某楼盘的营销方案

第一部分市场背景北京市住宅市场供求情况分析1、供应情况：北京楼市自1999年回暖，每3天一个新盘上市，2000年则不足2天就推出一个新项目，据不完全统计，2000年市场供应量约为2000万平方米。进入2001年房地产市场新开项目更为频繁，1月至5月，北京地区共有138个住宅新项目上市，其中新开发项目95个，原有项目的后期开发有43个，几乎达到一天一个楼盘的速度，其供应总量约为900万平方米。新项目数量之多，规模之大，增长速度之快，可以说是北京市住宅市场的发展史上前所未有的。2001年1—4月北京市房地产供应量统计资料撇主要赔指标曲合计扮上年旨同期积增幅伟（％庄）惰房地封产开有发投赛资（负亿元使）狮11群6.礼4蚕91效.0采27泡.9爱其中冻住宅求投资或65惰.5耻48病.6书34乱.9经商品谦房开阴复工静面积挪（万捏平方腿米）蓄33充36牌.0兽25蚂34肠.5蛾31齿.6趟其中鼠住宅柳23断53换.3间16磨45尊.9扫43愧.0挨本年恰新开蛾工商杯品房迹（万恋平方捕米）辛64驳2.明6炮29教7.刮3省11位6.效2野其柏中住营宅适57滩0.成4横24惭3.稳2愤13书4.饱5脂商品棍房竣特工面没积（摘万平杠方米遇）模76扶.7陆71哗.1菊7.者9驶其中老住宅胖59古.9房54观.3虹10精.3注：以上数据来自北京市统计局。2、需求情况：2001年前4个月北京市累计销售各类商品房120.3万平方米，比同期竣工面积多43.6万平方米，其中商品住宅118.3万平方米，比上年同期增长2倍。个人购买商品住宅面积增长25.5％，销售额增长34.6％，平均售价4500元/平方米，比上年底每平方米上升169元。2001年1—4月北京市房地产供应量统计资料列主要螺指标姿合计盛上年壶同期略增幅北（％坊）且商品绕房销粒售面胃积（峡万平念方米堤）灭12申0物.3文11久2.渔5扰7.姻0念其中竹住宅以11辜8.垫3渗10步4.搞1耳13默.7备其中令销售智给个固人绞10璃7.唯9鬼85险.9匆25同.5响注：恰以上资数据墙来自治北京思市统乏计局恭。行从数杨据统伶计可畅以看帖出目野前房秋地产馋市场帽供求倾两旺纽，供珠应与絮需求虽的加航大，氧进一茧步激刮活了迟经营稻市场续，并孝引起宫价格恶的变医化。若伟业浸指数视显示辆20来00下年北规京房悔地产腔销售傻价格向总指届数为今99提.5巷%。吵比1耗99湖9年概下降却了6东个百书分点膏，而搏20毒01芝年一颤季度缎的房累地产兄销售为价格放指数授比上炊一季西度增传加了清2个兔百分席点。秩二、拥项目畜的市愉场凑定位系日趋贯明确盗，住像宅产翼品向浇多样风化发作展。司随着援市场步竞争震的加抓剧，证多数租开发睬企业幼开始丈注重饲市场偿调研肆和市足场需代求分枝析，知根据蒙目标纤客户顷的需慢求，比推出开了适舍合不质同收改入水给平、尸不同拘家庭嘱结构琴、不拌同社狭会层蒙次的荒住宅圆产品逆。由踏于受间到土隆地与梢开发挥成本绳等因僵素的贺限制驰，住元宅产守品仍初以塔冤楼为领主，对同时红也出军现了愚多层绞、多质层带提电梯墙、小皇高层文、联鸡排住拐宅罪――糊TO蔬WN锹HO暗US帮E肺等不下同形乎式的赞产品油，充恰分满筑足了轿不同刻客户帆群体沟需求幅。假三、颂开发这商越态来越趋注重些产品遣设计域和规么划。炕与去病年楼鸣盘热蛾炒概新念相箩比，原今年撕多数愈开发寸企业谨则将私精力乏集中凯在如最何提粘升住近宅的贩质量朋和功玉能上扮。众腥多开过发商倘纷纷毯聘请糟境外眠著名胖的设幸计公袍司进僚行产颗品的员设计毕和规屈划，只在建希筑外单观、带户型窜设计婚、社豪区配辈套、亿园林驰景观弯乃至设细节配上居，务姥实创轰新，胆取得猫了较察大的色进步痛。谦项目焦名称骆建筑樱设计辅园林贤设计亚嘉铭姑园讽加拿图大B锹+H终国际孤建筑稳事务剧所斧AC叔L香脉港雅席博奥总顿环摄境景已观设城计公告司镜阳光戴10惕0孕澳大油利亚费DC查M环闭境设向计事季务所筐澳大竹利亚啄DC抢M环秋境设恨计事板务所好欧陈陆俯经典托加拿流大B亮+H厅国际众建筑依事务遮所程加拿振大J科BM纱国际咸环境倾设计烟事务洲所乖橘郡木美国暗加州背著名缸专业箭住宅尺设计鸽公司桶美国纱西海抖岸豪绪宅室浩内装尤饰专毯家弓远洋笼天地以勉摸蕉筒侧美甚国（帆H+约K）赚澳大父利亚太浴HA殖SS溪EL弊L犁滔嗓四根、开悬发商红着重糟树立摔企业芬品牌描，推荷出系短列化菜产品贝。备有实歼力的渔开发惠商凭仍借资初金获和资爪源优奖势以总及良围好的慎企辉业形采象，轿开始亦走上屯创企衬业品战牌的表道路枝，纷狱纷向酿市场沾推出妙了不适同档叨次、寻不同截类型赛的系嫌列化潮住宅珠产品角。2梦00性0年祝秋季哪房展妈会华钳远房土地产葡公司晃租用挪16带个最扰佳展刊位集唱体展请示所饼开发爹华亭阁嘉园软、华睛清嘉危园、四阳光消曼哈究顿、肚凤凰呆城四滩个主档要项释目。矛之后篮各大梯开发圣商纷摇纷效他仿，估万通萍相继悔推出蜜系列焦产品兴万泉胆新新党家园捏、新爽新小捡镇（竟龙山糟新新惹家园廊）、引亚运辞新新袜家园描。当朴代集厨团推剧出当连代城劣市家尖园、孟当代讲万国沙城和如当代乡青云帆；太硬合集蛛团继爽欧陆挠经典听之后掏一举油推出尸四个险新项局目：盟时代抱庄园浇、世性纪星朋、太择合嘉握园和议太合规国际嚼村。疏这些慎知名浪开发悲企业聋推出嫩系列厕楼盘软系列渣引起粒了强短烈的哄市场数反响杆，达赢到扩了利拔用品陡牌效裙应的侧无形锡资产狠提升桥产品棉有形耽价值侍的目闭的。钞这将选给中体小型裹开发用企业陵带来榴强舍大的惹竞争赚压力卫，标蹦志着斥房地办产界沈垄断前时代列进入另预热荡期，梳。夹培括五、付住宅炸市场爪出现障新的盐建筑躬形式览——恩TO接WN债HO径US努E滤。丰20陵00疲年住敞宅市斜场上胳的主终角蜻“亏板式滩小高即层项胸目妈”墓，由拜于其叠采光眠、通首风、骄使用售率等泪方面全均优象于塔机楼，供因此街备受晨购房识者的肢青睐携。南狡三环活地区辅的恋稻日嘉摧园是叛这一俭产品娘形式恨的典严型代雀表，认该项伐目也舰因此降成为霉20云00视年的倚明星纵楼盘蹦。今膀年春配节市外场上戏出现豪了大防量的轨TO皆WN身HO墓US夸E磨项目任，仅逆在春彩季房档展会却上新亩推出训的孝TO原WN查HO帆US储E铅项目鸟达十僚五个坐左右割，T史OE统HO细US购E为己联升排别伸墅，灶主要汗分布宅在近皱郊区袋，具希有低嚷容积往率音、高扇绿化何率等除特点械，如掌万科礼青青澡家园欠、亚能运新乞新家懂园、缓龙山爸新新朋家园考、康港城，塘一栋庸洋房佣等项否目。涨这些阅项目诞参观叶者云询集，的交购茄房定伸金者乓踊跃韵，从鸭目前妹火爆霸的市戏场形耀势可坑以看婶出，扫居住逝环境奋良好喂、生丘活服勺务设奏施完动备、捧富有宴居住疮品位甚和个雅性的积TO碗WN承HO征US盘E宾已成虽为下纹一个储市场乖关注茫的热椅点。拍第二锹部分死视订南城底市场旱分析澡南城烧房地覆产市数场成词为新恶的热级点地犁区叫贯罢由于蚁经济悦发展遗和历袍史的刷原因图，南此部地鸽区多逆年来介没有肚成为持城市戒规划索发展迟的重您点，队造成插其经项济相头对落锐后，景市政敞基础雄设施伪不够似完善访，从介而制像约了待房地崖产业闻的发亦展。灵随着授近几魔年北掀京齐城市诚建设赵重点献转移贪，广奴安大治街、安南四谦环路晕、京极开高云速路骑、南缝苑路碎等一铁系列秧重大慎工程伙相悟继在咬南城屡地区窜实施锋，以土及南议城土唐地供查应量要、成闷本与剩北京御其它拉地区咱相比糊具有症一定公优势敏，使崇许多稿投资草者纷删纷看亿好南口城，士这里公的的躁房地早产市兆场渐避露生研机，讯成为须了北拘京房后地产同市场忆新的拜热点耽地区印。从龙今年榆1砌—塌5月铃份新更开项丙目中隐可以文发现贝南城础所占轧比例么最大调。帮二、长南部凝地区愚住宅炉市场乔特点红广安担门附存近、臂南三贷环沿兽线、痛亦庄慎、大伙兴地镜区是袖目前别南部着住宅代市场册最为救活跃躺的四刑个区益域，土是新弹开项捡目主武要的俱分布闸区域描。壤1、贱广安注门地羊区凭营借两技广路东与西患二环姐便利拜的交渣通，检紧邻饺金融命街优稼越的渡地理误位置联，是罗南部贪市场吗高档找住宅孤项输目主隆要的裁分布说地区者，市隔场整流体价透格水旺平高谅。杰项目沾名称祸似海艰怡家答朗琴悄园肯信德丑新时减代概荣丰嚼20呼08滤立恒廉名园醋建筑芬面积头7万垫平方滨米玻40寺万平奇方米级14斯万平姨方米误35始万平茫方米竹14豆万平嘴方米钻平均士价格劈68筋00滋元畅60黎00余元兔56诚80鱼元醋70故00元元任65笑00繁元扇听带2、移亦庄阳、大焰兴地校区属偿于近由效区渠，随梨着近识几年惹住宅赤郊区慢化，要这两哲个地归区住析宅市围场发达展较花快。地由于姿地区餐的土基地资熔源充杂足，竹成本蕉低，膛住宅耐产品疮以多之层或绵板式步小高斧层为糖主，抹项目既具有货的规矛模大砌、容互积率烦低失等特供点。撤项目菠名称戒宣颐舅家园雪泰中蝇花园慰兴涛赔社区流星岛棵嘉园驰怡海费花园灯建筑肺面积纪32孕万平只方米尺30秀万平瓣方米掠25每万平兄方米甜40丘万平蜜方米包11性0万猪平方僚米贡平均释价格塌32妥00溉元趟30软00五元互43障50帅元敌43污50属元丈48刚00泻元标3、着南三粥环地溉区依核托三闭环路丛的便休利交途通，巡周边事成熟肯的社辱区环基境，政以络及照以木古樨园体商务选中心宁规划核措施帮的不碎断落坊实及惕南苑壳路的辰拓宽神，区尿域的颗房地泄产市还场开找发将臣不断辨升温医。这嫌一地朽区各边个项掉目在巴社区奉规模告，产极品档脱次方液面参盈差不梅齐。努项目材名称串天天缝家园柔珠江馆上骏踩景帮世纪东星慧早安你方庄违城市扛印象平建筑搂面积港30掀万平贺方米纠42乖万平枝方米体16堪.5丑万平苹方米来5.艺6万非平方榨米漆1.浇7万布平方术米梢平均累价格魂46须00居元库54哪00感元绸55衬00讽元雷64装00炎元没50蝶00有元查三、式南部鞋地区炸市场纯竞争嘱日趋倘激烈粉滴爽实力勺雄厚建的开呆发企章业已局经进役入南颂城市得场，绿使南书部住谅宅品圈质提递升。领太合啦、万歪科、看珠江孕等知段名房缎地产莲大型准企业梨都南坚城在并推出斯大规披模的们住宅斤项目历，由叫于这姨些开材发企它业具度有较福高的悄开发鸦水平虑和良考好的垄开发考业绩尊，南灾部地环区住猛宅的饮环境策和品县质将术进一爆步得尸到提她升。肌兴涛铺社区逆、星幸岛嘉粱园、纤珠江漠骏景股、朗嘴琴园谣、世轿纪星味等项避目都挡表现稳出较举高的蔬整体洞规划贴设计臣水平梯。这丰些项念目不血仅逐片步改光变着肥购房陷者对笨南部击住宅催项目躬的态挠度，恒提高娘南部比住宅丑项目搬开发军水平霉，同脸时也傍加剧制住宅逃市场瓣的竞茎争。信第三贴部分年太毅项目膜分析那望陶耽园街石区分祝析：概述骑故社该地欺区是根南部宾地区匪的沙旧占城区鸟之一太，弦与南黄部其啦他地堂区比殿，人续口密视集，县市政抢环境护较差仓、婶人文奥素质唐低，再属于衣南城振的城咬乡结毙合交向融地帆区。步市容娃、卫经生、阀环境汗脏、缓乱、墙差；罩外地途人穷进京耀打工挖者众显多，劝人员厘混杂拍，社佛会制元安差筹；破疤旧房药屋成辈街成防片，孙人均篮收入咱在北般京市贷内偏宪低。陡交通瓶状况轻该地友区处时于南挤二环捕与南熊三环奉之间夫，辅紧邻揉规划谋中的豪南中量轴路帐。主展要交盆通道冲路挥有秋：窗永定糖门外昏大街涂、马惜家堡筐东路叙。永仰定门筑外大慕街北债达前姑门商爽业圈粗，经香木樨宾园至爸南四协环沿盈线；雁马家臭堡东营路码则北插至和沉平门羊，南庸至洋棒桥。止另外饿南二己环的据陶然印亭桥扎、永延定门贡与南机三环泼的木版樨园寸、洋易桥均珠为南巾部地购区的是主要刊交通漆枢纽祥，交恐通便沙利。妙区阀域概内公窃共交庭通极亏度为阵发达庭，有打66老、4筝4、榆14象、2御5、冷54禾、2牲、1座7、泊34节1、撤32据4、涂36建6、英30至0、梅32举4多怀条公果交线妖路。灭公共葱交通侵线路溪起点鼠（南森）糠终点尘（北吵）命66长路游马家洞堡贩前门治40宇路俗木樨闭园归五路乌14涝路港角门颜后库仗25缘路摘五间锹楼呢西直评门月54驶路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