“锦绣星城”市场与项目gh

“锦绣星城”市场调查与项目分析深圳奥智广告前言纵观贵阳市房地产市场两年来的发展历程,其结果呈现出尴尬的局面:一方面人均居住面积低于全国平均水平,排在全国第七位,消费需求并没有得到满足;而另一方面贵阳房屋空置率高达30%,远远高出14%的警戒线……准确的市场定位是每个项目得以成功上市、适销的基础，而定位的依据则来源于客观的市场导向；同时与项目本身优势进行合理融合的结果。因此如何在对项目本身优、缺点充分了解之基础上，完整地挖掘出楼盘的卖点，便成为问题的关键。于是这些便要求我们在推广过程中对哪些该突出，哪些需淡化；对以何种姿态展现在目标客户面前方能达到最佳的市场效果等方面都必须了如指掌。任何项目的前期市场调研都应有其侧重点与针对性，故此在各项目的市场调查与分析方面，须具有的是“点对点”的特性而非“大而全”，所以本次在整个贵阳房地产市场的市场调查和分析，仅进行基本的交易与供求关系分析，一些具体资料将不再赘述。喷本报每告内筝容主茅要包蹈括小“张贵阳口市消喊费市撞场状贤况研券究拒”差和涛“杨锦星准项目可分析她与定艰位两背部分滔”侨。地目录索：掩一、江消费挪市场绪状况树研究偶1、烫消费氏者分倡析匠2、躁市场复分析冠研究讯二、蹲“甘锦绣祖星城肆”坛项目稳分析帐1、虽项目帜总体晌概况绒2、初地块脑及环幸境调吴研分险析乏3、兴项目驳地块粒机会附点与错问题汉点幼分析个三、张“炕锦绣饿星城渠”伪项目誉的定懂位肝一、咱消费欺市场叶状况舟研究差1、虹消费喝者分兴析持（1恋）潜尽在消序费群匆分析舟调查拥数据惜显示猾，言25皮－输34套岁的富人占度购房颤人群辨的叔36着％，烟位居长傍首鸟，而利35冒－奸44虽岁的振人群兄比例谊为龄20宣.3勿％，银位居四第二贷。总龄体购说房人绝群以公中学罗以上仙学历里为主级流，知半数被以上浊为全唯职工丘作者煮，重傍点分照布于意贸易板、制酱造业摧、政篮府机显关及爸教育液文化牺领域烂，以性制造翻业职友工、旅中级葵技术炒人员陆、商膊业／怀服务策业职携员／呀公司东中级窃经理槽居多北，辅猪之以塘其他撕行业仙人士务，月保薪在案10滔00灯－粪20对00兔元范降围内件为主呢体购衬房者良。墓目前置，贵依阳的拌家庭冬结构义以三妖口之压家或枝四口施之家啄为主钻，购雪房计杂划多劈数定糟位在贴商品柏房及院经济拢适用纽房，纠分别锹占预芬购比蝴例的代42虎.7松％和苦39脾.2听％；辛预购晃面积感在穿70锦－语15偷0似平方弊米不浑等，岩以拍80尊－粥10赠0壤平方茧米的览需求抄量最倘高。浩而主效要房己屋预榨购者单的家绳庭月弊收入今在皂10端00裤－科40浸00肾元间院。另桂外，桶调查徒发现城，收级入越宁高越民倾向讽于购茄买商苏品房疯。可控以说吸，他大们将具是未泛来几衣年房腔地产虽市场哭内的渴一支羊生力绝军。构从预昏购房面者的蛇人群膏结构锡来看山，商薄业、株服务咏业一耗般职旱工占莫预购强总体贯的筛11民.5咸％，蒜居第恭二位关，而悔这其臂中蒙60抛.1色％的循预购旬者介昌于自21孙－矩35螺岁之构间；瓦制造优业职卵工占绿预购滋总体性的冰12椅.8商％，属居首责位，古这其伟中捎46聪.5耗％的灵预购马者介哀于字21酱－委35退岁之率间；盼而中博级公评司经米理介祸于拍21驰－置35纵岁的章预购诚比例贪也超征过了泻60品％。侧由此博可见旧，市匹场的恨重心眠在较萄为年慧轻的圣一族易。这出一组贱人群单中，和63君.6龙％为巷已婚穿，其消中介负于抹21硬－趟35蒙岁的趁占念43慕.7骑％，市介于控36努－能45棍岁的录占舅30钥.4糊％；艇34他.7忽％的拳独身叨，其田中协66笑.1禾％介唇于暑21厉－慌35汉岁之萌间，斗仅有那1.滨4佣％介兵于父36魂－狼45翼岁之构间。屯从预阶购房钩者的脸年龄损结构翻、职血业特委征及截婚姻姻状况李看，啄已婚牧的中抛、初勿级工纤作者辟构成倒预购卫主体辟，而务年轻在的单筹身族量也占炊有一典定的学比例凤。欺（2形）消页费者禽购房支意向羽分析怒户a盈、对垃买房泻时最版关注叙的因盆素一讯项调狐查显眠示，用被访悔问者贿买房赞时最症关注道的因迫素是脆生活拍的环晃境，庙环境独占2助5.漏3%似，交贪通2荷2.湾9%算，价淡格1随9.池7，盒规划栏设计涉占1佩7%架，质虑量占党8.帅5%塌，增南值占编6.糖6%惕。沟b纪、在先调查格中显奖示，晶总价矿在1吹0-株15甲万元共的房馅子最钱受欢腥迎，佛占2份8.端1%爸；而会总价剩在5失-1寻0万额元的嫩紧随糠其后挪，占番19许.9辽%；茅总价来在4平0-碎50之万元蚕之间钳的为拦11龙.4塔%；阿15识-2锋0万子元占术12针.2失%；翻20君-3轨0万根元占拣8.课8%稠；其乌他占异19鼓.6等%。蚂这一害结果闲与被务访问疲者的巴家庭晃月收刚入状径况较储为一鸭致。守从统炕计数情据中针表明丹，中凤低等禁收入闷者占月的份森额最隶多，烟具体馅为1颗00道0元伞以下竭（3狐0.南5%培），透10逮00凡-1平50拨0元牌（7昆.6伍%）仔15击00搏-2能50旋0元鸽（1坟8.额1%弹），财25巴00枕-3族00稍0元牺（2脾1.姨8%穗）。务30药00景元以回上（袜22与%）献c悼、在优房子撤的类夺型上泪，据能调查雨显示伪，被轨访问乳者选灰择多贱层（您7层番）以主下最纸多，犯而选语择小趴高层撑（8映-1戴8层姐电梯鹅房）米较少充。驾d葡、三蓬房二筛厅和模三房析一厅闻的房菠型，租最受巷被访冬问者秧欢迎杨，以含64禁.3月%的握比例秤列首想位，糠其次拼是四厌房二宽厅的摊和四烂房一骑厅的凝房型筋（占皱18书%）怜，第拢三位控是二槽房一题厅占易11航.6辟%，辟喜欢斑其他确户型炉的只豪占6五.1嫂%。捞e级、在准对房嗓屋面民积的辈选择削上8柴0-塔10屯0㎡匙的凳房有刊一半汪以上聋的人句选择炭，分翻别为笔：8尖0-洲10富0㎡绞占5粮0.词3%销，1炕00削㎡以淋上的闲占2忘3.捷6%健，7经0㎡盒左右庸的占等14兄.2训%，冶60围㎡的付占1猜1.祖8%始。这叔表明惰被访贸问者体都不常会盲锣目追嚼求大笼房型屡面积部，而究青睐慢实用革的中躺房型孝三房石二厅第，贵掠阳市竿目前恐几个厌热销启较大滚型的跌花园蝶小区蛙中，图三房臂二厅苹的房繁型最次为吃有香，追也正奋反应佣出这扎种市贵场信忙号。讯（3厦）居镇住环紧境对移购房少者的扭影响进程度煎从调秀查中营得知堵，消圾费者抱买房赔时最筒关注送的因侦素是怎生活尘的环守境述，然邪而，副居住钢环境狸对购半房者病有多观大的锋影响厨呢？丧在对佣景观扩的偏恭好上甜，大渡多数叼消费并者块对小笋区内舱园林条景观桨相当枪关心便。超厦过筐60号％以砌上的订客户扁偏好愤内部过景观兆园林愿。疗目前躁，环扫保已牧成为爪一种蛾全球月化的伞概念腥，购屯房者冰对居摧住地列的环简境要床求日晋益提酸高。择认为犹城市昂环境何污染衫太严梦重的租占调露查总同体的奖60呜.9雕％，验看来佳，争挂取内“笛绿色晓”边生存袍环境半已成除为大像多数壁都市洞人的文梦想互。顺（4雷）反住宅事附加珠值伤对升购房关者惩的影你响程刷度府市场私调查旦显示律：购水房者塔对住单宅产毒品的羞附加近值需聋求明蛾显提振高。择客户棚购房句考虑沫因素位中，云除价骗格和览位置毅外，茧客户缠首先饺考虑用的三般个因辱素中管出现令频率夜最高饮的依岁次是俩绿化甚景观卫、物棒业管睡理、移户型钻和发兰展商绘的信讲誉辩。舒与一渐年前肢相比哗，消较费者树购房前的关倘注因框素重否要程蹲度，强正由卵以前蒙的注的重产惨品向侦追求很产品魔的附渡加值旷过渡亲。躬市民瞎选择鹅居住径区域盈的原敲因更锤多的钱是考丘虑交面通的等方便欲，其博次是腹看重粥教育霸和区甩域优舞势，鲜价格资和配喇套相搂对排茶到了但后面剂。在杰接受黑调查桌者中址，军需要五车位下的比悬例偏夏低，席只占材3咽.7萌％，肺在需相要车伸位的爬客户夕中，拼愿意宁买和展租的防比例充为斩0.速87梳：1扎。割调查槽显示奶：愿何意买汤车位宋的客术户出嫩价平胁均为师3霜万～包5嘉万元遭，愿剂租的潜出价厉为迅20哥0悲元／蕉月。揭超过破5缠成的切人认效为便昼利商背店和序医疗访设施率是非妇常必宏要的熔，颗3半成的结客户略认为妹幼儿去园、咱老人柜中心花和美肆容、沟美发爪厅是叨必要润的生划活设虽施，凭其他生如洗确衣房螺、阅稼览室续、商火务中剧心，糊部分透客户忠认为院可以床设置笋，消警费者条对快早餐、嚷网吧捐、酒浑吧的某需求挖不高忘。对货运动敬设施摧的需洁求，拳接受获调查于者对告健身璃房及井室外绒游泳毯池的毫选择显比例春较高竭，其复次是效儿童乞娱乐乔设施唱。拾2、佣市场邮分析蛋研究摇（1与）市测场总织体容扭量与忍发展失前景修分析境整体克市场宋近况拖20落03溜年上暴半年爽，贵赛阳市农房地颗产爹开发捐投资狂保持宪稳定肌、高表速增宵长的芬态势堤。卷商品常房预姐售形父势总星体较僵好，庭商品赢房批趣准预霞售面趟积1郑33初.9企6万奏平方颠米，冒比去难年同午期增尖长2犬8%变，商裂品房息实际烧预售烘面积茧11托4.复65怖万平碑方米缸，比式去年涉同期茅增长史16坟%，村总体躁上商牌品房爪供需壁保持瓜合理猛态势傲，商起品房饭供需木比例京为1午：0株.8问5；回商品妻房预肃售均章价2惑10烘5元况/平盼方米朝，价绞格进薄一步升向理第性靠维拢。薄同时盐，市那场行羡为不勺断规丑范，墓消费忙者购缸房越甚来越臣理性挽，开免发商管品牌吉意识杜逐步掏加强鸦，房茶地产桐产品别品质们得以扭提高总。殃b罩、贵突阳市做两城畅区商向品房烤实际男预售隆面积根两城物区商期品房优预售董保持馆着较程好的粪趋势召，销拆售市鼻场持有续旺圾盛。生20威03酒年上哪半年猾贵阳送市商果品房页实际捧预售旅面积屯72占.5冒8万孔平方燥米，居比去塘年同牛期增虫长1恶.2缎6万醋平方释米，澡增长士幅度春为1敬.8掉%。耕其中峡住宅晌类商取品房免面积船预售祥面积赶63罗.8焰万平访方米葱，占胶总预枪售面恼积的军88弹%，伤比去址年同狮期增科长0京.2紧3万蝇平方兵米，沫增长隔幅度谎为0屯.4弓%。表商业刃类商妙品房霜预售盼面积抛4.滑85确万平否方米职，占载总预炭售面堡积的南7%稿，比炕去年瞧同期梳下降距2.鼓18躁万平拣方米故，下兄降幅冤度为内31眯%。帮办公丝类商狭品房泼预售医面积忆3.衣19沃万平舌方米闯，占值总面少积的足4%父，比谋去年思同期谁增长顿51仿.3线%其陆它类咐商品货房预慕售面何积0鞭.7叹4万导平方唤米，旬占总钩面积恩的1剑%。寨c赠、贵伟阳市饿现有氏住房钥情况含从调鹅查所言涉及总的范缎围看梅，城军市居贯民以叔居住速楼房狮为主瑞，肢87虽.7倾％的亿家庭谱住房鸣为无开电梯森式楼崇房，掩只有仍3.冻7院％的序家庭郑住在转有电材梯的城商品宗房里鸭，还绵有偏8.口2垫％住凉在平会房，虾另有咬一小郑部分驱处于败卫生胸间或漫厨房歇共享思的合锡住状崇态。胞由于冤房改触不断妨深入粉，目瓜前居饮民住利房私歌有化检比例坡已达齐59原.3添％，笨超过抓半数某；一欲部分酬居民呢租住取单位度的房造子，财住房拨面积驾多数铺在踪40君－迅80串平方铃米之莫间。系贵阳苍市房趴地产野市场矮整体侍分析建贵阳却是西乏部地钉区房热地产更业快袭速发僚展的阿典型恳城市吩。自国19停98盛年以是来，株贵阳墨市房届地产馋业开坚始进爸入了吃高速类运行捐的轨源道，狡房地极产开虫发销偿售持秃续大肝幅度旺攀升宴，房诊地产塔市场握供需弄两旺蚁。2死00烧2年笋，在薪持续水了几兽年的激高速畜增长陆之后馆，贵李阳市捉房地愧产市祥场热亏度稍缎有下炸降，汤商品三房供钉需渐毫趋平梨稳，稠商品现房价源格也画有小怖幅回村落，三市场扎竞争细日趋悬激烈传，目喊前两仙城区就已处仗于饱截和状杯态，迷竞争就焦点逢也逐报渐向母郊区威转移倾，部致分开掉发商根已在宾各地者区城阴市扎虽下营岭寨。真A、剂从房益地产汤实体材分析浸贵阳果的房蝇地产弦实体廊如建楚筑物治、园抱林、杰道路宝等硬药件设窜施都敌处于膜一种羽学习受模仿猫阶段的,支部分齐小区方虽然岁借鉴脚先进尾的建送筑理瓶念辣,籍但实挣际操辈盘能飘力还晒有一头段距附离换,正大多忌开发躬商人疯处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区，四出于穗对本环片区涨的认鸣同现继正考杀虑工倘作的嚼便利拖程度三·悠因工朽作时庄间不赢长或院积蓄冬有限婚、注据重楼话盘总策价及叼付款驻方式湿·毛多为犬上班嘉族、呈生活见节奏握快,砌因此葵对市过政配胀套设撞施（胁如公奥交系跪统、贺购物诸中心术）依亡赖性宴较强右·猪希望申有安仓全感脆及提减供居舌住的修方便幻（如馆：基星本装每修、转有人替性化湖、服鞠务周崖全的突物业早服务蝶）帅·纸看重书物业鞠的综扭合质病素，推希望票得到贱心理讯的满绍足币二、愁形象代定位屿分析呼1、竖物业哀定位流锦绣盼星城压——削市区出中高船档电理梯楼谦2、悔为缎“刻锦绣膝星城君”粪建立访一个油差异化化行纱象的闲必要扑性借从推仅广的亡角度邀考虑篇：通稿过建上立、券塑造掘及包伏装楼坝盘形奶象带秧动销融售是框中小剂型楼趣盘进弟行市落场推缺广的妻可行不之道串从传馋播的阵角度谅考虑乎：进厉行楼轧盘的州形象州包装苗并不边意味范着要直投入航更多勤的费设用，峡相反扫，它瑞是有困效降母低传浮播费熊用的蔽捷径味。馅从竞屿争的童角度胶考虑溉：建梢立一翼个差泳异化喝的、拳个性睛鲜明玻的形大象是究致胜姓的根叙本者从企仓业的寺角度绑考虑奥：将敌本项法目当纠作品做牌楼掠盘来阀建设劈，对漆锦星悲地产惹的企胸业品腾牌提甘升及果后续浊开发易项目酿有支朴持作登用重3、诞关于刺形象蜡建立鲁的思扰考澡从目之标群雹体的逮生活济状态术及心浓理需任求方缺面切戏入，梳以物拳业的毒建筑来特性貌、消狼费者偶心理川结合拥综合捧性价要比，亭建立兆楼盘致品牌毕形象取。通斯过上赵面对内目标内消费警群生律活状旱态的肥分析淘和对休心理树分析要，这著一个烦群体垮最需吐要的亩是实脆实在夕在的绍生活护空间页，他是们梦脸想的细家是跃一个虫交通虑便利叶、生脱活配危套设取施完赤善，把舒适偷、健篮康、妙文化舅、安尊全的跃小康叶之家害。换侧言之闹，他忠们最岂需要符的是背一个亩“宣