房地产开发案例

房地产投资决窍房地产的预售价格评估，是房地产投资决策的关键。而预售价的评估，关键又在于对房产所在地区开发潜力的评价。一、该地区经济发展速度如何经济发展速度快，对物业的需求量大；反之就小。这是房地产投资决策最重要的参考数。二、该地区经济结构的演变态势如何在第三产业发展速度快的地区，对商贸金融用房的需求量大，而第一、第二产业发展快的地区，以工业用房需求量大，同时对住宅房需求量也大。人口流量如何这是测量房地产市场需求的决定性因素。四、该地区环境如何环境包括水、电、道路、通讯、商业网点、绿化面积、建筑容积率、环境保护等。环境好说明开发潜力大，反之则小。五、产品品质优劣如何房地产产品的优劣影响增值幅度。而产品的优劣表现为该产品与需求、产品设计与消费习惯、产品价格与消费购买力之间的协调关系。六、法规变化如何当地政府有关建设法规的变化直接影响房地产的开发潜力，当地城市规划也直接影响该地区房地产的开发潜力。录自《美的报》1998年9月26日第四版项目策划——房地产成功的关键房地产开发项目策划是龙头，应避免在不适当的时机，不适当的地点，建不适当的物业。没有好的项目策划，开发愈多，物业空置积压愈多，开发商包袱愈重。反之，房地产项目策划得好，即使碰上经济不景气，仍能取得良好的销售业绩，如碧桂园、东城花园等项目策划就比较成功。项目策划首先要明确好的开发项目，不同的项目有不同的回报率，风险越大，回报率越高，必须综合考虑经济、社会经营状况专长和经济实力，来确定开发项目。翼一、苦确定拳具体撒位置宇不同颜项目合对地涌理位心置的照要求阀不尽议相同唯，住圾宅要急求环寒境优煌美，化社区遵配套榜齐全璃，写站字楼懒要求俘在闹熊市区遭，商络场要曾选择春交通耗便利品、客态流量呈大的门地方盗。必死须了迹解项忆目用叶地与云当地价政府繁的城躲市规储划是途否相尖符，骄以及闻附近钥类似电的项廊目的盼数量毛和经愿营状联况等质，作子为选冷择的指参考邻。维二、凉选择嗓好投骑资时昏机还房地吊产业三随经汇济发望展呈院现周猪期性轿波动案，有董高潮食也有罢低谷番。在有房地陆产低租潮时徒进入验，成乒本最气低，户竞争呆对手归少，足可供游选择耳的项如目多剖，风稿险较浸小，粉能获伞取较覆高的萍回报验率。寻三、脸准确勿市场迎定位排在调钉查了谁解市颜场需释求现垫状，者消费声者需莲求偏钥好的晒基础赌上，任细分过市场遭作为烤企业统开发劲目标亿，发住掘出迁某方晶面优楼于其拌他人示的项窄目，炎以适菠应市据场不燕同需登求。流如深拐圳地莲王商掀业大着厦作奸为当梯时全泰国最孟高建块筑和更深圳革的标越志，炭虽价驾格昂赢贵，葵但由上于外馒观雄足伟、减装修股豪华粉，成境为实钓力和翻身份碗的象请征，朋因而龄吸引袄了国柿内外尤众多乱一流史企业杏，在岁当时撇房地蜘产低耽迷的鹅情况长下，底仍取静得了扔不俗仰的业摊绩。矮四、减确定拌营销直原则格营销喂工作贡是一吊项十强分专湿业的划工作云，需私要营恼销机灾构与俘营销妥人员钟对物衫业市赛场和落购买稠者的阁心理难和需智求、聚不同朽的营终销方矛式和湿手段泰有相尤当的呼认识吐，是稳房地格产项城目运挂作的湿关键寄环节峰。营炎销队泛伍应刷在自言身为熄主，释中介皮为辅氧，确涌定好匆营销割的目嘱标客侍户，厚确立忽物业呼的市户场定哀位、视设计姨与包循装，眉确定有物业每的价定格定稿位和旦配套海的付滩款方伍式，购选择坡好广的告媒驴体和县方式饮。咱面对娘变幻静莫测歼的房鸦地产眉市场阀，只挡要房腐地产恼企业煎能审轮时度娃势，对抓住墨时机与，搞找好项卸目策膊划，威选定话与本惜企业予最相猫适应抬、销幸售潜赤力最懂大、穗获得馅最丰愈的那柜部分催市场肿作为究竞争寨目标众，并欧采取茅相应朗的营徐销策炒略和滥灵活晓的经芝营方缝式，霜就能冰在竞宣争中位取胜岛，创膊造出夕良好担的社耍会和揉经济笔效益归。恭录自悦《美靠的报捎》1饭99窃8年仁9月通26练日第且四版刚永远恰的五剂月花糕——自美的有海岸屡花园康项目仰标志缴确立猎早在淘今年黄春天豆，伴腾随着呀美的妖海岸营花园渐立项它开发健进度牌的加呼快，柳美的植房地于产公侮司经博营策廉划部乔会同股美的猎工业谈设计某中心钉平面车设计或组、余万科肢国企艇公司代设计蓝部就扇已开挤始着扁手有景关项非目标项志的恰设计湖工作冲。枣美的及海岸贸花园鹊，英免文意母译为泉Ma也y卸F谦lo伐we若r经G恼ar脊de厘n（攀五月屋花花蜘园）要。五俭月花很号，统是成挤功登气陆美旅洲的猫第一卧艘船初。五老月花鸡花园弟，象饥征着驳成功剖者之却家园柜。美芬的海答岸花煤园的隙英文蜡名是这美的丛房地蒙产公住司朱露曙东赚副总隐经理飞意译夹，征丛求了黎中山萄大学北几位戴教授医、外嫂籍教叨师和叨集团弓内部软有关慢人士博的意漫见而丰最后烈确定经的。厚英文府名寓咽意深在刻，旅蕴含愁并提年升了换花园卸项目蛛的文评化品扬位。零经过麻一段仿时期除的酝瘦酿设产计，供三方租共设愉计出床三十皱多个厚方案场。来揭自上照海的半史亦速群小鄙姐的李设计佛方案餐脱颖胀而出刷。工期业设剃计中怪心完扭成了国美的访海岸衫花园得项目已标志惠的整通套V础I设搭计。愿标志屿以舍“宰Ma遇y弹F刮lo在we利r信G欲ar度de黄n租”膨起头品的字仅母，缴也恰晋好是莲“括美的爸”拥品牌既“舒Mi腰de歼a届”疲起头舰字母巾“当M发”殊（共银五个玩）组混成五让月花归形，态花瓣均围出粗一个衡海星琴图案吵。惜采用赴明丽灭的色硬彩过江渡组蓝合成风花瓣共，升葵展于奥云丛筑之上台，独晒创了堂美的蹦海岸猎花园湾项目家在房队地产不界开竖发项隙目中基的新缎颖视汗觉形钟象；倘表现奴了美摇的海隐岸花砖园大旨型住兆宅小伏区的瓜品质咱；体火现了食现代乖成功剑人士衫追求桌高尚慎，享主受绿柜色自皂然的刊生活令倾向斑。标疲志也诊深刻较反映政出美戚的海乏岸花裕园对蜘生活机住宅评概念怒的高贩视点背及不斜同凡教响。惊标志矛构成虾较特泼殊，悄如同霸一幅悉浓缩泪的风幸景画手。色无彩明芬朗，事适合趣海岸诊花园逆住宅辈特点贷，紧晋扣M外ay足搅Fl郊ow迟er颈幻Ga猜rd邀en旁名称咐的五勾月花绒形与兔海星缸图案势相融展，突略出了拼“忽花、芒海、户美泼”钞的主归题，换达到星了设涝计意椒念与恒形象在感观谷的完炮美统躲一。移录自逗《美为的报绘》1缸99叠8年界9月取26典日第飘四版侧《北衣滘报润》1新99袄8年蝶11向月1铲9日描第四饭版两美的止海岸义花园洋项目仿汇报因会召质开良为加抢快美督的海勒岸花刻园项茫目拓制展力关度，抱北滘驱镇委财、镇歇政府厚主要赏领导导、集黑团董版事局兽主席译、总敢裁何绿享健故于1趁99时8年秩9月明29梁日下贸午在寇集团腿董事章局会气议室矮听取叉了美吼的房着产公启司关无于美序的海释岸花斩园的炉项目猎汇报岗。蒙美的貌海岸斯花园窃项目月于元禽月1但8日南已获锄集团与董事袄局批泊准立催项。头根据伟市场戴需求像，房件产公垦司与供万科蜘集团踪合作评，进虫一步匪调整匪规划姐，于棕近期川完成怒了以柳洋房客为主看、别烟墅为恢辅，养体现破欧陆资建筑饮风格罚的大警型高诞尚社涨区的确规划递方案庙，并罚完成症了预贞算调援整方照案。栽会上垃，房盟产公鞭司总辞经理匆郭桂钓棠就委项目扎总体疯策划罢过程送、规姥划方情案、荡项目籍特色号、开维发进绍度、牧市场钻定位寄、推圣广策歉略和健财务段预算爽等作种了详律细的痛汇报歌，并运向领国导提绸出项押目推湾进中娱存在径的问仁题。鲜顺德振市委程常委舅、北察滘镇称委书膊记邓垮伟根悠充分喷肯定罚了项毁目开镰发是辜“钱小都师会腔”巾城市轰发展须的需贪要，嫌是市惹场的捏需要怀，是劈美的夕资产嚷重组翠的需收要，营是工贿业园谊配套销发展红的需李要。样他要袋求加躲快开较发的资进度谱，要踪做好鬼环境辉园林恨建设盏，有肿效降并低成雅本，书使项胳目体敌现哨“芒河港存花园帽”废特色峰，要普重视违自身起在工命程进难度和词设计亩等方降面的骄困难全。他雅鼓励膏开发舅商一脊定要墨把项训目做狡成功片，达荷到社慰会效新益双蛛丰收抗。尤镇长剂周志扔坤结追合房蚁地产煌投资扣运作椒的特等点，届从宏拿观角挑度，痰以专锣业眼困光，夺深刻怠地分丹析了鸽项目坟相关吹问题桌，为侨项目污发展絮提出概了很精好的万指导敲性意拍见。锦镇领谁导认术为美佛的房席产公夜司对浅项目详的市证场定镇位准术确，刺新调捐整的玉规划篮比以麦往更绩成熟单。漏何享啊健总帐裁认打为此封次汇党报全趟面、谣认真鸽、充哲实。坛何总犬裁要于求房仪产公缸司下竟步工贡作要孔更为员细致栏，要杜认真肥思考顾镇领娃导提铸出的硬问题就，要姑加快忌进度聪，大损胆开瓦发，栋按市孟场运姻行规览律落皂实好变各个注环节额，控牙制好卵成本候，配稍置好蛮人才搞架构吃，理房顺业女务流巡程，回健全瘦管理剩制度辟，何骆总裁科强调布要开亮发好栏这个絮项目捞，把衡房地幼产培奋育成肺为美手的重稠要产因业。胜何总食相信翠美的制一定镰能做队好房钓地产掌。挪参加燥这次尾汇报率会的到人员严还有骂镇国柏土办声主任霸林润番江和驾集团承各常砌务董辩事、首副总亦裁、叔赖立您明部盐长、币总裁材办副攻主任条戴裕凤东、忠房产翅公司翅管委慎会成戏员及咐部分葬业务甚骨干列。熔录自镜《美资的报皇》1滤99渣8年之10爽月1尝5日久第一用版昨《北徒滘报欲》1催99失8年蛾10侨月1喘5日适第二昂版瞎亮丽乡风景铜线勺——鸣美的议海岸指花园篮项目鸣推介密美的习海岸身花园驾位于缺顺德匆市北冰滘镇袄南部丽，占崖地6碌70靠亩（裤45北万平秧方米捉），泪东接补广珠瓶公路桑（1超05栽国道集），烂南连辆顺德猾水道凶，西饶靠三芒洪奇束生活果区，索北临邻三乐萝公路俘，刚啦好在茄广珠械公路沃与三吊乐路出的交些界处水，乘携车前茎往广蜡州洛没溪桥崇仅需霜30坟分钟坛，去岁珠海葬、深联圳仅菌需1告个多欲小时虑，到圾大良煎8分呆钟，沈到佛塑山只角需2班0分羽钟。锯因此协，海确岸花眠园的敞交通倒十分垫便利届。美荣的海柿岸花禽园傍窃依北亚江（猾顺德偏水道宋），幅江面云开阔胞，高需雅别殖致的网江滨舒公园沉将建妨于小共区之纽中。毫届时赶，珠“程杨柳墓青青净江水威平渗”个的画土面将确呈现呆在人偷们眼术前。顽美的貌另一急参建窃项目屯“斜君兰珍高尔脂夫球筒场塌”跃将于厌今年僻年底案正式脑落成至开放辈，也肥是富牛有吸杰引力奖的休燥闲健爸身好颠去处制。这哲些因魂素，佣将使肯海岸它花园浸别具减优势资，除愁可吸茫引常椒住业箭主外叶，更械可以伪吸引涝追求串时尚骄的北撞滘镇棵之外劫的成醒功人驴士。流该项盐目按背欧陆丸风格橡的低辛密度携别墅适和多凶层洋身房进傲行规浩划设否计，津预计鞋人均男绿地笨面积夸将超狡过1篮2平刚方米省。美收的将网专门若成立稳物业追管理师公司值，实顿施专清业化稼物业博管理陶，有示托儿望所、彼幼儿波园和此会所思。会细所包俭含的药设施伞有：趁游泳筒池、跑网球役场、犹卡拉坝OK蕉厅、板桌球恶室、魔乒乓畜球室偶、健纳身室嫂、西刷餐咖瓜啡厅绪、保沃健中覆心、泉特色绍展览桐场所鸦、银午行等赔，其坊中托厘儿所读和幼盼儿园瓜高档默设计量，设安寄宿食服务于。当总之双，海宋岸花妈园的兆整个贩规划揉显得储新颖烧高尚咏、配室套功腹能齐婆全。决小区筝建成拿后，掀将以拣宁静餐的社坊区环沃境、地高雅退的文蚁化格吓调，台瑰丽奏的江类畔风雁光，厌怡人梳的园上林景遵色，南别具斩特色戴的住颠客会透所和哪种类鄙繁多绵的康臣乐设紧施吸具引境殊内外候的置芦业人劈士。孕录自映《美加的报染》1机99棋8年析10现月1趣5日奉第四闸版啄《北会滘兆报欧》1馒99后8年漠11室月1裙9日哄第四铺版枝完善砍物业占管理慨近来轿我们晓时常习可以堆看到辰或听促到，简一些战物业衣的住纳户投切诉居科住环井境恶袄劣，剧路面设水浸大、污殊水横时流、陪臭气骡四溢啊、大迹厦水蹲池生忍红虫敬、住手户被家歹徒右入屋帝抢劫哗或者泉是房档屋才伙使用鉴三年皱外观踏已破适旧不拣堪僚……剃如此后之物耐业，质试问稀住户填如何糕用得咱方便两舒适萍，物赞业如酱何升撕值？肝更有才甚者牵，一杏些住默户竟色然野怒蛮装降修，定破坏桨了房瓶屋的控承重谦结构顷，或工违章犬乱加叠建，毁超出糖楼宇钞的承汤重负骡荷，播危及节整栋惨楼房慰的安哈全。酷由此默可见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