房地产市场细分

目标市场的选择市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。表1——产品价格指标比较表：并低端歌中低革端患中端午中高案端范高端敬总价违15岔万以贝下价15挪~2违0万社20陕万~搂30弯万剖30纷~5撞0万胞50致万以怪上恰单价症15许00宜-2目00首0宅20坟00萄-2妈50仍0既25第00挥-3谦00班0饰30阿00逼-3魄50检0梨35正00沟以上细分市场轮廓描述低端市场市场特征：该类产品一般为低总价（15万以内），低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。开发技术层面要求不高。目标客户群：年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者收入：年收入大多在3.5万以下家庭结构：2人及以下，比例为24%（2001年政府权威部门调查）受教育程度：他们大多受过较高的教育置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。●购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。中低端市场（1）市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为1500~2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。（2）目标客户群：优年龄镇：这林个阶谨层的猪年龄贿范围逝较广阔，界痛定这繁个阶葛层主利要以浆收入密和购伙买能融力为观标准哪，年箩龄主梁要集灵中在渔40赛岁以酒下夕收入魂情况疏：年胶收入掌3万历—氏5万香家庭仪结构极：这爹部分尼人群线大多马已经测成家摔，家谊庭人丢口以养3人宅为主顿，或跨3人咱以上糕职业抹状况连：企慈事业矿单位桶的普记通职肝工、葬公司忽员工肉受教考育程昆度：搏受教在育程偿度普吩遍不样高唱置业石情况宴：第伏一次陶置业砌为主速，二宽次置隐业为免辅邪购房环目的剪：家热庭居填住需卷要，济迫切蝶需要舞改变范居住块环境哑。柴购买玩行为赌：对湖价格英特别箱敏感星，注赢重产平品的行实用闸性和迅舒适询性，匪对品穿牌基睬本没昆有要膨求。贝中端槽市场后市场谈特征夕：该朽类产障品总新价大葱多在辱20暂~3雾0万库，单暂价在辩20恼00党~2堂50航0元躺，产蒜品品更质较刻好，窃配套陵设施殃比较望齐全穴，环弊境较笼好，阻因此朝销售在速度慌一般彼较快敬。该三市场猫开发闯商进牢入的宵难度烘较中斥低端堪市场忙大些岔。脊目标缺客户初：贷年龄眯：3恒0洪—研40违岁，汇这部裳分人块群也曲属于犹有效患消费挨的主缸力人团群，独在中名成公龙司2而00投2年般的市汇场调迫查中才，这药个年特龄段防的人支群占歉到了犁14糠.2伴%，垒与华栗西都跌市报咸所做压的市虽场调袖查的桶结果暂和本勤公司钓在2阅00柴2年栽3月拒做的怎视察饱调查生的结总果大眉致相善同。你收入希：他殊们的召收入哨在5究万知—刚8万筛之间络，有班一部归分积乡蓄俯家庭妖结构破：三绝口之赶家为材主嗽置业尸情况看：相谣当大臂的一登部分及为二纳次置武业贸购房栽目的贞：改圆善居钱住环屑境，耐提高蜘居住因水平赢。川购房汤行为鱼：比榨较理却智，输除实料用外测，比著较注稼重产蜂品的继舒适致性，赠对品阵牌有葱一定咐的要鸣求。做中高哲端市克场灭（1摆）市浸场特这征：暂该类消市场汉总价书在妖30闷~5屋0万沾，单亲价在痰25林00志~3午00最0元警，产嘉品品柴质较话高，冶建筑诱结构票多为况框剪雨，户服型设拦计新炼颖，膝配套纺设施别齐全内，注奶重小染区环伶境，慧运用旦新型攀建筑始材料拿或建润筑技轿术，朴对开宅发商胡运作际水平挑要求达较高拘。最（2寇）目住标客膨户群融：俘年龄有：3柏0塘—涂40倒岁，例这部剑分人涉群也样属于比有效世消费薯的主潮力人蔑群，奇在中遮成公况司2泼00时2年仍的市馅场调遮查中息，这厕个年姑龄段腥的人衬群占钟到了著14判.2位%，壳与华掩西都维市报属所做饼的市抢场调她查的牛结果叠和本灶公司三在2度00车2年丽3月纺做的晋视察怎调查壮的结黎果大户致相程同。触收入愁：在黄5万石—基8万龟之间援，有说一部捏分积本蓄航家庭袜结构盯：三邻口之桥家为沾主救置业杠情况朱：相患当大赏的一膊部分伞为二弟次置蜻业薄购房杆目的蛛：改似善居钟住环搅境，犹提高父居住糕水平午。镰购房晚行为皂：比采较理士智，舱注重冰产品叹的舒床适性裕，注润重产宾品品叙质、楼品牌谊。沟5．盐高端馅市场诱市场吧特征敌：该差类市柴场总遣价大榴多在币50疗万以杰上，符单价涂在3梅00贼0元镜以上息，产饺品品四质高饺，设徒施设房备档骑次高爆，大岔量运毛用高棍新技旱术产沫品，民多为衬低层区，环跃境优杨美，灭对开表发商视动作呼水平晚要求买高。筛（2撞）目姑标客练户群奇年龄抓：3乳5-援-4赠5岁蒙之间爬收入唯：高赵收入竟阶层论，年台收入搁10播万以环上，杠有相崭当的颤存款帜家庭钩结构去：3夹人或黄3人翼以上莫象职业仓状况爹：公假司或纳企业虹的管护理人纤员、烤行政涂事业角单位顽的高异层干霜部、扯私营渠业主悟等高蚀收入汤阶层凤受教愤育程智度：暗大多英受过虽较高宁的教潮育匹置业丰情况间：为嫌二次衔置业扩或多踢次置隙业画购房仙目的幻：提岔高生肠活品溪质，钢彰显励身份丘，从恒一定谢层面驰上讲惊，也拨可以也理解颜为投松资行粪为。挥购房戏行为弊：理粒智，馒往往吗要等牺产品轮变现辣后才的下单竭，非森常看妄重品啄质、体品牌疫。宽评估贫细分蚁市场回各市软场的盐供给惠情况晴（数准据来漠源于抓上述育报告巨）帐低端尼中低瘦端屈中端诚中高刺端哪高端填总体堤供给夺8.创65泡%哥27蔑.6踩8%乞23花.8废8%薄18芬.3亭4%衡8.膜65鞋%废区域恭供给颂19甜.2笔3%吧26圣.9穷2%伙42图.3咸1%倒11前.5兵4%岛竞争幕对手铲16该．7章%获36冻.1奏5%卧33落.6套7%念13占.7胁1%愉潜在插竞争阿7.剪1%属35在.7丈%喜42喉.8熊%灾14绕.3至%披分析粥：从件上表负可见鸡，现钳阶段剧，成胶都房特地产秧市场调总体盈供给伯中，吼中低单端所歪占比拿例最埋大，悟主要喉包含棚有郊救区大玉盘，针中端挂市场池略低蜜；从阿城西筋区域小市场昏、竞颂争对尊手的粪情况场来看垮，主乒要集各中在即中端生和中蝇高端煮市场棵，低太端市岭场几躁乎空股缺，术中低忠端市张场和慢高端办市场炒竞争稠相对悲较小荡；从沙潜在抹竞争顷对手钱的情梢况看顿出，单中低变端市唐场供互给呈姥减少烘趋势拆，中绳高端绿和高蚕端市狼场比予例在控增加热。散可以墨预见卵，未载来2暖-3牛年中梅高端诱和中脖端市驾场竞吉争将瞧最为叹激烈僻，而永低端垒和中好低端机市场计竞争钞相对瘦较小谈，是斯个市火场机稿会。脾各市和场的折需求乎情况佛（数置据来林源于狸上述关报告庙）磁低端夏中低娱端寇中端督中高苦端铁高端两20眉01牲秋交时会成吸交雪10秋%链18籍%版27湾%贡28歼%品17馅%京20帐02蓬春交徒会成臭交榴6.搅3%应38熟.6盼%明29师.5网%犬11亏.4辟%战14迹.2久%安潜在轰消费逆者需两求驶16独.8扒1%颜20成.3疏5%奔35滚.0剂5%勾14持.1骆7%占1.腿77颜%亿分析扒：从潮两次驶房交模会的泊成交脆情况疼可以灵看出传消费申市场举的变睬化，亚中端闸和中饮高端勉市场惊更加萝集中售，中摆端市鲁场增神长比使例较仰快；第从潜深在消已费者证需求拖看，暑中端屈市场忌的需津求量酱最大筝，其落次为忽中低荣端和短低端面市场航，说获明目庆前购费房主畜力为阁中低烧收入绑人群籍，可办见，执中端垄和中蹄低端菊市场滨大有锯可为情。突消费睁者构率成情拨况（嗽按收剧入状竹况）蚁从2炊00猛1年蜓9月述政府胀职能流部门夫的调症查中矿看出维，家读庭年堪收入宝在3待万以锤下的堂占6母8.渠6%揪，3逮-1狸0万刘的占骂29锄.8滨%。上从2统00乔2年氏5月第中成黄公司恭的市碧调情拜况看助，家酒庭年面收入昼在3批万以完下的愁占4碗1.穿67美%，粱3-孔5万巧的占报25勤%，盐5-插10居万的堤占8月.3袭3%筋。轨从四运川在捏线2蛮00漫2年产8月索的调仓查看鬼，家厦庭年蚁收入加在3城万以匙下的党占2觉5%勇，3膏-5民万的冷占5轮2%梅，5可-1赛0万网的占斯13惕%。旋分析站：以同上数月据由伯于样筝本差竹异，乌所以膏调查担结果零差异减较大沾，我断们用涂加权讨平均驴的方翼法，路求得粒均值纽，3店万以恢下的蛾占4搬0.泥39尺%，诱3-优5万贺的占献38乖.5拦%，滋5-赶10衫万的饼为1海1.佣66励%。恐由于夹在调巡查中腹消费堂者有令可能洒故意持隐瞒腐真实谱收入宅，其晶实际蚊购买供能力亚应该驱更强以，因窄此可虚以适施当放方大1减5%宅。扯按收做入房师价比幅1：舌6计标算，斥年收织入3燕万以邪下的翻可以娘承受亿18狗万以痕下的荡房价蒙，属碧于低跟端和族中低距端市糠场，胡可见担该市劫场的扣容量熟十分介巨大种，年汪收入咐在3妥-5抵万的理可以认承受旁20械-3天0万涨的房塑价，馆属中锄端市岁场，呈其需饰求规训模与徒中低穿端基俭本相逐当；参年收阔入5斑-1泡0万卧的，肚可以咏承受滋30猾-6程0万虏的房腔价，歼属中吉高端金和高肺端市森场，留其需竭求规极模要凶小得完多。舍酒凶成都联20章01冰年G届DP摩的增狮长率飘为1予3.武7%抗，城饭镇居烘民可剥支配诸收入碧近两旱年都价保持深在6马%以攀上，冬因此延可以厦预见布，未锤来二追三年热内中南端市务场的当需求战规模便将大叫大提宴高。答公司库自身尚资源第及目城标伪开发编运作脏能力催：公拾司曾妨经成疾功开枣发了文东景乳丽苑匀项目塑，但柳该项洋目的正开发侵规模气及时善机与困本项坑目均毒有很臂大的退差异锐。因滔此，凉可以泪说公帮司现处阶段茄还缺稍乏运些作大酸项目赏的经逃验。慰人力情资源散：从武目前催公司讽拥有延的人走力资计源来芹看，魄也比系较缺棒乏具绑有大龙项目搏成功脸操盘待经验零的专昆业人携士。阵社会主资源景：与屠政府序职能妹部门尾有较夫好的林关系烧品牌纷资源拉：目往前尚酬不具框备，装社会聋知名庆度差亡。捉财务盈资源召：公虾司融芒资能耀力较传强，老但自倍身造预血功篮能较覆差。逢目标芦：在首合理惧利润住的前桥提下查，把言风险句控制拼在最占小范捞围；茄加强疤资金寻的周市转速塌度。坦因此胳，从判我公肠司的庆综合郑情况涌看，镰目前敢尚不亚适合寸开发骆高端策市场评。势四、挎选择离细分螺市场概从以吵上四剩个方洒面的双分析逢中可监见：币低端珠市场显和中片低端哲市场邪的供玩给相才对空绵缺，起而需柴求量膊较大降，市番场风缩险较竖小，踩但由殃于开仰发成销本不兔能得豪到支楚持，她开发奇利润领难以振满足蹲公司尿要求并，且重难以趁建立脆公司供品牌典，因仔此，疯不宜笼选取险。难高端阔市场樱，虽灵然供森给量舒不大苹，但拳需求自相对桃较少愈，且诉该市脸场对陈品牌则、资线金、堵运作诉能力建、自蜘然环创境要爽求较撒高。洋而我吃项目氏地快隆被规另划道虚路分赵割成询相对眠独立奸的六组块，财每快虑规模龄只有拳50探多亩夸，因匠此也哀不宜站选取链。烈中端梁、中荣高端战市场咸未来脖竞争采将最狮为激茄烈，备但中礼端市扛场消尾费者坑基数悉大于受中高嗓端市忌场。开而我案项目翻的直短接竞梨争对每手主险要选上择了天中高矛端市桃场，缎按照役差异熄化竞谎争策计略，况我们湾应该唱回避滨短期晨正面聪竞争垫，先城期选膝择中兔端市犁场，技待金态沙片翠区开蓬发逐逃渐成衬熟，承可根冶据市钩场变玻化情鉴况向桂中高伙端市佳场调向整。航未来洲2-症3年芝内成垫都将队对4蛙5个晃片区玉进行庄旧城笼改造递，本威次拆稻迁主迟要为澡货币歪补偿驳，补光偿费能以市膜场评敌估价坝为准熟。因赌此，只补偿语金额补较以痒前大平大提弯高，愚使许善多拆桨迁户祸有能心力购司买离拌市区元不远郑，小僚区环植境好按，价伟格适难中的栋商品悄房，或这无需疑给添中端裳市场栽带来伏了难态得的痕良机金。最结论舱：中亿端市隔场是方我们弟的最哀佳选务择。唯市场浩定位哲建议吼目标搏客户游群的赛锁定喘目前诵购房深主力花人群两：万从三嚼次房舅交会似的成能交情融况可秘以看私出，鹊户型伐面积羡趋向藏经济继实用择，中能低价疾房热罚销，竿说明有购房及群体杰日益乓年轻刘化，旬中低暑收入逮人群朽成为概市场银主流每。肉城西充市场汪客源脂特点叶：3迁0听—枯40放岁的仔中年专人群骗为主低，政命府公篮务员精，在纲城西权工作跨的人渡士，移外地芝来蓉构工作箩人士道，以朝二次脉置业位为主减。枝潜在搂需求洗情况巴：削从中聚成公谁司和肚四川吉在线梳的调帜查可绞以看耕出，匹25拿—妄40拜岁的乌购房积者比默例达传到了唐70羽%，盛是消旺费群亡体的系绝对炒主流枯；一船次置的业的蹄比例息大幅丰上升槽，达搬66神%；匆在家葡庭结宫构上猛，艇3口滩之家丢的比满例高储达6怖2%辟，是堆潜在播需求肺主流棍。闪膜结论谎：读根据你选择飘的目阶标市耐场，刻结合胳市场冷具体牲情况容，目泪标客亚户群总锁定任为：岸年龄廊：2州5哨—堵45乘岁的允中青柄年人弊群，严包括凯部分钱老年脖人向家庭犯人口伪：3刻口之垄家萌70就%，旅2口罚之家挖2爆5%妙，4姓—行5口补之家宪5奖家庭皆年收睁入：怜3语—企6万茧为主淹，兼鞠顾部摘分中圆高收蓝入人渠群。亲消费键者地陷域：葱城西史（西括南）鸡工作谅者，踏市区阁工作屯者（众包括蒜市区妥拆迁祖户）妨，外以地人脖士。西消费蜓者职念业：越职业榜经理懂人、凝专业宏技术腹人员辞、公嚼务员谢、医跌师、的教师循、自莫由职淹业者歉、中挣小私篇企主究等。滚目标坟客户百群的鼻主要努特征按1．拌25并—顽30换岁，赠属于勾消费此者中与的少荣壮派竿，正站处于初事业狱的上旅升期提，月漂收入另高，与但不夸稳定找，积终蓄不望多，帆但消上费意胶识超络前；长思想捡前卫搏，乐促意接扑受新衬生事浊物，舌愿意弊享受户小资脉生活号，追映求独平立空随间，览比较陕注重俊实惠莫和品巡质，害因此秋选择扑的户状型面柔积不滋会太荷大，鸟但户蚊型设邮计要连个性卡化、悄特色巷化，共追求漠时尚映，偏置爱电魔梯公坊寓。泉由于朵工作成节奏湾快，坝注重旅时间窗距离笛，因纺此对冈区位霜、交昏通、电配套怀和物么管要行求较冒高。拨他们欣大多击学历效较高日，家拌庭成孔员较腾少，鸽部分彩人士规已婚暂，小节孩年很幼，泼在房解屋功窄能上竿对书屑房和家保姆室房比圆较看精重。胀2．夸30疤—狡45殃岁，心他们逝是消之费者阴中的肢黄金其一族铸，个氏人事数业蒸爆蒸日莫上，叙收入加稳定柴，购遵买力搭强，尘子女扒正处售于成怕长阶宅段，状十分蚀重视厅小孩更教育融。因料此，藏他们泽大多熟为二持次置忆业，核户型螺面积绍要求登较大介，对捎房屋联品质医要求竞高，冻注泛重流盐域区壤环境览的配滴套，语对户见型功探能要贤细部都处理逝要求犯较高胡，购牲房行屈为理队乔，揭偏爱华多层蚕。生三、久影响心目标额消费求者购熟房决煤策的乌重要迎因素等从中挽成公稼司2签00漫2年牺5月肠的调吊查来戚看，榜影响怎消费祸者购敲房决好策的滨重要盘因素投为：滴价格么、小见区环根境、拢户型产、区罗位、节配套挺和交映通。甲因此歇，在慌产品罩对接库时应始特别蛇予以哀注意芳。均四、梢项目庸的核博心竞桑争力挂1．连从消竹费者尝购房协决策干因素县中可冻以看坐出，碧价格律是最啊重要郑的因关素，很因取概得价毯格优脸势是轨目前躺我项厦目的陷一种惹竞争表策略幸，这凯也是雄消费丝者最踩根本阶的利爬益点荷。因龄此成截本控规制对萄我项父目极练为重破要。旺2．赔但并付不是教说价技格越章低越镇好，丰20榨02进年春束交会浓上，伤单价摆25杏00殖—歇30堵00鲜元的临成交东量最余大，狮占3在0%池，说产明性倍价比概合理叶的房馆子才撞是消印费者滤的首俩选。吩产品虑细节甩的处惩理也浩是我右项目超成败丝的关今键所恭在。隐3．栏未来扔2-誓3年啦，成仅都大侵盘时懂代会稠真正福到来办，产筛品功着能、蓄环境帖、配杯套、店户型凯将日妖益同撕质化融，能尘使楼君盘或币企业敬获得甘竞争妖优势文的主嘴要还骗是开余发理需念、狠营销其技能朵和服个务上千。否结论顾：成宵本、膨产品成细节划、营膊销和炭服务江是我丈项目摩的核零心竞岩争力肯。益五、屑中墨端市垮场的椅产品着对接蓄（一票）户辱型面纸积比碎供给帖情况你：从屋上述丈报告膛可以呢看到笋成都扶楼盘番中，下13龟0惹—被15竭0M妄2气所占峰比例乞最大朗，占绪21按%，等其次夜为1醉10余—作13绸0M馅2快，占里16电%，能80眠—疑11蛾0M吸2鱼占1郊5%玻，各档面积臭段分乳布差愉异不嘴大。台在金猴沙片勇区，抓13听0歌—医15谎0M卵2晶所占承比例明高达域31读%，因11缝0岭—钢13芦0M站2喜占2扑1%爪，1睛50贪—声17聚0M钳2发占1叶4%录，9旧0沫—释11身0M熊2摩只占齿13辉%，姓而酿90蒸M2歉以下支的户耽型仅聚占3印%，工可见惑，金条沙片娘区目母前市葡场供夫给以燥中大所户型堤为主差，中捕小户仇型相垄对空乔缺。航与金浩沙片乏区有此竞争晒关系量的光丑华片螺区和附外双防楠片冻区，仪则中雾等户澡型面啄积居炮多，鉴主要失集中交在8伏0较—梅12辅0M值2杀。耀从重季点竞呼争楼销盘看扎●哨置信蔬金沙孝园户武型面行积比器为：畏面积喜10材0以温下码10些0只—狂12叛0黑13白0深13停1-罗15锅0迎17飘0以重上驼比例箭20兽．7敞2须21董．2管5锐32质．5捕4塌14遭．2莲1遮11夺．2日8劳可见慧，悠13靠0M请2炉是其筛主力做户型就，中鹅小户热型比潮例也惭不少提，占紫41总%。雁●古博瑞仓都市载花园厅一期亮户型匹面积促比：仇面积蛋80大-9桨0避90遭-1舒10茎11谎0-禾13优0桌13决0-日15伐0惹15骨0以扒上测比例饶16枝．2鸟2荣12嫌．5廉45踢．5近6煮4．饭12辰21孟．6装可见纯，1均10贸—谊13岗0M钩2酿为主绸力户饰型，罗中等数户型白比例短居多跌。亩万科泥城市梳花园券一期稀、二端期户投型变苹化趋夫势净

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