金海湾营销策划报告

第一部分市场分析黄岐总体楼市概况黄岐地区位于广州的珠江大桥的西侧，与荔湾、海珠、芳村、白云区四区紧密相连，珠江从西向东贯穿而过，形成了“一河两岸”的环境优势。黄岐镇整体面积19.8平方公里，共有4.4万居住人口。静态分析1985年，南海县就根据黄岐最近邻广州的地理优势，将黄岐定位于南海县的开发区，计划在黄岐大力开发房地产。1989年底，黄岐由乡升级为镇后，更加加大力度开发房地产，但售价均较低，买家也都是来自广州做生意的四乡客。近年来，随着房地产业越来越成熟，黄岐的房地产也不断改变，取得了不菲的成效，现如今黄岐的楼盘知名的有名雅花园、白天鹅花园、珠江半岛花园等。它们具有以下一些共性特点：市场前景由于紧靠广州市区，黄岐素有“中山九路”之称，随广州楼市的迅速发展，黄岐的楼市也有长远发展。镇政府也越来越重视黄岐镇的房地产行业，专门请来中大的教授对黄岐的规划进行重新的布局和修改，规划将对楼宇与环境的协调越来越重视，市政的参与将使黄岐的房地产行业在市场化的基础上朝着良性、健康的方向发展，对整个房产行业有着促进作用。也因此黄岐的楼盘将在房市上扮演越来越重要的角色。环境黄岐的一个自然特点是珠江从西向东贯穿而过，现如今大多在售楼盘在江边建立，如名雅花园、珠江半岛花园、白天鹅花园，江景成为这些楼盘的一大卖点，同时小区也因江景而使得环境清新怡人，当然仅有江景是不够的，发展商也越来重视小区内的环境建设。例如建设亮丽的景观，铺种大面积的绿化，这些措施使得环境不断美化，从而使居住不仅仅是住宿而成为一种享受。交通状况由于黄岐与广州相连，黄岐与广州间的交通十分方便。现在黄岐陆路已有286、281、132、205、81、127等线路公交车往返广州，同时水上巴士昼夜穿梭于两地之间。水路、陆路的交通便利在很大程度上有利于在黄岐居住在广州工作或去广州游玩的居民。现如今，在整个交通情况不断得到改善的情况下，每个知名小区都会针对自身情况开通屋村巴士或设私家码头，这些更方便了买家。配套设施随着经济的发展，黄岐的市政配套不断完善，从以前的一个以耕作为主的地道乡村变为今日的小型都市，商业娱乐设施已不再依赖于广州，连美食也不逊色。同时住宅小区也为了吸引顾客，纷纷修建会所，可享有一些室内的休闲娱乐设施，以及泳池、网球场等健身娱乐设施。每一个小区内的配套已越来越齐全，从而各方面的满足业主。而据了解，黄岐将会有豪华的歌剧院、现代化的运动场等，配套方面也有着发展前景。价格黄岐楼盘的价格与以往相比有着大幅度的跨跃，在以前据悉黄岐的楼价仅数百元每平米，而如今黄岐的多层、小高层楼盘价格为3000元左右，高层则贵些，例如名雅小高层、多层为3300元/M2，高层为4200元/M2，珠江半岛花园为2800元/M2。这样的价格与广州楼市相比，仍占有绝对优势，广州的楼盘只有白云、海珠、芳村等区的一些楼盘价格才能与之相比，但在楼盘素质上却不能相比。因此黄岐的楼盘受到一些价格承受力较弱的顾客欢迎。购买阻力由于黄岐镇南海市，虽然拥有绝对的近广州优势，但始终有出了广州的感觉，最直接的便是打，从黄岐打到广州便算是长途，甚至过了一条街，便有市话和长途之分，这种感觉是十分强烈的，并且在水、电等费用上高于广州，而市场中广州人与南海人几乎各占一半买家，这些潜在因素都将会对广州的潜在消费者产生作用。研梅跟免叼由善于黄矮岐的江楼盘沈有这浪么一雪些优滤点，童也有论其一窄定的仅潜在塘阻力花。但零整体舅的发殊展趋原势是朱好的塑，但寺市场懒发展窗具有前不可犬控性写，楼欺市的著竞争滩也日稍趋激岛烈，莫只有荒对市眠场不萌断的证研究宪、分籍析，线针对尘具体脆情况常作出蹈专业斯化的载销售由建议殿，采摸取有才效的秤措施欢，才竟能在饮市场苦中立鉴于不期败之执地。累动态备分析广旁窜楼市集的变扛化具繁有不寸可控激性，田但可遭以根泡据其添发展厚规律承及客润观的炎一些惰影响赢因素凑寻找框其发丈展趋遮势，仍并作订出相跑应的北判断奉。虹观跃20洪00铜年楼痕市出让现了愿以往放所不走及的燃繁荣踏景象拉，不野但有泻众多彼的楼葬盘纷战纷开炼售，倦以求炎搏得苍一席植之位带，而被且消潮费者抹在诸脾多方何面的俱决定螺和影尺响下回纷纷娇采取庄购买戏，因过此出查现了叉兴旺登的景慈象。茫黄岐叉的房接地产伏市场腊也出灵现了建较好掏的发纽展情雹形。宝1、丑价格知走势抹黄岐绵的房汁地产赵价格峡今年归出现烤了一缺些波刑动，效楼市口价格泥呈季蝶节性魂波动份，楼怪市价曾格有纸升有避跌，伟刚开称年楼盾价有妨升势马，但吧稍后架特别蚁是四乏月份谢有较纯强跌活幅，悼但随莫着清“夸五一秀”桂节的符来到述，价投格有搁所回卡升，访后呈克平稳削上升悲趋势惧，但捧十月费份后押又出饮现跌铅势。虾附图舰：霸月份籍1碰月火2锻月伞3疏月何4意月指5株月炒6夜月顶7磨月羽8执月步9散月丑10彼月诚11波月假12认月禽价格锻34章00眯36拒00胜32胸00揉31亩00音33才00邪32滑50攀33斤00抵34畅00难34朗50瑞33蹈00荡32飞00衔31安50平销售扇走势计窄固今年苦的楼谋市销站售是饭喜人笛的，播在开恋年后饮的一泽段时湖间的谣导入合期后延，楼彼市在棉“错五一浊”端这个痕假日施经济载的影抵响下到出现剑了前姨所未蚁有的胖旺景吴，盗“舌五一习”干假日痕这一勺段时奥间楼放市销村售再悬现了洋火热袍情形蜘，有他的楼娱盘出算现了枝争相马购买邪的情资形，缎一般姻楼盘桶的销另售额认也远庙远超刮过以屿前的朱几个歇月。糕在接别下来秩的几柔个月牧，争四相楼婚市稍齐稍有忙些冷灵却，王但幅恋度并春不大劳，但王随着雅时间遭的推滴移进盼入了俊十月所份，染这个馅时候执也就喝是一头年的盯最后董的销次售旺嗽季来纱到，寒“瓦十一调”端的节盈假日相出现遍了牙“吊旺场参不旺笼财娇”输的情绿形，烟于是悔各楼漫盘又楼纷纷丽采取拣新的绣方式糟以吸江引消穿费者模，特智别是可在价育格方放面。杨因此守，销新售的淋业绩企有所棍上涨判，但令消费合者则筹有许太多仍丽采取借观望歪态度勒，以蜘等待茧年前举的几寻个重妈大节俊假日畏的到毅来。贼销售傍方式宪的走扑势项称虎目前旬房地晃产销豪售的券方式闻主要些为广挽告宣善传和耍展销家会两压种。近棕掏广告余宣传辩是销浴售的仔重要态方式惭，广饺告的针投放校量是蹦销售淘方式哑的重葛要体特现，利在今送年中狐上半勺年除吹了专“倍五一递”幼之外樱，广屠告的李投放休量基戚本较眼少，三除了磁个别爸的一续些楼萝盘开城盘前辆大量饭的导欠入广哀告以晕引起桑注意充力，晨一般安的楼蹈盘则落集中绿在一辆周的兰五、药六、损日三冲天，兼早一祝些的货为周距四，捷而到膊了下师半年楚，广肯告的论投放贯出现忧了变问化，毫周二针的报室纸也纹出现典了楼糕盘广膝告，污并且煤在上赶半年嚼的广昂告中蛙，以锡大版满幅的句为主胖，年腰中有毕一段忧休整兰期，孕也就尸出现村了投寄放广以告的秃楼盘尸数目常减少侮，版男面缩齐小的书情况燥，但碌快到验年前蓬的这抚段时翻间又顿回到楼原来库的大维篇幅络，并铅且总要量上清超过汗全年乒的所珠有时骗段。保援帮展销派会方谨面，驻配合愉着广净告的蒸投放萍，展浇销的愿时间唯出现带延长吵，如正最近肆出现欺的某堡个楼宿盘的藏楼盘否展销精会为乳12死月8诊日到诸明年傻1月沿8日并，整茧整一怪个月僚之久准，而沃不比境以往粪的仅垫仅是惭周末悔或周食五加齿上周海末的骄两三方天而左已，贝并且无优惠炮措施客也是炎以往悼所不捐及的秀。其销售翁手法春堆木黄岐杠区各违个楼震盘的它广告叮宣传罪中维垂持了招较高葬的市币场触不及率芹，最柔多的喉是名芬雅花尚园，桌在十沫月份挖率先谅打出稠了钞“爱反摊吃宣言乡”骗，长私时间尿的反渗摊之酿后，丹借被慨国家雕建设春部授泊予全祸国住云宅小揪区唯铁一迈“涂文明爹服务膛示范弓窗口销”康之机漆作大舍篇幅闪的广浮告宣旧传。计珠江饭半岛窄花园咸则先效打出德免分邀摊销路售。勒发展马商提开出霉“淋放心尺购房湖承诺箱”段后又羊打出取入住川后仍娘可退要房的衔口号苹。中态南花芒园也破借着扬发展塑商成恨立十冻五周者年，虚推出窄十成训30屑年按赛揭、裹一次破性付兄款8切.8挣折优甘惠的楚方式藏，以颠吸引斥消费钱者。馒“狸反摊界宣言悟”屈以及畅“粘免分伙摊播”恩均是饰在政杠府刚勿刚宣勺布采拥取新隆的房锦屋面山积计算算方游法的诸时候琴推出殊来的醒，可窝见各密楼盘购的销学售对徐政策谈、法辣规越旋来越昂重视凉，对夸大的投环境君的适优应。四潜在圾消费喉者消障费行优为分与析悟个体犁特征谊1）负年龄欢特征菊——擦购房清人群蚁年轻朋化闲据问敲卷市蛾场统汤计得采知，株中青灵年是浮购房刮主体怨人群削，大验以2孤6~挖35挂岁的刻人群夕最为霜显著蓝，占乱有很衬大比那例（蔽43堤%）迫，从豪20肃岁到此40乞岁年税龄段惨的占跟有7贼1%前；般附图捷：厚2）蛛背景拣特征淡——雹非土峡生土女长的躁广州息人比敲重增因加火崖胳非土鹿生土摧长的激广州腰人的宅比重既在不愤断的裕增加尚，约挺占1还/3河以上僚的比立重，志为3鹿8%赌，广域州的蠢本土辞人占志62额%；群3）铲文化网程度裹——怒文化箱水平详在不单断提股升姐勇抽据统兼计潜多在消旁费者衣的文菠化程剪度集副中为荷高中办至本孙科，灭占8逃5%乳，为盛市场轧主体教；闹4）灾职业慧特征旬——逐管理李层人孩员集集中化迁国营肆、外惠贸、筋私营堆企业似的管列理人越员占调71津%，送他们针成为爆购房祖的主伶力军武；潮附图敲：环5）围交通婚工具麦的使鸣用狮购房泊主体器的交竞通工会具仍钢为公雀交车中为主跌，其锣次是陪摩托找车、封出租前车，咱其中草自驾尚汽车韵的约鸽占1侧1%豆。租2、暖家庭舌特征红宴1）归盛家庭比构成信以三申口之赔家（慌夫妻棵和一泰个小设孩）骂为主劳，占吉42六%，塞其次此是四竖口之脚家和氧两口灿之家折分别关为2胶2%炸和1倦4%驳，这趟些构世成购凉房的叫主体桥；槐附图辽：使家庭浩收入道据统怜计局康最近好调查冶统计给得知垫，潜贝在消罗费者予的总娇体平称均家悦庭月摘收入僚为4堤80室2元靠，要复高于累普通获市民争，其钱中高砖学历晃者为周53怪57小元，鹿年轻唐者为匆51海53慎元，犁非土支生土写长的浸广州施人为吗52府60妈元，仔这三议项本卖身又睬是相汽互交砌叉的谦。而洁具体趋到职诚业上吉则是严外企尘管理杠人员蒜59姿21忽元，衔私企组管理蝶人员益52亚37尝元，炕个体姑经营滔者为执54随70柳元。洲也因嘱此，甲这些盒高收肆入者筐是市切场的亚潜在鼓消费抵主体循。捡购房歼要素亭分析散购房专目的育以改让善居填住条骄件的盛二次状购房内为主外占4怀3%订，其加次是齐首次催置业糖占3守4%溪，对选于本独项目腐而言鹿，应泳以二培次置平业者艰为目养标客比户；讽附图脸：斑2精）磁购竖房要示素的厕考虑讽价格钱为首色选，絮占6崖9%醉，其呢次是省周边胳及区期内环回境因攻素占帐53燃%，开交通挖便利配性占穿50排%，汪地段毅占4热1%躺，由苗此可俭见，螺这几贵大因鞋素是歪购房做者考更虑的隙首选抛，只瓜要把家这些霉需要养的做参好，拉也就吓不难魄得到桃购房咬者的炊认同竟；产附义图：姿蚊3途）地踪段考罩虑心据调旅查统斩计得止知：雾在被成调查凯的对巩象中樱海珠勾区、济天河迈区为组消费材者所路优先阵考虑宵，这浑些地朗段也闻是目由前房听地产秩开发展的热遭点，豪其次造是荔恒湾区修和东并山区庄，选负择荔饶湾区娱、东处山区千的客貌户以矩土生偿土长填的广船州人析为主渔，而槽且现阻在住恰荔湾信区的属人大僵部分格均考喘虑荔宁湾区震，同乳时也昌了解乔到海涝珠区冻板块差、珠速江新翼城板失块、柿天河梯北板才块为寒潜在球消费敲者较占为感寒兴趣植的楼砖盘板剖块，值而黄障岐板项块仅浅占整近体的撤6%赵；倾鼻葱输附图掩：承面积四选择慰消费拥者对愁建筑玉面积眨的选各择主凭要集村中在扬61症~1侄00县m碑2协之间馆，平羡均面妄积为宇82好m帐2竿，户枪型以皱二房俯二厅捞为主杨。郑附图农：稠价格消选择散对于沸价格庸方面鼓，消舍费者雷选择继的价臭格集厨中在捉30阻00说~5肆00际0元垂/驳m盗2须之间续，总呜体价铜格平肺均为幅32师24便67挂元/讲套。贸价格债是要红求能据够低聪一些伙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惭国企袍干部巡、公瞧务员债。父冤2育）南狮海市吓场坦

倾周边久乡镇装地区惊之富倦裕人州士；目

丢营商尺有成岁的私削企老锻板、哀个体依商户奖；茂

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派国企衫事业细单位桂之中园高级营职员普；里

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