ID我国房地产宏观调控政策效果评估初探-基于公政策评估的

我国房地产宏观调控政策效果评估初探——基于公共政策评估的视角张永岳1、张传勇、谢晖（1华东师范大学商学院,上海200241）摘要：2003年以来，国家多次通过土地政策、税收政策、金融政策等措施以求对过热的我国房地产市场进行调控，虽取得了一定的成效，但房价上涨势头并没有得到有效控制，政策实施效果与预期目标尚有一定的偏差。本文以上海为例，结合公共政策评估理论和方法，对房地产宏观调控效果进行评估，探讨调控政策的成效与不足。评估结果显示，上海房地产调控政策取得了一定效果，然而在全国范围内，尤其是2023年房价的上涨状况，表明我国房地产宏观调控政策仍存在短期性、相机性、非均衡性等问题。笔者认为，房地产宏观调控政策应建立相应的长效调控机制以稳定市场主体预期，在提高市场绩效、建立有效房地产市场的同时采取相应的激励机制，兼顾经济效率与社会公平，引导住房的有效供求，从而促进房地产市场的稳定健康发展。关键字：房地产宏观调控政策评估长效调控机制EvaluationonEffectsofChina’sMacro-economicControlofRealEstateMarket-BasedonthePerspectiveofPublicPolicyEvaluationZHANGYong-yue1,ZHANGChuan-yong,XIEHui(1BusinessSchool,EastChinaNormalUniversity,Shanghai200241,China)Abstract:Since2003,ourstatehastakensomemeasurestoregulatetheoverheatedrealestatemarketformanytimes，includingthelandpolicy,taxpolicy,monetarypolicymeasures,butthetrendofhousingpriceshasnotbeeneffectivelycontrolled,andtheimplementofpoliciesdeviatestheobjectives.Inthispaper,wesetShanghaiastheexample,basedonevaluationofpublicpolicy,toassesstheeffectofmacro-economiccontrolonrealestateinShanghai.EvaluationresultsshowthatShanghai'srealestateregulatorypolicyhasachievedsomeresults,butatthenationallevel,especiallyhousingpricesrisingsignificantlyin2023,macro-economiccontrolonrealestateisstillshort-termanddiscretionary.Theauthorbelievesthatweshouldestablishlong-termeffectivecontrolmechanismtostabilizetheexpectationsofmarketplayers,thencanimprovetheperformanceofrealestatemarket,taketheappropriateincentives,botheconomicefficiencyandsocialequity,andguidehousingeffectivesupplyanddemand,soastopromotestabilityandhealthydevelopmentofrealestatemarket.Keywords:Realestate;Macro-economiccontrol;Policyevaluation;Mechanismforlong-termcontrol第一张永岳(1954-)，男，上海人，教授、博士生导师。主要研究方向：经济学、房地产经济学。电子信箱：yyzhang@dbm.ecnu.edu。一、引言2003年以来，国家多次通过土地政策、税收政策、金融政策等措施以求对过热的房地产市场进行调控：2005年3月，中央先后出台了新老“国八条”对房地产进行宏观调控；2006年5月，国务院出台了新的“国六条”,以进一步抑制房价上涨，内容涵盖了税收、信贷、土地供应、市场、结构乃至信息披露等方面。但房价上涨势头并没有得到有效控制。受2023年全球金融危机的冲击，房价曾在2023年底一度低迷，但2023年第二季度便开始反弹，2023年12月房价同比增长达7.8%，环比涨幅也高达1.5%，创下了2023年全年的新高，也是2007年11月份以来26个月的涨幅新高，接近2007年9月1.7%的历史最高值。持续上涨的房价，引起了人们对资产泡沫的担忧。为抑制房价过快上涨，国家在2023年年底和2023年年初密集出台了一系列针对房地产市场的调控措施，其中新“国四条”、“国十条”相继出台，政策内容涉及营业税调整、保障性住房供应、差别化信贷政策等一系列调控措施。从国家统计局2023年7月发布的数据来看，2023年上半年房屋销售价格同比继续有所上涨，房价上涨的势头仍没有得到有效遏制。因而，国务院和各部委虽多次出台相关宏观调控政策，但国内房价局部性上涨过快这一问题并没有得到根本解决，政策实施效果与预期目标尚有一定的偏差。随着近年来住房保障体系建设受到重视，房地产兼具商品和部分公共物品与社会保障品的双重内涵得以体现，其既有对经济发展起推动性作用的一面，又有体现“住有所居”的民生性需求一面，房地产宏观调控政策既有其市场性一面亦与公共政策紧密相连。基于公共政策评估的视角，对房地产宏观调控政策效果进行评估，探讨其成效与不足，有利于进一步完善优化兼顾房地产商品属性与公共属性的调控政策，抑制房价持续快速上涨，调整住房供求结构，进而促进房地产市场平稳健康发展。二、政策评估理论及其在房地产领域的运用政策评估（也称政策评价，PolicyEvaluation）是公共政策过程中具有重要意义的一个环节，自20世纪70年代以后逐渐成为社会科学领域中一个相对独立的发展方向。在世界各国，特别是西方发达国家，政策评估受到学术界和政府管理部门的普遍重视，实践范围越来越广，并成为“社会科学中最为活跃的领域（Cronbach,1980）”。目前，国外针对这一方向的研究主要有以下三种范畴：一是狭义地研究政策评估，仅限于对政策方案的评价，通过比较分析解决问题的各备选方案，为决策者选择最优方案（StuartS.Nagel,1976;C.M.Schmidt,2007）；二是对政策全过程的评估，既包括对政策方案的评价，也包括对政策执行及政策效果的评价（JamesE.Anderson,2003;BEDollery,2023）；三是将公共政策评估作为对公共政策效果的评价，判断政策效果与投入成本是否相符的过程(ThomasR.Dye,2007)。国外针对房地产政策评估的研究相对较多，其中主要聚焦于公共住房政策评估，通过剖析住房政策实施过程中凸显的诸多问题：如住房购买权难以保证（ColinJones,2006）、住房政策目标群体偏差（Bierma,2023）、政策利益相关者分配不均（MaryPattillo,2007）、政策主体执行不力（H.White,2023）等，指出其可能对住房政策效果产生的负面影响。邀政策克评估悄作为睛一门渡独立锯的研咐究领里域在阴我国部出现造于2赠0世忧纪8桌0年棚代后壤期乘，池目前僵相关器研究杜尚处登于发提展阶逝段，敲与政报策制浊定和汁政策设执行括相比鞭，政疫策评使估还甩是政说策过韵程中联较为恰薄弱顺的环升节，壳缺乏黄必要镰的政肆策评耐估制证度基色础和丧政策舟法规邪（贠够杰、洽杨诚勒虎，请20喂06叛）。扬近年经来，沸相关茄研究嗽多聚框焦于辣公共军政策重的执卡行问邻题及耍其评歉估方橡法，匠其中画政策假执行消问题疾有：瓦效果侦偏差痰形式勺（宁卖国良垒，2南00培0）亚、浆“骨中梗毙阻凉”绘现象炭（钱隔再见嘉、嗓金太抛君，萄20献02船）、知政治淘资源映流失准问题痕（傅晴菊辉填，2返00帜4）井、政汪策主妙体的岩困境勺问题薄（吴欧明、忧刘然险，2秘00拾6）涌等；垒政策步评估费方法殿研究如包括猛政策铸评估券指标匙体系淋的构滴建（凳宋健夜峰、贪袁汝感华，国20留06民）、世公共臣政策棚定量设评估脖方法同（廖误筠，绩20抄07酒）、纽政策桂评估僵模式胶的选铺择标刑准及惊现存乘问题尊（王岔雪梅屡、雷槐家骕壁，2乌00贺8）渗等。织国内摸针对执房地报产政徒策评悔估方睬面的将研究旷多为员定性惹的政纲策评肆论，命如指争出我介国房顾地产硬政策荡应以作法制选为主佳要手晶段（迹宋春氧华，拜20尸00叙）、爹均衡环发展彼为主骆要目追标（耽汪洋总，2衔00链4）毯、因垮地制搭宜（裤谢百南三，士20晕06症；汤咏鸿川市，2强00斯8）眨，同庆时考帖虑其秩对利队益相坡关者黎的影逝响（魄魏成中龙、示张添孟丁，笼20劈09足）；瑞另外怪，还剥有些震学者芹尝试蔬从实度证分煮析的岂角度扑指出押现行储调控英政策侍存在拼的问畜题（娃曹剑垮光，坑20监07给）以苏及经赞济适旨用房浊等保谜障性弱住房抵政策恶的运唇行状湖况（华李培条，2茎00融8）央。但与对现流有房汪地产耀政策本进行率评估烈方面辱的研村究还幕比较符缺乏男，特吼别是笋对房浴地产兵政策遣进行呆系统获性、腔科学侮性的能政策铃评估怨研究趟尚属速缺失独。横三、锄评估刊方法趣、灿指标窃选取众与评宏估啦过程徐本文谣在对衬房地毛产圣宏观赖调控遍政策狼进行伪评估讲时殖选取汤上海椒作为牵研究任样本肥。2猫00晌5年被，在忘国家艳出台遮新一角轮宏扁观调融控的张形势绘下，休上海抽市《躁政府仁工作那报告伶》首新次提溪出房不地产扛市场蛾“缩三个美为主锅”出的棚调控为原则绒，即偏“秧以居丧住为雄主、偏以市欠民消幸费为旅主、赏以普推通商叛品住龄房为恒主榜”办，周根据烧这一淹原则聪，园上海轮市、缠区县底两级铺政府横部门永制订朝了相僚关政纵策，东加强困对房柳地产当市场史的调愈控岸。逢（一券）六评估沙方法甚的选浊择依雁据旧政策肃评价剂指标涝体系波是一芳个多即层次乔、多润指标裹复合杏体系纵，在钉这个岔复合啦体系子中，债各层婆次、们各指趣标的团相对什重要术性各禁不相御同，骡指标秧中的弱定量策和定梁性指灵标往急往难背以科河学界逐定。滔因而巴，疾笔者卖在选竹取政赴策评鼓价方席法，技舍弃酱了比份较主隐观的锡经验婶估值轻法及引专家桑确定稍法，俗而是徒采用剥主成拆分回枯归分快析法密（受Pr断in久ci宏pa尖l共C眨om亡po回ne残nt咳陪A承na滚ly挤si喜s崖,简饱称P拔CA尼）票、层耀次分怜析法腔（升An政al效yt赛ic询H淹ie制ra宪rc纽hy趁P认ro像ce舰ss轰，简罢称A技HP角）相以及遣模糊负综合宋评价册法式（F带uz城zy斤怜C著om魔pr恩eh音en挎si胸ve浆疼E梁va构lu渔at省io历n离M揉et煮ho客d虏,简鼠称F筛CE地M）田相互规结合甜的综投合评玻价方爪法。柱其分验析过宅程为衡：培先腰建立援层次巾结构抹模型兄；纸然后注确定期指标封对上是一层探次的逆隶属霞度也桑即权武重，扮从而悼得到期权重纯向量始（A芒HP辣方法污或是梳主成现分回据归法渣）；缓接着沫确定布综合尼评价贯矩阵碍；再凑者是因模糊矿合成勤的运美算；误最后摄一步葵是模义糊模情式的纸识别葡。坐（二叹）浩评价驳指标征的词构建屯与折说明切根据挽已选归取的兴评价铲方法拍，充都分考继虑到笨“劫三个肠为主晋”葡政策皱的相矩关利顽益方危：政冶策的键运行银环境瓣——扮房地及产市也场、盟政策未的直谋接受芹益者味——胸居民傅以及自政策赌实施挥者队——雅政府戏三个懂角度项对士“倡三个帜为主努”刮政策赏进行蔽评估膜，这箭也呼烛应了面“兆三个浊为主贫”版原则悟的仔内容垂——冷以普乓通商网品房抵为主寻、以仇市民开消费较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