轨道交通二号线开发策划研究

XX市轨道交通二号线

综合开发策划研究汇报内容一、2号线综合开发策划背景二、2号线总体判断及综合开发战略三、2号线站点定位及综合开发策略四、典型站点示例及操作建议一、2号线综合开发策划背景为什么——目前存在的问题做什么——解决问题的要点怎么做——解决问题的方法国家战略层面上——轨道交通综合开发作为推动城市可持续发展的有力抓手初期认识期重视期北京地铁环线上海轨道交通一号线上海轨道交通三号线无锡轨道交通一号线武汉轨道交通二号线XX轨道交通一号线杭州轨道交通一号线人防设计站点建设与区域开发联动轨道交通网络与城市发展联动

站点与周边地块/区域整合设计，集聚人口、商业及交通功能。充分体现综合开发带来的直接增值效益。

加强轨道交通建设与城市总体规划的协调，注重社会效益与经济效益的平衡。解决交通需求推进城市可持续发展1.城市总体规划与轨道网络规划的互动为什么做——目前存在的问题如何协调轨道交通线路和城市空间规划，实现城市空间战略？2.网络规划与近期建设推动的协调为什么做——目前存在的问题如何协调城市建设与轨道网络建设时序，进行土地储备和预留，实现轨道交通开发收益的有效回收？3.局部合理与全线协调的平衡为什么做——目前存在的问题如何明确各站点定位，从而实现合理的车站设计、开发能级与交通配套？4.为平衡社会效益和经济效益提供基础形成上海西部商业中心、独享五种交通优势的市级商圈2007年商圈内7家重点企业社会商品零售总额31.71亿元，比商圈形成前的2000年增长2.76倍。上海市中山公园地区改造前上海市中山公园地区改造后为什么做——目前存在的问题体现轨道交通综合效益研究目标：可持续的建设收益：宏观、中观、微观综合平衡，提升轨道交通沿线土地价值可持续的交通出行：培育引导轨道客流，注意客流总量的同时优化各段客流的流量和流向。可持续的空间发展模式：以轨道交通引导城市空间开发，促进轨道交通导向的公共交通走廊的形成优化的站点定位：指导站位选址、站点及周边地区的的功能定位和定量控制指标。明确的开发重点开发方式和站点设计需求为什么做——目前存在的问题——目标做什么——解决问题的要点3.为下阶段站点周边的工作提供指导如何细化规划工作如何推进站点整合设计2.工作程序上明确综合开发的重点、方向、时序1.技术上提出站点周边城市开发或改造方向如何调整站点周边城市功能如何明确站点周边土地利用性质如何明确站点周边的开发能级与规模如何进行交通设施配套怎么做——依托的思路原则3.重视轨道交通骨架线路对城市产生重大影响——围绕中心职能调整城市功能、用地布局1.重视轨道交通与城市空间体系互为依托、互为影响的关系——轨道交通线路支撑城市空间发展方向；轨道交通枢纽服务城市中心4.重视轨道交通走廊对原规划空间结构的影响——围绕轨道交通走廊调整用地结构，改变组合方式2.重视城市各级中心与轨道交通枢纽体系的耦合关系——围绕由轨道交通站点形成的交通中心调整各级城市中心轨道交通线路支撑城市空间发展方向；轨道交通枢纽服务城市中心怎么做——依托的思路原则主城卧城城市空间形态站点站点站点站点城市中心城市中心城市中心城市中心体系围绕由轨道交通站点形成的交通中心调整各级城市中心围绕中心智能调整用地布局，将区位敏感度高的用地靠近站点，充分体现土地级差地租的优势。轨道交通引入后怎么做——依托的思路原则围绕轨道交通走廊调整用地结构，改变组合方式生产轨道线路生活绿化生活轨道线路生活轨道线路生活绿化生活生产轨道线路生活汇报内容一、2号线综合开发策划背景二、2号线总体判断及综合开发战略三、2号线站点定位及综合开发策略四、典型站点示例及操作建议1.XX目前规划的轨道交通网络与城市空间拓展方向和城市主要联系、辐射方向基本保持一致；非常有利于XX通过轨道交通的带动形成TOD导向的城市综合开发走廊。2号线总体判断——城市空间结构十字形的总体空间发展结构和十字多射线的轨道网络总体框架。轨道交通影响范围——是土地效益影响的核心区，各种针对轨道交通站点的开发策略实施的主要空间范围；是轨道交通客流的主要来源区，是客流预测和交通调整策略针对的主要区域；是规划用地调整的主要范围。2.

XX城市轨道网络的影响范围将占中心城区总用地的60％－70％，约240平方公里。1号线2号线3号线4号线相城片区●●工业园区●●吴中片区●●老城区●●●高新区●●2号线总体判断——城市空间结构3.影响范围内规划城市建设用地共39.10平方公里，占据XX中心城区规划建设用地的10.3％，居住用地与公共设施用地的比例都远高于中心城区的平均水平。2号线对城市”北翼“相城区和平江区的发展有着及其重要的作用。2号线总体判断——城市空间结构适宜改造用地空间分布图

4.根据现状用地宜改造情况和现有控规地块划分，宜改造用地面积约12.5平方公里，从空间分布上来看主要集中在相城片区，占60％，吴中片区和旧城片区各占20％。影响区适宜改造区域分布2号线总体判断——城市空间结构1.轨道交通网络串连了各城市级中心，但对城市副中心、专业、社区中心的支撑有待加强。2.2号线和4号线在北部相城片区难于同现有中心体系实现良好互动。1号线2号线3号线4号线城市中心3011城市副中心0001专业中心6366社区中心62752号线总体判断——城市中心体系3.2号线沿线分布的各级中心，具有与2号线站点协调统一的潜力；在不破坏城市空间结构的基础上进行适当的调整与分配而非单一的总量的增加。2号线总体判断——城市中心体系现有城市发展主要节点城市形态及结构调整意向促进高铁枢纽站的外延塑造相城片区中部组合中心纳入老城西部片区中心范围塑造吴中片区中部中心城市中心体系调整建议方向2号线总体判断——城市中心体系居住人口、就业岗位分布特征

现状与规划居住人口比较分析4.伴随着城市退二进三的进程以及城市的扩张，各区均有大量人口导入，特别是相城区增长幅度最大。5.人口分布未形成围绕轨道交通的聚集特性。2号线总体判断——城市用地布局现有控规开发强度分布中等密度蔓延型紧凑集聚型多类型散布型相城片区——调整布局整体提高站点周边建设容量旧城片区——依托现有基础，挖掘潜力地块吴中片区——整合不同类型，提高聚集度2号线总体判断——城市用地布局6.影响范围内各区域用地开发强度尚未充分享受轨道交通所带来的集聚与增值效应。收益为正值地块收益为负值地块一级开发收益正负分布

1.宜改造用地中开发收益预估为正值的约5.2平方公里，在轨道建设和运营初期，开发这些用地将可有效的将轨道带来的升值效应纳入公共收益。部分用地开发收益为负，应适当收储重点地块，留待开发时机成熟。沿线宜改造用地土地一级开发收益评估——地块梳理2号线总体判断——土地一级开发收益收益为正值地块收益为负值地块轨道引入用地收益正负分布收益提升为正值的地块沿线宜改造用地土地一级开发收益评估——轨道引入前后比较2.

2号线建设可以有效带动周边地区宜改造用地地价升值，上涨幅度约15.7％。地价的提升同时提高了周边城市改造的可行性2号线总体判断——土地一级开发收益沿线宜改造用地土地一级开发收益评估——轨道引入前后比较

建设用地面积（平方公里）2009年基准地价估值（亿元）轨道引入后地价估值（亿元）轨道带来的地价增值（亿元）轨道带来的地价增值幅度轨道交通引入前影响区适宜开发土地5.1208.4240.131.715.2%轨道交通引入后影响范围内适宜开发土地6.9248.4287.439.015.7%

建设用地面积（平方公里）2009年开发收益估算（亿元）轨道引入后开发收益估算（亿元）轨道带来的收益增值（亿元）轨道带来的收益增值幅度轨道交通引入后建议控制用地6.9137.4176.439.028.4%地价比较收益比较2号线总体判断——土地一级开发收益3.

轨道交通沿线土地的开发时序影响着土地开发价值的获取。轨道交通建设的时间轴向来看，城市轨道交通对沿线房地产价格影响呈现“单峰型”规律。201420102012轨道交通建设期建设期运营期土地开发期收储期总规建设时段安排近期中期远期周边地价升值曲线2号线总体判断——土地一级开发收益

对应总规，影响范围内近期（2010年）建设和改造用地1238公顷，中期（2015年）968公顷，远期（2020年）951沿线房地产价格受2号线建设影响最大的窗口时期2010～2014年

4.应抓住时机调整土地建设计划并进行战略储备对土地的控制及开发不应局限在近期的建设用地

2010201520202号线总体判断——土地一级开发收益轨道交通沿线的近期建设和改造区域共计约40平方公里，其中1、2、3、4号线各自比重为16%，34%，35%，15%；有50％的近期开发用地安排在远期建设的3、4号线周边。5.目前城市建设时序安排同轨道交通建设存在错位，无法将土地开发利用与轨道交通建设充分结合。为了最大的发掘轨道交通建设带来的经济和社会效益，应当根据轨道交通的建设时序，适当调整城市各个区域的建设时序安排，为综合开发取得最佳建设时机！2号线总体判断——土地一级开发收益1.用地控制——旧城区在精而不在多，工作重点在于与站点直接相关的个别地块改造，功能提升；外围地区可控条件好，重在调整规划用地结构的基础上，合理安排开发时序，最大化利用轨道交通带来的土地升值的收益；2.规划调整

1）中心耦合——相城区缺乏城市中心的支撑，选取具有战略地位的站点，加强轨道交通中心的建设，对全线及区域的发展均具有战略意义且具有良好的开发可行性。有利于平衡客流不均衡系数、提高中心服务功能。尽可能调整其他各级中心与站点耦合；

2）强度集聚——全线开发强度比较均质，将开发向中心集聚，提升开发价值，增加客流，减少接驳距离；

3）交通配套——围绕站点调整城市交通枢纽等级，配备与之相应的交通设施；3.开发重点——外围地区南北向商业地产滞后，商业基础相对较弱；对外围的开发以分期预留为主，做好土地控制及与地铁设计接口的预留；中心地区以整合开发为主；综合开发战略方向总结汇报内容一、2号线综合开发策划背景二、2号线总体判断及综合开发战略三、2号线站点定位及综合开发策略四、典型站点示例及操作建议三、2号线站点定位及综合开发策略站点地区定位站点地区用地规划调整方法站点地区用地规划调整方案评估站点地区土地控制方案站点综合开发策略2号线综合开发定位及策略本次策划在全线功能定位的基础上提出各个站点在城市中心体系和交通体系中定位调整和优化建议，提出各个站点的开发定位。城市中心能级站点周边地区中心能级调整后站点地区交通定位调整前站点地区交通定位中心体系交通体系

站点周边地区能级定位交通功能定位功能策划1高铁站区域交通枢纽，片区中心一级：综合交通换乘枢纽区域级商贸中心2相城大道站一般地区二级：P+R商贸生活综合服务中心3富阳路站一般地区二级：公交换乘枢纽旅游配套服务和片区生活中心4安元路站片区中心（组）三级：一般步行换乘站片区级综合性商业5春申湖中路站社区中心二级：公交换乘枢纽中高档生活性商业和办公6阳澄湖中路站一般地区三级：一般公交换乘站社区型商业7齐门北大街站（及区间段）社区中心三级：一般步行换乘站生活性商业、商住服务8金民东路站市级中心（组）二级：公交换乘枢纽市级商业和商务办公集聚区9天筑路站市级中心（组）三级：一般步行换乘站片区级商业生活区10XX火车站站区域交通枢纽，市级中心（组）一级：综合交通换乘枢纽城市能级商贸综合发展区11三医院站社区中心三级：一般步行换乘站游憩休闲区12石路站市级中心二级：公交换乘枢纽城市高能级、多主题、组合式的都市功能综合体2号线综合开发定位及策略站点地区定位13广济路站市级中心（组）二级：轨道交通换乘枢纽市级中高层次的商业零售、餐饮休闲服务14三香广场站片区中心（组）三级：一般步行换乘站城市级高端品牌消费中心、商务政务接待中心、文化展示中心15劳动路站社区中心三级：一般步行换乘站都市时尚生活目的地16胥江路站一般地区三级：一般步行换乘站社区生活配套型商业17桐泾公园站片区中心三级：一般公交换乘站片区综合服务型商业18长吴路站社区中心三级：一般步行换乘站社区型商业19宝带西路站社区中心二级：轨道交通换乘枢纽社区型商业20旺吴路站片区中心（组）二级：公交换乘枢纽吴中片区商务中心兼顾商业生活服务21石湖路站片区中心（组）二级：轨道交通换乘枢纽；P+R吴中片区级商业中心，中档商业零售物业、超市、办公等22迎春南路站社区中心二级：公交换乘枢纽片区生活休闲中心2号线综合开发定位及策略站点地区定位站点地区用地规划调整方法2号线综合开发定位及策略A、“500米范围外“用地与“范围内”用地置换B、根据站点定位不同——站点之间用地置换C、适当提高站点周边聚集度D、调整站位提高轨道站点与规划的高密度的、城市中心地区的耦合度E、优化路网，提高站点周边地区连通性，扩大站点影响区范围F、加强公共交通接驳

站点地区用地规划调整方案本次研究用地方案调整站点地区用地调整建议

调整站位调整用地性质提高容积率调整改善路网增加公交设施用地将其他站点周边用地调整至该站点将外围公共设施用地向站点集聚将站点周边居住用地调整为公共设施将站点周边公共设施用地调整为居住用地改变站点周边公共设施用地属性1高铁站－－－－－－－－－2相城大道站－－－－－－－－－3富阳路站－－－－－－－－－4安元路站●●●●－●●●－5春申湖中路站－●－－●－－－－6阳澄湖中路站－－●●－●●－－7齐门北大街站（及区间段）－－－●－－●－－8金民东路站－－－－－－－－●9天筑路站－－－－－－－－－10XX火车站站－－－－－－－－－11三医院站－－●●－－●－－12石路站－－－－－－－－－13广济路站－－－－－－－●－14三香广场站●－●●－●●－－15劳动路站－－●●－●●－－16胥江路站－－－－－－－－－17桐泾公园站－－－－●－－－－18长吴路站－－－●－－●－－19宝带西路站－－－●－－●－－20旺吴路站－－●●－●●－－21石湖路站－－●－－●●●－22迎春南路站－－●●－－●●－2号线综合开发定位及策略站点地区用地规划方案评估——轨道客流校核评估土地规划方案调整后，线路客流预测结果显示，2020年2号线日客流约达37.8万人次，比调整前增加了0.2万，站点500米影响区轨道出行总量较原控规方案上升了11.6％，占轨道出行量的60.5％，比原有控规方案提高了6.3％，效果显著，体现了新用地方案在提高轨道使用效率、改善居民出行服务水平上的优势；2020年早高峰站点进出站客预测结果2号线综合开发定位及策略站点地区用地规划方案评估——适宜改造用地土地一级开发收益校核涉及用地调整的站点地区调整带来的收益增加值（亿元）调整带来的收益为正地块收益增加值（亿元）安元路站1.160.57春申湖中路站-0.21-0.21阳澄湖中路站0.710.71齐门北大街站1.471.24三医院站1.071.07三香广场站3.650.69劳动路站1.461.00桐泾公园站-0.10-0.10宝带西路站0.540.13长吴路站0.280.28旺吴路站0.880.32石湖路站1.371.14迎春南路站0.960.61总计13.247.452号线综合开发定位及策略站点地区用地规划方案评估——适宜改造用地土地一级开发收益评估调整前后宜改造用地一级开发收益增加13亿。收益为正值的地块，一级开发收益由176亿增加至183亿，增幅7亿。2号线综合开发定位及策略站点地区用地控制方案重点控制的地块范围为，宜改造用地中轨道交通引入后一级开发收益较高，以及紧邻站点可考虑与站点同期开发建设的用地。通过分析，此类用地共约698公顷，主要为住宅和商业类用地。2号线综合开发定位及策略建议控制地块面积500m影响区重点控制地块面积建议综合开发地块面积1高铁站31.28.4-2相城大道站86.023.0-3富阳路站59.036.0-4安元路站63.026.04.05春申湖中路站35.03.0-6阳澄湖中路站32.613.6

7齐门北大街站（及区间段）19.714.42.38金民东路站26.612.9-9天筑路站32.114.2-10XX火车站站26.65.4-11三医院站15.28.82.7建议控制地块面积（公顷）500m影响区重点控制地块面积（公顷）建议综合开发地块面积（公顷）12石路站25.415.0-13广济路站9.86.7-14三香广场站8.56.03.215劳动路站33.914.34.316胥江路站11.84.4-17桐泾公园站18.56.7-18长吴路站6.84.4-19宝带西路站7.13.2

20旺吴路站59.228.421石湖路站41.316.73.622迎春南路站41.721.2

总计691.0292.720.12号线综合开发定位及策略站点地区用地控制方案站点定位站点名称一级站点开发齐门北大街站区间、三香广场站、劳动路站、车辆段、三医院站、石路站、石湖路站、安元路站二级站点开发相城大道站、阳澄湖中路站、金民东路站、天筑路站、、广济路站、旺吴路站、迎春南路站三级站点开发富阳路站、春申湖中路站、胥江路站、桐泾公园站、长吴路站、宝带西路站、XX高速站站、XX火车站站

根据分析研究，将站点综合开发分级如下：其中一级站需要考虑进行综合土地利用，部分受轨道交通建设影响大的，在建设条件允许的情况下同步实施。反之，可能失去开发的机遇。2号线综合开发定位及策略形成针对各个站点的开发策略——1、各站点周边用地规划调整方案；2、各车站设计导引汇报内容一、2号线综合开发策划背景二、2号线总体判断及综合开发战略三、2号线站点定位及综合开发策略四、典型站点示例及操作建议安元路站安元路站现状及条件梳理安元路站现状

安元路站位于2号线影响区相城区段中部，规划相城区东北部片区内。周边现状用地以新建成的居住用地、商业用地为主，远端拥有一定量的待改造的工业和居住用地。整体来看，与站点紧邻的区域开发成熟度较高，综合开发潜力不足。安元路站地区土地使用现状图安元路站地区土地使用现状分析图安元路站定位及开发方向

站点周边地区开发定位站点周边地区规划定位类型及所属片区站点定位来源规划定位与现有各级规划关系交通定位功能策划片区中心（组）相城东部片区中心组成部分相城区分区规划调整整合三级一般步行换乘站片区级综合性商业

片区中心区级专业中心－商贸轨道站点轨道线路

将安元路站移至用地储备较多、与规划相城大道片区中心毗邻的区域；站位南移约300m。将原有沿相城大道扩展的中心，调整为站点地区与相城大道相结合的组合中心。安元路站位调整

站位调整站位调整后周边适宜改造用地显著增加。站位调整前后主要服务范围示意安元路站地区土地使用现状分析图300米公共设施容量核算站点地区规划定位类型及所属片区建议α取值建议站点500m影响区公共设施总建筑面积S（万平方米）相城大道站一般地区相城东部片区贸易功能15％39.4富阳路站一般地区相城区休闲游乐功能20％50.2安元路站片区中心（组）相城东部片区中心组成部分32％*80％67.2春申湖中路站社区中心相城区东部居住片区中心15％39.4阳澄湖中路站一般地区相城东部居住片区8％21.0齐门北大街站（及区间段）社区中心相城区东南部居住片区中心10％26.3影响因子：P：片区三产规划就业岗位，约15万V1：站点影响区占片区面积比例，50％V2：站点核心区（500m影响取值）开发量分配比例，建议取值70%S：第三产业人均就业岗位建筑面积50m2/人（根据总规及经验数据核定）α：基于站点在片区定位和中心体系分工的百分比系数见下表安元路站开发量确定现有控规下站点500m影响区建筑总面积（万m2）现有控规下站点500m影响区公共设施面积（万m2）500m影响区建设量调整建议站点地区用地调整建议97.922.9站位调整后公共设施类建筑面积提高约45万平方米，居住类减少15万平方米。调整站位；调整用地性质（调整春申湖中路站影响范围内部分商业类用地向安元路站点集聚）；调整容积率（提高临近站点土地开发强度）；适当改善路网。功能上，成为相城东部片区中心的组成部分，开发中高能级的集餐饮、娱乐、购物于一体的片区级综合性商业。安元路站开发量确定用地调整方案安元路站规划调整建议

现有规划调整建议：调整站位，将站位南移约600m，使站点500m影响区与现有规划相城大道的商贸中心、片区中心形成组合关系。将原有相城大道东侧的部分商业金融类用地调整至站点周边。使新的车站地区与相城大道地区组合发展，共同形成片区中心。从站点定位调整和出发，对现有规划用地及开发量进行调整，提高站点地区公共设施规划总量和临近站点地区的聚集度。站点站位和周边用地调整站点500m影响区公共设施类（主要为商业、办公类）建设量增加约45万平方米。新用地方案对于土地一级开发收益增加约1.17亿元。安元路站地区土地使用控规规划图安元路站地区土地使用规划调整建议用地控制方案－综合开发区域界定土地控制方面，控制的地块范围为新站点站点影响区宜改造用地中轨道交通引入后一级开发收益较高的地块。主要为车站周边规划的商业金融业用地、以及较外围地区的居住用地，共63公顷，其中站点500m影响区内控制用地面积约26公顷，为建议重点控制区，建议实施综合开发地块面积4.0公顷。安元路站地区土地控制方案安元路站地区建议重点控制地区与综合开发区重点控制区综合开发区安元路站用地控制建议

占地面积约为4公顷，开发总量（地上）为14万平米。主要分为商业综合体、街区式休闲商业、社区服务性商业三大区紧邻地块设置公交港湾过境站，与位于春申湖中路、富阳路站的公交枢纽相衔接，线路主要服务于相城东部片区。商业综合体与车站直接相连建议与车站一体建设或做好设计预留。安元路站综合开发方案建议

在满足车站设计的同时，将站房与周边建筑整合。完善车站两侧的换乘设施，形成公共交通便捷的大平台。引入利于公交车、出租车停靠的港湾，方便人们的换乘，使出行更便捷。安元路站综合开发方案借鉴设计意向杭州地铁一号线临平南站安元路站车站设计导引

设计导引安元路站位适当南移，与片区中心相藕和。安元路站设备用房位于路侧地块，建议设备用房放大，做一些开发。车站设置时需考虑与综合公共服务设施用地的结合。车站非付费区中客服中心与自动售票机间的距离不到3米，应改善。考虑公交站点和出租车上下客点，优化换乘接驳，减少换乘距离。三香广场站三香广场站现状及条件梳理三香广场站位于2号线影响区城市中心区段中部，规划老城区西部片区内。现状用地以发展成熟的商务办公区和居住区；周边地区适宜改造用地存量较少，零星分布在临近站点地区和外围地区。三香广场站地区土地使用现状图三香广场站地区土地使用现状分析图三香广场站现状

三香广场站定位及开发方向

站点周边地区规划定位类型及所属片区站点定位来源规划定位与现有各级规划关系交通定位功能策划片区中心（组）老城西片区中心商务功能组成部分XX市城市总体规划调整整合三级一般步行换乘站城市级高端品牌消费中心、商务政务接待中心、文化展示中心国贸中心风尚都会——品牌消费中心——商务接待中心——办公服务中心将原有规划的商业用地调整为商办混合类用地，部分居住用地混合商业功能并提高容积率。站点500米影响区内公共设施容量上调5.4万平方米。其中站点500m影响区涉及的重点控制地块面积共6.0公顷，建议实施综合开发的地块面积约3.2公顷。三香广场站地区建议综合开发地块重点控制区综合开发区三香广场站用地调整及控制建议

三香广场站地区土地使用规划调整建议开发思路：用地上，借助站点的建设，同步开发绿地下方地下空间。推动XX国贸中心及北京华联用地的改造重建，可以考虑和站场建设同步或预留通道接口。规模：用地面积：3.6公顷容积率：4建筑密度：45%地上总建筑面积14万平方米三香广场站综合开发意向

优化方案：

车站布置在地块内，地下一层布置商业，地下二层站厅层+部分商业，地下三层站台层+车库。设计导引车站在布置设备管理用房时，预留与国贸地块连接的开发条件。车站与国贸的连接方式应当便捷。根据车站周边环境及客流特点，出入口设置应方便地铁与公交的换乘。车站风亭首选与结合开发，并与地面环境相协调，配合城市景观的美化设计。核心商业建议与三香广场站地铁同步实施。整合设计部分可先期开发商业综合体，外围地块后期开发商业、办公、酒店等。三香广场站综合开发意向

功能业态国际风尚生活中心LifestyleShoppingCenter国际五星级酒店5-StarHotel高端商务办公OfficeDistrict核心形态现代一站式品牌商业、文化生活消费综合体可高档商务酒店形成地标式建筑，树立XX地区城市形象服务个性化、电子智能化商务办公楼主题特征为高端商务人群生活人群打造一个情景互动的购物、休闲娱乐场所针对市场情况适时开发商务酒店、多功能会所等商务配套居住设施

配合商务办公，提供形象展示，营造高科技、智能化、生态化办公环境，创意化灵动空间核心设施品牌零售时尚购物主题餐饮文化展示商务休闲国际五星级酒店MORE式商务办公品牌营销总部功能组合三香广场站综合开发意向地面空间意向形成以国贸地块为核心的新地标为周边的开发会带来生机和活力三香广场站综合开发意向若采取将国贸地块整体拆迁改造的操作模式，经过投资收益估算，本项目各地块的投资－收益情况见下表：地块项目税后税前收益率均远低于项目基准收益率10%，项目可操作性弱。三香广场站综合开发收益测算站点所在绿地地下商业财务评价：若近期开发收益来源为绿地下方地下空间，远期的成本和收益测算，均以国贸地块自身改造，政府分享容积率增加部分的面积（4.74万㎡）的收益为计算基础。则收益测算如下：国贸地块商业财务评价：因容积率增加的面积：4.74万㎡建安成本：26484.63万元，出租收入：293,758.78万元（以出租10年，税前计算）三香广场站综合开发收益测算建议综合开发方案的收益汇总与分析根据对XX2号线策划研究的成果，在2号线沿线选取与轨道交通工程紧密相关的用地约40公顷（含车辆段20公顷）提出了开发建议方案，开发体量约为地上57万平米，地下18万平米。若考虑一级开发，收益为10.5亿。不考虑土地成本二级开发收益为62.8亿。201420152016……201920202021轨道交通营业收入54673.3057755.7061071.4088304.609363299362.60成本费用171218.50168797.80166383163160.70160.771.80159096.70净利润-118675.50-113275.10-107654.978194.50-70655.60-63440.80土地开发租金收益9006.2049413.7358706.3844367.8145255.1671682.22净利润-109669.30-63861.37-48948.52-33826.69-25400.448241.42从10年周期看，前期年度租金收益远不足以弥补年度运营成本，后期随着租金收益以及轨道交通营业收入的逐步增加