万平方米，空置率小幅下降0.2个百分点，达到23.7%西安产业园市场供需及空置率（2015年第一季度-2022年第四季度）45.0%8040.0%7035.0%6030.0%5025.0%4020.0%3015.0%2010.0%105.0%0Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4201520162017201820192020202120220.0%-10新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源：高力国际科技研发类企业需求仍是本季度重点，其中半导体和新材料企业需求的增长显著全市2022年第四季度租赁类型占比（按面积统计）科技研发类企业细分需求占比11%18%52%新成立搬迁扩租19%30%24%46%半导体/集成电路/芯片计算机、通信和其他电子设备制造新材料软件开发数据来源：高力国际半导体企业本季度需求增长显著，成交面积段以500㎡以下的小户型为主行业半导体/集成电路/芯片建筑业<200㎡200-300㎡300-400㎡400-500㎡500-600㎡600-800㎡800-1000㎡1000-1500㎡1500-2000㎡>2000㎡工业制造业计算机、通信和其他电子设备制造建筑业零售贸易能源及公共事业企业孵化器软件开发通讯及电子设备消费品制造业新材料新媒体其他合计11%20%22%9%13%4%0%2%4%11%数据来源：高力国际本季度各子市场行业需求占比经开子市场本季度以能源与新材料行业的成交为主导，西咸子市场企业孵化器扩长显著，医药也有较为明显的增长，高新子市场成交依旧以在计算机、通信和其他电子设备制造及软件开发领域为主导，航天子本季度市场较为低迷。计算机、通信和其他电子设备制造新材料经开能源及公共事业企业孵化器新媒体医药及生命科学专业服务西咸软件开发计算机、通信和其他电子设备制造软件开发航天半导体/集成电路/芯片通讯及电子设备高新新材料数据来源：高力国际西安产业园市场未来供应高力国际预计，2023-2025年西安产业园市场总计新增供应约613万平方米。当前，西咸新区、高新三期、航天基地以及正在不断加大优质产业园的建设力度，将为市场持续提供新的优质供应。2022-2024年西安产业园部分供应项目2023-2025年西安产业园未来供应按子市场体量占比统计西咸航天预计年均新增供应（2023-2025）204万平方米经开新区,37%基地,4003503002502001501005039%西部云谷城北,4%高新,20%云检科创园西咸环普沣东创新城陕西物联网产业基地新经济产业园数据应用产业园02023F2024F2025F先导院南区西安电子谷高新城北西咸新区航天基地数据来源：高力国际未来西安产业园空置率预测高力国际预计未来三年内西安市产业园将面临较大的空置压力，预计全市场空置水平可能会在2023年触及阶段性高点。2023-2025年西安产业园空置率预测4003503002502001501005060.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%◼

在产业落地、载体先行的理念下，未来大西安更多的优质产业将拥有更强有力的空间支撑，也将带动西安产业园产品的快速升级迭代。◼

随着供应量在短期内的加大，租户市场效应日渐凸显，租户在产业园载体选择的多样性提升。020102011201220132014201520162017201820192020202120222023F2024F2025F新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源：高力国际未来西安产业园平均租金预测高力国际预计未来三年内西安市产业园将面临较大的空置压力，租金水平承压较大。预计全市场空置水平可能会在2023年触及阶段性高点，未来三年租金也将面临下行压力。2023-2025年西安产业园平均净有效租金预测60.0350.0◼

从长远来看，在秦创原*的积极带动下，未来将300.050.040.030.020.010.00.0会吸引省内外更多优质项目入驻，同时也将孵化出更多具有科技含量的新项目，高力国际预计，产业园市场需求有望上升。250.0200.0150.0100.0◼

短期内的集中供应，将助推空置率快速攀升，政府资源调控或将改善市场供需关系，但在市场竞争加剧的情况下，未来租金水平仍将面临较大的下行压力。单位：万平单位：元平方米50.0

方米月0.02010

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