双流东航总部基地项目可行性研究报告

项目总论一、项目概况随着区域经济、城市经济的快速发展，航空产业经济成为继公路经济、铁路经济和临港经济之后出现的一种新兴的经济形态。机场由单一的交通运输功能转变为具有综合功能特征，发展了大量高新技术产业、现代物流业、现代服务业等与航空存在直接或间接相关的航空产业。在成都航空产业快速发展，成都成为中国航空第四城的背景下，东航公司业务发展迅速。作为国内大型的航空企业，东航公司在成都目前还没有一个与品牌相适应的总部基地，趁着航空产业突发猛进的东风，凭借政府对航空产业重视和优惠条件的优势，在紧邻机场的空港区域，建设东航总部基地是非常必要和紧迫的工程。项目位于双流县西航港片区，属于成都重点建设的天府新区，地块与成都机场T2航站楼约1.5公里，属于空港经济区域。同时，地块紧靠西南民族大学和棠湖中学，周边还有众多的居住小区，拥有较高的人气和商业需求。地块交通便捷，大约20分钟就可到达市中心，规划中的地铁6号线，地铁10号线直达项目地块。二、主要技术经济指标项目总用地面积65.23亩，总地上建筑面积109000平方米，地下建筑面积22890平方米，容积率为2.5。表1-1：项目建设主要技术经济指标一、建设内容建筑面积（㎡）说明餐饮8000总建筑面积109000平方米，综合容积率2.5。购物10000商超4000休闲娱乐8000商务酒店40004星级酒店14000教育培训6000服务式公寓45000东航总部10000二、总建筑面积131890车位个数：每100㎡建筑面积配置1.2个车位。地下车位占总车位的50%1、地上建筑面积1090002、地下建筑面积228903、地下车位个数6544、总车位个数1308项目投资回收年限9.4年，12年间的内部收益率为10.64%。（一般商业项目投资回收年限12年，投资回报率8%）表1-2：项目现金流量及投资回报统计序号项目合计1现金流入1471381.1商业租金收入373441.2商务酒店收益158651.34星级酒店收益647691.4服务式公寓销售收益291602现金流出1035652.1建设开发成本527682.2商业租金各种税费、管理费104942.3商业酒店经营、维护等费118992.44星级酒店经营、维护等费121442.5服务式公寓宣传费、税费等32402.6融资成本130203净现金流量435734净现值102645项目的内部收益率10.64%7项目投资回收期9.4年三、可行性研究结论1、规划可行本项目区域属于成都未来打造“天府新区”这一增长极之中的极核——空港高技术产业功能区，发展潜力和前景广阔。同时，成都航空产业发展迅速，成为航空第四城，作为航空企业的东航公司，在本空港区域选址规划本项目，完全符合本区域规划（发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等服务型产业为主）。2、区位可行区位优势：不可复制的新城市中心，雄踞财富商务核心区。项目所在是成都天府新区向南发展的航空港核心区域，区域内未来的居住、购物、商务等，无论是经济基础，还是区位交通以及环境配套，都将成为推进和加速天府新区城市化的强大动力，中央财富聚集点是不可替代。3、市场容量可行项目所在为天府新区航空港规划核心区，周边企业、学校、商业及银泰花园、航空首座等多个成熟生活社区，蕴藏着巨大的消费群体。临港路、川齿路是航空港重点规划发展的主路段，市政路网建设正日益完善，交通四通八达，加上川大金色校园片区的现有商圈，拥有稳定的消费人流，将形成一个具有无限发展潜力的黄金商业圈。4、经济效益可行项目投资回收年限9.4年，12年间的内部收益率为10.64%。（一般商业项目投资回收年限12年，投资回报率8%）本项目跟一般商业项目投资回报相比，回报率高、回收年限短，是一个经济效益非常好的投资项目。综合以上分析，本项目建设条件良好，规划、区位、市场容量、经济效益等诸多方面都可行，是一个发展潜力巨大，前景光明的项目，具有建设的可行性，值得投资。项目宏观环境分析一、成都社会经济概况成都作为四川省省会，是国务院确定的中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽。成都属于国家六大城市群的成渝城市群，是成渝经济区的双核之一，是国家西部大开发战略的重要经济引擎。中国西部经济增长极为国家经济战略的一部分具有重大意义。成都作为极核，未来城市规模不断扩大，城市经济将持续快速发展。1、成都市人口及城市化水平根据成都市2010年第六次全国人口普查主要数据公报全市常住人口为1405万人，2011年成都城镇化率达到67%。据《中国新型城市化报告2011》统计全国城市化排名，主要依据城乡发展动力、城乡发展质量、城乡发展公平3大指标研究计算，成都排在上海、北京、深圳之后，位居全国第四，西部第一。2、成都经济概况近5年，成都经济社会发展快速，经济运行良好，经济增长幅度逐步上扬，基本保持在15%的增长速度。3、成都固定投资总额及房产投资总额全社会固定资产投资呈逐年上涨趋势，房地产开发投资占比呈再度大幅增长。2012年前三季度全社会固定投资总额为4266.3亿元，同比增长17.6%，其中基本建设投资2000.7亿元，同比增长19.1%，房地产开发投资总额1327.7亿元，同比增长19.6%，技术改造投资853.86亿元，同比增长12.1%。4、成都人均可支配收入随着城市经济的快速发展，居民可支配收入逐渐提高，强大的消费能力将催生更好的商业模式，未来居民消费水平快速提升的同时，成都新兴商业形态也将呈现较快发展趋势。2012年前三季度成都市城市人均可支配收入20545元，同比增长15.8%。5、西部城市中GDP排名2011年成都在全国城市GDP的排名中，成都排进全国前十。成都在GDP增速方面居副省级城市之首，比上年提升3位，分别高出第二、三位的厦门（15.1%）、西安（13.8%）0.1和1.4个百分点。上图选取了部分西部城市与成都的GDP的比较，成都遥遥领先。二、成都及航空港发展规划1、成渝经济区，提升成都西部中心城市地位成渝经济区空间布局要依托重庆中心城市和长江黄金水道、主要陆路交通干线，形成以重庆、成都为核心，沿江、沿线为发展带的"双核五带"空间布局。成都发展核心：包括成都五城区等14个县建设城乡一体化、全面现代化、充分国际化的大都市。2、天府新区，成都发展的核心增长极规划建设天府新区是四川省委、省政府贯彻落实《成渝经济区区域规划》，实现培育新的增长极、带动全省经济社会发展目标的重大战略决策。天府新区将与成都的中心城区共同构成成渝经济区的成都发展核。天府新区规划格局：一带两翼一城六区。项目处于规划中的空港高技术产业功能区。空港高技术产业功能区作为“六区”之一，将发展高科技制造业、新能源产业、高科技航天产品研发、临空服务业等，且双流新能源产业功能区亦将被纳入空港高技术产业功能区范围，将成为天府新区的重要产业支撑。3、西南航空港，西部一流的特色产业开发区2005年，为了打造全新的航空港，双流政府高起点、大手笔、大气魄地规划了“一区两城”的发展目标。两城中一城指“教育科研新城”，面积32平方公里，以发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等服务型产业为主；另一城则是以高新产业为主的28平方公里“现代工业城”。目前，“教育科研新城”聚集了四川大学江安校区、西南民族大学、成都信息工程学院等4所高校，中科院成都分院等10家科研机构、博士后工作站和国家级技术中心4个；此次调整规划将把部分企业搬迁至“现代工业城”，腾出的土地用于发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等产业，以及总部经济，成为各大企业在成都的总部办公区。打造“一区两城”，构建科技中心、教育中心、航空港商务中心、物流基地，航空港形成50万人口的居住规模，这意味着以往以工业为主的经济开发区将转变成全新的教育居家区，有望打造成为成都门户区的“国际城邦”，航空港将步入全新居家时代。4、成都航空产业，中国“航空第四城”据统计数据，2011年成都机场飞机起降数全年累计22.24万架次，较去年增长8.2%，全年累计2907万人次，国际航线增长33.5%，较去年同期增长16.9%；2011年全年货邮吞吐量数据为47.7万吨，较去年增长10.5%。旅客吞吐量全年超深圳机场82.85万人次，成都成为继北京、上海、广州之后，名副其实的中国“航空第四城”。今年7月28日T2航站楼建成后，将成为中西部地区面积最大的机场航站楼。目前，双流机场候机楼总面积达到50万平方米，停机位总数146个，可满足年旅客吞吐量5000万人次、货邮吞吐量150万吨、飞机起降32万架次的服务保障需求。表2-1：2011年成都双流国际机场吞吐量结论：根据前面分析，天府新区将与成都的中心城区共同构成成渝经济区的成都发展核，本项目位于天府新区的“六区”之中的空港高技术产业功能区的航空港片区，可谓是极核之中的极核。成都航空产业发展迅速，成为航空第四城，作为航空企业的东航公司，在本空港区域选址规划建设有极大潜力和前景。三、成都房地产发展1、成都市商业用房市场整体概况在2012年初，成都正式提出了“城市综合体跟着地铁走”的新规划理念，借鉴香港发展地铁上盖物业的经验，沿着正在建设和即将建设的轨道线路，规划建设一批超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚居走廊。对成都楼市不仅带来交通上的便利，更让市民对区域价值的心理认同发生本质上的改发，催生了置业投资客户向郊区扩张。2011年3季度—12年3季度成都郊区商业用房供应2012年第三季度主城区新增供应量为24.69万㎡，占本季度新增供应量的59.57%。主城区区域供应量前三的是城南、城东和城西，供应量分别为11.61万㎡、6.26万㎡和5.04万㎡。城中区域本季度无商业用房供应。成都商业市场郊区2012年第三季度新增供应量为16.77万㎡，环比上季度大幅度下降73.70%。区域前三的是郫县、双流和龙泉，其供应量分别为8.43万㎡、4.94万㎡和2.40万㎡。2011年3季度—12年3季度成都市商业用房成交量2、双流土地市场双流县土地成交相对比较活跃，成交率变动较大。在经历2012年二季度供需两旺之后，2012年三季度，双流县土地市场出现一定程度的萎缩，多宗土地因故中止，开发商拿地显现谨慎，成交率出现大幅下滑，仅为26.7%，较上季度下滑73.3%；从供需量上看，也出现一定幅度的紧缩，供应量环比下滑13.1%，成交量环比下滑76.8%。2011年3季度—12年3季度双流县区域土地供需情况双流县区域土地成交商住倒挂持续，且呈现逐步上升的趋势。主要由于在前几年，住宅用地大量供应，随着开发进度，较多住宅项目逐步交房，急需大量的商业配套，直接导致商业用地推量呈现明显上升趋势，而住宅用地在短时间内呈现一定的萎缩，商住比例失衡凸显。2012年三季度，由于多宗住宅用地因故中止，成交土地中多为商业用地，导致商住比例失衡严重加剧，比例大致为9:1。2011年3季度—12年3季度双流县区域土地成交商住情况结论：成都房地产市场经历了2011年市场的低迷，今年开始渐渐的反弹，升温。总体来说成都房地产市场目前发展形式良好，未来将继续健康持续发展。其中双流片区在供应和成交方面表现突出。主要是借力天府新区，作为发展热门区域，供需两旺。目前在商业供应方面双流处于领先地位，成交也位列前茅。而且目前双流由于几年前住宅用地大量供应，现在急需商业配套。本项目为商业，正好填补市场空缺，符合市场需求。四、房地产最新相关政策1、坚持调控政策不动摇，逐步完善调控手段10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。此前的10月12日、13日和15日，温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会。温家宝说，“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。2、2012年商业地产将现六大发展趋势中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平日前在“中国商业地产行业发展论坛”上指出，2012年中国商业地产将呈现六大发展趋势：2012年，中央调低了宏观经济发展速度的目标，同时将继续执行从严的房地产调控政策，预计今年全国商业地产投资增速将会有所放缓，商业地产发展总体仍会保持一定增长。其次，行业自身发展方式必将由数量型转向质量型。早期商业地产的行业竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，而今已开始转向运营管理的竞争。再次，开发商在整体招商中的议价能力下降。近年来，各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、再加上同质性高、集中入市，必将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降。四是局部地区“商住倒挂”情况开始扭转。五是洗牌式的项目并购不可避免。六是一些公司发展区域将由二三线向更小城市推进。3、全国商业地产出现爆发式增长2012年前7月，全国新增购物中心投资规模达到2200多亿元，预计2012年全年可超过3000亿元，全国商业地产累计投资预测超过1万亿元。趋势预测2016年这个数字将会增加一倍。目前，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1。2平方米的商业面积，上海的人均商业面积超过3平方米，如果按照常住人口计算，也达到人均2。5平方米。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。“分割出售”、“售后返租”、“地产大鳄+商业巨头”三种商业地产模式被采用的较为广泛。此外，商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。库存增加造成土地市场更加低迷，2011年上半年对15家重点房企的检测，土地主动拿地明显下降，显示企业对后市的不确定性以及资金压力最大。更多的开发商采取二、三线城市布局的趋势，武汉成为拿地规模最大的城市之一。自住宅限购之后，商业地产得宠。仅2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。然而，继万亿资金逐利商业地产后，2012年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。4、限购政策或长期持续，商业地产仍是“避风港”从宏观层面来看，中央关于房地产调控的基调今年以来并没有出现变化。商业地产并不受限购影响，加上银根松动，销售预期较好。潘石屹仍对商业地产“情有独钟”，他认为无论房地产业是否被定位于“支柱产业”，其未来5年发展空间仍较大。特别是，中央提出经济结构调整转型升级的目标，会大大拉动第三产业的写字楼需求。潘石屹分析指出，正是由于供不应求，去年北京写字楼市场租金上涨50%，而上海写字楼市场租金上涨20%项目地块微观分析一、地块位置和四至项目地块位于双流县航空港片区临港路与西航港大道川齿路交汇处东北侧，行政区划分上属于双流县西航港街道，与西南民族大学双流校区仅一路之隔，与成都双流国际机场直线距离为2.1公里，路程距离2.5公里，车行八分钟可到；与成都主城区三环路蓝天立交直线距离7.1公里，路程距离8.8公里，车程约二十分钟，坐拥校园经济、空港经济等优势，位于成都主城区半小时经济生活圈内，毗邻机场高速、大件路、西航港大道等主要交通要道，交通通达性良好，区位条件优越，从交通资源和区位资源上看，该地块具备较高开发价值。1、区位概览项目地块处于空港片区，目前项目西面及南面房地产开发密度较低，大片的土地属于物流园区、工业研发园区等工业用地，目前常住人口较少，但是临近西南民族大学和成都双流国际机场，校园经济和空港服务经济将是本案发展的重要依托；项目东面临近区域的在建住宅项目在近四年内如雨后春笋般建立，在半径1.5公里内有和贵久居福、银泰花园别墅、翰林上岛、翰林南城、温哥华南苑、康桥品上、书香尚品、川大河畔、文星花园、瑞升明院、星月花园等已经交房的住宅楼盘，并且在建的住宅项目有润扬时代音符、金隅大成住宅项目、弗客水岸、空港首座、温资金源中心等，随着这些住宅项目的建成交房及陆续入住，该片区的常住人口将大幅度提成，为本案的商业发展带来良好的消费基础。2、项目四至情况北面：项目北面紧邻已经建成的四星级酒店百港国际大酒店及两家经济型商务酒店，酒店的主要目标消费群体为航空港的旅客，北面整体环境较为整洁，并且由三家酒店的机场大巴专线带来了一定的商旅氛围。再往北面紧邻三家酒店的是在建中型住宅项目空港首座，该项目总建户数为936户，将于2013年年底交房，届时该住宅楼盘将为本案带来一定消费实力的消费人群。西面：项目西面紧邻的是城市交通主干道西航港大道川齿路段，该路段向北直通机场高速辅道，往南连接航空港物流园区及厂房，路面宽度约30米，双向六车道，由于靠近大学校区，该段路的限速要求为30KM/H，川齿路对面为西南民族大学双流校区，该校区常住师生约两万人，校区面积1300亩，全部为本科生，该校区的学生消费档次中下，但是消费需求基数较大，因此本案拥有校园经济消费这一重要资源；东面：地块东面为已经建设交房的别墅区：银泰花园别墅，该别墅区总计160套联排别墅，属于该片区最为高端的住宅小区，该别墅目前由于周边配套相对匮乏，因此入住率不高，但是随着区域发展的逐渐成熟，入住率提高后将成为拉高片区消费的重要支撑，银泰花园别墅往东紧邻的是已经开发入住的住宅小区翰林上岛，另外还有正在开发的住宅楼盘润扬时代音符、弗客水岸等等，因此，项目的东面部分将会发展成高尚住宅集中片区，也是本案消费人群的重要来源，但是由于该区域房地产开发的已经较为成熟，大量的社区商业已经聚集人气，因此对本案的商业经营带来一定的挑战；南面：项目南面紧邻的是交通主干道临港路，该路段往西穿过西南民族大学校区连接航空港服务区，往东连接长江路、黄河路、锦华路等主要干道，连接项目东面的住宅密集片区，因此，该条公路将是本案商业消费人口通达的主要通道；临港路以南紧邻的是已经修建的住宅楼盘瑞升明院，以及旁边大片的金隅大成住宅项目用地，再往南则是大片的物流园、工业园以及安置住宅小区如星月花园、文星花园等等，因此南面的常住人口虽然相比东面较少，但是由于项目南面区域目前商业配套较为落后，因此，该方位到本项目来消费的人群数量将不低于项目东面区域；3、项目周边情况明细二、地块现状及建设条件经过在规划局了解以及开发商提供的资料，得知以下地块信息：本案的净用地面积约为65亩，土地性质为商业用地，代征道路面积约17亩，代征绿地面积约10亩；项目土地标高为489米，航空限高为538米，建筑的限高计算下来为49米；规划容积率为2-5，建筑密度40%，道路退距10米；项目旁边与银泰花园交界处规划有一个幼儿园及一个菜市场；通过现场实地考察，本项目地块较为方正，南面和西面临城市交通主干道的临街距离将近400米，商业展示效果较好，结合用地规模，本案十分适合打造城市商业综合体，目前该地块已经用围墙与周边隔开，地块内部较为平整，全部为荒草，内部无人居住，因此该地块的拆迁安置以及土地平整的成本小、难度低。三、地块交通分析项目地块临近两条主要的交通要道：西航港大道、临港路，距离城市大动脉大件路、机场高速距离也在1公里以内，规划中的地铁6号线，地铁10号线直达项目地块，因此本案的交通条件较优，另外还有西南民族大学北区停车场、棠湖中学公交站、西南民大公交站等公共交通资源，良好的交通通达条件为本案打造商业综合体创造了有利的先天条件。西航港大道：与本案西面相临，毗邻成雅高速公路黄甲大道，南北走向全长5.8公里，北面经川齿路连接机场高速辅道，中段连接双华路西通新津、双流，东通华阳，南面止于牧华路，与大片航空港物流园相连接；临港路：与本案南面相临，双向六车道，西面连接航空港配套服务区，终端接入大件路，东面连接久居福、书香尚品等大型楼盘，将本案与人口密集的新兴居住小区相连，是本案的重要人流来源通道；机场高速：成都机场高速是一条连接成都双流国际机场与成都主城区的高速公路，全长12km，很大部分路段采用了高架形式修建，收费14元，本案与该高速的直线距离为450米，距离其高速入口仅1公里，可通过西航港大道川齿路进入；大件路：与本案直线距离450米，可通过西航港大道往南进入，大件路是成都重要的城市动脉，往东连接成都主城区、直达城北商贸区，往西连接成都双流国际机场；西南民族大学北区停车场：位于西南民族大学校内，与本案仅隔一条马路，由于校内停车范围较大，停车费用较低，因此该停车场能够在很大的程度上解决本案在后期商业运营期间的停车需求；棠湖中学公交站：位于西南民大南北两区之间临港路二段，与本案的距离640米，途径公交车有306路、804路、808路、816路、824路、825路、826路一共7条公交线路，可直接到达成都、大源、华阳等地区；四、地块SWOT总结1、优势与城市主干道相临，交通通达条件良好，周边公共交通资源丰富；与名校相临，棠湖中学、西南民族大学等校园的消费群体对本案将起到极大的支撑作用；地块方正，临街展示面较长，结合自身的用地规模，有利于打造城市商业综合体项目；与成都双流机场较近，旅客经济带动本项目的商业经营，同时航空港的服务区、物流区、工业园的工作人群的高消费力也将支撑本项目的商业；2、劣势相临的两条道理均为城市快车道，车流较大而人流量较小，因此在项目规划设计时应考虑增加人群驻足的节点，另外临路的停车面积不能节省；学校消费群体的消费力有限，因此商业的档次规划上应考虑各种档次和业态结合，高中低三档消费区域分区；由于目前该区域的生活氛围不足，大量的楼盘交房后入住较低，另外区域内几个在售的期房也需要两到三年的时间才能交房，目前人气相对较弱；3、机会土地平整难度较低，开发条件良好；周边商业的档次较低、分布零散，缺乏大型的集中商业综合体；周边区域住宅开发体量较大，随着区域配套逐渐完善和规划成型，在未来五年内项目所处区域将成为人口密集的居住集中区；4、威胁目前已经有部分商业项目推出，温资金港中心的北京华联超市、空港东方独立商业楼都已经规划，将与本案的经营形成直接竞争；另外和贵久居福附近的生活氛围已经初步成型，该区域的商业已经抢先一步进入了市场；项目市场环境分析和预测一、区域商业特征分析1、研究区域范围考虑本项目所在区域内的商业市场情况，界定项目市场调研范围为以本地块为中心，大约2公里范围内，西至川藏路，东至锦华路，北至机场高速通道，南至星月花园居住区，范围大约7平方公里内。2、空港商业特征项目离成都航站楼约1.9公里，属于临空产业的空港区，应发展高度集中的产业（枢纽指向性极强），包括：为旅客提供服务的餐饮、休闲娱乐业;货运物流企业；从事航空支持领域的企业（提供航空配餐、清洁和维修和航材提供商）；商业贸易企业；高科技制造企业；航空公司或政府机构的办事处占到了空港区全部产业的76%。在一些中型机场，空港区还存在一些为机场或航空公司工作人员提供社区服务的机构，如医疗中心、幼儿园等。这一地区的产业相对机场而言高度集中，其枢纽指向性极强。3、校园商业特征本项目地块近按照西南民族大学和棠湖中学，从一般发展规划来说，围绕大学都会形成一定规模的校园生活广场，而目前校园商业是空白、缺失的，西南民族大学背后的农民小镇商业根本没法承载和满足数万学生的生活需求。项目2公里外的金色校园广场，属于四川大学江安校区的校园配套商业，体量较大，共2-3万方，业态主要以服饰、餐饮、休闲娱乐、配套服务为主，属中低档消费，主要消费人群为在校师生和周边住宅居民，经营状况较好，该区的商铺租金达80元/㎡/月以上。二、区域客群分析西南航空港经济开发区人口规模约50万人，随开发区发展此区域可见，高知识人群和教职员工的人数激增。1、学生群体外来消费者主要以在航空港工作和求学为主，这一类消费者在本地长期居住，对房屋居住要求较高，日常购买频率和强度较高，特别是以学生为主的一类消费人群，据调查，他们80%的金钱用于学习外的消费，并有少数在外租房居住；该区域内目前已有西南民族大学、棠中外语学校在校师生近4万人。2、周边居民本地消费者主要以工薪阶层为主，他们在本地就业、置业，需要租赁或购买房屋，其中双流航空工作者占据大多数，且对房屋质量和生活配套要求较高，这部分人群收入极高，具有很大的潜在消费价值。3、空港商务客群由于航空港是新兴起的城镇，交通四通八达，因此到该区域投资的消费者数量剧增，房价由2008年3000元/平方米价格上涨到现在的5000元/平方米以上；9月1日机场T2航道的启用，从4000万/年的客运量增至6000万/年，空港区域人口的快速扩充，城市配套将再次飞跃，未来商业发展前景蓄势待发，不可估量。除此外更拥有2.5公里外双流国际机场每年往返的6000万机场旅客。综上所述，该区域的消费人群呈现多元化，将给航空港带来的商业价值以及消费能力将难以估量，将成为区域内商住项目的最大目标客户。三、区域商业现状及需求分析1、商业发展水平通过对该区域的商业市场进行实地调研、分析发现，区域商业市场整体发展水平较低，档次偏低，属于满足基本生活需求的商业业态。本区域整体商业氛围较差，目前商业经营好的区域主要在临港路、长城路、川大路，临近项目区域上没有经营比较良好的商业集中区，大多分散。从以上几个商圈看，主要经营业态集中在超市、餐饮、服饰专卖、生活零售业等。（1）超市：区域内有人人乐、红旗超市，均离本项目较远，步行需要30分钟以上；其中西南民院的校园生活超市，规模较小，经营状况不错，但是商品不够丰富。（2）酒店：紧邻项目有两家星级酒店和一家商务酒店，经营面积较大，四星酒店商务配套较完善，经营状况一般；规划道路上的2家商务酒店，经营面积较小，档次偏低。（3）餐饮：区域餐饮较分散，分布于临港路三段的银泰花园、瑞升明院、百港酒店、翰林上岛等小区，餐饮种类主要为中餐、火锅，属于中等消费；西南民族大学南校门的农民集资房的餐饮消费人群主要是在校大学生和周边农民工，以小吃为主，档次相对较低，环境较差。2、区域现有商业概况此次商业调查范围为西至川藏路，东至锦华路，北至机场高速通道，南至星月花园居住区。辐射至项目周边2公里范围。重点研究街道有川大街、西航港大道、临港四段街道表4-1：项目周边区域商业现状调查区段业态物业情况档次供应量(㎡)西航港大道(百港酒店旁的小巷)酒店酒店底商高\中\低档67000餐饮酒店底商中档3500休闲酒店底商中档3200便民服务酒店底商中档500其它酒店底商中档300合计74500圣寺农民小镇(西南民族大学片区)餐饮社区商铺低档5000服饰社区商铺低档1200酒店社区商铺低档1800便民服务社区商铺低档1200超市社区商铺低档1500其它社区商铺低档650合计11350临港路三段(棠中外语学校片区)酒店住宅底商、临街商铺中低档4000餐饮住宅底商、临街商铺中档9000服饰住宅底商、临街商铺中档2000休闲住宅底商、临街商铺中档5000便民服务住宅底商、临街商铺中\低档2200超市住宅底商、临街商铺中\低档2000其它住宅底商、临街商铺\1500合计25700临港路四段(和贵·久居福片区)影院住宅底商、临街商铺中档3000超市住宅底商、临街商铺中\低档3000服饰住宅底商、临街商铺中\低档2500餐饮住宅底商、临街商铺中\低档3000休闲住宅底商、临街商铺中\低档2200便民服务住宅底商、临街商铺中\低档2400其它住宅底商、临街商铺\300合计16400大件路(星月花园片区)餐饮社区底商低档800便民服务社区底商低档550合计1350总计129300根据调研分析，调研区域总体商业供应量达到12.9万方（其中川港国际酒店、百港国际大酒店、空港头等舱大酒店等酒店大约7.5万方），主要以酒店、超市、餐饮、服饰、休闲娱乐、便民服务配套等业态为主，而商业主要集中在市政规划的主要道路上。图4-1：项目周边区域商业统计分布表4-2：西航港片区现有主意酒店统计酒店名称酒店档次酒店体量酒店客房总数标间执行价（标价）酒店平均入住率（%）川港国际酒店四星级800015044070百港国际酒店准4星酒店4800018054060空港头等舱大酒店商务酒店1100025626065机场银港商务酒店商务酒店35008020855总计70500说明：以上数据来源于网络和酒店工作人员。3、区域潜在商业分析据双流航空港规划部门统计，该区潜在的商业体量在20万方左右，其中包括明年5月面市的温资·金港中心打造的8万方商业，另外紧邻本项目的周边地块，可见，整个区域的商业日后竞争相对较激烈。表4-3：西航港片区未来商业潜在供应统计商业位置商业类型商业体量（万）说明临港路3段（西藏军区地块）——5规划中，面市未定临港路3段（现久居福售楼部地块）大型超市3规划中，面市未定锦华路（温资·金港中心）商业综合体8预计明年5月中旬，包括北京华联、公寓、写字楼、住宅等共20万方西航港大道一段——6规划中，面市未定总计22四、项目商业租售价格预测由于商业市场受多方面因素影响，因此在制定租金水平时应侧重考虑区域市场周边项目的平均租金水平情况，区域发展不平衡导致的租金差异，及在未来区域内规划改造，对未来的升值。表4-4：项目周边现有商业租金调研片区商业结构业态租金经营状况百港酒店片区1-2F酒店商业以餐饮、休闲为主100-120元/㎡/月物业条件良好，经营状况偏差西南民族大学南门1-3F自建房商铺以餐饮、服饰、超市、生活配套为主50-70元/㎡/月物业条件落后经营状况良好棠中外语学校片区社区临街底商以餐饮、休闲、生活配套为主70-100元/㎡/月经营状况一般紫荆影院片区社区临街底商以服饰、休闲、生活配套为主100-120元/㎡/月经营状况良好本项目区域各个地块商业的租金各有特点，新投入使用的商业，物业条件较好的，租金相对较高，在80-100元/㎡/月之间，而农民自建房使用的商业档次相对较低，租金价格在50-70元/㎡/月，同地块不同商业口岸、不同物业条件的商铺租赁价格不同，具体情况需要和业主洽谈。五、商业未来需求预测1、区域人口预测目前项目所处区域常住居民人口约6.5万人，商业消费人群达到9万人，以2%的增速计算，预计未来10年该区常住人口容量（含居住区人口、在校学院师生、企业商务人士）将达到12万人。图4-2：项目区域未来人口预测2、未来商业发展机会预判（1）集中式的商业综合体整个区域居住小区较多，区域商业主要是社区临街商业，业态以餐饮、配套服务为主，满足周边居住居民的日常消费。由于是天府新区打造，商业处于规划中，大体量商业正在起步，因此本项目顺应发展潮流，发展前景可观。（2）校园商业成为另一主流区域内商业氛围浓厚的另一特色商业，位于锦华路的金色校园广场，属于四川大学江安校区的配套商业，体量较大，共2-3万方，业态主要以服饰、餐饮、休闲娱乐、配套服务为主，属中低档消费，主要消费人群为在校师生和周边住宅居民，经营状况较好，该区的商铺租金达80元/㎡/月以上。本项目的打造，将提升西南名族大学和周边居住居民的生活品质，打造新一轮的特色校园经济。（3）航空产业的定向性商务商业从整个区域看，目前商业分布在川齿路、临港路、西港大道公路两侧，在体量和商业氛围上未具备一定的商业效应，由于功能定位、辐射面积等方面，这几个商业点都缺乏有效的商业联动，没有带动整个区域的商业发展。本项目的建成，将加速航空港商圈的形成，弥补新区商业的不足，与南门商圈遥相呼应，形成有效的商业联动，扩大成都南边的商业整体影响力。综上所述，目前项目所在区域的商业环境虽然以传统商业为主，但商业品质将逐步改善。随着天府新区的改造，政府经济政策的扶持，本区域的将成为广大消费者和投资者关注的热点。未来更多高素质人群的入住，密集的人口和超强的消费力成为本项目今后成功运营的有利保障，市场发展前景不可估量。3、区域未来商业需求预测由于项目特殊的地理位置，区域未来商业分成常规的商业和定向的航空产业商务。1、常规商业需要预测基于未来新增人口对未来10年商业总量作预测，一线城市人均商业面积预估一般为1.0-1.5平方米，按照双流航空港未来日常消费人群数量估算，预测到2022年航空港区域的商业面积约为20万平方米。图4-3：项目区域主要居住区统计2、定向的航空商务需求预测作为航空第四城，成都双流航空港发展迅速，每年的旅客人数、起降次数和货物吞吐量等突发增长，以此带来的航空产业公司、企业、服务人员数量逐年增加，对航空产业的商务需求也越来越大。同时，东航作为国内大型的航空公司，拥有社会广泛的知名度和品牌号召力，自身企业和相关的企业、公司也拥有众多的商务需求。初步估计，由于航空产业所带来的定向商务需求大约在10万左右，包括商务办公、商务餐饮、商务接待、商务购物、商务住宿等。因此，本区域的常规商业需求和航空定向商务需求总共大约为30万方。项目定位和建设内容一、项目总体定位1、项目整体定位项目依托交通和地理优势，立足日常生活商业和航空产业定向商务需求，体现东航公司品牌和形象，打造集办公、商务、购物、餐饮、休闲娱乐等功能于一体的航空港门户区的商业综合体，成为区域标杆性商业中心。2、项目档次定位鉴于目前该区的经济发展、商业状况，根据项目的自身情况，考虑到区域未来的发展潜力，建议本项目以中档消费为主，兼顾少量高档及中低档消费需求，主要面向航空商务人群、在校师生、工薪阶层及外来有钱人，建议项目档次为中高、中、中低搭配，搭配比例：2:5:3，以求满足市场全部客群的消费，使目标消费群体最大化。2、项目消费群体定位项目消费客群分成一下4类：空港区域内在校大学生：追求时尚个性的年轻一族，易接受新鲜事物，虽然经济收入有限，但具有强大的购买力；项目1.5公里范围内的居民：具有一定经济基础，对生活配套要求较高，购买需求较大；空港区内企业和商务人士：空港核心区内，商务需求旺盛，消费具有一定目的性；潜在消费群：两条机场航道带来的流动客运人群，千万高端消费潜力群。二、项目建设内容1、东航总部基地东航公司自用商务总部，满足企业日常办公、高效率工作需要，宽敞气派的大堂设计，多功能办公系统，智能化管理服务，彰显公司气质，是东航公司形象展示窗口。东航总部基地示意图2、服务式公寓LOFT公寓空间敞开、高大，实用性强，可办公、居住，面积30-50平米小户型，层高3.9-5.2米左右，空间变化丰富。公寓提供酒店式服务，既可以对外销售给航空港片区的精英人士用于居住或投资客户，也可以改造成小型航空产业企业办公使用。服务式公园示意图3、航空商务广场定向性的航空产业商务广场，主要针对空港区和航空物流园区的客群，属于中高端商务型的精品商业，属于集中式的商业中心，主要业态为：餐饮、休闲娱乐、购物、酒店、咖啡厅、健身中心等。航空商务广场示意图4、民大校园广场常规的日常生活商业广场，主要针对校园学生和周边居民的客群，属于中低端的生活消费型商业，主要为沿街底商和商业内街，主要业态为：餐饮、商场超市、购物、休闲娱乐、商务酒店、教育培训等。其中：餐饮、商场超市、购物业态主要为沿街底商，休闲娱乐（KTV、网吧、台球室）、商务酒店、教育培训等位于3-4楼。民大校园广场示意图三、项目商业业态分析项目商业业态体量预设：商超+精品购物街+特色美食街+休闲娱乐+酒店+生活配套表5-1：项目商业业态体量预设餐饮购物商超休闲娱乐商务酒店4星级酒店教育培训服务式公寓东航总部8000100006000800040001400040004500010000图5-1：项目各类商业业态体量比例图四、项目招商建议根据我们建议的规划方案，我们认为本项目在进行招商选择时应考虑以下原则：1、主力店商家选择主力商家指具有极高市场知名度和经营实力的商家。如零售业国际知名的欧尚、优马特、家乐福、易初莲花等。以主力店优先为原则的理由在于：第一，主力店是大品牌商家，是市场竞争、优胜劣汰的检验结果，无论从经营与管理各方面均具有开拓市场的强大实力。主力店的入驻，可有效缩短项目经营的培育期，极大地提高项目的知名度；第二，主力店商家具有自身很强的经营优势和鲜明特色，能够对消费者产生强大吸引力美因此能迅速打开市场局面，在市场上确定自身的优势地位，并产生良好的经济效益，为本项目的投入与产出的良性循环创造了有利条件；第三，主力店商家入驻可产生强烈的示范效应，即其它经营者会蜂拥而至，以求依托大品牌做活自身的经营，这就为项目在选择其它经营项目上的合作伙伴方面提供了择优组合空间；第四，主力商家入驻，具有强大的聚客能力，同时提升项目形象和物业价值。2、重点的招商方向根据上述原则，我们建议开发商可以重点考虑的商家（1）餐饮行业目前市场的餐饮业态主要集中在以下几个方向：业态单体面积品牌建议中\西餐厅200-500㎡东源北京烤鸭、松之岗锅锅隐、新晴港式茶餐厅、咕噜咕噜台式涮涮锅、西西里铁板、雨花餐厅等中\西快餐500-1000㎡必胜客餐厅、德克士、乡村基等火锅类500-1000㎡麻辣诱惑、靓家火锅、德庄火锅等小吃类30-80㎡面点、烧烤、冷锅串串等（2）零售业分为精品零售和常态零售业：男女装、童装、运动用品、食品零售店（熟食店、面包店、饮品类等）、配套服务（银行、药店、摄影、干洗店等）业态单体面积品牌建议服饰类80-200㎡H&M、C&A、ONLY、Meter/bonwe、JACK&JONES、歌莉娅、凡客诚品、adidas、李宁、CONVERSE等饮品类30-60㎡FRESH(鲜榨水果)、时代面包、菇粮菌饮、9%站甜品、茶苑子等其它配套200-500㎡靓丽数码摄影、米娅印象、MIC摄影、天天干洗、布兰奇洗衣连锁、天乐便利药店、杏林药房、建设银行、中国银行等（3）休闲娱乐业浴足保健、美容SPA、健身、酒吧、KTV量贩、网吧、电玩等；品牌建议：浩沙健身、温莎健身、阿杰发艺、玛花纤体、月亮村KTV、ATTKTV、盛世乐园电玩、Tom熊电玩等；（4）其它业态单体面积选址要求品牌建议商超5000㎡以上居住集中区，城市人口6万人以上，交通便捷欧尚、优马特、家乐福、易初莲花等酒店4000㎡以上公路交叉口，交通便利7天连锁、汉庭酒店、莱克快捷酒店等经济型酒店培训机构2000㎡以上学校附近、人口密集韦博英语、雅思培训、哲思教育中心等3、招商方式建议建议实行统一招商、统一经营管理。综合利用各种招商方式，全方位、多层次、点线面展开招商。大户是关键，要善用“群羊效应”，将厂家及大型品牌商户作为主力商家引进，给予其较高的优惠条件，如免费装潢、免租等。引导上游厂家及经销商来本项目参观考察，为未来商户争取更多品牌的区域代理权和经营权。项目投资规模和经济收益分析一、项目主要建设指标地块规划条件从规划局得到项目地块的规划指标如下：用地性质：商业用地地块净用地面积：65.23亩（代征道路用地16.87亩、代征绿地面积9.81亩）。容积率：2.0≤FAR≤5.0建筑密度：≤40%建筑高度：满足航空限制。（航空限高538米，地块海拔489米，因此建筑限高49米，目前周边住宅最高12层）车位：1.2辆/100㎡项目建设指标项目总用地面积65.23亩，总地上建筑面积109000平方米，地下建筑面积22890平方米，容积率为2.5。表6-1：项目建设指标统计一、建设内容建筑面积（㎡）说明餐饮8000总建筑面积109000平方米，综合容积率2.5。购物10000商超4000休闲娱乐8000商务酒店40004星级酒店14000教育培训6000服务式公寓45000东航总部10000二、总建筑面积131890车位个数：每100㎡建筑面积配置1.2个车位。地下车位占总车位的50%1、地上建筑面积1090002、地下建筑面积228903、地下车位个数6544、总车位个数1308建设指标的合理性分析根据项目位置、商业环境、客户需求、商业容量等市场调查基础上，结合项目地块的规划条件，综合考虑项目的效益最大化、业态科学合理的原则，对项目的建设内容和体量进行了合理的规划设计。效益最大化：作为商业用地性质，商业价值要高于公寓或办公楼，因此尽量追求最大化商业建筑体量。但受限与建筑密度和建筑楼层（1-4楼），考虑临街底商和少量的商业内街形式，项目商业最适宜的体量为4万平方米左右。商业过密，没法体现商业价值；商业过稀，没法体现形成商业氛围。建筑面积最大化：虽然规划条件中容积率在2.0—5.0之间，但处于空港区，航空限高的制约，项目建筑高度没法超过49米，参考周边现有的建筑，建议项目建筑层数最高12层，项目容积率2.5。业态合理：由于项目的特色地理位置，项目具有空港商业和校园商业的双重属性，既有适合学生人群的中低档校园生活商业，又有适合商务人士、城市精英的航空产业特质的中高端商业。考虑现有商业的缺陷和不足，弥补各类客群的需求，填补区域内的集中式商业空白。项目的投资估算1、土地价格预测参考项目临近地块的出让价格，粗估预计本商业用地出让价格为：250万元/亩，地块面积共65.22亩，土地价格共13044万元。（1）2012年6月27日，出让地块编号SL08(252/211):2012-68（位置：双流县西航港街道（北临棠湖路，南临寺圣社区）；土地性质：住宅用地（兼容商业比例≤20%）），该地块采用拍卖的形式出让成交价格：432万元/亩。（2）2012年5月25日，出让地块编号SL07(211):2012-41（位置：双流县西航港街道寺圣社区；土地性质：商业用地（产权不可分割，业态：酒店、商业办公为主）），该地块采用挂牌的形式出让成交价格：170万元/亩。双流县2012年主要土地出让成交信息请见附表1。2、项目建设成本项目建设成本包括前期工程费、基础设施建设费、各建设项目的建安工程费、地下车位、管理费等共8大类，总建设成本39724万元。表6-2：项目建设投资成本分类成本说明成本单价（万元）建设规模（㎡）建设成本（万元）（1）前期工程费1536勘察规划设计等费用100元/平方米0.011318901319宗地内三通一平费用50元/平方米0.00543480217（2）基础设施建设费供电、供水、煤气、绿化等综合成本75元/平方米0.007543480326（3）建安工程费27430餐饮建安成本、绿化费用0.1880001440购物建安成本、绿化费用0超建安成本、绿化、文化小品费用0.214000840休闲娱乐建安成本、绿化费用0.1880001440商务酒店建安成本、绿化、文化小品费用、装修费用0.35400014004星级酒店建安成本、绿化、文化小品费用、装修费用0.5140007000教育培训建安成本、绿化费用0.21450009450服务式公寓建安成本、绿化费用0.2160001260东航总部建安成本、绿化费用0.28100002800（4）地下车位按地下建筑面积计，建安成本2300元/㎡计0.23228905265（5）开发报建费按市政相关收费200元/平方米0.021090002180（6）管理费用3%497811493（7）不可预见费2%49781996（8）其它费用1%49781498开发建设成本合计397243.项目建设投资项目总投资共52768万元，其中土地成本13044万元，建安成本39724万元。说明：此投资仅为土地成本和项目建设成本，不包括项目融资成本。项目的收益分析鉴于投资方对项目的特殊要求，本项目物业主要由投资方持有（仅销售服务式公寓），通过对外租赁的形式获得收益。根据项目租售情况，项目收益主要分成3大来源：商业租金收益、酒店的经营经营收益和服务式公寓的销售收益。1、商业租金收益根据项目的定位和档次，参考周边的商业租金价格，我们预测本项目的各类商业业态的租金价格为下表6-3。表6-3：项目各商业业态近12年租金价格预测（元/㎡/月）物业类型2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年餐饮55.057.860.663.766.973.580.989.097.9107.7118.4130.3购物75.078.882.786.891.2100.3110.3121.3133.5146.8161.5177.7商超45.047.349.652.154.760.266.272.8106.6休闲娱乐45.047.349.652.154.760.266.272.8106.6教育培训35.036.838.640.542.546.851.556.662.368.575.482.9说明：各商业业态前5年租金价格增幅5%，随着商业氛围的形成，后5年租金价格每年增幅10%。根据项目各商业物业的租金，得到项目近10年各万元的租金收益，详细为下表6-4。表6-4：项目各商业业态近12年租金收入（万元/年）物业类型物业体量（㎡）2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年餐饮8000582611642706777854940103411371251购物10000992104210941203132414561602176219382132商超4000238250263289318349384423465512休闲娱乐80004765005255786356997698469301023教育培训6000292306337371408448493543597总计2289269528303113342437664143455750135514说明：各商业预计2014年建设完毕并免租，2015年开始收取租金。缴纳各种税费和宣传管理费用后，项目近12年的商业租金净收益如下表6-5。表6-5：项目近12年的商业租金净收益统计（万元）说明215年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年一、总租金收益2289269528303113342437664143455750135514二、各项税费528.7622.5653.7719.0790.9870.0957.01052.71158.01273.81、营业税5%114.4134.7141.5155.6171.2188.3207.1227.9250.6275.72、房产税12%274.7323.4339.6373.5410.9452.0497.2546.9601.6661.73、印花税0.1%5.54、其他各种税费1%22.926.928.341.445.650.155.1三、宣传、管理费用5%114.4134.7141.5155.6171.2188.3207.1227.9250.6275.7四、租金净收入1760207221762394263328963186350538554240说明：营业税、房产税、印花税的税费分别按照营业额的5%、12%、0.1%收取。城建税及教育附加、建设基金等其他各种税费综合按照1%计算。2、酒店经营收益根据项目2个酒店的定位和档次，参考周边的酒店标间价格，我们预测本项目的2个酒店标间执行价格如下表6-6。表6-6：项目酒店近12年标价执行价格预测（元/间/日）酒店类型2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年商务酒店1801982182402643033494014615306107014星级酒店4004404845325866737758911024117813551558说明：各商业业态前5年租金价格增幅10%，随着商业氛围的形成，后5年租金价格每年增幅15%。根据项目2个酒店的标价价格，得到酒店近12年的酒店收益，详细为下表6-7。表6-7：项目酒店近12年经营收入（万元/年）酒店类型2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年商务酒店84893310261180135715601795206423732729商务酒店纯收益212233257295339390449516593682星级酒店客房309534043915450251775954684778749055星级酒店餐饮休闲092810211174135115531786205423622716星级酒店收入总计040234425508958536730774089011023611771星级酒店纯收益01006110612721463168319352225255929432个酒店的整体收益212123913631567180220732384274131523625说明：（1）商务酒店每间客房均摊面积30平方米，共133个客房，4星级酒店住宿面积占总面积65%，每间客房均摊面积40平方米，共228个客房。（2）4星级酒店餐饮、休闲娱乐等费用占客房收益的30%。（3）根据一般市场经营，酒店各种经营成本为酒店整体入住率45%时的收益，酒店纯收益为总营业额的25%.（4）商务酒店2014年建设完工并装修完毕，2015年正式对外营业。星级酒店2015年建设完工并装修完毕，2016年正式对外营业。3、服务式公寓销售收益服务式公寓2013年建设，2014年开始预售，2014——2015年销售完毕，扣除税费、宣传费用等成本，净收益29160万元。收益详情为下表6-8。表6-8：项目各商业业态近12年经营收入（万元/年）项目2013年2014年2015年酒店公寓价格0.70.75酒店公寓销售数量2700018000酒店公寓销售收入1890013500酒店公寓宣传费用、税费18901350销售净收项目总收益项目总收益包括各商业业态租金收益、酒店经营收益和公寓的销售收益，近12年的项目总收益78036万元，详情如下表6-9。表6-9：项目各物业类型近12年租金收入（万元/年）年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年总收益01701014122331135393961443549695570624670077866项目的建设周期和资金筹措1、项目建设分期项目预计建设时间3年，从2013年——2015年。2013年：办理规划设计等各项前期准备工作，并争取开工建设一期工程：东航总部大厦和部分服务式公寓。先期解决东航公司的办公、企业展示等问题，同时树立项目形象示范区。总建设面积2.5万方，总建设投资约2.24亿元（其中土地成本1.3亿元）。2014年：项目迅速发展期，大规模的开发建设，包括餐饮、购物、超市、商务酒店、服务式公寓等，打造一个功能齐全的校园生活广场，完善区域的整体商业配套，培育良好的商业氛围。总建设面积5.3万方，总建设投资约1.67亿元。2015年：项目完善期，建设4星级酒店、精品购物街、中高档餐饮、休闲娱乐等，打造商务氛围，满足航空港区域的中高端商务客户需求。总建设面积3.1万方，总建设投资约1.36亿元。各分期建设内容及规模如下表6-10，各分期建设资金需求详请请浏览附表2。表6-10：项目各年的建设内容和建设规模年份建设内容建设用地（亩）建筑面积（㎡）地下建筑面积（㎡）地下车位（个）2013年东航总部18.7710000210060服务式公计2500052501502014年服务式公寓31.83300006300180餐饮6000126036购物5000105030休闲娱乐400084024商务酒店400084024商超400084024总计53000111303182015年餐饮14.62200042012购物5000105030休闲娱乐4000840244星级酒育培训6000126036总计3100065101862、项目资金筹措项目建设投资52768万元，由于采用合理分期、有序开发的原则，通过少量的自筹资金和各种融资就可以实现滚动开发建设。自筹资金：由东航公司采取多种渠道筹集资金1.2亿元，自筹资金占总投资的20%左右。各种融资：项目开发建设的3年期间，分期融资，3年内大约总需要融资2亿元，融资资金占总投资的40%左右。项目的投资回报分析项目按照12年（2013年开始）的投资汇报（一般商业项目投资回收年限12年）计算，总现金流入14.7亿元，总现金流出10.4亿元，项目内部收益率为10.64%，投资回收年限9.4年。详细的项目现金流和投资回报请查看附表3和附表4。一般的商业项目投资回报率为8%，投资回收年限为12年。本项目跟一般商业项目投资回报相比，回报率高、回收年限短，是一个经济效益非常好的投资项目。表6-11：项目现金流量及投资回报统计序号项目合计1现金流入1471381.1商业租金收入373441.2商务酒店收益158651.34星级酒店收益647691.4服务式公寓销售收益291602现金流出1035652.1建设开发成本527682.2商业租金各种税费、管理费104942.3商业酒店经营、维护等费118992.44星级酒店经营、维护等费121442.5服务式公寓宣传费、税费等32402.6融资成本130203净现金流量435734净现值102645项目的内部收益率10.64%7项目投资回收期9.4年说明：基准收益率I=8.0%。表6-12：一般商业地产项目投资回报率和投资回收期内部收益率（%）投资回收期（年）一般商业地产项目8.012本项目10.649.4项目的敏感性分析对本项目进行了敏感性分析，选用总投资及销售价格作为变动参数，对项目的抗风险能力进行了评价。经计算，项目对建安成本的变化最为敏感，当建安成本下降10％时，投资利润率为25.58％，投资利润率变动6.13%，敏感系数为61%，投资利润率大大提高。此外，土地成本、租金价格这2个因素对项目收益影响也较大。可见，项目的抗风险能力较差。表6-13：项目主要因素的敏感性分析影响因素变动幅度项目投资回报率（%）投资利润率变动（%）敏感系数土地成本10%16.08%3.37%31.20%5%17.58%1.87%0%19.45%0-5%20.70%1.25%-10%22.32%2.87%建设成本10%13.33%6.12%61.10%5%16.15%3.30%0%19.45%0-5%22.26%2.81%-10%25.58%6.13%租金价格10%22.10%2.65%29.80%5%20.61%1.16%0%19.45%0-5%17.63%1.82%-10%16.14%3.31%项目投资风险分析一、市场风险风险：本项目面临的市场风险主要是指区域恶性竞争引起的商业客源变动所引起的风险。本项目所在的地块是天府新区的重点区域——空港区域，周边存在待开发建设的项目，可能有潜在的投资商也会进入这个市场。对策：在保证各项硬件设施的前提下，加强对项目的宣传推广，提高项目的服务效率，争取获得客户的认可，在客户中建立口碑，逐步建立核心形象。二、经营风险风险：商业项目是一个投资大，回收期长的项目，后期的经营好坏关系到项目的成败。同时，目前受国际经济环境影响，国内的经济环境也面临诸多不确定性，人工成本、维护成本的上涨等因素都将加大经营的风险。对策：建立高素质的经营管理队伍，制订严格的内部管理制度，在保证服务质量的前提下，做好成本控制，避免不必要的浪费，确保经营管理的质量和效率。三、筹资风险风险：由于受国家货币政策变化及企业自身融资能力等因素的影响，项目资金存在着不能落实或融资取得时间滞后的风险。若资金不能按期到位，将导致建设工期延长，工程造价上升，原定投资效益目标难以实现。对策：认真做好资金来源可靠性分析，密切跟踪宏观经济政策动向，与相关金融机构密切配合、及时沟通，按照融资相关程序及时提供必要的相关文件资料。可行性研究结论1、规划可行本项目区域属于成都未来打造“天府新区”这一增长极之中的极核——空港高技术产业功能区，发展潜力和前景广阔。同时，成都航空产业发展迅速，成为航空第四城，作为航空企业的东航公司，在本空港区域选址规划本项目，完全符合本区域规划（发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等服务型产业为主）。2、区位可行区位优势：不可复制的新城市中心，雄踞财富商务核心区。项目所在是成都天府新区向南发展的航空港核心区域，区域内未来的居住、购物、商务等，无论是经济基础，还是区位交通以及环境配套，都将成为推进和加速天府新区城市化的强大动力，中央财富聚集点是不可替代。3、市场容量可行项目所在为天府新区航空港规划核心区，周边企业、学校、商业及银泰花园、航空首座等多个成熟生活社区，蕴藏着巨大的消费群体。临港路、川齿路是航空港重点规划发展的主路段，市政路网建设正日益完善，交通四通八达，加上川大金色校园片区的现有商圈，拥有稳定的消费人流，将形成一个具有无限发展潜力的黄金商业圈。4、经济效益可行项目投资回收年限9.4年，12年间的内部收益率为10.64%。（一般商业项目投资回收年限12年，投资回报率8%）本项目跟一般商业项目投资回报相比，回报率高、回收年限短，是一个经济效益非常好的投资项目。综合以上分析，本项目建设条件良好，规划、区位、市场容量、经济效益等诸多方面都可行，是一个发展潜力巨大，前景光明的项目，具有建设的可行性，值得投资。地编号宗地位置净用地面积㎡土地用途起叫价成交价竞得人交易时间交易方式SL08(252/211):2012-68双流县西航港街道（北临棠湖路，南临寺圣社区）85.6117亩住宅用地（兼容商业比例≤20%）320万元/亩432万元/亩四川蓝润实业集团有限公司2012-6-27拍卖SL11(252/211):2012-144双流县黄水镇板桥社区3、5组16.1832亩二类住宅用地兼容商业用地(商业比例:≤20%320万元/亩320万元/亩成都双流富豪实业有限责任公司2012-9-13拍卖SL11(252/211):2012-151双流县黄水镇板桥社区3、5组10.7329亩商业用地296万元/亩296万元/亩成都双流富豪实业有限责任公司2012-9挂牌SL07(211):2012-41西航港街道寺圣社区16.1859亩商业用地（产权不可分割，业态：酒店、商业办公为主）170万元/亩170万元/亩成都博舆投资管理有限公司2012-5-25挂牌SL21(252/211):2012-199

华阳街道清河社区8组，公兴街道藕塘村5组111.6056亩二类住宅用地兼容商业比例≤10%330万元/亩345万元/亩九龙仓2012-11-7拍卖SL22(252/211):2012-200

华阳街道清河社区9组，公兴街道藕塘村5组169.3398亩二类住宅用地兼容商业比例≤10%330万元/亩334万元/亩保利2012-11-7拍卖SL24(211/252):2012-203双流县华阳街道一心社区1组130.5845亩商业用地（建筑面积产权分割不超过30%），兼容住宅用地（兼容比例:≤40%）270万元/亩2012-11-16挂牌（至11月16日）附表1：双流县2012年主要的土地出让信息附表2：项目各年的建设内容、规模和建设资金需求2013年2014年2015年分类成本说明成本单价（万元）建设规模（㎡）建设成本（万元）建设规模（㎡）建设成本（万元）建设规模（㎡）建设成本（万元）一、土地成本商住用地20065130440000二、开发建设投资成本93861671213625（1）前期工程费365747424勘察规划设计等费用40元/平方米按总建筑面积计0.01302503036413064137510375宗地内三通一平费用50元/平方米，按土地面积计0.005125136321221106974649（2）基础设施建设费供电、供水、煤气、绿化等综合成本75元/平方米，按用地面积计0.0075125139421221159974673（3）建安工程费59501124010240餐饮建安成本、绿化、文化小品费用0.180600010802000360购物建安成本、绿化、文化小品费用0.18050009005000900商超建安成本、绿化、文化小品费用0.21040008400休闲娱乐建安成本、绿化、文化小品费用0.18040007204000720商务酒店建安成本、绿化、文化小品费用0.3504000140004星级酒店建安成本、绿化、文化小品费用0.500140007000教育培训建安成本、绿化、文化小品费用0.210060001260服务式公寓建安成本、绿化、文化小品费用0.21150003150300006300东航总部建安成本、绿化、文化小品费用0.281000028000（4）地下车位按地下建筑面积计，建安成本2300元/㎡计0.235250120811130256065101497（5）开发报建费按市政相关收费100元/平方米，按地上建筑面积计0.022500050053000106031000620（6）管理费用[（一）+（1）+（2）+（3）+……+（5）]×3%3%211606351576647312854386（7）不可预见费[（一）+（1）+（2）+（3）+……+（5）]×2%2%211604231576631512854257（8）其它费用[（一）+（1）+（2）+（3）+……+（5）]×1%1%211602121576615812854129三、开发总成本合计224301671213625附表3：项目各年的现金流量表总计2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年一、现金流入179138250002051018787765182819382106331205713677155221762220015商业租金收入37344002289269528303113342437664143455750135514商务酒店收益1586500848933102611801357156017952064237327294星级酒店收益6476900040234425508958536730774089011023611771服务式公寓销售收益2916001701012150000000000融资资金200001300035003500自有资金1200012000二、现金流出1235652399020582186557611793493341059754913961449751085804建设开发成本52768224301671213625商业租金各种税费、管理费104940064375779587596210581164128114091550商业酒店经营、维护等费11899006367007708851018117013461548178020474星级酒店经营、维护等费12144000754830954109712621451166919192207服务式公寓宣传费、税费等3240018901350000000000融资偿还本金200000003000350050006500200000融资成本130201560198024002400204016201020000三、资金盈余555731010-7213240347483665679716110251251414211四、累计资金盈余5557393810701109145615041540810717823288474136255573附表4：项目各年的净现金流量、净现值项目合计2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年一、现金流入14713801701015287765182819382106331205713677155221762220015商业租金收入37344002289269528303113342437664143455750135514商务酒店收益1586500848933102611801357156017952064237327294星级酒店收益6476900040234425508958536730774089011023611771服务式公寓销售收益2916001701012150000000000二、现金流出10374524