中原星河惠阳营销策略报告专案

星河惠陽專案·营销策略報告TheReportofCamppintacticsForXingHe深圳市中原地產顧問深圳市中原地產顧問惠州事业部营销A组11,MAY,2007本報告的技術成果專屬深圳市本報告的技術成果專屬深圳市星河地產開發所有；深圳市中原物業顧問惠陽分公司擁有本報告的策劃思路、分析方法、報告格式的技術版權，未經許可，不得轉讓或翻載。報告評審監製：深圳市中原地產品控中心摘專案须全權爹負責棍：鐘完志斌卸行銷恰總監六專案柜報告钟主撰拴：徐已智勇湿策劃勺經理淡報告分技術蛮負責间：徐认智勇梯策劃鹊經理疑李信燊紧策劃纸經理顾策劃偷參與离成員痰：邱气貞標头策劃锅師爪何卷研華乓高級倒策劃碧師午劉正格文术策劃涉師尊吳磊杜策渔策劃璃師吼彭光丈平廉策划比师裂報告腰文字芹處理鸡：黃蝴露阅張英建華丝劉顯抄新访这是台一个歇经济闹大发街展的搏时代庙这是意一个第地产壶发展缓的大社时代漠无数谊的城制在崛素起，滋无数个的边呈界在拒崛起炎中消涉失逼大城务、大摘势。掌深圳华,2米6呜年前跌由一钉个小捎渔村膀成就纷一个樱世界蕉经济灵史的音神话验，绞一座搬超级讯大城冰崛立故在南糕中国旗的海眉滨差它仍宵在不削断的增生长炒与漫戒延梨……嚼就在屑大城型东边生，一迟颗正辟升起题的明动珠稼人人圆都在废谈论腔，大膝亚湾法和惠途阳滤……昆在北灭纬2辞2奔°谣46页公′邻，东割经1才14祝°代28锈圣′馒，在臂惠阳盗，1挑03著00组00尸㎡的币山水隙之间心，屯20光07搜年，痛星河申地产漂,置向东市将续态写在足大城议的辉血煌艰中原他营销粉目标姓：拆品牌伟提升纲&伞成就勉版图槽通过滤本项隙目的艘开发借，东铁部地香产确匠立在控惠州援、在旨惠阳借大亚骑湾区伴域的散领导梳者地班位，息成就肾星河嫌版图概。纪将通纤过颠脱覆惠巨阳尸·止大亚酷湾市损场区各域，茅采取睁引领暴营销射之手波段，溜再续妈星河裙传奇戚：抬“杂星耀胳中天轰·溜河山我生辉挖”狡目剪录触目舒录眠4似第一侍章、秃颠覆砖区域驰6寺一、浩市场搏竞争晒激烈挡，硝妹烟四绑起，艇大盘布时代舌、地假产盛则宴示6找二、些融合勿造就羞大势育，大婚势成怖就地罩产研7潜三、赴深圳键成为昆外购民力的谅主要捉市场尤7捉四、池政策磁严控卖，高驼端物版业稀丹缺，响迫使挽中高颜端投缎资需窄求东容移出9书五、挤07蚂年片蜜区别列墅供狐不应丘求星10罚第二屿章、老整合缘推广策策略顶梳理乘13藏一、难总体耍原则箭13龟二、臂项目军卖点钢挖掘冒13厅三、略引领疑营销阿策略竿16枯四、支广告驶媒介晚策略技21箱广告赛宣传孝：软您硬结获合册21对活动冈促进画：文匀武双勿作帝21袖现场遵烘托沸：促珠进购直买荣21贝五、族提升退营销症力-凉--动现场犯体验闷树品叼质策铜略辣25凤第三袍章、鲁入市命策略透建议刻26庸一、吨入市呈时机谨26爬二、豆高姿涛态入迈市形挂象策醋略元26顺三、什两地助拱合笑，同劣时入虑市骗27际第五恐章、晃项目咬推售策策略委建议奉28悉一、涝推盘门总体棵原则怖28家二、辛首期厨推货宏策略浩29厦三、你销售辞控制拼制造光开盘料高价颈速售嘉的良馒好口假碑兆29否四、初分批独快速稠推售都，连传续引询爆市轿场橡30钩五、承高低合组合牺，多驶方位冤赢得凉市场肃30响第六现章、幻营销失铺排框建议稳31娃一、样一期记营销音排期拼31青二、第阶段水性目谈标盒32复第七殊章、宅价格威策略弯33歼一、仅高价选入市朝驱动堤策略回33局二、亲高开流高走抖，小础幅提尾升，促多次文提价前33浆第八融章、辽硬件高形象鸽展示各34捞一、盐景观踪大道词包装耐34吗二、榴售楼旺处包锹装贫34策三、斯看楼警通道尊包装磨36磁四、助样板犹房包盐装劲37箱五、汪楼体牺包装战39猴六、雅开盘至前须宝展示弯的环尸境鬼40需第九禽章、削阶段掠性推蓬广建倍议旧41真一、戚形象哭导入鼓阶段星42淘二、宴客户狐蓄水租阶段刚43鼓三、行第一方批单雷位强罗势发朱售阶碑段钢46批四、胖二批雾单位娃强势世发售瓣阶段夕47雨五、仗三批存单位运强势溜发售拘阶段场48胁第一喊章、涛颠覆炭区域研一脊、市卵场竞鼻争激揭烈，贤硝烟民四起到，大而盘时历代、喜地产抹盛宴魂半岛就1号栏——道占地菠10匪0万远平方充棕榈崭岛痛——柄占地峡14乎0万擦平方裳米思珠江班东岸追——斧占地吓61浪万平首方米晋星河务惠阳好项目蝶——拳占地跟10然3万庙平方章米键振业体惠阳挎项目剖——萄占地蒸61钩万平演方米病东部努大亚埋湾项灿目志——炉占地跳61跑万平涨方米词金海曾岸大猪亚湾煎项目而——腿占地植16召2万然平方膀米糊碧桂祖园岐狠山度愁假村售——酱20妄0万真平方万米恰万科习项目颜……江超过担近2浮00弄0万线的供舟应储疫备，笼诸多望品牌兔发展倘商加丧入开唉发惠着阳大崭亚湾疫的阵迁营，殿项目星的营尾销面帐对较尘激烈稍的区箭域市德场竞旺争，乏大盘跌时代霞，惠凭阳大区亚湾山的市盐场由针复苏民时的怨零星灭之火著，迅晨速跨悉进市住场的郊快车四道。促二甜、融煌合造欧就大酬势，名大势及成就惯地产漏随着般深圳骡东部经产业自带的呆东扩絮，龙佣岗东室部工延业区净多个浮规划铲中的魄产业碰带与别大亚稻湾石简化产拾业带推形成铲紧密行产业撞链，暗区域糊经济辞日趋鼻融合铸。大孤亚湾筑世界斥产业迟的支臭撑力绞造就警的吸鸟引，筑使做饺为大胖亚湾盲的大此后方器的惠形阳地兄产步宋入发僵展快假车道聋；而裕南坪赠快速然打通痰东部悄干线协，至赔龙岗腐大工鸽业区随仅为鞋16陶公里旁，2辫01两0年惜深圳呆地铁勒三号倾线、经深惠爱沿海唱高速芹路惠、3落号地兰铁线答、深亭汕高务速、弱厦深逢铁路榜、西勇二大盐道掌等完窄整城绝际快枪速路臂网的坚建设嚷与规倦划令智跨城什置业迟客户沉比重皇增大影，选城界劲逐步随消失蜘，罩造就库“肚深惠席同城症生活肥”杠；烧惠阳侍、大喂亚湾姻正式活纳入践深圳吩版块箭--早-缩“象深圳认的东工岸秩”乒东部羡工业雀组团撞与大叼亚湾叹形成多产业是融合芽，龙拆大工疑业区测与大偶亚湾推产业踩带百自万产狂业人遮群的滨无限毅展望骗，打龙岗材地产绘的风姨生水射起，瞒爆涨相的行你情，仆日渐达消失定的城爆界，慌惠阳搜的地牛缘优既势有么理由喝,乘明势而胖进！旱忧三鱼、深蠢圳成俗为外无购力激的主悦要市暗场2002200320022003200420052006961.42716.9806.5707.469702004006008001000万㎡历年住宅批准预售面积统计历年住宅实际销售面积历年住宅实际销售面积724.41724.41806.56820.13905.237250200400600800100020022003200420052006万㎡幼土地失供应甲使得贫的住粘宅供碌应减南少，室市场兔逐年盟升温饱，销受售日罪趋旺室盛。堪特区船内土忆地供伴应停锣止，秀房价出居高执不下阳；金耳地名析津售壁价达歇18掉00江0元柱/平俗米，壳关外势龙华垒房价股破万傅元，侧深圳更地产犯狂颠来。与何此同匆时，刻深圳扇用地肿紧张演，政无府每彼年仅名不足燕40柱0万踢方的叹土地辆供应刷，难尼于满抢足市割场的涂需求室，而盲所投拖放的豆土地烧，大蛇多在砖深圳愁的边漂缘，智如坑慢梓、梦石岩饶。抛深圳遵近年蝶来，洽楼市李狂颠宝，关膛内无糠地可养用，条关外寸破万隶！龙训岗中远心城掏均价戒已近俩万元阵。屠深圳甘商品惜住宅抹价格形近两折年的狸上涨皱远远申高于虎同期膊城镇诱居民浩家庭亦人均饲可支蚕配收向入增煮长速璃度，愿消耗鸡了前器9年缠的收炒入增蓝长空贿间。津迫使碗深圳忘客户雄到寻答找新筛的投贱资空研间。蝴目前匀，惠涛阳、衣大亚温湾房易地产土市场鞠客户冻60皆%属伯深圳恩区域长，中很高端选物业棍的深露圳客枯户群榆比例迫更高赖。深盘圳客券户已耍成为视区域拴市场伐的主劝力军轨,也听是本仅项目东主力撕的营暮销目参标。刻四喷、政家策严榨控，恼高端笨物业倍稀缺公，迫远使中栋高端同投资征需求部东移趋止惹崇深圳扬别墅不价格丧连年圾翻番望，投路资需屑求急晓切需掠求新俘的市殖场机督会，竟深圳雅东的霸形成符，为魔市场抖推波斑助澜叔。筒别墅还供应氧量不喂足，巴强大先的外融购能逝力急筋切寻雨找投照资目锹标，卵高端滴物业忆成为锅热切飞的投嗓资渴吨望摔五骆、0廉7年两片区锣别墅苹供不水应求本案本案振业项目半岛1号东方新城珠江东岸熊猫国际碧桂园棕榈岛衰07垫年别粥墅需继求调膊查：姨06幼年秋肤交会箱（9胡月2馅9捆—兰10加月3桂日歪）。端仅半学岛1印号展滩位上坝求购涨别墅凭物业夸的深炊港到羽访客皂户，锋共计局18错7位扎。回秋交刚会后炸。老半岛抱1号光平均构每日具约1久5批挠次客声户（刷包括掩深圳岭与本怕地）划的到岔访，框其中双求购湖别墅奸物业逐的约别4岭—刷5批菊次，雪仅就塌该部难分客歪户预烟估，赔按6伸0%用的诚忠意度唱来计勒，每模月有酷约7赶0塞—睡90淋批次珠客户妻的潜茧在需拿求。蚁如此至推算膨，至对07彼年1饰2月煌仅半侦岛1勉号项蒸目所孝体现毛的部吴分需梨求量呈约在芽98密0口—盐12照60纯套别裤墅。那综合愿以上挡，仅主就半滑岛1迟号项牧目上勇所能奖体现顶的潜草在需远求就莲有：游98怖0瓣—社12昼60粉批次柜客户胞（包可括极弱少量回重复奉的到懒访客区户，辣不排葛除每汽批次张客户涂可能猪求购逗多套病别墅库。芒07慌年别笔墅供摸应调哄查：丝区位竖别墅致项目毙销售确时间忌独栋寻/套腐双拼颗/套反联排脖/套耍叠加砖/套纸中心掘区举半岛街1号贯07完-8步——吓——绝11霉5孤50扎东方钻新城任12丰0测10闪——腹——垮大亚曲湾区脂珠江亡东岸玉07生-6乡——笨10草0尺32苏9独——鹊熊猫贺国际粮07繁-1境0亩13住10盘25水0挡小计框13哑3少12自0产69反4捎50负总计道99服7师套深结论校：昌根据蒜半岛治1号苗项目面所体备现的为客户泛调查围，预摇测市猾场需往求量颗与市听场供唐应基础本持申平。杰但其城他未袖知客泻户的兆需求铲则难牙以计哈数，冈同时跪，结寄合目跃前半扰岛1因号、脖东方蚕新城抗别墅插被疯辨狂抢观购的姿势头川，预喉计0感7年竹惠搬—雕湾市畏场的辫总体衰供应返量仍掩不能蓬满足芝市场盯需求夜。配惠阳梨原著雪人口暖亦不沸过3装0万具人口友，大福亚本苏地居馆民更撤少，喘不足搭以支镰撑规巧模开渡发；迹经济喂融合腿、城晴界消巨失成摆就地宪产大绑势；辱深圳彼市场愚强大顶需求蓬、特崇别是项高端后物业园引发援的强贱劲的介外购筐需求携，让倾惠阳岂成为起政治炭上的票惠州该版图颜，经牢济上滨的深汤圳东灵。颠姿覆区丧域的乘局限垮成为谊营销岸可能如，做渔深圳接东的役市场指、深叙圳的晓市场周，华膜南的肉市场暮，获乎取最谁大化产的溢败价。篮第二家章、颂整合杂推广条策略孤梳理油一辆、总施体原玩则里本项继目做丘为区多域大遥盘，脂定位倒为城物郊型挠主流毕豪宅窗，决掏定了交项目院在市疮场的穷主导暴性。咽项目距的市抓场主挡导性小决定秒了项磨目采篮取的松营销牌策略体--联-故引领谢式营遣销。勺以高印端形帐象切草入，肿奠定塌项目举市场包高度懒蓄势档造势坊，塑偏造项塑目品布牌衔通过施点面潮结合最的，授立体悬推广吊，重面点突户破离连续油递进广，逐匙步提水升遥二、喉项目挖卖点汤挖掘长关键待词一丛：搏山水桑大盘卖·绳世界策藉硬世界穴籍山窃水文届化城肤――勤异域酿风情扛社区属10挂3万堆平方集的山集水大壶盘，迎做为辞惠阳炉区域点至大添规模血的项骆目，钟项目膊特有罚自然直的山晨水资无源，帅一种天原生舌态的棍生活模，而竭以五房大不孤同风侍格的阅异域妈主题六园是造世界爬籍的离，更循令它泊是属曾于世令界的拿山水番文化药城。供竞争棋背景狱：碧而桂园赞、熊罢猫国疾际、诚半岛欲1号击、东义方新临城、意棕榈冻岛、母珠江条东岸爱、东旱部集漫团、睁振业炕三和巷项目夸……剖众多哲品牌疯大盘歇中仅茄有碧虾桂园垄、振骑业项蜻目具跑备山迫水资释源。间而项满目独溜有的键世界任藉，缎以一狠种世婶界的谷高度勒，以娃一种闯世界渔的气见度，狮以一没种世菠界的虾风度偏，展遵示其那山水打天成泥之美内。幕款纳项目厌推广公将采雕取项案目主龄题形匙象+互各组谱团形敲象结怒合的嗽形式夏。祖关键后词二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