少典祠修缮扩建工程可行性研究报告(文物保护工程)

市少典祠修缮扩建工程项目可行性研究报告目录一、总论 41.1项目概述 41.2编制依据 61.3项目筹备组概况 7二、项目的提出背景与建设意义 82.1项目背景 82.2项目建设的可行性 10三、旅游市场分析与评价 133.1市旅游业发展现状 133.2客源市场分析和预测 153.3项目市场定位 173.4消费群体在项目发展中的影响分析 17四、区域经济与基础条件分析 184.1项目区概况 184.2基础设施配套情况 19五、项目建设方案 215.1平面设计 215.2主要建筑物结构形态 215.3建设规模及内容 225.4公用工程 235.5网络通讯 25六、旅游产品设计方案 266.1旅游时间参考指标 266.2本项目旅游产品定位与目标 266.3产品开发 27七、项目建设进度计划 297.1项目进度安排 297.2一期工程分步实施计划 297.3项目实施步骤 297.4管理与组织 30八、环境影响评价 318.1执行的环境质量标准及排放标准 318.2环境影响因素 318.3主要污染源及污染物与防治 32九、消防与劳动安全 359.1消防 359.2劳动安全 35十、项目组织与管理 3710.1组织机构与职能划分 3710.2人员组织 37十一、投资估算与资金来源 3811.1投资估算依据 3811.2投资估算 3811.3资金来源 4011.4资金使用和管理 40十二、效益评价 4112.1效益评价指标 4112.2效益评价 42十三、研究结论与建议 4313.1研究结论 4313.2存在的问题 4313.3建议 43附件：平面布置示意图附表：一、总论1.1项目概述⑴项目名称：市始祖山少典祠修缮扩建项目⑵建设单位：文化传播中心项目筹备组⑶项目负责人：寒涛⑷建设地点：市始祖山景区原少典祠旧址，占地面积30亩。⑸建设性质：改造扩建⑹建设期限：3年，自2009年12月至2012年12月。本项目一期工程自2009年12月至2010年12月。⑺主要建设内容：在少典祠旧址基础上，扩建包括大殿、后殿、财神殿、观音殿、药王殿、袁天罡殿、讲经坛、牌楼、藏经阁组成的轩辕宫（道观）及公用配套附属设施。工程分二期进行，一期工程修缮少典祠，建设轩辕宫大殿、后殿与讲经坛，绿化硬化地面和购置网络信息化等设备，建筑物面积1414m2；二期工程完成其他殿堂修复与建筑，轩辕宫北侧空地建设仿原生态隐居居士村落一处及配套公用服务设施，建筑面积分项详细规划见第五部分。⑻项目投资预算项目总投资2000万元。其中：一期工程940.0万元，主要是：建设投资890.0万元。包括：工程建设费用730.0万元（含现有建筑物修缮整理费用），设备等购置安装费86.0万元，其他费用（前期调研、水电接入、设计、咨询、监理、项目管理等）34.0万元，不可预见费用40.0万元。一期工程项目铺底流动资金50.0万元。⑼资金来源一期工程全部由企业自筹及道家知名人士捐助予以解决，二期拟申请国家民委有关民族专项资金等方式解决。⑽效益评价项目建成后，通过定位、理念打造、品牌树立及活动营销的推广，将获得多赢的丰硕成果：一是所有工程的招商引资将获得庞大的社会资源；二是黄帝文化将吸引更广泛的华夏人在这里汇集，追溯中华文明的历史，获得精神上的提升；三是促进政府的城市旅游营销水平大幅度提高，在全国具有广泛的借鉴意义，实现城市营销的突破。道教就源于皇帝文化，因此引入道教不破坏原有皇帝故里的地位，而且是对其内涵的极大丰富。全部工程完成后，预计年接待人数100万人次以上，旅游综合效益、旅游收入有较大幅度的提高，国家文物得到有效保护，周边生态环境进一步改善，始祖山旅游景点和人气指数将会实现质和量的突破。工程评价指标汇总表序号指标名称单位数量备注1本项目总规划占地亩30折合20000m2，一期2总建筑面积m23914.02.1轩辕宫建筑面积m21914.0其中大殿800m2、后殿300m2、其他殿宇各100m22.1.1其中一期工程m21414.0大殿、后殿与讲经坛2.2二期生态村落建筑面积m21500.0隐居室、客房等2.3二期办公服务区建筑面积m2500.0景区管理、财务、后勤3地面硬化绿化m210000.0绿化6000m23.1其中一期工程硬化m23000.0回廊周边种植成年松柏30株4建筑容积率%0.195总投资万元2000.05.1其中一期总投资万元940.05建设投资万元890.05铺底流动资金万元50.06一期工程投资来源万元940.06.1中心自筹万元540.0占总投资的57.5%6.2爱心人士、企业捐助万元400.0占总投资的42.5%7二期工程投资万元1060.07.1一期收益与申请国家专项资金1060.0辅以贷款融资8一期工程效益万元500.0年综合收入8.1一期工程收益万元100.0年利润1.2编制依据1．《市城乡总体规划（2009-2030）》；2．《市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；3．市旅游局《关于进一步加快发展黄帝文化旅游产业的意见》；4．《河南省文物保护法实施办法》5．《河南省旅游业“十五”计划和2020年远景目标规划纲要》6．《森林公园总体设计规范》（LY/T5132-95）7．《中华人民共和国标准旅游区（点）质量等级的划分与评定》8．《中国森林公园风景资源质量等级评定》（GB/T18005-1999）9．《中华人民共和国文物保护法》10．《中华人民共和国野生植物保护条例》11．《投资项目可行性研究指南》第三版；12．建设单位提供的有关资料。1.3项目筹备组概况筹备委员会成员如下：马新燕：郑州市海阔天空管理咨询有限公司董事长，郑州市管城区政协委员，本科学历；在本项目中负责项目前期手续办理及投融资管理。马浩：河南玛丽安琪服饰有限公司董事长，本科学历；本项目中招商引资工作。刘嗣传：现任广东省道协副会长，秘书长；在本项目中担任道家学术顾问。贾慧法：西安金仙观的主持；在本项目中担任传道士。寒涛：终南全真门下，佛学龙门派第二十代嗣法弟子；在本项目中担任轩辕宫道长。刘嗣传：湖北天门人，中国人民大学爱国宗教研修班结业，现居广东省江门市新会紫云观，在本项目中负责养生武道传授。目前项目筹备组已经成立，市良好的投资环境已及独有的旅游资源吸引了本企业投资建设，拟举全力建好本项目，为市旅游业做出贡献。二、项目提出的背景与建设意义2.1项目背景2.2.1保护国家文物，发挥地方特色优势拟建项目所在地有原来的少典祠，里面供的是黄帝的父亲--少典。当时由于为了回复原貌，屋顶采用草木结构，现在荒废7年多，已破败不堪，到处是漏水事故留下的斑斑锈迹，木质柱子因时间长久，摇摇欲坠。周边配殿被附近的农户占用养牛，牛粪臭气熏天，牌楼原有的面漆脱落殆尽，并随时有倒塌的危险。石板铺贴的地面，很多地方已近塌陷了，这些国家级的重要文物亟待得到保护。现有的这些旅游设施不仅跟不上时代潮流，破旧不堪的景点反而严重阻碍了当地旅游业长足发展。拟通过修复、并扩建增加新的大殿、后殿、讲经台、藏经阁等仿古建筑，不仅使该景点得以恢复，而且极大丰富了景观景点。另一方面，由于没有正规的道家宗教场所，缺少正宗的道教人士，现有景点人气不兴旺，道教文化氛围尚属空白，旅游人数日益减少，皇帝故里的资源优势没有得到充分发挥。项目的提出有利于发展壮大市道教文化和旅游资源，有利于合理开发利用。有利于拓展和提升城市特色文化内涵。2.1.2保护环境，优化周边生态环境。目前始祖山已经免费向游人开放，设置了机动车道路和人行山路两条道路，这样就大大提高了登山游玩的旅客数量，随之而来的人为环境破坏现象也不断发生。把道教文化和旅游开发完美结合，使宗教，文化，自然风水，人文景观与人的知觉和心理感悟高度结合，依托于宗教，服务于旅游，又充分借助于自然山水和特定的人文景观，充分发挥中国传统的情景交融的审美特点，通过旅游者的参与，从而达到主客观的高度统一，使人们在旅游中身心得到滋养，思想得到进化，对环境的保护意识在潜移默化中得到提升，虽然这些道教建筑并不拥有其周边的土地，与道观毗邻，导致其周边地区也被认为是神圣的，从而得到保护。在项目建设中，除了合理保留原有树木草坪植被外，同时计划新增种植高大油松与卷柏，丰富当地树种。对于始祖山作为国家级森林公园，无疑对其生态环境的促进和改善有积极的意义。2.1.3扩大品牌影响力，提高当地旅游市场竞争力。本项目对宣传，推介黄帝文化，打造黄帝故里品牌，突出始祖山丰厚的人文景观和秀美的自然风光，增强黄帝故里拜宜大典吸引力，促进旅游事业的快速发展，提高旅游市场在全国的地位和作用，进而走出国门具有一定的积极意义。本项目习武修身活动的开展，还可以营造“热爱家乡、建设家乡”和全民健身亲善、和谐的社会氛围。2.1.4促进慈善事业发展，构建大旅游框架。通过项目建设，在弘道和传承古道文明的同时，使广大道教爱好者积极参与到社会慈善事业中，更因此带动了周边旅游景区的发展，也相应带动了当地旅游相应设施、商业网点、交通运输业的发展，从而为当地旅游经济大手笔发展做出了重大贡献。因此，项目建设是十分必要的。2.2项目建设的可行性2.2.1前期工作准备充足目前，本项目吸纳了国内一些知名的道教学者和道教中人，解决的了项目建设宗教文化中“正宗”这个首要问题，同时在商场的一些成功经营人士也热衷于此项事业，因此项目一期工程建设投资有一定的保障，资本运作计划是本建设方案的重点工作。二期工程计划通过在寻求政府资本扶持的同时，大力吸引社会资金的融入；开发建设旅游硬件的同时，扩大招商引资的力度；加大政府与民间的合作、公有制与私有制的合作力度，境外资本引入等一切适用的融资模式与方式。按照“性格决定命运”的说法，一个城市的命运是与这个城市的特质息息相关的。本建设项目做规划和策划工作中，从民间力量到政府工作，从发挥本土智慧到借助外力外脑，大家都上下一致，信心百倍。为项目后续建设奠定了基础。2.2.2落实项目建设用地项目用地需要请示政府有关部门，解决土地问题。本项目单位在管委会指导下，具有自主经营权和使用权。2.2.3后期保障和发展能力强本项目的直接参与单位是文化传播中心，该单位有多年道观建设开发经验，与其他国家和地区的道教协会有常年互访合作关系，二期建设的原生态村落与一期工程形成互补格局，以养生、隐居、回归自然为主题的活动将成为必要的补充，保证了项目的发展可持续性和完整性。2.2.4创新宗教与信息化结合宗教也是在与社会进步而不断完善和发展，本项目在建设硬件的同时，将同步建设始祖山道教信息中心网络系统，通过信息化提升传统文化传播能力和水平，通过互联网与国内外道教单位之间建立信息链接，为道教爱好者提提供一个网络交流平台，设立网站主页，向世界推广、推介本项目及其宗教产品，为宣传旅游景点提供服务，使博大精深的黄帝文化和绚烂多彩的古文化在外部旅游消费市场树立起应有的形象。该信息系统还可以设立

旅游辅助系统，主要是有旅游预定系统与医疗、警务支持体系。其中预定系统主要应用于住宿和交通方面；而医疗、警务支持体系则主要用于处理突发事件。2.2.5突出明显优势，产品布局规划合理黄帝文化是旅游的核心，因此需要通过项目建设挖掘这个品牌的核心价值。而文化中的差异化又是一个城市打造旅游品牌的核心竞争力。本项目建设从游客需要什么来考虑，从目标消费者角度入手，把旅游作为一个产业来发展，使相关产业整合为一个的有机的产业链，运用市场规律，系统的进行了规划和策划。探索设计了自然禀赋与社会禀赋、文化价值与商业价值、历史经验与发展趋势、城市与产业发展、本土专家与道家大师相结合。确保了本项目整体方案的最终贯彻和实施。2.2.6政府搭台、企业唱戏机制得到发挥作为景点开发商，对旅游业的促进作用很大，表现在：第一是对新游客的吸引。新景点的开发就是新产品的开发，新产品总是可以吸引新的游客，游客的增加将导致新一轮的新景点的建设。第二是新景点开发带来的投资的效益。游客增加时，可以吸引投资商再投资新景点的开发，社会和政府部门有看得见摸得着的投资总额升高，旅游业的地位因而得以提高，政府用于始祖山的建设资金力度也会加大，项目的总体吸引力上升。第三是游客平均消费水平的提高。新景点开发后，游客的人均消费额度提高，旅游收入增加，反过来了促进了项目后续投资吸引力的增强。因此综上所述，项目建设具备可行性。三、旅游市场分析与评价3.1市旅游业发展现状3.1.1资源的基本类型是河南的旅游资源大市，是河南省历史文化名城，中国古都学会命名的“中华第一古都”。现有国家级文物保护单位3处，省级文物单位12处，文物古迹100余处，主要以历史遗产景观为主。3.1.2主要旅游景点①黄帝故里，②郑风苑，③欧阳修陵园等景区，④黄帝古枣园，⑤郑国车马坑，⑥博物馆（简介略）⑦始祖山：始祖山，原名风后顶，为具茨山主峰。1997年经河南省民政厅批准，更名始祖山。位于市区西南约15公里辛店镇境内。这里是轩辕黄帝创业基地，旧有轩辕庙、轩辕宫、黄帝祠、嫘祖洞、屯兵洞、训兽台、石寨墙、幽胜寺、黑龙潭、白龙潭等景点。1992年，开始修复并陆续扩建新景点。2001年，中国华侨联合会公布为“全国爱国主义教育基地”。景区由轩辕庙区和黄帝大宗祠区、轩辕宫、风后城、幽胜寺及黑、白龙潭等景区组成。历代名人和百姓每年三月三登山拜祖，延续至今。近年来有韩国、印度尼西亚、新加坡等地华人组团登山拜祖。目前，还以黄帝文化为龙头，推出了炎黄文化旅游节、枣乡风情游、荷花风光游、红樱桃风光游等节庆活动，开辟了黄帝文化寻根朝圣游、枣荷文化生态游、郑韩文化探古游、历史名人名胜游等精品旅游线路。3.1.3旅游市场现状与问题从旅游产品空间布局上看，站在河南省角度，目前的“旅游”基本上属于“郑州大旅游圈”其中的“一站”，难以形成独立的旅游消费动机，有明显的被动性；站在市本身看，的景区和景点比较散，就像散落的珍珠，没有明显的主线，缺少文化穿针引线来形成品牌价值。从资源现状看，景区虽然繁多，但都属于“古文化游”的类型，特色单一，因此也就导致了目标消费群的单一，偏重在对黄帝文化或古文化游感兴趣的这一群体。目前的旅游资源现状和开发经营模式难以使游客长时间逗留，至多两天，收入主要依赖部分门票销售，游客的餐饮、住宿、购物消费相对较低。游览旺季基本集中在“三月三”拜祖、两个黄金周和春节，而淡季非常明显，平时的游客寥寥无几。这就造成了旺季游客众多，对旅游资源的保护负担加重，同时凸现出旅游接待能力的不足，而淡季的景点维护、经营的维持又造成了淡季经营成本的相对增加。对“裴李岗文化、黄帝文化、郑韩文化”资源的深度挖掘远远不够，“根文化”的宣扬仅局限于表面的观赏，由于缺少系统化、正规化的道教传授，难以在游客及潜在消费者心底形成深刻而强烈的“寻根拜祖”的归宿感和文化价值的认同感。当前的旅游景区过于单薄，缺乏有震撼性的资源项目；旅游消费比较被动，游客与景区之间缺乏互动，缺少参与性和娱乐性。对旅游资源推广的定位个性不鲜明。各式各样的“寻根游”冲淡了旅游的特色，“拜祖、祭祖”又无法与陕西的“黄帝陵公祭”相比，陕西的黄帝陵公祭自唐朝以来就被列为“国家祭奠”，直至今日，假如一味地单纯从“祭祖”定位出发，日后也难以超越。3.2客源市场分析和预测客源市场可以划分为国内旅游客源市场和海外客源市场，其中海外客源市场划分为港澳台游客、华侨和外国人客源市场，国内市场划分为本地与外地客源市场。3.2.1海外客源市场虽然海外的游客占总游客的比例不太凸现，但海外游客对旅游业的影响却是不可替代的，影响主要表现为旅游目的地的形象、外汇收入和潜在的客源市场。因此，本项目客源市场的分析和预测分为海外和国内两部分分析。港澳台是较大的海外市场，总体趋势保持持续增长，市场仍然有较大潜力；的台湾游客数量仍然有较大潜力，也说明在争取台湾客源这一方面的措施已初见成效。港澳台市场目前主要是观光旅游，但有发展为度假旅游的巨大潜力。东南亚是重要的客源市场，产品开发时建议注重这部分客源的偏好，争取在短期内能有较大突破，达到游客量的长期稳定增长；东南亚也是我国其他城市重要的客源地，这个地区的公众由于历史的原因，对中国的了解程度大大超过其它市场，加之距离近，再访率较高。在亚洲地区的客源市场仍有相当大的潜力可挖，因此在旅游产品开发时应该注重考虑这部分市场的需求，针对游客的偏好，争取在短期内能有较大突破，达到客源的长期稳定增长。欧洲市场。世界10大出境旅游市场中，欧洲就占了7个（德国、英国、法国、意大利、荷兰、瑞士、俄罗斯）。可见，欧洲市场对于一国或者一个地区的国际旅游有着举足轻重的影响。我国对于欧洲市场的前景总体看好。俄罗斯是个特殊的市场，购物是出游的主要动机。因此，到的俄罗斯游客则非常少，俄游客的特点也开始有所转变，逐渐转为以购物和观光度假双重目的。必然能迎合这一新兴市场的需求而能得到较大的发展。3.2.2国内市场山西和山东两省紧邻河南省，山西省由于煤炭业的运作，人均收入节节攀升，山东省的现代化脚步在不断的推进，因此，山西和山东应该将成为国内旅游的最大目标市场，特别是山西市场，随着煤炭资源整合，煤老板资金充裕闲置，发展部分有道教爱好的煤老板，应该具有较好的潜力；周边近距离西南省份以及北京、长江三角洲、东北等地区是的主要国内客源市场；国内其它地区目前来旅游的游客量虽然不大，但巨大的人口潜力不可忽视，应该将成为机会市场予以重视。按消费水平划分。中等消费的游客来源地主要分布在省内及周边省份等近距离地区，以及北京、长江三角洲等经济较发达地区；低档消费的游客来源地主要集中在省内和周边地区等近距离客源市场。随着社会的高速发展，城市化生活和现代节奏对人的压力越来越大，使得人们对大自然的追求欲望越来越强，对旅游环境质量的要求也越来越高。近年国内生态旅游的兴起及发展，从一个侧面表达了人们对生态环境、生态产品的需求。因此本项目定位市场前景十分广阔。3.3项目市场定位综上分析评价，我们认为本项目在体现厚重历史的基础上，通过利用现有幽静的环境，新增具有传统正宗道教景观，让人们体验返璞归真的游览、隐居活动。开发形成道教文化传播、休闲、旅游、观光、健身于一体，具备多种旅游产品的项目，这样的定位较为合理。目标客户定位有：普通散客、香客、信仰道教文化的人士、追求个性化消费的群体，对城市喧闹生活有摆脱和厌倦、有意隐居的人士，以及当地周边中老年退休、体弱多病，有意通过养生太极、剑术养生的人群。3.4消费群体在项目发展中的影响分析3.4游客受口碑的影响大，因此游客本身就形成一种正的反馈机制。当项目产品的口碑好时，到达的游客增多，口碑的宣传作用也扩大，潜在游客增多，带动到这里旅游的游客进一步增多。但是，口碑的宣传作用有时间上的滞后。在我们管理能力跟不上的情况下，游客的增多也给环境带来压力，降低游客的总体体验，口碑变差。3.4当项目产品的口碑好时，外地旅行社会尽可能地利用这些成熟的旅游地，促销项目产品，稳定或增加的游客，对旅游起推动作用；当项目产品的口碑下降时，外地旅行社会在一段时间内继续使用、促销这条路线；但如果口碑继续下降，促销的相对成本会愈来愈高，旅行社会逐渐冷淡这条路线，加速本项目开发旅游景点的衰落。四、区域经济与基础条件分析4.1项目区概况4.1.1地理位置市位于河南省中部，北纬34°16′--34°39′，东经113°30′--113°54′。隶属省会郑州，区位交通优越，位居省会郑州、古都开封、洛阳等中原城市群的腹地，位于豫西山区向东过渡地带，地势西高东低，中部高，南北低。山、丘、岗和平原兼有。西部、西南部为侵蚀低山区，峡谷或谷峰相间。4.1.2气象条件市属暖温带大陆性季风气候，冬半年受冬季风控制，多刮北风，夏半年受夏季风控制，多刮南风，全年平均风速为2.1米/秒。冷暖适中，四季分明。春暖、夏热、秋爽、冬寒。年平均气温14.4℃，极端最高气温为42.5℃，极端最低气温为-17.9℃。年均日照时数为2114.2小时。1971~2000年中平均降水量为4.1.3社会经济发展下辖3个街道、9个镇、3个乡。总面积873平方千米，其中市区建成区面积20平方千米。人口65万人。2008年，全市实现地区生产总值305.5亿元，同比增长15%；财政总收入35.4亿元，其中地方财政收入13.4亿元，同比增长27.6%。跻身全国县域经济综合实力百强县（市）和全国县域经济基本竞争力百强县（市）。4.2基础设施配套情况4.2.1公共基础设施供电：由始祖山附近变电所供电，现有变压器容量足够；供水：城市供水网络，目前已经铺设到本项目区；排水：其中雨水通过场区内管网自然排入山沟，生活污水排入化粪池；通讯：项目内通讯设施先进，程控电话，移动电话和互联网已经普及，现有场区内有充足的电信网络接口。垃圾转运站：周围有垃圾转运站一座，可满足项目固体废弃物集中处理的需要。4.2.3交通条件目前本项目区与各个景点景区之间的公路、沟通与主要客源地的铁路和航空交通为主体，已形成水上、陆地、天上“三位一体”格局。A、自驾交通可走107国道，途中有加油站三处，有加油站及汽车修理厂各一处，路况良好，大约几十分钟车程。B、市内交通客运京广站、客运总站均有直达的班车。从郑州火车站坐车到火车站后，乘多条线路公交车均可到达。C、景区交通乘观光游览车或步行。D、其他有旅游团包车、摩的、的士、半路上下短途客车等方式。4.2.4根据国家标准《建筑抗震设计》（GB50011-2001）的规定，本场地的抗震基本烈度为七度，地震动峰值加速度0.15g，设计地震分组为第一组。从场地土的性质判定，粉土、粉质粘土、细砂、中砂中软土、圆砾为中硬土，场地类别为Ⅱ类，属建筑抗震有利地段。各土层的地基承载能力8—50吨／平方米。根据国家地震裂度区划，该地区地震基本裂度为7度，按照《建筑抗震设计规范》GBJll—89进行设防。4.2.3场址综合评价人工开采该场地未发现不良地质现象，场地和地基稳定，适宜工程建设，并有如下优点：⑴交通便利、城市公用设施比较完备、拟建的场址相对较为平坦开阔，具有较大发展余地；⑵无有害气体和烟尘污染；⑶场地平整、排水通畅、通风良好；⑷该用地能满足新扩建项目规模的需求；⑸能满足城市规划部门对绿化率、建筑密度、容积率、建筑限高、停车数量和消防等方面提出的要求，项目选址与森林公园的整体规划无大的冲突。五、项目建设方案5.1平面设计5.1.1占地规划本项目拟占地30亩，其中轩辕宫建设占地20亩，原生态村落建设占地10亩。5.1.2规划原则基本原则是：功能区划分明确，按照便于管理、安全、便捷、畅通的原则，人流道路分隔，划分为道场区、参观区、隐居区、服务区。道场区设计要求消防、防虫、防鼠、防霉、防潮、避光。其他按正常设计标准执行。5.1.3轩辕宫南北走向，大殿与后殿面南背北，东部自南向北设置药王殿和袁天罡殿，西侧自南向北设置财神殿和观音殿，大殿与后殿之间设圆形法台；后殿北侧设置原生态村落与公用办公服务用房。最南部为牌楼。道观与丛林设置多条蜿蜒曲回的石阶小径，中间设回廊，使整体建筑与周边地貌互相交融，形成建筑与环境的无缝隙对接。5.2主要建筑物结构形态5.2.1轩辕宫建筑为了节约林木资源，提高建筑物质量和使用年限，倡导道家文化。建筑物采用歇山式建筑，内部框架结构，外部装修仿古木，大殿为三层，其他一层，顶部灰青瓦装饰，正脊两端和戗脊下端均以兽首作结，内有壁画，门窗采用木质雕刻窗。设有上香、临时休息、许愿还愿、求签解签小厅等。牌楼混凝土砌筑，外用防水油彩描绘。整体建筑讲究“天人合一、宛如仙境”，具体细节按道家要求进行设计。5.2.2村落与公用办公服务建筑物这部分建筑为普通砖混结构，均为一层，采用加气混凝土空心砖，设聚苯板保温层，顶部彩钢瓦，彩绘茅草图案。5.3建设规模及内容5.3.1建设规模根据平面布置测算，本项目建筑布局规模设计如下：⑴项目区总占地面积30亩（折合20000m2），总建筑面积⑵本项目一期工程建筑面积1414m2，其中：三层大殿1栋800m2、一层后殿1栋，建筑面积300m2⑶采用修旧如旧的原则，保持原貌，修缮现有少典祠等。⑷道路硬化3000m⑸信息网络系统（含软件）设备购置与安装。5.3.2一期土建工程与配套投资估算表序号项目规格工程描述投资估算（万元）1少典祠土木主体50.02大殿跨度26×长30.7×高度19框架、轻体砌块，外部仿石条，顶部琉璃瓦480.03后殿跨度10×长30×高度4.5m钢骨架砖混砌筑，内外仿古装修。120.04讲经坛314直径20m圆台砖混结构罩面5.05硬化3沙砾垫层10cm混凝土15cm仿青砖15.06绿化树木30棵成年常绿乔木10.07神像设计制作安装包括供台、香炉、蒲团等设施购置其中像高3m50.08小计1414不含道路面积730.05.3.3信息系统设备表序号设备名称单位数量投资（万元）1数据库服务器台110.02交换机台23.53计算机台51.54C3KS--UPS台10.25布线附属配件等套11.06照片彩色打印机台21.77博实管理软件套23.08GISCO路由器台33.49A3扫描仪台11.310基带MODEM台32.011防火墙硬件台220.012消防设施、空调及其他2.0小计2249.65.3.4辅助设备一览表序号设备名称单位数量1办公服务设备套52变配电设备（高低压配电柜）套23辅助设备套14节能电热水锅炉座15小计9金额（万元）30.0设备（含运费）合计：79.6万元。5.4公用工程项目的公用工程包括：给水、排水、供电、通迅、网络等。给排水管网采用始祖山给排水管网，供电、通迅、网络均可满足项目建设的要求。设计依据：《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；《建筑电气设计规范》JGJ/T16-1992；《建筑节能设计标准（采暖建筑部分）》JGJ26-95；《墙体节能设计标准》GJBT942；《电气照明节能设计》06DX008-1；《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；《供配电系统设计规范》。5.4.1配电项目的供电设施应安全可靠，由主线路10KV经变电室采用双回路供电，保证不间断供电，电源电压为380/220V，电源进线做重复接地，进出建筑物金属保护管做等电位连接。5.4.2热水节能电热水锅炉一座。5.4.3按内部装修的要求，部分神殿安装排风机、换气扇。5.4..4给水⑴给水水源为始祖山集中供水管网，目前给水主管径，流量、水压，均可满足项目需要。⑵消防用水：室内消火栓用水量20L/s；室外消火栓用水量15L/s。设DN65室内消火栓，并设一定数量的手提式干粉灭火器以备初期火灾时使用，设消防蓄水池一座。5.4.5排水排水主要有生活污水、雨水。排水采用分流制，生活污水经化粪池处理，经化粪池处理后，悬浮物可降低到140-150ppm，BOD可降低60-90%，COD可下降60%左右，反复分解浮渣和污泥逐步液化，最终容积值只有原固化物的1%左右，可以满足排放标准。雨水经雨水井汇集，排入山沟内泄洪道。5.5网络通讯网络通讯系统由电信网络线路引入，支持各种电话及各种计算机数据系统。所有建筑均采用综合有线系统，综合布线采用模块化结构，星型布线并且有开放系统，信息线路选用五类8芯双绞线。六、旅游产品设计方案6.1旅游时间参考指标属于典型的大陆性季风湿润气候，四季分明，气候温和。年平均气温14.3℃，降雨大部分集中在七、八、九三个月。春秋两季天高气爽，百花齐放，为旅游最佳季节。6.2本项目旅游产品定位与目标道教文化旅游是宗教，文化，自然风水，人文景观与人的知觉和心理感悟的高度结合，因此本项目依托于宗教，服务于旅游，又充分借助于自然山水和特定的人文景观，并且充分利用中国传统的情景交融的审美特点，通过旅游者的参与从而达到主客观的高度统一，使人们在旅游中身心得到滋养，思想得到进化。游客参与道教旅游，即可观赏到生动逼真巧夺天工的道教宫观建筑艺术，游客聆听到各种富有神秘色彩的民间传说和人物典故，特别是道教的基本常识和礼仪知识，这些都是游客倍感兴趣的文化资源。游客与旅游中体验到生活没，自然美，艺术美的芬芳，使人趣合于天趣，集知识性、历史性、民族性、审美性于一体，使游客加深了对中华民族优秀古老文明的认识和理解。众多道教宫观近几年因为开展道教文化旅游活动，在弘道和传承古道文明的同时，并且积极参与到社会慈善事业中，更因此带动了周边旅游景区的发展，也相应带动了当地旅游相应设施、商业网点、交通运输业的发展，从而为当地发展做出了重大贡献。6.3产品开发6.3.1常态化产品1、布道讲经这是本项目的重点产品之一，也是本项目传播道弘扬道教文化的初衷，通过专业道家人士，采用定期传颂经法，布道讲经方式，吸引在周末临近的消费者与外地散客在此集中，规划安排在礼拜六、日上午。设置道学班、道教经学班。2、素食部和茶点等饮食产品其中素食部为保证质量采取自营方式，饮食推出道家拳头养生素食产品，最大限度发挥道教特色。茶点可自营或对外租赁承包。纪念品销售点可对外租赁承包。3、香客朝拜，有偿提供香火，提供道教开光配饰。6.3.2特色产品推介1、道观与农家合作的农家乐在道观的北面建设的按奇门遁甲格局五行分布村落，一个是原生态搭建，单体经典式样，功能是对外出租给来旅游的人，满足他们过隐居的生活，对当地善男信女可以自种自收，来这里渡过周末，放松心情，使道观和村落有机结合。2、养生会所产品一是举办道家拳道、剑术研习活动，针对中老年、体弱多病人群，有意识通过气功锻炼体能的人群，这部分采用传统道教武学进行初级班免费培训，高级班收费培训方式，设定在每个礼拜的一、三、五早上进行。弥补非节假日人气不足问题。二是打坐修行活动，静养真气。6.3.3时间型间断产品充分利用3月（农历）--黄帝祭奠大典；7-8月份郑韩荷花园；8-9月份黄帝古枣园客流量集中优势。把自有产品与这些节日庆典紧密链接，举办大型法事，吸引游客参加。6.3.4与旅游公司合作产品本项目安排市的旅游线路主要以一日游为主，与旅行社合作，在一日游中加上本项目产品，并保证其合理利益。6.3.5文化娱乐产品本项目藏经阁的另一项功能是图书室，可以外卖道教书籍，普及宣扬道法。由于本项目信息化水平较高，可以便捷地为游客现场制作来本道观旅游光盘留作纪念。并可提供复印、传真、电子邮件等现代业务，方便游客。同时彻底杜绝目前假道士与游人拍照合影现象，取而代之真正道士与之拍照留念，增加可信度和吸引力。联系国内外知名企业，策划包装以道观及始祖山为题材和电影电视剧合作一部电影或一部电视剧，作为宣传的一种手段。七、项目建设进度计划7.1项目进度安排本工程建设项目实施进度主要依据流通行业的特点及资金到位情况来确定，工程包括前期准备、设计、土建施工、设备采购、网络安装及调试，装饰装修等工程环节，建设总工期3年，本一期工程为1年。7.2一期工程分步实施计划2009年12月末完成项目前期手续；2010年1-2月完成初步设计、施工图设计；2010年2-3月底完成场地平整、水电接入工程2010年3-8月完成修缮与主殿、后殿主体建设，绿化工程；2010年8-10月完成场区地面硬化；2010年7-11月内外装修工程，完成设备购置与安装，工作人员岗前培训；2010年9-11月完成网络链接与软件测试；2010年12月在建工程扫尾施工；2010年12月组织验收；2010年12月底前正式交付使用。7.3项目实施步骤项目实施进度甘特图：项目实施进度表时间项目规划建设周期1212344567889101112项目前期设计、施工图纸场地平整水电接入修缮与主殿、后殿主体建设，绿化工程场区地面硬化内外装修工程，设备购置与安装，工作人员岗前培训网络链接与软件测试工程扫尾施工组织验收、交付使用7.4管理与组织组建项目建设期管理机构，成立建设领导小组。具体负责项目建设过程中的组织、协调各种手续的办理和处理相关问题。项目领导小组组长由企业主要负责人担任。严格项目管理，整个项目建设要严格执行项目法人责任制，招投标中做好施工单位的资格审查工作，质量监督监理和工程合同制。牢固树立“百年大计、质量第一”的思想，严格把住各环节的质量关。加强项目建设的监督检查和竣工验收工作。领导小组对项目建设各环节、各阶段层层把关，各执法执纪和质量监督部门要监守职责，圆满完成建设任务。八、环境影响评价随着国民经济的快速发展，环境污染问题日益加重，国家高度重视环境保护，把环境保护摆上更加重要的位置，坚持环境保护基本国策，有利于促进经济更快更好的发展，有利于保障人民群众身体健康，提高生活质量和和谐社会的建设，本项目的环境保护更需要重点考虑。项目需提请省级环保部门进行环境评价。8.1执行的环境质量标准及排放标准1989年公布的《中华人民共和国环境保护法》；国家计委、环委(87)国环字002号文，关于颁发《建设项目环境保护设计规定》的通知；国务院(1998)第253号令《建设项目环境保护管理条例》；《环境空气质量标准》(GB3095-1996)，二级标准；《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)，三类标准；《区域环境噪声标准》(GB3096-93)，二类标准；《大气污染物综合排放标准》(GBl6297-1996)，二级标准；《污水综合排放标准》(GB8978-1996)。8.2环境影响因素8.2.1建设项目对环境的影响主要分为两个部分，即：施工阶段对环境影响及运行阶段环境的影响。A、施工阶段环境影响分析施工噪声影响，施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖掘机、云石机、运输车辆等运转机械产生的噪声。施工中环境影响：项目在土地整理、施工过程中产生尘土，尤其在气候干燥，风力较大时，特别是土方和装修整理过程，尘土易飞扬，污染空气，影响环境质量。B、使用阶段环境影响分析项目建成后，流动人口固体垃圾、废水，对环境有一定影响。8.3主要污染源及污染物与防治8.3.1本项目污染源、污染物主要排放点有生活废水、建筑粉尘、废渣和噪音等。8.3.2项目主要废渣排放特征序号工序名称污染源名称主要污染物排放量备注名称浓度1土建工程修缮整理粉尘、废土、建筑废渣间隙排放10.0t/a按城管要求专车指定地点排放2机加工、建筑设备维修等废渣废渣间隙排放0.2t/a废旧回收3施工期生活垃圾垃圾间隙排放15.0t/a环卫统一回收4运营后旅游生活场区生活垃圾间隙排放100t/a环卫统一回收入城市垃圾场填埋。合计125.2项目施工期主要噪音排放特征序号工序名称污染源名称主要污染物排放量(分贝dB)备注1物料提升建筑机械噪音45-522机修电焊机械噪音40-50合计项目主要废水排放特征序号工序名称污染源名称主要污染物排放量(t/a备注1施工期新增生活废水卫生间废水50经化粪池排入管网。施工队伍按150人暂计2运营期废水新增卫生间废水500经化粪池排入市政管网，常驻与流动人口合计550施工期产生生活废水约50t左右及建筑及生活垃圾25.2t左右。项目运营后，生活垃圾年产生量100t，生活废水500t。8.3.3在电机、机械传动部分大的噪声源处，安装消声器，可满足《建筑企业噪声控制设计规范》GBJ86－85的要求。施工过程中应合理安排施工时间，并且尽量控制使用大噪声的机械设备。按国家关于施工场界噪声要求进行施工，尽量分散噪声源，较少对周围环境区域声环境的影响。因工艺需要确需在夜间施工的项目，因对施工机械采取降噪措施，在周边影响地段设立临时声障，声障材料单位面积质量至少为7kg/m2。同时到环保部门办理手续。8.3.4施工期间注意扬尘，洒水、建屏蔽网。施工噪音预计在60-80Db(A)之间，要控制施工时间，并与周围景点达成谅解，和谐共处。在施工中采用遮盖措施避免扬尘，必要时采用湿式作业。及时清理建筑垃圾，较少堆放时间，合理安排物流工时，对承载量、车型进行管理。使用商品混凝土，及时运走弃土，并在运输中采取有效遮盖。8.3.项目建成后，人群相对集中，设若干垃圾箱及垃圾转运站，及时清理，定期统一运至环卫部门指定场所，加大环境清洁管理力度。生活污水经化粪池处理，临时堆场对于颗粒粉状货物要及时罩盖防风雨布，避免吹散流失。坚持以预防为主，防治结合，认真做好“三同时”，使防治污染工程与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。总之，本场址距市区较远建成后无废气废渣排放，地势较高，周围没有居民，本体环境质量较好，且有一定的环境容量。九、消防与劳动安全9.1消防9.1.1编制依据与原则本项目周边无重大火灾危险源。项目的建设要严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。消防设计主要依据为《建筑设计防火规范》的相关规定。9.1.2消防措施1、建筑设计本建筑耐火等级为二级以上，在建筑造形及结构布置上充分考虑消防因素，楼门宽度应充分考虑人员疏散的需要。2、灭火系统每间屋子设消火栓2组，消火栓设置应保证可同时到达该建筑物各室内任意位置。在信息化工作部位、藏经阁、大殿内部等部位设干粉灭火器。3、消防教育与管理要经常加强对游客的消费安全教育宣传，提高自我保护意识。对消防设施的维护管理责任落实到人，确保消防设施系统的正常运行。9.2劳动安全本项目在建设中和建成运行，要严格按照国家有关劳动安全的规定进行操作。努力改善道教的工作条件和生活环境，加强劳动保护，以保障道士、游客、居士的身体健康。1、施工中严格按照安全操作规程设立安全网，电力及传动设备应设防护罩，并派专人对现场施工进行安全防范。2、项目建成后，对各项设施做好安全检查，以杜绝安全隐患。必要时利用警示牌提醒游客注意，以确保安全。由于本项目能耗较低，初步估算电力负荷后，年综合能源消耗＜100tce/年，而且，在各建筑设计中，已经采用了足够的保温材料和节能产品，故未将《节能评价》单独列出。需要指出的是本项目在实际运作中，电力计量尽可能加入二级计量，并按规定到当地标准计量局对计量设备进行年检。十、项目组织与管理10.1组织机构与职能划分10.1.1建设阶段1、组建项目建设期管理机构，成立建设领导小组。具体负责项目建设过程中的组织、协调各种手续的办理和处理相关问题。2、在项目管理中，引进科学的管理办法，项目实施进度中应用目视管理、风险对策表、质量动态跟踪、进度评估报告等管理体制的创新，系统有效的完成该项目。3、搞好项目建设的监督检查和竣工验收。领导小组要对项目建设各环节、各阶段层层把关，监守职责，圆满完成建设任务。10.2人员组织本项目配备技术人员主要有计算机管理、企业管理人员等，经考核认定完全能达到上岗能力，持证上岗。补充的服务人员来源采取在社会上公开招聘的办法解决。十一、投资估算与资金来源11.1投资估算依据1．建筑工程费采用本地区现行《建筑工程概算定额》和《河南省建筑工程消耗量定额及基础价格（2004）》以及类似工程造价进行编制。2．设备购置费参照类似工程价格及询价估算。3．项目建设单位提供的有关资料。4．基本预备费率按5%计取。5．本可行性研究所述建设规模及内容。6、森林公园管理部门要求。11.2投资估算11项目总投资940.0万元。其中建设投资890.0万元，铺底流动资金50.0万元。1、建设投资Ⅰ、工程建筑：工程建筑单位工程造价依据该地区建筑市场和建材市场现行价格计算。本项目建筑工程费总额估算为730.0万元，占总投资的78.2%。Ⅱ、设备及工器具购置安装费：主要生产装置参考类似工程的价格并结合现行市场价格进行调整。其他定型设备和非标设备均采用近期的询(报)价。不足部分参考近期有关工程经济信息价格资料估算(调整到目前价格水平)。标定设备按市场现行厂价估算，非标设备按现场制造价格及设备运费计算。安装费按购置费的8%计算。本项目设备、工器具购置及安装费为86.0万元，占总投资9.2%。Ⅲ、工程建设其他费用：本项目工程建设其他费用估算为34.0万元，占总投资3.7%。测算情况如下：工程建设其他费用估算表序号费用名称计算依据费率或标准形成资产类别总价（万元）固定无形递延土地费30亩暂按无偿提供0.00.01前期工程费（含水电接入等）10.010.02建设单位管理费建筑工程费0.5%3.653.653设计费建筑面积（含硬化面积）按引资优惠30-35元/平方米测算13.213.24工程建设监理费建筑面积按5元/平方米2.22.25劳保与消防5.05.0合计2.213.218.6534.0Ⅳ、基本预备费：建筑工程费、设备工器具购置及安装工程费、工程建设其他费用合计850.0万元，基本预备费率根据工程量与工期等因素8%调整为4.7%计算，基本预备费为40.0万元，占总投资的4.2%。经以上估算，项目基本建设投资合计890.0万元，占总投资98%。包括形成固定资产858.2万元，无形资产13.2万元，递延资产18.6万元。2、流动资金流动资金采用扩大指标估算法，其中铺底流动资金需50.0万元，铺底流动资金占总投资的5.3%。11.3资金来源经估算，一期建设工程项目投入总资金940.0万元。11本项目自筹资金940.0万元，用于项目建设及铺底流动资金的投入，主要采取本中心自筹及企业赞助予以解决，占投资总额100%。项目资金筹措表单位：万元序号项目合计建设期比例1%1总投资940.0940.0100.001.1静态建设投资890.0890.01.2建设期利息0.00.01.3铺底流动资金50.050.02资金筹措940.0940.0100.02.1自有资金940.0940.02.2借款0.00.011.4资金使用和管理严格按照财务管理等有关规定进行资金的使用和管理，单独设账进行核算，专款专用，采用报帐制度，加强财务管理，严格审批制度，管好用好资金，使有限的资金充分发挥其作用。项目运行期间按季度上报主管部门项目进度及资金运行情况，项目竣工后，申请当地有关部门予以验收。十二、效益评价12.1效益评价指标12.1.1项目建成，年接待游客按100万人次估算。12.1.由于本项目不同于工商业项目，属于公益事业项目，经济效益不作为重点，因此对于内部收益率及盈亏平衡和敏感性分析略，也不按常规可研考虑项目的寿命期。经济测算按静态测算，未考虑时间因素和国民经济评价。各项年收入情况预测如下：1、香火用材销售额按平均每人次1元计算，年收入100万元。2、膳食、茶点销售。按每人次2元计算，年收入预计200万元（含旅游品经营外包租赁费）。3、道家经书、内丹、香客许愿还愿、隐居租用房屋，按游客的5%预测，每人次按40元计算，年收入约200万元。4、年费用：包括香火购置、物品折旧、蒲团等低值易耗品损耗、水电消耗，人员工资，宣传合作费用，共计400万元。年费用估算表序号项目估算值（万元/年）1香火购置15.02内丹、膳食、茶点100.03经书10.04折旧及修理费100.05管理费10.06低值易耗品25.07广告及其他（含合作费用）140.08合计400.012.2效益评价项目正常运行后，年实现各类收入500万元，年各项费用支出400万元，本项目无税金（旅游品税金暂按外包方缴纳），故年利润为100万元。可以保证项目正常运转。项目投资利润率为：10.6%。项目静态投资回收期：9.4年。项目经济效益虽然不高，这也符合本中心重点是为了推广道教传统文化的初衷。但是，项目建成后，可以使得始祖山基本形成较为完善的旅游产业体系，旅游经济效益实现全面较高增长。旅游城市功能得到充分发挥，为成为国际的一流旅游城市奠定好基础，社会效益相当显著。十三、研究结论与建议13.1研究结论本可行性研究在调查研究的基础上，进行了总体规划，对项目市场前景、建设方案、组织机构策划、产品方案、环境影响、劳动保护与消防、项目实施进度等进行了全面规划设计。经可行性分析，项目的方案规划合理，建设内容全面，运营模式先进，客源渠道针对性强、目标客户群相对稳定，具有较强的市场竞争能力。经财务分析可看出该项目经济效益较好。本项目的实施，可以有效地促进地方旅游产业的发展，繁荣地区经济，改善当地周边环境状况，具有相当显著的社会效益。本项目符合国家宗教发展政策，财务分析表明，该项目具有较为突出的社会效益，而且还具有一定的经济效益，项目可行。13.2存在的问题本项目管理人员对宗教事务工作熟悉和热心，但对工程建设期管理方面较生疏，项目融资还需进一步落实。13.3建议1、加强监理工作，严格执行工程招投标程序。2、运营中要注重宗教品味和档次的不断提高，请进来、走进来，与名山名僧加强交往，提高本道观在宗教界地位，保持长久的生命力。3、本项目社会效益相当显著，建议有关部门给予大力支持。目录TOC\o"1-2"\h\z报告说明 11 总述 11.1 报告编制说明 11.2 委托方对项目要求及期望 11.3 研究策划目的与方法 22 项目资源分析 42.1 项目区位与交通条件 42.2 项目景观资源 42.3 政府对项目区域发展计划 42.4 项目资源的优劣势分析及结论 43 厦门市经济环境发展状况 63.1 厦门市GDP发展状况 63.2 厦门市三大产业发展状况 83.3 厦门市外商投资情况 103.4 厦门市居民生活水平 153.5 厦门旅游经济发展状况 203.6 厦门经济环境对项目的影响 244 国内外游艇俱乐部发展状况 254.1 厦门高尔夫俱乐部（会所）发展状况 254.2 香港典型游艇俱乐部研究 284.3 国内典型游艇俱乐部研究 364.4 国外典型游艇俱乐部研究 444.5 游艇俱乐部成败经验借鉴 504.6 当地游艇活动需求的预测 525 项目各主要功能发展及经营环境分析 545.1 厦门高端别墅市场发展状况 545.2 厦门商业发展及经营状况分析 655.3 厦门甲级写字楼发展及经营状况分析 795.4 厦门相关旅游设施发展状况分析 875.5 厦门展览物业发展及经营状况分析 946 项目客源市场分析 976.1 游艇会会籍客源市场分析 976.2 VIP泊位（水上别墅）客源市场分析 1086.3 商业客源市场分析 1246.4 甲级写字楼客源市场分析 1397 项目SWOT分析 1468 项目整体发展定位 148HYPERLINK"file:///G:\\准备修改传百度文档\\准备上传1111111\\可研报