蚌埠商业街市场2

一、定位依据本项目位于蚌埠新区的CBD区域外延，具体形态为一环形商业步行街。从功能广度上来看，是对整个新区商业设施的完善,属于画龙点睛之笔，是对城市建筑和区域规划的“刷新“；从地位高度上看，是蚌埠第一&唯一的商业步行街,属于填补城市空白，是对经营者的旧式商业概念和蚌埠人的固有生活方式的“升级”；该项目的成功与否意义重大，将直接关乎CBD的概念提升、直接关乎新区的品牌形象、并间接影响蚌埠的未来走向,因此我们完全有理由相信：今天的项目策划,就是明天的城市策划。在具体的定位思考中，我们基于两条思路的延展：对蚌埠的城市综合实力进行客观公正地评价，以利于对该项目进行准确地市场定位；对蚌埠消费者的购买力和消费喜好进行调研，以帮助在产品设计和后期招商中有的放矢。城市综合实力比较表：制表目的：为了保证对项目定位的准确性，本工作室对蚌埠市进行了全面的考察和分析，对反映城市综合实力的相关指标进行了考评。同时，结合其他样本，进行全方位、多角度的比较，从而获得对本城市的总体性评价。抽样依据：在参照样本的城市选择中，我们选取和蚌埠同属华东的两个代表城市作为参数：一为国际大都市的上海，一为江苏省省会城市南京。制表说明：该表格中数据部分参照自三地年鉴，其余文字简评来源于我工作室的市场调研和《荒岛报告》等权威信息资料库。舟行政垂属性困GD台P索增幅纪人口南数量解城市偶交通节设施反房地屡产宪市场浅现有锄商业它配置辰人均帆收入制消费膛需求苗主流紧消费尽群体阀上海陶直舱辖拍市创在高世位运摊行的屯基础剃上稳业步持歼续发板展补16颤00蜂万刷立体屿交通掘网络圣成型扫从高黎速发兔展步予入成酷熟稳包定发债展期拌国际罢化品狱牌配行置博3肾00或0元虽生活零物资百丰富箱，消都费趋逐于理滑性燃总体搜分布折平均亩，但托由于鼓收入泥的原魄因，竭青年眨白领汤属于策消费恨主力筋军杜南京秤省会罢城市悬向发舞达地班区靠右拢，坏步调鸣高速杨平稳笛60亭0万朱立体停交通券网络斤架设券中五处于歌复苏暖阶段汉，市绕场进喂入快凳速发冷展轨姨道响国内烫一线谜品牌异为主恶14老00仓元涨收入搁的增脱加推箭动消繁费的恩稳定厦增长痛住宅熔仍以船中年潮人为百主，亿青年愁消费测已经屠进入谊满足必精神称层次听的阶泪段衣蚌埠展地俘级旋市秩处于页全面享建设烫起步挡阶段缝，属抹于高已速起枝跑阶表段性76挎万躬仅限棒地面孟公共隆交通抱城市饶化进差程已淡准备纸全面适启动伤，市买场发耀展迅趣速，孩潜力洲巨大波内陆块城市钢型商敲业，钻品牌窑匮乏州稀疏代6资00型元窃物资凭开始顿逐步拾丰富酸，市健场需饮求呈带强劲肌上扬事势头挤中年激人收码入较义高,派是大舞件物胜品的小主要舍消费远对象范，而膜青年贪有一起定消睁费需裕求，迁并开洽始趋盾向追悉求时翁尚和宏个性玩化消谱费透明思考：1、蚌埠作为安徽省内的一个交通要塞和物流中心，其经济潜力和战略地位正越来越得到中央和安徽省的重视，而我项目所处的新城区随着当地政府迁址于此，行政力量辐射和拉动经济的效果不言而喻，新城区的商业价值将得到进一步的提升和贯彻；2、从表格中我们可以看到，蚌埠市民尽管受到城市开放程度的制约，从而导致人均收入水平较低，但从另一方面来看，商品物资供应的匮乏和单一已使得当地居民中积蓄了强烈的消费欲望。头3、熊通过滤对蚌已埠商窗业街饱区的奏考察禽，我冬们发简现其隐规划粮排列糟显得镜比较颈凌乱谨和随讽意，胃规模帝档次钞也参搜差不湿齐，诊缺少袍时尚蓝化、五个性沫化、竞以主醒题定朝位的楚商业售街区道；泥另外伍，从练当地抵“鱼论资远排辈脸”齿的收屋入现查象中港我们习可以跃看出宫，补青年狮人由演于受欢到收添入的摊限制捕，显史然对住定位侦中档志的、河崇尚丹个性寺的商逼品青例睐有盈加。隶三地罩消费灰倾向旋排序陵表腰制表碗说明熟：外1、猜本表旺格通塔过对裤上海关、南夕京、弄蚌埠回三地掩消费镜者的箱消费旗品种详的倾闭向进剥行随衫机调收查采减样，纪按照概消费葡流向徐的前染三位虎进行缓排名奖；筋2、粒考虑塞到目名前住喉宅消别费所颗占的犹比重哗和金焦额都讯比较汤大，盐故而爪将其映从肯“河耐用凶消费显品叫“触一栏滴中分喜离出致来单肤独列惜示；寿3、般表格娇中所躲列示播的排匆名次董序是思基于妹对支灰出的街配比孕权重描而言韵，而决非从格绝对小金额苗的流蜂向考宵核；杠4、圾本次友调查萄的具坛体操趟作方强式包锈括查叮阅年灿鉴、扎灭采访脾和口高头调讨查。揉住宅抚消费恰耐用鼻消费袄品碎文化捉教育慰餐饮屿娱乐岂休闲鉴服装爸饰品凝交际研费用戴其他寿支出著上海秃1顿2熄3疯南京踏1时2幼3正蚌埠旱1摘2歉3贞结论寿：筹通过则表格寿可以怪看到复，尽怖管蚌破埠市瓦民对宣耐用激消费索品的忘投入饿意向闪占首枯位，次但由添于一拿方面标受到痕收入缎水平链的限遥制，祝另一昆方面废耐用拴消费铅品本兆身的滑更换四频率鸟的屈尾指可澡数，秀所以忆蚌埠艺市民蛇目前派的消库费支倘出还摘是主附要流猾向科“土衣食狐住行融”牧中的标前两帜项，莫即餐众饮和循服饰仁；钳通过悬比较仗得出修，蚌剪埠当则地居求民对股餐饮柔、娱追乐和患服饰猫的消院费投呢入也某占据索了相翅当的晚比重潮，再仇结合乏我们效对蚌高埠当唐地市捆场商救业设解施的走调研存考察肤，批如果雅我们需在商望业街或中能赛整合滩餐饮牙、娱卫乐休夸闲和良时尚宁购物狠等几飞大斩“舌眼球党“属元素膛，打嫁造一禽条有愁规模末、成侮气候竭、多播主题料的融镰合以炼上各隐项诉沃求点总的商秒业街节将大姿有可丑为。条二、耻定位孙原则搅规模型发展展原则飞为了阁提升谜新区躁CB宗D贞的形唇象，归乃至仆最终测成为捕带动暑蚌埠侵市沈GD岛P尝发展确的重巡要原割子，茶同时传彰显逃开发趣商大技手笔搜运作太的实牺力和稻魄力讽，项肥目的及目标脆直指批“搅大而心全，驶高精鞠尖壁”苦。在掠总长寺度达工到吗1.涝6注公里救，总策建筑肉面积贝达到梢20厚万平瑞方米互规模膀的基费础上灭，赋瞎予该粒步行辨街项液目必就须以崖规模申化发安展和灯整体雕规划适为起现点，挠并以纲此将舟原则吼将具尺体设睡想和斧内容距向纵恶深发溜展和飘拓宽惊。炊特色符鲜明惹原则语每项脂产品敏的独宫到特陷色，秋都是获开发鞠者细丈致研斥究市毒场后暖经过还千锤心百炼批和精颠心打押磨后旨得出按的智锣慧结撞晶。烟在这掘样一屋个大娇型项井目的蝴产品语设想骂中，弹我们注主张膏营造殃主题先商业闲步行兽街的刚概念名，避右免对眼市场肥上的脱现有岸产品码类型译和模叙式的听模仿图和跟呈风，喉因此牢更加初强调嗽“村神放”“痛形佳”雷共通笛。服深饰主奸题区潮域，银所陈制列商珍品有庸针对爬性地钩满足居青年标人的揉时尚乘追求战；餐和饮主边题区妻域，界是蚌队埠美视食的免大擂超台；乓各种饶区域迅交错圾叠嶂强，但谁鲜明强的特剖色还悬是将阶“算人以惠群分宫”轧演绎侵得淋灭漓尽割致。赢时尚搭性原旷则宏时尚柿就是置YO链UN谅G谨，时挽尚永么远是前现代本生活积的领跑跑者狐。针旧对蚌钱埠现致有的慕商业熄状况锡，提翠出麻“鲁大开植沿街振、大秋开眼旨界若”担的创饥想，恒不仅接在蚌搅埠率两先引龙进多约个国穷内外毒知名勒品牌蝇及连久锁店烛、还奖空运涝“棍一站沃式柏”圣的观雀念向宁消费孔者灌湖输，门引发轰关于面生活僻品质便的重寇新思规考，复充分套贯彻慕时尚劫无处炼不在齐的原携则，滤在浓每浓的逃情调朝浸淫圈中，流商业梁街成蔬为蚌芳埠市泪民流救行趋拖势发洽布会简场。捆优势苍互补遥原则块在整宰个步付行街玻的商堡业配胃置中锻，采世取了际“锻兼收权并蓄佩，联倚动运值作；诉错位肌经营丸，取薪长补仰短团“守的十薄六字清方针嫁。不渴仅将跳引进努包括暴“路百盛忧购物法中心胁”碌、绒“久张生隐记饭联店塔”“松大西源洋娱粮乐城蜡”准等在刮内的既中大酒型商悟业、循餐饮烛业、睬娱乐蓝业等纸行业说品牌彻；同蚊时作杨为补肃充，感还将红引进舌一些依诸如循“蹦U2漏”证、球“太上岛饮咖啡挂”趟、爪“督必胜间客唯”泽等一辈些专寿有品伪牌的搂特色毛店铺巨，以掉形成欺“雹大小芦共存袭，以去大构意架，湾以小某丰富悬，优御势互脊补候”特的格驱局，犁对发裙展商测是整拥个商黄业街职的品待牌完孤善，兽对经失营者及来说笋为自伤身的玻业务堆留出亚足够培的施窝展空揉间，霞从消机费者晚来看椅可以蛮有多工元化敏的自僻由选嫩择，供三者惑共赢嘱、互启惠互招利。伏富含郊文化币原则漆“螺文化蒙融入凉规划汉”谦的理今念演榜示，蛾将贯林穿于移商业钱步行代街产塌品塑盼造的转每个闭细节煮中：辣因地它制宜快地将幕徽派参文化纸的地灵方特麻色渗三透在根建筑模理念误的总腊体把询握，衔提升教区域读的地忙方氛真围和承特色漠；商谨业配主套的道完善她上，哪也为排社区茶文化盖建设色留出杯足够疾的想君象空钢间，柔引进游“兰品茗哨+色阅读挺”正的休下闲书惜吧；同在渗“旦街容傍”剂塑造孔上，普布置匹充满锈艺术瞧气息品的景但观小秒品等蜜文化饱产物歪，长峰街因谎文化贩而变竟得雅惜致得痒体，朗文化拿在边站走边堡看中棒得到饺文化梦积淀爆和艺捕术熏群陶。成生态加性原衬则体在浙1.辛6看公里射的步压行街戒上，呢既要窄保证狱建筑在面积覆的最铅大化税利用马、以负实现士商业调利益话的追租求，愿还要竿保证欣整体乡环境麦的生船态建田设，色实现织可持躁续发禽展。共在绿狂化布途局上盲突破邀平面盟的限匀制，货尝试浑了立冷体绿厕化、荣坡地由绿化验，而斜MI舱NI练竹园礼的引喇入更镰是为睡“嗽生态赴性消带费涌”翁的创迁新诠宣释；蠢在减调废节钩能方眼面，对设有轿环保稍性的笼废电杨池回吴收箱亚、垃慰圾的颤分类宣处理刺无不为展现委出在年生态口建设色方面渗的多衔元化惨思考诸。量人性爷化原腔则娇秉承难“辟以人扑为本巩”亭的规奋划设锦计原释则，险局域沉内各艳项产止品的休构想系在满州足各熄项建陕设指有标的胶同时很，更疯加注黑重对驳人性执感受雹和关腥怀的仍考虑失，增秋添了把多项披人性偏化的衡设计酸：从跑可供喝逛街剂者小艘坐休穷憩的宵秋千商式座喝椅到遥儿童锄钟点屑托管营服务获，从挠坡地暮绿化义到人宣车分漂流，晨再到锄各种冒专属昨商业啄业态砌针对失不同毯客户小群的俱度身徒定做挡，方印方面丽面都脖是针率对使敏用者饥的贴槽心设毅计和术情感枝诉求纸，让攀顾客应、游也客、样观光踪客真盛正感氏受到距在自母我情祥绪刷“蝴膨胀眯”悟和被奖扶植滚的感转性天敲地里岭的归爆属感氏。现8、特康体懒健身阔原则避大型辩步行仅街在蔑展示层其时拔尚性打和人做性关挂爱的拉同时教，也吗在其俗中溶胞入了止“统健康伟才有偷未来腐”乎的思志想：脉利用爽其和施CB压D区岂域内庆的大盗型市捞民广殃场和槽人造番涂山紫公园爷“嘴接壤奴”革的机份会点卫，而爸我项架目又再可以纪弥补吨以上此两个庸项目证所不阅具备每的综仅合性姓和规脊模性命的优架势，拢不仅踪为运斥动发香烧友业提供表了拥盛有多健种专登业运旅动器捎材的馋运动辞活力晴城，朱而且完将贿“桥全民畅康健青”烟的观觉念普轻泽广紫厦己——违在步鸦行街蛾的休易闲广房场上司也为闻市民烘和游难客提僻供了芝大众炕化的户健身淡设备侄，可救以驰“展边走屑边唱气”传，也缩可以续“闻边走笔边尝树”恢，真延正体匹现出村“弃健康叫面前俩，人退人平脾等黄”废的意就味隽疫永。结三、琴产品吊定位箱形象培定位检城市误形象倒——恩“尖本部轻”亲重组映版宏蚌埠钻作为缘安徽徐第二腐大城以市，居一直吉“贵屈居度”滔于省乒会城碧市合土肥之零下。恩究其稍原因清，除葛了行正政区袄划本明身的化设定狠之外丘，蚌那埠在止城市侄景观其、经卡济辐送射、偿行业蚁指标攻等多魂方面幕的确剥落后缘于合区肥，航如何列变部“谊安徽耍蚌埠旦”毁为安上徽诊“某本部砖“嫌？轧一个有西湖道，可爷以托童起一迈个杭胀州；嫂一个本陆家册嘴，驴也可屈以让盏上海景为浦稀东骄伴傲；忠现在外，一率个融掌会了竖蚌埠凝“捉最大蕉”箩、伍“巧首家驼”宴、砍“伯第一醒”槽等多进个最党高级乞的商傍业步者行街努项目缎，给燥予蚌扒埠一长个支汪点：甲再版赵城市借名片椒——桥改变烤铁路坏枢纽虎的单元一自“乎头衔茄”足提高糠城市殿地位茄——费给蚌忧埠的扩前缀锹加上村一个价“勺大焦”蔽洗涤峡城市箭脸面进——永为市孙容市桌貌增以添清银洁煌“当指数演”息2、牌区域遣形象罪——租为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