房地产误区上篇

正文上篇不知道大家有没有看过《穷爸爸富爸爸》这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作，但也的确包含了一些财务知识。虽然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百姓最缺乏的。既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价是一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明：你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比如说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让，NPV（净现值）是相同的。好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化（宏观经济，政府政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影响。要彻底写清楚，涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产本身就是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了。搞坡从搅根本荒上说瓣，房寿地产坛问题林历来猪就是植一个运金融仔问题衬，其位本质约是金羊融，猛其形喇式是若产业屑。从知美国扬房地位产业守的发喊展史幻就可洋以看铃出（晴图书裁馆有旺美国给经济缸发展元史这刺本书镜）。帅搜下蚁面，叠我将斯从利目率、失汇率皂、通绝货膨嫁胀率柄、收隙入、电制度脚等几孝方面匹谈房恋地产忌投资女的影渣响因赵素。忘匪先豆讲一插个概额念，毫根据演资本呼论（暗这是猛所有愚经济滩学的圈基础清，希顶望大邪家能自学好档，否叙则就绸没有料研究炕的基生础和牲立足彼点了寺）的喝观点隙，价羽格的卵基础胁是价跳值，梳价格监不可年能长邻时间宫偏离棚于价拉值，稀动态序来看越（即吵把时丧间拉良长）薪，价仆格的鬼走势之和价剂值的艇走势赶是平夏行的猛，静袖态来奏看（溉即从葛一个架时间评点来冠看）投，价芒格是巩偏离本价值舟的，暗是由窑供给呆关系析来决洲定的霜。这先个可句以参科照股纽票的慨走势锹（不邻知道旗这里宝有多奋少人功懂股其票，剂有兴柿趣的仅看美捎国股齿市的郊发展峰）。盲悟利才率、赏汇率签、通泳胀率播等一单系列俯所谓剪目前妖所谓亮经济扛学家谦研究别的东喉西，原同时需通过辅改变舟供给尽双方诱的力充量来犁影响日价格扔的。品绳先信说利卧率：绪利率第、汇立率、岂通胀者率及夏政府帜的许传多政级策都蹦是相遵互影息响、鼻相互扫关联宏的，好混在邪一起恨就没雀法说钳清楚财了。疤值得软一样严一样疤说。乞还是些举例煎说明宫：前援面已不经说嫂过，箩期限夸20捏年的溉贷款猫，利绳率每旧上涨坏一个税百分佣点，酸等于絮成本偶增加撇1供0%唉。由子于利冠率的敲上涨盆会直牺接导妹致购趴房成范本的姥增加焰，减境少需放求（帽大家争学过衬微观圾经济寒学的探人应派该知层道刚够性需驱求和渐弹性可需求乏：比驴方说中，我猪要结填婚，滩女朋予友说驻没房油子就舌不跟丙我结镇婚，数而我碰特别济爱她咸，不奏管房迟子多吐少钱映，我渣都要地买，美这就疏是刚臂性需援求，惊一般朝情况厕下需葱求都隐是具禾有弹待性的痛，而凭且在曲不同像的价截格下皱，需戚求的忍弹性液也是养不同披的）夫，利泡率的数上涨夏也会皆提高蜂开发旦商的钢成本府，但吵由于源市场录价格柱也上蜡涨，凉开发贴商的蚊利润物率会交并不敲会明咱显减丛少（乖即便紫减少柳，也下远高丧于整饼个社确会的室平均船行业减利润祝率）避，大揭量的逢资本体会用肾如房吗产开阁发，崇房地旱产开闭发的睬数量候会增渣加，岁于是苍供给限的力录量会连此消巨彼长虾，一术旦突纷破临悲界点化，房竹产价骡格就借会下卷跌（雅类似猜于股耽市的吉阶段疯性高乱点）铅，重岂新寻去求一叠种平遍衡。筹附从狡历史以的经方验来后看，颂利率孕的上坏升对催房价彼的上桥涨具获有致朋命性秩的打丑击，缝这就落是谢挤国忠要讲的怒为什窜么房滩产会理破灭侧的原丽因，维中央觉也为卷什么古直至旁不愿捡加息侄或继苗续加部息的蚁原因振了。处因为甩中国疲的房碍地产帖业的井发展预是银选行信根贷资借金支破撑的垫。国锤家一阶方面有推迟纽提高朵利率捏，一总方面椒假借申土地伏整顿吸减少铺土地秋供应虹，目杏的就耗是为睛了维朵持需阶求减凝少供孔应，慢防止写房地境产崩婶溃或逢崩溃亚时间刮的到接来。绪同时洞利用肤各种匪媒体中发声罪音唱际多，形就是按维护扁需求烂方的射信心津。如勉20约01千年股放市崩保溃时看，政兔府是帜最大岗的唱扛多力工量一延样。汽勤经逮济学异的东殖西实惊在是利太枯赖燥了狡，跟字炒股责票作设基本浅面分锅析一产样，搅实在税无味拒。调所剂一羡下气福氛，虽把制朽度问缸题提商到前景面来连讲。杂忽二肉说制叠度：磁什么某是制习度？吩谁制符定了怖制度众？说巧白了牵，制告度就玉是一微种权京利，歇操控闪价格避的一凑种权匠利。运我国份的制乡度由眯于历睁史的骡变迁诵和改供革，城仍存垦在着滤许多背重大规缺陷丘，不诸比微满软的飞操作星系统胡好多寇少，铅现在际正在抄打补括丁。仪你知摘道上夏海有漂多少敲房产间吗？正各种要房产铲的性钩质吗虽？本傅专栏锁有个漆朋友蜘贴了显篇《土房产拉基础笼概念念要领勉》，盈不错会，值涂得看蛮看。拌至于休历史合的原拴因和指政府徒的控勒制或雕当初装的制剖度制翁订，诚大量费的房救产是传不能腐上市泻交易艺的，哪这非清常类牲似于把股市壮中的旅非流煌通股收，我村们现蹦在买访的商肚品房痒就类室似于川流通钩股，胸炒股垮的同露志都输知道旋流通融股的壳股价驱远远牙高于召非流盏通股侍的价妇格，柔但却略享有挨同样落的收快益权蛇，这容也是责促使影股市监暴跌合的重环要原闯因之柴一吧誓。醋假现白在政谨府学筋乖了轨，逐脚步逐呈步的记把原图来不依能流炕通的联房产东（如说售后劳公房助）上拐市流台通，竞就是旦不愿从一下定子扩俭大供渴应量比，改桥变供居给双钟方的僵平衡焦。这个当然奶也充棚分利利用了锻中国译老百流姓的太消费往心理温（房土子总书是要木自己期的，律而不劣愿去版租房削，这丰也形显成了斥房价六和租届金倒肢挂的戒现象料，这周是西绕方人裤不能度理解骄的）呆。梳围炒塌股的荒朋友皱应该蛇很容川易理衣解这的一原扔理。泽其他啄的朋住友可军能会蜡有点子困难缺。中系国的谊房市出和股确市是仓如此洞的相狭近，迎并不仅是虚纷构的晌。宰猪当简然，拐这只到是制贪度影毒响房必价的振一个件小小箩的方绪面，检其它浊还有赠土地奔供给酱制度路等等佳。因球为政宾府掌宅握了墓制度挑制订蝇和修慕改的碌权利粗，因韵此他矿们也虎就掌沃握的浸定价番或通泳过影蚊响供原给来裁影响奇价格元的权适利，必这其跳实是济计划担经济斥的产敢物和饥遗毒麻。但诸事实沃证明俗，依桶靠行毫政的父力量右来阻苗挡经虾济自斥身的械运行油规律膊是行攻不通垫的。猪稿在哭此，封我用迷索罗权斯的垒一句恩话来珠结束哪此段陆：逼“搂繁荣许早已呼耗尽粮了自共身的遣力量拿，可困是为置了避鸦免一涉次大等萧条拼，它接的生难命周盟期被众人为窝地延材长了镰。博”骡--吃-乔泻治.北索罗志斯航螺哦阻。对房不起雨，制俯度这藏部分怒有点冶重了康。其保实我姜只想爷说明扁的是度一点派，我盏们多瞎花了涝几十恼甚至崭上百佛万的尝钱（会即总喜成本赶超过应总收营益的五那部齿分，申用N则PV德计算敬的结硬果）袖，获衫得的疤仅仅享是流炎通权套（这壤点和凡股市摊上流冷通股吵和非剪流通跪股的腔区别麦是一柱样的膝），狮流通当权的片收益怜只能海通过衔投机熔（即商低买扎高卖耻实现孩），穷而真原正构董成股搂票和摧房产录收益枣价值剪的收厅益权需（每华股收堆益和惯租金继收入扬）流腰通股距和非鸡流通阻股及狂产权壶房和畜非产陵权方鲜式一旋致的萝。这扶也就千是广延大股祝民至责死也蚕不知系道会渗输钱勒的原懒因，伞说股影市是勿大赌决场其句实也棉有很半大的病合理挠成分锤的。凑房市徐也一宾样，键因为哪房子文和股础票都鼓成了尿大家激投机哲的工聪具。芬悦问跃题1竖：楼世主很欧强呀海，请项问您缺说的吴“吸期限辞20醋年的项贷款寄，利方率每灿上涨淘一个肤百分奶点，虹等于肌成本桌增加再10充%礼”辞，这典是咋交算的佣？咐革我疼是外哪行这槐样算肾的：恒眼假粘如贷酒款1采00慨万，该利率面上调粱1％碗，那豪么成肚本上洋升1到00肢×分1％魔＝1撤万；胀成本肾增加树只有可1％穷呀？漂隶谢崭谢楼毛主！评续上洪楼的秒问题物问得栏很好菠。因渡为银让行采溜取的员是复扬利制凳度。头说举臣例：省10怒0万判贷款晶，5愈%的术贷款渡利率睡，期龙限2手0年瑞，用秀购房锁者用医得最倒多的团等额粉还款狡法，须每月宫还款型66转00仆元，禾如果帅贷款微利率薄上升派至6泊%，还你的贯还款始额将挪为7达16颗5元忆。还久款额艘增加凉8.肃6%洞；期哥限2俱5年喊每月利换款阅额增挡加1傻0.垃2%辈；期欺限3如0年测，还壤款额希增加备12造%。逮会为蚕便于院计算模和说暂明，采故取浓10替%。婚丢问谦题2得：楼幅主关弃于产推权和勒非产帐权的拍房子痛用流绸通和讯非流液通股闹票来警做比劲喻，路很精罚彩，赔提高冶我的露知识溜面了爽。那洋么非血产权剂的房壶子是许那些若类呢授，如珍何购榆买呢担？这臣类房榴子可臂以出帆租吗免？京肠本帜专栏灶有个娃朋友之贴了白篇《隔房产使基础牧概念类要领昌》，蛙楼上惠自己刑去看该看吧贵。鼓策要岩把这孕个问廉题回鬼答完业，等帜于要铃把我饥国建运国后乳的历将史讲躁一遍遍了。场呈三森说汇棚率：谁要把搬这个刊东西浓讲清概楚可议真不口容易腐。不霉知道头大家都对国句际贸欣易的心知识睡知道并多少哄，因万为汇凉率的忠影响林因素陆挺多塞的，辨最根蚂本的奉当然希是购医买力瓦平价久（不岗懂的逢话自鼓己去得看书居），独第二抽个当坐然就佩是供疾给关絮系了罪。汇泊率用及最简抽单的浅话来爽描述努就是章这个榴货币章对另征一种盟货币脊的价胆格，仪当然钓也受乳供给铸关系步影响婆了。盾横不浊知道汉大家坦看过痛谢国坛忠的广文章盲没有初，此坛人了华不起担啊，懂敢说速实话爸，和呼郎咸催平一死样，报是个奏敢于椒说真激话的渴人。勇其实厉他们研说的馋难道鸣政府挂不知付道，题说得横不客仔气点检，关下于国蚀有资钱产流备失，爬我比慢郎咸剩平知忙道得计多得达多了汇。只哀不过旧大家滨都不抄说而陡已，必怕触英犯某港些利繁益群奸体，题自己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