京腾·丽湾产权式商务酒店项目营销策划报告

京腾·丽湾产权式商务酒店项目营销策划报告深圳尚和房地产顾问京腾·丽湾项目部二00四年十一月二十七日项目营销思路在《京腾大厦项目市场定位分析报告》中就本项目现状提到，目前并没有同类型的竞争对手，间接竞争对手也主要为目前在售商铺；且本项目总体体量较少。因此，对市场消费量并不存在任何忧虑。因本项目的时间节点安排和项目体量较小的因素，本项目所采取营销路线必需是速战速决，短、频、快的销售模式。本项目作为一种新兴的投资方式，主要如何在短期内让投资者迅速认知本项目是营销策划的关键所在。苹入市竞时机攻及销懂售前栽提条夕件场1、达入市材时机叉：策按正宿常的寒销售核阶段勿，在承一年霜中通话常会猜有二乓个房傲地产镰销售卖季节固高峰优期，祝三至芹六月孟份和煤十月蚊份至皇元旦创二个赔阶段烦通常岔为房迎地产攻销售透的最散佳季跨节，著也通斗常是问房地投产大次盘上邮市的轮阶段构。按愧项目里时间婶节点跪安排周，约应在1念2月有份月掌初入愚市，蓄约下棉旬开宝盘，雅因此可：建摩议项狭目开警盘时于间设宇在2赚00催5年调12淘月2初8日式（星毒期二好）。恼2、立销售卫前提椒条件快：烫三、旷营销千策略机脾虚摔恢本项掘目作拘为一错种在焦遵义抚市新明兴的匀纯投锐资模堆式，报客户辈群相脂对较易少，同目标洒客户否群主字要集路中在循中高禾档人喉士（司如政怖府官垄员、休公务侨员、孝企业昨、经盗商群榆体）疮。词通过像预热初期对窑遵义闪市酒声店业景发展败和产肺权式插酒店弄的介栗绍，银让投蜓资者玩感到席遵义编市酒伍店业允具有方广阔刑的发名展空伴间，隶也让仗投资牵者明丧白产自权式蒸酒店承的概僚念和产投资良模式感。通笋过前递期阶饰段的赶预热董需使殊投资怖者明镰白在读遵义手市，畏产权席酒店帅也拥童有较斤大的狮发展掩空间叶。放箩扶串侄通过贸前期肉投资抓者对壤产权器式酒猴店的推消化咱认识眉，再恰到研瓦讨会咱时引菌出型“怎京腾意·壤丽湾朱产权币式商饥务酒纹店绍”瞧，并烈对项上目进奶行全阀方位闲详细路的推侨介，芒且在析研讨帜会后孕至项制目开俩盘前升形成正醒的广眯告轰网炸期筋，让板投资敢者明您白倡“洞京腾咐·愚丽湾矩产权握式商方务酒祝店租”卸项目置的投烧资模秀式及网项目增的收烂益性游。位瞧砖璃幻经过井广告傻轰炸锹期进炭入开繁盘强构销期掘。该张阶段负为广澡告平派稳期糊，基定本上各投资傍者都府已明门白了朱该投披资模宁式，楚只是统如何逐进一粪步加如深项珠目投糖资前端景、惊发展罢前景闷。在轨该阶臂段可孝以举换行业述主联嫁谊会知，探蕉讨项桐目发团展前布景及渡对业迁主赠仿送新狼年礼雕物，烛同时博（在辟销售碗不尽肚人意晌时）滔也可辛推出桌“花以旧焰带新肆”漂的形颗式，渴已购佩业主个带动列新业副主成眠交各享享受腊多少哥的优际惠折锣扣，刷在该膜阶段上也适当时对件价格街进行窄调整凤，推盾出新滨的营揭销点芒（如称价格详、优滋惠措辱施）秩。仪经过溜强销诞期后妈，项染目销才售基须本已戴进入旱尾盘惕销售行阶段酬，该尽阶段蛙主要宪以突眯出京群腾笨·恐丽湾竞酒店足的品某牌化练宣传改、对唉项目元带来幅的意券义和疤价值独及对贤项目喇销售利进行仆回顾坛式宣犹传；骆也为直后期驶经营性管理调奠定渴基础迁。鹊四、舅广告伸策略俱（详牧见《性广告协整合许推广电计划料》）巾在项驱目入恨市阶蜡段约松为房适地产株入市肤的高骄峰期晓，怎易样在炮地产锦广告炒的高钢峰期蛙突出煎项目洋的品肝质，哭让客胳户在兔短期粥内迅沸速认猫识本蒜项目妹，是第本项游目广支告的索策略啦的着港重点教。轮因此际，本幅项目药广告放策略树主要盘为新焰闻传光播带总动广给告传菌播效蜓应、捧以上肌而下骆传播搅；在傍阶段舟性时思间进底行集派中轰酷炸式哗。疤1、端各阶有段性带卖点耍宣传蹈：乳A、津预热龄期：锈脆经济谅飞速留发展房带来邪酒店鹿业的授快速吸发展静——目遵义如市酒须店业斩的发计展（脾引出雾产权遗式酒绢店的典话题拐）门产权泻式商汗务酒笑店进球驻遵眉义咱——装产权猪式酒蛮店的妖介绍菊（引泊出遵谢义市怖产权鸡式酒住店的短发展帜前景化和项愧目的掠概念笼）脆遵义辈市首钻个产弓权式样商务业酒店拿——致京腾忙·恳丽湾缩酒店洲——零京腾颤·库丽湾雄酒店避的概榜况炕（猜地段既、装甘修、临管理焰）悉B、交开盘岗期：廉投资筐酒店寨，做坏酒店泥的主给人！昨京腾恋·也丽湾逮产权支式商别务酒铃店，付遵义房市全抖新的饺投资恳模式阵！淘——墙投资滨比较躺（投鹊资模斯式比凳较）观京腾拳·酬丽湾贡产权中式商浙务酒喘店，蕉稳健买的投水资！郊——犹京腾让·甚丽湾恰投资甜模式珍火爆轻遵义另的新滨型投魂资还——岗京腾恒·侨丽湾痛产权霞式商盆务酒中店爸——起介绍铲京腾偏·翻丽湾职项目驻概况雨及销鞭售状缎况简号介枯C、腊尾盘质期：恳尽享乖京腾灯·虾丽湾币商务腊酒店贼主人添的尊鄙贵！聪——情遵义蔬市首崖家商横务酒保店，委京腾号·模丽湾尚2、耕项目始形象惜包装伸本项东目作饰为何“孔遵义晶市首敏个产敏权式版商务孙酒店始”豪，所逢有项暴目的啊形象歉包装顶围绕能着酒库店、视产权己式而阵展开假。肌酒店戏，作暂为在灯遵义便市场亲不可徒多得垃的物在业，绿特别鄙是中随高档易酒店炎物业趁，目说前遵仔义市跨场仅墨有少遥数的拣几家尊，且伞都为边单位结或公扇司所两有，芳私人醋投资熔较难粉触及黎到。阻作为秆新兴醉的酒杜店项屯目，恐在地饺段、帝配套素、装旋修标亚准、纺服务疯管理皇上都辆具有狗不可蕉模拟众的复辛制性拐，在览目前仇遵义环市场扩来说驻，本番项目维是新凡兴高仍档性字物业幻。询五、识广告贞推广浅及媒察体组水合策乔略停（详赤见《奔广告陪整合脉推广商计划缩》）疾1、绝广告能原则膏以公臭关新商闻性忍活动盛、大勤型的蝴悬念撞式户福外广游告启健动市皆场，傅辅助拍项目吵软文凶通过茂不同梁行业戏类型荐的人网运用侄不同害的传潮播媒拘介全侧面演兆绎京笨腾罢·颂丽湾黑产权键式商生务酒误店项丸目一垦种新砍的投咳资方峡式。区通过箭项目挠现场牛包装杠、宣卫传品陪的介纷绍及弹户外烫广告衔媒体遵运用伯持续俱营造猫气氛萌、传尾播信衬息，年通过商售楼珍部的奴建设阀营造今局部准演绎旬京腾叮·蚕丽湾碰产权挎式商对务酒栗店项恨目的悲新兴肃投资安模式碑再通捎过电洁视、喘报纸栏、广呈播等顶媒体坦合理丢、集篇中、建整合屡各种弦媒体墓资源如，合甚力推肢广传听播，荣争取锋实现鲜传播剪效益形最大泳化。触2、贺广告堆媒体柱组合笼按市截场状楚况看崇，本愈项目摧宣传村途径榆主要提以户稀外广极告、咽报版医广告适为主钢，电沸视、炮电台厅、公兄关活绘动为罢辅广晒告组察合策未略。劫3、侵广告奸推广睬制作渣一部件关于烫制作阁一系那列的简电视甲广告动短片床。力重求其岂广告刮在形氧象上杀逼真陈、内摧容上圾突出丧遵义知市经子济、济旅游酱业、同酒店蓝业的巴发展法前景矮，项尤目优羽势及产投资被模式搜。该芽片主土要是帽赠送偿给项栽目目雕标客与户群羡，如曾某些添单位终领导享、经绪营户榆及到钉场有晃意向胆性客者户，畅让客慈户群地进一削步加照深项席目印置象。滨电台铸广告登主要敏对项虾目概刑况进壮行全苏面的贤阐述呆。播电视讯台主义要是援对研宰讨会以和项瞧目举妈办的洽部分坛活动嚼进行增新闻田性的滨报导杂，也俯加强蒜了活饱动的浆真实学性及烫权威摆性。扇更利研于项答目的弄快速恨传播男。冠报纸蚂广告伯主要雪是以肝遵义脊晚报偷为主烂，贵见阳都卵市报巴为辅毫的途胀径；蚂且以阶软文混、新三闻性调报导炼和平刷面广彻告相誓结合率的策邮略进串一步耗加深绪投资带的投猴资观紫念。呈户外妈广告碑主要捷是以损户外掉广告爷牌为伙主，锻如路供灯旗灾，大狼型广关告牌翅位。赖要求嫁画面架简洁挪，明仍了。躲赠送绞性活榜动：愿因项宏目推杯出时絮间约叹为2巧00宁4元累旦前党后，树该期喉正是塞对日漫历更脾换的蠢季节胞。在荡研讨启会后记至开李盘后叙半个会月内涌可以咏以赠值送挂习历的俭形式炊对项暴目进虫一步隙宣传碑，内尼容主百要以咏图片乎及和絮项目义投资竹理念匠相结续合。融赠送器的对壳象主牧要为但一些霞单位说领导启阶层巩及当馅地企补事业谜单位陶和当丹地有序规模贫性的闯商家禁。毅六、月销售腥控制杀及销格售策挥略泰1、巾营销站控制画按照碌我司疏对市坟场的恳预期逗以及邮结合钓项目木实际揭情况豪，将驻销售君期共呀分为误二个胀阶段末。按寿项目尽营销浑目标令在各枕销售绘期达蓄到相五应的前销售鸦目标锈。采A、阵开盘耀销售沃期（劫20仁05壶年1呈月1辈日韵—最20你05薯年2期月3必日）蜂绕防在该燃阶段睛达到冈项目透总销套售率嗽的7毛0%允以上鲁的销国售率假。响野饱销售售强销下期：谜（2适00邻5年骡1月扭1日骑—霞20魔05菊年1义月1链5日搞）策兔精在该件阶段将达到衬项目普总销棕售率庙的5武0%碑以上楼的销众售率尤。睛酷忘销售栽平稳娇期：泽（2修00倦5年扶1月籍15顾日坏—求20偏05帜年2杠月3梳日）沟晌B省、尾荷盘期想（2芳00注5年室2月丸3日检—尤20醋05周年5其月1坊日）吴在该墨阶段牙达到傻项目秋总销伏售率霸的9唐0%养以上晶的销标售率娃。误折窜2、粱销售乖策略干A、钱价格滴返租旅模式俭：丽商脂目前赖项目忍银行冻按揭粒定为恢四成占十年库，按晋《京嫌腾大浇厦项流目市文场定静位、逼分析忆报告幕》内迷以4顽00蛮0元顿/㎡峡的价苏格测缘算，驱约有奔62抱.5猪%的文客房赢在2博0万旁元左律右每努套或炸超过易20境万元板左右宗每套薄，每秀套的觉首付跃约为电8万柴元左漏右，俗每月煮月供跨约为搜13坑16雁.4拾元（断十年斤）。伍按照护此种抛模式秧相对传在首狮付款茄内限街制住沉一部赢分消机费群轿体，除而且描项目容又不装具有申目前责商铺夕投资栽的可疼经营旁性及荡升值节空间裳性，皇属纯湾投资玉型物睡业。况所以隆：如裁何降鸟低首蓝付，扶扩大乡项目盖目标诚消费馆群体避也是猾项目次销售齿的关染键因被素之蒸一。息件皮种真因本喊项目福属投持资性裹项目旨，且活涉及省多方传面因昨素，忆业主冠自主敞经营宽较难筹，并区本项霸目将崭成立资酒店吵管理壤公司啄，因行此，冷本项序目将伍由酒孙店管访理公丑司一豆直管断理（券写入丸买卖畅合同棋附件再：注今明该屯客房绞在管高理期铜限内疤可转怕让、训出售乖或自蜓住，乞但首钢先必叙需保揉证由肯酒店败管理络公司耳统一缘管理凯性。鼻如长槽期性竖自住重必需短向酒吨店管翼理公赶司交桐纳一刷定的奇管理喝费用吃）。兔按照帽《京非腾大卡厦项欢目市凭场定隔位、丙分析令报告杠》的惨发展消思路与，第垮一期勿与酒锁店管垃理公猴司签畅订十伍二年膀管理亲期限缎，每金年按疼客房愉销售四总额知8%罚的回观报，晓期满孩后按宵照市香场酒撕店行腔情并乒和业勒主协朋商给咬予新川的回证报。甚从降蛙低首肆付方百面考兼虑，茎在购昂房户计购买惠客房专时（塑签订研《商资品房析买卖爱合同盆》时搭），唇一次勤性返摇还管图理期客限内屯前三唤年的惠委托消酒店搂管理油公司禁管理民收益缓，为针购房候总价起款的蒜24胃%；躲期限沫内其驾余每撕年收壳益在瑞每年液年底脑再按迁客房挖销售曲总额偿8%材返还叉给业喝主。捆以项扇目的牌51钢.经98同平方谦米的翅客户唐为例脂，按馆单价所40挺00健元/窑平方屑米，悬总价吃为2琴07饶92取0元井。首获期四捉成为铲87绣92息0妥万元消，贷机款六贝成为易12筑万元粉。膊一次栏性返孩还三催年2沾4%目租金刘为4古89撑00荐.8活元，摩实际扎首付嫩38物01捆9.纹2元稠，按生十年咽按揭而计算侵，每扬年需刮还月侨供1窗57芽96元.8害元；索而每旦年8役%的妻固定皆回报耗率，托业主旷每年女获得比收益肆16蹲63砍3.差6元啦，每蜜年除禾去月疯供后骗还盈宏余8纺36符.8发元。预因项蒜目工梦程因赵素，汇项目更约在灿20彻05墨年十熄月份妨才能争开始道营业次，而编和客笨户约颈在元喜月份芒签订句《商际品房浩买卖惨合同施》，灵这样少客户强将近遍有十挪个月蔑的投谜资却把得不助到收胃益。刷本项幻目约钥年底河可以航封顶终，约欢在5劲月份啦可以罪交付妄使用但，那责么，读从交盖付使舞用时雾开始稼返回财租金妻，即担从交包付时需给予闯客户缎返回猎租金课收益钢。悦B、黎给予辛投资储客户煤每年胃限次震免费驰入住区客房汁优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