物业管理企业人均综合经济指标的概念引出及应用

物业管理企业人均综合经济指标的概念引出及应用2023-6-617:34:56

来源：中国物业管理师

李禾核心提示：可以想见对一个特定的物业讲，10个人进行管理与100个人进行管理产生的经济效益肯定不会一样。就是说，10个人经济效益高，但能力不足以达成管理目的；若由100个人管理，能力可以达成管理目的，而经济效益却很差。一、引言在对一个物业管理企业经营状况优劣的评价时，经常用到以下几个评价的元素。1、经营规模：显示物业管理企业的规模，通常用综合管理面积来恒量；2、社会效益：显示企业对社会的公益性贡献和由此产生的企业知名度；3、经济效益：指企业的经营利润。三者之中，经济效益是唯一表征企业经营成绩的指标，也是在市场经济条件下考量一个物业管理企业核心竞争力、经营实力乃至生命力的唯一标准。对一个物业的综合管理中，费用比较高的支出一般有人工费用、能源费用、设备系统的外委费用、其它费用（办公费用、保险费用、税金等）。其中的人工费用占有30~40%乃至更大的比例，这项成本的支出对企业经济效益的好坏起着至关重要的作用。因此，如何合理地降低人工费用，以提高企业的经济效益，应该成为物业管理者、经营者重要的研究课题和战略策划、战术设计的重要内容。本文就此课题进行了一些研究，提出了“人均综合经济指标”的概念，供同行们评判、参考。如蒙赐教圈点，并达成完善，应用之目的，则不仅笔者幸甚，业界亦幸甚矣。二、人均综合经济指标的定义和概念可以想见对一个特定的物业讲，10个人进行管理与100个人进行管理产生的经济效益肯定不会一样。就是说，10个人经济效益高，但能力不足以达成管理目的；若由100个人管理，能力可以达成管理目的，而经济效益却很差。那么，为提高经济效益将管理人员降至80人呢？或为增加管理能力将管理人员增至30人呢？这样，管理能力强与弱、经济效益优与劣的状况都得到了相应的改善。显然，这是一个定性的概念。若再进一步“优化”，将管理人员设为40人或60人，情况会怎样？不得而知。但我们确信这样一个事实：一定存在某一个最佳结合点——人员的配置使得管理能力和经济效益均处在最优状态。寻求这个“点”的位置就是探讨“人均综合经济指标”的命题所在。1、人均综合经济指标教学模型R=F/M（M2/人）

（1）式中，R——人均综合经济指标（M2/人）F——物业项目的总建筑面积（M2）摇M—粘—板物业无项目煤综合半管理岁从业冈人员挽（人脂）贷该人则员指锁包括盖管理西人员乖、作灶业人哨员在招内的松全员月数目神。师从数遣学模督型中橡可以拾得出踩，人恒均综马合经殖济指族标的蠢含义弓是“装物业翁管理辅从业席人员刊的单研位管胖理面喊积”达。根雷据“压劳动绍生产菊力”响关于沸“单性位产厌品所饭包含序的劳瑞动量魔愈少盖，则班劳动俱生产辛力愈鼓高，补反之名，则尊愈低近”的等释义栗，人杰均综瓦合经偷济指芹标的升定义雪大致镇与劳奏动生殊产率虏的定满义相距符。栽2、掀数学舌模型添的理尚论分伏析衬显然梳，R缝值越土高，王企业搁的经好济性彼越好更，反盈之亦软然。存因此双，提颗高经旦济性矛的途兼径就悼必然叹要使饰R值蔑增加断。从爹R＝旧F/密M式平中可昏看出革，R拦与F敌成正充比，梳与M暗成反右比，减即R帝∝启F，杰R恭∝陕1/份M。季从纯抗数学资的角你度看弹，增纯加R势值要扬么提裕高F壶值，波要么姜降低漠M值配。而岁对于扮一个欢确定卧的物鸭业，奸其建帖筑面悼积F枯值已阶经确敌定，腥无法委增减围。因级此，镇能调报节的伤就只敌有M牢值一须个因腹素了属。似这乎形用成“娱对一配个确税定的东物业功，提爬高其鸡经济搭性的括途径衡只有领减少钉管理统人员粗数量手”的故态势照。然奶细细贱地分穿析一肆下其壁影响摘因素熔，就遭会发羞现并暂不尽湖然，扇还有瓦许多朽外在缩因素栋在影塞响着卧R医值的傅量化般。瘦3、通人均亭综合熟经济劳指标善的影云响因奖素蚂①义物业米类型才的影杨响咱许多忘物业须并不钱是单针一使猛用功纹能的许物业驼。办组公楼锻带商谜业、穿住宅血带商再业的痛物业螺比比炕皆是晓。由掩于使疫用功兵能的乖差异放，其拘管理疑方式企也就惨大相方径庭借。相串应的撒R值依（M徐值）妻计算断式也及要从稍“数赵学模庆型”萌演化善为如丧下的博计算胡式：伟M=由F弓/吼R（产人）抹降盐翅（圆2）申M=闭F造/闯R禽a毛A+壶Rb亿B+纳Rn叮N闹（3订）篮式中尤：A仔、B蔽、…欺N—叨—同廉一大符物业桑中不封同功项能献物业羊所占集的比王例（倍%）屋Ra潜、R养b、层…R展n—拆—同椒一大坝物业朱中不际同功锦能虎物业车的人雹均综眠合经栏济指屿标值蜂（M益2/剥人）泄②热物业税智能坦化程存度的铅影响可这是挡隐含献在F盏值中树的影扇响因形素。笔智能菊化程世度一掌般按与A级普的多滤少来配评价逃。智缩能大宏厦必通须具或备三忌种基艇本功盲能：撑通讯滩自动余化系演统（惠CA脑），丢办公罢自动肺化系钟统（今OA笼），略大楼延自动火化管捉理系扑统（拨BA浑），物这就蚁是所巩谓的昏“3畏A”怪级。捏有人膏将B威A中弟的消达防自磨动化道系统厨（F岂A）开和信倦息管瓦理自凑动化洋系统网（M予A）诵分离榜出来店，就妖形成环了“伤5A项”。强显然吐，智伍能化个程度振越高乱，对拘人员形的需柳求量齐越少卵，美投国纽舍约市虫的贸赢易中借心大迹厦近倍10承0万赔平方约米，脊管理造大厦锻的人嫂员仅亭有8悼0个踢人，叫其人杯均综锁合指卵标达耻12已,5威00染㎡/原人。咱是我贡国目傲前平式均水海平的讯40辛～5狐0倍穗。即求说明误了叶物业冲智能骨化的远程度星对棕物业改管理劲经济堵性的惕巨大牲影响棚。仪③刚管理单人员妈素质麦的影弟响某这是监隐含梳在M忧值中劳的影妖响因阻素。训同样落是管廉理人今员，侧其责纺任心斥、技挺术水夫平和婆能力含，受伶教育碰程度桐存在赏着很醒大差脏异。徐智能幼化再腰高的丝物业农，如亩果管薯理人颜员的描水平甚低，柴也达依不到会其效悠用和炸减少描人员纤的目袭的。尾在国博内，忌放着怎自动批化程岛度很斯高的妈控制缎系统涛不用烂，用党依然闯采用从传统蹄落后楼的手乞动方婚式的霞例子胖比比锈皆是甲，屡请见不轮鲜。酬试想送，如知果用抢80扭个技柴术水酸平很辈低的牵平庸塔之辈愉管理撞纽约重商贸留中心跟，将路会是爹一种露什么昂样的浆景象责呢？神因此器，人躺员素较质的忽高低青是影某响人是均综谊合经残济指划标的敏重要遇因素圾。捎④球物业绞规模歌的影痕响掀物业袜规模勿也许尸会对绵R值唯产生尚影响亮。俗没话说市：麻耀雀虽曾小，编五脏射俱全乐。小筐型物绢业也岁会具迹备大视型物差业的词功能向，换莫句话鸽说，尼物业桑小不脊一定器智能个化水静平低凳，不丘一定立设备蹈系统订数量构少。别譬如放说一唯个大乳型物弓业有酿三个副出入粥口小斥型物声业也磨可能神有三跌个出磁入口最，那同么根厌据一最门一展岗制偏的原朋则，余大小华两个详物业商在出浊入口麦明岗遗的人裤员配锹置上龙应该蚊是一剖样的乘。再虑如冷撕冻机读，大费型物担业可懂能用毁10糊00鞭RT删的冷外冻机侧，小胆型物赤业可蛇能只惑用4亡00色RT配，这副并不鞋能说缓明小奔型物侨业即辣可由茅此降傻低6桥0%筛的管央理人顺员。占从物需业规努模的达角度盾看，遮规模虫较大燕的物伯业的诞人均松综合台经济食指标晶一定剧大于碎规模印较小乳的涨物业亿。墙⑤签社会欢状态仅的影菠响外社会道状态职也将挡会对轮人均丰综合致经济砖指标也产生墓影响刃。比高如治陈安状锈态，句就会扒对保变安人睁员数壳量的穗配置祖产生丑影响坛。日摔本新芳宿的喊新都焦心大于厦，犹十几梨万平坚方米猪的超肥大型膏建筑舅物，猫仅有辣保安夸人员愧20气人，蹦采用稳的都系是巡瘦视制螺，不饿设明炮岗，唐大大跌减少败了人害员数洽量。攀而在链中国额，由鞠于社给会的射治安耻状况池，很孔难设栗想大服厦不良设明敞岗，小国内岔的传湿统保挪安管意理方细式仍火采用来一门折一岗赏制，将考虑斤到双援休日洲节假锄日，戴则使跟人员翅数量宴大大山增加止。此鹿外，悟政府搭的有杯关部般门有钓些规守定也旧对人利均综惠合经政济指抽标造啦成影养响，城笔者饶曾向度一位肥政府五官员祥作过栽咨询猎，对砌于饭盗店，拖平均池每2辫00趁㎡的佛建筑青面积侨应配粪备一秧名保侮安人剃员，患照此顷计算摩，一间栋5查00停00锋㎡的播饭店私即应吼配备凯28镇0名姜保安都人员员，其农数量膝之大牲，令倍人咋洞舌。返这些牧都是召限制张R值静的因脾素。仔⑥撒专业证社会佛化因房素的午影响胸随着项专业却社会狸化程涝度的平提高还，许总多原垃属于成物业隙管理尊企业借自有绿人员渗的工子作被坦社会冒上涌娘现出兽的专足业化流公司奖所取果代。荒例电谊梯、摧配电超系统存、消驾防报阴警系乎统的报维保荡业务逆，消搜防感表知器伤、厨拾房排洋风设欠备的细清洗获、大姻厦外虎壁的被清洗厨，消尘毒、些杀虫锻、灭想鼠工膀作，沿垃圾牲清运垄、化乓粪池坛清掏宪业务敞等，乐甚至牺有专没业的稻保安群公司萍、保奸洁公修司总炉揽原殿属于包物业察管理闭企业炎中的只重要李工作烈范围筐。这脖些专塑业公旷司的塔专业施性强认、技丛术水林平高腾、特穷殊工船具配勤备齐绍全、鉴服务每态度矿好，登逐渐倡成为间物业艺管理饲中不冶可或串缺的誓部分娃。显诸然，沿这些习专业收公司艇的存辆在和抄对行级业的破不断田渗透遗，极灰大地缩影响苏到企捏业人鞠均综灵合经赠济指挪标中泥最重蝶要的起外在胞形成稻——彼人员报配备棕的多某寡。景因此炎，在鹅确定梯R值命时，崖一定寄要把脆这项且因素饿充分碎考虑断在内存，才傲可能丈使人径均综抓合经盘济指布标的浅应用凑更接释近实景际。驼⑦馅其它青因素返的影酱响瑞除上湿述从胡专业铜角度鸟考虑狠的影侮响之列外，激国家抖整体郑的政邪治气尼候、升经济架体制厉、政完策法啊规以诉及房任地产宽的涨买落、巨国家松开放息程度紧甚至低国际眼形势稿都可庙能会董影响析到物杜业管鹊理行平业，踢并一花定会皇波及曾到人曾均综滥合经箱济指碌标和变企业处的经饲济性火。譬汗如政其府近剥期出世台的睛“残认疾人赖安置定政策稳”，裂即极掩大地批冲击馒了包码括放物业鸟管理骗业在笋内的俗许多洞行业血，打报乱了签企业添的经咐营管畏理秩尚序。五因此北，机物业御管理刃行业愤的经炮营者峰、管头理者以们要呀随时享注意滋此类斑政策元性动尿向，窗调整慰自身蒙的综鸡合经灯济指稳标，气避免躁不必走要的纠损失杆，方档为上雅策。药4、蜘人均徒综合唱经济陵指标瓜R值您的理皱论公怠式悼考虑巡到各脾项影性响因贺素的端存在他，则婆人均贝综合闸经济舌指标扶R值芹（或派M值着）的张理论读计算罗通式骑则为喜：疲M＝乖F/润R孕a·敲A＋罗Rb值·B独＋…挽Rn前·N兰（K虎1K阳2K键3）撇（4侮）棚式中觉：K鹅1K筝2K终3…层Kn鬼——睛各项邀影响婶因素湾的修拢自系墓数。悲如首逐先设符定一蝴个标坏准的奸物业驴为参似照物嗓，其幕K1踢K2各K3诚…K签n伸≡浑1。魂对一拆个实象际的苍物业牢逐项砍进行巴分析和，确恼定其窃修正莫系数寻值。页如其局智能众化程都度高唐于标遗准参灭照物俗，则是智能窑化程漠度修肾正系白数K下i即染小于址1，饱具体磨数据霉可依武据经束验值兽确定全。再报若实嫌际散物业券座落识于治巷安状其况较卷差的燕城乡塑接合伙部，割其周拜边环牌境修袋正系粮数K艘i即胆大于缠1，迁其具习体数诱据亦高应根丈据实菠际状绩况确脉定。爽总之察，修饺正系贵数的易确定嘴可以雅使人瞧均综究合经洋济指琴标R桂值或泡实际爹物业援管理拼人员繁数目乐更接桶近上初述的斜“最仔佳结愿合点背”。冠三、丙利用渡人均题综合哨经济垃指标榜的概及念进设行统陶计分怖析横1、摊统计烘分析丙基础贵人们晃的最柱终目狼的是链确定藏一个余合理夜的M仔值，勒即为吴一个训实际贸的物腥业配是备其内管理托相适灵的人妻员数盏目。员为此船，需确对实锣际馋物业巴的状滚况进热行详徐尽的榆调查圈研究术。确乔定影无响因项素的泳影响廊程度仆，进钻而确碍定修订正系直数的夺具体蚊数据坑。膀大量袄的社粪会实米践，萝使从珍事主物业订管理盲的从悲业者魄们积窄累了绩丰富银的经贷验，牵从中董获得纸了许理多接跳合实慎际的避经验梨值。当虽然篮有些对经验聚值的色得出厘未得寺到深撑入的吨理论忙验证居，但那其使帐用性榴、操驳作性严却很搜高。天在尚童未形公成完狭整的垦理论漫体系戚之前酿，以纯这些疯经验钥数据只作为治统计筑分析丧的基扩础仍跌然有淡较高重的可磁靠性进，是巩行之矮有效拼的方张法。示譬如晶：中沫型智稼能办框公大与厦

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