招商银行股份有限公司北京亚运村支行与高华池借款合同纠纷案

招商银行股份有限公司北京亚运村支行与高华池借款合同纠纷案

招商银行股份有限公司北京亚运村支行与高华池借款合同纠纷案

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(20XX)二中民终字第21913号

上诉人招商银行股份有限公司北京亚运村支行，住所地北京市朝阳区北辰东路8号。

法定代表人杨铭海，行长。

委托代理人张岚，招商银行股份有限公司北京亚运村支行业务职员。

委托代理人周先进，北京市冠腾律师事务所律师。

被上诉人高华池，男，1964年9月24日出生，汉族，身份证住址河北省保定市曲阳县羊平镇北村502号。

委托代理人田健，男，1963年7月28日出生，汉族，保定华池集团有限公司法务，住北京市朝阳区劲松二区223楼1门7号。

委托代理人赵全，北京市原广律师事务所律师。

上诉人招商银行股份有限公司北京亚运村支行因与高华池借款合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院朝民初字第26107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

亚运村支行在一审中起诉称：20XX年9月12日，亚运村支行与高华池签订《招商银行北京分行个人住房抵押贷款合同》，合同约定亚运村支行向高华池提供贷款322万元人民币，用于高华池购买北京柳芳苑房地产开发有限公司开发的位于北京市朝阳区西坝河西里26号国展家园A座19层07号的房屋，高华池以所购房屋向亚运村支行抵押作为合同项下债务的担保；贷款期限为180个月，从20XX年9月12日至20XX年9月12日；贷款利率为年息%，按月结息；高华池等额本金的方式还本付息；高华池未按照合同约定归还贷款本息的，亚运村支行有权按照人民银行有关规定对逾期贷款计收罚息和复利。

合同签订后，亚运村支行发放了贷款，履行了合同义务。但高华池未按照合同约定及时足额偿还贷款，截至20XX年6月15日高华池已经连续拖欠月供25期。高华池的行为已经构成了根本违约，亚运村支行要求判令《贷款合同》项下的借款本息立即到期；要求判令高华池支付截至20XX年6月15日已到期和逾期的本金2

305元，以及至本金全部还清止的利息、罚息和复利；请求判令高华池承担本案诉讼费、邮寄费、公告费及5000元律师费。

高华池在一审中答辩称:

其承认与亚运村支行签订的借款合同，但由于柳芳苑公司未能按期交房，其已经与柳芳苑公司解除了购房合同，柳芳苑公司将购房款向其退还。购房合同解除后，柳芳苑公司继续偿还银行借款。借款的实际使用人是柳芳苑公司，其不同意偿还银行借款。

高华池在一审中反诉称：2000年11月20日，高华池与柳芳苑公司签订《北京市外销商品房预售契约》，购买国展家园A座1907室。20XX年9月12日，其与亚运村支行签订了《贷款合同》。由于柳芳苑公司未能按照合同约定交房，20XX年2月7日其提出退房请求，20XX年5月10日，柳芳苑公司以电汇的方式向其退还了购房款，20XX年6月高华池与柳芳苑公司办理了解抵押手续。20XX年8月，高华池在银行办理相关业务时发现在银行存在不良记录，其找到柳芳苑公司，柳芳苑公司出具了情况说明，说明了此笔借款已经与其无关。现高华池反诉亚运村支行，要求法院判令确认解除与亚运村支行于20XX年9月12日签订的《贷款合同》，并由亚运村支行承担本案诉讼费。

亚运村支行针对高华池的反诉答辩称：亚运村支行不同意高华池的反诉请求。首先，亚运村支行对高华池所称退房一事并不知悉，高华池提供的证据也不足以证明其已退房的主张；其次，高华池退房不符合法律规定及有关合同约定；柳芳苑公司承担的是连带保证责任，并不能免除高华池的还款责任。

一审法院经审理查明：2000年11月20日，高华池与柳芳苑公司签订了《预售契约》，约定高华池自愿购买柳芳苑公司的国展家园A座19楼07号房屋，高华池预交房屋定金5万元；房屋建筑面积米，每平米单价13

元，价款总计460万元；高华池将按照与柳芳苑公司签订的付款时间将房款汇入柳芳苑公司指定的账户；柳芳苑公司交付房屋的日期为20XX年12月31日；合同附件约定高华池交付定金5万元，于2000年11月28日之前，交付楼价款20万元，于20XX年1月18日之前交付楼价款125万元，并扣除上述定金，余款办理银行贷款。高华池向柳芳苑公司交纳了部分购房款。

20XX年9月12日，高华池作为借款人与贷款人亚运村支行、保证人柳芳苑公司签订《贷款合同》，合同约定高华池向亚运村支行申请个人住房抵押贷款，贷款金额为322万元，用于购买国展家园A座19楼07号房屋；贷款利率年息%，按月结息；贷款期限180个月，自20XX年9月12日至20XX年9月12日；亚运村支行在合同规定的期限内将贷款划入高华池在亚运村支行开立的人民币存款专用账户，并受高华池委托，将该笔贷款全额划付至售房单位在招商银行北京分行亚运村支行开立的账户上；高华池从放款之日起，全部贷款分月等额还本付息，每月偿还借款数额为26

元；高华池在亚运村支行处开立存款账户，并保证在每期还款日前在该账户内存入当期应归还的款项及其他费用，并授权亚运村支行于每月十日从此账户扣款；高华池未按合同约定偿还贷款本息的，亚运村支行对逾期期间按日万分之二点一计收利息；柳芳苑公司承担阶段性连带保证责任，担保期限自合同生效之日起至高华池办理完毕抵押物登记手续，并将抵押物的登记证明交亚运村支行之日止；高华池未按合同约定偿还或支付到期本金、利息、费用及其他任何应付款项为违约行为，高华池发生违约行为亚运村支行可以宣布合同项下的借款本息全部立即到期，亚运村支行有权从高华池在亚运村支行开立的存款账户中扣款用于偿还被亚运村支行宣布到期的所欠全部债务，高华池就亚运村支行的扣款无条件放弃抗辩权。贷款合同签订后，亚运村支行于20XX年9月12日发放了贷款。20XX年6月开始，高华池的贷款账户未再偿还亚运村支行贷款本息。

20XX年2月7日，高华池向国展家园售楼处申请退房。20XX年3月18日，柳芳苑公司出具回函，同意高华池的退房请求。嗣后，柳芳苑公司将高华池交纳的购房款退还给高华池。

20XX年年初，亚运村支行向北京市朝阳区法院起诉柳芳苑公司，要求柳芳苑公司承担贷款合同约定的连带保证责任。20XX年3月14日，亚运村支行与柳芳苑公司达成调解协议，约定柳芳苑公司对高华池欠亚运村支行的贷款本息承担连带保证责任。

20XX年9月27日，柳芳苑公司出具说明，高华池购买柳芳苑公司的国展家园A1907号房屋，在亚运村支行贷款322万元，20XX年6月高华池将购买的房屋退还给了柳芳苑公司，20XX年6月以后高华池在亚运村支行的按揭贷款由柳芳苑公司承担，如有逾期欠款等由柳芳苑公司承担所有责任，与高华池无关。

一审法院另查，经双方当事人向北京市朝阳区房屋管理局查询，高华池向柳芳苑公司购买的房屋，现登记的产权人为柳芳苑公司。

一审法院判决认定：高华池与亚运村支行、柳芳苑公司签订的贷款合同及高华池与柳芳苑公司签订的购房合同，是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。亚运村支行按照贷款合同的约定发放了贷款，履行了贷款人的合同义务。高华池辩称已经将贷款所购房屋退还给柳芳苑公司，还款责任应该由柳芳苑公司承担。就此该院认为，高华池向柳芳苑公司出具退房申请，柳芳苑公司回函表示同意并退还了高华池交纳的购房款，双方已经就解除购房合同达成了一致。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。高华池反诉要求解除与亚运村支行签订的贷款合同的请求，于法有据，予以支持。高华池并非贷款的实际使用人，高华池不再承担还款责任，对亚运村支行要求高华池偿还借款本息的请求，不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：一、解除高华池与亚运村支行、柳芳苑公司于二00一年九月十二日签订的《个人住房抵押贷款合同》；二、驳回亚运村支行的诉讼请求。

亚运村支行不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是:

一、一审判决认定的事实有误,证据不足。

1、在诉讼中高华池称其已经退房,并出具了所谓的相关证明材料,且声称亚运村支行早已对此知情。亚运村支行再次说明亚运村支行确实不知悉，也不认可高华池退房一事,

高华池有关退房的主张既不符合实际情况又证据不足。理由如下:高华池在一审法庭上提交的证据材料包括:北京市外销商品房预售契约、退房要求、传真、建设银行电汇凭证、房屋出卖人关于高华池付款及退款的说明、房屋出卖人致亚运村支行的关于案件事实的说明。但高华池出具的上述证据材料均是其和开发商之间的文件,他无法出具亚运村支行在本案起诉前已知悉并同意其退房的任何文件。

2、高华池退房不符合法律规定及有关合同约定,亚运村支行坚决不同意其退房要求。高华池提出他是因开发商柳芳苑公司违约未能按期交房,才于20XX年2月7日向开发商提出退房,开发商是于当年5月10日以电汇的方式退还了高华池的已付款。

但是据调查,国展家园A座交付房屋的日期为20XX年1月31日,只比约定日期晚了一个月。而根据合同法第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。这说明,国展家园的延迟交房时间并未超过法定的三个月合理期限,因此高华池请求解除购房合同显然缺乏法律依据。

此外根据高华池与开发商所签《北京市外销商品房预售契约》第五条约定,国展家园A座交付房屋的日期为20XX年12月31日,第八条约定,逾期超过90日开发商仍未交付房屋的,高华池有权解除契约。契约解除自高华池书面通知送达开发商之日起生效。这说明,国展家园的延迟交房时间并未超过合同约定的90日期限,因此高华池请求解除购房合同(即退房)缺乏合同依据。

3、高华池在申请贷款时提供了虚假材料,其是在借助与开发商之间所谓“退房”的函件来逃脱对亚运村支行的金融债务。

一审中高华池出示了他在申请贷款时交付给亚运村支行的商品房预售契约。该契约明确约定,总房价是460万,高华池应支付140万首付款,余款办理银行按揭。高华池在《招商银行北京分行个人住房贷款申请书》上也签字确认,其向亚运村支行申请借款人民币322万元购买上述房产,已缴房款(即首付款)人民币138万元。高华池与亚运村支行签订的《招商银行北京分行个人住房抵押贷款合同》中也约定贷款抵押率为70%,即亚运村支行提供的贷款金额应为高华池购房总价的70%,由于购房总价为460万元,因此,亚运村支行在签署合同时即明确知道应支付138万的首付款才符合合同约定的抵押率。

但高华池在一审中出示的有关证据显示他实际上仅支付了不到20万元的首付款,而且开发商退还给他的首付款也仅仅是不到20万元,亚运村支行在一审时指出了上述问题,且高华池在庭审笔录中也明确提到并承认了这一点,而这一关系到本案结论的重要事实在一审判决中却没有被提到。

上述事实说明高华池和开发商在其申请贷款时,就在首付款及房价方面提供了虚假材料,进行了虚假陈述。而正是由于他们提供的虚假材料和虚假陈述,导致亚运村支行做出了错误的决定,对其发放了322万元的贷款。于是高华池仅仅支付了极少量的首付款,就套取了322万元的高额贷款,在此后又在开发商的帮助下，借口以退房来逃废金融债务,实际上是和开发商一起做下圈套,其性质恶劣。

根据高华池与亚运村支行签订的《招商银行北京分行个人住房抵押贷款合同》第七条违约事件及处理“一、在合同有效期内,发生下列情况之一的,都属违约行为,或被视为违约行为,4、借款人向贷款人提供虚假的证明材料。二、借款人或担保人发生上述违约行为之一的,贷款人有权采取以下任何一项或几项或全部措施:1、要求限期纠正违约行为,2、要求增加相应的抵押物,或更换保证人，3、在原贷款利率基础上加收利息,4、宣布本合同项下的借款本息全部立即到期,通过行使担保债权或其他方式收回宣布到期的所欠全部债务。”因此,在高华池提供虚假材料的情况下,亚运村支行完全有理由要求高华池归还其所欠下的全部债务。

4、开发商承担连带保证责任,并不否定过高华池仍是该笔贷款的借款人这一事实。这一点在亚运村支行起诉开发商时达成的民事调解书((20XX)朝民初字第05363号)中已经得到确认。该调解书在案由中说明,亚运村支行起诉开发商,要求其承担的是连带保证责任,而且调解协议第一条也规定开发商对高华池所欠亚运村支行的债务承担的是“连带清偿责任”。调解协议第六条还规定,如高华池所购房产办理了抵押登记,开发商从登记之日起不再承担保证责任。这进一步证明,高华池并未退房,亚运村支行从未放弃,也不可能放弃对高华池的金融债权。

二、一审适用法律错误。

1、一审法院仅仅依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,就解除亚运村支行与高华池于20XX年9月12日签订的《招商银行北京分行个人住房抵押贷款合同》,并免除高华池的还款责任,属于法律适用错误。

上述司法解释是规范商品房买卖合同纠纷的司法解释,但亚运村支行与高华池之间纯属借贷合同纠纷,因此在本案中有关高华池的还款义务方面应适用的法条不应该是上述司法解释,而应是《合同法》中有关借贷合同的法律条款以及《合同法》中总则中的有关条款,该法第二百零六条明确规定“借款人应当按照约定的期限返还借款”。该法第八十四条也明确规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”

再有,根据高华池与亚运村支行所签《招商银行北京分行个人住房抵押贷款合同》第四条也约定“抵押期间,未经亚运村支行书面同意,高华池不得出售、出租、赠与、转让、再抵押或以其他任何形式处分本合同项下的抵押物。高华池在此承诺:如违反本合同自愿接受强制执行。”这也充分说明,高华池请求解除购房合同,并将其在合同项下的债务转给第三方必须要经过亚运村支行的书面同意,否则就属于违约,亚运村支行有权对高华池财产强制执行。

2、近期,为了防范个人住房贷款借款人借助退房逃废金融债务的情况,最高人民法院于20XX年7月9日印发了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》(法发(20XX)42号),该《意见》明确规定:“妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件,维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中,要依法保护银行的合法权益。依法支持金融监管机构有效行使管理职能,防范房地产金融体系风险。”上述规定说明,国家法律反对借款人借助退房逃废金融债务的行为,因为这些行为势必对金融体系造成严重风险。

综上所述,亚运村支行认为其与高华池签订的《招商银行北京分行个人住房抵押贷款合同》是合法有效的,签约各方都应按照合同的约定履行各自应尽的义务,现高华池借口其已退房而不再承担还款义务,如这种逃废债的做法被司法判决的形式加以最终肯定,势必会对金融机构的合法权益和国家的金融体系造成严重的损害。为了维护自身的合法权利和国家的正常金融秩序,请求依法撤销一审判决,依法改判高华池归还所欠亚运村支行的全部贷款本息及承担诉讼费和律师费。

高华池针对亚运村支行的上诉答辩称：

一、一审法院认定事实清楚,证据确定充分。

首先,高华池与柳芳苑公司的房屋买卖合同确已解除,这一事实有高华池所举证据及通过朝阳区法院查询朝阳区房屋管理机关的房屋档案可得到充分证实,该房屋买卖合同的解除是买卖双方真实意思表示,不违反法律规定,真实有效。

其次,在亚运村支行与高华池所签订的《招商银行北京分行个人住房抵押贷款合同》中,亚运村支行承担着全权代理高华池办理住房贷款抵押的义务,在该合同签订后,从亚运村支行主张的交房日期20XX年起到起诉之日20XX年,期间八年间,亚运村支行对该房屋未办理抵押的事实一直视而不见,未提出任何意见,而且就该房屋高华池的《房屋买卖合同》早在20XX年即被朝阳区人民法院确认解除。亚运村支行对此事的漠视,只能充分证明,高华池与北京柳芳苑房地产开发公司的房屋买卖合同确己解除的事实,亚运村支行是明知的,否则亚运村支行对八年间未办理抵押这一合同义务的违约事实是无法解释的。

二、一审法院适用法律正确,判决结果公正合理。

首先,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并非如亚运村支行所称仅仅是规范商品房买卖关系的,这从司法解释的条款中清晰可见不存疑义,其次,亚运村支行与高华池之间的借贷合同也并不是亚运村支行所主张的“纯属借贷合同纠纷”,即便是民间“按揭贷款”的称呼也足以说明该借贷关系是基于房屋买卖产生延伸的法律关系。一审法院依据现行有效的、直接调整当事人诉争法律关系的司法解释,依法认定了商品房买卖合同被解除,高华池无法取得该房屋,担保贷款合同的目的无法实现的事实,这一认定是清楚的,适用法律也是完全正确的,据此一审法院判决解除商品房担保贷款合同合法合理。

综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持,请求二审法院驳回亚运村支行的上诉请求。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院另查明，20XX年6月2日，亚运村支行向高华池邮寄催收函，送达地址为涉案房屋国展家园A座1907室，高华池表示未收到。亚运村支行未提供在高华池逾期还款后，其向高华池主张权利的其他证据。