某房地产项目策划案与市场调查

某某项目策划案目录前言第一部分市场调查与分析一、地理区位二、许昌市房地产业概况分析（一）房地产发展阶段分析（二）许昌市房地产市场调查分析第二部分项目定位及建议一、目标客户定位二、产品形象定位三、产品定位第三部分企划部分一、案名、推广主题及广告语的确定二、项目形象包装建议（一）售楼部包装建议怖（二嗽）样医板房夫包装误建议恳（三匀）工闻地现议场包披装枪（四染）开冲发商每形象糟包装垄三、势楼盘将推广贩策略顾总体冶推广院策略香本案踩总体觉推广饲费用香预算氧阶段兵性推羡广策欲略加第四脉部分爽袍业务悦部分拘一、专销售球部架稀构及匆职能喇二、波销售大环节敏的管你理和舰监控音后堂序淋前阳言饲代理骡行作纸为一股个新贸兴行钩业，批一个哄高智杨力的允服务阴行业庄，兴埋起于丑80撇年代蛛中期患的台硬湾地串区。福当时畅台湾洁由于姻早期代的经剧济飞搬速发首展，辫处于重一个乐经济抄回调锋期，洗大量翅的楼贪盘由攻旺销悠转为帽滞销易，房犹地产裹面临故极大凳的困望境。留同时隆，国屑外房鸭地产肢业完写成了款市场慕细分悟化，形对房炭地产葛业的任专业车分工讲愈来督愈清续晰，吐并且僚影响庆了日遗本的曾房地旗产发呆展格悄局。诉在这嫌样的昨双重常背景障下，加台湾窝开始纯出现笨了专扛业的楚地产彩代理沈行，百他不录同于卵中介之公司效，中点介是渴服务仍于三急级市般场的床，也允就是齐在消反费者初之间别进行故交易寄，而俯代理净行是微服务疫于二炼级市升场的膊，也词就是桑在发坦展商御与消陷费者浪之间临进行裹交易寨。同守时，壳中介艰是以财单套桥房子贺为交部易对说象的牌，代春理是饺以整逢个项纤目为雄交易件对象权的，周包括欺了一苗个项烫目的芦前期拥规划羞、市晨场定谷位、块推广五企划界和现唇场销苦售等劝方面敞，是菠一种受全程渴服务枯。当命时的谢代表炼公司醋是台计湾新式联阳裕机构负。怖代理羊行发穿展到叹如日牌中天右是从郊其开秤拓大冤陆房袭地产编市场陪开始新的。捉从1替99幅8年哑开始日，代臭理行夏开始锄全面祖进入步内地拔各大跪城市功，如疾武汉饱、成评都、翠重庆耐、南池昌、货长沙艇、郑路州、润西安们等内祸地省鞠份的怨省会忙城市仆。代失理公盲司大杆举进研入内列地市牺场，董给当判地房卖地产气业的期发展井起到禁了良丢好的缺推动国作用女，带拌来了妖先进酷的操斥作方载式和专开发支理念册。归代理楼行发星展到烫今天扒，离页不开脚众多愧发展片商的肚支持社和帮扭助。灭但不留可否松认，慧为数炮不少陕的发亲展商侦，特狮别是萝内地述的一匙些发狡展商映对代弄理行矩还是塘知之涝甚少背，对删代理睡行在蒙项目燕运作雨中的场作用得不甚淘了解演，所痒以抱导有一谨种否竿定的颠态度幻。甚邀至认燃为代昏理行溜是有“牌空手漏套白残狼锣”欠的寿“晃高手彼”筑，不布出分树文便少从发撕展商搭处得含到高汽额的勾销售称佣金脚。其粥实，宰这种助误解咸在很寒早以备前的粒沿海扁地区陈也存腥在。没我们序认为槽，这腥种观桌点的杨存在宪不足伏为奇摘。我格们希世望通薄过一贫个真赢正的育专业损代理速公司瓶对代片理行冻的自霉我认彻识，住多少卧能使辉发展猫商对乌代理哗行有舰一点最新的衰看法系。炸首先治，代搁理行颜不是沙万能歉的，支也就钱是说尚不是宅所有蛋的项什目通习过代便理介败入就蜂能卖袖好的仅。代鹅理行泰对楼铲盘的们认识蒙是源姓于产赖品本李身，敌也就垃是物需业第世一性竹的原妈则。牺我们辟评判怠一个海项目膝是否工能接庸是基拘于物佛业本河身的摩，试责想，府如果液一个漏楼盘猪在各正个方让面都驱不具经备竞垄争优族势，伤那代叹理行巧介入旋的可懂能性开是不作存在完的。亡代理拐行认很为：丢一个惑各方嘱面条却件都组比较藏好的嘴楼盘虹，发伟展商际也能盟卖好庆，代箩理介行入后温起到乱的作睛用是笑通过瘦专业周销售宽模式味缩短剂销售赖周期椒，加兄快资横金回赞笼，找同时虽能把匪售价这拉抬早；一时个条绝件不莫太好迅的楼晕盘，排发展仆商在救销售用上比虚较困匠难，支业绩督不太回理想基，代撒理介求入后粘起到蓝的作证用是面通过婆专业第的眼制光，朱重新蛮审视召、包厅装楼剧盘，捉发掘鹊出新型的机滥会点仓，然业后推携动销葱售业看绩的秤上升冒。所苍以，塌代理泪行在厉项目琴前期刃介入造的重阶要性邀不言烘而喻惠，只杰有双万方共决同对讽一个抽产品衬的每咐一丝教细节批沟通乒协商邻，才眉会有侵一个握真正漠在市反场上骂知名轮度响袖亮的顾项目丰。错其次们，销丛售佣抱金是潮代理余行从贤市场别中赚颠取的闹，而医不是杆从发海展商沸处赚都取的堆。这扇一点变相信缠是发貌展商缎最为低关心束的。玩举例口来说驴，一避个楼隆盘，挺发展赵商自睡售能阁卖2玩00辆0元盈，如知代理皆行介圾入后接，通胶过完殊善的居市场拌体系境、企虹划体廊系和裂销售优体系纽，可征以把躬价格菊拉到妹21绸50诸元，型这样柏发展络商从挪中获流取了煤超额播利润娘，而灵代理玩佣金笨也是膛从这括每平赶方米催15劝0元沈的差叨价中柜支付萄的。饶最终袭还是营发展照商的南获利遵最大锡，代野理公幼司只断是从污市场歼中获应取了吓应得芒的回告报。姨第一端部分决惩市场慎调查甚与分篇析俊本次冲市调束主要乡采用梁踏街炭记录捐、竞万争个思案调简查和舍相关早部门投关系排征询厕三种符主要浅方式讲，对览许昌削市房汽地产由状况仓进行曲了调辉查。棍根据柳调查穷所获得资料扇，我捐们对末本案绢开发自提出脱合理贵化建色议。缝一、船地理右区位骡本案从位于有清虚柱街东屿侧、渐北大崖街西软侧，债机坊钓街南慕面，康文化君街北纳面，感属于能许昌语市老掘城区验。汗1、探许昌堆市简洞介驾地理岛交通忙：盾许昌甩具有芳独特耻的区缸位优封势，插交通息便利射，是藏河南拌省正僚在构艇筑的拐“疾中原赚建筑崭群奔”走的南亲大门柜，北勇靠河叼南省托省会痛郑州而和国溜家级少历史好文化复名城拨开封右，西符接煤午城平控顶山止，南严临内耐陆特沃区漯驶河市材，东帆临周晕口市炒。逼现辖斤禹州腔市、送许昌犹市、腿许昌踏县、痛鄢陵鬼县、翼襄城报县和安魏都朴区两查市三仅县一联区龄，才全市搂总面块积4服99奴6平燕方公拳里，粥全市撇总人傅口4课45杂万人第，其狠中许给昌市婆区面扯积4莲5.鉴8平墙方公裁里，见人口餐约4偶8万第。嚷经济夸建设起：瞒改革谣开放泳以来择，许晨昌市矩始终龙坚持气以经喘济建宣设为趟中心磁，以煮加快转发展初为主响题，柴综合沿经济像实力殃不断眼增强肆，社拐会事挪业全裂面发轿展光。2索00或4遥年进淘出口叨总额洽3.弦7亿母美元宽，增据长2汁3.绪5%争，其榴中，沉出口额总额孟3.处1亿盯美元红，增越长2证2.陪3%叫。占，央全年谊生产颤总值左达到待51外8.细1亿面元，袖增长臂14拨.9搜%，熟其中介第一价产业赠增长发9%配，第乒二产排业增贱长1颠7.列9%盛，第蜘三产鲁业增神长1坑2.队2%毯。城耻市基谁础设宴施的崇建设西和梳投资刻环境村的听改善属，吸棕引了吨国内吃外方众多糟客商酱前来听投资羞办厂厘，促位进了热许昌睡经济雨的快深速发雁展，坝禹州钓钧瓷享、鄢阻陵花密卉、翠襄城折烟叶崭、许策昌金反刚石拢、许读昌档坝发、黄卷烟徐、继还电产菜品享歪誉全俭国。窜城市慢规划稼：优为积冤极响反应国快家关径于加蜜快推程进城势镇化帜进程纯的战杏略部食署，狼许昌葡市于些19交96姿年《阻许昌江市城匙市总易体规之划》侦，并驾于1划99匙8年因经省第政府占正式锈批准叙实施万。根砍据总锅体规授划，界许昌挑确定谎了夜“孕充实良铁西横、改切造完鹅善铁攻东、铲逐步耀发展渣新区疼”恢的城甚市建躲设指疏导方炎针，提后根裙据经团济发缸展需介要，欺20认03宁年许迎昌市府决定式对先甚行的投城市脆总体敌规划燥进行袋修改慰，提设出了瓦近远礼期规共划目勤标，姿即：酷到2米00思5年约许昌番市区虎面积红达到徐60南平方掀公里帮，城识市人背口达仿到6鸽0万栗；到因20郑10业年，腰许昌茂市区页面积慈达到畏80毛平方咸公里腰，城浩市人急口达局到8失0万约；到迈20透20涉年，揭许昌败市区约面积逃达到虎10沃0平荐方公桐里，母城市宁人口烟达到茧10铅0万躬，进啦入大茅城市导行列苹。歪2、站宗地采现状裁宗地踩四至争：群地块场东面近为北李大街仪，西貌侧为辱清虚逐街，刃北面帮为机厨坊街捆，南灾面为教文化颗街。念工程缓进度拘：寿目前群地块寄正在拾拆迁阳。绿3、府环境携评价眼：收优劣汗势评去价：懒本案惠距西财湖公穿园百葱米之户遥，沈西湖亡公园坑碧波馅荡漾奇，绿睬数成挣荫，瘦环境枕十分丛优美参，这做是本嗓案一裳大卖态点。懂4、虾周边子配套蛇：异现状闲：恒该区陵域为经许昌妖市老从城区核，本给案周捕边市喊政及疑生活辣配套灶齐全苗，银探行、外邮局献、菜剪市场镇、集蕉贸市政场、隔超市材、宾虚馆、式医院艰等应享有尽洽有，充业主贞的工仅作、运生活秆、购笑物、性就医亿等均掩十分庸便利状。特辜别是特本案蚊周边份名校罢众多敞——中文化访街小授学、井健康鸟路小抱学、幸市一元中、滋市一稀高等梳环绕误左右具，优爷越的桂教育装资源孙是本伙案另馅一大单卖点斜。闯5、闲交通筑条件殃：轮交通增现状倡：埋本案围紧邻疗城市贯次干茂道叮——者清虚档街、暖北大染街，循距健宽康路件、天武平街例也仅仪百米模之遥绸，交忧通较骨便利遭。营6、历综合掀评价扫：绘整体喜分析声：算总郑体上告看，承本案慨周边刃配套音齐全化，环她境优衣美，验自然柱条件团可谓咬得天围独厚耗。午二、洗许昌屯市房酬地产妈业概赤况分代析杜（一疼）房赛地产津发展君阶段造分析慕1、惕初级继开发幻阶段营初级屋开发惜阶段骨主要待以见淘缝插散针的惑形式键对市饥区内宰的零锤星地功块进肃行开积发,茧由于径开发罗产品贵的稀滴缺性执，造旺成开扫发决天定需抢求的拔局面循，是挎很多宜中小智型城仁市早寺期地炊产开尽发的北惯常娱模式冰。价2、乐定向控开发图阶段弹随着宽初级都开发删阶段凑的结策束，灭很多请单位脏以联箩建或演定向相的形亲式解芝决职浮工住劝房的悉问题派。这朋个阶妈段造圾成了讯很多灿公务傅员成弯为最目早一灾批住攻上商乎品房秘的群计体。势3、戏成长舍开发别阶段筹从2配00撒2年夺开始断，许鲜昌市盒房地辜产市拌场得融到了仇迅速群发展胡，相补继涌示现了仗一批摸优质迅楼盘凝，如兽怡景叨华城疮、滨倍河花叨园、听金石落达花救园，剃它们凡均在醉较短抬的销浮售周纲期内偿取得肾了不革错的宪销售傻业绩扶。通汗过调御查得睛知，些目前舰许昌呈市商呈品房顷销售思一直此处于艰平稳戴状态权，空抖置房疼不多似，销励售势升头也钥还不专错，橡仅有台个别语地段消较差绢、产虑品定判位有吃偏差喘的楼揉盘出纪现少疯量空愤置。抬小结挤：骂根据房以上蔬对查许昌钥开发柏阶段锄的分就析，烤我们亡认为驴本案仅面临件很大更的市百场时胀机。脚首先矩，城欣市的客需求豪一直森处在批一种倍非饱暑和状读态，虫由于阶产品薄的同弓质化蜂严重炸，很尸多隐黑形的宇需求炉没有拾得到瞒满足锻。其妄次，就许昌红市秒的初饥级开彩发和斜定向拳开发瓣阶段种的时懂间和简供给摘量都舅相当急小，荡很多谊项目艇不具京备城泽际效怖应，效品牌恋的统屯领性毕不够皮。这毛种情越况下锁，为克大品爹牌建国设和积可持炎续发佛展找尺到了肤市场茫空白冈。因己此，寿对于帅许昌棕市港地产下开发乔，我蹦们的匪观点棋是造“话机会屯来了蛛”盏。缓（二初）许躁昌市龄房地中产市明场调促查分烦析伴为了布更好艰的了在解许冤昌市举房地嘱产市铲场发报展状墓况，卡近期睛我们弟对许盏昌市总在售贝的住握宅个亲案进侨行了志市调遮，本津次市虏调的沃楼盘置有1迹1床个，搅从中递选出董具有讨代表老性的切9个碗进行逗分析参，它着们是乞：勤文峰面城市栽花园驻、文祥峰现佳代公衡寓、椅新世励纪花繁园、泡星河仙花园驼、新套时代黑庄园份、金塞地嘉摄苑、俊建业企帕拉此帝奥迷、金与桂丽首园、曲德丰触九曲苏苑，为由于浮这些阁楼盘怒分布漆较为耳广泛形，产皮品品交质多肤样，慌物业昏形态摇多样枯，因丰此具父有一间定代局表性喇。调恳查内板容为冲个案探的规狐模、早销售垂价位酬、房攻型分薪布、旅面积霉分布龟、销尺售状芹况、绍个案赌目标间客层免构成患及楼舅盘企汉划包膊装等糕。骨1、掩户型权分布见分析遵市调班发现摊，许酱昌市顿主流式房型中是三菠房两丛厅，煎约占卵60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