昆明学府路区域市场调研报告

昆明学府路区域市场调研报告一：昆明市宏观背景1、昆明地理优势1昆明是亚洲的地理中心，是云南面向西南开放桥头堡的唯一区域性中心城市。（图1）：昆明宏观发展地理优势12、昆明地理优势2昆明是中国连接东南亚国家的桥梁；城市化发展进程明显，城市建设处于快速发展阶段。（图2）昆明宏观发展地理优势2东南亚、南亚经济圈东南亚、南亚经济圈昆明作为东盟10+1自由贸易经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作的交会点之一，是中国面向东南亚和南亚的桥头堡，在中国国家安全战略、西南地区面对东南亚、南亚大通道建设中发挥重要作用。放眼全国看昆明：昆明地处“东联黔贵通沿海，北经川渝进中原”的独特区位，是国家提升与周边国家合作能力，建设陆路对外通道的重要支点，是对外开放门户城市；昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机遇;3、昆明战略定位省会城市、区域国际化城市、知名旅游城市，中国未来面向东南亚和南亚的“桥头堡”。昆明新国际机场是继北京、广州、上海之后，全国第四个“国家门户”级的枢纽机场；笼昆明配新机葬场战盒略定件位为枯：中抗国面意向东俩南亚远、南嘱亚和狱连接墨欧亚亚的国启家门葡户枢皂纽机巩场，影对后国家谊柿西向重战略颜、建垦设中纪国东两盟自使由贸熟易区旧和孟获、敌中、元印、晓缅区伏域经返济合倾作等畅具有匪重要逝意义惨；柜（图痒3）秋昆明乱上水阅国际椅机场翁4、搭昆明默——帐行政匪版图肠辖区稀14粪个。吓昆明斑共辖龄6个舌区、鸽7个妥县、介代管铺安宁哨一市圣，另昆管辖蛇3个利国家拘级开激发区拖。棋面牌积：瓶昆明故东西红最大幅横距洗14避0千私米，徒南北群最大票纵距忘22躬0千龙米，抽全市写面积豪21过47忘3平随方公乘里，呜市区戴面积闻33洁0平协方公欣里（滤其中精主城首区2夸90狠平方拳公里塔，呈肥贡新夏区4酷0平维方公饭里）分。慎（图克4）筛昆明罗行政劣区域环图尿4.珍1、羡昆明绍行政枕区域甘——招各城择镇发谣展体模系架球构界（表王1）蝴昆明僻城镇废发展难体系锁架构卡序号怨等级汇城镇闻主要匙经济尺职能炸分工寨1伶1下主城尸区尝贸易锋、服匆务、眠高新翻技术申产业寄2导1誓空港挪经济款区往空港狭经济阿3感1咸呈贡姻新区库行政洋、教杀育、们物流矿、高碑新技窗术产曾业眼4应2厚安宁铃重化奴为主典的新层型工想业温5刻2滤嵩明缎轻型乡工业缝、现片代农渴业陈6输2乞宜良许轻型却工业鸽、现土代农伪业吗7劝2议昆阳集新型玉装备猴制造燥工业宵、旅吸游服诞务兰8许2沉海口熟新型塞装备扁制造溜工业遗、资代源精牵加工直工业售9该2蝇晋城气现代女服务艇业抗10伐3使石林甜旅游免服务为、现辩代农言业励11听3萍寻甸链新型志资源揪深加龙工工泡业、旨现代树农业阔12结3燕富民次休闲市旅游凯、观酷光农炎业拍13却3姓禄劝袖现代博农业健、新协型资紧源深州加工凉工业萝14室3托东川寒新型芬资源俱深加女工工列业写15政3侍倘甸腿旅游复服务博5、奴昆明闪——漠城市座发展海规划先昆明述城市砍格局绍——拉城市完发展膊将主默要围虹绕滇条池，免进行项环滇匹池虎“乎一湖合四片蝶”疼，追“侧一湖剖四环版”烫。（图5）清末-2007年，同心圆发展模式（图6）新昆明发展模式（图5）清末-2007年，同心圆发展模式（图6）新昆明发展模式验5.惹1、铃城市距发展绢将由霸“深单核接心圈养层蔓物延式势”铲向压“蚁多中安心组裹团式德”限模式震转变展，将平为昆赌明区热域性大国际逐化中件心城签市定老位奠国定发忍展基性础棉昆明塑城市阶空间痕的拓虏展方博向应扬以东遗南、庙东北签两个哈方向毁为主侨。加谅快都植市区父由市羡核心航（环范滇池瞎的一匠湖四忠片）膝和跨退昆明美、玉哨溪行阵政区席等的荡五个顷辅城俘（滇乞池流左域外哀30团-6功0公芳里）抛发展担格局妙；颠中心衔区新剖增1串90兽平方朽公里映核心早昆明拜=主像城＋暮呈贡赞新区扰＋空巩港经沾济区陶；（图8）城市规划区范围图（图7）现代新昆明城市体系（图8）城市规划区范围图（图7）现代新昆明城市体系乓5同.2劣、具从泼“苏一湖次四片廉”过扩大填到性“远一主垦五辅威”哲，城去市规齿模进暂一步吩放大妹，空独间布海局更橡加合透理，姜组团州化，贞区域贵化发灿展趋羊势更昏加明萍显挣以滇唇池流胶域为必核心段的昆铸明五尝华、创盘龙搅、官撇渡、诊西山狐四区方和呈洲贡县应全部绿行政负辖区决范围陪，以陷及滇惹池流授域所新涉及书到的质晋宁低、嵩扎明部虑分乡紧镇的坑行政浇辖区鸡范围敌划定尸为昆奔明城害市规喇划区单；析由昆母明主哀城、碌呈贡阔新区傲和空造港经披济区膜组成余中心柄城区析；（图10（图10）现代新昆明城市体系2（图9）现代新昆明城市体系1眨6、临昆明壶未来脸发展妹国际挖知名倦旅游久城市抗、区稼域中锋心、彼国际瓦化大芳都市赞卸减轻比老城培区的邮负荷兰量,铃缓解黄老城羊区的罩压力劲，昆秃明正豆在以凭多中症心、抚单核虑心的罪规划疯路线英向周工边发逐展，凶通过哲在多交个远歇郊片灯区做跃大体砌量商年业的粥方式吼，来泪满足折和完城善各否个片陈区的细生活邻需求堪和配投套功场能；鸟从卫搂星城懂建设熟的角缩度来刚看，燃它的巧发展鸭正是乎依托温其区周位和吨交通傻优势巩在逐温渐，闹通过分自身尊的特垄色产联业带包动周模边产罩业的爸崛起鸽和周击边片别区的达发展；枪由昆偶明、营玉溪于、曲尖靖组撇成大定的城朝市圈聚，扩肚大城术市发躲展范漫围；摄城市勤郊区搞的发售展就蚕满足软了三思个需作求：孟城市愈产业党转移津的需启求、敏高房顺价下暑置业余的需惧求和柄资源勇性开突发建种设的爹需求田；谨城市浑定位则加快锄城市申职能之片区肾化趋虽势，肤但从调功能啊看，凉主城堤区将芽继续往承载弄和延候续现骨代都掀市服彩务产仔业的鸦核心书价值跑，主台城区腿商业茧商务倍中心版的地质位不谢改变律。（图（图11）现代新昆明城市定位逮7、失轨道伞交通鼻轨道症交通颗在改绝善城叛市交兼通模纳式和稍推动玻生活谷方式酱变迁覆的同多时，滥将极检大改蔬变城鸦市商健业的旗发展完模式膊，以乐此推兴动城刘市时唤尚度馋的提邪升并盗为沿熟线项沫目带鸟来更访广泛薯人流高。朴从目该前轻晌轨的左规划悲情况捉来看良，通暖过城右市轻惧轨能秘够完反全实粒现南宫北方醒向和思东西兼方向塌的交挥通贯银联，冤特别鱼对南厉北方呀向的辆交通地便捷特性的细改进赏力度害最大庭；据汁规划破，未扶来1范小时奏都市暂圈的吃范围拳内，卖可以嗽由昆剖明市归老城杀区最昼北端私的北仆市区迟到达牲呈贡降大学迁城；糊1号曾线线尾路起凝于主咸城核搬心区狗，到投达呈毒贡南暮部大贡学城奖，是刚连接酷主城血与呈局贡新棋区，裕支持耐和促群进呈幅贡新艇区建疗设的门发展烦轴线瑞；根（表超2）钩昆明误市中临心城暂人口研规划纸与轻俘轨运紫力关新系远融职印阻娇模萌办留（段图1甚2）象轻轨略建设堤分期母远景阳城市鞋规模功昆明柏市中蹦心城争人口千规模坚（万傅人）麻46蜓8灿规划从线网其线路令长度末（k柴m)效功能眉层次堆高峰掩小时目断面油客流壮（万些人次宫/h菜)兵系统归规模锋1号害线馋34拾基本蚁骨架茄线圆3.功79醉大运姥量地弱铁堆2号孟线者22钓.4茅基本薪骨架炎线欺3.脑26惩大运辽量地丸铁哪3号搬线弯19雹.1模基本迟骨架绍线离2.笛22弯中运惧量轻华轨障4号蹦线锁42铜.9钩内部耀填充肉线嚼2.浸07底中运激量轻接轨岸5号责线载17泛.6忌内部扁填充女线说2.围05缎中运劈量轻穗轨膜机场缺线附26饿.6驴内部惰填充屠线膏0.位59贷中低抬运量缘轻轨但合计敬16思2.逆6阁——滥7.低1、酒昆明阅城市胸交通茄布局牛与项夹目关酸系耍公路轮匹配朋度较多高，级轻轨右略显限不足括。项宽目区稳域轨框道交消通（颗20银16静-2描01来7年伤营运层）轻构轨4蝶号线忧：距捏项目露83绣5米央，白溪泥山贪站（浴莲花驳池附缸近）猾轻轨魂5号摔线：粥距项则目5炉70偷米丈。刃（图观13皮）昆刘明轨引道交畜通及演路网垦配置鸭二、蜘昆明械市房具地产尺市场茎发展咐及趋火势时1、阴昆明覆市区在住宅吴类土斜地供虽应情裙况半昆明流市主净城区注20鲁10志年至秤20追12罪年上童半年踪土地抚供应递情况统：塘·负20安10园年，滩昆明总市主重城区卷居住粒用地盈供应范为4它7宗案，总梢供应咏面积盼为2追87惭7亩妙，单碌宗土吵地平灾均供碗应为梢58啦.7顽2亩允；铃·财20涌11摸年，选昆明纠市主增城区锋居住疮用地昆供应南为1咸63奇宗，梅总供警应面福积为扩10型47洋3亩乒，单话宗土粘地平慧均供叛应为灶64烂.2渴5亩偏。裁·氏20浴12渴年，雄上半赵年昆羊明市跑主城泊区居游住用终地供新应为载32逃宗，饮总供俯应面前积为邀22面26斯亩，止单宗迷土地珍平均械供应很为6威9.请57浊亩。宾（图轻14战）参20遮10平年-种20舅12西年上菜半年碗居住驶用地手供应敏情况谊1.恳1、坊20软10毯年至屡20舒12诞年上虑半年误昆明赵市区浊居住煌用地童各板贵块交壤易情振况胁（表卸4）渡20记10切年各商板块表居住密用地朋成交仁情况纽（表挣5）秩20死11察年各知板块才居住稼用地复成交亡情况狂（表津6）顶20粥12今年上么半年城各板爷块居若住用哀地成逮交情上况剧(图誉15胡)宜田野高按城勾市功始能及劣配套注性综蹦合考牧虑，躺划分港主城奋区十铲一大申板块昏（不住含呈炊贡）白1.断2、瑞20舟10赢-2玉01乡2年诉上半团年昆刷明市龄二环闷内居诸住用昂地成期交情庸况妻（图亡16慧）昆咱明二葵环板紫块居芳住用沙地成秧交情爽况沉1.运3、讨20监08介-2便01喉2年烟上半嫩年昆破明市毙城中铸村土母地成溜交情版况熄昆明浙城中性村自灾20霉08罪年以通来开合始大帽规模熄改造稻，就据目前究来看时将出才现集阻中放熊量的济趋势防。哀（表分7）尝城中弦村改选造土历地成帝交情修况逐（图演17卡）城盆中村主改造凶土地旷成交氏趋势扯三、申昆明汉市商勺品住离宅成恰交情围况喜1、余昆明届住宅辉发展碌趋势乓分析汽新增盗商品他住宅社需求游已经摔进入挡平台县期，欲增长踢乏力渣。新疮增商爪品住爷宅升越值潜圈力堪企忧，趟不再狸成为欢投资登品仇（图妇18淡）2朝00仓7-狸20徒11鉴年昆驱明主房城区焰新增凉商品搁住宅谋供求略关系互（图县19揪）2愤00爬7-火20锅11马年昆戏明主居城区杂新增岭商品构住宅丢价格学变化色1.棉1、催20该11灵年8柳月-评20松12妙年8蓝月昆挪明商毕品房咬市场剃成交茂情况俩分析办（图位20听）敏20页11破年爱8浓月-莲20茫12索年膛8康月昆逃明主榆城区耕商品象房成蝶交量捷及成促交价闸格连仅续性雕变化委（表晴8）闸20遣12天年厌8棒月昆扩明主甜城区世商品于房成登交对架比分殊析释科药目如20哄11鬼年8兆月票20垄12亡年7厉月毅20很12幕年8甩月精同比丈增长阳环比槐增长滤成交并套数帖（套志）侄39伐63砌58偶63切77面76纵19暂6%巧33拜%喘成交向面积他（得㎡阀）猜42夺59轰52泳55宏06给02炊72抓41划35矮17姑0%绘32抱%渣备注嫩：锄数据壁包含笼昆明算主城扒区包寄括盘阔龙区展、五裳华区笨、官辞渡区做、西解山区甜、三饿个开俱发（摩度假哭）区恢及呈非贡新混区。毙数据盯表明键：舟昆明棚主城文区成唱交面熊积和哨成交悉套数盖环比骗7月悔上扬踩。荒1.紫2、尚二级台市场协和三案级市罪场价降格连旅续变间化情边况传（图索21确）谎20膀11曾年乞8蕉月-出20缠12置年对8凳月昆恶明主亭城区喉住宅耕二三稍级市教场整橡体均暴价连彼续性醉变化嘴8月牧昆明随主城穗区住壳宅二援级市泛场均丑价上妙升，富整体雀均价疗为8管28盈0元丙/部㎡醉。积8月纱昆明工主城壳区住图宅三请级市午场均屈价与灿上月老相比银有所提回升亮，整琴体均全价为创73之31盒元/叶㎡哭。三数据河表明息：目王前住锡宅市娇场在莲6、班7、伏8月升价格鸡相对昨平稳棋的情尘况下想，成略较量则出现瞎一定厚上升吹，一箱次置像业及灰换房原客群引在沉疾寂1粒8个答月后阀出现座释放钉。您2、祸未来某市场藏预期舒中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