典型写字楼分析(设计篇)

典型写字楼分析（设计篇）英皇（北京）房地产开发有限公司本文档共62页；当前第1页；编辑于星期一\10点54分目录北京万达广场1

新保利大厦2LG双子座3

西环广场4

中环世贸5

长安兴融中心6北京世纪财富中心7本文档共62页；当前第2页；编辑于星期一\10点54分典型写字楼分析（设计篇）北京万达广场

本文档共62页；当前第3页；编辑于星期一\10点54分北京万达广场·简介北京万达广场总建筑面积20万平米，由三栋面朝东长安街颇具雕塑感的塔楼组成，其建筑以德国理性主义设计理念

为主导，体现了北京中央商务区都市化、现代化、信息化的设计理念。总体为聚合涉外连锁商业中心、国际商务港、精品商城、国际影城、白金五星级酒店、国际标准5A级写字楼、特色商业街区于一身的商务综合体。本文档共62页；当前第4页；编辑于星期一\10点54分德国gmp国际建筑设计公司负责的北京万达广场二期写字楼北京万达广场·建筑风格整体按照“两座三塔”规划设计，三座体量与造型元素相同、间距相近的塔楼，采用方正整齐、凹凸变化的设计手法和严谨细致的模数转变，形成独特的立面和幕墙分格形式。本文档共62页；当前第5页；编辑于星期一\10点54分北京万达广场·建筑风格1.外立面

三座塔楼的外立面由很多相同的立面单元组成，形成和谐的序列，整体感极强。2.双层呼吸幕墙

“全呼吸式”的智能大厦，主动式内循环双层呼吸幕墙，配VAV变风量全空气空调系统，具备最佳的隔声、节能、恒温、新风换气效果，同时可节约能源约30%。

3.大堂

10.2米挑高大堂引入自然光线，全空气系统，大堂以石材、金属、玻璃为主题材料,体现简洁、精致而理性的现代建筑之美。本文档共62页；当前第6页；编辑于星期一\10点54分以抽象的石雕形式将建筑围塑在一起，基座中延伸出高塔，以此形成的一体雕塑。酒店与办公高塔的立面设计从内部功能出发，独特的外立面赋予整体设计个性化外观，大尺度切入建筑的单体元素（水平方向为购物中心旁门的连拱廊，垂直方向则为高塔入口）与立面的退进强调了建筑的形态结构。建筑体凹凸有致，具有雕塑性造型，经由外立面的光影效果，形成生动活泼的画面，并不与整体效果冲突。建筑一楼部分拥有人性化尺度的连拱廊，做为人们休憩的荫凉处；连拱廊大方宽阔的窗洞，邀请着人们至此休憩停留，并由此进入购物中心。北京万达广场·风格评价本文档共62页；当前第7页；编辑于星期一\10点54分北京万达广场·布局本文档共62页；当前第8页；编辑于星期一\10点54分Gmp，理性建筑哲学大赏久负盛名的gmp，创建于1965年，目前拥有近400名建筑师，是德国最大的、世界范围内享有极高声誉的建筑师事务所。gmp设计范围从机场、别墅、办公楼到学校、交通建筑等，由他们设计的汉堡机场、柏林德累斯顿银行总部等作品，以其彰显的德国理性主义建筑风格及其不乏的艺术张力赢得了国际社会的关注和认可。其创始人冯_格康及玛格两位建筑大师也以其先进的设计理念享誉于世。

北京万达广场·设计公司本文档共62页；当前第9页；编辑于星期一\10点54分典型写字楼分析（设计篇）本文档共62页；当前第10页；编辑于星期一\10点54分新保利大厦·简介新保利大厦位于东二环与平安大街交界处，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。新保利大厦在建筑上体现了大气磅礴的皇城气息，拥有世界上最大的柔索玻璃幕墙、国内首例竖向遮光石材百叶、北京第一中庭等建筑特点，被誉为“传世之作”。本文档共62页；当前第11页；编辑于星期一\10点54分大厦东北面，悬挂着一座底部无支撑的8层钢结构特式吊楼，外观设计借鉴了中国传统的叠式灯笼造型，以波浪型的外壳与横向、竖向钢结构线条组成了美仑美幻独具审美效果的璀璨明珠。其内部设置了顶级商业、空中咖啡厅。

新保利大厦·建筑风格设计者颠覆贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架网索结构上，以强韧钢索连接整幅玻璃幕墙，通透性极强，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、贯通的风范，建筑文化之厚重感和渊源感卓然彰显。本文档共62页；当前第12页；编辑于星期一\10点54分独创北京最高的90米挑高摩天中庭，革新尺度及磅礴气势极具突破。千余平米无立柱大堂，尺度宽敞通透，令空间独具豪阔美感，气派雍容豁然轩敞，堪称“北京第一中庭”。新保利大厦·建筑风格三棱体造型，体形系数仅为0.1，建设部2005年7月1日颁布实施的公共建筑节能设计标准规定公建的体形系数应不大于0.4。本文档共62页；当前第13页；编辑于星期一\10点54分国内首例竖向石材遮阳百叶,其排列遵循北京地区春分、夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和内层玻璃幕墙形成一定角度，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的阳光被遮挡于玻璃幕墙之外.大厦在22层（电梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约750平方米的空中流水花园。通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。新保利大厦·建筑风格本文档共62页；当前第14页；编辑于星期一\10点54分吊楼1—5层（电梯标号3-8层）为国际顶级商业中心。吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅，距离地面52米，豁然轩敞，气宇恢弘，造京城休闲文化至高点。大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮，该层层高约为6.5—8米，与首层通过4部扶梯相连。地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，为大厦办公人员提供良好的用餐环境。3,210平方米健身中心及游泳池等。

新保利大厦·商业布局本文档共62页；当前第15页；编辑于星期一\10点54分美国SOM公司成立于1936年，因在美国和全球四十多个国家为各种不同项目提出富有创意的设计而领先同行并闻名于世。SOM是世界上唯一两次获得美国建筑师协会颁发的最高荣誉——最佳年度设计单位的公司。SOM经典建筑作品遍布世界各地：芝加哥汉考克大厦、香港会议中心、北京工商银行总行、上海金贸大厦等。新保利大厦是SOM与保利集团等多家国际顶级品牌共同打造的传世之作，创造了新的城市标志，更为中国建筑问鼎世界建筑文明开创新篇。

新保利大厦·设计公司本文档共62页；当前第16页；编辑于星期一\10点54分典型写字楼分析（设计篇）LG双子座大厦本文档共62页；当前第17页；编辑于星期一\10点54分双子座大厦——高科技、高智能、高品质的国际综合大厦，由世界著名企业LG集团开发建造，集写字楼、商厦于一体，是东长安街上一座拥有显著特质的地标性建筑。

双子座大厦·简介本文档共62页；当前第18页；编辑于星期一\10点54分大厦外形采用双塔式设计，与LG设于韩国汉城的全球总部外形相仿，主体部分由两幢高达30层的写字楼和地下2层及地上5层的零售商铺构成，高134米。

LG大厦的设计充满时代感，以高级办公楼为主调，低层部分融合了中国传统的古代城墙设计，稳重坚固的石材，配合轻盈通透的蓝色玻璃幕墙，突出材质的轻重对比、色彩的深浅结合，激发未来无限畅想。

双子座大厦·设计风格本文档共62页；当前第19页；编辑于星期一\10点54分裙房（5层）：

1层到5层用于高级品牌专卖店和商场、健身房和餐馆；办公塔楼：

第6层到第29层是办公用房；第30层是电梯机房,水箱水泵及相关的机电服务用房。顶层第31层为冷却塔和擦窗机。地下层：

地下1层有商场，食品和饮料店，超级市场，办公辅助设施和自行车停放场地组成。地下2层是大楼的主要的设备机房，包括冷冻机房，冷藏室，电气设备房，泵房。商铺用间占据了这层的中间部分。地下3层布置有卡车装卸平台。每座塔楼有各自独立的装卸设施。余下的楼层面积是停车库。整栋大楼的最底层地下4层用于停车库。

双子座大厦·布局本文档共62页；当前第20页；编辑于星期一\10点54分双子座大厦-合作团队开发商LG集团物业公司第一太平戴维斯勘察设计SOM建筑顾问（上海）有限公司项目监理北京市远达建设监理有限责任公司

本文档共62页；当前第21页；编辑于星期一\10点54分典型写字楼分析（设计篇）西环广场本文档共62页；当前第22页；编辑于星期一\10点54分

西环广场位于西直门立交桥西北角，连接金融街

和中关村两大商业中心，主体工程由一个立体的

多功能交通枢纽、产层商业空间、三座近百米高

的综合办公楼组成。西环广场·简介本文档共62页；当前第23页；编辑于星期一\10点54分西环广场·设计思路西直门是北京最古老的城门“京师九门”之一，设计师从老西直门拱型门洞中汲取灵感，摒弃了“直角平面”的简单线条勾画，3幢5A级智能写字楼，采用流畅的弧线造型，建筑形式与中国古老的城门文化相结合，突出现代，并尊重历史，变冰冷的建筑为生动的城市语言。整体建筑线条流畅，将西方理性主义造型与中式传统城楼风格融为一体，力求达到美感与功能的和谐统一。主体建筑外立面采取了曲线型设计，以流畅的线条结合纯净的玻璃幕墙，创造出北京全新的城市轮廓线。夜晚的灯光设计使三座塔楼有如三座魔幻般的灯塔映在北京的夜空中，整个建筑大气宏伟而不失优雅精致，将复杂的使用功能统一在一个简单的几何体内，以挺拔的高度与巨幅的宽度，与周边环境景观有机结合，巍然矗立于西直门桥头。本文档共62页；当前第24页；编辑于星期一\10点54分西环广场·建筑风格独特的建筑形式：西环广场采用流畅的弧线造型塑造了3栋5A级写字楼，外立面为通透全玻璃体，充满了浪漫主义色彩；顶层特设全通透无廊柱挑空7.65米阳光穹顶，可灵活设计为总裁办公室、高级会议室、产品展示中心、时尚发布中心等专属功能空间，成为企业高层对话的平台。实用的建筑设计：整栋面积适中，三座楼分别为3万平米、2.5万平米、2万平米；楼层自下而上，面积逐渐递减，最大整层面积约2000平米，最小整层面积约900平米，另外，最小面积分割为100平米，空间自由组合，自用、投资皆宜；写字间10.6米短进深，因此形成了良好的通风条件；柱间距达到了8.4米到8.8米，实现空间合理利用；3.75米层高，使办公空间不再压抑。

本文档共62页；当前第25页；编辑于星期一\10点54分西环广场·交通设计本文档共62页；当前第26页；编辑于星期一\10点54分法国AREP铁路设计公司

AREP成立於1998年,AREP(Aménagement,Recherche,Pôled’Echanges)是一家与SNCF(法国国营路公司)有著紧密联系的建筑及工程公司。除了在法国的铁路设计和建筑专案之外，AREP还管理中国的数个大型专案。该公司采用Autodesk®Buzzsaw™线上协作服务来改善团队成员之间的通讯和最佳化公司设计与生产团队的工作。2001年参加了国际招标，之後被委托管理中国的一些专案，其中包括北京博物馆和上海南站的设计。西环广场·设计公司本文档共62页；当前第27页；编辑于星期一\10点54分典型写字楼分析（设计篇）本文档共62页；当前第28页；编辑于星期一\10点54分中环世贸中心·简介中环世贸中心项目位于中国北京第一大道东长安街上，是CBD核心区的标志性建筑物之一。中环世贸中心应用了当今世界上最先进的施工工艺和建筑材料，融会东西方文化的莲花造型庄重华美，竖向线

条突显大厦的稳重挺拔。中环世贸具有北京首屈一指的150米高纯天然石材外立

面和LOW-E双层中空高通透玻璃幕墙，在混凝土都市中独显历史张力。本文档共62页；当前第29页；编辑于星期一\10点54分中环世贸中心·建筑风格纯天然的花岗岩石材+双层中空LOW-E玻璃外观，层次分割,给人挺拔向上的形态感。AB两个建筑内部的核心筒彼此相连，增加了建筑本身的稳定性、抗震性，同时也减少了核心筒面积，提高了使用率。

U形敞开式建筑面对广场，可视景观的建筑面积大大增加；建筑顶部倾斜设计,面临流水和绿地。本文档共62页；当前第30页；编辑于星期一\10点54分中环世贸中心·风格评价

中环世贸中心采用半椭圆形作为建筑的基本外轮廓，使整组建筑对阳光、风力及环境品质的不良影响缩减到了最小，从而使北侧的长安街获得以下的益处：

街道封闭感大大减弱

街道可以获得更长的日照时间高楼风现象得到有效缓解

另一侧可获额外步行停留空间

本文档共62页；当前第31页；编辑于星期一\10点54分中环世贸中心·交通设计商业入口本文档共62页；当前第32页；编辑于星期一\10点54分中环世贸中心·功能布局

地上建筑：首至三层：大堂及公共服务区、商业区四至十六层：标准办公层十七层：避难层十八至屋顶层：标准办公层地下建筑：地下一层：商业地下二至三层：车库、设备机房、职工食堂地下四层：人防地下室（平时车库）地下五层：人防地下室（平时车库）本文档共62页；当前第33页；编辑于星期一\10点54分AJ+C建筑设计集团公司成立于1952年，总部设在悉尼，它在澳大利亚建筑设计领域享有很高的声誉。公司目前员工近百人，所承接的工程项目范围广泛，涉及规划，建筑设计，历史建筑维护，室内设计及城市设计等众多方面，尤其在居住建筑设计方面及建筑节能和可持续发展设计方面成绩突出。

2002年承接的上海宝山新城开发项目是AJ+C建筑设计集团公司在中国承接的第一个项目。该项目获得了2003年中国住宅创新夺标项目奖，及2003年中国人居建筑规划方案竞赛建筑、规划双金奖。同时AJ+C公司在北京2008年奥运会青岛帆船赛艇基地的项目竞赛中也以绝对优势入围，获得了评审委员会的最高评价。

中环世贸中心·设计公司本文档共62页；当前第34页；编辑于星期一\10点54分长安兴融中心典型写字楼分析（设计篇）(售价：均价:20000元/平方米；物业费:写字楼29元/平方米.月)本文档共62页；当前第35页；编辑于星期一\10点54分交通

长安兴融中心四面环路，周围交通条件极为优越。长安街、西二环、闹市口大街、前三门大街等城市主干道环绕周围，地铁一号线、二号线紧密相邻，公交线路四通八达、快速便捷，可大大节约时间成本。

长安兴融中心·基本概况本文档共62页；当前第36页；编辑于星期一\10点54分长安兴融中心位于有着国家的企业“总部街”之称的西长安街上，是一座满足现代国际化商务需求、塑造企业总部举足轻重形象的高档5A级智能写字楼。长安兴融中心·简介长安兴融中心突破了长安街建筑封闭呆板的空间布局，创造半开放的围合式空间，将低密度生态概念引入商务建筑。本文档共62页；当前第37页；编辑于星期一\10点54分长安兴融中心·建筑特点

穹顶入口处为两幅高大的（高36米、宽26米）对称的、双向变化曲率的、单体不对称的双曲面点式玻璃幕。其支撑结构体系为横向大跨度悬索结构、竖向单层单向索系。玻璃幕曲面形式独特，支撑结构简洁、造型新颖。两侧高10层的扇型

玻璃曲面形成穹顶效果，造成了恢弘的气势。本文档共62页；当前第38页；编辑于星期一\10点54分长安兴融中心·建筑特点

中庭长安兴融中心充分利用内庭空间，将当今都市所向往的由森林、小溪、瀑布、池塘、岩石、爬藤所组成的纯自然空间感受完整地移植进来。将都市与自然有机地结合，缔造出罕有的“新生态办公空间”。

本文档共62页；当前第39页；编辑于星期一\10点54分长安兴融中心·布局整体建筑由A座、B座两栋5A级智能化写字楼和C座组成，其中C座包含了写字楼和酒店式商务公寓。东西两座写字楼以L

型布局，南侧条形公寓相互围合。建筑概述长安兴融中心共有三个机动车出入口：A座（东楼）北侧为双车道机动车出入口；C座（南楼）西南侧为单车道出入口；C座（南楼）东南侧为双车道出入口；本文档共62页；当前第40页；编辑于星期一\10点54分方案设计：美国GENSLER国际设计公司

施工图设计：中元国际工程设计研究院

结构工程咨询：美国宋腾—汤玛沙帝工程顾问有限公司

机电工程咨询：美国Lerch,Bares&AssociatesInc.

照明工程设计:美国碧谱照明设计咨询有限公司

园林设计:美国GENSLER和DESIGNWORKSHOP

总承包单位：中国新兴建设开发总公司

监理单位：北京希地环球工程顾问有限责任公司长安兴融中心·设计单位本文档共62页；当前第41页；编辑于星期一\10点54分典型写字楼分析（设计篇）北京世纪财富中心本文档共62页；当前第42页；编辑于星期一\10点54分北京世纪财富中心，由美国RTKL、

方东国际两大名家联合设计，体现了北美城市中心区现代风格与中国首都文化韵味的完美融合。项目总建筑面积为150,197平方米，其中，地上面积110,995平方米，地下面积39,202平方米，包括东西两座写字楼和北座小独栋，采用国际最新钢混结构。

北京世纪财富中心·简介本文档共62页；当前第43页；编辑于星期一\10点54分本项目东侧为东西向的办公楼B座，99.6米高，大楼在高处内缩，格局简单有力，从视觉上使得此塔而显得高耸入云。项目西侧是南北向的办公楼A座，84.4米高。其高度同对街的汉威大厦相望。北侧小独栋，地上三层，半地下一层，总建筑面积7951平米，层高分别为4.5米，4.2米，8.4米，第三层独享800平米无柱空间。

北京世纪财富中心·建筑格局本文档共62页；当前第44页；编辑于星期一\10点54分

北京世纪财富中心·建筑风格北京世纪财富中心，中国首家通过美国联邦绿色建筑委员会（USGBC）LEED认证绿色建筑，无论是与周边氛围的融合，还是自身幕墙、大堂、电梯、空调、超5A智能等软硬件配置，都严格按照LEED进行规划设计。本文档共62页；当前第45页；编辑于星期一\10点54分

绿色建筑－－7个空中花园：1.

北楼小独栋顶层，面积946平米2.

东座大堂屋顶东侧，面积438平米3.

西座大堂屋顶西侧，面积438平米4.

西座21层顶楼，面积为1732平米5.

东座25层东侧，面积为327平米6.

东座25层西侧，面积为222平米7.

东座26层顶楼，面积为1105平米

北京世纪财富中心·建筑风格本文档共62页；当前第46页；编辑于星期一\10点54分

北京世纪财富中心·建筑风格阳光水幕大堂北京世纪财富中心大堂挑高24米，面积达2000平方米，气势非凡。钢与玻璃的完美组合，通透明亮，阳光、城市景观融入其间。大堂中央水池泉水常年流淌，

通过断面落向地下一层，形成瀑布。大堂上空设悬挂式

钢结构回廊，成为连接东西座及商业空间的“立体交通枢纽”。本文档共62页；当前第47页；编辑于星期一\10点54分

北京世纪财富中心·交通设计车辆入口步行入口本文档共62页；当前第48页；编辑于星期一\10点54分

香港KeyPoint投资有限公司--项目总策划

香港Luckman资本,香港中信资本,澳洲ALLCO金融集团,美国Starwood资本-项目投资团队

美国RTKL--建筑规划设计

英国ARUP（香港）--建筑结构顾问、系统集成顾问及幕墙设计顾问

方东国际--建筑深化设计、内装、公共部分精装，外幕墙设计顾问

北京航空航天大学计算机熊璋教授实验室--机电系统控制及弱电系统控制，楼宇数字化控制系统总顾问

北京市建筑设计研究院--工程施工设计和钢结构施工设计

南通三建--建筑施工

美国EMSI--绿色建筑认证

美国CBRE（世邦魏理事）--市场独家租赁代理和物业管理顾问

北京世纪财富中心·合作团队本文档共62页；当前第49页；编辑于星期一\10点54分ClicktoeditsubtitlestyleThankYou!本文档共62页；当前第50页；编辑于星期一\10点54分北京万达广场·理性主义建筑链接德国理性主义建筑结合了可持续建筑技术、城市文脉等人文主义因素，一改理性主义草创之初的平淡、刻板，形成精致的、耐人寻味的、功能实用的、具有历史感的建筑风格。德国理性主义设计的主要特征有：①功能理性；②讲究结构与构造的精密逻辑；

③简洁的艺术形象。

返回斯图加特机场汉堡空港本文档共62页；当前第51页；编辑于星期一\10点54分VAV（即VariableAirVolume的英文缩写）变风量空调系统的实质是在保持空调送风温度的前提下，根据空调房间内实际温度的变化来调节空调送风量，达到控制房间温度的目的。VAV变风量系统有着全方面的优势：①节能：实际的总送风量是按每个房间各时间段负荷总和最大值来计算；②操作灵活舒适、安装方便、噪音低；

③直接送风解决了风机盘管系统固有的滴水、产生霉菌等问题。北京万达广场·VAV空调系统链接返回本文档共62页；当前第52页；编辑于星期一\10点54分新保利大厦·幕墙图片链接返回本文档共62页；当前第53页；编辑于星期一\10点54分建筑体形系数指的是建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。其反映的是单位建筑空间的热散失面积大小,对建筑能耗有直接影响。一般而言，建筑体形系数的增加，意味着单位体积建筑物与大气进行热交换的表面积增大，建筑的采暖能耗、空调能耗及总能耗会随之增加。

返回新保利大厦·体形系数链接本文档共62页；当前第54页；编辑于星期一\10点54分Low-E玻璃即低辐射镀膜玻璃，通过在玻璃表面镀银等金属物质而成，具有环保节能、美观舒适的性能。Low-E中空玻璃由双层玻璃、低辐射镀银膜、干燥空气层组合而成，具有Low-E玻璃与中空玻璃的双重特点，除具有环保节能、美观舒适的性能外，还可以达到隔音降噪的效果，是目前最高端的建筑玻璃产品。中环世贸中心·Low－E玻璃链接主要优势：①保温性能高，有效降低传热系数；②隔声效果明显、安全性高。（普通玻璃的4倍）下一页本文档共62页；当前第55页；编辑于星期一\10点54分中环世贸中心·Low－E玻璃链接不同玻璃能耗的模拟计算结果几种常用玻璃的主要光热参数返回本文档共62页；当前第56页；编辑于星期一\10点54分悬索结构是以能受拉的索作为基本承重构件，并将索按照一定规律布置所构成的一类结构体系。用于悬索结构的钢索大多采用由高强钢丝组成的平行钢丝束，钢绞线或钢缆绳等。悬索结构的受力特点是仅通过索的轴向拉伸来抵抗外荷载的作用，结构中不出现弯距和剪力效应，可充分利用钢材的强度；悬索结构形式多样，布置灵活，并能适应多种建筑平面；由于钢索的自重很小，屋盖结构较轻，安装不需要大型起重设备长安兴融中心·悬索结构链接返回本文档共62页；当前第57页；编辑于星期一\10点54分北美风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。

北京世纪财富中心·北美风格链接返回本文档共62页；当前第58页；编辑于星期一\10点54分（1）选址的有效性（2个前提条件/7个得分点/28分/占总分25%）

——前提条件

交通效率；

给水和排水设施的有效性；

——得分点

污染棕地的再开发（4分）

高成本的污染棕地的再开发（1分）

毗邻、预留或已开发的地块（3~10分）

降低对机动车的依赖（2~6分）

促进住职平衡（4分）

临近学校（1分）

公共空间的可达性（2分）

北京世纪财富中心·LEED认证链接下一页本文档共62页；当前第59页；编辑于星期一\10点54分（2）环境保护（5个前提条件